企業(yè)內(nèi)控應(yīng)用手冊項目開發(fā)管理-流程描述

流程描述公司名稱xx地產(chǎn)（集團）股份有限公司流程名稱項目開發(fā)管理本流程涉及制度《保利地產(chǎn)技術(shù)管理手冊》流程總述本流程包含以下內(nèi)容及主要步驟：項目開發(fā)前期管理、項目開發(fā)管理。本流程旨在規(guī)范公司項目開發(fā)的管理，保障項目目標(biāo)的實現(xiàn)。主要涉及部門有：投資管理中心、品牌管理中心、技術(shù)研發(fā)中心。業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)項目開發(fā)前期管理項目開發(fā)管理1.項目開發(fā)前期管理1.1信息收集和項目意向確定投資管理中心市場拓展部人員每周在市場上收集投資的相關(guān)信息，消息主要通過以下途徑取得：?市場的公告?政府一級開發(fā)渠道?通過與有土地資源的合作方合作收集信息經(jīng)過整理后編制《土地信息周報》，匯總后提交給總經(jīng)理、董事長等領(lǐng)導(dǎo)審閱，由其選定跟進項目并批示，市場拓展部根據(jù)反饋下發(fā)對應(yīng)區(qū)域公司進行跟進。1.2可行性研究公司制定清晰明確的項目選擇標(biāo)準(zhǔn)，列明不同項目選擇的指標(biāo)、指引。各區(qū)域公司根據(jù)制定的項目選擇標(biāo)準(zhǔn)對投資項目信息進行進一步研究后，選出有投資潛力的項目進行市場調(diào)查研究，編制《市場調(diào)研報告》、《立項報告》、《立項成本測算》、《關(guān)于XX地塊摘牌的請示》，由總經(jīng)理簽字并加蓋公章后上報集團投資管理中心。集團投資管理中心審查項目是否與投資規(guī)劃方向相符，經(jīng)濟效益是否符合公司要求，然后填寫《文件傳閱單》，提出審批意見，進一步由集團投資管理中心分管副總、總經(jīng)理、董事長傳閱批示。投資管理中心建立投資項目定位規(guī)劃指引，對各下屬公司的投資項目規(guī)劃進行全面指導(dǎo)。如分管副總、總經(jīng)理、董事長認(rèn)為信息不充分，需進一步調(diào)研，則在《文件傳閱單》上指示需要進行再次調(diào)研的項目，由投資管理中心與品牌管理中心組建調(diào)研小組，在項目當(dāng)?shù)剡M行調(diào)研，核實立項報告信息的真實性，分析影響立項成本測算的因素是否考慮充分等。調(diào)研組完成調(diào)研后編制《調(diào)研報告》，由投資管理中心與品牌管理中心總經(jīng)理簽發(fā)。1.3項目決策評審?fù)顿Y項目經(jīng)過前期調(diào)研及審批后，公司通過總經(jīng)理辦公會進行審議，副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長等根據(jù)項目調(diào)研材料進行深入討論，并進行決策，明確對區(qū)域公司總經(jīng)理的授權(quán)價位，會議保留《會議紀(jì)要》。最終由投資管理中心分管副總、總經(jīng)理、董事長分別在《文件傳閱單》上批示并簽字，確定項目審批通過，同時向下屬公司下發(fā)《關(guān)于XXX項目考核標(biāo)準(zhǔn)的通知》，確定該項目經(jīng)營目標(biāo)、購置地塊的授權(quán)價位等。2.項目開發(fā)管理2.1土地獲取準(zhǔn)備投資管理部門和領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)下屬公司提交的立項報告和地塊信息確定項目競買價格，并下發(fā)下屬公司在參加招拍掛中執(zhí)行。競買價格需要調(diào)整時，下屬公司招拍掛負(fù)責(zé)人員及時與公司管理層溝通，經(jīng)授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可提高額度進行競買。2.2土地獲取信息通報成功競得項目后，下屬企業(yè)人員填制土地獲取通報，并附《成交確認(rèn)書》復(fù)印件和項目詳細(xì)資料，提交至投資管理中心相關(guān)人員及機關(guān)本部領(lǐng)導(dǎo)審閱。若項目未中標(biāo)，投資管理中心更新項目跟蹤進展表，并提交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.3編制市場調(diào)研報告市場調(diào)研主要由下屬公司營銷策劃部門和投資計劃部門共同完成。營銷策劃部門主要負(fù)責(zé)定位分析，包括市場定位、價格定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，并將售價信息、產(chǎn)品戶型配比信息分別提供給投資計劃部門及技術(shù)部門。市場調(diào)研工作完成后，形成《市場調(diào)研報告》，分別經(jīng)下屬公司投資計劃部門和營銷策劃部部門經(jīng)理和主管副總審核后，由投資計劃部門上報總經(jīng)理、董事長審閱。注：《市場調(diào)研報告》由下屬公司編制。2.4項目定位在取得地塊后，下屬公司營銷策劃部門針對市場、產(chǎn)品客戶群、產(chǎn)品戶型配比等進行更深入的定位分析，形成《項目定位報告》，對具體事項，如售樓部的位置、銷售動線、裝修風(fēng)格、樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)等進行細(xì)化?！俄椖慷ㄎ粓蟾妗范ǜ褰?jīng)下屬公司營銷策劃部門經(jīng)理、主管副總、總經(jīng)理、董事長審批。下屬公司將董事長簽署后的《市場調(diào)研報告》、《立項報告》、《立項成本測算》等相關(guān)文件上報集團投資管理中心審核。注：《項目定位報告》由下屬公司編制。2.5審核項目開發(fā)計劃項目立項后，下屬公司根據(jù)項目決策意見及實際情況，結(jié)合公司經(jīng)營計劃，編制包括定位、測算、規(guī)劃、指標(biāo)及重要節(jié)點在內(nèi)的項目開發(fā)計劃，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審核后，提交機關(guān)本部投資管理中心審核并由下屬公司總經(jīng)理簽發(fā)。2.6項目開發(fā)計劃調(diào)整項目執(zhí)行環(huán)境變動需要調(diào)整開發(fā)計劃時，下屬公司編制調(diào)整方案，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審核后，提交機關(guān)本部投資管理中心審核并由下屬公司總經(jīng)理簽發(fā)。2.7設(shè)計管理職責(zé)界定公司《保利地產(chǎn)技術(shù)管理手冊》界定了機關(guān)本部技術(shù)研發(fā)中心及下屬公司技術(shù)部的設(shè)計管理職責(zé)，其中：技術(shù)研發(fā)中心負(fù)責(zé)各子公司項目立項階段及項目前期的技術(shù)方案評審，對項目提供技術(shù)支持及服務(wù)，負(fù)責(zé)重點項目實施階段的設(shè)計質(zhì)量跟蹤；負(fù)責(zé)編制標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)管理文件及相關(guān)圖集資料并對其實施效果進行監(jiān)控；負(fù)責(zé)集團直管項目的設(shè)計管理、技術(shù)服務(wù)工作；負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員的培訓(xùn)及交流。下屬企業(yè)技術(shù)部負(fù)責(zé)具體設(shè)計質(zhì)量的把控項目設(shè)計進度的監(jiān)控；設(shè)計成本和建安成本的監(jiān)控；設(shè)計成本及建造成本的監(jiān)控；組織項目可行性論證；選擇設(shè)計、勘察單位；組織專業(yè)設(shè)計；施工階段的技術(shù)協(xié)調(diào)。2.8立項階段技術(shù)方案評審一般項目：下屬公司上報《項目立項報告》時提交總體規(guī)劃概念方案，技術(shù)研發(fā)中心審核規(guī)劃概念方案并出具評估意見。審核未通過者，下屬公司修改后重新報送機關(guān)本部審批。重點項目：下屬公司上報《項目立項報告》時提交初步規(guī)劃設(shè)計成果，技術(shù)研發(fā)中心組織評審，必要時請公司領(lǐng)導(dǎo)參加評審，并出具評估意見，需要修改的，下屬公司完成修改后重新報批。2.9項目前期開發(fā)階段技術(shù)方案評審獲取土地后30至40日內(nèi)下屬公司向機關(guān)本部技術(shù)研發(fā)中心提交總體規(guī)劃成果，技術(shù)研發(fā)中心組織規(guī)劃方案匯報會，向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報并聽取意見，技術(shù)研發(fā)中心以會議紀(jì)要或評審記錄的形式反饋意見，出現(xiàn)重大調(diào)整的，下屬公司根據(jù)意見對規(guī)劃方案進行優(yōu)化，并再次提交機關(guān)本部評審。正式通過政府規(guī)劃管理部門審批的設(shè)計成果提交技術(shù)研發(fā)中心備案。2.10項目后評估下屬公司在項目竣工交付使用后6個月內(nèi)編制《項目實施后評估報告》，經(jīng)本公司管理層審定后，提