入門房地產(chǎn)基礎知識培訓

1房地產(chǎn)基礎知識培訓2房地產(chǎn)基本術語3單元式住宅單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多層住宅。4框架結(jié)構住宅框架結(jié)構住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖，浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。高層住宅多為框架剪力墻結(jié)構5框架結(jié)構圖片6開間和進深

開間：住宅的寬度，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。一般參數(shù)3-4.5米進深：住宅的實際長度，是指一間獨立的房屋或一棟居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。一般參數(shù)4-6米為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。7層高和凈高層高：指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。一般參數(shù)為2.7—2.9米凈高：指下層地板面表面到上層樓板面下表面之間的距離。關系：凈高＝層高－樓板厚度8戶

型

圖是按一定的比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖。 一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅的基本情況，往往在平面圖上配置家具的尺寸和位置，便于人們的聯(lián)想和識別。9樓層平面圖戶型樓層平面位置圖標明戶型在樓層平面中所處的位置10小區(qū)規(guī)劃圖11商品房商品房是指指具有經(jīng)營營資格的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)（包包括外商投投資企業(yè)））開發(fā)經(jīng)營營的住宅。。商品房的價價格由成本本、稅金、、利潤、代代收費用以以及地段、、層次、朝朝向、質(zhì)量量、材料差差價等組成成。12商品房效果果圖13經(jīng)濟適用房房是指由政府府扶持的具具有經(jīng)濟性性和適用性性特點的社社會保障商商品住宅。。這類住宅宅應減免工工程報建中中的部分費費用，其成成本略低于于普通商品品房。購買對象是是城鎮(zhèn)常住住戶口的中中低收入家家庭，重點點是公務員員、教師、、科技人員員和國有企企業(yè)、事業(yè)業(yè)單位職工工。14經(jīng)濟適用房房——北京回龍觀觀小區(qū)15商品房的““五證”、、“兩書””1、《國有土地使使用證》：本證是證證明土地使使用權，向向國家支付付土地使用用權出讓金金而獲得了了在一定年年限內(nèi)某塊塊國有土地地使用權的的法律憑證證。住宅用用地使用年年限70年（商業(yè)用用地50年）。2、《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》：本證是建建設單位在在向土地管管理部門申申請征用、、劃撥土地地前，經(jīng)城城市規(guī)劃行行政主管部部門確認，，且建設項項目位置和和范圍符合合城市規(guī)劃劃的法定憑憑證。3、《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》：本證是有有關建設工工程符合城城市規(guī)劃要要求的法律律憑證，其其核發(fā)的目目的是確認認建設單位位建設活動動的合法地地位，保證證有關建設設單位和個個人的合法法權益。該該證件同時時也是建設設活動中接接受監(jiān)督檢檢查時的法法定依據(jù)。。4、《建設設工工程程施施工工許許可可證證》：本本證證是是建建筑筑施施工工單單位位符符合合施施工工各各種種條條件件、、允允許許其其開開工工的的批批準準證證件件。。5、《商品品房房銷銷售售許許可可證證》和《商品品房房預預銷銷許許可可證證》：此此兩兩證證是是市市、、縣縣人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政管管理理部部門門允允許許房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售商商品品房房的的批批準準性性證證件件。。16商品品房房的的““五五證證””、、““兩兩書書””兩書書：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商在在商商品品房房交交付付時時，，應應當當向向購購買買人人提提供供《住宅宅質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》和《住宅宅使使用用說說明明書書》?！蹲≌|(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》用于于明明確確開開發(fā)發(fā)商商應應承承擔擔的的保保修修責責任任，，《住宅宅使使用用說說明明書書》的作作用用是是向向業(yè)業(yè)主主提提示示合合理理使使用用住住房房的的注注意意事事項項。。《住宅宅質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》的內(nèi)內(nèi)容容：：1.工程程質(zhì)質(zhì)量量部部門門核核驗驗的的質(zhì)質(zhì)量量等等級級；；2.保修修范范圍圍；；3.保修修期期；；4.用戶戶報報修修的的單單位位；；5.答復復和和處處理理的的時時限限。。《住宅宅使使用用說說明明書書》的內(nèi)內(nèi)容容：：1.開發(fā)發(fā)單單位位、、設設計計單單位位、、施施工工單單位位，，委委托托監(jiān)監(jiān)理理的的應應注注明明監(jiān)監(jiān)理理單單位位；；2.結(jié)構構類類型型；；3.裝修修、、裝裝飾飾注注意意事事項項；；4.上水水、、下下水水、、電電、、燃燃氣氣、、熱熱力力、、通通訊訊、、消消防防等等設設施施配配置置的的說說明明；；5.有關關設設備備、、設設施施安安裝裝預預留留位位置置的的說說明明和和安安裝裝注注意意事事項項的的說說明明；；6.門、、窗窗類類型型，，使使用用注注意意事事項項；；7.配電電負負荷荷；；8.承重重墻墻、、保保溫溫墻墻、、防防水水層層、、陽陽臺臺等等部部位位注注意意事事項項說說明明；；9.其他他需需要要說說明明的的問問題題；；10.住宅中配置的的設施、設備備，生產(chǎn)廠家家的使用說明明書。應注意的事項項：1.“兩書”的交付付時間為：商商品房交付的的時間；2.商品房的保修修期以將竣工工驗收的住宅宅交付用戶使使用之日起計計算；3.兩書制度執(zhí)行行1998年建設部頒布布的《商品住宅實行行住宅質(zhì)量保保證書和住宅宅使用說明書書制度的規(guī)定定》。17容積率、建筑筑密度、綠化化率容積率：建建筑面積／占占地面積建筑密度：所所有基底面積積之和／占占地面積綠化率：綠綠地面積／占占地面積18房屋使用率指房屋的使用用面積／建筑筑面積一般來講，塔塔樓的使用率率在70—80%。板樓使用率在在75—85%，別墅最高，，能達到90%以上。19起價、均價、、最高價起價：銷售價格中最最低價格均價：銷售價格相加加之和數(shù)／單位建筑面積積的和數(shù)最高價：銷售價格中最最高的價格20低層住宅是指1-3層高的住宅主要指：（一戶）獨立立式住宅別別墅（二戶）連立立式住宅（多戶）連排排式住宅（（townhouse)特點：低層住住宅與多層和和高層住宅相相比，最具有有自然親和性性，宜人的居居住氛圍。但但受到土地價價格與利用效效率、市政及及配套、規(guī)模模位置等客觀觀條件的限制制，總體供應應量有限。21低層表現(xiàn)形式式22多層住宅、小小高層、高層層住宅多層住宅多層住宅指：：4-6層高的住宅。。小高層住宅主要指9-11層高的住宅。。高層住宅一般至12層以上的住宅宅。23高層建筑24期房指開發(fā)商從取取得商品房預預售許可證開開始至取得房房地產(chǎn)權證大大產(chǎn)權止，在在這期間的商商品房稱為期期房。消費者者在這一階段段購買商品房房是應簽預售售合同。期房也稱樓花花25現(xiàn)房是指開發(fā)商已已辦妥房地產(chǎn)產(chǎn)權證大產(chǎn)權權證的商品房房，消費者在在這一階段購購買商品房時時應簽訂出售售合同。在現(xiàn)場主要檢檢驗質(zhì)量問題題：如看各廳廳室過道的地地面，墻面、、頂棚、門窗窗、電話插孔孔是否合理等等等26尾房是指銷售進入入尾聲的房子子。通常指樓樓盤銷售后其其剩余的一部部分房屋，一一般占整個樓樓盤的10%——20%左右。如果樓盤運作作好，可能在在短期內(nèi)銷售售空，否則會會剩余部分尾尾房。27躍層住宅是指有上下兩兩個樓面，臥臥室，起居室室、客廳、廚廚房、衛(wèi)生間間及其他輔助助用房，上下下層之間的通通道不通過公公共樓梯，而而采用戶內(nèi)獨獨用的小樓梯梯。28復式住宅受躍層式住宅宅設計購想啟啟發(fā)，由香港港設計師李鴻鴻仁首先設計計，是一種經(jīng)經(jīng)濟型住宅。。每戶仍分上下下層，實際是是在層高較高高的一層樓中中增建一個夾夾層，兩層總總層高一般不不小于3.3米。29躍層住宅30拼裝房裝配式住宅的的通俗稱呼，，他的全稱是是預制裝配式式住宅，是將將預先在工廠廠生產(chǎn)的部材材運到現(xiàn)場，，進行裝配而而建成的住宅宅，在歐美及及日本被稱作作產(chǎn)業(yè)化住宅宅或工業(yè)化住住宅。這種住宅由三三種結(jié)構：鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構、木結(jié)構構、輕量鋼結(jié)結(jié)構。面積以以100-200平米最多。31水景住宅、旅旅游房地產(chǎn)水景住宅：水景住宅就是是依水而建的的住宅?！八睘殛枺?，山之南為陽陽?！甭糜畏康禺a(chǎn)：：休閑度假村、、產(chǎn)權酒店、、海景住宅等等旅游置業(yè)項項目。所有這這些以旅游、、休閑度假為為主題置業(yè)，，可稱為旅游游房地產(chǎn)。32townhouse住宅指城區(qū)住宅，，多指連排別別墅，一般3-5層。特點：1、多建于市郊郊區(qū)域2、高綠化率和和優(yōu)美的小區(qū)區(qū)景觀，居住住環(huán)境更貼近近自然3、住宅居住功功能齊全33Penthouse住宅概念來來源于于美國國，指指屋頂頂上的的房間間，可可稱為為空中中別墅墅。小小進深深，大大開間間，采采光通通風極極好。。超大平平臺，，又有有私家家花園園。34商品房房買賣賣合同同基本本內(nèi)容容1、用地地依據(jù)據(jù)、商商品房房坐落落位置置、商商品房房交付付使用用時間間2、總價價款、、付款款方式式、付付款時時間3、建筑筑面積積、套套內(nèi)面面積、、分攤攤面積積4、商品品房銷銷售方方式5、商品品房屋屋的產(chǎn)產(chǎn)權性性質(zhì)、、產(chǎn)權權登記記約定定的期期限和和有關關方責責任6、發(fā)生生變更更的約約定7、關于于房屋屋設計計標準準、房房屋質(zhì)質(zhì)量的的承諾諾和責責任8、合同同約定定面積積與實實測面面積發(fā)發(fā)生差差異的的處理理9、違約約責任任35水箱供供水指在樓樓盤頂頂部的的屋頂頂水箱箱，由由泵房房將水水抽至至屋頂頂水箱箱，在在會留留下來來滿足足各層層用水水。弊病：：長期期使用用形成成二次次污染染，特特別是是積淀淀水垢垢后容容易產(chǎn)產(chǎn)生有有害細細菌，，有些些住宅宅區(qū)的的樓頂頂水箱箱由于于管理理不善善，沒沒有做做到定定時清清洗，，甚至至長出出青苔苔，嚴嚴重污污染水水源的的清潔潔。36變頻供供水是指取取消了了屋頂頂水箱箱，居居民生生活用用水直直接來來自設設立在在小區(qū)區(qū)的變變頻泵泵房輸輸入，，從而而大大大提高高了用用水質(zhì)質(zhì)量。。而且，，也使使得設設計樓樓盤外外觀更更為簡簡潔，，更為為美觀觀。將將成為為完善善供水水配套套質(zhì)量量上的的發(fā)展展趨勢勢。37物業(yè)管管理物業(yè)管管理是是物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)接受受房屋屋產(chǎn)權權人或或業(yè)主主委員員會的的委托托，依依照物物業(yè)管管理合合同或或者協(xié)協(xié)議，，對已已投入入使用用的各各類房房屋建建筑和和附屬屬配套套設施施及場場地進進行管管理，，同時時對房房屋區(qū)區(qū)域周周圍的的環(huán)境境、清清潔衛(wèi)衛(wèi)生、、安全全保衛(wèi)衛(wèi)、公公共綠綠地、、道路路養(yǎng)護護等實實施統(tǒng)統(tǒng)一管管理，，并向向住用用人提提供多多方面面的綜綜合性性服務務。38物業(yè)管管理39物業(yè)管管理費費用1、管理理、服服務人人員的的工資資和按按規(guī)定定提取取的福福利費費2、公共共設施施、設設備日日常運運行、、維修修及保保養(yǎng)費費3、綠化化管理理費4、清潔潔衛(wèi)生生費5、保安安費6、辦公公費7、物業(yè)業(yè)管理理點為為固定定資產(chǎn)產(chǎn)折舊舊費8、法定定稅費費40小區(qū)車車位標標準普通住住宅，，按每每千戶戶300～500個車位位為標標準設設置中高檔檔商品品住宅宅按每每戶1個車位位標準準設置置，高高檔公公寓和和別墅墅按每每戶1～3個車位位標準準設置置目前車車位的的價格格不等等，一一般從從6～11萬左右右。41公共維維修基基金指住宅宅樓房房的公公共部部位和和公用用設施施，設設備的的維修修養(yǎng)護護基金金。用于對對住宅宅樓房房公共共部位位和共共用設設施、、設備備的維維修、、養(yǎng)護護。商品房房的公公共維維修基基金為為總房房款的的2%。42購買商商品房房付款款方式式1、一次次性付付款2、按揭揭付款款銀行按按揭公積金金按揭揭3、分期期付款款4、其他他付款款方式式例例如：：5%首付款款等43公用建建筑面面積分分攤規(guī)規(guī)定可分攤攤的公公用建建筑面面積：：大堂、、公共共門廳廳、走走廊、、過道道、公公用廁廁所、、電梯梯前廳廳、樓樓梯間間、電電梯井井、電電梯機機房、、垃圾圾道、、管道道井、、消防防控制制室、、水泵泵房、、水箱箱間、、冷凍凍機房房、消消防通通道、、交電電室、、煤氣氣調(diào)壓壓室、、衛(wèi)星星電視視接收收機房房、值值班警警衛(wèi)房房、物物業(yè)管管理用用房等等以及及其他他功能能上為為該建建筑服服務的的專用用設備備用房房44不應分分攤公公用建建筑空空間倉庫、、機動動車庫庫、非非機動動車庫庫、車車道、、供暖暖鍋爐爐等，，作為為人為為防工工程的的地下下庫、、單獨獨具備備使用用功能能的獨獨立使使用空空間售房單單位自自營、、自用用的房房屋為多棟棟房屋屋服務務的警警衛(wèi)室室、管管理（（包括括物業(yè)業(yè)管理理）用用房但每個個項目目自身身有其其特點點，具具體可可見每每個項項目的的公攤攤原則則。45購房應應繳納納的相相關稅稅費購買房房產(chǎn)時時涉及及到的的稅共共有8種，包包括營營業(yè)稅稅、城城市建建設維維護稅稅、教教育費費附加加、固固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅、房房產(chǎn)稅稅、印印花稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅和契契稅。。個人購買住住宅要繳納納的稅是印印花稅和契契稅46裝修標準主要是項目目的基本裝裝修情況介介紹。如：大堂、、公共走廊廊、窗、門門是合同的附附件之一47印花稅、契契稅什么叫印花花稅印花稅是對對經(jīng)濟活動動和經(jīng)濟交交往中書立立、領受憑憑證征收的的一種稅。。什么叫契稅稅契稅是指房房屋所有權權發(fā)生變更更時，就當當事人所訂訂契約按房房價的一定定比例向新新業(yè)主征收收的一次性性稅收。他他是對房地地產(chǎn)產(chǎn)權變變動征收的的一種專門門的稅種。。48商品房預售售商品房預售售也稱樓花花買賣，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)與購房者者約定，由由購房者交交付訂金或或預付款，，而在未來來一定日期期擁有現(xiàn)房房的房產(chǎn)交交易行為。。其實質(zhì)是是房屋期貨貨買賣，買買賣的只是是房屋的一一張期貨合合約49商品房預售售條件已交付全部部土地使用用出讓金，，并取得土土地使用權權證書，土土地使用權權未經(jīng)抵押押持有建設工工程規(guī)劃許許可證按提供預售售的商品房房計算，開開放上投入入開發(fā)建設設的資金應應達到工程程建設總投投資的25%以上，并已已確定施工工進度和竣竣工交付時時間同金融機構構已經(jīng)簽訂訂預售款監(jiān)監(jiān)管協(xié)議50取得商品房房預售許可可證

應當當提交的資資料和證件件1.開發(fā)經(jīng)營企企業(yè)的營業(yè)業(yè)執(zhí)照；2.建設項目的的投資立項項證明文件件；3.工程施工進進度計劃；；4.投入開發(fā)建建設的資金金已達工程程建設總投投資的25%以上的證明明材料；5.商品房預售售方案，方方案中應當當說明商品品房的位置置、裝修標標準、交付付使用日期期、預售總總面積、交交付使用后后的物業(yè)管管理等內(nèi)容容；6.需向境外預預售的應當當同時提交交允許境外外銷售的批批準文件51商品房的銷銷售面積如如何測算商品房按““套”或““單元”出出售，商品品房的銷售售面積為購購房者所購購買的套內(nèi)內(nèi)或單元內(nèi)內(nèi)建筑面積積與應分攤攤的公用建建筑面積之之和，即：：商品房=套內(nèi)建+分攤的公用用銷售面積筑筑面積積建建筑面積積52預售合同約約定的商品品房面積與與建成后實實測面積有有出入的處處理辦法實測面積與與暫測面積積存在一定定范圍（如如3%）內(nèi)的誤差差，不視為為賣方違約約；但雙方方應按實測測面積和合合同約定的的單價重新新結(jié)算，多多退少補。。若實測面面積與暫測測面積的誤誤差超過一一定范圍(如3%）視為賣方方違約，賣賣方應承擔擔違約責任任，買房也也可以把這這一情況視視為解約的的原因。53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指土地地使用權人人和房屋所所有權人通通過買賣、、交易、贈贈與、繼承承等方式，，將房屋的的所有權和和相應的土土地使用權權（二者統(tǒng)統(tǒng)稱為房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他人人的行為。。54辦理房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的手手續(xù)1.簽訂書面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同；；2.在合同簽訂訂后30日內(nèi)持房地地產(chǎn)權屬證證書、當事事人的合法法證明、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同等等有關文件件向房地產(chǎn)產(chǎn)所在地的的房地產(chǎn)管管理部門提提出申請；；3.房地產(chǎn)部部門對提提