包頭東河云頂國際城項目定位方略課件

2007年10月20日2007年10月20日2

提要俯瞰東河

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區(qū)域概況特征項目解碼

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自身因素分析云頂之道

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項目總體戰(zhàn)略云頂之宅

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住宅定位策略云頂之商

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商業(yè)定位策略2提要俯瞰東河——區(qū)域概況特征3俯瞰東河

區(qū)域概況特征3俯瞰東河4

緣起

包頭作為一個城市，形成較晚，從清嘉慶14年（1809年）設置包頭鎮(zhèn)算起，至今還不到200年。但是，由于包頭地區(qū)地理位置的特殊性，在漫長的嬗變過程中，也曾幾度成為演出威武雄壯活劇的歷史舞臺，故不應以設鎮(zhèn)、筑城為限，可以追溯更長的歷史。

黃河是中華民族的搖籃。黃河流經包頭的地段是原始人類較早活動的地方，在這里蘊藏著大量的古人類文化遺跡，已發(fā)掘的就有10多處。在位于東河區(qū)以東15公里的阿善溝門的格膝蓋溝，發(fā)掘出一處保存完好的新石器時代村落遺址和大量的文物。

蒙古高原位于東西上千公里的陰山山脈之北，中國古代，這里是北方少數民族生息繁衍的地方，在與黃河流域的中原各代王朝的交往中，促進了各民族的融合，加快了少數民族的封建化過程促進了整個社會的發(fā)展和文明的交往。

從戰(zhàn)國至唐朝，包頭境內曾幾次建筑過一些古城。最早是趙武靈王于公元前306年（武靈王20年）筑九原城。公元前221年秦為九原郡。公元433年，鮮卑族建立的北魏王朝，設懷朔鎮(zhèn)。后來，隨著形勢的變化，時間的推移，古城被一一廢棄了。

進入五代后，包頭屬遼統(tǒng)治。遼在這里設云內州，一直沿襲至金元，建制未變。元代初年，包頭地區(qū)的冶煉業(yè)、紡織業(yè)、陶瓷業(yè)開始興盛，出現了商品經濟，商業(yè)活動隨之興旺起來。后來蒙古族各部落陸續(xù)進駐河套，包頭地區(qū)又成為土默特部落游牧之地。4緣起包頭作為一個城市，形成較晚，從清嘉慶15

沿革

清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年），薩拉齊建筑，設協(xié)理通判，這是包頭地區(qū)最早出現的行政建制。1870年（同治9年）前后，包頭修筑城墻，辟東、南、西、東北、西北5座城門，形成了近代包頭的城市規(guī)模。19世紀后期至20世紀初，包頭已發(fā)展成為我國西北著名的皮毛集散地和水旱碼頭。1923年平綏鐵路通車包頭，1931年，包頭電燈面粉公司和永茂源甘草公司創(chuàng)辦，包頭開始有了近代工業(yè)。1934年，中德雙方組織的“歐亞航空郵運股份有限公司”在包頭修筑飛機場，開辟包頭--寧夏--蘭州航線，定期航班每周往返一次。飲食、服務業(yè)日益興旺，市面日趨繁榮。

包頭是一個有著光榮革命傳統(tǒng)的地區(qū)。革命初期，王若飛、烏蘭夫等老一輩無產階級革命家曾在這里領導過地下斗爭?？谷諔?zhàn)爭期間，共產黨領導包頭地區(qū)各族軍民，開創(chuàng)了大青山抗日游擊根據地，與日寇進行了艱苦卓絕的斗爭。

1949年9月19日，綏遠發(fā)動“9·19”起義，包頭獲得和平解放。1950年2月13日，包頭市人民政府正式成立。5沿革清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年6

發(fā)展產業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#焦爐、華業(yè)特鋼、億陽鋁輪毅、華鼎銅業(yè)、晶牛微晶玻璃等鋼鐵、鋁業(yè)、電力、機械制造、稀土、煤化工主要行業(yè)超億元重大項目的帶動下，包頭產業(yè)發(fā)展迅速。包頭吸引外資取得重大突破：不斷加強國際、國內的經濟技術合作和交流，放手引進資金，包頭基本形成了多層次、全方位、寬領域的對外開放格局。

包頭積極推進城市綠化、美化、亮化工程。城市“五化”工程建設取得了新突破，城市人均公共綠地達到10.6平方米建成區(qū)綠化覆蓋率達到35%。推進道路亮化工程，安裝和更新路燈3511基、5481盞，實施了鋼鐵大街、建設路等10大景區(qū)亮化工程。

交通運輸能力繼續(xù)提高。全年各種運輸出完成貨運量20492.1萬噸，較上年增長l4.5%。其中，鐵路貨運量5374萬噸，增長29.1%；公路貨運量15118萬噸，增長10.2%；民航貨運量570噸，下降40.4%。全年各種運輸方式完成客運量12316.6萬人，比上年增長10.4%。其中，鐵路客運量433.7萬人，增長32.7%；公路客運量11866萬人，增長9.7%；民航客運量16.9萬人，增長18.8%。

社會保障事業(yè)進一步加強。參加失業(yè)保險職工人數達48.5萬人，發(fā)放失業(yè)保險金6655萬元。參加基本養(yǎng)老保險的人數為41.4萬人，參加基本醫(yī)療保險的人數為52.9萬人，參加基本養(yǎng)老保險的人數為27.8萬人，參加基本養(yǎng)老保險的人數為24.2萬人。6發(fā)展產業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#7

行政區(qū)劃據《包頭市2002年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，包頭市轄９個旗、縣、區(qū)，其中：３個市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）２個礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），４個農牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達爾罕茂明安聯合旗、固陽縣、九原區(qū)）?？偯娣e２７７６８平方公里。人口２３３.５６萬，居住著蒙、漢、回、滿、達翰爾、鄂倫春等３１個民族。包頭是國務院首批確定的十三個較大城市之一，是內蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎工業(yè)基地。7行政區(qū)劃據《包頭市2002年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報8昆都侖區(qū)

昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔，昆都侖區(qū)因河得名，是包頭市黨政機關所在地，包頭政治、經濟、文化、科技、教育的中心。區(qū)內設有１３個街道辦事處，１６３個居委會。城區(qū)面積８７平方公里，人口４４.９９萬，由蒙古、漢、回、滿、達斡爾等２８個民族構成。

昆都侖區(qū)是以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)為主的新興工業(yè)城區(qū)。聞名遐邇的包頭鋼鐵公司座落在本區(qū)。這里交通便利，通訊發(fā)達。區(qū)內擁有中央、內蒙古、市屬企業(yè)，科研院所和大專院校。黨的十一屆三中全會以來，區(qū)屬工業(yè)迅速發(fā)展，初步形成了以機械、冶金、稀土、建材、電子、化工、服裝、食品等門類為主的工業(yè)體系。主要產品有經濟型乘用車、鋼塑保護環(huán)、滑枕護套、液壓馬達、壓電水晶、陰陽離子交換樹脂等１００多個品種。昆都侖區(qū)商貿發(fā)達，有市屬大型批零企業(yè)數十家，還有星羅棋布的區(qū)屬商業(yè)網點和集貿市場。區(qū)內有大型賓館飯店１０多家，可承辦國家、自治區(qū)級大型會議，為社會旅游業(yè)提供了方便的條件。出昆區(qū)往東３公里有著名古跡喇嘛廟昆都侖召和昆都侖水庫風景區(qū)；往西１５公里有天然瀑布和梅力更原始森林。

8昆都侖區(qū)昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔9昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設和發(fā)展令人矚目，是全市商業(yè)商務的中心地區(qū)。9昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設和發(fā)展令人矚10青山區(qū)

青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)相鄰。青山區(qū)現有面積５４平方公里，人口３４.５３萬，由２５個民族構成。區(qū)內設有８個街道辦事處，１２６個居民委員會，是一個工業(yè)發(fā)達、科學技術先進、文化教育興旺、服務設施齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型市區(qū)。

青山區(qū)是以機械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內駐有中央、內蒙古、包頭大中型企業(yè)２１４家，包括內蒙古第一機械制造廠、內蒙古第二機械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“九九”集團、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。

十一屆三中全會以來，青山區(qū)的集體和街居、校辦企業(yè)異軍突起有了長足的發(fā)展和進步，區(qū)屬工業(yè)已初步形成輕工、機械、化工、木器加工、電器、建材、印刷、鑄造等行業(yè)。主要產品有特種鋼、高低壓配電柜、燈具、鋁合金門窗、拖斗車、木器家具、席夢思床墊、稀土萃取劑、彩印等上百種。

青山區(qū)市場繁榮，商業(yè)、服務業(yè)比較發(fā)達，各類商業(yè)服務網點１７００多個，賓館、飯店、招待所十幾處，青山賓館、天外天大酒店、盤古俱樂部、馬沃雷克大酒店、滿都拉娛樂城環(huán)境幽雅，設備一流，服務周到，不僅可為人們旅行居住提供方便，還可承辦全國性大型會議。

經濟的發(fā)展促進了全區(qū)精神文明建設，科研、教育、文化、體育、衛(wèi)生事業(yè)得到較大發(fā)展。全區(qū)現有科研所１１個，各類科技人員１.２萬人。有大專、中專、技校１６所，各種衛(wèi)生機構５７個，床位近２０００張。有文化宮、影劇院１３座，圖書館２０座，體育場地１７１個，其中第一工人文化宮、一機文化宮、二機文化館、是重大演出、體育比賽的主要場所。

全區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化覆蓋率達３０％。

10青山區(qū)青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，11青山區(qū)

青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭，有“住在青山”的說法，充分體現其宜居品質。11青山區(qū)青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭12東河區(qū)（1）

東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年的歷史，位于大青山南麓、黃河北岸、土默川西部。城區(qū)面積８５平方公里。東河區(qū)地理位置優(yōu)越，水陸交通便利，素以“水旱碼頭”、“塞外通衢”著稱，昔日曾是我國西部地區(qū)最大的皮毛、糧食、藥材集散地。

東河區(qū)轄有１個鄉(xiāng)，１２個街道辦事處，１０９個居民委員會，人口４４.２３萬，有蒙古、漢、回、滿、朝鮮等２６個民族。東河區(qū)是回族居民的聚居區(qū)，現有回族１.７萬人，大都居住在回民街道辦事處轄區(qū)內。東河區(qū)有伊斯蘭教、基督教、漢佛教、喇嘛教、天主教等５個宗教界別。12東河區(qū)（1）東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年13東河區(qū)（2）

東河區(qū)交通發(fā)達，具有公路、鐵路、航空、水運等多種運輸功能，是內地連接西北地區(qū)的重要交通樞紐。包頭民航機場位于東河區(qū)，有定期班機可通往北京、上海、太原、西安、武漢、廣州等地。

東河區(qū)是包頭市地方工業(yè)的集中地，７０％以上的市屬企業(yè)駐在東河區(qū)。其中有包頭鋁廠、包頭糖廠、鹿王羊絨集團等。東河區(qū)區(qū)屬工業(yè)也有一定的規(guī)模和基礎，有機械加工、鑄造、冶煉、化工、塑料、皮革皮毛、機電加工、農牧機械、造紙印刷、日用五金、服裝鞋帽、食品加工等１０多個行業(yè)，生產的產品有２５０多種，其中稀土合金暖氣片、帶式輸送機、羊剪絨拖鞋、童皮鞋、漢宮地毯、稀土混合金屬、鋼鋸條等在市場上深受歡迎。

13東河區(qū)（2）東河區(qū)交通發(fā)達，具有公路、鐵路14東河區(qū)（3）

東河區(qū)商業(yè)貿易比較發(fā)達，全市６０％以上的物資倉庫設在東河區(qū)，自治區(qū)及其他盟、市、旗、縣駐東河區(qū)的轉運站、采購供應站及辦事機構等就有５０多個，包頭市與內蒙古西部地區(qū)的商品物資交流相當一部分在東河區(qū)進行。東河區(qū)還被確定為包頭市個體、私營經濟示范區(qū)，優(yōu)良的投資環(huán)境，寬松的優(yōu)惠政策，吸引著方方面面的經營者。14東河區(qū)（3）東河區(qū)商業(yè)貿易比較發(fā)達，全市６15東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行，過黃河大橋，可達鄂爾多斯高原，那里有馳名中外的成吉思汗陵和妙趣橫生的響沙灣；北行，順盤山公路，可至陰山深處，那里有塞外名寺五當召。區(qū)境內還有阿善溝門新石器遺址，雕梁畫棟的福征寺，清翠欲滴、群龍戲水的轉龍藏，聞名遐邇的清真寺和被人們譽為“塞外西湖”的南海旅游開發(fā)區(qū)。

15東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行16東河區(qū)（5）

東河區(qū)轄12個街道、1個鎮(zhèn)：和平街道、財神廟街道、西腦包街道、南門外街道、南圪洞街道、東站街道、回民街道、二里半街道、河東街道、鐵西街道、東興街道、楊圪楞街道、河東鎮(zhèn)。2000年，東河區(qū)轄12個街道、1個鄉(xiāng)。根據第五次人口普查數據：全區(qū)總人口429355人，其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口（人）：

和平路街道19137財神廟街道31493

西腦包街道39264南門外街道29084

南圪洞街道30788東站街道53249

回民街道30827二里半街道42451

河東街道38103鐵西街道38148

東興街道34669楊圪塄街道3758

河東鄉(xiāng)38384

16東河區(qū)（5）東河區(qū)轄12個街道、1個鎮(zhèn)：和17東河區(qū)房地產市場概況（1）近幾年來，東河景區(qū)兩側的房地產開發(fā)狀況熱度日漸上升。在南海湖生態(tài)保護工程及配套項目實施以來，漸露雛形的體育休閑公園、規(guī)劃建設的商務住宅以及10＋1會館，使一個集會展、商貿、商務辦公、娛樂休閑于一體的水濱新城正呼之欲出。17東河區(qū)房地產市場概況（1）近幾年來，東河景區(qū)兩側的房18東河區(qū)房地產市場概況（2）城市建設產生拉動效應

近年來，東河區(qū)不斷拓寬融資渠道，多方籌集資金，根據規(guī)劃實施了一系列城市重點設施建設，城市品位、區(qū)域環(huán)境質量顯著提升，經濟和社會效益全面凸現，拉動了房地產開發(fā)大幅升溫。東河景區(qū)自去年建成以來，帶給東河區(qū)的不僅是城區(qū)環(huán)境的改變，更重要的是其凸現出來的深遠的戰(zhàn)略發(fā)展意義，特別是東河區(qū)行政大樓的東遷，東河景區(qū)一帶便一躍成為東河區(qū)城區(qū)規(guī)模擴張發(fā)展的核心區(qū)域。

18東河區(qū)房地產市場概況（2）城市建設產生拉動效應19東河區(qū)房地產市場概況（3）

“退二進三”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，決定了東河景區(qū)規(guī)劃的高起點，迅速形成了東河區(qū)城市發(fā)展建設的新局，產生了城區(qū)東擴的強勁的經濟拉動效應。自2005年以來，盤活“退二進三”企業(yè)30多戶、激活區(qū)域土地面積近10000畝，每畝增值近30萬元，轉換利用土地資源90萬平方米，土地增值達5億元。大批房地產商紛紛涌入，眾多建筑拔地而起，高品質樓盤聯袂而出，鼎太風華、寧鹿水岸、美岸華庭、碧水嘉苑迅速火爆。正是由于高起點的規(guī)劃，完善的城市配套，實力開發(fā)商的進駐，使東河景區(qū)的房地產正朝著品質化的方向發(fā)展，潛在的商業(yè)價值凸現出來。兩年來，房地產投資實現15億元，建設規(guī)模達130萬平方米，房地產項目去年新增稅收1億元，房地產投資和消費保持較快增長，為地區(qū)經濟增長作出了積極貢獻。隨著東河大廈、豪德財富中心、文化大廈、星級酒店、教育文化場所的建設，該地區(qū)將成為一個適宜居住、適宜休閑的新的城區(qū)中心。19東河區(qū)房地產市場概況（3）“退二進三”發(fā)展戰(zhàn)略的20東河區(qū)房地產市場概況（4）房地產開發(fā)市場特點

東河區(qū)房地產去年新建續(xù)建房地產開發(fā)項目36個，計劃總投資48億元，開發(fā)面積4800多畝，建設規(guī)模達370多萬平方米，計劃竣工面積110萬平方米。房地產開發(fā)市場呈現新的特點：一是大型房地產開發(fā)項目增加。在確定開工的項目中，5萬平方米以上的項目10個，開發(fā)建設面積120多萬平方米。來自天津、武漢、佛山等地的房地產開發(fā)商，以其雄厚的企業(yè)實力，推進了東河區(qū)房地產開發(fā)的快速發(fā)展。二是房地產品質升級成為主流。盡管人們對普通商品住宅要求戶型合理、價格適中，但并不等于降低居住的品質。相反，隨著人們的生活需求越來越高，更加注重住宅性能、物業(yè)、景觀、安全、舒適等內在要求。消費者也不只單純地看重價格，而提升到更加注重居住品質。目前，東河區(qū)各新建小區(qū)規(guī)劃布局都各具特色和個性，戶型結構日趨合理，配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美，質量和品位大幅提升，達到國家A級住宅性能認定標準，滿足了人們對住宅高品質的要求。三是供求基本平衡，價格穩(wěn)中有升。近年來，東河區(qū)經濟發(fā)展迅速，人均收入不斷提高，人們的購買力明顯提高。這些不斷壯大的經濟因素，刺激了東河區(qū)房地產業(yè)的開發(fā)建設。面對房地產業(yè)的發(fā)展形勢，東河區(qū)在上級領導的指導下發(fā)揮宏觀調控和管理、服務職能，更新開發(fā)理念，規(guī)范開發(fā)行為，引導理性投資，鼓勵住房消費，有效地促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展。20東河區(qū)房地產市場概況（4）房地產開發(fā)市場特點21東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）住宅項目規(guī)模21東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）住宅項目規(guī)模22東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）容積率分析：容積率大多數在1至1.5的區(qū)間之內，所占整體比例為57%，22東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）容積率分析：容積率23東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）綠化率23東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）綠化率24東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）戶型區(qū)間

理想嘉苑綠苑小區(qū)寧鹿水岸二期富民家苑星月家園宏源鑫都美岸華庭鼎太風華20508011014017015011081914014090100531307290153975012017024東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）戶型區(qū)間理想嘉苑綠苑25東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）價格區(qū)間東河區(qū)的房產價格2000元/平米----2500元/平米與2500元/平米----3000元/平米所占比例持平，3000元/平米以上的在全部產品中比例占據到40%，大多為近期開盤項目。25東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）價格區(qū)間東河區(qū)的房產26東河區(qū)區(qū)域特征總結根基深遠——擁有悠久歷史，民族風貌，自身文化底蘊較為深厚獨立成“市”——位置偏于城市和新區(qū)，自成具有鮮明的城市風格完善平衡——房地產格局未達到平衡狀態(tài)，產品單一，品質不高新舊交融——世襲舊有文化特征、生活方式，追求新的時尚生活挖掘潛力——無論生活家居還是生活消費，均具有較大潛力空間蓄勢而發(fā)——生活水平逐漸提升，發(fā)展趨勢較好，整體穩(wěn)步提升26東河區(qū)區(qū)域特征總結根基深遠——擁有悠久歷史，民族風貌27機會

基于對區(qū)域特征的考量，我們認為，本案項目應專抓住區(qū)域所賦予的如下機會，作為項目的基本導向，進行總體規(guī)劃和設計：1、東河區(qū)住宅建設發(fā)展較快，但產品形態(tài)仍然單一，難以滿足全方位、各種檔次的需求；2、東河區(qū)盡管具有濃郁的地區(qū)和歷史風貌、文化習慣和生活方式，但消費者追求現代時尚生活的潛在需求相當強烈，應注意滿足和適當加以引導；3、整體房地產鏈條不盡完善和平衡，與人們消費特征和購買力還具有一定偏差，應合理選擇消費空白和趨勢因素，進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃；4、城市建設處于起步階段，應重視項目開發(fā)與城市建設和城市形象的關系，在滿足自身企業(yè)盈利的前提下，力爭打造城市形象工程，將社會效益有效轉化為企業(yè)品牌和經濟效益，并保持和提升與政府的合作關系。27機會基于對區(qū)域特征的考量，我們認為，本案項28項目解碼自身因素分析

28項目解碼29地段分析

項目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市格局的北側，其地段條件具有如下特征：1、距繁華區(qū)不遠：據初步考察，本案距離東河商業(yè)中心（環(huán)城路商圈）大約具有800米，除和平路南大街北側商業(yè)氛圍稍差以外，基本上可與傳統(tǒng)商業(yè)帶連接；29地段分析項目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市30地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真寺、妙法禪寺、西門大教堂等文化設施，具有濃郁的文化特征和底蘊；30地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真31地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北部是新開發(fā)小區(qū)，根據規(guī)劃，本案未來將處于新舊小區(qū)的幾何地帶，居住人群較為密集；4、毗鄰新開商業(yè)：喬家金街居于本案北側，緊密相連，該項目正在熱銷中，宣傳力度較大，規(guī)劃為文化商業(yè)街，具有商業(yè)、影院、文化館等設施；31地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北32地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產業(yè)基地將在這里落戶，實施連片開發(fā)，整個板塊將呈現住宅、商業(yè)、文化、旅游等多元化城市格局，一個東河北部新區(qū)將會與南部傳統(tǒng)商業(yè)、居住區(qū)域相連，本案正是居于新舊板塊的南北傳承之處；5、扼守未來中心：根據城市建設規(guī)律，新區(qū)的連片開發(fā)必將帶動城市中心的移動，在未來幾年時間，本案將處于新舊兩大板塊的中心地帶，這一特征，尤其適宜于建設城市的形象工程和商業(yè)中心。32地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產業(yè)基33地段分析6、交通狀況良好：東向：經長勝街、東延民生街、東門大街可至東河槽綠化景區(qū)；西向：經長勝街，西延西門大街、西腦包大街，連接巴彥塔拉大街、建設路，可方便通達青山區(qū)、昆區(qū)；南向：經和平路南大街、通順街可方便到達傳統(tǒng)商業(yè)中心和火車站；北向：可經北大街連接110國道、丹拉高速路等，通達呼和浩特等地。33地段分析6、交通狀況良好：34地塊分析有利因素：本案三面臨路，地塊獨立，受其他環(huán)境影響較小，利于形成獨立小區(qū)；便于小區(qū)的出入動線設計；同時，有益于商業(yè)的經營和人流流通。不利因素：本案地塊呈三角形形狀，有效面積較小，不利于土地利用，對建筑規(guī)劃的要求較高，應合理設計樓間距、日照影響等因素。34地塊分析有利因素：35地塊分析地塊現狀良好，基本為平地，僅有一座小工廠有待拆遷。35地塊分析36項目分析結論根據自身條件，我們提出如下結論建議：即：地塊規(guī)劃的“三高一和”策略一“高”

——

高標形象，根據東河現狀和開發(fā)特征，本版塊多為普通住宅和商業(yè)街、底鋪商業(yè)；同時，我項目地處承接新舊區(qū)域的中心地帶，又同時具有路網核心優(yōu)勢，因此，高標準的地標式項目應為我項目首選。二“高”

——

高樓層，綜觀東河現狀房地產開發(fā)，住宅樓多為六層磚混樓，僅有少量20層以下的塔樓和板樓，因此，“高”將應成為本案一大特色，凸現其較高品質的生活方式和地標建筑的“仰視”效應。三“高”

——

高容積率，合理規(guī)劃容積率，以達到土地利用最大化。和諧

——

和諧配置住宅商業(yè)面積，達到與外部因素的和諧和內部因素的和諧。36項目分析結論根據自身條件，我們提出如下結論建議：37項目分析結論總而言之，對于項目整體規(guī)劃，我們的建議是——高屋建瓴37項目分析結論總而言之，對于項目整體規(guī)劃，我們的建議是—38云頂之道

項目總體戰(zhàn)略

38云頂之道39項目總體目標基于之前對區(qū)域及項目的分析，我們建議確定如下的項目總體發(fā)展目標：1、建設東河一流的住宅生活小區(qū)打造東河最高品質住宅的品牌形象2、規(guī)劃東河新商業(yè)中心滿足和引導東河各階層全方位的商業(yè)服務消費需求3、總體：引領時尚潮流，富含國際化要素東河地標性的商住綜合項目39項目總體目標基于之前對區(qū)域及項目的分析，我們建議確定如下40項目市場定位讓“云頂國際中心”成為東河新城市中心的代名詞！40項目市場定位讓“云頂國際中心”41項目市場定位在北京，先有國貿，后有CBD，于是，國貿成為當仁不讓的北京CBD的代名詞41項目市場定位在北京，先有國貿，后有CBD，42項目市場定位在東河，云頂國際城扼守新舊板塊之間坐擁傳統(tǒng)繁華區(qū)域、文化產業(yè)基地與新開發(fā)住宅區(qū)因此，我們建議應以此高度確立項目市場地位：東河新城市中心國際化生活典范42項目市場定位在東河，云頂國際城扼守新舊板塊之間東河新城市43項目產品定位酒店公寓板式/點式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商業(yè)街43項目產品定位酒店公寓板式/點式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商44項目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地；云頂娛樂城是馬來西亞引以自豪的一顆明珠。亦稱“任珍”。云頂，是購物、休閑、娛樂、旅游一體化的代名詞，具有極高的品牌影響力。44項目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地45本案集商業(yè)、娛樂、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此借用云頂之稱，可以凸現項目的國際化特色、一體化的商業(yè)居住功能，顧名思義，云頂具有高的含義，符合本案“高屋建瓴”的主張。云頂傳承——項目品牌戰(zhàn)略45本案集商業(yè)、娛樂、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此46項目品牌戰(zhàn)略云頂國際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守繁華46項目品牌戰(zhàn)略云頂國際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守47項目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云頂國際城商業(yè)部分：云頂國際商業(yè)中心住宅部分：云頂國際花園47項目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云48項目總體規(guī)劃指標規(guī)劃總體占地面積：34230平方米總體建筑面積：13-14萬平米商業(yè)部分：4-5萬平米住宅部分：8-9萬平米容積率：4左右綠化率：40%以上48項目總體規(guī)劃指標規(guī)劃49項目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)高架花園綠地連體或點式住宅49項目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地50項目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層停車位高架住宅花園綠地商業(yè)中心部分商業(yè)中心商業(yè)內街外圍商業(yè)街50項目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層51云頂之商

商業(yè)規(guī)劃策略51云頂之商52——

商業(yè)

6W

法則什么區(qū)域什么資源什么人群什么缺口什么機會如何引導定位研判52——商業(yè)6W法則什么區(qū)域定位研判53定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域緊鄰成熟的居住區(qū)域；地處城市規(guī)劃新開發(fā)區(qū)域；承接新舊商住板塊的核心位置；路網交通的匯聚地帶；正在迅速發(fā)展提升的新區(qū)。53定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域54什么資源深厚的文化底蘊與民族特色；密集的城市人口資源；地緣性、輻射型、外來性結合的資源；商業(yè)、居住、娛樂、休閑、觀光的綜合資源。定位研判——商業(yè)6W法則54什么資源定位研判——商業(yè)6W法則55

什么人群以城市居住的工薪階層為主體；以追求時尚的城市消費群為骨干；以企業(yè)經營者、政府機構人員為高端；以新開發(fā)小區(qū)較高收入的居民為地緣性客群；同時兼顧自身項目約3000居民。定位研判——商業(yè)6W法則55什么人群定位研判——商業(yè)6W法則56什么缺口大中型綜合性超市/倉儲式超市；生活類專業(yè)市場；全方位娛樂休閑；大型集中式餐飲服務場所。定位研判——商業(yè)6W法則56什么缺口定位研判——商業(yè)6W法則57什么機會大面積連片開發(fā)的居住人群數量大幅度增長；本案自身大型賣場（綜合性超市）吸引的人流量文化產業(yè)基地規(guī)劃使未來商務人群增長；傳統(tǒng)居住區(qū)人流；東河消費水平和意識的不斷提升；年輕人群數量比例增加；輻射昆區(qū)和青山區(qū)的消費人流。定位研判——商業(yè)6W法則57什么機會定位研判——商業(yè)6W法則58如何引導新城市中心概念的引導購買、吃喝玩樂與體驗式消費一條龍服務觀念的引導；大型綜合性超市對東河人傳統(tǒng)居家購買方式的引導；新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引導；由商品交易消費觀念逐步向服務、體驗消費觀念的引導。定位研判——商業(yè)6W法則58如何引導定位研判——商業(yè)6W法則59

基于東河區(qū)域，輻射整個包頭市，具有國際化特色的大型綜合商業(yè)服務中心。項目目標市場定位59基于東河區(qū)域，輻射整個包頭市，具有國際化特色的大60業(yè)態(tài)分項定位原則商業(yè)經營的關鍵吸引固定客流量烘托商業(yè)人氣主力店購物餐飲娛樂購物吃喝玩樂一條龍服務60業(yè)態(tài)分項定位原則商業(yè)經營的關鍵主力店購物餐飲娛樂購物吃喝61業(yè)態(tài)分項定位一個賣場兩個街區(qū)三個中心四類業(yè)態(tài)61業(yè)態(tài)分項定位62

一個賣場地下一層超市主力店經營業(yè)態(tài)：綜合式超級市場品牌選擇：國內著名品牌；如：華聯、物美、億客隆等規(guī)劃面積：10000平米-15000平米位置選擇：地下一層-1F62一個賣場地下一層超市主力店-1F63兩個街區(qū)外圍商業(yè)街內商業(yè)街外商業(yè)街商業(yè)內街1F63兩個街區(qū)外圍內商業(yè)街商業(yè)1F64商業(yè)內街64商業(yè)內街65外圍商業(yè)街65外圍商業(yè)街66時尚實用高雅商業(yè)街業(yè)態(tài)服裝、服飾、化妝品、戶外體育用品食品、西餅店、煙酒、洗衣、打印復印等文化、藝術、珠寶66時尚實用高雅商服裝、服飾、化妝品、食品、西餅店、煙酒、67三個中心——餐飲中心餐飲中心1、2F經營業(yè)態(tài)：傳統(tǒng)、新派中式餐廳、西餐廳、茶餐廳、咖啡廳等；品牌選擇：國內知名品牌、當地品牌、國際品牌等；如：全聚德、小肥羊、永和大王、仙蹤林、吉野家等規(guī)劃面積：6000平米-8000平米位置選擇：北側（酒店公寓部分）一層、二層。67三個中心餐飲1、2F經營業(yè)態(tài)：傳統(tǒng)、新派中式餐廳、西餐68餐飲中心68餐飲中心69餐飲內街參考69餐飲內街參考70三個中心——電子專賣中心電子專賣中心經營業(yè)態(tài)：電腦及其配件、數碼產品照相器材、影視光盤、精品家電等；規(guī)劃面積：3000平米-5000平米；位置選擇：東南側一層。1F70三個中心電子專賣中心經營業(yè)態(tài)：電腦及其配件、數碼產品照71三個中心——休閑娛樂中心休閑娛樂中心2F2F業(yè)態(tài)：夜總會、洗浴、足療、按摩、美體、美發(fā)、KTV、酒吧等；規(guī)劃面積：6000平米-8000平米位置選擇：南側二層。71三個中心休閑娛樂中心2F2F業(yè)態(tài)：夜總會、洗浴、足療、72娛樂中心1到2家主力俱樂部

——包含演藝俱樂部（適合中年人）酒吧迪吧（適合年輕人）、KTV等配合設施——

量販式KTV、主題酒吧72娛樂中心1到2家主力俱樂部73休閑娛樂1家大型桑拿健身俱樂部配合設施——

專業(yè)按摩中心、美容中心、spa等定位考慮：主要滿足商務消費、周邊高檔社區(qū)消費需求，東河有一些低中檔洗浴中心，但缺少像漢拿山、權金城那樣的綜合的大型商務俱樂部。權金城休閑俱樂部73休閑娛樂1家大型桑拿健身俱樂部權金城休閑俱樂部74四種業(yè)態(tài)總體而言，本項目商業(yè)具有四種主要業(yè)態(tài)：超市：綜合性大型賣場餐飲：傳統(tǒng)、新派、西式餐廳、茶餐廳、咖啡廳、酒吧專賣：電子、精品、服飾、體育器材、文化、珠寶等娛樂休閑：夜總會、洗浴、保健、美體美發(fā)、KTV等74四種業(yè)態(tài)總體而言，本項目商業(yè)具有四種主要業(yè)態(tài)：75建筑設計參考75建筑設計參考76

商業(yè)建筑立面設計要點建議

建筑風格：現代歐式簡約風格

色彩運用：以淺色為主（米色或淺灰色），搭配深色線條進行點綴組合

外墻材料：面磚、大理石以及玻璃幕墻組合

平面結構：平面結構為主，結合局部線條點綴建筑立面76商業(yè)建筑立面設計要點建議建筑立面77◆建筑層高適應大型的超市及大型賣場經營的基本條件◆獨立人群流動出入口設計，與小區(qū)進行分隔◆商業(yè)部分中央空調設施的外機選址將注重降低噪音◆超市配置上貨區(qū)域及貨梯的位置◆沿街門面以大跨度門幅設計◆獨立電路布線◆交通采用人車分流，車輛單向行駛，并遠離商業(yè)人行主入口◆荷載滿足洗浴等經營業(yè)態(tài)的需求◆設置商業(yè)專業(yè)貨物卸載碼頭◆外部留有戶外廣告位置◆設置項目外部夜景亮化◆外立面注重與住宅樓的和諧統(tǒng)一，體現整體項目品質商業(yè)中心77◆建筑層高適應大型的超市及大型賣場經營的基本條件商業(yè)78整體商業(yè)建筑風格78整體商業(yè)79整體商業(yè)建筑與高架花園79整體商業(yè)建筑80整體商業(yè)建筑風格與外立面80整體商業(yè)建筑81整體商業(yè)建筑風格與外立面81整體商業(yè)建筑82商業(yè)建筑外立面與出入大門82商業(yè)建筑外立面與出入大門83商業(yè)大門及加頂商業(yè)街83商業(yè)大門84商業(yè)內街風格84商業(yè)內街85商業(yè)內街過廊85商業(yè)內街86商業(yè)內街建筑風格及過橋86商業(yè)內街建筑風格及過橋87商業(yè)外街風格87商業(yè)外街88商業(yè)外街風格88商業(yè)外街89商業(yè)外街建筑風格89商業(yè)外街90商業(yè)夜晚燈光效果90商業(yè)夜晚91噴泉廣場燈光效果91噴泉廣場92云頂之宅

住宅規(guī)劃策略92云頂之宅93住宅項目市場定位??中、高收入的地緣性客群政府部門公務員企業(yè)中層管理者中等以上收入個體經營者改善居住的中等以上收入家庭93住宅項目市場定位中、高收入的地緣性客群政府部門公務員企業(yè)94云頂國際花園中堅階級領地，傳承時尚風范住宅項目主題94云頂國際花園住宅項目主題95酒店公寓——

整體項目制高點，建議設計30層左右，為東河高度之最

點式/連體塔樓——

建議層高為25-27層小高層板樓——

高品質住宅，建議層高為12-15層住宅產品定位95酒店公寓——整體項目制高點，建議設計30層左右，為東96?

以酒店公寓作為整體項目制高點，以點式或連體特樓住宅為整體高度屏障，展現項目“

云頂”的形象；?以歐式現代建筑風格，提升小高層及高層建筑高貴氣質，體驗高瞻遠矚心懷；?將時尚歐式簡約環(huán)藝與歐式現代建筑相融合，形成與區(qū)域建筑的差異化；?選擇一流的物業(yè)管理整個社區(qū)，彰顯品質生活領地；?以獨特的高架花園，展現項目的現代感品質；?注重產品細節(jié)處理和設計，用足南北向大跨度優(yōu)勢，全力滿足室內通透，展示大視野住宅產品定位96?以酒店公寓作為整體項目制高點，以點式或連體特樓住宅為97“云頂”之巔酒店公寓97“云頂”之巔酒店公寓98小高層板樓98小高層板樓99點式/連體住宅99點式/連體住宅100高架花園廣場100高架花園廣場101高架效應的變奏曲——

高架花園與地面的軟性連接，

“類坡地住宅”101高架效應的變奏曲——高架花園與地面的軟性連接，102小區(qū)環(huán)藝◆三個主題景觀：歐洲風情主題；休閑主題；運動主題◆植被：喬木及灌木組合◆地面布置園藝小道◆局部設置景觀平面落差◆夜間燈光亮化◆設置藝術造型環(huán)保垃圾箱◆局部布置小溪，并養(yǎng)殖觀賞魚類◆12小時保持整個小區(qū)環(huán)藝區(qū)衛(wèi)生整潔102小區(qū)環(huán)藝103后續(xù)服務項目本方案是為項目整體規(guī)劃所做出的定位和規(guī)劃建議策略；在此基礎上，我們可以提供如下后續(xù)服務：產品設計階段：住宅產品設計策略及優(yōu)化建議小區(qū)園林設計策略及優(yōu)化建議商業(yè)建筑設計策略及其建議營銷推廣階段：區(qū)域綜合市場研究報告整體項目品牌策略（含項目VIS）整體項目營銷推廣執(zhí)行方案銷售執(zhí)行及其控制方案商業(yè)運營階段：商業(yè)品牌策略及其VIS

招商指導建議方案商業(yè)運營推廣企劃方案103后續(xù)服務項目本方案是為項目整體規(guī)劃所做出的定位和規(guī)劃建1041042007年10月20日2007年10月20日106

提要俯瞰東河

——

區(qū)域概況特征項目解碼

——

自身因素分析云頂之道

——

項目總體戰(zhàn)略云頂之宅

——

住宅定位策略云頂之商

——

商業(yè)定位策略2提要俯瞰東河——區(qū)域概況特征107俯瞰東河

區(qū)域概況特征3俯瞰東河108

緣起

包頭作為一個城市，形成較晚，從清嘉慶14年（1809年）設置包頭鎮(zhèn)算起，至今還不到200年。但是，由于包頭地區(qū)地理位置的特殊性，在漫長的嬗變過程中，也曾幾度成為演出威武雄壯活劇的歷史舞臺，故不應以設鎮(zhèn)、筑城為限，可以追溯更長的歷史。

黃河是中華民族的搖籃。黃河流經包頭的地段是原始人類較早活動的地方，在這里蘊藏著大量的古人類文化遺跡，已發(fā)掘的就有10多處。在位于東河區(qū)以東15公里的阿善溝門的格膝蓋溝，發(fā)掘出一處保存完好的新石器時代村落遺址和大量的文物。

蒙古高原位于東西上千公里的陰山山脈之北，中國古代，這里是北方少數民族生息繁衍的地方，在與黃河流域的中原各代王朝的交往中，促進了各民族的融合，加快了少數民族的封建化過程促進了整個社會的發(fā)展和文明的交往。

從戰(zhàn)國至唐朝，包頭境內曾幾次建筑過一些古城。最早是趙武靈王于公元前306年（武靈王20年）筑九原城。公元前221年秦為九原郡。公元433年，鮮卑族建立的北魏王朝，設懷朔鎮(zhèn)。后來，隨著形勢的變化，時間的推移，古城被一一廢棄了。

進入五代后，包頭屬遼統(tǒng)治。遼在這里設云內州，一直沿襲至金元，建制未變。元代初年，包頭地區(qū)的冶煉業(yè)、紡織業(yè)、陶瓷業(yè)開始興盛，出現了商品經濟，商業(yè)活動隨之興旺起來。后來蒙古族各部落陸續(xù)進駐河套，包頭地區(qū)又成為土默特部落游牧之地。4緣起包頭作為一個城市，形成較晚，從清嘉慶1109

沿革

清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年），薩拉齊建筑，設協(xié)理通判，這是包頭地區(qū)最早出現的行政建制。1870年（同治9年）前后，包頭修筑城墻，辟東、南、西、東北、西北5座城門，形成了近代包頭的城市規(guī)模。19世紀后期至20世紀初，包頭已發(fā)展成為我國西北著名的皮毛集散地和水旱碼頭。1923年平綏鐵路通車包頭，1931年，包頭電燈面粉公司和永茂源甘草公司創(chuàng)辦，包頭開始有了近代工業(yè)。1934年，中德雙方組織的“歐亞航空郵運股份有限公司”在包頭修筑飛機場，開辟包頭--寧夏--蘭州航線，定期航班每周往返一次。飲食、服務業(yè)日益興旺，市面日趨繁榮。

包頭是一個有著光榮革命傳統(tǒng)的地區(qū)。革命初期，王若飛、烏蘭夫等老一輩無產階級革命家曾在這里領導過地下斗爭。抗日戰(zhàn)爭期間，共產黨領導包頭地區(qū)各族軍民，開創(chuàng)了大青山抗日游擊根據地，與日寇進行了艱苦卓絕的斗爭。

1949年9月19日，綏遠發(fā)動“9·19”起義，包頭獲得和平解放。1950年2月13日，包頭市人民政府正式成立。5沿革清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年110

發(fā)展產業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#焦爐、華業(yè)特鋼、億陽鋁輪毅、華鼎銅業(yè)、晶牛微晶玻璃等鋼鐵、鋁業(yè)、電力、機械制造、稀土、煤化工主要行業(yè)超億元重大項目的帶動下，包頭產業(yè)發(fā)展迅速。包頭吸引外資取得重大突破：不斷加強國際、國內的經濟技術合作和交流，放手引進資金，包頭基本形成了多層次、全方位、寬領域的對外開放格局。

包頭積極推進城市綠化、美化、亮化工程。城市“五化”工程建設取得了新突破，城市人均公共綠地達到10.6平方米建成區(qū)綠化覆蓋率達到35%。推進道路亮化工程，安裝和更新路燈3511基、5481盞，實施了鋼鐵大街、建設路等10大景區(qū)亮化工程。

交通運輸能力繼續(xù)提高。全年各種運輸出完成貨運量20492.1萬噸，較上年增長l4.5%。其中，鐵路貨運量5374萬噸，增長29.1%；公路貨運量15118萬噸，增長10.2%；民航貨運量570噸，下降40.4%。全年各種運輸方式完成客運量12316.6萬人，比上年增長10.4%。其中，鐵路客運量433.7萬人，增長32.7%；公路客運量11866萬人，增長9.7%；民航客運量16.9萬人，增長18.8%。

社會保障事業(yè)進一步加強。參加失業(yè)保險職工人數達48.5萬人，發(fā)放失業(yè)保險金6655萬元。參加基本養(yǎng)老保險的人數為41.4萬人，參加基本醫(yī)療保險的人數為52.9萬人，參加基本養(yǎng)老保險的人數為27.8萬人，參加基本養(yǎng)老保險的人數為24.2萬人。6發(fā)展產業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#111

行政區(qū)劃據《包頭市2002年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，包頭市轄９個旗、縣、區(qū)，其中：３個市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）２個礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），４個農牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達爾罕茂明安聯合旗、固陽縣、九原區(qū)）?？偯娣e２７７６８平方公里。人口２３３.５６萬，居住著蒙、漢、回、滿、達翰爾、鄂倫春等３１個民族。包頭是國務院首批確定的十三個較大城市之一，是內蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎工業(yè)基地。7行政區(qū)劃據《包頭市2002年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報112昆都侖區(qū)

昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔，昆都侖區(qū)因河得名，是包頭市黨政機關所在地，包頭政治、經濟、文化、科技、教育的中心。區(qū)內設有１３個街道辦事處，１６３個居委會。城區(qū)面積８７平方公里，人口４４.９９萬，由蒙古、漢、回、滿、達斡爾等２８個民族構成。

昆都侖區(qū)是以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)為主的新興工業(yè)城區(qū)。聞名遐邇的包頭鋼鐵公司座落在本區(qū)。這里交通便利，通訊發(fā)達。區(qū)內擁有中央、內蒙古、市屬企業(yè)，科研院所和大專院校。黨的十一屆三中全會以來，區(qū)屬工業(yè)迅速發(fā)展，初步形成了以機械、冶金、稀土、建材、電子、化工、服裝、食品等門類為主的工業(yè)體系。主要產品有經濟型乘用車、鋼塑保護環(huán)、滑枕護套、液壓馬達、壓電水晶、陰陽離子交換樹脂等１００多個品種。昆都侖區(qū)商貿發(fā)達，有市屬大型批零企業(yè)數十家，還有星羅棋布的區(qū)屬商業(yè)網點和集貿市場。區(qū)內有大型賓館飯店１０多家，可承辦國家、自治區(qū)級大型會議，為社會旅游業(yè)提供了方便的條件。出昆區(qū)往東３公里有著名古跡喇嘛廟昆都侖召和昆都侖水庫風景區(qū)；往西１５公里有天然瀑布和梅力更原始森林。

8昆都侖區(qū)昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔113昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設和發(fā)展令人矚目，是全市商業(yè)商務的中心地區(qū)。9昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設和發(fā)展令人矚114青山區(qū)

青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)相鄰。青山區(qū)現有面積５４平方公里，人口３４.５３萬，由２５個民族構成。區(qū)內設有８個街道辦事處，１２６個居民委員會，是一個工業(yè)發(fā)達、科學技術先進、文化教育興旺、服務設施齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型市區(qū)。

青山區(qū)是以機械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內駐有中央、內蒙古、包頭大中型企業(yè)２１４家，包括內蒙古第一機械制造廠、內蒙古第二機械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“九九”集團、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。

十一屆三中全會以來，青山區(qū)的集體和街居、校辦企業(yè)異軍突起有了長足的發(fā)展和進步，區(qū)屬工業(yè)已初步形成輕工、機械、化工、木器加工、電器、建材、印刷、鑄造等行業(yè)。主要產品有特種鋼、高低壓配電柜、燈具、鋁合金門窗、拖斗車、木器家具、席夢思床墊、稀土萃取劑、彩印等上百種。

青山區(qū)市場繁榮，商業(yè)、服務業(yè)比較發(fā)達，各類商業(yè)服務網點１７００多個，賓館、飯店、招待所十幾處，青山賓館、天外天大酒店、盤古俱樂部、馬沃雷克大酒店、滿都拉娛樂城環(huán)境幽雅，設備一流，服務周到，不僅可為人們旅行居住提供方便，還可承辦全國性大型會議。

經濟的發(fā)展促進了全區(qū)精神文明建設，科研、教育、文化、體育、衛(wèi)生事業(yè)得到較大發(fā)展。全區(qū)現有科研所１１個，各類科技人員１.２萬人。有大專、中專、技校１６所，各種衛(wèi)生機構５７個，床位近２０００張。有文化宮、影劇院１３座，圖書館２０座，體育場地１７１個，其中第一工人文化宮、一機文化宮、二機文化館、是重大演出、體育比賽的主要場所。

全區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化覆蓋率達３０％。

10青山區(qū)青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，115青山區(qū)

青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭，有“住在青山”的說法，充分體現其宜居品質。11青山區(qū)青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭116東河區(qū)（1）

東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年的歷史，位于大青山南麓、黃河北岸、土默川西部。城區(qū)面積８５平方公里。東河區(qū)地理位置優(yōu)越，水陸交通便利，素以“水旱碼頭”、“塞外通衢”著稱，昔日曾是我國西部地區(qū)最大的皮毛、糧食、藥材集散地。

東河區(qū)轄有１個鄉(xiāng)，１２個街道辦事處，１０９個居民委員會，人口４４.２３萬，有蒙古、漢、回、滿、朝鮮等２６個民族。東河區(qū)是回族居民的聚居區(qū)，現有回族１.７萬人，大都居住在回民街道辦事處轄區(qū)內。東河區(qū)有伊斯蘭教、基督教、漢佛教、喇嘛教、天主教等５個宗教界別。12東河區(qū)（1）東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年117東河區(qū)（2）

東河區(qū)交通發(fā)達，具有公路、鐵路、航空、水運等多種運輸功能，是內地連接西北地區(qū)的重要交通樞紐。包頭民航機場位于東河區(qū)，有定期班機可通往北京、上海、太原、西安、武漢、廣州等地。

東河區(qū)是包頭市地方工業(yè)的集中地，７０％以上的市屬企業(yè)駐在東河區(qū)。其中有包頭鋁廠、包頭糖廠、鹿王羊絨集團等。東河區(qū)區(qū)屬工業(yè)也有一定的規(guī)模和基礎，有機械加工、鑄造、冶煉、化工、塑料、皮革皮毛、機電加工、農牧機械、造紙印刷、日用五金、服裝鞋帽、食品加工等１０多個行業(yè)，生產的產品有２５０多種，其中稀土合金暖氣片、帶式輸送機、羊剪絨拖鞋、童皮鞋、漢宮地毯、稀土混合金屬、鋼鋸條等在市場上深受歡迎。

13東河區(qū)（2）東河區(qū)交通發(fā)達，具有公路、鐵路118東河區(qū)（3）

東河區(qū)商業(yè)貿易比較發(fā)達，全市６０％以上的物資倉庫設在東河區(qū)，自治區(qū)及其他盟、市、旗、縣駐東河區(qū)的轉運站、采購供應站及辦事機構等就有５０多個，包頭市與內蒙古西部地區(qū)的商品物資交流相當一部分在東河區(qū)進行。東河區(qū)還被確定為包頭市個體、私營經濟示范區(qū)，優(yōu)良的投資環(huán)境，寬松的優(yōu)惠政策，吸引著方方面面的經營者。14東河區(qū)（3）東河區(qū)商業(yè)貿易比較發(fā)達，全市６119東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行，過黃河大橋，可達鄂爾多斯高原，那里有馳名中外的成吉思汗陵和妙趣橫生的響沙灣；北行，順盤山公路，可至陰山深處，那里有塞外名寺五當召。區(qū)境內還有阿善溝門新石器遺址，雕梁畫棟的福征寺，清翠欲滴、群龍戲水的轉龍藏，聞名遐邇的清真寺和被人們譽為“塞外西湖”的南海旅游開發(fā)區(qū)。

15東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行120東河區(qū)（5）

東河區(qū)轄12個街道、1個鎮(zhèn)：和平街道、財神廟街道、西腦包街道、南門外街道、南圪洞街道、東站街道、回民街道、二里半街道、河東街道、鐵西街道、東興街道、楊圪楞街道、河東鎮(zhèn)。2000年，東河區(qū)轄12個街道、1個鄉(xiāng)。根據第五次人口普查數據：全區(qū)總人口429355人，其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口（人）：

和平路街道19137財神廟街道31493

西腦包街道39264南門外街道29084

南圪洞街道30788東站街道53249

回民街道30827二里半街道42451

河東街道38103鐵西街道38148

東興街道34669楊圪塄街道3758

河東鄉(xiāng)38384

16東河區(qū)（5）東河區(qū)轄12個街道、1個鎮(zhèn)：和121東河區(qū)房地產市場概況（1）近幾年來，東河景區(qū)兩側的房地產開發(fā)狀況熱度日漸上升。在南海湖生態(tài)保護工程及配套項目實施以來，漸露雛形的體育休閑公園、規(guī)劃建設的商務住宅以及10＋1會館，使一個集會展、商貿、商務辦公、娛樂休閑于一體的水濱新城正呼之欲出。17東河區(qū)房地產市場概況（1）近幾年來，東河景區(qū)兩側的房122東河區(qū)房地產市場概況（2）城市建設產生拉動效應

近年來，東河區(qū)不斷拓寬融資渠道，多方籌集資金，根據規(guī)劃實施了一系列城市重點設施建設，城市品位、區(qū)域環(huán)境質量顯著提升，經濟和社會效益全面凸現，拉動了房地產開發(fā)大幅升溫。東河景區(qū)自去年建成以來，帶給東河區(qū)的不僅是城區(qū)環(huán)境的改變，更重要的是其凸現出來的深遠的戰(zhàn)略發(fā)展意義，特別是東河區(qū)行政大樓的東遷，東河景區(qū)一帶便一躍成為東河區(qū)城區(qū)規(guī)模擴張發(fā)展的核心區(qū)域。

18東河區(qū)房地產市場概況（2）城市建設產生拉動效應123東河區(qū)房地產市場概況（3）

“退二進三”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，決定了東河景區(qū)規(guī)劃的高起點，迅速形成了東河區(qū)城市發(fā)展建設的新局，產生了城區(qū)東擴的強勁的經濟拉動效應。自2005年以來，盤活“退二進三”企業(yè)30多戶、激活區(qū)域土地面積近10000畝，每畝增值近30萬元，轉換利用土地資源90萬平方米，土地增值達5億元。大批房地產商紛紛涌入，眾多建筑拔地而起，高品質樓盤聯袂而出，鼎太風華、寧鹿水岸、美岸華庭、碧水嘉苑迅速火爆。正是由于高起點的規(guī)劃，完善的城市配套，實力開發(fā)商的進駐，使東河景區(qū)的房地產正朝著品質化的方向發(fā)展，潛在的商業(yè)價值凸現出來。兩年來，房地產投資實現15億元，建設規(guī)模達130萬平方米，房地產項目去年新增稅收1億元，房地產投資和消費保持較快增長，為地區(qū)經濟增長作出了積極貢獻。隨著東河大廈、豪德財富中心、文化大廈、星級酒店、教育文化場所的建設，該地區(qū)將成為一個適宜居住、適宜休閑的新的城區(qū)中心。19東河區(qū)房地產市場概況（3）“退二進三”發(fā)展戰(zhàn)略的124東河區(qū)房地產市場概況（4）房地產開發(fā)市場特點

東河區(qū)房地產去年新建續(xù)建房地產開發(fā)項目36個，計劃總投資48億元，開發(fā)面積4800多畝，建設規(guī)模達370多萬平方米，計劃竣工面積110萬平方米。房地產開發(fā)市場呈現新的特點：一是大型房地產開發(fā)項目增加。在確定開工的項目中，5萬平方米以上的項目10個，開發(fā)建設面積120多萬平方米。來自天津、武漢、佛山等地的房地產開發(fā)商，以其雄厚的企業(yè)實力，推進了東河區(qū)房地產開發(fā)的快速發(fā)展。二是房地產品質升級成為主流。盡管人們對普通商品住宅要求戶型合理、價格適中，但并不等于降低居住的品質。相反，隨著人們的生活需求越來越高，更加注重住宅性能、物業(yè)、景觀、安全、舒適等內在要求。消費者也不只單純地看重價格，而提升到更加注重居住品質。目前，東河區(qū)各新建小區(qū)規(guī)劃布局都各具特色和個性，戶型結構日趨合理，配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美，質量和品位大幅提升，達到國家A級住宅性能認定標準，滿足了人們對住宅高品質的要求。三是供求基本平衡，價格穩(wěn)中有升。近年來，東河區(qū)經濟發(fā)展迅速，人均收入不斷提高，人們的購買力明顯提高。這些不斷壯大的經濟因素，刺激了東河區(qū)房地產業(yè)的開發(fā)建設。面對房地產業(yè)的發(fā)展形勢，東河區(qū)在上級領導的指導下發(fā)揮宏觀調控和管理、服務職能，更新開發(fā)理念，規(guī)范開發(fā)行為，引導理性投資，鼓勵住房消費，有效地促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展。20東河區(qū)房地產市場概況（4）房地產開發(fā)市場特點125東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）住宅項目規(guī)模21東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）住宅項目規(guī)模126東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）容積率分析：容積率大多數在1至1.5的區(qū)間之內，所占整體比例為57%，22東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）容積率分析：容積率127東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）綠化率23東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）綠化率128東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）戶型區(qū)間

理想嘉苑綠苑小區(qū)寧鹿水岸二期富民家苑星月家園宏源鑫都美岸華庭鼎太風華20508011014017015011081914014090100531307290153975012017024東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）戶型區(qū)間理想嘉苑綠苑129東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）價格區(qū)間東河區(qū)的房產價格2000元/平米----2500元/平米與2500元/平米----3000元/平米所占比例持平，3000元/平米以上的在全部產品中比例占據到40%，大多為近期開盤項目。25東河區(qū)房地產住宅市場分析（1）價格區(qū)間東河區(qū)的房產130東河區(qū)區(qū)域特征總結根基深遠——擁有悠久歷史，民族風貌，自身文化底蘊較為深厚獨立成“市”——位置偏于城市和新區(qū)，自成具有鮮明的城市風格完善平衡——房地產格局未達到平衡狀態(tài)，產品單一，品質不高新舊交融——世襲舊有文化特征、生活方式，追求新的時尚生活挖掘潛力——無論生活家居還是生活消費，均具有較大潛力空間蓄勢而發(fā)——生活水平逐漸提升，發(fā)展趨勢較好，整體穩(wěn)步提升26東河區(qū)區(qū)域特征總結根基深遠——擁有悠久歷史，民族風貌131機會

基于對區(qū)域特征的考量，我們認為，本案項目應專抓住區(qū)域所賦予的如下機會，作為項目的基本導向，進行總體規(guī)劃和設計：1、東河區(qū)住宅建設發(fā)展較快，但產品形態(tài)仍然單一，難以滿足全方位、各種檔次的需求；2、東河區(qū)盡管具有濃郁的地區(qū)和歷史風貌、文化習慣和生活方式，但消費者追求現代時尚生活的潛在需求相當強烈，應注意滿足和適當加以引導；3、整體房地產鏈條不盡完善和平衡，與人們消費特征和購買力還具有一定偏差，應合理選擇消費空白和趨勢因素，進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃；4、城市建設處于起步階段，應重視項目開發(fā)與城市建設和城市形象的關系，在滿足自身企業(yè)盈利的前提下，力爭打造城市形象工程，將社會效益有效轉化為企業(yè)品牌和經濟效益，并保持和提升與政府的合作關系。27機會基于對區(qū)域特征的考量，我們認為，本案項132項目解碼自身因素分析

28項目解碼133地段分析

項目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市格局的北側，其地段條件具有如下特征：1、距繁華區(qū)不遠：據初步考察，本案距離東河商業(yè)中心（環(huán)城路商圈）大約具有800米，除和平路南大街北側商業(yè)氛圍稍差以外，基本上可與傳統(tǒng)商業(yè)帶連接；29地段分析項目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市134地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真寺、妙法禪寺、西門大教堂等文化設施，具有濃郁的文化特征和底蘊；30地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真135地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北部是新開發(fā)小區(qū)，根據規(guī)劃，本案未來將處于新舊小區(qū)的幾何地帶，居住人群較為密集；4、毗鄰新開商業(yè)：喬家金街居于本案北側，緊密相連，該項目正在熱銷中，宣傳力度較大，規(guī)劃為文化商業(yè)街，具有商業(yè)、影院、文化館等設施；31地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北136地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產業(yè)基地將在這里落戶，實施連片開發(fā)，整個板塊將呈現住宅、商業(yè)、文化、旅游等多元化城市格局，一個東河北部新區(qū)將會與南部傳統(tǒng)商業(yè)、居住區(qū)域相連，本案正是居于新舊板塊的南北傳承之處；5、扼守未來中心：根據城市建設規(guī)律，新區(qū)的連片開發(fā)必將帶動城市中心的移動，在未來幾年時間，本案將處于新舊兩大板塊的中心地帶，這一特征，尤其適宜于建設城市的形象工程和商業(yè)中心。32地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產業(yè)基137地段分析6、交通狀況良好：東向：經長勝街、東延民生街、東門大街可至東河槽綠化景區(qū)；西向：經長勝街，西延西門大街、西腦包大街，連接巴彥塔拉大街、建設路，可方便通達青山區(qū)、昆區(qū)；南向：經和平路南大街、通順街可方便到達傳統(tǒng)商業(yè)中心和火車站；北向：可經北大街連接110國道、丹拉高速路等，通達呼和浩特等地。33地段分析6、交通狀況良好：138地塊分析有利因素：本案三面臨路，地塊獨立，受其他環(huán)境影響較小，利于形成獨立小區(qū)；便于小區(qū)的出入動線設計；同時，有益于商業(yè)的經營和人流流通。不利因素：本案地塊呈三角形形狀，有效面積較小，不利于土地利用，對建筑規(guī)劃的要求較高，應合理設計樓間距、日照影響等因素。34地塊分析有利因素：139地塊分析地塊現狀良好，基本為平地，僅有一座小工廠有待拆遷。35地塊分析140項目分析結論根據自身條件，我們提出如下結論建議：即：地塊規(guī)劃的“三高一和”策略一“高”

——

高標形象，根據東河現狀和開發(fā)特征，本版塊多為普通住宅和商業(yè)街、底鋪商業(yè)；同時，我項目地處承接新舊區(qū)域的中心地帶，又同時具有路網核心優(yōu)勢，因此，高標準的地標式項目應為我項目首選。二“高”

——

高樓層，綜觀東河現狀房地產開發(fā)，住宅樓多為六層磚混樓，僅有少量20層以下的塔樓和板樓，因此，“高”將應成為本案一大特色，凸現其較高品質的生活方式和地標建筑的“仰視”效應。三“高”

——

高容積率，合理規(guī)劃容積率，以達到土地利用最大化。和諧

——

和諧配置住宅商業(yè)面積，達到與外部因素的和諧和內部因素的和諧。36項目分析結論根據自身條件，我們提出如下結論建議：141項目分析結論總而言之，對于項目整體規(guī)劃，我們的建議是——高屋建瓴37項目分析結論總而言之，對于項目整體規(guī)劃，我們的建議是—142云頂之道

項目總體戰(zhàn)略

38云頂之道143項目總體目標基于之前對區(qū)域及項目的分析，我們建議確定如下的項目總體發(fā)展目標：1、建設東河一流的住宅生活小區(qū)打造東河最高品質住宅的品牌形象2、規(guī)劃東河新商業(yè)中心滿足和引導東河各階層全方位的商業(yè)服務消費需求3、總體：引領時尚潮流，富含國際化要素東河地標性的商住綜合項目39項目總體目標基于之前對區(qū)域及項目的分析，我們建議確定如下144項目市場定位讓“云頂國際中心”成為東河新城市中心的代名詞！40項目市場定位讓“云頂國際中心”145項目市場定位在北京，先有國貿，后有CBD，于是，國貿成為當仁不讓的北京CBD的代名詞41項目市場定位在北京，先有國貿，后有CBD，146項目市場定位在東河，云頂國際城扼守新舊板塊之間坐擁傳統(tǒng)繁華區(qū)域、文化產業(yè)基地與新開發(fā)住宅區(qū)因此，我們建議應以此高度確立項目市場地位：東河新城市中心國際化生活典范42項目市場定位在東河，云頂國際城扼守新舊板塊之間東河新城市147項目產品定位酒店公寓板式/點式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商業(yè)街43項目產品定位酒店公寓板式/點式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商148項目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地；云頂娛樂城是馬來西亞引以自豪的一顆明珠。亦稱“任珍”。云頂，是購物、休閑、娛樂、旅游一體化的代名詞，具有極高的品牌影響力。44項目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地149本案集商業(yè)、娛樂、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此借用云頂之稱，可以凸現項目的國際化特色、一體化的商業(yè)居住功能，顧名思義，云頂具有高的含義，符合本案“高屋建瓴”的主張。云頂傳承——項目品牌戰(zhàn)略45本案集商業(yè)、娛樂、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此150項目品牌戰(zhàn)略云頂國際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守繁華46項目品牌戰(zhàn)略云頂國際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守151項目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云頂國際城商業(yè)部分：云頂國際商業(yè)中心住宅部分：云頂國際花園47項目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云152項目總體規(guī)劃指標規(guī)劃總體占地面積：34230平方米總體建筑面積：13-14萬平米商業(yè)部分：4-5萬平米住宅部分：8-9萬平米容積率：4左右綠化率：40%以上48項目總體規(guī)劃指標規(guī)劃153項目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)高架花園綠地連體或點式住宅49項目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地154項目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層停車位高架住宅花園綠地商業(yè)中心部分商業(yè)中心商業(yè)內街外圍商業(yè)街50項目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層155云頂之商

商業(yè)規(guī)劃策略51云頂之商156——

商業(yè)

6W

法則什么區(qū)域什么資源什么人群什么缺口什么機會如何引導定位研判52——商業(yè)6W法則什么區(qū)域定位研判157定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域緊鄰成熟的居住區(qū)域；地處城市規(guī)劃新開發(fā)區(qū)域；承接新舊商住板塊的核心位置；路網交通的匯聚地帶；正在迅速發(fā)展提升的新區(qū)。53定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域158什么資源深厚的文