武漢光谷項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)告模板

武漢光谷項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)告資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。武漢光谷項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)告二00五年六月目錄武漢市5萬以上商業(yè)的分布及基本數(shù)據(jù)的收集和分析……3漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域板塊主力商業(yè)特征說明……5武昌區(qū)-商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營分析……9武昌區(qū)即將推出的商業(yè)個(gè)案調(diào)查……10商業(yè)收益率調(diào)查……11”武漢光谷項(xiàng)目”復(fù)合商圈調(diào)研及分析……131、武漢主要復(fù)合商圈調(diào)研及分析……132、武漢”MALL”商業(yè)趨勢分析……283、”武漢光谷項(xiàng)目”周邊社區(qū)商業(yè)街狀況……354、”武漢光谷項(xiàng)目”周邊住宅類型、規(guī)模、經(jīng)營項(xiàng)目、銷售特點(diǎn)……345、”武漢光谷項(xiàng)目”辦公、住宅、酒店配套……41七、武漢四大商業(yè)集團(tuán)經(jīng)營的商業(yè)分布詳況……49八、國內(nèi)外品牌商家商業(yè)空間需求特征……53武漢市5萬方以上商業(yè)的分布及基本數(shù)據(jù)的收集和分析。詳細(xì)資料見《商業(yè)市場項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》。5萬方以上商業(yè)名單:商場名字閩東·中天國際中商徐東銷品茂錦繡龍城漢正街第一大道新武漢龍王廟廣場大武漢家裝廣場萬達(dá)商業(yè)廣場商場代碼29303132333435商場名字武漢廣場世貿(mào)廣場魯巷廣場中商連體樓漢商21購物中心金馬家居群光廣場商場代碼36373839404142上表中29-42為目標(biāo)商場,根據(jù)《商業(yè)市場項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》,把營業(yè)面積、扣點(diǎn)率、業(yè)態(tài)比例作專項(xiàng)比較,圖例分別如下:1.營業(yè)面積圖。分析:能夠看出36-42(武廣-群光)的營業(yè)面積都在10萬方以下,這些商業(yè)正在投入使用;29-35(閩東-萬達(dá))都屬于是新建商業(yè)(除31),新建商業(yè)面積都在10萬平方米以上。由此可見,新建商業(yè)的規(guī)模越來越大,這是一個(gè)趨勢。2.扣點(diǎn)率比較圖。分析:29-34(閩東-大武漢家裝)沒有開業(yè),扣點(diǎn)率設(shè)置為零;從34到42能夠看出,大型商場里扣點(diǎn)率最低不低于15%,最高不超過30%,20-25%之間是被采用最普遍的扣點(diǎn)范圍。3.業(yè)態(tài)比例圖。分析:31-34(錦繡龍城-大武漢家裝廣場)未開業(yè);該圖顯示零售業(yè)占商場業(yè)態(tài)比重在70%以上;餐飲業(yè)略多于娛樂業(yè)所占的比重,基本都在10%以下。說明:不同業(yè)態(tài)所占比重以它們所占面積為權(quán)計(jì)算。漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域板塊主力商業(yè)特征說明。詳細(xì)資料見《商業(yè)市場項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》。主力商業(yè)名單(2.5-5萬平方米):商場名字洪山商場世紀(jì)中商百貨中南商業(yè)大樓中商廣場凱旋門廣場中商徐東平價(jià)新世界百貨商場代碼1234567商場名字新世界時(shí)尚廣場SOGO莊勝崇光王府井百貨家樂福中百倉儲易初蓮花武商量販商場代碼891011121314商場名字麥德龍沃爾瑪南極電腦廣場臺北商場天麗百貨商場建二商場華氏百貨商場代碼15161718192021商場名字漢陽商場國美電器時(shí)尚名都漢商新武展購物廣場港澳中心(時(shí)尚廣場)金凱購物中心亞貿(mào)廣場商場代碼22232425262728商場名字閩東·中天國際中商徐東銷品茂錦繡龍城漢正街第一大道新武漢龍王廟廣場大武漢家裝廣場萬達(dá)商業(yè)廣場商場代碼29303132333435商場名字武漢廣場世貿(mào)廣場魯巷廣場中商連體樓漢商21購物中心金馬家居群光廣場商場代碼36373839404142漢口商業(yè)。漢口商場樣本具體代碼:7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。(1)營業(yè)面積圖。分析:30000平方米左右的商業(yè)分布在漢口的有14個(gè),9-12萬平方米之間的有3個(gè)15萬以上的有四個(gè)。(2)扣點(diǎn)率比較圖。分析;32-34(漢正街第一大道-大武漢家裝廣場)沒有開業(yè);扣點(diǎn)率最高的是新世界百貨,達(dá)到達(dá)了30%;20-25%之間的有18個(gè),占整個(gè)樣本的60%左右?？埸c(diǎn)率最低的是港澳中心,不到15%。(3).業(yè)態(tài)比例圖。分析:零售業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過餐飲和娛樂之和,餐飲和娛樂所占比例超過10%的各有兩家。漢口的經(jīng)濟(jì)是三鎮(zhèn)當(dāng)中最強(qiáng)勁的,娛樂業(yè)態(tài)與餐飲不分伯仲,暗示了漢口的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。2.武昌商業(yè)。武昌商場樣本具體代碼:1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、39、41、42。(1)營業(yè)面積圖。分析:武昌區(qū)商業(yè)營業(yè)面積在5萬平方米以下的商場占武昌樣本數(shù)的73%。(2)扣點(diǎn)率比較圖。分析:比較漢口商場扣點(diǎn)率可看到,武昌商場扣點(diǎn)率整體比漢口要低2-3%。(3).業(yè)態(tài)比例圖。分析:武昌商場業(yè)態(tài)比例結(jié)構(gòu)很有特點(diǎn),零售業(yè)最低的也占80%以上的比重,餐飲比例明顯比娛樂比例要高,相比較漢口的業(yè)態(tài)比例結(jié)構(gòu),說明武昌商場的娛樂業(yè)還有待發(fā)展。3.漢陽商業(yè)。漢陽商業(yè)代碼:11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。(1)營業(yè)面積圖。分析:漢陽商場大部分在50000平方米以下,大型綜合性商圈基本沒有,該區(qū)商業(yè)配套有待完善。(2)扣點(diǎn)率比較圖。分析:漢陽商場扣點(diǎn)率都在15-20%之間,沒有區(qū)分度,表明產(chǎn)品缺乏差異性。(3).業(yè)態(tài)比例圖。分析:從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上來看,漢陽與武昌的特點(diǎn)是很相近的,既餐飲的比例與娛樂的有比例明顯的區(qū)分。三、武昌區(qū)-商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營分析典型商業(yè)名稱地址商業(yè)面積建筑形態(tài)開業(yè)時(shí)間運(yùn)營狀況群光廣場珞瑜路88000平方米八層單體良好世紀(jì)中商百貨中南路30000平方米高層底商良好百安居武漢店中北路13354平方米單體一層一般凱旋門廣場徐東大街2平方米高層底商一般中百倉儲駱獅路不詳高層底商良好工貿(mào)家電駱獅路不詳高層底商良好總商業(yè)面積合計(jì):>153354平方米。運(yùn)營分析:群光廣場:9月開業(yè),該商場產(chǎn)品定位較有特色,業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理,引進(jìn)了麥當(dāng)勞、肯德基等快餐店、有特色的美食和兒童游樂場,經(jīng)營效益穩(wěn)定。世紀(jì)中商百貨:該商場集百貨、餐飲、健身于一體,平均日銷量50萬元,完成利稅477萬元,創(chuàng)造了武漢市同等級商貿(mào)企業(yè)開業(yè)當(dāng)年銷售額和利稅最好的業(yè)績。當(dāng)前,運(yùn)營情況較穩(wěn)定。百安居武漢店5月開業(yè)。開業(yè)至今,該商業(yè)負(fù)面消息不斷,沒能很好的樹立品牌形象,這對銷售業(yè)績有不小的影響。凱旋門廣場,地處徐東商圈,濃郁的商業(yè)氛圍和較旺的人氣保證了它的市場份額,雖然不是很有特色,但也能保持平穩(wěn)的銷售業(yè)績。中百倉儲與工貿(mào)家電都是以普通消費(fèi)品為主要經(jīng)營種類,其低價(jià)吸引了不少人氣。此類商業(yè)最適宜在新建的居住組團(tuán)出現(xiàn),會在一定程度上滿足新居落成的人們的需求。四、武昌區(qū)即將推出的商業(yè)個(gè)案調(diào)查規(guī)劃形態(tài)名稱分布點(diǎn)商業(yè)規(guī)模描述高層底商順民大廈閱馬場長湖小區(qū)48號42271平方米商業(yè)配套華城廣場青山區(qū)友誼大道667號0平方米商業(yè)配套保利文化廣場中南路與民主路交匯處1至9層將引進(jìn)金融、商業(yè)、餐飲、影院嘉園大廈中南路中南商業(yè)大樓側(cè)后1—3層9430平方米商業(yè)配套屯智廣場廣埠屯26000平方米社區(qū)商業(yè)街金地·太陽城東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路369號400米的商業(yè)街關(guān)山春曉關(guān)山一路特一號全長106米步行街保利花園光谷關(guān)山一路與南湖北路交匯處4000平方米商業(yè)配套五環(huán)廣場南湖花園城內(nèi)12715平方米純商業(yè)金地·格林小城武昌珞獅南路10000平方米商業(yè)步行街長城·坐標(biāo)城關(guān)山大道與南湖南路交匯處00平方米商業(yè)配套Shoppingmall徐東銷品貿(mào)徐東00平方米步行街光谷步行街光谷廣場-關(guān)山一路150000平方米合計(jì)>670000平方米五、商業(yè)收益率調(diào)查(數(shù)據(jù)來源:二手房合同備案)。武廣商圈平均收益率調(diào)查成交時(shí)間二季度三季度四季度一季度地段萬松園路-中山萬松園路-中山武勝路-航空路武勝路-航空路細(xì)分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交價(jià)格850085969100865088369500750078938000755079008030平均租金水平370380400385422453360379400365383410平均收益率4.42%4.78%4.8%4.52%注:萬松園路-中山以萬松園路為首至中山公園等距離分為首中尾三段武勝路-航空路以武勝路書店為首至航空路長江酒店等距離分為首中尾三段中南商圈平均收益率調(diào)查成交時(shí)間二季度三季度四季度一季度地段中北路-中南路中北路-中南路中南-付家坡中南-付家坡細(xì)分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交價(jià)格515052315280520055635600520050315100525051005150平均租金水平255279295270326330320318325322326330平均收益率5.3%5.8%6.33%6.4%注:中北路-中南路以家樂福為首至中南建設(shè)銀行等距離分為首中尾三段中南-付家坡以中南建設(shè)銀行為首至十五中等距離分為首中尾三段魯巷廣場半徑三公里平均商業(yè)收益率調(diào)查成交時(shí)間二季度三極度四季度一季度地段魯巷-街道口魯巷-街道口魯巷-地大魯巷-民院細(xì)分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交價(jià)格448045365200451046525300445041254200430038214000平均租金水平245253300250261310210189200195178190平均收益率5.58%5.19%4.58%4.67%注:魯巷-街道口指魯巷廣場為首至藍(lán)星電腦廣場等距離分為首中尾三段魯巷-地大指魯巷廣場為首至地質(zhì)大學(xué)等距離分為首中尾三段魯巷-民院指魯巷廣場為首至中南民族大學(xué)等距離分為首中尾三段魯巷廣場半徑三公里商業(yè)平均收益率:5%六、”武漢光谷項(xiàng)目”復(fù)合商圈調(diào)研及分析1、武漢主要復(fù)合商圈調(diào)研及分析武漢市主要的復(fù)合商業(yè)街區(qū)為武廣復(fù)合街區(qū),漢正街復(fù)合街區(qū),中山大道(江漢路步行街)復(fù)合街區(qū),中南復(fù)合街區(qū)及徐東復(fù)合街區(qū)。武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)位于武漢解放大道的武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)的形成,和武商集團(tuán)密切相關(guān)。1992年,武商集團(tuán)投資3000萬元,完成了武漢商場10層新樓及5層老樓的新建與擴(kuò)建工程,使武漢商場營業(yè)面積從1.4萬平方米擴(kuò)大到3.3萬平方米,成為當(dāng)時(shí)武漢市最大的購物中心,年銷售額由2.08億元增長到6.23億元。1996年,武商集團(tuán)投資3.5億元,歷經(jīng)三年建成的武漢廣場購物中心正式開業(yè)。武漢廣場高達(dá)50層樓,總投資9億元,其中1--8層為營業(yè)大樓,營業(yè)面積8萬平方米,是武漢商場的二倍多。武漢廣場是華中地區(qū)最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型購物中心。開業(yè)第一年,年銷售達(dá)10億元,年利潤達(dá)1億元,是全國綜合效益最好的單體購物中心。

1999年,武商集團(tuán)投資7億元興建的世貿(mào)廣場購物中心開業(yè)。世貿(mào)廣場樓高58層,是武漢市最高的標(biāo)志性建筑。加之底莊勝集團(tuán)與日本崇光百貨共同管理的武漢莊勝崇光百貨商場(SOGO)在此開業(yè)。由此,以武漢廣場為核心的復(fù)合商業(yè)街區(qū)逐步形成。后,隨著相鄰建設(shè)大道金融一條街的繁榮,武廣商圈輻射范圍開始經(jīng)過萬松園路向建設(shè)大道擴(kuò)張,新世界中心成為武漢市頂級賣場。本商圈具體情況如下表:商圈名武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)總商業(yè)建筑面積２５萬平方米商圈地域分布東:青年路路口南:萬松園路路口西:新華路路口北:友誼路前端輻射范圍全武漢市物業(yè)類型大型電器專賣商場購物中心大型商場專賣店一般鋪面連鎖店大型倉儲經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)零售:餐飲:娛樂——14:3:1零售種類檔次價(jià)格食品中檔20——60元電器中低檔中檔600——5000元3000——10000元日用品中低檔20——50元服裝中低檔中檔中高擋100元/以下100——300元400——1000元化妝品中高檔100——300元飾品中高檔1000——5000文體用品中檔3000元以下藥品中檔100元以下商場租售情況商場各樓層租金各商場均不出租,收取入場費(fèi)一萬元商場各樓層售價(jià)各商場均不出售商場各樓層扣點(diǎn)率□1樓—27%□2樓—28%□3樓—24%街鋪?zhàn)馐矍闆r街鋪不同類型租金A120元/㎡B2800—3200元/月/檔C10000—13000元/月/檔D4500元/月/檔E8000元/月/檔F16000元/月/檔街鋪不同類型售價(jià)A不售B6000元/平方米C7000元/平方米D不售E不售F10000—1元/平方米街鋪扣點(diǎn)率所有街鋪都沒有扣點(diǎn)率由上表能夠得出,武廣商圈已發(fā)展的十分成熟,其擁有傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場、大型超市及街區(qū)商業(yè),在各商場的定位上,也呈現(xiàn)出明顯的不同,如下表:注:業(yè)態(tài)比例按零售:餐飲:娛樂進(jìn)行對比。業(yè)態(tài)比例根據(jù)各業(yè)態(tài)所用面積進(jìn)行測算。名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格武漢商場83:17:0中低檔10元—100元100—2001000—3000元武漢廣場62.5:25:12.5中高檔100—300元300—1000元1000-10000元莊勝崇光32:1:0中檔100—200元200—1000元1000—8000元世貿(mào)廣場81:3:6中檔100—200元200—600元1000-10000元國美電器1:0:0中低檔0—100元100—400元600—3000元新世界百貨4:1:0高檔200—300元500—3000元3000-0元A為武漢廣場同街商鋪(靠近新華路路口)的租金及售價(jià)(為新建商鋪)B為武漢廣場同街商鋪(靠近新華路路口)的租金及售價(jià)(為舊商鋪)C為武漢廣場同街商鋪,在武展和武漢廣場之間的租金及售價(jià)(不舊不新)D為武漢廣場同街商鋪,在武漢展覽館上面,小檔位。E、F為武漢廣場對街商鋪(與中山公園同街),E為只有一層的街鋪,F為兩層街鋪。如圖:武廣商圈百貨的主要業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主,其中,大部分商場有地下超市。該商圈中經(jīng)營最好的百貨為武漢廣場,這與其開業(yè)的時(shí)機(jī)和市場定位有極大的關(guān)聯(lián)。1996年后,武漢的整體消費(fèi)水平已由低檔次產(chǎn)品向中高檔次發(fā)展,而當(dāng)時(shí)的武漢百貨業(yè)(以武漢商場為代表)仍以經(jīng)營中低檔商品為主,不能滿足市場的要求。武漢廣場敏銳的把握了市場的變化,建成武漢市最大的購物中心,在零售產(chǎn)品檔次的規(guī)劃上則十分慎重,既將中低檔次的產(chǎn)品比例縮小,又沒有盲目將整個(gè)產(chǎn)品檔次拉高。由上圖所示,其低端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品整體的價(jià)格交叉點(diǎn)是在300元左右,這個(gè)價(jià)位既符合武漢市中等收入的支出范圍又能體現(xiàn)一定檔次。這也是在短短百米范圍內(nèi)四家規(guī)模相仿的商場中,武漢廣場始終經(jīng)營最好,利潤最大的原因之一。原因之二在于其對目標(biāo)市場的把握及市場的拓寬,據(jù)調(diào)查,在武漢廣場的消費(fèi)人群中,有50%的消費(fèi)者屬于外地人。一方面由于鄰近新華路長途客運(yùn)站和中山公園為其帶來外來客流,另一方面在同地段的百貨中只有武漢廣場把握了這部分外來人口,武漢廣場經(jīng)過旅游、旅行的相關(guān)廣告宣傳將自己定位為武漢標(biāo)志性的購物場所。相反,莊勝崇光對武漢市消費(fèi)能力的樂觀估計(jì)使其在開業(yè)兩年后虧損7000萬,當(dāng)時(shí),莊勝崇光將低端產(chǎn)品的定位提高到200元－400元,這樣不尷不尬定位使其在兩年的經(jīng)營中能夠用門可羅雀來形容,后,莊勝崇光仿照武漢廣場將產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整,銷售才有了改觀。新世界百貨也經(jīng)歷了定位變化的過程,開業(yè)初期,整體產(chǎn)品價(jià)格水平在500元以上,雖然豎立了高檔產(chǎn)品的形象,卻難以帶來實(shí)際的利潤,后,其產(chǎn)品定位開始調(diào)整,增加了200-300元的中檔產(chǎn)品,并開始以名品打折促銷。以上從另一方面反映了武漢是一座市民化的城市,純高檔產(chǎn)品的接受度是存在市場風(fēng)險(xiǎn)的。整體而言,武廣核心商圈的市場定位趨于同質(zhì)化,為了增加整體商業(yè)的競爭力,武商集團(tuán)已準(zhǔn)備將下屬三家商場集體規(guī)劃為摩爾商業(yè)城。同時(shí),從業(yè)態(tài)比例能夠看出,本地區(qū)商業(yè)娛樂業(yè)處于空白點(diǎn)。建議:本項(xiàng)目在考慮商業(yè)定位時(shí)應(yīng)十分慎重,既要預(yù)見未來一段時(shí)間的主力消費(fèi)水平,又不能對消費(fèi)者的消費(fèi)能力估計(jì)的太超前。漢正街復(fù)合商業(yè)街區(qū)漢正街位于漢口沿河大道以北,是漢口歷史上最早的中心街道,漢正街早期以經(jīng)營中低檔商品為主,主要面向華中地區(qū)。后期為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要,開始進(jìn)行高檔商品的批發(fā)。本街區(qū)(包括漢口)的主要購買者為外來人口,主要為江、浙一帶的經(jīng)商者,其買商鋪的特征為親戚、朋友集體購買一套或數(shù)套,其次為武漢各習(xí)慣在外經(jīng)商的縣市,如仙桃,利川等。武漢本地人對漢口繁華區(qū)的商鋪購買較少,主要原因在于價(jià)格太高。在價(jià)格適中的情況下,武漢人”一鋪養(yǎng)三代”的觀念還是很重,這也是雖然當(dāng)前武漢市場商鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)相比偏低(有的還不足以”以租養(yǎng)貸”)但商鋪的銷售形式還是不錯(cuò)的原因。商圈名漢正街商圈總商業(yè)建筑面積１５０萬平方米商圈地域分布東:接武勝路南:南靠漢水西:臨橋口路北:臨中山大道輻射范圍全國物業(yè)類型小商品批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)餐飲娛樂零售批發(fā)行業(yè)批發(fā)行業(yè):零售:餐飲:娛樂——400:30:3:1零售種類檔次價(jià)格服裝高檔中檔低檔600——800元50——150元20——50元鞋子高檔中檔低檔500——800元300——500元40——180元內(nèi)衣高檔中檔低檔300——500元100元左右40——70元箱包高檔中檔低檔300——400元100——200元30——50元面料高檔中檔低檔15——35元/M8——15元/M3——8元/M飾品高檔中檔低檔30——80元15——40元2——10元玩具高檔中檔低檔100——300元30——100元5——20元各類型商場租售情況商場不同類型租金運(yùn)動服飾100000元/年/檔休閑服飾10——150000元/年/檔鞋業(yè)40000——100000元/年/檔布料100000——00元/年/檔小物品綜合50000——100000元/年/檔床上用品50000——80000元/年/檔內(nèi)衣40000——60000元/年/檔飾品100000——10元/年/檔玩具60000——100000元/年/檔帽子15000——25000元/年/檔箱包65000——80000元/年/檔餐飲10000——0元/年/檔廁所18000——24000元/年/檔西服專柜150000——00元/年/檔小家電用品80000——100000元/年/檔商場各樓層售價(jià)本商圈商場均不出售商場各樓層扣點(diǎn)率本商圈商場均無扣點(diǎn)率各類型街鋪?zhàn)馐矍闆r街鋪不同類型租金服裝150000——00元/年/檔鞋子80000——10元/年/檔帽子0——30000元/年/檔箱包95000元/年/檔餐飲30000——50000元/年/檔娛樂30000——50000元/年/檔銀行00——300000元/年/檔內(nèi)衣50000——80000元/年/檔賓館00——300000元/年/檔藥店180000——250000元/年/檔面料00元/年/檔飾品150000元/年/檔玩具80000——10元/年/檔照片沖印30000——50000元/年/檔物流運(yùn)輸80000——10元/年/檔街鋪不同類型售價(jià)服裝1500000——2500000/檔除服裝外其它街鋪均不出售街鋪扣點(diǎn)率所有街鋪都沒有扣點(diǎn)率中山大道(江漢路步行街)復(fù)合商業(yè)街區(qū)江漢路老街區(qū)是武漢最早的商業(yè)中心,江漢路位于漢口江岸與江漢兩區(qū)之間,東南起自沿江大道的武漢關(guān),向西北延伸,穿中山大道,至解放大道。沿路與黃陂街、洞庭街、鄱陽街、花樓街、江漢一、二、三路、銘新街、吉慶街等垂直相交,現(xiàn)在成為漢口最繁華的區(qū)域之一。,江漢路步行街建成,成為武漢市唯一的步行街。人流量大,店鋪達(dá)400余家,其中有經(jīng)營特色的專業(yè)店和老字號90多家,近30個(gè)行業(yè)。老字號的包括解放前繁盛一時(shí)的人民飯店,璇宮飯店,為抵制日貨而開的國貨百貨大樓,現(xiàn)名中心百貨大樓,專賣洋鐘表的亨達(dá)利鐘表店,冠生園、華康副食、滋美食品廠,武漢中藥店,四季美湯包館。,萬達(dá)商業(yè)廣場建成,江漢路步行街的物業(yè)類型更加豐富。商圈名中山大道商圈(江漢路步行街)總商業(yè)建筑面積２５萬平方米商圈地域分布東:臨南京路南:臨京漢大道西:臨前進(jìn)一路北:臨武漢關(guān)輻射范圍華中地區(qū)物業(yè)類型購物中心大型商場專賣店一般鋪面連鎖店大型倉儲SHOPPINGMAIL娛樂中心商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)零售:餐飲:娛樂——62:6:1零售種類檔次價(jià)格食品低檔中檔5——20元20——100元電器中低檔中高檔100——元——0元箱包中檔高檔50——350元400——元服裝低檔中檔高擋30——80元100——400元500——元飾品低檔中檔10——100元100——400元鞋低檔中檔高檔30——100元80——300元300——元珠寶中檔高檔100——元——10000元以上商場租售情況商場各樓層租金各商場均不出租,收取入場費(fèi)3000——5000元不等商場各樓層售價(jià)各商場均不出售商場各樓層扣點(diǎn)率□1樓—26%□2樓—28%□3樓—25%街鋪?zhàn)馐矍闆r街鋪不同類型租金A350——400元/月/平方米B400——500元/月/平方米C70000——80000元/月/檔(外鋪)55-220元/月/平方米(內(nèi)鋪)街鋪不同類型售價(jià)除商圈內(nèi)萬達(dá)商業(yè)廣場外,各街鋪均不出售。街鋪扣點(diǎn)率街鋪無扣點(diǎn)率中山大道(除萬達(dá)商業(yè)廣場外,各街鋪均不出售),萬達(dá)商業(yè)廣場的售價(jià)為40000——60000元/平方米。如圖:AB街鋪為江漢路步行街上街鋪(均為專賣店)同街鋪B為中山大道上與王府井同街街鋪(均為專賣店)街鋪C為王府井對街街鋪江漢路步行街復(fù)合商業(yè)街區(qū)是武漢市最為繁榮的代表性街區(qū),其街鋪?zhàn)饨鹗俏鋸V商圈的4-5倍,近幾年,該區(qū)域發(fā)展十分迅速,并有和漢正街合圍之勢。各商場的具體定位如下:名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格萬達(dá)商業(yè)廣場70:15:15中高檔20—100元200—800元800—10000元王府井百貨75:16:9中檔20—80元120—500元1600-10000元時(shí)尚廣場57:15:28中檔50—100元100—450元1500-10000元中心百貨88:10:2中低檔2—50元80—300元300—元注:商場檔次是根據(jù)該本商圈內(nèi)的綜合情況定位。本商圈的整體運(yùn)營態(tài)勢要優(yōu)于武廣商圈,一方面是基于歷史和地理位置原因,一方面因?yàn)榻?jīng)營呈現(xiàn)出明顯的差異化和梯度。江漢路作為武漢的核心商圈,其輻射范圍是整個(gè)武漢,需要豐富的產(chǎn)品層次以滿足各個(gè)階層的需求。本商圈內(nèi)的娛樂業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)均十分繁榮。商場方面,當(dāng)前運(yùn)營最好的為王府井百貨,從以上三個(gè)商圈的比較能夠看出,漢口地區(qū),經(jīng)營狀況佳的商場業(yè)態(tài)比例中零售業(yè)的比例都相對較低,如武漢廣場零售業(yè)占62.5%,王府井百貨零售業(yè)占75%,相反,以經(jīng)營中低擋商品為主的商場當(dāng)前運(yùn)營情況都不樂觀,如武漢商場及中心百貨,這兩個(gè)商場最明顯的共性是均為早期修建的老商場,零售業(yè)占的比例都在83%以上,其定位和很多武漢市非商圈內(nèi)的商場定位雷同。與武漢其它商圈不同,江漢路步行街街區(qū)商業(yè)更加成熟,故商場定位和街區(qū)商業(yè)形成了一定的區(qū)別和互動,既將低端產(chǎn)品價(jià)格降低,又將低端產(chǎn)品的比例控制在小范圍內(nèi)。后,本商圈出現(xiàn)銷品茂,即萬達(dá)商業(yè)廣場,在短時(shí)間內(nèi)很快完成銷售,但當(dāng)前從經(jīng)營情況而言,并不理想。和其它百貨沿江漢路步行街”扎堆”不同,萬達(dá)商業(yè)廣場的地理位置為離街區(qū)有一定距離的中山大道沿線,街道狹窄。人車混行的交通環(huán)境不如步行街理想,長期形成的消費(fèi)習(xí)慣短時(shí)間難有改變。百貨的初期定位和周邊的百貨低端產(chǎn)品同質(zhì),中端產(chǎn)品價(jià)格梯度大而且各梯度產(chǎn)品分散(無主力價(jià)格產(chǎn)品),高端產(chǎn)品又不夠高檔,總體而言,整體商品較雜,不夠純粹。當(dāng)前,該百貨的經(jīng)營者擬重新定位為楚文化特色商區(qū)。特色商區(qū)方面,民眾樂園是集娛樂、休閑、零售為一體的著名商區(qū)。民眾樂園最大特色是設(shè)計(jì)獨(dú)特,環(huán)形設(shè)計(jì)利于人氣流通。特色小商業(yè)集中,引進(jìn)的零售品牌都有一定檔次又具備鮮明的時(shí)尚特色。民眾樂園成為時(shí)尚的代言詞。,大漢口樂園新建,物業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式與民眾樂園類似,并以大漢口的特色民俗為亮點(diǎn)。但引進(jìn)的零售業(yè)檔次參次不齊,定位與普通商業(yè)街鋪雷同,雜牌較多,整體檔次較低導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳。建議:后,武漢紛紛建設(shè)摩爾商業(yè),但當(dāng)前尚無成功案例。重要在于武漢的摩爾商業(yè)沒有特色,不夠純粹。在消費(fèi)感覺上,銷品茂和一般百貨沒有區(qū)別。中南復(fù)合商業(yè)街區(qū)商圈名中南商圈總商業(yè)建筑面積２０萬平方米商圈地域分布東:臨街道口南:臨武珞路西:臨傅家坡北:臨中北路輻射范圍武昌、青山、漢陽物業(yè)類型大型商場商業(yè)街大型超市專賣店一般商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)零售:餐飲:娛樂——36:5:1零售種類檔次價(jià)格食品低檔中檔10元以下20—50元鞋低檔中檔高檔40—60元100——200元300——500服裝低檔中檔高擋30——100元150——200元200——500元化妝品中檔100——300元家居中高檔400——8000元商場租售情況商場各樓層租金各商場均不出租商場各樓層售價(jià)各商場均不出售商場各樓層扣點(diǎn)率商場扣點(diǎn)率20—27%街鋪?zhàn)馐矍闆r街鋪不同類型租金A4000元/月/檔B10000元/月/檔C3800元/月/檔D150000元/年/檔街鋪不同類型售價(jià)各街鋪均不出售街鋪扣點(diǎn)率各街鋪均無扣點(diǎn)率注:中南商圈主要包括三個(gè)路段,亞貿(mào)廣場附近——中南廣場附近——家樂福附近。A為亞貿(mào)廣場對面街道商鋪的租金B(yǎng)為亞貿(mào)廣場同街商鋪?zhàn)饨餋為中南廣場對面街道商鋪的租金D為中南廣場同街商鋪?zhàn)饨?。家樂福附近商?0000元/月/檔。如圖:中南復(fù)合商業(yè)街區(qū)實(shí)際以中南商業(yè)廣場、亞貿(mào)廣場二個(gè)大型商場為支撐,二家商場之間均有一站路的距離,跨度較大,在經(jīng)營模式上也呈現(xiàn)明顯的不同。后,亞貿(mào)廣場附近才開始形成較具規(guī)模的街區(qū)。從整體而言,武昌的商業(yè)集中于武珞路和珞獅路沿線,沿線商業(yè)呈現(xiàn)出明顯的變化趨勢,以下以武昌的商業(yè)發(fā)展路線說明:司門口商業(yè)區(qū)司門口商業(yè)區(qū)位于長江南岸、黃鶴樓腳下,是武漢市最早形成的商業(yè)中心區(qū)?，F(xiàn)主要以經(jīng)營餐飲、各類休閑品牌的專賣店,匯集服裝鞋帽、工藝飾品、名品小吃為主。司門口商業(yè)區(qū)的整體定位是中低層次的普通市民消費(fèi),在街鋪的定位上分為三類,一類是休閑品牌專賣店,主體價(jià)格在100元以下,一類是雜牌店,主體價(jià)格在60元以下,一類是集中經(jīng)營的攤位,價(jià)格在20元以下。主要商場經(jīng)營狀況如下:名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格明日廣場100:0:0中低擋20—100元100—150元無天麗廣場100:0:0中低擋20—98元100—160元無九通商廈100:0:0低擋20—50元無無注:明日廣場及天麗廣場為新建的商場。從主要商場的定位能夠看出,本商業(yè)區(qū)基本無高端產(chǎn)品,這主要因?yàn)樯虡I(yè)區(qū)的主力消費(fèi)人群是普通居民、外來務(wù)工人員及學(xué)生,而武昌舊城區(qū)市民消費(fèi)水平普遍較低。(2)中南路商業(yè)區(qū)名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格世紀(jì)中商百貨78:17:5中檔50—100元100－400元800－5000元中南商業(yè)大樓92:8:0中檔5—50元100－400元800－5000元中南廣場93:7:0中檔+50—200元200－600元800－3000元亞貿(mào)廣場80:5:15中檔1—60元80－400元600－元與司門口商圈比較,中南路商圈的產(chǎn)品基本定位于中檔,其中,世紀(jì)中商百貨、中南商業(yè)大樓和中南廣場同屬于中商集團(tuán),位置相近,定位也基本類似,世紀(jì)中商百貨、中南商業(yè)大樓主要客戶群為中老年人,中南廣場的客戶群部分為附近寫字樓白領(lǐng),導(dǎo)致中南廣場的定位相對較高。亞貿(mào)廣場的客戶群以中年人為主。中南路商業(yè)區(qū)街鋪在之前分布的非常零散,街鋪檔次和司門口商業(yè)區(qū)類似,之后,亞貿(mào)廣場一側(cè)建成成型的商業(yè)街區(qū),街區(qū)一樓以經(jīng)營休閑品牌為主,街區(qū)二樓以經(jīng)營各種精品店為主,品牌較雜亂,檔次不齊。商業(yè)街區(qū)建成后,吸納了相當(dāng)一部分在司門口購物的客戶。亞貿(mào)廣場和街鋪定位形成互補(bǔ)。中南路商業(yè)區(qū)的共性特征是以學(xué)生為主要的消費(fèi)群,表現(xiàn)在街鋪的定位中特別突出。(3)街道口商業(yè)區(qū)名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格群光廣場98:1.2:0.8中高擋60—200元250—700元1000-0元街道口商區(qū)的主要代表是群光廣場,群光廣場是當(dāng)前武漢市定位比較準(zhǔn)確的新型商場。在產(chǎn)品檔次的定位上,做的很適度。從以上對武昌的商圈分析能夠看出,大部分商場定位于中、低檔次,以中高檔產(chǎn)品為主的百貨在武昌基本處于空白,而群光廣場彌補(bǔ)了這個(gè)市場空白點(diǎn),其前期宣傳廣告語為”購物何必到漢口,群光廣場樣樣有”,實(shí)際是對洪山區(qū)消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)。在整體形象上,群光廣場定位為”高雅的時(shí)尚”有別于江漢路商圈之流行時(shí)尚和新世界百貨”高貴時(shí)尚”,群光廣場引進(jìn)很多與其它百貨差異化的產(chǎn)品作主導(dǎo),如韓產(chǎn)品牌等。規(guī)避了武漢商圈中一個(gè)品牌從幾家百貨到下屬街區(qū)均能夠買到的弊端,控制了低檔休閑品牌的經(jīng)營,也因此拉開了和中南路商圈的產(chǎn)品差距。同時(shí),在經(jīng)營上,群光廣場沒有沿用武漢市商場普遍的”扣點(diǎn)”制,而是采取考核制,每一個(gè)季度為考核期,考核不合格的商家退場。群光廣場經(jīng)營的重點(diǎn)還在于沒有片面的迎合學(xué)生及普通居民的消費(fèi)需求,而是充分考慮到高校教師,科技工作者,公司白領(lǐng)等階層更高層次的消費(fèi)要求。與司門口、中南商業(yè)圈不同的是,更靠近大學(xué)聚集區(qū)域的群光廣場主力消費(fèi)人群沒有定位于學(xué)生,而是以”高雅時(shí)尚”引導(dǎo)者的身份對學(xué)生群體形成示范效應(yīng),畢業(yè)后的大學(xué)生成為群光廣場不斷增長的消費(fèi)群。同時(shí),在周邊餐飲業(yè)聚集的情況下,群光廣場規(guī)避其劣勢,并兼顧到學(xué)生的需求,僅引入麥當(dāng)勞等快餐餐飲。(4)廣埠屯名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格洪山商場99:1:0中低檔20—180200—無武商量販１００中低檔1－50100—200200—1000洪山商場作為老商場,其產(chǎn)品定位既不能滿足學(xué)生對休閑品牌的新鮮要求又無法滿足教師等群體對中高檔商品的需要,經(jīng)營情況不佳。(5)魯巷廣場名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格魯巷廣場92:4:4中低檔45—100200—1000無魯巷廣場門口即是公車站點(diǎn),是關(guān)山一路少有的人流聚集的區(qū)域,但魯巷廣場同樣存在定位同質(zhì)化的問題,導(dǎo)致商場內(nèi)外的人氣不成協(xié)調(diào),不能滿足周邊群體的消費(fèi)需求。從以上分析能夠看出,武珞路和珞獅路沿線商業(yè)存在十分明顯的集合化特征:零售業(yè)比例相當(dāng)高沿線餐飲業(yè)很發(fā)達(dá)低端產(chǎn)品價(jià)格層次低4,高端產(chǎn)品價(jià)格不高5,產(chǎn)品經(jīng)營同質(zhì)化嚴(yán)重6,主要產(chǎn)品定位偏重于學(xué)生的消費(fèi)水平,7,沒有專營的電器賣場8,從廣埠屯到魯巷廣場的六站路距離中,陸續(xù)興建的只有超市,沒有綜合性百貨9,沿線沒有摩爾商業(yè)。建議:沿線商業(yè)中檔及中低檔百貨經(jīng)營已經(jīng)飽和,應(yīng)考慮以經(jīng)營中高檔商業(yè)為主,但中端產(chǎn)品的定位不要過于拔高。注意和魯巷廣場形成差距和對比,主力產(chǎn)品定位要純粹。建議引進(jìn)大型的電器賣場。同時(shí)要對本商業(yè)的消費(fèi)人群——學(xué)生等低收入群體及教師等高收入群體綜合考慮,充分利用其消費(fèi)頻次的不同及消費(fèi)的互補(bǔ)性使本商業(yè)既能吸納人氣又滿足主力消費(fèi)者的品位需求。徐東復(fù)合商業(yè)街區(qū)商圈名徐東商圈總商業(yè)建筑面積４８萬平方米商圈地域分布東:臨沙湖南:臨團(tuán)結(jié)村西:臨長江二橋北:臨徐東新村輻射范圍武漢市物業(yè)類型大型家居專賣商場購物中心大型商場專賣店一般鋪面連鎖店大型倉儲SHOPPINGMAIL經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)零售:餐飲:娛樂——82:26:1零售種類檔次價(jià)格汽車高檔汽油中檔家居中檔4000——6000元服裝中檔中低擋150——300元100——200元電器中檔300——800元副食低檔2——20元商場租售情況商場各樓層租金各商場均不出租商場各樓層售價(jià)各商場均不出售商場各樓層扣點(diǎn)率商場扣點(diǎn)率20%街鋪?zhàn)馐矍闆r街鋪不同類型租金A50元/平方米/月B80元/平方米/月街鋪不同類型售價(jià)各街鋪均不出售街鋪扣點(diǎn)率各街鋪均無扣點(diǎn)率AB為徐東平價(jià)同街道商鋪?zhàn)饨?。越靠近徐東平價(jià)街鋪價(jià)格越高。交通的通暢帶來了徐東商業(yè)的繁榮,徐東復(fù)合商業(yè)街區(qū)已形成規(guī)模商圈,各商場的具體定位如下:名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價(jià)格中端產(chǎn)品價(jià)格高端產(chǎn)品價(jià)格凱旋門廣場75:25:0中檔50—100100—200200—500金馬家居100:0:0中檔200—400400—50005000—8000徐東平價(jià)超市87:13:0低檔10—70100—180200—400徐東復(fù)合商業(yè)街區(qū)當(dāng)前主要以滿足日常居民生活的超市為主,其產(chǎn)品檔次趨于中、低檔,周邊分布汽車賣場,街鋪商業(yè)基本沒有得到發(fā)展。徐東SHOPPINGMAIL修建兩年后至今未開業(yè),主要因?yàn)榇筮B萬達(dá)廣場經(jīng)營情況不佳導(dǎo)致徐東SHOPPINGMAIL招商情況不佳。建議:本項(xiàng)目應(yīng)特別注意武漢市場對SHOPPINGMAIL的適應(yīng)程度。2、武漢”Mall”商業(yè)趨勢分析,武漢的MALL開發(fā)開始進(jìn)入高峰期,以湘隆時(shí)代商業(yè)中心、大連萬達(dá)商業(yè)廣場、徐東銷品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn),經(jīng)過MALL的形式迅速強(qiáng)占武漢商圈,王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街改造、銅羅灣廣場也逐一浮出水面,未來3—5年內(nèi),帶MALL概念的購物中心總供應(yīng)面積將超過200萬㎡,武漢商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入準(zhǔn)”摩爾”時(shí)代。

與一般購物中心不同的是,MALL的特性不但在于巨額資金的投入、投資周期長、極大的市場風(fēng)險(xiǎn),在拿地開發(fā)之前必須”招商先于設(shè)計(jì)”,更有別于一般的商業(yè)營銷模式,MALL要求開發(fā)商具備廣泛的商家聯(lián)盟,每個(gè)MALL城至少具備3—4個(gè)旗艦商家,這顯然增加了開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及難度。而當(dāng)前絕大多數(shù)開發(fā)商顯然缺乏足夠的認(rèn)識,加上對經(jīng)營并不在行,因此大型Mall的收益情況并不理想,甚至淪落為小商品集散地。專家預(yù)測,很多Mall一般需要5年左右的時(shí)間,才能慢慢盈利,還清貸款一般需要更長的時(shí)間,因此累計(jì)增加的還款額可能多達(dá)億元左右。這無疑是雪上加霜。

MALL概念在武漢僅僅盛行了一年,建設(shè)規(guī)模多在20萬㎡以下,經(jīng)營業(yè)態(tài)一購物、休閑、餐飲為主,且多為開發(fā)商的市場行為。進(jìn)入后,武漢的MALL已被更為龐大的商業(yè)造城運(yùn)動所取代,繼王家墩中央商務(wù)區(qū)計(jì)劃建設(shè)以商貿(mào)、會展、酒店為主的100萬㎡MALL城后,香港瑞安計(jì)劃在永清商務(wù)區(qū)建設(shè)80萬㎡的商貿(mào)、會展及休閑MALL城,武漢南國商業(yè)發(fā)展公司在漢西建設(shè)建筑面積40萬㎡的家居、建材MALL城,青山區(qū)政府重點(diǎn)打造的總面積超過200萬㎡”三線四片”的商貿(mào)中心,硚口區(qū)政府在漢正街重點(diǎn)打造總面積超過150萬㎡的十大專業(yè)市場、兩大物流配送組團(tuán)、若干大型購物休閑中心、娛樂中心、旅游中心、會務(wù)展示中心。這些MALL城,都幾乎涵蓋購物、休閑、娛樂、酒店、公寓、物流、運(yùn)動、會展等全部商業(yè)業(yè)態(tài),未來幾年,世界商業(yè)MALL城中心將移居在武漢。

如此之多的商業(yè)MALL城的不斷出現(xiàn),加上未來總量超過100個(gè)單體1萬㎡以上的購物中心,未來武漢的商業(yè)市場不容樂觀。特別是市場上大量”造城”運(yùn)動的出現(xiàn),已經(jīng)或正在產(chǎn)生如下各種”問題”:

一,貪大求全。在MALL城的定位上,盲目發(fā)展,沒有重復(fù)研究,提出了超越自身的發(fā)展能力、不切實(shí)際的大而全目標(biāo)。結(jié)果招商工作遲遲難以展開,造成資源浪費(fèi),土地撂荒。由于MALL城幾乎都在城市中心,城市近郊無人問津,大量郊區(qū)業(yè)主回歸城市中心,導(dǎo)致市區(qū)過熱、郊區(qū)過冷。不利于城市整體協(xié)調(diào)發(fā)展。二,炒作概念。在MALL城的建設(shè)上,常常一個(gè)概念剛起,又被新的概念刷新,炒作概念無形中抬高了地價(jià),地價(jià)過高過快上升,使MALL城成為一座”空中樓閣”。

三,各自為政。由于眾所周知的商圈消費(fèi)力半徑原因,MALL城要求的半徑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般商圈。由于現(xiàn)行MALL城系統(tǒng)沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃,全市各區(qū)沒有形成錯(cuò)位經(jīng)營的良性格局,各區(qū)從自身局部利益考慮,紛紛招商引資建設(shè)”MALL城”,容易造成彼此間的惡性競爭和資源分散。

四,資金短缺。在資金和設(shè)施上,MALL城需要大量的資金支持,由于融資體制沒有解決好,當(dāng)前”長投短融”的銀行信貸不適合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特性。可是,由于國內(nèi)并沒有完全開放房地產(chǎn)金融市場,除銀行信貸之外沒有更多的金融工具,因此,如何引進(jìn)中外基金,是MALL城建設(shè)發(fā)展的根本。

當(dāng)前武漢商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有整體(分段)轉(zhuǎn)讓、分割銷售、自由出租和返租銷售四種形式。就當(dāng)前而言,返租銷售是武漢地產(chǎn)界最普遍的一種方式。

與一般住宅開發(fā)不同,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須依賴經(jīng)營商、投資者、消費(fèi)者等多方面的資源,而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)來源于住宅開發(fā),對商業(yè)運(yùn)作方面所知甚少,缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn),也缺少一批有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)資源的開發(fā)人才。

從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程來看,開發(fā)商需要商業(yè)咨詢公司進(jìn)行選址和可行性論證,投資咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目融資和資本運(yùn)作,商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與前期設(shè)計(jì),專業(yè)招商公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作,中介代理公司負(fù)責(zé)銷售工作,商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)以后的商業(yè)營運(yùn),甚至需要資產(chǎn)管理公司對企業(yè)資產(chǎn)或商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整合,提高資產(chǎn)的收益能力。因此從某種意義上講,現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)已不是單純的房地產(chǎn)業(yè),而是一種集多種專業(yè)資源為一體的知識產(chǎn)業(yè)。

隨著越來越多的開發(fā)商意識到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實(shí),以租賃為主的運(yùn)營模式在此不斷升溫,獲得合理收益和長期效益將使市場發(fā)展更趨于有序。

以前,超過95%的房地產(chǎn)開發(fā)商不會引進(jìn)國外先進(jìn)的無店鋪直銷模式,而現(xiàn)在已有不少開發(fā)商正積極的與韓國等國外著名商家探討引入的可能性。

武漢返租經(jīng)營模式圖

從武漢市內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)分析,其功能分區(qū)相當(dāng)明顯,以長江為界形成了三大自然街區(qū)漢口、漢陽、武昌,每一個(gè)自然街區(qū)在城市中都有其獨(dú)特的功能。

當(dāng)前武漢已經(jīng)或正在形成了8個(gè)大型商圈,分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽等區(qū),8大商圈當(dāng)前總營業(yè)面積接近150萬,涵擴(kuò)武漢現(xiàn)有60%以上商業(yè)業(yè)態(tài)形式,其中以內(nèi)環(huán)線四大商圈(武廣,江漢路,中南,徐東)為功能最全的核心商圈?？墒怯捎诿つ堪l(fā)展導(dǎo)致諸多弊病,基本上各大商圈都沒有處理好商圈的物業(yè)均衡問題,結(jié)果大量樓宇均為購物,在商貿(mào)、物流、寫字樓、娛樂、運(yùn)動等功能上依然不平衡,因此,武漢的商圈建設(shè)在突出休閑購物等主導(dǎo)功能的同時(shí),應(yīng)保持更多的業(yè)態(tài)均衡,從而保持商圈活力。

表１:商圈要求元素圖元素商圈地理位置便利交通環(huán)境便利景觀資源商圈休閑景觀設(shè)施完善建筑標(biāo)志１－２個(gè)區(qū)域標(biāo)志商業(yè)旗艦３－４家人流量大,吞吐自如見報(bào)率廣經(jīng)營特征業(yè)態(tài)形式多層面經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)引領(lǐng)一方當(dāng)前武漢商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形態(tài)主要有純商業(yè)店鋪、街鋪、高層建筑底商、社區(qū)商業(yè)街等四種供應(yīng)產(chǎn)品,供應(yīng)總量100萬㎡,市場銷售均價(jià)接近8000元/㎡。

根據(jù)武漢市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃及各商業(yè)街的租金水平,武漢商業(yè)街可分中心商業(yè)區(qū)、次級商業(yè)區(qū)和城市邊緣商業(yè)區(qū)三個(gè)層面。其中中心商業(yè)區(qū)包括傳統(tǒng)的江漢路、武廣、徐東和中南等4個(gè)黃金地帶;次級商業(yè)區(qū)包括魯巷、光谷、沌口及各區(qū)范圍內(nèi)的特色商業(yè)區(qū);而城市邊緣商業(yè)區(qū)主要是指城郊結(jié)合部的商業(yè)混合區(qū)。

武漢居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚,日常消費(fèi)在住宅配套商業(yè)集聚的特點(diǎn)。由于中心城區(qū)的居民部分大量外遷,近年來內(nèi)環(huán)線外的消費(fèi)逐年攀升,隨著王家墩商務(wù)區(qū)、永清商務(wù)區(qū)、武漢銷品茂、萬達(dá)購物廣場等商業(yè)中心的逐步啟動,給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機(jī)遇。

武漢商業(yè)步入群雄并起的時(shí)代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流,百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。

休閑類、對品牌敏感性不太強(qiáng)的商家大多選擇沿街店面,主要依靠人流保證營業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營者因街鋪的租金費(fèi)用較低,也多選擇街鋪。中檔品牌或頂級品牌則會選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像江漢路、中山大道那樣過于喧嘩的商業(yè)街。商場經(jīng)營者多采用差異化租金策略,對著名品牌給予租金上的優(yōu)惠,其利潤的損失經(jīng)過對其它品牌收取較高租金來彌補(bǔ)。

武漢的假日經(jīng)濟(jì)對住房市場而言比較尷尬,但對商業(yè)地產(chǎn)而言卻帶來福音。從當(dāng)前市場上在售的50余個(gè)商業(yè)情況銷售統(tǒng)計(jì)來看,假日銷售占其整體比重的70%以上,假日購房節(jié)等不斷推陳出新的商業(yè)營銷手段即反映了這種趨勢。

表２:武漢歷年商業(yè)銷售量、銷售價(jià)格比較圖(摘自《統(tǒng)計(jì)年鑒》)２００２年２００３年２００４年銷售量(萬／㎡)２２.７８２７.１５０新開工量(萬／㎡)３５.４９４５.８１００價(jià)格(元／㎡)５０００６８００８０００武漢最具影響力的商業(yè)地產(chǎn):1、萬達(dá)商業(yè)廣場

武漢萬達(dá)商業(yè)廣場位于漢口中山大道上,由3棟商業(yè)樓及2條步行街組合而成,商業(yè)面積13萬㎡,集沃爾瑪購物廣場、華納影城、大洋百貨、美食廣場、家電廣場等國內(nèi)外超一流企業(yè)于一體的一站式SHOPPINGMALL,另有500多家獨(dú)立店鋪薈萃國內(nèi)外摩登時(shí)代精品,是漢口當(dāng)前最大的一站式購物中心。當(dāng)前武漢市已建成營業(yè)的銷品茂為萬達(dá)商業(yè)廣場,具體情況如下:商場名稱萬達(dá)商業(yè)廣場地理位置漢口中山大道佳麗廣場旁建筑面積130000平方米輻射范圍武漢市主力店名稱太平洋百貨華納影視城沃爾瑪超市賣點(diǎn)新型購物廣場廣告語”精彩的,總是一出場就成為焦點(diǎn)”物業(yè)類型SHOPPINGMAIL經(jīng)營業(yè)態(tài)□零售□餐飲□娛樂業(yè)態(tài)比例□零售:(70)%□餐飲:(15)%□娛樂:(15)%零售種類□副食□服裝□電器和電子產(chǎn)品□化妝品□工藝首飾其它:箱包鞋檔次□低檔□中檔□高檔價(jià)格情況□低端產(chǎn)品(20)元—(100)元□中端產(chǎn)品(200)元——(800)元□高端產(chǎn)品(800)元——(10000)元以上租售情況□又租又售□只租不售□只售不租□不售不租商場各樓層租金□一樓()元/㎡□二樓()元/㎡□租金層差()元/㎡其它:無租金,進(jìn)場費(fèi)5000——10000元。商場各樓層售價(jià)□一樓()元/㎡□頂樓()元/㎡□租金層差()元/㎡其它:不出售商場各樓層扣點(diǎn)率□一樓()□頂樓()其它:扣點(diǎn)率22—28%左右,按照聯(lián)營方式及品牌收取。街鋪?zhàn)饨稹?260——300)元/平方米街鋪售價(jià)□(40000——60000)元/平方米街鋪扣點(diǎn)率無扣點(diǎn)率由于同街鋪業(yè)態(tài)過多,同質(zhì)競爭激烈,萬達(dá)商業(yè)廣場的整體消費(fèi)量有待積累。2、中商-團(tuán)結(jié)銷品貿(mào)(尚在招商中)中商-團(tuán)結(jié)銷品貿(mào)(SHOPPINGMALL)位于武昌徐東路,是武昌、青山、漢口三區(qū)的交匯地帶,總營業(yè)面積為20萬㎡。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括:4條摩爾風(fēng)情購物街,匯集國內(nèi)各地的風(fēng)情美食中心,2家500強(qiáng)零售企業(yè)、1家超級市場,300家品牌旗艦店專賣店、華納國際影院、世界頂級室內(nèi)高科技主題公園等,是當(dāng)前武漢最大的即將運(yùn)營的MALL休閑購物中心。3、湘隆時(shí)代中心

湘隆時(shí)代商業(yè)中心位于漢陽沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi),與武漢體育中心僅一街之隔,商業(yè)面積15萬㎡,整個(gè)商城分主體商業(yè)街、風(fēng)味美食街、康體健身會館、休閑文化驛站等多個(gè)專業(yè)場所。該項(xiàng)目周邊為神龍汽車等一系列工業(yè)企業(yè)和新建住宅小區(qū),周邊商業(yè)不發(fā)達(dá)。所處的環(huán)境等情況和本項(xiàng)目有一定的類似性。當(dāng)前,該項(xiàng)目已進(jìn)行發(fā)售,均價(jià)為7500元/平方米,主力層數(shù)3層,約250套,部分達(dá)到5層。本商業(yè)中心3月開始對外銷售.具體戶型情況如下:標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積套數(shù)已售套數(shù)1F1.41-97㎡2.734-821㎡306均未售出2F1.44-53㎡2.756-885㎡62均未售出1-3F1.757-1488㎡2.1867-2491㎡15套均未售出3.95-633㎡43F756-1488㎡6套均未售出4F1127㎡1均未售出5F1159㎡1均未售出1-5F32441㎡1均未售出非標(biāo)準(zhǔn)層20-101㎡115103非標(biāo)準(zhǔn)層104-198㎡3733非標(biāo)準(zhǔn)層202-281㎡1410非標(biāo)準(zhǔn)層311-393㎡33非標(biāo)準(zhǔn)層425-979㎡54非標(biāo)準(zhǔn)層1173-1421㎡22本項(xiàng)目的對外賣點(diǎn)是LIVINGMAIL。由上能夠看出,在經(jīng)過一年的銷售后,銷售率達(dá)到了55%左右,其中非標(biāo)準(zhǔn)層的商鋪基本售完,經(jīng)過實(shí)際調(diào)查,非標(biāo)準(zhǔn)層商鋪基本為對外沿街商鋪。由上圖能夠看出,在對街鋪的比例面積設(shè)計(jì)上,20-110㎡是商鋪的主力面積,此面積主要對個(gè)人發(fā)售,而400㎡以上面積主要為引進(jìn)商業(yè)門店設(shè)置,當(dāng)前已引進(jìn)的門點(diǎn)有武漢新華書店、湖北通信服務(wù)公司、精益眼鏡等諸家公司。此類公司選擇的面積基本在900㎡以上,建議光谷項(xiàng)目在招商過程中注意對此類客戶的引進(jìn)。4、武廣MALL中心武廣MALL(即武漢廣場和世貿(mào)廣場的聯(lián)合體)中心商業(yè)總營業(yè)面積20萬㎡,建筑結(jié)構(gòu)為現(xiàn)代化的中庭式跳空造型,是一個(gè)是集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、休閑于一體的豪華型購物中心。經(jīng)營包括1個(gè)特大家電專賣場、1個(gè)休閑健身中心、1個(gè)大型影城、2層新加坡風(fēng)情美食街、及20余萬種國際國內(nèi)知名品牌和世界頂級品牌商品,成為中高階層人士及外賓購物休閑之首選?？v上所述,隨著武漢商業(yè)競爭的加劇,武漢市在新商業(yè)的醞釀上,基本都走”集團(tuán)化”,綜合化的道路,雖然從當(dāng)前銷品貿(mào)的招商情況和經(jīng)營情況來看,該塊市場還沒有充分成熟,但各商業(yè)集團(tuán)都將其作為未來商業(yè)的新興業(yè)態(tài)來經(jīng)營。而銷品貿(mào)等招商的放緩,一方面受大環(huán)境的影響,一方面也不排除經(jīng)營主體將節(jié)奏放緩以培育附近的消費(fèi)市場的因素。3、”武漢光谷項(xiàng)目”周邊社區(qū)商業(yè)街狀況如下圖所示:注:本欄銷售數(shù)據(jù)源于現(xiàn)場調(diào)研(其中劍橋春天、保利花園、學(xué)雅芳鄰的數(shù)據(jù)源于合同備案)),面積構(gòu)成數(shù)據(jù)源于合同備案數(shù)據(jù)。項(xiàng)目名稱總量面積構(gòu)成發(fā)售規(guī)劃方式樓層銷售價(jià)格銷售套數(shù)劍橋春天(一期)20套左右36㎡—121㎡,主力面積在59㎡以下-5-18本項(xiàng)目的街鋪集中于1、2棟架空層3500-400035%保利花園(一期)100套左右29㎡—101㎡,主力面積在49㎡以下-4-23商業(yè)街1-2層5200-13000元/平方米90%學(xué)雅芳鄰_52-660㎡,主力面積在114-159㎡未推出社區(qū)辦公樓下商鋪1-2層6000-1元/平方米未銷售廣廈華庭_91-1108㎡,主力面積在117-153㎡-6250米沿街商鋪部分架層,1-2層5000-1元/平方米未銷售陸景苑(一期)82套左右44-724㎡,主力面積在61-82㎡-5商業(yè)街架空層車庫層5500-1元/平方米10%萬科城市花園(一期)31套左右48-131㎡,主力面積在45-78㎡-5社區(qū)內(nèi)商鋪,BLOCK街區(qū)1-2層6000-15000元/平方米50%佳源花都68套左右20-119㎡,主力面積在38-50㎡-5社區(qū)內(nèi)商鋪1層5000-9000元/平方米30%4、”武漢光谷項(xiàng)目”周邊的住宅類型、規(guī)模、經(jīng)營項(xiàng)目、銷售特點(diǎn)”武漢光谷項(xiàng)目”周邊共有居委會:華中科技大學(xué)東校區(qū)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)、中建三局、學(xué)府、博苑、太陽智慧城、關(guān)山口、關(guān)山路、沙灣、南望、關(guān)南、黃金山、通惠、城南新居、徐東、金橋、石牌園、聯(lián)合、獅南、建材、左嶺、祥龍、王店、魯巷街、長山、和平、板橋、武珞、廣埠屯、張家灣、鼓風(fēng)。其中在項(xiàng)目周邊的老社區(qū)主要有:關(guān)山口、關(guān)山路、魯巷街、華中科技大學(xué)東校區(qū)、鼓風(fēng)村委會:關(guān)山村原有老社區(qū)房屋棟數(shù)大概為:200棟左右(6層以上)新項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模銷售特點(diǎn)住宅類型佳源花都建面135000平方米占面93380平方米”歷史文化藝術(shù)”主題樓盤多層金地太陽城建面22萬平方米占面134300平方米小區(qū)集中供暖小高層,多層綠汀雅境建面16萬平方米占面5萬多平方米人性化設(shè)計(jì),以實(shí)用、舒適、分區(qū)合理為整體規(guī)劃原則小高層美加·湖濱新城建面10平方米占面113390平方米湯遜湖畔超大型北美東岸雅墅生活社區(qū)多層光谷·宇峰家園建面39188平方米占面23696平方米18洞國際高爾夫球場,完美的教育、金融、休閑、購物、娛樂配套設(shè)施多層小高層?xùn)|谷銀座建面6萬(一期1.7萬)平方米占面17045平方米光谷首創(chuàng)商務(wù)觀光電梯高層(商住)Free閣調(diào)建面26980平方米占面25657.50平方米小戶型公寓多層慧谷時(shí)空建筑面積38826平方米占地面積13442平方米綜合性商務(wù)大樓綠化率高達(dá)50％高層金谷·明珠園(七期)建筑面積67000平方米占地面積35351平方米處于武漢市二環(huán)線重要的關(guān)口位置(交通便利)多層華樂商務(wù)中心建面41229.38平方米占面5000平方米位于光谷之要道,距光谷之門戶高層清水源(二期)建面75000平方米占面

50000平方米離塵不離城、曲徑通幽處往來皆鴻儒的絕佳人居生活多層?xùn)|創(chuàng)仕佳建面27000平方米占面6000平方米數(shù)千平方米超大中庭花園,南向超萬平方米的運(yùn)動操場,北望喻家山、森林公園小高層紫菘名門建面32693平方米占面7146平方米景觀佳,環(huán)境很好高層萬科城市花園建面390000平方米占面400200平方米美式風(fēng)格花園洋房多層花園洋房巴黎豪庭建面348140平方米占面118460.05平方米自然、人文、地段、高品質(zhì)產(chǎn)品小高層,高層國光大廈建面32170平方米占面2895.40平方米是一幢專業(yè)的商務(wù)辦公科研用樓高層保利花園建面360000平方米占面15.62萬平方米人本關(guān)懷的開發(fā)理念處處體現(xiàn)其和諧、和美、和睦的生活主色調(diào)多層小高層高層光谷·陸景苑建面98000平方米占面120畝獨(dú)家擁有1.5公頃私家山體公園,是比較典型的健康住宅區(qū)多層、小高層華工·鏡湖園(三期)建筑面積170225平方米占地面積120727平方米臨湖的環(huán)境優(yōu)勢,突出水鄉(xiāng)的地域特征,倡導(dǎo)臨水而居的居住方式多層小高層陽光海岸建面13萬平方米占面78039平方米小區(qū)內(nèi)規(guī)劃依湖而建,5萬多畝的湯遜湖美景盡收眼底多層小高層單體別墅陽光在線1期建面16萬平方米占面113650平方米為社會大眾精英群體(大學(xué)教師、科研人員、IT白領(lǐng)等)量身度造的高尚健康社區(qū)多層小高層禮尚人家建面23000平方米占面1.3萬平方米禮尚人家外形流暢精致,以”溫情、繽紛”為主題多層江南家園二期建面80000平方米武漢光谷精致生活藍(lán)本多層、小高層關(guān)山春曉建面180000平方米占面142738平方米景觀人文社區(qū)多層小高層新嘉園建面45000平方米占面3700平方米環(huán)境很好多層小高層虹景豪庭建面29686平方米占面4921平方米湖北省第一家四星級酒店式公寓高層水藍(lán)郡建面12萬平方米占面341000平方米三面依環(huán)南湖,是一處視線、景觀極佳的天然半島別墅湯遜湖山莊(三期)建面88044平方米占面66700平方米建在國家雙A級風(fēng)景區(qū)湯遜湖內(nèi)湖,環(huán)境優(yōu)美多層小高層梅南山居建面

6.3萬平方米占面4.66萬平方米體現(xiàn)山水文化的生態(tài)大型社區(qū)別墅多層?xùn)|林外廬建面140000平方米占面100050平方米小區(qū)中心為15畝的生態(tài)主題綠化廣場,綠化率高達(dá)48％多層小高層華城新都建面108000平方米占面72036平方米寧靜與繁華,生活就是這樣的自在便利小高層,多層上圖說明:由于該區(qū)域高技術(shù)、高科技的產(chǎn)業(yè)人才及各外遷高校的教職員工逐年增加,開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展所帶來的收入水平的不斷上漲,該區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體對于選擇住宅的認(rèn)識與要求將不斷提高,因此在對樓盤的內(nèi)涵與品質(zhì)的考量上,已從以前的單純買建筑,上升到一種買生活概念的深度行為。本案附近項(xiàng)目的推盤情況:一、片區(qū)推盤量大,不斷有新的房源推出樓盤名稱樓盤棟數(shù)建筑面積萬科(1)_總建面1500畝,首期585畝;地龍?常青藤名苑(2)最新推出2棟高層38畝保利(2)4月16日推出兩棟高層總建面540畝楓林上城6棟高層,3棟小高層總建面222畝藍(lán)域.國際多層200套總建面1471畝關(guān)山春曉(2)11棟小高層建面270畝廣廈華庭7棟高層總建面115畝春林庭苑1棟小高層總建面62畝今年整個(gè)光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場高檔樓盤所占的比例繼續(xù)增大,市場競爭也越來越激烈。多層樓盤開發(fā)在該區(qū)域樓盤開發(fā)的一定比例有一定的減少,在最新推出的項(xiàng)目中,特別是雄楚大街、珞喻路、關(guān)山一路一帶,逐漸向小高層或高層發(fā)展。二、以上8個(gè)項(xiàng)目開發(fā)總量為3306畝光谷大盤開發(fā)勢頭有增無減,長城?坐標(biāo)城437畝、保利?湖濱花園900畝、錦繡龍城1000畝,;還有萬科城市花園、金地?太陽城、澳門山莊、臥龍?劍橋春天、巴黎豪庭、藍(lán)域國際等樓盤開發(fā)。光谷片區(qū)開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大;樓盤規(guī)模大,容積率低,綠化率高,在此基礎(chǔ)上開發(fā)商們都著重用心于社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施,從大面積的園林設(shè)計(jì),到商業(yè)步行街,到會所功能的多樣化,大大提高了樓盤的品質(zhì)?？偟膩碚f,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位以住宅為主,由于土地資源豐富,片區(qū)內(nèi)各樓盤的開發(fā)規(guī)模都在10萬平方米以上,為實(shí)現(xiàn)利潤最大化,區(qū)域建筑形態(tài)上以多層為主,小高層為輔,充分考慮住戶居住性,各個(gè)樓盤的建筑密度與容積率較低。而即將推出的樓盤中,多為小高層或高層。相較于年底光谷市場無房可買的狀況,現(xiàn)階段可供客戶選擇的房型多樣,房價(jià)漲幅不大,市場競爭激烈。項(xiàng)目建議:新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念可遵從以下幾原則:一是多年來住宅開發(fā)的趨勢。當(dāng)前住宅開發(fā)經(jīng)歷了三個(gè)階段的發(fā)展:第一代是經(jīng)濟(jì)型,只滿足最基本的居住要求;第二代是環(huán)境型,以外部環(huán)境營建為重點(diǎn),并以此指導(dǎo)整個(gè)樓盤的開發(fā);現(xiàn)在發(fā)展到第三代舒適型,以提高品質(zhì)、高舒適度的小區(qū)作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念的出發(fā)點(diǎn)。中國現(xiàn)在住宅開發(fā)與歐洲相比,差距就在于住宅內(nèi)部的舒適性。我市的室內(nèi)設(shè)計(jì)多為粗放型,精細(xì)化程度不高。瑞士的住宅設(shè)計(jì)采用”復(fù)合墻、雙層窗、地?zé)岚?、自然光?節(jié)能而舒適。新項(xiàng)目也應(yīng)從舒適度方面多加以考慮。第二個(gè)原則是樓盤與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào),光谷代表了武漢的先進(jìn)力量,居住者文化層次較高,價(jià)值追求帶有國外文化的痕跡,樓盤項(xiàng)目設(shè)計(jì)也要相對超前,符合光谷濃厚的創(chuàng)業(yè)文化氛圍。第三個(gè)原則是與本土文化傳統(tǒng)相適應(yīng)。住宅的特點(diǎn)歸根結(jié)底是由生活方式?jīng)Q定的,長期的文化熏陶使我們的生活離不開本土的特征。光谷的項(xiàng)目不能把目標(biāo)人群僅僅鎖定在該片區(qū)的原有人群上,如何吸引光谷以外的人群?我們認(rèn)為光谷的區(qū)域優(yōu)勢還是很明顯的,未來這里將公成為城市的中心片區(qū),有多條公交線路通達(dá),交通比較方便。華師一附中也在此附近設(shè)立的教學(xué)點(diǎn),子女入學(xué)便利,而且萬科城市花園和長城建設(shè)新項(xiàng)目所在的關(guān)山一路更獲得了我省唯一的市政工程獎。在具體的項(xiàng)目建設(shè)方面,能夠借鑒當(dāng)前城市發(fā)展中舊城改造、郊區(qū)化發(fā)展、新區(qū)開發(fā)等多種模式并存的開發(fā)模式,嘗試或開放或封閉等多種方式,關(guān)鍵是給設(shè)計(jì)師較大的發(fā)揮空間。同時(shí)要重視生活配套的完善,可聯(lián)合周邊樓盤共同營建經(jīng)濟(jì)圈,做到配套完善且不重復(fù)、不浪費(fèi)。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中還要對原有樹木、景觀等處理好傳承與保留的關(guān)系,使建筑與片區(qū)文脈相結(jié)合,研究并滿足目標(biāo)人群的情感傾向、精神需求。同時(shí),武漢近年來城市規(guī)模的加快擴(kuò)張,使不少新建小區(qū)的配套生活設(shè)施明顯不足,這為商鋪?zhàn)馐蹘硎袌鰴C(jī)遇。據(jù)了解,社區(qū)商鋪多以一個(gè)大型社區(qū)或數(shù)個(gè)中小型社區(qū)形成的”商圈”為依托,輻射能力強(qiáng),居民潛在購買力巨大。同時(shí),社區(qū)商鋪購物具有中心城區(qū)商場所不具備的便捷性,這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價(jià)一路上揚(yáng)。而且隨著入住率的提高和居民購買力的增強(qiáng),商鋪的價(jià)值會逐漸得以體現(xiàn)。光谷新開發(fā)的小區(qū)設(shè)立為居民就近提供各種生活服務(wù)的社區(qū)商鋪,以其良好的升值潛力越來越受到投資者的追捧,社區(qū)商鋪價(jià)格持續(xù)走高,呈”供不應(yīng)求”的局面。兩年前社區(qū)商鋪的價(jià)格不到住宅的1.5倍,當(dāng)前已漲至3倍以上,有的甚至高達(dá)6倍。據(jù)統(tǒng)計(jì),武漢社區(qū)商鋪的價(jià)格往往2倍甚至6倍于同一區(qū)域的住宅價(jià)格,當(dāng)前,武漢住宅平均價(jià)格約為2900元／平方米左右,而商鋪的市場價(jià)格基本都在每平方米6000元以上,高的甚至達(dá)1萬元以上,平均在8000元左右。同時(shí)調(diào)研地快周邊商鋪的經(jīng)營特點(diǎn)還是主要以日用百品,文化用品為主。5、”武漢光谷項(xiàng)目”周邊辦公、住宅、酒店配套”武漢光谷項(xiàng)目”周邊對本項(xiàng)目的輻射影響:(1)本項(xiàng)目與各大學(xué),中學(xué),小學(xué),娛樂/寫字樓/酒店的直線距離企業(yè)名稱直線距離(備注)武漢鐵路衛(wèi)生學(xué)校車行10分鐘(3站路)湖北郵電學(xué)校車行10分鐘(3站路)湖北民政學(xué)校車行10分鐘(3站路)湖北交通學(xué)校車行10分鐘(3站路)華中女子大學(xué)車行10分鐘(3站路)華中師范大學(xué)車行13分鐘(4站路)湖北供銷學(xué)校車行13分鐘(4站路)武漢科技大學(xué)車行20分鐘(6站路)湖北省藝術(shù)學(xué)校車行25分鐘(7站路)武漢大學(xué)車行35分鐘(9站路)華中科技大學(xué)車行2分鐘(1站路)武漢城建學(xué)院車行7分鐘(3站路)湖北城市建設(shè)學(xué)校車行4分鐘(2站路)湖北廣播電視大學(xué)車行2分鐘(1站路)武漢電信技工學(xué)校就在本案附近武漢湖濱花園酒店車行7分鐘(3站路)福盛光谷酒店車行4分鐘(2站路)龍安大酒店車行2分鐘(1站路)楚源大廈車行13分鐘(4站路)楚天盧酒店本案旁邊銀湖賓館車行13分鐘(4站路)湖北信息產(chǎn)業(yè)大樓車行2分鐘(1站路)本項(xiàng)目的輻射影響范圍應(yīng)以上述學(xué)校及酒店寫字樓的車行距離7分鐘之內(nèi)的為核心輻射圈7分鐘13分鐘為次級輻射圈13分鐘以上為邊緣輻射圈其中又以在光谷內(nèi)部,必須進(jìn)出要經(jīng)過魯巷的學(xué)校,寫字樓酒店為重點(diǎn)目標(biāo)進(jìn)行輻射。這應(yīng)是該項(xiàng)目的核心消費(fèi)人群。注:(以此地人消費(fèi)習(xí)慣劃分)具體情況如下:魯巷商圈配套:當(dāng)前,武漢的各大商業(yè)巨頭加緊了對”光谷”地帶的滲透:隨著魯巷廣場購物中心在”光谷”開設(shè)了第一家大型購物中心;武商集團(tuán)在”光谷”投資興建大型娛樂項(xiàng)目——長江樂園,而且圍繞這個(gè)樂園,將建立酒店、購物、餐飲及房地產(chǎn)等一系列配套工程;4月份中商集團(tuán)投資建設(shè)”光谷”的標(biāo)志性建筑光電子(核心)市場;中百超市也已于4月份和5月份分別在魯磨路、關(guān)山開設(shè)兩家分店;另外,肯德基、”奇樂兒”兒童樂園、碧斯國際美容美體中心也紛紛落戶光谷。光谷周邊具體配套設(shè)施:魯巷廣場購物中心:地處光谷商業(yè)和消費(fèi)中心,緊鄰全市最大的城市綠化廣場——光谷廣場,珞喻路、魯磨路、民院路交匯處,魯巷廣場購物中心,集購物、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場,經(jīng)營面積近五萬平方米,停車場面積一萬余平方米。購物中心主樓高六層(含地下一層)、附樓兩層。其中底樓為大型食品日用百貨超市,一樓經(jīng)營高檔化妝品、珠寶、鐘表、皮具箱包等時(shí)尚名品,二樓經(jīng)營女裝及婦女用品,三樓經(jīng)營男裝、休閑服飾、床上用品、兒童商品,四樓經(jīng)營家用電器,五樓將開辟為含室內(nèi)游泳池、保齡球館、演藝大廳等設(shè)施的大型娛樂場所。營業(yè)大廳內(nèi),近500平方米的休閑中庭寬敞舒適;圍繞中庭,十部自動扶梯上通下達(dá),顧客休閑購物,瀟灑自如。武漢湖濱花園酒店(五星建造):武漢湖濱花園酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造,位于武漢市武昌洪山區(qū)珞瑜路115號,是武漢最具有特色的花園式商務(wù)酒店。酒店擁有200間各類高級客房,布局典雅舒適,設(shè)施齊全。每間客房均設(shè)有電子保險(xiǎn)箱、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)、先進(jìn)的衛(wèi)浴設(shè)施、衛(wèi)星電視節(jié)目等。多功能廳一次性可容納300多人在此舉行各類型會議或宴會。武漢”福盛光谷酒店”地處武漢市高科技信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)(關(guān)山一路124號,華工大學(xué)正門街對面),占地約7000平方米,可同時(shí)容納1500人就餐,包間40間。其整體建筑裝飾風(fēng)格除保留福盛傳統(tǒng)元素以外,還兼容現(xiàn)代裝飾時(shí)尚。酒店正門前花園廣場,建有100米長的大型音樂噴泉、落地彩燈、廣場背景音樂等。福盛光谷酒店,實(shí)際投資1200萬元,她屬武漢福盛美食康樂管理有限公司艷陽天:地處武昌洪山珞瑜路299號的,以經(jīng)營中式餐飲為主的現(xiàn)代型私營企業(yè),公司以弘揚(yáng)鄂菜飲食文化為宗旨,至在湖北省、北京等地拓展了五家分店,員工達(dá)到人。龍安大酒店(3星):座落于武漢·中國光谷高科技開發(fā)區(qū)武昌魯巷廣場一側(cè)?？腿萘?500人。是一座按國家三星級標(biāo)準(zhǔn)興建,并由湖北江漢飯店管理有限公司經(jīng)營管理的現(xiàn)代化酒店,是集餐飲、住宿、娛樂、商貿(mào)、會議服務(wù)等于一體的綜合性酒店。楚源大廈:位于風(fēng)光秀麗的東湖之畔,緊臨武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū),大廈共有十二層,擁有九十三間設(shè)備完善的各類客房,所有客房均配有中央空調(diào)系統(tǒng),高速寬帶上網(wǎng)、國際國內(nèi)直撥電話及豐富的國際衛(wèi)星電視節(jié)目。楚天盧酒店(光谷店):地處武漢市洪山區(qū)魯巷1號,四周院校林立,人文環(huán)境優(yōu)雅,極具文化氛圍,酒店裝修典雅,可同時(shí)容納1000人就餐。一、二、三樓經(jīng)營湖北大碗菜,四樓以經(jīng)營魚翅大餐及宮廷菜為主。卓刀泉大廈(3星):大廈設(shè)有88套舒適典雅的客房,包括17間豪華套房,16間高級商務(wù)客房及55套標(biāo)準(zhǔn)客房,所有房間均有國際長途電話、中央空調(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視節(jié)目、雙層玻璃窗及寬帶上網(wǎng)服務(wù)。桂苑賓館:武漢珞瑜路100號,是一家現(xiàn)代化智能型全新三星級酒店,酒店樓高13層,擁有193間豪華舒適的客房和套房。銀湖賓館:由武漢體育學(xué)院于建于1996年,底按三星級標(biāo)準(zhǔn)重新裝修建造的商務(wù)酒店。位于武漢體育學(xué)院正門。漢市洪山區(qū)珞瑜路481號武漢科技會展中心近在咫尺。賓館樓高15層,擁有200間各類高級客房。長江樂園(規(guī)劃建設(shè)中):于1997年由國家計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng),美國洛克菲勒財(cái)團(tuán)以其名下的實(shí)體參股與武漢市有關(guān)方面共同開發(fā)的中國第一個(gè)高科技娛樂項(xiàng)目長江樂園,投資750萬美金,同時(shí),武漢長江公司又在洛杉磯與全球六大主題公園經(jīng)營商之一———美國派拉蒙公司簽署協(xié)議,結(jié)為投資合作伙伴。華中科大致育中心:華中科技大學(xué)體育中心,總投資造價(jià)1．5億元,體育中心位于華中科大東南角、珞喻路北,處于”武漢光谷”腹地;總建筑面積22770多平方米,場館內(nèi)近8000個(gè)座位,屬大型體育活動場館,該項(xiàng)目由武漢市與華中科大共建,是武漢市”十五”期間十大工程,也是武漢光谷地區(qū)的標(biāo)志性建筑。東湖水上樂園:以東湖水上樂園和沙灘浴場為代表,東湖水上運(yùn)動項(xiàng)目擁有皮劃艇、水上飛機(jī)、水上氣艇、水上降落傘等多個(gè)運(yùn)動和休閑項(xiàng)目,是休閑、娛樂、健身的不錯(cuò)選擇。馬鞍山森林公園:馬鞍山森林公園,位于武昌關(guān)山東麓,毗連東湖風(fēng)景區(qū)。公園總面積713公頃,內(nèi)有17座山林,山勢曲折蜿蜒,豐富的森林植被,清新秀麗的自然風(fēng)光,令人神清氣爽。全園規(guī)劃為夾山、馬鞍山、太漁山、吹笛山四大景區(qū)。1995年6月建成的夾山風(fēng)景區(qū)對外開放,猴山上頑皮的群猴、松鴿坪上千余只廣場鴿,以及供野營活動的燒烤區(qū)吸引著大量游客,東湖風(fēng)景區(qū):1982年被國務(wù)院列為首批國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。整個(gè)風(fēng)景區(qū)面積88平方公里,規(guī)劃建設(shè)范圍73平方公里,約占市區(qū)面