公園片區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

第一部分總論1、 項(xiàng)目建設(shè)背景為加快城市建設(shè)步伐，完善城市功能，提咼城市品位，切實(shí)改善居民居住條件和環(huán)境，依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，對(duì)鴛鴦湖公園進(jìn)行改造，根據(jù)房屋征收相關(guān)法規(guī)及補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)， 擬定房屋征收與補(bǔ)償方案，以及實(shí)施還建房屋項(xiàng)目。2、 鴛鴦湖公園改造建設(shè)的基本思路：依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，在規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)鴛鴦湖公園片區(qū)，進(jìn)行征收改造。一部分土地原用于公園建設(shè)；一部分進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。以房地產(chǎn)開發(fā)取得的收入彌補(bǔ)鴛鴦湖公園改造建設(shè)和征收還建的成本（高層住宅、低層商業(yè)、辦公用于征收安置，酒店和部分剩余房產(chǎn)出售收入用于公園建設(shè)）。3、項(xiàng)目概況3.1項(xiàng)目名稱榆林市榆陽(yáng)區(qū)鴛鴦湖公園片區(qū)改造項(xiàng)目3.2項(xiàng)目地址項(xiàng)目位于榆林市城北鴛鴦湖公園片區(qū)，規(guī)劃范圍是由鴛鴦湖北路、賓館北、長(zhǎng)城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積130652.08平方米，其中：安置項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃總用地面積 50199.08平方米（合計(jì)75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計(jì)61.07畝）；鴛鴦湖公園規(guī)劃總用地面積80453平方米。3.3項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容（1）征收拆遷；征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個(gè)人和單位共272戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96平方米；商業(yè)房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值總額約130364.62萬(wàn)元（2） 房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。開發(fā)建設(shè)規(guī)模為170750.7平方米，容積率3.36，綠化率32.75%（方案二），開發(fā)用地的總成本46859.56萬(wàn)元。（3） 鴛鴦湖公園改造建設(shè)項(xiàng)目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米?？偼顿Y概算9644.20萬(wàn)元。3.4項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期本項(xiàng)目計(jì)劃2012年上半年完成整體征收任務(wù)，2012年下半年開始完成返還安置房建設(shè)任務(wù)，征收還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)從2012年下半年起至2015年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期3.5年。3.5目前工程進(jìn)展情況（1） 已完成安置房項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃平面設(shè)計(jì)（2） 鴛鴦公園改造規(guī)劃設(shè)計(jì)和概算（3） 完成被征收人摸底的基本情況：（4） 正在委托被征收房屋的評(píng)估。4、項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍4.1本報(bào)告的編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定， 綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：?本報(bào)告的編制的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、 建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。?《榆林市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 2009.07?榆林市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4.2本報(bào)告的研究范圍?總論?房屋征收拆遷項(xiàng)目?安置房建設(shè)項(xiàng)目?鴛鴦湖公園改造建設(shè)項(xiàng)目?實(shí)施項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析?結(jié)論和建議在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分房屋征收拆遷1房屋征收的必要性（略）2、征收規(guī)模及內(nèi)容征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個(gè)人和單位共272戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96平方米；商業(yè)房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；?涉及征收個(gè)人261戶，總征收面積為43129.813平方米。其中：住宅房屋征收面積為39514.203平方米；商業(yè)房屋征收面積為3615.61平方米。?涉及征收單位11戶，總征收面積為33624.03平方米。其中：住宅房屋征收面積為10181.76平方米；商業(yè)房屋征收面積為17306.56平方米；辦公房屋征收面積為6135.71平方米；?鴛鴦湖公園娛樂(lè)設(shè)施基本情況，有大型設(shè)施項(xiàng)目 14個(gè)，小型娛樂(lè)設(shè)施項(xiàng)目21個(gè)（處）。3、征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值：在征收范圍內(nèi)，根據(jù)征收有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本次征收對(duì)象實(shí)際情況，制定征收評(píng)估的基本思路、原則及技術(shù)方法，經(jīng)過(guò)粗略測(cè)算征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約130364.62萬(wàn)元，其中：土地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償約115000萬(wàn)元；建筑物貨幣補(bǔ)償約9440萬(wàn)元；內(nèi)裝修貨幣補(bǔ)償約2302.62萬(wàn)元；附屬物貨幣補(bǔ)償約408萬(wàn)元；其它貨幣補(bǔ)償（搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)、非住宅用房停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)） 2914萬(wàn)元；鴛鴦湖公園娛樂(lè)設(shè)施貨幣補(bǔ)償300萬(wàn)元；?征收個(gè)人貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元，其中：住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元；商業(yè)房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元?征收單位貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元，其中：住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元；商業(yè)房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元；辦公房屋征收面積為平方米；?鴛鴦湖公園娛樂(lè)設(shè)施貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 300萬(wàn)元。4、征收補(bǔ)償方式：?被征收房屋補(bǔ)償方式為還建房和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，被征收房屋補(bǔ)償金額按被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，由有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。貨幣補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格均價(jià)為元/m2。?被征收房屋還建房按等價(jià)值調(diào)換的原則：即按分戶評(píng)估報(bào)告確定的舊房補(bǔ)償價(jià)格除以已選定的調(diào)換房屋樓層規(guī)定的投資優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，按單層建筑面積計(jì)算購(gòu)房款。具體制定還建房相關(guān)規(guī)定：被征收人在選擇安置戶型時(shí)，應(yīng)選擇與等價(jià)值調(diào)換單層建筑面積加相差一定投資優(yōu)惠面積（15m2）后相近的戶型房屋。被征收人所選定戶型的樓層面積小于原房證建筑面積，按原房地產(chǎn)房屋評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。被征收人所選定戶型的樓層面積大于原房證建筑面積，超出等價(jià)值調(diào)換面積15n2以內(nèi)部分按所選調(diào)換房屋樓層投資優(yōu)惠價(jià)格自行投資，再超出面積部分按市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行投資。5、安置房屋標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)確定?就地安置房應(yīng)分毛坯房、初裝房。毛坯房標(biāo)準(zhǔn)為：水、電、暖（含暖氣片）、燃?xì)狻㈦娫?、有線電視、網(wǎng)絡(luò)管線到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門。初裝房標(biāo)準(zhǔn)為：在毛坯房基礎(chǔ)上增加室內(nèi)房間間隔，配設(shè)普通門；衛(wèi)生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛(wèi)生間外，地面為壓光水泥地面。?選擇毛坯房的，按調(diào)換房屋建筑面積給予被征收人 100元/m22的室內(nèi)設(shè)施配套補(bǔ)助款，由被征收人自行配套。選擇初裝房的住戶，不再支付室內(nèi)設(shè)施配套補(bǔ)助款。?戶型單層建筑面積要設(shè)計(jì)多檔次不同面積約為： 如95n2、115m2、125m2、135m2、140m2,被征收人可根據(jù)應(yīng)調(diào)換面積選擇。6、還建計(jì)劃?還建內(nèi)容：根據(jù)改造規(guī)劃，對(duì)征收人采取就地返還的方式安置。返還面積為76753.84平方米，返還戶數(shù)272戶。?還建的成本根據(jù)改造項(xiàng)目成本測(cè)算及開發(fā)規(guī)模估算。其中：返還總投資為130364.62萬(wàn)元。?還建方案實(shí)施：具體還建方案可以分期實(shí)施。第三部分 改造拆遷安置房項(xiàng)目1、開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、榆林市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況（略）、榆林市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析（略）、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，近年來(lái)榆林市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使榆林市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后逐漸將迎來(lái)恢復(fù)性的增長(zhǎng)趨勢(shì)。投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（略）（2）房屋開發(fā)建設(shè)情況 （略）（3） 商品房空置情況（略）（4） 房屋銷售情況（略）1.4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1.4.1地塊價(jià)值（略）1.4.2交通價(jià)值（略）1.4.3規(guī)模優(yōu)勢(shì)從項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期上看，項(xiàng)目總用地50199.08平方米（合計(jì)75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計(jì)61.07畝），總建筑面積170750.7平方米。其中：地上建筑面積136875.5平方米；地下車庫(kù)面積33875.2平方米，停車總數(shù)776輛，戶數(shù)545戶。利用地塊規(guī)模效應(yīng)來(lái)提升產(chǎn)品綜合價(jià)值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場(chǎng)占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢(shì)。1.5、項(xiàng)目的自然條件（略）1.5.1、地形及地震情況本項(xiàng)目所用地塊地勢(shì)基本平坦，1.5.2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件（1） 工程地質(zhì)條件（2） 水文地質(zhì)條件（3） 項(xiàng)目地點(diǎn)氣候情況1.6、項(xiàng)目環(huán)境影響分析（略）2、改造拆遷安置房項(xiàng)目2.1基本概括（1） 、地理位置規(guī)劃區(qū)位于榆林市城北，鴛鴦湖公園北側(cè)，是濱湖公園改造安置居民的主要區(qū)域。（2） 規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍是由濱湖北路、古城中路、長(zhǎng)城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積50199.08平方米（合計(jì)75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計(jì)61.07畝）。（3） 、自然條件及分析規(guī)劃區(qū)位于鴛鴦湖北側(cè)，呈不規(guī)則形，沿濱湖北路 249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218.60）米，沿長(zhǎng)城路182.4（166.63）米，沿紅山路227.55（201.79）米?，F(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)多數(shù)以磚結(jié)構(gòu)平房為主，東西最大高差約6米，整體地勢(shì)相對(duì)平坦。（4） 、總平面設(shè)計(jì)（規(guī)劃布局；建筑設(shè)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)；環(huán)境設(shè)計(jì)；項(xiàng)目的配套）：規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。2.2、項(xiàng)目建設(shè)的原則（1）項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。（2）項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè),從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。（3）項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。（4） 項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。（5） 、充分結(jié)合規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀條件，以規(guī)劃道路紅線為主要控制界線，容積率最大化布置建筑。2.3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)公園改造安置居民區(qū)方案一指標(biāo)建筑面積1總用地面積50199.08平方米合75.30畝2凈用地面積40712.43平方米合61.07畝3總建筑面積151751.7平方米4地上建筑面積117876.5平方米住宅建筑面麒48989.9平方米392戶商業(yè)建筑面積中25834.5平方米

地下二層商業(yè)建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫(kù)面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率2.98綠化率32.75%9地上車位98輛01地下車位678輛方案二指標(biāo)建筑面積1總用地面積50199.08平方米合75.30畝2凈用地面積40712.43平方米合61.07畝3總建筑面積170750.7平方米4地上建筑面積136875.5平方米住宅建筑面積67988.9平方米545戶其商業(yè)建筑面積25834.5平方米地下二層商業(yè)建5658.9平方米中筑面積辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫(kù)面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率3.368綠化率32.75%9地上車位98輛1地下車位678輛02.4、投資估算241.投資估算的依據(jù)陜西省建筑工程、安裝工程計(jì)價(jià)定額。材料價(jià)格及設(shè)備價(jià)格采用市場(chǎng)價(jià)或市場(chǎng)咨詢價(jià)2.4.2.建設(shè)投資估算本項(xiàng)目工程估算總價(jià)值：46859.56萬(wàn)元建筑工程費(fèi):34878.00萬(wàn)元設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)：5432萬(wàn)元安裝工程費(fèi)：4871萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用：1538.40萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)：140.16萬(wàn)元2.4.3.投資估算表建筑工程費(fèi)本項(xiàng)建筑工程費(fèi)總額估算為34878.00萬(wàn)元。如下表所示：

建筑工程費(fèi)估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）1平場(chǎng)及土石方工程002地下室土建工程M3280022507380.003地上建筑土建工程M131626200026352.004室外綠化M12650450569.005小區(qū)道路工程M9487300284.00總計(jì)34878.00（2）設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)本項(xiàng)目的設(shè)備價(jià)格均以中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)頒發(fā)的“工程建設(shè)全國(guó)機(jī)電設(shè)備2012年價(jià)格匯編”為主，缺項(xiàng)部分采取市場(chǎng)詢價(jià)。設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)估算總額為5432萬(wàn)元。如下表所示：設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位單價(jià)（元）數(shù)量設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)（萬(wàn)元）1電梯制安臺(tái)4000006024002咼壓變配電套200000024003消防系統(tǒng)M1316262002632小 計(jì)5432（3）安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目安裝工程費(fèi)估算總額為4871萬(wàn)元。如下表所示:安裝工程費(fèi)估算表

序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位單價(jià)數(shù)量安裝工程費(fèi)（萬(wàn)元）1室內(nèi)水電安裝工程M18513162624352消防系統(tǒng)安裝工程M12013162615803外線安裝工程M65131626856小 計(jì)4871（4）工程建設(shè)其他費(fèi)用本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用估算總額為 1538.40萬(wàn)元。如下表所示:工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱其它費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1征地費(fèi)2房屋拆遷安置費(fèi)3建設(shè)單位管理費(fèi)14632.534工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)4180.725工程勘察、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)9406.636建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)145.187施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)1.567.778招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.2511.309工程保險(xiǎn)費(fèi)4180.7210建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)0.313.55費(fèi)用小計(jì)1538.40（5）預(yù)備費(fèi)本項(xiàng)目按照陜西省建設(shè)廳制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)取了 3%的預(yù)備費(fèi)140.16萬(wàn)元。5、拆遷還建資金需求與籌措情況（略）2.5.1 開發(fā)商自有資金xxx萬(wàn)元；2.5.2項(xiàng)目土地銀行抵押貸款xxx萬(wàn)元；2.5.3銷售期銷售回款xxx萬(wàn)元；2.6、銷售收入估算銷售收入的估算分別對(duì)住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。2.6.1住宅樓收入估算在住宅樓收入估算時(shí)，我們對(duì)城區(qū)住宅樓行情進(jìn)行了調(diào)查情況是：按銷售價(jià)位統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)均價(jià)在8500元/平方米以上，按房?jī)r(jià)分布走勢(shì)看，該片區(qū)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目住宅樓單價(jià)按6500元/平方米估算。2.6.2商鋪銷售收入估算經(jīng)調(diào)查,2012年1月本項(xiàng)目周邊的長(zhǎng)城路的商鋪銷售均價(jià)為35000元/平方米，新建路商鋪銷售均價(jià)為45000元/平方米。按照謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目商鋪均價(jià)按38000元/平方米估算。2.6.3地下二層商業(yè)銷售收入估算：6000元/平方米。2.6.4辦公銷售收入估算7500元/平方米。2.6.5酒店銷售收入估算：8000元/平方米。2.6.6地下車位按6500元/平方米估算。2.6.7 銷售收入估算總額196882.91萬(wàn)元。（1） 住宅樓收入估算：按6500元/平方米，建筑面積67988.9平方米，銷售收入估算為44192.79萬(wàn)元（2）商鋪銷售收入估算：按38000元/平方米，建筑面積25834.5平方米，銷售收入估算為98171.10萬(wàn)元（3） 地下二層商業(yè)銷售收入估算按6000元/平方米，建筑面積5658.9平方米，銷售收入估算為3395.34萬(wàn)元（4）辦公銷售收入估算按7500元/平方米，建筑面積16195.2平方米，銷售收入估算為12146.40萬(wàn)元（5）酒店銷售收入估算：按8000元/平方米，建筑面積21198平方米，銷售收入估算為16958.40萬(wàn)元（6）地下車位銷售收入估算：按6500元/平方米，建筑面積33875.2平方米，銷售收入估算為22018.88萬(wàn)元3、項(xiàng)目實(shí)施方案（略）具體擬定實(shí)施進(jìn)度，原則上進(jìn)行公開招標(biāo)，有開發(fā)商開發(fā)。第四部分鴛鴦湖公園改造項(xiàng)目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米。總投資概算9644.20元。具體內(nèi)容詳見(jiàn)設(shè)計(jì)，下附部分相關(guān)表：第五部分項(xiàng)目實(shí)施盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。1、 銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。2、 銷售稅金按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城維稅、教育費(fèi)附加等，綜合稅率為5.5%。3、 利潤(rùn)測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤(rùn)。4、 敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生

的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。 敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，

還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究， 以提經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)X90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)x110%預(yù)測(cè)售價(jià)X120%高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)二目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變動(dòng)的百分比。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加 10%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20%，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20%/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。4.1變動(dòng)因素-成本變動(dòng)成本變動(dòng)幅度（%對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本X90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本x110%預(yù)測(cè)成本X120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率4.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：

營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率4.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。投資增加 10%項(xiàng)目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實(shí)作好項(xiàng)目管理工作，以降低成本5、盈虧平衡分析評(píng)價(jià)結(jié)論5.1 測(cè)算公式：預(yù)測(cè)銷售收入-開發(fā)投資成本-征收拆遷補(bǔ)償價(jià)值-公園建設(shè)投入二項(xiàng)目開發(fā)盈虧（+-）。5.2測(cè)算結(jié)果：196882.91-46859.56-130364.62-9644.20=10014.53萬(wàn)元第五部分結(jié)論及建議1、結(jié)論1.1本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)意義1.2本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)意義1.3綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善榆林市的城市面貌，

并對(duì)提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會(huì)效益，只要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。2、建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工，早見(jiàn)效益，本可行性報(bào)告提出如下建議：（1） 政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。各部門需全力配合，大力支持。（2） 該項(xiàng)目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。在國(guó)地、住建、規(guī)劃、財(cái)政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。（3） 盡快做好前期工作。該項(xiàng)目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。盡早啟動(dòng)拆遷工作。（4） 盡快制定具體實(shí)施方案。第一章概述 第一章概述 錯(cuò)誤！未定義書簽1.1項(xiàng)目名稱、主辦單位及負(fù)責(zé)人 錯(cuò)誤！未定義書簽。1.2可研編制依據(jù)1.2可研編制依據(jù)1.3主要研究?jī)?nèi)容1.4主要工程內(nèi)容1.5主要研究結(jié)論錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)錯(cuò)誤！未定義書簽。第二章項(xiàng)目背景及必要性 第二章項(xiàng)目背景及必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽2.1項(xiàng)目背景錯(cuò)誤！未定義書簽。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽3.1項(xiàng)目位置錯(cuò)誤！未定義書簽。3.2建設(shè)條件錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽4.1總體布局錯(cuò)誤！未定義書簽。4.2主要景觀現(xiàn)狀錯(cuò)誤！未定義書簽。4.3水體現(xiàn)狀錯(cuò)誤！未定義書簽。4.4植被現(xiàn)狀錯(cuò)誤！未定義書簽。4.5現(xiàn)狀道路、廣場(chǎng) 錯(cuò)誤！未定義書簽。4.6照明、監(jiān)控、背景音樂(lè)系統(tǒng)錯(cuò)誤！未定義書簽。4.7基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀錯(cuò)誤！未定義書簽。4.8出入口錯(cuò)誤！未定義書簽。第五章公園定位及環(huán)境容量 錯(cuò)