大連豪森茗家房地產(chǎn)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略報告

可修改歡送下載精品Word可修改歡送下載精品Word可修改歡送下載精品Word豪森茗家工程整體開展戰(zhàn)略報告Haosenmingjiaxiangmuzhengtifazhanzhanluebaogao目錄第一局部大連市房地產(chǎn)總體狀況分析一、 大連市總體概況二、 大連市總體社會和經(jīng)濟開展概況第二局部大連市房地產(chǎn)環(huán)境與現(xiàn)狀一、 大連市整體房地產(chǎn)市場分析二、大連市房地產(chǎn)未來開展趨勢第三局部大連典型高檔工程分析一、 大連高檔工程分布區(qū)域特征分析二、 價格分析三、 典型工程分析四、 主流戶型分析五、 目標客群層次分析第四局部工程地塊解析一、 工程地塊概況二、 地塊價值研判及工程地位第五局部工程整體開展定位建議一、 工程整體開展定位需要解決的核心問題二、 工程SWOT分析三、 工程競爭總戰(zhàn)略----敏銳的市場時機主義者四、 工程客戶定位五、 工程核心競爭力分析六、 工程戰(zhàn)略定位七、 工程產(chǎn)品定位第六局部工程整體規(guī)劃建議一、 開發(fā)類型選擇及組合建議二、 開發(fā)節(jié)奏分析建議三、 容積率建議四、 公共設施建議第七局部產(chǎn)品可打造核心競爭力的總結(jié)第一局部大連市房地產(chǎn)總體狀況分析大連市總體概況大連市作為遼寧省的第二大城市，利用其自身的旅游資源作為城市開展的先導，已經(jīng)成為遼寧省乃至整個東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心。地理位置大連市地處歐亞大陸東岸,中國東北遼東半島最南端,位于東經(jīng)120度58分至123度31、北緯38度43分至40度10分之間,東瀕黃海,西臨渤海,南與山東半島隔海相望,北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶,是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。交通區(qū)位大連市是遼寧以及東北地區(qū)的交通樞紐，鐵路、航運、空運十分興旺，沈大高速公路直接連接著東北地區(qū)的心臟地帶—沈陽，作為東北地區(qū)最大的港口，大連成為了整個東北亞地區(qū)與外界交流的樞紐。氣候特征大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，四季清楚。年平均氣溫10.5攝氏度,年降水量550--950毫米，全年日照總時數(shù)為2500—行政區(qū)劃現(xiàn)轄3個縣級市(瓦房店市、普蘭店市、莊河市)、1個縣(長?？h)和6個區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū))。另外,還有4個國家級對外開放先導區(qū)(開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū))。大連市總體社會和經(jīng)濟開展概況國內(nèi)貿(mào)易-----領先東北市場，未來成長性高2005年，完成社會消費品零售總額782.1億元，比上年增長9.3%。從經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟消費品零售額28.99億元，比上年下降4.8%;股份制經(jīng)濟消費品零售額151.48億元，比上年增長33%；外商及港澳臺經(jīng)濟消費品零售額38.72億元，增長7.4%。同比東北其它各大中城市，大連各項指標均位于領先地位。對外貿(mào)易-----引導東北市場，對外開放性高上半年，全市自營進出口完成132.5億美元，同比增長20.3%。其中，外貿(mào)出口71.7億美元，同比增長25.2%，與全國出口增速持平，完成全市全年出口任務的50%，首次實現(xiàn)時間過半，任務過半，為完成全年出口任務奠定了良好的根底；自營進口60.8億美元，同比增長15%。新的城市開展格局已經(jīng)形成傳統(tǒng)效勞業(yè)持續(xù)升級，現(xiàn)代效勞業(yè)加快開展。城市開展空間和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整取得重大進展，大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、旅順口區(qū)及其開發(fā)區(qū)等區(qū)域開發(fā)建設成效顯著，東西南北中各具特色的開展新空間根本形成，經(jīng)濟開展的后勁進一步增強。城市環(huán)境進一步改善，居住﹠度假型城市根底形成。2001年，本市榮獲聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署授予的環(huán)境"全球500佳"，成為我國第一個獲此殊榮的城市，國家建設部授予本市"中國人居環(huán)境獎"。空氣質(zhì)量到達二級標準，其中空氣污染指數(shù)一級天數(shù)達89天，在全國47個重點城市中排第10位。近岸海域中南部沿海以及大窯灣、小窯灣水質(zhì)各項監(jiān)測指標全部達標。飲用水源水質(zhì)良好，碧流河水庫、英那河水庫全年達標率為100%。市區(qū)交通噪聲均值低于國家規(guī)定標準。馬欄河、付家莊、旅順口區(qū)及長?？h的污水處理廠建成投入運營。市中心區(qū)生活污水處理率到達70%。主打旅游城市名片，建設良好的城市形象2005年，完成旅游總收入247.66億元，增長22.3%。其中，旅游創(chuàng)匯8.28億美元，增長29.9%。接待海外游客116.59萬人次，增長28.1%。金融業(yè)運行平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建立了良好的融資根底2005年年末全市金融機構(gòu)本外幣存款余額3697億元，貸款余額2356億元，同比分別增長14.1％和14.1％。金融機構(gòu)密度和資金總量居東北之首，全國15個副省級城市第六，初步建立起東北地區(qū)的金融中心。居民生活水平逐年提高2005年城市居民人均可支配收入到達11098元，2000到2005年年均增長11.5%。城市居民人均住宅建筑面積由17.4平方米提高到23.2平方米。據(jù)預測，到2022年城市居民人均可支配收入到達18000元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)下降到35%以下，城市居民人均住宅建筑面積到達28平方米。居民消費結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯變化，消費檔次不斷提升，住房、汽車、旅游等消費熱點正在形成。人均期望壽命到達75歲。城市功能全面提升城鎮(zhèn)化率到達70%以上。與現(xiàn)代化大都市相適應的根底設施框架體系根本形成，中心城市的輻射力和綜合效勞功能顯著增強，初步建立全國一流的對外開放、總部經(jīng)濟、技術創(chuàng)新和現(xiàn)代人才高地。房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資協(xié)調(diào)關系分析，2004年大連市國民經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)正常、平穩(wěn)、健康的開展勢頭，速度、結(jié)構(gòu)、效益保持協(xié)調(diào)，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。固定資產(chǎn)投資恢復性增長，投資結(jié)構(gòu)比擬合理。全市全年固定資產(chǎn)投資累計完成716.2億元，其中房地產(chǎn)投資完成208.8億元，增長38.1%，占固定資產(chǎn)投資額的29%。近幾年來，大連市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐年減少，到2005年將在25%～30%這一理想的區(qū)間之內(nèi)。

城市根底設施優(yōu)化，城市功能日趨完善2005年，各種運輸方式貨物周轉(zhuǎn)量771.3億噸公里，比上年增長5.4%。完成旅客周轉(zhuǎn)量87.7億人公里，比上年增長9.2%。大連地區(qū)沿海港口貨物吞吐量1.05億噸，比上年增長8.5%；港口集裝箱吞吐量達121.7萬標箱，增長20.4%。沿海港口旅客吞吐量767萬人次，比上年增長10.6%。大連周水子國際機場全年完成旅客吞吐量306.4萬人次，比上年增長11.4%；完成貨郵吞吐量8萬噸，增長4.9%；新增6條國內(nèi)航線、4條國際航線。第二局部大連市房地產(chǎn)環(huán)境與現(xiàn)狀大連市整體房地產(chǎn)市場分析1、根本與國內(nèi)房地產(chǎn)市場高速開展同步從02年開始大連房地產(chǎn)開始步入全面恢復期，受全國房地產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境的影響，大連市04至05年進入高速開展期。根本與國內(nèi)房地產(chǎn)市場同步快速開展，基于大連市的龐大的流動人口和產(chǎn)業(yè)根底支撐，大連的整體房地產(chǎn)市場保持比擬快速的開展，泡沫成份較小。整體開展水平居于國內(nèi)中上游水平在房地產(chǎn)市場起步前期階段，大連本地的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營企業(yè)主或政府官員轉(zhuǎn)變而來，缺乏雄厚的資金實力，沒有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠見與超前的思維，整體開發(fā)水平偏低。而開發(fā)多為通過“暗箱操作〞獲取土地、以預售樓花“空手套白狼〞等手段進行不標準運作的“暴利模式〞，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場亮點。自萬科等國內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進入后整體水平提高較大，再加上外鄉(xiāng)開發(fā)商的崛起，如萬達、億達等，大連房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水平呈現(xiàn)出質(zhì)的飛躍。3、 大連經(jīng)濟的快速開展，房地產(chǎn)市場銷售量大幅增長，多集中在3500—5500元／㎡的中低價位住宅2005年大連房地產(chǎn)市場取得了較好的增長，主要表達在銷售量的大幅增長，但均價偏低，成交集中在3500-5500元/㎡以下的低價位住宅，而且多集中于城市邊緣地帶。4、 供給結(jié)構(gòu)不合理，對中高檔住宅有需求，但是缺乏有效供給，整體規(guī)劃水平難以滿足需求大連房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場供不應求，中高檔市場呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實際上市場對中高檔住宅是有需求的，只是市場上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氣氛營造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價比不高，未能獲得消費者的認可，缺乏有效的供給，因而中高檔市場仍存在較大的需求空間。5、 大連中高檔住宅〔7000元／㎡以上〕分析①市場平穩(wěn)，缺乏亮點，與中低價位住宅相比，銷售速度緩慢，由產(chǎn)品自身品質(zhì)的平庸特征決定了其銷售速度緩慢。②大連的高收入人群一般都已經(jīng)擁有住房，購房屬于更換型需求，對產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。③大連由于自身自然資源的豐富，中高檔住宅多集中于臨海位置，如星海灣區(qū)域、老虎灘區(qū)域、東港區(qū)域。④現(xiàn)今大連城市開展速度加快，中心區(qū)域的土地越來越稀少，＂物以稀為貴＂再加上自身的配套設施的成熟以及良好的居住環(huán)境，中心區(qū)域的價值必將得以實現(xiàn)。⑤眾多實力雄厚的本地和外地開展商相繼屯兵星海，蓄勢待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。⑥未來星海灣將會成為大連高檔住宅的核心開展區(qū)域。大連房地產(chǎn)市場預測土地—左手收網(wǎng)右手揚鞭國土資源部在6月初表態(tài)，閑置土地的收回與違法違規(guī)用地的查處將在未來加大力度。此前一度“失效〞的土地閑置2年以上未開發(fā)即可收回的政策，將重新啟動。另一邊，將土地用途多用于保障類住房供給也是未來的土地政策趨勢之一，別墅類用地已經(jīng)全部叫停，而經(jīng)濟適用房和廉租房的建設將成為未來各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。現(xiàn)今大連市場剛性需求依然存在，但多集中于中低價位住宅，面對越發(fā)稀缺的土地資源，中高檔住宅的土地規(guī)劃空間將會受到越來越多的限制。融資—關鍵在金融變革“國六條〞下發(fā)后不久，銀監(jiān)會提出嚴控信貸風險的六點意見，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時整頓各類打捆貸款，開發(fā)商最后一條融通之路也被堵死。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，規(guī)模和資金實力較弱的小公司必然會在今后的金融風險中倒閉或被吞并。大的公司也必然會積極尋求各種融資途徑來充實和完善自己，這場行業(yè)革命后，會形成一個新的行業(yè)秩序，房地產(chǎn)業(yè)也會走上健康的道路?？v觀大連房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能讓人們記住名字或知其開發(fā)知名工程的開發(fā)商很少，究其原因，一是緣于市場開展的不標準性，二是緣于企業(yè)自身沒有相應的品牌意識和長期的戰(zhàn)略眼光，使企業(yè)本身始終停留在一個初級階段，過于注重工程的眼前利益，并沒有將運營產(chǎn)品上升到一個品牌建設的階段。對于房地產(chǎn)市場的大環(huán)境而言，層出不窮、參差不齊的開發(fā)商并不能給廣闊的購房者帶來足夠的保障和長遠、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及效勞，房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的大浪淘沙即將到來，我們所迎接的將是一個更為標準、更為優(yōu)質(zhì)、更為購房者利益著想的一個新的市場格局。結(jié)構(gòu)—政策博弈現(xiàn)實怪圈自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房〔含經(jīng)濟適用住房〕國家政策的硬性出臺，必然導致在今后的房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃中，中小戶型將成為市場上的主導產(chǎn)品，但各個區(qū)域市場情況和需求不同，產(chǎn)品不能適應市場的情況也會出現(xiàn)在局部的市場中。同時，市場上少有的大戶型產(chǎn)品將成為中高端客群競逐的對象。大連的目前市場狀況而言，周遍工程多為中低檔住宅，切合廣闊購房者的真實需要，市中心及風景地帶均為中高檔住宅的聚集地，其戶型較大，其針對客群相對狹窄，且去化緩慢。新政策的實施，在未來的大連市場中，面對市場上的剛性需求，會進一步平衡供給關系。與此同時，市場供給結(jié)構(gòu)的改變，也會對市場上的中高檔產(chǎn)品形成一定的刺激。房價—整體平穩(wěn)小幅下滑局部下跌＂國六條＂出臺后，房地產(chǎn)市場即將進入一個調(diào)整的時期，直接影響便是市場供給量、成交量進一步萎縮，面世工程的減少，直接影響當然是價格上的調(diào)整。但是這種調(diào)整會是逐步的、漸進的過程，幅度也會是有限的。但是指望整體市場價格有一個比擬大的下跌仍然是可能性不大。作為一個國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，國家的政策調(diào)控只能在宏觀上起到對市場的引導和輔助作用，最終還是要依靠市場自身的調(diào)節(jié)作用做進一步的規(guī)整和調(diào)理。從整體上看，房地產(chǎn)業(yè)還是在健康和正確的軌跡上，只是一些較為興旺的沿海城市出現(xiàn)了一些價格泡沫，政策的出臺是在打壓市場中不健康的東西，是對市場的一個標準作用，在這種針對性的政策下，過高的價格和不健康的東西必然會被市場所屏棄。大連市房地產(chǎn)未來開展趨勢產(chǎn)業(yè)政策走勢國務院出臺政策措施，著力解決當前房地產(chǎn)領域存在的突出問題，堅決不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展。宏觀調(diào)控政策效應開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長趨勢得到控制，住房需求結(jié)構(gòu)逐步趨于合理、住房價格趨于穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場趨于理性。房地產(chǎn)已經(jīng)成為大連最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)投資對大連固定資產(chǎn)投資的增長形成了巨大拉動，已經(jīng)成為推動大連經(jīng)濟社會加快開展的引擎。為了拉動經(jīng)濟的開展和GDP的快速增長政府依然會積極支持房地產(chǎn)業(yè)的開展。供給市場走勢高檔市場〔7500元／㎡以上〕：飽和狀態(tài)、供大于求。近年來，隨著東部興旺省份市場的充分開展，越來越多的企業(yè)要開拓東北市場，而進軍東北就必然先搶占大連。客群方面，消費能力較強的中外籍管理人員對大連的中高檔市場也情有獨鐘。② 中檔市場〔5500－7500元／㎡〕：市場的中間層、平緩狀態(tài)、供求大體平衡。城市精英族群、白領、公務員階層和個體業(yè)主仍是需求主體。低檔市場〔5500元／㎡以下〕：市場主體、前景大好、供不應求。隨著“大大連〞的整體規(guī)劃，城市建設進程會進一步加快。大連是整個東北三省讓外地人尋找“城市夢〞的理想城市，大學的擴招和戶籍政策的逐步開放，這局部人的住房需求將成為推動大連房地產(chǎn)市場的主要動力之一，他們的住宅需求主要針對中低檔市場。產(chǎn)品開發(fā)走勢今后的土地供給政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整以及以稅收為手段的調(diào)控政策，都將引導開發(fā)商轉(zhuǎn)向普通住房開發(fā)領域，尤其是目前市場上缺口較大的中小戶型、中低價位住房。因此，開發(fā)企業(yè)會從戶型、配套、園林、可持續(xù)開展等多方面重新認識和定位產(chǎn)品的競爭力，在產(chǎn)品設計、產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)效勞等方面進行改良，為購房者建造更多面積合理、功能完善、性價比高的住宅產(chǎn)品。伴隨著中小戶型、中低價位住宅熱銷局面的持續(xù)，房地產(chǎn)市場已然進入群眾消費時代，普通百姓的購房需求正在得到釋放。需求走勢隨著國家宏觀政策的調(diào)整，在未來的一段時間里，房地產(chǎn)市場的具體供給結(jié)構(gòu)將會發(fā)生較大的改變，首先，“國六條〞中鄭重規(guī)定了90㎡的中小戶型將占到每個城市總體開發(fā)量的70%以上，這就意味著在將來的一段時間里，市場上的中小戶型將成為房地產(chǎn)供給市場上的主角。同時，大戶型的市場需求也必然有增長的趨勢，市場上大戶型的供給量減少，會導致中高檔的購房者難以滿足自身的居住要求，大戶型的產(chǎn)品也必然會成為市場上的緊俏產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)競爭走勢大連目前形成了外鄉(xiāng)品牌企業(yè)如萬達、億達等，外地企業(yè)如萬科等共分天下的格局，大連已成為外埠、國際房地產(chǎn)巨頭競爭的焦點。品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模經(jīng)營、誠信經(jīng)營、營銷創(chuàng)新成為立足大連市場的重要因素。

隨著土地市場的透明化、房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的優(yōu)化以及購房者的理性化，品牌、質(zhì)量將成為競爭的關鍵。土地交易實行招、拍、掛的方式使大連房地產(chǎn)開發(fā)主體形成多元化格局，外來企業(yè)的強勢進駐，大連市開發(fā)陣營的迅速調(diào)整，中小型開展商受融資渠道和拿不到好地等限制，“勢力〞將會越來越弱，整個開發(fā)格局“強者更強〞的局面在2007年將會更為突出。萬科等國內(nèi)外知名的開發(fā)商在大連房地產(chǎn)市場扮演著“領導者〞的角色，雖然大連外鄉(xiāng)開發(fā)商眾多，但是整體資金實力以及其他諸多方面應然與國內(nèi)外先進水平存在著一定的距離，企業(yè)的綜合競爭力不強，在接下來的幾輪新的競爭中，必然會淘汰一批實力較弱的企業(yè)，在經(jīng)過幾番“洗禮〞過后，大連的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和競爭形勢也會走上新的軌道。各大板塊分析中山區(qū)【中山廣場板塊】因為稀有，所以珍貴。現(xiàn)在的中山廣場也幾乎被人們所遺忘了，遺忘的理由是此區(qū)域的房價實在是讓人望而卻步，由于中山廣場處于大連CBD的核心局部中，決定了該區(qū)域以寫字間和商住公寓為主要成分，例如中山9號、名仕國際、嘉和把戲年華、悅泰林里、銀洲國際大廈和安達商務大廈等。在未來，該區(qū)域的可使用土地殆盡，新開發(fā)的樓盤也會越來越少，其升值的空間必然會得到進一步的提升。【東港板塊】東港板塊是一個新興的區(qū)域，其緊接大連CBD核心商務區(qū)，由于政府規(guī)劃的因素，在大連重現(xiàn)香港“維多利亞灣〞也將成為現(xiàn)實，再加上其獨有的北海資源，因此該區(qū)域的房價和供給水平還有很大的上升空間。【解放路板塊】解放路板塊是大連的傳統(tǒng)的居住區(qū)域，其歷史悠久，交通配套和生活配套設施齊全，便利性不言而喻。隨著老城區(qū)的改造建設，在該區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出大量的新樓盤，如泰宸伊景華園、中杰石葵秀景、青云林海、青云映山等。就未來而言，作為中山區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的適宜居住區(qū)，其價值不可小視，價格也會突破心理承受價位，供不應求的局面也不是沒有可能?！局心下钒鍓K】2006年大連的房地產(chǎn)市場好似把中南路這塊宜居宜住的寶地遺忘了，其優(yōu)秀的自然條件和安逸的環(huán)境也提不起人們的興趣。相對而言，該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有新樓盤面世，大大降低了該區(qū)域的市場競爭力和吸引力。在未來，該區(qū)域的房價不會一如往前那樣令人只能瞻望?！纠匣┌鍓K】作為大連最為知名的國家4A級景區(qū)之一，大連的海景成為房地產(chǎn)運營中最為絢麗的一道風景，相比于星海灣而言，老虎灘更多了幾分寧靜和安逸，海的景色也多了幾分秀麗，如今面世的僅有帝柏灣可以與其優(yōu)越的自然環(huán)境相匹配，該區(qū)域是未來高檔工程的搖籃。西崗區(qū)【人民廣場板塊】西崗區(qū)雖小，但是五臟俱全，其各種醫(yī)療、學區(qū)、辦公、小區(qū)合而為一。人民廣場板塊作為大連市人民政府定居之所，其現(xiàn)時的房產(chǎn)價格被人們所忽略，同時成就了該區(qū)域成為大連房地產(chǎn)市場中性價比最高的區(qū)域，萬達華府的熱銷不僅僅是開發(fā)商自身品牌價值的表達，地段價值也可略見一斑。隨著南北復興里的改造一步步的走進，該區(qū)域必然會成為大連房地產(chǎn)市場上的熱門區(qū)域?！靖都仪f板塊】付家莊板塊擁有良好的自然環(huán)境和龐大的旅游資源，區(qū)域內(nèi)別墅較多，但已寂靜許久，這里不加贅述。沙河口區(qū)【星海灣板塊】星海灣板塊毫無疑問是大連高檔住宅的聚集之地，在規(guī)劃中該區(qū)域并沒有特別“照顧〞普通市民，區(qū)域未來入市的居住類產(chǎn)品均為高檔工程，且投資型產(chǎn)品較多。說它是富豪們的戰(zhàn)利品也毫不為過。選擇星海灣需要的是勇氣與實力，動輒幾百萬的房子不是誰都可以詢問價錢的。但是作為大連的龍脈寶地，其價值也還沒有完全被挖掘出來，與此同時，該區(qū)域的商務配套也正在逐步完善，未來一段時間，該區(qū)域的商務氣氛將越發(fā)濃厚。旅游、會展、金融、商務、商業(yè)、休閑娛樂等行業(yè)將逐步融合，其價格也會更讓普通老百姓們望而興嘆?！疚靼猜钒鍓K】西安路作為大連市第二大購物區(qū)域，其規(guī)模已初露端倪。有著130多萬平方米的西安路商業(yè)街，近年來隨著周邊常住居民的大量涌入，以及各種大型寫字樓、商業(yè)設施的不斷落成和完善，已經(jīng)成為一個被國內(nèi)同業(yè)矚目的大型商圈。根據(jù)政府的規(guī)劃，逐步把西安路打造成為與北京王府井、上海南京路等國內(nèi)知名商業(yè)街齊名的一個全國性商業(yè)街。在西安路兩側(cè)及其延展區(qū)域，出現(xiàn)了大量的商住復合體，如天興羅斯福中心、福佳新天地、民勇2005、寶發(fā)金鉆等知名工程。在未來，該區(qū)域也會以這樣的商住復合體為主，打造大連的購物天堂?！拒浖@板塊】軟件園板塊二期完工后，將稱霸旅順南路，高新技術加艦艇港灣雙概念，把房價升向一個恐怖的巔峰，眾多開發(fā)商的涌入也刺激了房價的攀升，億達在該區(qū)域獨霸一方，其“指東打西〞的策略得到了市場的驗證，單純依靠軟件園區(qū)內(nèi)的高知階層是行不通的，其針對軟件園的推廣戰(zhàn)略，吸引了大局部的非軟件園客群的目光，此局部客群看好的是品牌影響、建筑品質(zhì)以及區(qū)域的開展前景等?！惧\繡板塊】此區(qū)域以適用、解困為標榜，解決了很大一局部普通民眾的居住需求。甘井子區(qū)【西山水庫板塊】西山水庫板塊應該是大連房地產(chǎn)市場變化最大的區(qū)域，以西街晶品為代表的，配合蓄勢待發(fā)的萬科，也將造就大連房地產(chǎn)歷史上最具爭議的房價。在最近兩年的時間里，該區(qū)域房地產(chǎn)市場幾乎完成了由量到質(zhì)的飛躍。即將到來的十月也必將是西山水庫板塊新盤集體爆發(fā)的節(jié)點?！救鍓K】泉水區(qū)域?qū)儆谛屡d居住地帶，目前該區(qū)域居住氣氛已經(jīng)有了較大的改觀，物業(yè)價值也有了較大的提升，該區(qū)域也存在著一定的抗性，雖然華南區(qū)域的商業(yè)配套已經(jīng)朝完善化開展，但泉水區(qū)域的商業(yè)配套并沒有跟上，與早期的規(guī)劃相比已經(jīng)明顯滯后，但這似乎并不阻礙該區(qū)域物業(yè)價值的提升。該區(qū)域內(nèi)各工程的銷售進度依然較快，歸根到底是廣闊市民對于房價的心理預期已經(jīng)有所提高，其所能承受的價格心理底線也被動的抬高。【機場新區(qū)板塊】機場新區(qū)位于大連周水子國際機場南側(cè)地區(qū)，其中規(guī)劃居住面積455.78萬平方米，總占地面積14.22平方公里。規(guī)劃總居住人口13萬人，在總體布局上，機場新區(qū)分為四大功能區(qū)塊，分別為張前路東北地區(qū)—公共設施區(qū)，張前路西北地區(qū)—產(chǎn)業(yè)區(qū)，靠南側(cè)山體地區(qū)—居住及生態(tài)旅游區(qū)。此規(guī)劃一旦成型，對于改善區(qū)域交通，促進區(qū)域開展至關重要。事實上，機場區(qū)域在2005年就有較為迅速的開展，房價升值也比擬迅速，該區(qū)域的特點是房價自西向東逐漸升高，且逐步朝大規(guī)模居住區(qū)開展。【小平島板塊】小平島屬于山海景。本世紀初，填海面積近60萬平方米。小平島填海改造工程成為繼星海灣之后，大連又一個填海造地的大型工程。填海改造之后，小平島從一個岸地面積不大的自然海灣，變成了一個地勢微緩、線條優(yōu)美的人工海岸線。在科學規(guī)劃中所增加的陸地面積，為小平島創(chuàng)造了舊貌換新顏的開展契機，成為大連西部和西南海岸線上房地產(chǎn)和旅游開發(fā)的又一個重鎮(zhèn)。如今，代表著該區(qū)域未來形象的慧谷星空也已面世，各方面都已顯露，該區(qū)域未來開展?jié)摿薮?。第三局部大連典型高檔工程分析大連高檔工程分布區(qū)域特征分析房地產(chǎn)因其具有不動的特性，所以雖均為高檔住宅樓盤，但是分布的區(qū)域不同，其產(chǎn)品的屬性也不相同，所吸引的客群也大相徑庭。區(qū)域名稱代表樓盤東港區(qū)域運達·嘉洲陽光金廣·東海岸星海灣區(qū)域世嘉·星海德源半島聽濤解放路區(qū)域尚品·南山青云映山老虎灘區(qū)域帝柏灣中山區(qū)的解放路區(qū)域、中南路區(qū)域和西崗區(qū)付家莊區(qū)域情況較為相似，雖離市中心不遠，但均依山而建，周邊環(huán)境優(yōu)雅，處鬧市但不染塵埃，區(qū)域內(nèi)建筑設計風格蘊涵著深厚的文化底蘊，這里所聚集的客群大多具有較高的文化素養(yǎng)，懂得生活的樂趣與真意。老虎灘區(qū)域在其三大區(qū)域的根底上又擁有國家4A級景區(qū)的美號，其開發(fā)潛力還遠沒有被挖掘。而今屹然崛起的東港區(qū)域，攜帶著“維多利亞灣〞的強勁勢頭強占了大連高檔工程的一個空白區(qū)域，其潛力也有待拭目。西崗區(qū)的體育場及市政府區(qū)域處于鬧市之中，周邊配套設施齊全，交通方便，且此處靠近市政府，兼之萬達的品牌效應，這里聚集的客群多為各業(yè)中的精英，或萬達品牌的忠實擁護者，住在這了除了生活便利外，更是為了彰顯自己特殊的身份。但是區(qū)域后續(xù)力量明顯缺乏，現(xiàn)時面世工程相對較弱，大大降低了區(qū)域的競爭力。沙河口區(qū)的星海灣區(qū)域靠近亞洲最大的星海廣場，近幾年這片區(qū)域開展迅速，已成為大連市的一顆明珠，這里以海景住宅為主，其建筑風格磅礴大氣，氣勢渾厚，在這里的購房客群如同其建筑風格一般，胸懷大志，見識酌略，且來此置業(yè)者以外省市喜歡海景的客群居多。價格分析大連目前的市場面世高檔工程較為稀少，各大開發(fā)商都在關注國家政策后帶來的影響和形成的局面，在現(xiàn)在的面世工程中，上述八個工程〔青云映山已清盤〕根本可以代表所屬區(qū)域的根本狀況和未來開展前景，上述八個工程的市場均價根本都在7500元/㎡以上，整體價格較其它沿海大城市高檔樓盤市場稍低，惟有星海灣區(qū)域一枝獨秀，傲視四方。由上表可知，上述八大工程的銷售均價全部在7500元/㎡以上，其地段的價值遠高于其他區(qū)域。在大連高檔樓盤中，由于土地價格及開發(fā)本錢的提高，純住宅工程已越來越稀缺，大局部的開發(fā)商已將目光集中于公寓或商業(yè)工程，因此也造就了目前大連高檔市場中純住宅工程的進一步短缺。典型工程分析上述八大工程中，半島聽濤、尚品南山尚未進入到實質(zhì)的銷售階段。運達·嘉洲陽光工程位置：港灣廣場東500米開發(fā)商：大連運達房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：50000㎡工程總建筑面積：240000㎡主力戶型：105-200㎡成交數(shù)量：55%價格：A2#27層7500元/㎡起，B1#25層7300元/㎡米起，C1#30層7600元/㎡起，C2#27層7100元/㎡起。均價8000元/㎡。樓盤簡介：由大連運達房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的運達?嘉洲陽光工程地處大連市中山區(qū)長江東路與群眾街交叉位置〔即港灣廣場東行500米〕，地塊東西352米，南北140米，總面積4.35公頃，總建筑面積22萬平方米，容積率4.25，內(nèi)含50000㎡商業(yè)空間、28000㎡空中花園、工程規(guī)劃建設成集大型商業(yè)、寫字樓、住宅于一體的高檔樓盤，其中包含高檔海景住宅9棟〔高層〕、寫字樓1棟〔21層〕、大型公建〔半地上三層公建，地下一層車庫〕和地上四層的空中花園，而住宅局部又分為A、B、C三個組團，每個組團三棟樓。由于工程自身所處的位置恰好位于即將改造的大連東港區(qū)，升值潛力巨大，再加上其復合型業(yè)態(tài)和前瞻性的規(guī)劃設計使其成為大連市和中山區(qū)重點建設工程。運達?嘉洲陽光是東港改造區(qū)率先啟動的大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤，它不僅僅顯示了工程自身的諸多優(yōu)點，更代表著走向世界的大連城市新形象。配套設施：

毗鄰人民路金融商務中心，周邊學校、醫(yī)院、商場相配套。小區(qū)內(nèi)設停車場、獨立寫字樓及5萬平商業(yè)空間。周邊交通：坐擁港灣廣場，俯瞰未來的“維多利亞灣〞，交通便捷。優(yōu)勢分析本案位于市政府規(guī)劃“維多利亞灣〞的核心地帶，復合型港口帶來無限商機和升值遠景，獨具特色的“北海〞景色，在大連海景房中獨樹一幟。同時又緊鄰中央CBD商務區(qū)，尖端區(qū)位不可復制。劣勢分析雖然市政府的遠景目標是將該區(qū)域建設成為大連的“維多利亞灣〞，但是目前的情況看，區(qū)域內(nèi)整體改建還未見雛形，再有熱電廠和火車會對將來的業(yè)主生活帶來一定的污染。工程本身規(guī)劃的公建面積體量較大，在銷售上會形成一定的阻力。金廣·東海岸工程位置：海之韻廣場開發(fā)商：大連金廣房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：120000㎡工程總建筑面積：230000㎡主力戶型：150㎡成交數(shù)量：10%價格：6888-9000元/㎡樓盤簡介：金廣·東海岸東側(cè)為大連著名的海之韻公園，北側(cè)距海岸線200米左右，擁有1000余米超長海岸線，距大連繁華商業(yè)區(qū)“青泥洼〞商圈4.8公里車程，距大連港碼頭3.4公里、距大連火車站4.8公里、距周水子國際機場18公里。一期推出6配套設施：

中小學:35中學

幼兒園:愛兒坊

郵局:工商銀行、商業(yè)銀行

醫(yī)院:東海醫(yī)院、三八醫(yī)院、友誼醫(yī)院

其他:東海公園周邊交通：402，203路優(yōu)勢分析大社區(qū)、高品質(zhì)的住宅迎合市場主流需求完善周到的物業(yè)管理效勞也是吸引客戶的一個主要原因大片綠地和多重景觀的規(guī)劃成為本案的一個鮮明亮點海景資源獨樹一幟，毗鄰未來的“維多利亞灣〞劣勢分析周邊商業(yè)還未形成，市政根底設施的建設明顯滯后過于追求海景，局部戶型設置為北向客廳戶型選擇較少，且沒有小戶型交通不便世嘉·星海工程位置：沙河口區(qū)和平廣場西側(cè)，星海人家北側(cè)，功成街、西安路交界處開發(fā)商：大連遠東房屋開發(fā)工程總占地面積：72000㎡工程總建筑面積：130000㎡主力戶型：100-180㎡成交數(shù)量：94%價格：起價為7280元/㎡，最高價位9800元/㎡，層差為100元/㎡。均價8000元/㎡。樓盤簡介：本案為星海灣區(qū)域為數(shù)不多的幾個適合生活的樓盤，相比其它星海區(qū)域樓盤相比，本案更注重居住的概念，既是身份地位的象征也是居家生活的好場所。一期推出3棟12層的小高層和5棟18層的高層，以大戶型為主，純居住規(guī)劃設計。配套設施：

毗鄰樂購超市、銀泰百貨、國美電器、奧納影城等高檔商業(yè)場所。周邊交通：毗鄰和平廣場城市交通樞紐站。優(yōu)勢分析本案雖然位于星海區(qū)域的邊緣地帶，但近不失星海灣的氣度和身份，遠不離寧靜和悠然。不同于星海國寶、世紀經(jīng)典等純高檔住宅，本案地處寧靜、安詳?shù)囟?，純居住的設計使本案成為星海區(qū)域內(nèi)屈指可數(shù)的居住型產(chǎn)品。在配套方面，緊鄰和平廣場，其優(yōu)勢不然而喻。交通方面，依靠和平廣場城市交通樞紐站，便利性不可附加。劣勢分析本案一期地塊面積較小，規(guī)劃為5棟18層的小高層和3棟12層的小高層，對于工程整體景觀上的規(guī)劃形成一定的空白點。小區(qū)整體被幾條道路橫穿小區(qū)，切割成幾塊對于物業(yè)管理是一個極大的挑戰(zhàn)。本案戶型配比擬為稀少，且沒有小戶型，戶型選擇較少。德源工程位置：沙河口區(qū)和平廣場西側(cè)功成街開發(fā)商：大連寶嘉房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：26200㎡工程總建筑面積：41894㎡主力戶型：140-170㎡成交數(shù)量：85%價格：8000-8900元/㎡樓盤簡介：本案毗鄰和平廣場，和世嘉星海緊鄰，一共3棟18層點式小高層，4棟6層電梯住宅，1棟小高層住宅。以130-170㎡的大戶型為主，共265戶，價格8000至8900元/㎡不等，多層住宅中以150-170㎡的戶型為主，目前僅余20套左右。小高層著住宅中以130-150㎡。本案以德國精神為賣點，從建筑立面著手，表現(xiàn)出德國精中的嚴謹、簡約、質(zhì)樸和精致，建筑整體采用德國“包豪斯〞的理念，是大連為數(shù)不多的貫徹“德式〞風格的工程。配套設施：

毗鄰樂購超市、銀泰百貨、國美電器、奧納影城等高檔商業(yè)場所。周邊交通：毗鄰和平廣場城市交通樞紐站。優(yōu)勢分析本案位于星海灣區(qū)域，緊鄰世嘉星海，在區(qū)位上和其有異曲同功之處。本案是大連唯一的一個主推“德式〞建筑風格的工程。在交通方面和配套方面優(yōu)勢明顯。劣勢分析“德式〞只停留于建筑的外觀，對其內(nèi)在精髓未深入挖掘。戶型設計上出現(xiàn)漏洞，空凋預留機位成為難題。整體景觀設計上較為單一，中山路(大道)、西安路〔電車，汽車〕和西部大通道圍起來的三角形，造成一定的汽車尾氣污染和噪聲污染。帝柏灣工程位置：老虎灘與濱海路交匯處開發(fā)商：大連國泰房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：27800㎡工程總建筑面積：120000㎡主力戶型：100-200㎡[平層]200-400㎡[躍層]成交數(shù)量：60%價格：7200-13000元/㎡，均價在9000元/㎡左右樓盤簡介：國家級4A景區(qū)首席灣區(qū)豪宅，中國首個國賓館禮遇社區(qū)，直駁中國第一親海大道——濱海路，融合海文化、與“國際私家游艇俱樂部〞聯(lián)動開發(fā)?？偨ㄖ娣e12萬平方米，7棟匠心府邸，600戶觀海尊貴尚居，戶戶通透。帝柏灣坐享景區(qū)內(nèi)118萬平方米的原始綠地，在工程規(guī)劃初期，大面積的天然林木、植被得以原樣保存，借著緩坡地勢，形成獨特的內(nèi)部園林景觀及罕見的外部區(qū)域景觀。配套設施：

■醫(yī)療設施：403醫(yī)院、海港醫(yī)院、武警醫(yī)院■購物設施：虎灘農(nóng)貿(mào)交易市場、山屏街農(nóng)貿(mào)集市、新瑪特、解放路商業(yè)圈■教育設施：瑞格中學、培根貴族幼兒園、小學；植物園望海小學；大連市少年宮■銀行金融：工商銀行、建設銀行、中國銀行、郵政儲蓄所■星級酒店：麗景酒店、21世紀酒店■休閑娛樂：漁人碼頭、帝柏灣會所、虎灘高爾夫練習場、虎灘樂園、石槽垂釣區(qū)、石槽海鮮坊周邊交通：2、4、30、402、403、404、712多條公交線路縱橫，交通便捷。優(yōu)勢分析毗鄰國家4A級景區(qū)—老虎灘，依山面海，自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。周邊配套設施齊全。交通較為便捷。地段還未被全面開發(fā)，升值潛力巨大。工程的整體物管水平大大提升了本案的地位。劣勢分析戶型上多為三室以上戶型，總價較高。價格相對大連區(qū)域內(nèi)同性質(zhì)樓盤較高。青云映山工程位置：解放路中青街開發(fā)商：大連圣北房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：58600㎡工程總建筑面積：100000㎡主力戶型：110-140㎡〔占總體的44%〕成交數(shù)量：清盤價格：均價7500元/㎡以上樓盤簡介：青云映山工程位于大連市中青街，占地面積5.86萬平方米，擬建筑面積10萬平方米。8棟8層電梯公寓，14—24層高層坡地景觀公寓，LOFT小公寓和遠景式商街，目前已經(jīng)清盤。在戶型設計上，青云映山延續(xù)并完善了青云林海成熟的戶型風格，多層和高層公寓面積集中在90～170平方米，11.7米的短進深、多種窗形組合以及“五明〞設計，滿足通風、采光、景觀等多種需求。在景觀設計上，青云映山沿著舒緩的坡地就勢設計了南北向的蜿蜒曲徑，使整個社區(qū)景觀得到了完整的延續(xù)，同樣以連綿的青山為依托，植被茂密層次豐富，空氣清晰日照充足。在建筑規(guī)劃設計上，青云映山將有更大的創(chuàng)新，比方在多層公寓的設計上增加了電梯，以實現(xiàn)最切合實際的人性關心；在高層公寓設計上融入了LOFT立體空間概念，以展現(xiàn)當代都市青年的個性魅力配套設施：

中小學：周邊分布高、中、小不同階段普通與重點學校10所,教育設施完善醫(yī)院：中山區(qū)人民醫(yī)院,市中醫(yī)院周邊交通：交通便利，2路、5路、30路、403路、521路、521路加車〔青云街〕等公交車到達。優(yōu)勢分析品牌優(yōu)勢：億達集團區(qū)位優(yōu)勢：北接繁華市區(qū)，本身又位于環(huán)境優(yōu)美的山景內(nèi)。進可得繁華、退又不失安逸。自然環(huán)境：工程地環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)外都有青山郁郁，十分靜謐和優(yōu)美。區(qū)域認可：青云映山承接青云林海的血統(tǒng)，戶型面積從50平方米至200工程本身的素質(zhì)：戶型上的多樣性與實用型；整體規(guī)劃的完整性；景觀設計上的獨具匠心；硬件配套上的保障。劣勢分析戶型面積跨度較大，客群階層較為寬泛，人群交雜。整個工程被分隔為兩個局部，破壞了工程的整體規(guī)劃。沒有發(fā)揮出整盤規(guī)劃、園林設計等優(yōu)勢。主流戶型分析90㎡14090㎡140㎡運達·嘉洲陽光金光東海岸世嘉星海德源半島聽濤尚品南山帝柏灣客戶認同范圍青云映山暢銷戶型分析◆目前大連在售高檔住宅工程存在以下共同特點：各個樓盤的主力戶型均在三室以上，面積均在130㎡以上，市場占有率約為40%，其面積較為合理，市場反響良好，總價在100萬左右，高檔工程的客群適于接受，目前市場存量不多。兩室產(chǎn)品市場放量較小，多集中于100㎡左右，戶型相對實用，根本上為市場自然消化，目標客群為城市中的年輕一族，事業(yè)有成，尋求居住品質(zhì)的提高。180㎡以上的大面積戶型銷售狀況略顯遲滯，主要由于其面積過大，實用性不高，總房款過高，市場目標客群相對狹窄。主力戶型設計總結(jié)運達嘉洲陽光金廣東海岸青云映山世嘉星海德源半島聽濤尚品南山帝柏灣戶型布局戶型方正，頂層為躍層戶型方正，通風、采光好，實用率高戶型方正，通風好。戶型方正，實用率高。戶型方正，實用率高，通風采光好戶型方正，實用率高。戶型方正，實用率高。戶型轉(zhuǎn)角太多，不實用。電梯占有率一梯兩戶一梯三戶兩梯兩戶兩梯三戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶一梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶創(chuàng)新觀海電梯270°弧形陽光室露臺與臥室相連。北向客廳開間七米以上。270°觀景陽臺，客廳陽光室270°觀景陽光房，書臥相連，超長弧式落地窗。陽光室與客廳相連，加大采光度?？蛷d開間5.7米，弧形轉(zhuǎn)角窗，2.7米寬大型工作陽臺，270°弧形主臥觀景飄窗，大面積的客廳弧形落地飄窗，入戶式花園，底層頂層送花園。寬落地觀景窗，觀景陽光浴室，外探1.5米弊端走廊面積過大，浪費面積。主臥無獨立衛(wèi)生間，客廳與主人房連體，私密性低，局部戶型客臥通道過長。局部三室戶型主臥沒有衛(wèi)生間臥室全在一面相連，私密性低，進深過長，影響采光和通氣?？盏驒C位的設置存在一定隱患。走廊面積略大，浪費面積。走廊面積略大，浪費面積。走廊面積過大，嚴重浪費面積。結(jié)構(gòu)較為繁瑣，臥室多集中于一側(cè)，影響私密性。市場上暢銷戶型的根本形態(tài)有：方正、實用率高，通風采光好客廳大，房間多采用落地飄窗景觀好、南北朝向，洗手間采光通風良好其創(chuàng)新元素有：觀景雙〔大〕〔弧形〕陽臺、凸窗、弧形大飄窗、270°轉(zhuǎn)角大飄窗、270°圓形大飄窗、衣帽間、臥室連書房、兩房加一室〔功能室，實為小房〕、陽光露臺、落地窗、書房加陽臺。市場上暢銷戶型主要以90-140㎡之間的〔兩房占有一定的比例〕三房為主。目標客群層次分析客戶特征客戶的具像描述購置動機頂端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯非凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認同高標準的效勞品質(zhì)稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份高端客戶高級公務員及高層領導、商務人士，對價格不太敏感注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感時尚感與品質(zhì)效勞,實現(xiàn)特定的生活習慣，規(guī)模突顯價值中高端客戶高級白領精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務人士取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、平安性及私密性，對價格較為敏感改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領階層、技術人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而標準一種特定的生活方式中低端客戶外來年輕人、員工福利房及投資注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優(yōu)勢結(jié)論：目前主流客戶群為區(qū)域內(nèi)的中高端、高端客戶為主以及局部的頂端客戶，以城市白領階層、中小私營企業(yè)主、泛公務員、高層領導、商務人士為主要消費群體。第四局部工程地塊解析工程地塊概況經(jīng)濟技術指標工程單位數(shù)值比例%備注規(guī)劃總用地㎡79517100其中住宅用地㎡4699259公建用地㎡1710022道路用地㎡64008公共綠地㎡902511總建筑面積㎡156015其中地上面積㎡110782地下面積㎡29493半地下面積㎡15740核定總建筑面積㎡118652其中公建面積㎡1870半地下公建面積㎡7870半地下公建按50%計住宅面積㎡108912居住戶數(shù)戶737居住人數(shù)人22113.0人/戶總建筑密度%18綠地率%35容積率∕1.96核定容積率∕1.49地下停車場面積㎡29493總停車位位904其中地上位167地下位73740㎡/位工程地形工程地塊東高西低，高于解放路水平面25米北高南低，地塊呈南北向的帶狀分布。工程區(qū)位工程地塊位于中山區(qū)解放路東側(cè)，1.75公里至青泥洼橋商圈，1.9公里至樂購，工程位于市中心，交通興旺，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動公園的綠化、園景以及稀貴的山景景觀；同時又享有國家4A級景區(qū)老虎灘的旅游資源，如本工程能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢和結(jié)合商業(yè)開展的優(yōu)勢，且配合本工程的硬件支持，建議本工程走高尚住宅的路線。地塊四至北接石葵路，西臨解放路，南至合力巷，東側(cè)為原有建筑物。從區(qū)域現(xiàn)狀來看，工程地塊現(xiàn)處于成熟居住區(qū)之中，周邊環(huán)境良好，各種生活配套及交通配套齊全，但流動人口較多，人群較為混雜。該區(qū)域?qū)儆诖筮B市傳統(tǒng)居住區(qū)，市場認知度、區(qū)域市場形象都較好；但是作為一個高檔樓盤的地段條件而言，其相對的地段價值及內(nèi)涵基底并不是十分的厚重。從規(guī)劃開展來看，工程位于規(guī)劃重點區(qū)域，成長性強，但也存在未來市場將出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，推廣競爭趨于劇烈的局面。所以,明確的市場定位將是工程成功的關鍵。地塊價值研判及工程地位地塊價值研判區(qū)位優(yōu)勢明顯工程地塊位于大連市中山區(qū)解放路，作為縱貫中山區(qū)南北的主干道，北接最為繁華的青泥洼商圈，南臨國家4A級景區(qū)老虎灘，上得繁華，下承清秀景色。土地資源優(yōu)勢中山區(qū)為大連市中心區(qū)域，此區(qū)域土地資源將隨著時間的推移和開發(fā)量的增多而更加稀有、珍貴。增值潛力巨大“物以稀為貴〞，隨著主城區(qū)的可開發(fā)用地越來越少，中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場必然會成為全大連的焦點。生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢工程地塊周邊環(huán)山合抱，青松翠柏盡收眼底，工程所處的位置得天獨厚。合理利用山色資源，打造獨特的生態(tài)環(huán)境，這種生態(tài)住宅也正是目前大連市場所缺少的。顯性需求優(yōu)勢“大大連〞建設步伐的加快，新城區(qū)面貌初露端倪，更多的中低階層選擇了市區(qū)周邊的樓盤，而城市中心區(qū)域的可開發(fā)量逐漸減少，價格進一步上升，客群層面狹窄，集中于中高端層面的客群，此局部客群對居住和生活水平要求較高，對居住選擇較為挑剔，國家調(diào)控政策的出臺，將會加劇此局部客群對中高檔樓盤的需求。工程于城市中的地位城市之心處于大連市中心〔中山區(qū)〕的中心，核心地位不言而喻。最適宜居住的區(qū)域地理位置、自然環(huán)境、交通配套、生活配套、居住文化，綜合素質(zhì)在大連獨一無二。第五局部工程整體開展定位建議工程整體開展定位需要解決的核心問題在面臨劇烈市場競爭的情況下，應該怎樣發(fā)揮工程的資源和優(yōu)勢，躲避自身的劣勢，并利用市場帶來的時機，來形成相對的競爭優(yōu)勢，到達目標？工程SWOT分析分析原那么：強化優(yōu)勢減弱劣勢把握時機回避風險工程優(yōu)勢—S位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊臨大連購物商圈。位于解放改造的核心位置，具有極高的升值潛力。景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景盡收眼底。同區(qū)域競爭工程不多，直接競爭大大減少。工程規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應和硬件配套優(yōu)勢。解放路區(qū)域為大連傳統(tǒng)居住區(qū)，生活氣氛濃厚。工程劣勢—W屬于純住宅工程，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。地貌不規(guī)那么，開發(fā)本錢高，對工程的規(guī)劃有一定的難度要求。工程檔次較高，會針對消費人群變狹窄。近鄰主干道，令工程低層單位受噪聲的影響。工程時機—O“國六條〞政策出臺后，大戶型將成為市場上的稀缺產(chǎn)品。大連高檔住宅市場受到整個東北地區(qū)高端客群的關注。區(qū)域內(nèi)樓盤素質(zhì)不高，市場要求難以得到滿足。工程威脅—T大連市場上今明兩年出現(xiàn)的高檔工程，將造成客源的局部分流。國家宏觀調(diào)控政策的因素，利率的上調(diào)等。本案自身的一些缺點，如果不加以彌補，也會為本案帶來一定的影響。整體開展戰(zhàn)略[SWOT分析結(jié)論]：整體而言，本工程的優(yōu)勢大于劣勢，時機大于威脅。地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢明顯，但是地形不規(guī)那么以及土地本錢過高將成為規(guī)劃上的難點。但是基于目前的房地產(chǎn)政策大環(huán)境的影響，利用區(qū)域房地產(chǎn)快速開展大勢，打破區(qū)域內(nèi)的慣性消費趨勢，本工程在規(guī)劃上創(chuàng)新，在細節(jié)上深化，做足工程的品質(zhì)和層次，整體形象上得到提升，彌補區(qū)域市場的空白點，與其他高檔樓盤形成強烈的差異性，以小步快走、市場突襲的營銷方式快速搶占市場份額翻開局面，為后期開展奠定根底。本案必然會成為大連房地產(chǎn)市場上的一大亮點。最大優(yōu)勢：可充分利用地段、景觀資源、社區(qū)、規(guī)模及配套最大優(yōu)勢：可充分利用地段、景觀資源、社區(qū)、規(guī)模及配套最大劣勢：有一定噪音，地貌不規(guī)那么，對工程的規(guī)劃有一定的難度要求工程特點：位于中心城區(qū)，解放路的最優(yōu)地段工程擁有優(yōu)越的景觀資源〔山景、公園景〕地塊狹長對規(guī)劃布局有一定限制“市場隱憂〞區(qū)域市場消化量有限？如何利用工程優(yōu)勢特點？一期品牌建設及快速回籠資金？■產(chǎn)品多元化降低市場風險■戶型設計創(chuàng)新獲取競爭優(yōu)勢激發(fā)潛在客戶■營銷推廣上的創(chuàng)新和銷控上的節(jié)制準確而合理的產(chǎn)品定位減少市場隱憂工程競爭總戰(zhàn)略----敏銳的市場時機主義者非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場行業(yè)老大領導者挑戰(zhàn)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋—改變游戲規(guī)那么—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值合作者補缺者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術次/次/非主流市場—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙敏銳的時機敏銳的時機主義者要想超越億達〔青云映山〕成為區(qū)域市場的領導者，以本工程的規(guī)模、地塊條件來看，具備一定的條件，但是作為一個相對不熟悉的市場存在一定劣勢，做領導者存在較大的風險和較高的前期品牌推廣本錢。基于工程在大連不可再生和復制的優(yōu)勢，工程在大連中高端市場具備優(yōu)秀的挑戰(zhàn)能力，因此在定位上我們可以打好中端市場，挑戰(zhàn)大連絕對高端市場。我們選擇的競爭戰(zhàn)略:首先我們是挑戰(zhàn)者。同時我們又是確保絕對成功，降低風險的合作者與補缺者差異化產(chǎn)品創(chuàng)新—尊重市場迎合市場在完善產(chǎn)品內(nèi)涵〔智能化、物管效勞、環(huán)境、環(huán)保、外觀、房間結(jié)構(gòu)〕的根底上，結(jié)合地塊自然資源，進行產(chǎn)品創(chuàng)新和效勞創(chuàng)新，迅速樹立工程品牌。引導置業(yè)觀念—表達個人品位的、具有休閑功能的和關愛家庭的復合居家選擇從區(qū)域效應中引導消費者置業(yè)觀念，從置業(yè)中，表達享受、居住為目的的傳統(tǒng)觀念豐富工程內(nèi)涵適度降低開發(fā)容積率，進一步加強社區(qū)配套、環(huán)境的建設，強化工程品牌。工程客戶定位客戶競爭戰(zhàn)略：深耕外鄉(xiāng)相機外拓戰(zhàn)略上以大連區(qū)域為主，待品牌成熟后以大連為中心向外適當拓展。戰(zhàn)術上以目前市場主流客戶群為目標，截殺區(qū)域內(nèi)客戶為主，并搶奪區(qū)域內(nèi)領導者吸引來的區(qū)域外客戶。根底客戶層面以二次、三次置業(yè)者為主：①私營企業(yè)主；②政府官員；③國有大中型企業(yè)管理者；其中二、三者在各自的單位擁有較大的權力，大局部收入都是帶有灰色成分。中堅客戶層面隨著城市功能轉(zhuǎn)變，政策的變動，大連市將建設為中國東北地區(qū)核心的區(qū)域經(jīng)濟、金融、外貿(mào)效勞中心，第三產(chǎn)業(yè)得到重視與提供良好的開展空間，并隨著時間的推移成為本城市的主要經(jīng)濟支柱，相應的，從事第三產(chǎn)業(yè)效勞行業(yè)的人群隊伍將日漸龐大，他們是經(jīng)濟社會的推動力量，他們通過自身的打拚贏了社會的尊重，在物質(zhì)和精神上都需要雙重層面上的滿足，開始出現(xiàn)“中堅〞購房群體：①企業(yè)管理者——金領階層；②白領階層。消費者對滿天飛的炒作概念并不陌生，名不符實導致消費者對概念不感冒大連作為東北地區(qū)一個重要城市，受外地房地產(chǎn)的概念影響，概念炒作頻頻，但是往往都是憑空炒作，并沒有付之實際行動及相應產(chǎn)品與之相配合，讓消費者對整個房地產(chǎn)市場存在疑慮，對產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)生疑心。本工程必須“說〞與“做〞保持一致，樹立榮泰品牌形象及深化與宣揚，才能感動和征服消費者。目標客戶來源區(qū)域定位重要客層重要客層核心客層遼寧其他大中城市及大東北地區(qū)工程周邊和大連市區(qū)域內(nèi)客戶階層分析分類特征購房關注點與本工程的契合度原住民、外來年輕人滿足居住需求價格、便利、平安、環(huán)境、配套、社會認同度★★個體工商戶便利價格、便利、交通、升值潛力、平安★★公務員、企業(yè)主、國企高管、商務人士為婚姻、家庭產(chǎn)品、品牌、交通、配套、物業(yè)形象、平安★★★★★金領、白領階層、商務人士改善居住環(huán)境產(chǎn)品、品牌、交通、價格、配套、平安★★★★投資客、技術人員投資品牌、價格、升值潛力★★富豪階層彰顯身份尊貴感、高品質(zhì)的效勞★目標客戶群置業(yè)關注點分析[價值排序]根底客戶：價格＞地段＞戶型＞社區(qū)＞景觀中堅客戶：戶型＞價格＞地段＞社區(qū)＞景觀市外客戶：海景＞地段＞價格＞戶型＞社區(qū)目標客戶階層定位游離客戶游離客戶重要客戶核心客戶原住民、外來年輕人、個體工商戶投資客、技術人員、富豪階層公務員、企業(yè)主、國企高管、商務人士、金領、白領階層◆消費動機主要是兩大類：85%以上自用型——將本工程視為第一居所或第二居所，主要考慮的是產(chǎn)品、品牌、稀缺性、價格、交通、配套、平安、社會認同度、升值潛力等。15%以下少量投資型——主要考慮物業(yè)開展前景和兌現(xiàn)能力他們是屬于中產(chǎn)階級趨理性消費的康裕階層7、重要客層的提出官方稱他們?yōu)椤案呤杖肴巳酣暶襟w稱他們?yōu)椤案蝗栓曃覀兎Q他們?yōu)椤靶撵`富豪〞心靈富豪的提出不是偶然的創(chuàng)想，而是對財富圈層內(nèi)在本質(zhì)的揭示。獲得財富與事業(yè)成就是人類卓越分子非同凡響的人生才能的物質(zhì)表達，而才能更深層的涵意，是心靈的迥異——有天下的眼光才能做天下的生意。因此，財富一族的特征就是心靈的浩大，我們將之稱為“心靈富豪〞；心靈富豪，也是目標客層甚至潛在客層的偏好。即是事實，又是虛榮的所在，因此可以用此準確擊中他們而獲得心靈營銷的成功。工程的誕生所推出的是一種細致與考究的高端與專屬的超居住概念，為高階人群提供了一個夢想釋放的平臺與載體，因此我們認為其客層范圍是全球化的?？蛯用枋觯核麄冎械慕^大多數(shù)都是經(jīng)濟圈中的成功者，似乎無一例外都是各種類型的權利核心和領導者；他們是這個時代的第二代或第三代的財富集聚者，屬于生活的寵兒，渴望被尊重被社會主流價值觀所認同,財富上的膨脹使