企業(yè)內(nèi)控應(yīng)用手冊(cè)項(xiàng)目開發(fā)管理-流程描述

流程描述公司名稱xx地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司流程名稱項(xiàng)目開發(fā)管理本流程涉及制度《保利地產(chǎn)技術(shù)管理手冊(cè)》流程總述本流程包含以下內(nèi)容及主要步驟：項(xiàng)目開發(fā)前期管理、項(xiàng)目開發(fā)管理。本流程旨在規(guī)范公司項(xiàng)目開發(fā)的管理，保障項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。主要涉及部門有：投資管理中心、品牌管理中心、技術(shù)研發(fā)中心。業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)項(xiàng)目開發(fā)前期管理項(xiàng)目開發(fā)管理1.項(xiàng)目開發(fā)前期管理1.1信息收集和項(xiàng)目意向確定投資管理中心市場(chǎng)拓展部人員每周在市場(chǎng)上收集投資的相關(guān)信息，消息主要通過以下途徑取得：?市場(chǎng)的公告?政府一級(jí)開發(fā)渠道?通過與有土地資源的合作方合作收集信息經(jīng)過整理后編制《土地信息周報(bào)》，匯總后提交給總經(jīng)理、董事長(zhǎng)等領(lǐng)導(dǎo)審閱，由其選定跟進(jìn)項(xiàng)目并批示，市場(chǎng)拓展部根據(jù)反饋下發(fā)對(duì)應(yīng)區(qū)域公司進(jìn)行跟進(jìn)。1.2可行性研究公司制定清晰明確的項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)，列明不同項(xiàng)目選擇的指標(biāo)、指引。各區(qū)域公司根據(jù)制定的項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)對(duì)投資項(xiàng)目信息進(jìn)行進(jìn)一步研究后，選出有投資潛力的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究，編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》、《立項(xiàng)報(bào)告》、《立項(xiàng)成本測(cè)算》、《關(guān)于XX地塊摘牌的請(qǐng)示》，由總經(jīng)理簽字并加蓋公章后上報(bào)集團(tuán)投資管理中心。集團(tuán)投資管理中心審查項(xiàng)目是否與投資規(guī)劃方向相符，經(jīng)濟(jì)效益是否符合公司要求，然后填寫《文件傳閱單》，提出審批意見，進(jìn)一步由集團(tuán)投資管理中心分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)傳閱批示。投資管理中心建立投資項(xiàng)目定位規(guī)劃指引，對(duì)各下屬公司的投資項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行全面指導(dǎo)。如分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)認(rèn)為信息不充分，需進(jìn)一步調(diào)研，則在《文件傳閱單》上指示需要進(jìn)行再次調(diào)研的項(xiàng)目，由投資管理中心與品牌管理中心組建調(diào)研小組，在項(xiàng)目當(dāng)?shù)剡M(jìn)行調(diào)研，核實(shí)立項(xiàng)報(bào)告信息的真實(shí)性，分析影響立項(xiàng)成本測(cè)算的因素是否考慮充分等。調(diào)研組完成調(diào)研后編制《調(diào)研報(bào)告》，由投資管理中心與品牌管理中心總經(jīng)理簽發(fā)。1.3項(xiàng)目決策評(píng)審?fù)顿Y項(xiàng)目經(jīng)過前期調(diào)研及審批后，公司通過總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行審議，副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)等根據(jù)項(xiàng)目調(diào)研材料進(jìn)行深入討論，并進(jìn)行決策，明確對(duì)區(qū)域公司總經(jīng)理的授權(quán)價(jià)位，會(huì)議保留《會(huì)議紀(jì)要》。最終由投資管理中心分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)分別在《文件傳閱單》上批示并簽字，確定項(xiàng)目審批通過，同時(shí)向下屬公司下發(fā)《關(guān)于XXX項(xiàng)目考核標(biāo)準(zhǔn)的通知》，確定該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、購(gòu)置地塊的授權(quán)價(jià)位等。2.項(xiàng)目開發(fā)管理2.1土地獲取準(zhǔn)備投資管理部門和領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)下屬公司提交的立項(xiàng)報(bào)告和地塊信息確定項(xiàng)目競(jìng)買價(jià)格，并下發(fā)下屬公司在參加招拍掛中執(zhí)行。競(jìng)買價(jià)格需要調(diào)整時(shí)，下屬公司招拍掛負(fù)責(zé)人員及時(shí)與公司管理層溝通，經(jīng)授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可提高額度進(jìn)行競(jìng)買。2.2土地獲取信息通報(bào)成功競(jìng)得項(xiàng)目后，下屬企業(yè)人員填制土地獲取通報(bào)，并附《成交確認(rèn)書》復(fù)印件和項(xiàng)目詳細(xì)資料，提交至投資管理中心相關(guān)人員及機(jī)關(guān)本部領(lǐng)導(dǎo)審閱。若項(xiàng)目未中標(biāo)，投資管理中心更新項(xiàng)目跟蹤進(jìn)展表，并提交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.3編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研主要由下屬公司營(yíng)銷策劃部門和投資計(jì)劃部門共同完成。營(yíng)銷策劃部門主要負(fù)責(zé)定位分析，包括市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，并將售價(jià)信息、產(chǎn)品戶型配比信息分別提供給投資計(jì)劃部門及技術(shù)部門。市場(chǎng)調(diào)研工作完成后，形成《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，分別經(jīng)下屬公司投資計(jì)劃部門和營(yíng)銷策劃部部門經(jīng)理和主管副總審核后，由投資計(jì)劃部門上報(bào)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審閱。注：《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》由下屬公司編制。2.4項(xiàng)目定位在取得地塊后，下屬公司營(yíng)銷策劃部門針對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品客戶群、產(chǎn)品戶型配比等進(jìn)行更深入的定位分析，形成《項(xiàng)目定位報(bào)告》，對(duì)具體事項(xiàng)，如售樓部的位置、銷售動(dòng)線、裝修風(fēng)格、樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行細(xì)化?！俄?xiàng)目定位報(bào)告》定稿經(jīng)下屬公司營(yíng)銷策劃部門經(jīng)理、主管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審批。下屬公司將董事長(zhǎng)簽署后的《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》、《立項(xiàng)報(bào)告》、《立項(xiàng)成本測(cè)算》等相關(guān)文件上報(bào)集團(tuán)投資管理中心審核。注：《項(xiàng)目定位報(bào)告》由下屬公司編制。2.5審核項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)后，下屬公司根據(jù)項(xiàng)目決策意見及實(shí)際情況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，編制包括定位、測(cè)算、規(guī)劃、指標(biāo)及重要節(jié)點(diǎn)在內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審核后，提交機(jī)關(guān)本部投資管理中心審核并由下屬公司總經(jīng)理簽發(fā)。2.6項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃調(diào)整項(xiàng)目執(zhí)行環(huán)境變動(dòng)需要調(diào)整開發(fā)計(jì)劃時(shí)，下屬公司編制調(diào)整方案，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審核后，提交機(jī)關(guān)本部投資管理中心審核并由下屬公司總經(jīng)理簽發(fā)。2.7設(shè)計(jì)管理職責(zé)界定公司《保利地產(chǎn)技術(shù)管理手冊(cè)》界定了機(jī)關(guān)本部技術(shù)研發(fā)中心及下屬公司技術(shù)部的設(shè)計(jì)管理職責(zé)，其中：技術(shù)研發(fā)中心負(fù)責(zé)各子公司項(xiàng)目立項(xiàng)階段及項(xiàng)目前期的技術(shù)方案評(píng)審，對(duì)項(xiàng)目提供技術(shù)支持及服務(wù)，負(fù)責(zé)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)質(zhì)量跟蹤；負(fù)責(zé)編制標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)管理文件及相關(guān)圖集資料并對(duì)其實(shí)施效果進(jìn)行監(jiān)控；負(fù)責(zé)集團(tuán)直管項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、技術(shù)服務(wù)工作；負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員的培訓(xùn)及交流。下屬企業(yè)技術(shù)部負(fù)責(zé)具體設(shè)計(jì)質(zhì)量的把控項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度的監(jiān)控；設(shè)計(jì)成本和建安成本的監(jiān)控；設(shè)計(jì)成本及建造成本的監(jiān)控；組織項(xiàng)目可行性論證；選擇設(shè)計(jì)、勘察單位；組織專業(yè)設(shè)計(jì)；施工階段的技術(shù)協(xié)調(diào)。2.8立項(xiàng)階段技術(shù)方案評(píng)審一般項(xiàng)目：下屬公司上報(bào)《項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》時(shí)提交總體規(guī)劃概念方案，技術(shù)研發(fā)中心審核規(guī)劃概念方案并出具評(píng)估意見。審核未通過者，下屬公司修改后重新報(bào)送機(jī)關(guān)本部審批。重點(diǎn)項(xiàng)目：下屬公司上報(bào)《項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》時(shí)提交初步規(guī)劃設(shè)計(jì)成果，技術(shù)研發(fā)中心組織評(píng)審，必要時(shí)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)參加評(píng)審，并出具評(píng)估意見，需要修改的，下屬公司完成修改后重新報(bào)批。2.9項(xiàng)目前期開發(fā)階段技術(shù)方案評(píng)審獲取土地后30至40日內(nèi)下屬公司向機(jī)關(guān)本部技術(shù)研發(fā)中心提交總體規(guī)劃成果，技術(shù)研發(fā)中心組織規(guī)劃方案匯報(bào)會(huì)，向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并聽取意見，技術(shù)研發(fā)中心以會(huì)議紀(jì)要或評(píng)審記錄的形式反饋意見，出現(xiàn)重大調(diào)整的，下屬公司根據(jù)意見對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行優(yōu)化，并再次提交機(jī)關(guān)本部評(píng)審。正式通過政府規(guī)劃管理部門審批的設(shè)計(jì)成果提交技術(shù)研發(fā)中心備案。2.10項(xiàng)目后評(píng)估下屬公司在項(xiàng)目竣工交付使用后6個(gè)月內(nèi)編制《項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)估報(bào)告》，經(jīng)本公司管理層審定后，提