方案階段成本控制

方案階段成本控制建筑專業(yè)：建筑方案選型：確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。2、單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過分復(fù)雜的單體；單體周長與面積的比例系數(shù)無特殊要求時應(yīng)選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識的同時，不至于同市場上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位；3、高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式；4、考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；5、控制屋頂造型。注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識，因此平時要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)驗，并形成一定之規(guī)。確定合理層高：在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷能源消耗，不盲從客戶要求，對銷售人員培訓(xùn)以對客戶能有正確的引導(dǎo)。選擇合適的層高，層高每增加0.1m造價增加該層造價的3~5%。窗地比控制通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求；（特殊項目除外）單體方案確定后，在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時，應(yīng)注意選擇合適的窗地比（外墻門窗面積與建筑面積比）。測算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計一道溝通），窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值在門窗的設(shè)計中，鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量；依據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)成本以及項目限額設(shè)計指標(biāo)，提供給設(shè)計部及設(shè)計單位作為設(shè)計控制。欄桿、欄板的限定：測算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少；建議通過經(jīng)驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要再測算單價成本只需要統(tǒng)計含量即可。外墻裝飾設(shè)計優(yōu)化方案的初步確定：提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）；提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率；提供常用外裝材料適用性能；關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進建議。優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法：提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設(shè)計作為參考選擇；優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法。節(jié)能方案：1．盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟方式解決節(jié)能方案；2．通過合理的窗墻比實現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)；3．通過墻體材料來實現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)；4．控制節(jié)能取值范圍。確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險。材料部分材料部品的選擇必須滿足國家現(xiàn)行及公司現(xiàn)行的通用標(biāo)準(zhǔn)，另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價相適應(yīng)，在此基礎(chǔ)上尚有選擇余地時，可以運用價值工程進行計算，選擇最合適的材料部品；材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源，減少選用差異不大但需從外地購買的材料部品。在選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大；建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響；建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；造價較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實際增加的成本較架空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇；半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。山地建筑必須比選邊坡支護方式：結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式；邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進行方案測算比較。地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則。結(jié)構(gòu)專業(yè)：（一）結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：1、結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道社和柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案；2、減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量。（二）結(jié)構(gòu)參數(shù)：鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、審查重點，并于同類建筑進行比較分析；設(shè)計工作小組應(yīng)與設(shè)計單位設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。（三）基礎(chǔ)類型：一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒，最準(zhǔn)確的方法是請設(shè)計單位初步估算進行設(shè)計，再測算其準(zhǔn)確造價。（四）結(jié)構(gòu)形式：結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒。采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復(fù)修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面；異型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價一般會高出10-20%，同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮；柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，項目設(shè)計工作小組需著重考慮；上述三個重要節(jié)點工作確定時的成本工作，一種方法是根據(jù)初設(shè)進行計算，另外也可邀請外部專家進行成本比較的定性分析，選擇合適的方案。安裝專業(yè)：（一）設(shè)備、管線方案給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰；給水管、排水管、導(dǎo)線的規(guī)格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。（二）配電方案1．測算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟合理性：?因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場地等實際情況分別按不同方案計算測定。2．供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計優(yōu)選：所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。3．測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟性，提出優(yōu)選方案：般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟；合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短；設(shè)置開閉所時，應(yīng)盡量考慮多期共用；條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所，避免新建。4．地塊內(nèi)高壓線路改線：入地方式：造價較高；（電纜溝方式造價相對較高；管道埋設(shè)方式造價相對較低。）?建設(shè)高壓走廊：造價較低。（三）給排水方案1．供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性：現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省；必須建造水泵房時應(yīng)考慮建造位置及占用空間；當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時要與水泵房水池供水方案測算對比，確認(rèn)實施的經(jīng)濟合理性。2．中水處理站與中水提升泵站：中水處理站應(yīng)根據(jù)項目特征，選用設(shè)計規(guī)定的最小規(guī)模；中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。3．污水提升泵站：對大量填土地塊，由于自然坡度無法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。4．合理設(shè)置消防分區(qū)：在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)；布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別；盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。三、景觀專業(yè)：材料選擇：提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價；鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費用低的種類；根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇：1）壓頂50mm厚；2）非行車道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）；3）行車道地面40-50mm厚；4）立面20mm厚；5）踏面30mm厚；材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本；選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。確定經(jīng)濟的基層標(biāo)準(zhǔn)做法。軟硬景比控制：軟、硬景面積占比指標(biāo)須執(zhí)行公司標(biāo)準(zhǔn)成本，下達(dá)委托的設(shè)計單位予以落實，并在方案評審階段確認(rèn)達(dá)標(biāo)；軟景觀中，苗木比例適當(dāng)