我國大陸經(jīng)營型物業(yè)管理模式分析

33/33當前文檔修改密碼：8362839HYPERLINK"/"經(jīng)濟危機下中國大陸經(jīng)營型物業(yè)治理模式分析范如國（武漢大學(xué)經(jīng)濟與治理學(xué)院，湖北，武漢市430072）摘要：經(jīng)濟危機對物業(yè)治理產(chǎn)生了較大的阻礙，物業(yè)治理服務(wù)成本越來越高、能耗支出越來越大，企業(yè)利潤減少，生存空間縮小。只是經(jīng)濟危機也為物業(yè)治理企業(yè)推行經(jīng)營型物業(yè)治理模式、加強人才培養(yǎng)、增強企業(yè)社會責(zé)任、實施兼并重組、培養(yǎng)核心競爭能力提供了良好的契機。本文闡述了經(jīng)濟危機對物業(yè)治理的具體阻礙，對經(jīng)濟危機下中國大陸物業(yè)治理進展狀況進行了SWOT分析，揭示了經(jīng)營型物業(yè)治理模式的內(nèi)涵和差不多特征，最后從九個方面闡述了經(jīng)濟危機下進展經(jīng)營型物業(yè)治理模式的策略。關(guān)鍵詞：物業(yè)治理，危機，經(jīng)營型，契機AnalysisofChineseMainlandPropertyManagementOperationStyleUnderEconomyCrisisFanRu-guo(EconomyandManagementSchool,WuhanUniversity,Hubei,Wuhan430072)ABSTRACT:Economycrisisgivesriseofadeepinfluenceonpropertymanagementwithcostrising,energyexpendingincrising,benifitdecreasingandasmallcorporationsurvivingspace.Inthesametime,economycrisisofferagoodopportunityforpropertymanagementcorporationtoimplementoperationstylepropertymanagement,trainhumanresource,increasecorporation’ssocialresponsibility,fostercorecompetitionability,carrythroughmergerandacquisition.Thepaperanalysesmaterialinfluenceseconomycrisisbringonpropertymanagement,givesaSWOTexpounding,setforththemeaningandcharactersaboutoperationstylepropertymanagementmodel,analyseninestrategiesaboutdevelopingoperationstylepropertymanagementmodelundereconomycrisis.Keywords:Propertymanagement,Crisis,OperationStyle,Opportunity前言2008美國的次貸危機（SubprimeMortgageCrisis）延宕至今已從美國進展到全球，從發(fā)達國家傳導(dǎo)到新興市場國家,從金融領(lǐng)域擴散到實體經(jīng)濟領(lǐng)域,給世界各國經(jīng)濟進展帶來嚴峻阻礙，引發(fā)了全球的金融動蕩及經(jīng)濟危機?？赡?009年全球經(jīng)濟增長率為2.2%，發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟2009年將下降0.3%，其中，美國經(jīng)濟將負增長0.7%，歐元區(qū)兩個要緊經(jīng)濟體德國和法國將分不負增長0.8%和0.5%。受金融危機的嚴峻阻礙，一些大企業(yè)出現(xiàn)問題之后，不可幸免地會帶累中小企業(yè)的進展。物業(yè)治理企業(yè)作為低層次產(chǎn)業(yè)鏈條組合行業(yè)、微利行業(yè)，在這場經(jīng)濟危機中自然也不能獨善其身。隨著經(jīng)濟危機對物業(yè)治理行業(yè)逐步產(chǎn)生更為深遠的阻礙，物業(yè)治理服務(wù)成本將越來越高、能耗支出越來越大，從而致使物業(yè)企業(yè)利潤減少，企業(yè)生存空間縮小。覆巢之下無完卵，在當前金融危機爆發(fā)形勢下，中國大陸物業(yè)治理行業(yè)會受到如何樣的阻礙？中國大陸物業(yè)治理企業(yè)又該如何分析當前進展形勢、制定應(yīng)對策略呢？最重要的，又如何在危機中查找機遇，獲得更大的進展？所謂“危機”，意味著危中有機，假如處置得當，風(fēng)險可化為機遇，物業(yè)治理行業(yè)也是如此。當前不樂觀的經(jīng)濟形勢，正好突出了物業(yè)治理在人才培養(yǎng)、企業(yè)的社會責(zé)任、實施專業(yè)化治理、推行經(jīng)營型物業(yè)治理模式方面的重要性，為物業(yè)治理行業(yè)加強人才培養(yǎng)、實施兼并重組、強調(diào)企業(yè)的社會責(zé)任、物業(yè)治理的產(chǎn)業(yè)化提供了良好的契機。化“?！睘椤皺C”，能夠為物業(yè)治理注入新的積極進展要素，拓寬物業(yè)治理的進展。一、經(jīng)濟危機對中國大陸物業(yè)治理行業(yè)的阻礙經(jīng)濟危機對中國大陸物業(yè)治理行業(yè)帶來了較大的阻礙，其要緊表現(xiàn)在以下兩個方面：第一，房地產(chǎn)市場的動蕩對物業(yè)治理企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生的阻礙。物業(yè)治理作為房地產(chǎn)整個鏈條中的最后一環(huán)，離不開房地產(chǎn)業(yè)的進展。進些年來，中國大陸的年均經(jīng)濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產(chǎn)投資也強勁增長，為物業(yè)治理制造了良好的進展空間。但在金融危機背景下，房地產(chǎn)市場由于受資金鏈阻礙，房地產(chǎn)商開發(fā)的、能推出的高品質(zhì)的樓宇在減少，推出的周期在延長。由于金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的直接沖擊，對物業(yè)治理企業(yè)也造成直接的阻礙。房地產(chǎn)市場的動蕩對物業(yè)治理企業(yè)的經(jīng)營會產(chǎn)生明顯的阻礙，要緊表現(xiàn)在：市場需求的減少，項目的市場化競爭會更加激烈；利潤下降、企業(yè)的生存壓力越來越大；服務(wù)品質(zhì)的下降，投訴的增多，企業(yè)的品牌受到阻礙。而低價格競爭、無序競爭使物業(yè)治理市場難以健康進展，造成行業(yè)經(jīng)營微利或虧損，后繼乏力?，F(xiàn)有的地產(chǎn)開發(fā)模式如銀行信貸下的滾動式開發(fā)，假如市場疲軟、銀行授信額度減少、產(chǎn)品銷售不行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的市場需求就不高，只能維持現(xiàn)有項目服務(wù)的品質(zhì)；在地產(chǎn)項目自身品質(zhì)方面，樓宇的品質(zhì)下降。交付項目的開發(fā)商往往基于成本的考慮，會遺留許多問題，從而增加日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治理難度及治理成本。例如：物業(yè)的遺漏工程、馬虎的工程、物業(yè)配套的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境不匹配、與銷售合同的承諾不一致，公用設(shè)施、設(shè)備維修專用基金未能落實等；在物業(yè)市場化競爭方面，物業(yè)市場化競爭會激烈的加劇，使企業(yè)的利潤空間有限，隨著物業(yè)治理成本提高，盈利空間遭到擠壓，沒有新的利潤空間，物業(yè)治理行業(yè)的兩極分化更為嚴峻。在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的狀態(tài)下，住宅、商業(yè)物業(yè)銷售受阻，進展商或是放緩了開發(fā)的步伐，或是停工。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年年初到現(xiàn)在，中國大陸開工面積達到24億平方米，但銷售面積只有4億平方米，到年底最多實現(xiàn)5億平方米。開發(fā)商資金吃緊、資金鏈斷，爛尾樓也會成倍增加。如此會造成物業(yè)治理市場的萎縮，關(guān)于物業(yè)治理市場來講，拓展的步伐會放慢下來，關(guān)于那些差不多簽約項目的按時交付也會產(chǎn)生重大阻礙。盡管中央財政新增9000億元保障房投資，會給一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來新的商機，但同時也會擠壓商品房的投資，而經(jīng)濟適用房物業(yè)治理費比商品房要低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤空間也會受到擠壓。以北京市為例。據(jù)北京中原三級市場研究部的2008年租賃成交數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市中高檔二手商品房的各居室租賃仍以一、二居小戶型為主，其中一、二居室租賃分不占成交總量的39.86%、40.23%，三居和四居占比為17.34%和2.57%（見下圖1）。從數(shù)據(jù)中我們能夠看出，一、二居室的小戶型仍占據(jù)08年中高檔二手商品房租賃成交的大多數(shù)，分析其緣故，要緊是小戶型面積小，租價低，而且租賃相對方便。而與2005年以來的幾年相比，2008年北京市各月一二手房成交量明顯低于往年（見圖2）。

圖12008年北京市中高檔二手商品房租賃成交比例圖數(shù)據(jù)來源：北京中原三級市場研究部圖22005-008年北京市各月一二手房成交曲線圖數(shù)據(jù)來源：北京中原三級市場研究部2008年北京市中高檔二手商品房租賃人群以外省市個人為主，其成交量占到全年租賃總量的61.51%，其次為本市城鎮(zhèn)居民、外國個人和華僑、港澳臺同胞，其占比分不為27.12%、5.87%和1.61%（見下圖3）。由于200年北京奧運會的舉辦和下半年全球經(jīng)濟危機的蔓延阻礙，租賃人群的變動除了傳統(tǒng)的人員流淌外，還出現(xiàn)了一些新的特點。圖32008年北京市中高檔二手商品房租賃人群比例圖數(shù)據(jù)來源：北京中原三級市場研究部下半年經(jīng)濟危機阻礙租賃主體人員變動和經(jīng)濟收入變化，畢業(yè)生租賃人群明顯減少。下半年經(jīng)濟危機席卷全球，許多的大小企業(yè)都紛紛采取“裁員”、“減薪”、停止或減少招收新入職人員、縮減開支等措施來應(yīng)對，這種種措施使得北京市租賃主體的人員流淌和經(jīng)濟收入發(fā)生著變化，一些離職人職員作的變動也將阻礙其租賃合同到期后合同的續(xù)簽；減薪后經(jīng)濟收入減少會阻礙一些租客轉(zhuǎn)向一些租價較低區(qū)域、或轉(zhuǎn)而采納合租的方式等。特不是畢業(yè)生們面臨嚴峻的就業(yè)形勢，找工作難，推遲離校時刻，求租人群就相對減少；這些變化都將會阻礙到租賃市場的供需變化。2008年10月北京中高檔住宅的租金價格出現(xiàn)了年內(nèi)的首次下跌，環(huán)比下浮0.63%，與此同時，租賃成交量也下跌了9.12%，而11月、12月租賃市場也均以價量同跌收場。第二，關(guān)于不同類型的物業(yè)項目來講，阻礙的程度各有不同。當經(jīng)濟下行時，在短期內(nèi)對大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的租賃都會是負面阻礙，但業(yè)態(tài)不同所受阻礙不同。商業(yè)物業(yè)一般要緊分為寫字樓、零售、工業(yè)、酒店、公寓等幾大類不，每一個大業(yè)態(tài)下面又有一些具體的細分類，針對的目標客戶不同，其需求受經(jīng)濟的阻礙也不同。住宅、公共、政府物業(yè)治理，短期內(nèi)應(yīng)該可不能有太大的阻礙，金融風(fēng)暴下，人們會減少一些不必要的開支，但由于物業(yè)治理差不多融入到人們?nèi)粘Ｉ钪校蔀槿藗冺汈Р荒茈x開的組成部分，業(yè)主還不至于寧可忍受著沒有清潔、沒有綠化的污濁、擔(dān)著沒有安全的危險，而拖欠或干脆以經(jīng)濟不景氣為理由拒交物業(yè)治理費。公共物業(yè)如醫(yī)院、學(xué)校和政府機關(guān)、部隊物業(yè)的治理費用大部分來自政府財政撥付，臨時也可不能有拖欠的問題。而關(guān)于以治理工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)和商業(yè)寫字樓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，阻礙就會更大一些。例如，深圳大旺村原來有1400多個家庭作坊式的企業(yè)3000多套出租房空置了六成。據(jù)深圳市貿(mào)工局統(tǒng)計，2008年上半年，深圳寶安、龍崗兩區(qū)廠房閑置面積均超過100萬平方米。從2008年6月份開始，深圳寫字樓的租金水平已連續(xù)4個月呈下跌趨勢，而且每個月的跌幅都在逐步擴大，9月份環(huán)比又下跌了4.31%。由于企業(yè)的倒閉或無法正常經(jīng)營，原來在業(yè)主與租戶簽訂的物業(yè)租賃合同中約定的由租戶繳納治理費的，可能會出現(xiàn)租戶躲避治理費的情況。由于企業(yè)或商戶的承租能力下降，工業(yè)廠房、寫字樓空置率升高，業(yè)主在減租吸引客戶的同時會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)治理費。業(yè)主物業(yè)治理費的拖欠和減免關(guān)于那些治理類型較全，規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)問題不大，但關(guān)于治理類型單一且規(guī)模較小的公司，此種狀況如長時刻地持續(xù)下去，將對其產(chǎn)生不小的壓力。另外，由于企業(yè)的倒閉或停產(chǎn)，廠房和商業(yè)寫字樓的空置，人流、物流大幅度下降，直接會導(dǎo)致停車場的收入銳減，同時關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自營的給業(yè)主和租戶提供的商務(wù)服務(wù)、如打字、復(fù)印、物流、餐飲、票務(wù)、人力中介、房屋中介等收入也會不同程度的減少。二、經(jīng)濟危機下中國大陸物業(yè)治理進展的SWOT分析SWOT分析指的是優(yōu)勢(Strengths)、弱勢(weaknessEs)、機遇(Opportumties)、威脅(Threaten)的分析。在經(jīng)濟危機下，中國大陸物業(yè)治理進展的SWOT表現(xiàn)為：（1）優(yōu)勢：面臨全球經(jīng)濟危機阻礙的中國大陸物業(yè)治理行業(yè)，其優(yōu)勢是物業(yè)治理市場的需求巨大，初步形成具有獨立法人結(jié)構(gòu)、獨立經(jīng)營核算的企業(yè)，在經(jīng)營上是有一定規(guī)模，在治理上初步形成規(guī)范化、標準化的現(xiàn)代企業(yè)治理制度，同時在其市場化進程中，具有一定的成熟度；物業(yè)治理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；通過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)治理企業(yè)實力增強，市場化行為逐步理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)治理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)差不多實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。（2）弱勢：弱勢確實是隨著目前物業(yè)治理的快速進展和物業(yè)治理覆蓋面的不斷擴大，行業(yè)進展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來：法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會對物業(yè)治理的期望值越來越大，業(yè)主委員會權(quán)利與義務(wù)不明確，社會行政責(zé)任與物業(yè)治理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題阻礙著物業(yè)治理企業(yè)的進展，阻礙著物業(yè)治理的內(nèi)涵挖掘，阻礙著物業(yè)治理企業(yè)的完全市場化，阻礙著物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營的寬度與深度。同時，國際互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等資訊科技高新技術(shù)的飛速進展將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，SOHO一族的生活工作方式將日漸普及，物業(yè)治理企業(yè)如何利用全電網(wǎng)絡(luò)的運作、圖文并茂的通知形式，向業(yè)主提供快速、方便的服務(wù)和與住戶建立現(xiàn)代流行的溝渠道（E-mail,Hotline等）將是必定考驗。而智能大廈、智能住宅小區(qū)日漸普及，現(xiàn)代物業(yè)的高科技含量不斷提高，如何通過物業(yè)治理埂好地維護和發(fā)揮智能物業(yè)的科技功能，實現(xiàn)及提高其使用價值，將是物業(yè)治理企業(yè)面臨的又一大挑戰(zhàn)。（3）機遇：機遇確實是物業(yè)治理市場化由國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達、物業(yè)治理起步較早的地區(qū)帶動下全面啟動，中國大陸在十五期間平均每年將有5億多平方米住宅物業(yè)進入物業(yè)治理市場等等，這些無疑給物業(yè)治理企業(yè)帶來巨大的進展機遇。此外，當前經(jīng)濟形式不樂觀的形勢，正好突出了物業(yè)治理在人才培養(yǎng)、企業(yè)的社會責(zé)任、實施專業(yè)化治理、推行經(jīng)營型物業(yè)治理模式方面的重要性，為物業(yè)治理行業(yè)加強人才培養(yǎng)、實施兼并重組、強調(diào)企業(yè)的社會責(zé)任、物業(yè)治理的產(chǎn)業(yè)化提供了良好的契機。如廣東等地大批工廠破產(chǎn)倒閉，受阻礙的100萬人返鄉(xiāng)，會給物業(yè)治理企業(yè)帶來需要的可供選擇的人力資源與治理經(jīng)驗。（4）威脅：有機遇就有威脅，物業(yè)治理企業(yè)面對的威脅有來自內(nèi)部，也有來自外部。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當競爭，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)，全球經(jīng)濟危機對物業(yè)治理費收繳、租賃費用的阻礙等，外部微觀有國外資金雄厚、技術(shù)先進、治理超前的外資物業(yè)治理企業(yè)的進入，以及機制靈活、擁有成本優(yōu)勢的民營物業(yè)治理企業(yè)進入等，物業(yè)治理的競爭不斷加劇?，F(xiàn)時期，中國物業(yè)治理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的進展格局，除深圳、上海、北京等都市物業(yè)治理市場相對成熟之外，全國大部份地區(qū)物業(yè)治理處于起步時期，市場化程度偏低。從物業(yè)治理行業(yè)進展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題：第一，以數(shù)量型為行業(yè)進展的要緊特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、進展后勁不足等問題，以2000年末深圳市的統(tǒng)計資料為例，全市擁有1100家大小規(guī)模不一的物業(yè)治理企業(yè)，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業(yè)開發(fā)量約800萬平方米計算，1100家物業(yè)治理企業(yè)平均分配不足1萬平方米；第二，企業(yè)進展趨同化、企業(yè)運作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊伍大量涌現(xiàn)，從而形成治理手段落后，治理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運營成本居高不下，市場競爭力差的局面；第三，由于物業(yè)治理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)治理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源白費的嚴峻后果：一方面“五臟俱全”的機構(gòu)使人力、物力、財力白費極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類工程技術(shù)人職員作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問題仍需依靠專業(yè)公司；同時，庫存?zhèn)溆貌牧稀⒌秃奈锪嫌终加闷髽I(yè)大量流淌資金，造成流淌資金沉淀。此外，以開發(fā)商項目支持為優(yōu)勢，政府指導(dǎo)價為愛護傘，以純粹的物業(yè)治理作為主業(yè)，運用“五臟俱全”的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)職員的企業(yè)進展模式在一定程度上仍連續(xù)著打算經(jīng)濟體制下后勤治理方式，未從全然上改變打算經(jīng)濟體制給企業(yè)進展帶來的種種弊端，這種模式差不多明顯不能適應(yīng)成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的進展需求。從全國范圍的行業(yè)進展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴峻制約全行業(yè)整體規(guī)范進展的關(guān)鍵因素，而國有物業(yè)治理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問題則嚴峻阻礙了企業(yè)的市場化進展進程。三、經(jīng)濟危機下的經(jīng)營型物業(yè)治理模式1．物業(yè)治理模式應(yīng)向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變目前，中國大陸物業(yè)治理要緊存在三種治理模式：一是專業(yè)物業(yè)治理模，治理內(nèi)容為客戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓治理于服務(wù)中，經(jīng)費來源要緊是通過收取治理費和多種經(jīng)營來解決，為住戶提供有償服務(wù)，服務(wù)對象要緊是高檔物業(yè)，如寫字樓、不墅、賓館、公寓等；二是專業(yè)化與行政性相結(jié)合的治理模式，大多由房地產(chǎn)開發(fā)商自行組建，治理對象以住宅小區(qū)為主，由于福利性治理的阻礙，這類公司專門難實現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營其它產(chǎn)業(yè)，或者由進展商支持獲得平衡；治理目標是為居民提供一個安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持進展商的開發(fā)；三是傳統(tǒng)行政性福利治理模式，即由政府房地產(chǎn)局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式仍占要緊地位，第一種模式處于起步時期，但進展特不迅速。只是，這三種治理模式離物業(yè)規(guī)范化、市場化的治理要求相比還有專門大的距離。21世紀，是中國大陸物業(yè)治理行業(yè)進入進展、完善和成熟的重要時期，在那個時期將會出現(xiàn)一個競爭激烈、治理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)治理行業(yè)來講，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)治理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)進展的需要。今天，物業(yè)治理的職責(zé)已不僅僅是過去治理煤氣水電、打掃衛(wèi)生等內(nèi)容，而是要緊關(guān)心業(yè)主提升物業(yè)價值，并追求其中的附加價值。新時期的物業(yè)治理企業(yè)必須審時度勢，正確對待現(xiàn)時期行業(yè)進展面臨的問題，轉(zhuǎn)變、更新觀念，不斷超越自我，才能使企業(yè)邁入持續(xù)、健康的進展軌道。物業(yè)企業(yè)治理模式向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變確實是諸多變革之一，而經(jīng)濟危機，為這一變革提供了良好的契機。所謂經(jīng)營型物業(yè)治理模式確實是以市場變化、客戶需求為導(dǎo)向，運用科學(xué)的治理方式、市場化的經(jīng)營機制，創(chuàng)新的經(jīng)營理念，通過最優(yōu)化的資源組合，提高物業(yè)的增值潛力，發(fā)揮物業(yè)的整體增值效力，產(chǎn)生高品質(zhì)、高水準的產(chǎn)品——服務(wù)，從而實現(xiàn)物業(yè)治理企業(yè)的良性循環(huán)進展。在中國大陸物業(yè)治理行業(yè)的進展過程中，已迅速崛起了一批順應(yīng)市場變化、把握行業(yè)進展方向的知名品牌，這些企業(yè)在突出企業(yè)品牌形象、顯示競爭實力的同時，積存了豐富的實踐經(jīng)驗，為行業(yè)進展提供了大量操作性強的理論依據(jù)。經(jīng)營型物業(yè)治理運作模式正是這些優(yōu)秀企業(yè)通過長期探究、實踐的結(jié)果。從現(xiàn)時期中國大陸物業(yè)治理企業(yè)實施經(jīng)營型物業(yè)治理模式的內(nèi)容上看，經(jīng)營型物業(yè)治理模式的實現(xiàn)形式要緊體現(xiàn)在四個方面：（1）以技術(shù)優(yōu)勢向市場優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。依照企業(yè)自身優(yōu)勢，進展如清潔、綠化、消殺等基礎(chǔ)服務(wù)項目，高層樓宇電梯、機電設(shè)備、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)的檢修、維護、保養(yǎng)、設(shè)計、改造、施工，水處理系統(tǒng)、物業(yè)治理軟件系統(tǒng)的研制、開發(fā)等技術(shù)服務(wù)項目，使物業(yè)治理服務(wù)過程中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和要害環(huán)節(jié)由簡單維護型、勞動密集型向技術(shù)維護型、知識密集型轉(zhuǎn)變。（2）融物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)治理服務(wù)為一體，在做好物業(yè)治理服務(wù)工作的同時，不斷拓展新的經(jīng)營領(lǐng)域。通過為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營項目，規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，積極參與、經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計、銷售，投資業(yè)務(wù)的策劃；參與、經(jīng)營與物業(yè)治理緊密相關(guān)的行業(yè)，如物業(yè)租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與治理的合力運行，發(fā)揮物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，增強物業(yè)治理企業(yè)的進展后勁，擴大物業(yè)治理企業(yè)的贏利空間，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。（3）以資本運作為紐帶，有效利用品牌企業(yè)的品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，運用合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、兼并、重組、收購等方式，通過輸入治理模式、實施品牌運作，收購、兼并具備進展?jié)摿Φ哪繕似髽I(yè)，拓展企業(yè)生存空間，將資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化治理、規(guī)?；?jīng)營相集合，實現(xiàn)企業(yè)的資源共享和低成本的市場擴張。（4）將物業(yè)治理從一般維護、運行時期提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和治理層面，亦立即服務(wù)眼光由物業(yè)治理托付期內(nèi)那個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面的服務(wù)。其核心為，將營銷的概念深刻地溶合于管轄項目的物業(yè)治理工作之中，通過經(jīng)營與治理的合力運行，更好地體現(xiàn)物業(yè)治理使物業(yè)保值、增值的重要功能。（5）實施跨區(qū)域經(jīng)營，沿海向內(nèi)陸進展。從全國各地區(qū)的進展水平和知名物業(yè)治理品牌的現(xiàn)狀來看，物業(yè)治理的覆蓋面相對較小，進展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又講明物業(yè)治理市場潛力巨大。（6）將現(xiàn)有職能部門專業(yè)化、社會化，借助不斷細化的社會分工，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量，有效利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，成立專業(yè)化公司，并使其充分市場化，參與市場競爭，形成技術(shù)對外擴張的格局。經(jīng)營型物業(yè)治理模式和收益型物業(yè)治理有所不同，后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)治理，普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的治理中，而前者指對管轄的各類物業(yè)都溶入經(jīng)營的概念，通過對物業(yè)功能的開發(fā)，提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的組成內(nèi)容。經(jīng)營型物業(yè)治理模式的要緊內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域流通環(huán)節(jié)和治理環(huán)節(jié)各個方面，包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。2．經(jīng)營型物業(yè)治理模式的差不多特征經(jīng)營型物業(yè)治理模式的差不多特征是物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)治理服務(wù)、創(chuàng)新經(jīng)營、品牌進展、資本運作方面的高度結(jié)合，其核心是使物業(yè)治理企業(yè)充分市場化。經(jīng)營型物業(yè)治理模式不僅僅局限于物業(yè)治理企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項目的經(jīng)營治理，后者是以經(jīng)營性物業(yè)作為主體對象，而經(jīng)營型物業(yè)治理模式是以圍繞物業(yè)治理所涉及的整個領(lǐng)域為主體對象，它不局限于某一種固定形式，它是物業(yè)治理企業(yè)在吸引資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)方面實現(xiàn)的最優(yōu)化動態(tài)的組合。由于經(jīng)營型物業(yè)治理模式是物業(yè)治理企業(yè)在吸引資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)方面實現(xiàn)最優(yōu)化的動態(tài)組合，因此，它有效突破了物業(yè)治理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)這一從屬性定位，是對現(xiàn)有物業(yè)治理行業(yè)的“保本微利行業(yè)”這一傳統(tǒng)講法的挑戰(zhàn)，改變了物業(yè)治理企業(yè)的存續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度依靠的傳統(tǒng)格局，促進了物業(yè)治理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，加快了物業(yè)治理行業(yè)的市場化進程，使物業(yè)治理在社會經(jīng)濟進展中的重要作用日益加強，大大提高了物業(yè)治理企業(yè)的社會地位。目前物業(yè)治理進展到差不多成為都市治理的重要組成部份，隨著物業(yè)治理的市場化進程的加快，以及市場競爭的日益加劇，要使物業(yè)治理行業(yè)真正進入健康、持續(xù)的良性進展軌道，物業(yè)治理企業(yè)必須朝市場化、規(guī)范化、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團化的方向進展。經(jīng)營型物業(yè)治理模式能夠?qū)①Y本、技術(shù)、信息、人才迅速向優(yōu)勢企業(yè)集中，從而形成規(guī)?；?jīng)營水平高、專業(yè)化分工合理，并在市場中具有較強綜合競爭力的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的企業(yè)集團，增強企業(yè)在行業(yè)全面進展中的整體競爭力和抵御風(fēng)險的能力，縮短目前我國物業(yè)治理行業(yè)與國際相比在經(jīng)營規(guī)模、競爭能力、集約化水平、運行機制和整體效益方面的差距。四、經(jīng)濟危機下經(jīng)營型物業(yè)治理模式的進展策略在當前經(jīng)濟危機的情況下，物業(yè)治理企業(yè)在進展經(jīng)營型物業(yè)治理模式的過程中，應(yīng)該從自身動身采取措施、積極應(yīng)對，才能走持續(xù)、健康的進展之路。通過事實兼并重組，加強成本治理、人力資源等方面的治理，逐步脫離物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)的這一從屬定位，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。1．完善物業(yè)法規(guī)，提倡治理創(chuàng)新現(xiàn)行的物業(yè)治理法規(guī)制度，目前存在著不全面、不嚴密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，各地物業(yè)治理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，各施各法，上下無法統(tǒng)一形成完整的體系，這些法規(guī)性的文件之間存在著不協(xié)調(diào)的問題，甚至相互矛盾，物業(yè)治理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)治理的實踐，治理難度較大。因此，物業(yè)治理法律法規(guī)，是規(guī)范物業(yè)治理，推動物業(yè)治理健康進展的必要保證。治理作為整合資源的一門學(xué)科和一門藝術(shù)，創(chuàng)新是企業(yè)成功的全然，企業(yè)之間的競爭實際上是創(chuàng)新能力和創(chuàng)新規(guī)模的競爭。在經(jīng)營型物業(yè)治理企業(yè)中，需要刻不容緩地應(yīng)用西方全新的治理創(chuàng)新經(jīng)驗，為企業(yè)進展注入活力。通過創(chuàng)新，讓自己的企業(yè)與其它企業(yè)存在差異，能夠保證自己的企業(yè)比其它企業(yè)更具有領(lǐng)先優(yōu)勢，更易勝入一籌。經(jīng)營型物業(yè)治理模式強調(diào)企業(yè)追求的目標不僅僅只是利潤的最大化，而是企業(yè)是否具備生存的源動力和永續(xù)“增長動力”——創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，是否能夠激發(fā)每位職員的內(nèi)在潛力，使其轉(zhuǎn)化為企業(yè)的創(chuàng)新能力，從而建立新的事物（新的產(chǎn)品、生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)方式，新的市場、來源、領(lǐng)域，新的企業(yè)組織形式、治理方式），形成實力雄厚、優(yōu)勢明顯的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，并將創(chuàng)新成果有效運用到企業(yè)進展之中。2．樹立品牌意識隨著經(jīng)濟能力的不斷增強，生活品味的不斷提高，客戶更注重生活享受品質(zhì)，其物業(yè)治理消費意識較高，更重視物業(yè)治理服務(wù)的品牌及包裝等心理需求。經(jīng)營型物業(yè)治理企業(yè)的產(chǎn)品是為客戶提供一種綜合性的服務(wù)，其品質(zhì)好壞專門難找到客觀的衡量標準，因而企業(yè)形象的塑造顯得特不重要。品牌形象確實是市場顧客對該企業(yè)的感受，因此經(jīng)營型物業(yè)治理模式強調(diào)企業(yè)必須以物業(yè)治理的服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)品牌進展和持續(xù)經(jīng)營的保障，通過品牌建設(shè)，提供高品質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品，建立穩(wěn)定的客戶群。在品牌建設(shè)方面，市場競爭的加劇，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩極分化的出現(xiàn)。在多年的行業(yè)進展中，大中都市的業(yè)主對一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較認可，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌效應(yīng)日益顯現(xiàn)；由于目前實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)治理，二、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)受接盤面積限制，生存壓力日趨嚴峻。經(jīng)營型物業(yè)治理企業(yè)的品牌是企業(yè)經(jīng)濟實力、科技水平、服務(wù)水平、治理理念等方面的綜合反映。諸多物業(yè)項目被品牌企業(yè)占據(jù)，能夠講明品牌對企業(yè)參與市場競爭，并在激烈的競爭中立于不敗特不重要。因此，要使物業(yè)治理企業(yè)在經(jīng)濟衰退面前不被淘汰，并在以后的經(jīng)營中做大、做強、做優(yōu)，必須樹立品牌服務(wù)意識，加強品牌戰(zhàn)略，千方百計打造品牌、進展品牌，制定相應(yīng)的品牌進展策略，揚長避短，在完善企業(yè)制度上、在人才培養(yǎng)上、在服務(wù)方式上、在服務(wù)質(zhì)量上、在企業(yè)文化建設(shè)上、在治理信息化建設(shè)上下工夫，走品牌化、專業(yè)化、規(guī)模化之路，把實施品牌戰(zhàn)略作為企業(yè)進展的重頭戲，如此企業(yè)才能幸免在市場競爭中被淘汰，才能做強做優(yōu)，促使行業(yè)更加健康、有序、繁榮的進展，保持在日后的競爭中處于有利的地位。3．重視成本效益，以良好的經(jīng)營效益為企業(yè)持續(xù)進展的支撐物業(yè)治理企業(yè)作為一種資源轉(zhuǎn)化體，將資金、勞動力、原材料、技術(shù)、知識等資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品——綜合性服務(wù)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品供應(yīng)給市場，并提供就業(yè)、稅收給社會和國家。盡管這種資源轉(zhuǎn)化過程本身不是簡單的為了謀求利潤，然而物業(yè)治理企業(yè)的進展必須通過制造利潤來增加積存和吸引更多的進展資金。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下操縱成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)治理企業(yè)的當務(wù)之急。操縱成本意味著要精簡運作架構(gòu)；意味著要為職員提供足夠的訓(xùn)練，使他們成為通才；意味著要電腦化運作；意味著要引進工作流程改組以除去沒有增值的工作步驟。惟有注重成本效益的物業(yè)治理企業(yè)，才能有更強的市場競爭優(yōu)勢，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著依照企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢，以市場變化、客戶需求為導(dǎo)向拓展新領(lǐng)域、新項目，并對新領(lǐng)域或新經(jīng)營項目進行充分的可行性調(diào)查、分析、研究、評估，建立完善的風(fēng)險操縱機制，降低、規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，敢于放棄不贏利的項目和不利于企業(yè)持續(xù)進展的領(lǐng)域，保存企業(yè)經(jīng)濟實力進行有效投入。在進一步參與市場競爭的過程中，充分把握社會進展、科技進步所帶來的變革，運用資本運作實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化、集約化的進展，建立需求社會化、服務(wù)專業(yè)化、信息集約化的物業(yè)進展新路，從而達到企業(yè)經(jīng)濟效益與社會經(jīng)濟效益的雙贏目標。4．承擔(dān)社會責(zé)任隨著經(jīng)濟和社會的不斷進展，中國大陸物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶對產(chǎn)品國際化、人性化的要求不斷增強，這些要求提高了對物業(yè)治理服務(wù)的要求，而隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的進展，客戶對物業(yè)治理技術(shù)能力的需求也不斷提高。國家的“十一五規(guī)劃明確建議要“加強和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”。物業(yè)治理企業(yè)促進環(huán)境愛護建設(shè)、開展社會公益事務(wù)、建設(shè)社區(qū)文化生活、樹立良好的社會風(fēng)氣以及社會化共道德教育等方面承擔(dān)更多的社會責(zé)任。物業(yè)治理企業(yè)在追求自身利益的同時，必須更重視社會利益，為社會負責(zé)，承擔(dān)更多的社會責(zé)任。特不是中國特色的物業(yè)治理，一直以實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的同步增長為行業(yè)進展目標，發(fā)揮著促進都市治理、促進社會穩(wěn)定、促進精神文明建設(shè)和提高人民生活素養(yǎng)的作用。只有那些充分、全面履行了自已社會責(zé)任的企業(yè)，才會最終得到社會的高度認可和評價，使企業(yè)具有良好的社會聲譽，使企業(yè)得以興盛發(fā)達。關(guān)于經(jīng)濟危機下的物業(yè)治理企業(yè)而言，經(jīng)濟危機在席卷整個社會的政治、經(jīng)濟、文化的同時，也在席卷業(yè)主的人心，人人自危的蝴蝶效應(yīng)同樣會對眾多業(yè)戶的心理、情緒產(chǎn)生重大的阻礙，這時物業(yè)治理企業(yè)就要從社會責(zé)任動身，緊密關(guān)注業(yè)戶在經(jīng)濟動蕩狀態(tài)下的心態(tài)和行為，及時作出調(diào)整自己的治理和服務(wù)方式，給業(yè)戶以最及時周到的人文關(guān)懷，使他們緩解焦慮、提振信心。工業(yè)區(qū)、科技園、商業(yè)寫字樓的物業(yè)治理，則要緊密留意企業(yè)、商戶的經(jīng)營狀況，對那些可能倒閉、停歇業(yè)的企業(yè)進行重點監(jiān)控，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，盡量減少物業(yè)治理費的流失。5．注重企業(yè)的資本運作，充分利用小企業(yè)資源以資產(chǎn)重組的方式，將品牌運作經(jīng)營與企業(yè)資本運作、市場拓展、規(guī)模化進展緊密聯(lián)系，通過混合兼并、強強聯(lián)合等形式，充分利用資本市場，實現(xiàn)資本擴張。在實施資本運作的過程中要幸免“大雜燴”，注重選擇與本企業(yè)優(yōu)勢互助、相互促進或重組后易于整合進展的優(yōu)勢企業(yè)或目標公司，同時必須對目標公司的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、財務(wù)狀況和經(jīng)營能力等方面進行全面的審查和評估。目前，中國大陸無資質(zhì)等級、小而全的物業(yè)治理企業(yè)較多,許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田,自已成立物業(yè)治理公司治理共開發(fā)的樓盤,但由于面積較小,造成大量重復(fù)投資及資源白費。顯然,這種狀況對物業(yè)治理行業(yè)整體進步不利,由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范,也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主的利益受到損害,使業(yè)主投訴增多,這極大地損害了行業(yè)的整體形象。更重要的是，在經(jīng)濟衰退面前，這些無資質(zhì)等級、小而全的物業(yè)治理舉步維艱，為兼并重組制造了條件。從長遠來看，為促進行業(yè)健康進展，這些小物業(yè)治理企業(yè)宜通過兼并重組,實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合,共享企業(yè)資源如資金、技術(shù)、材料、勞動力等。通過企業(yè)整合,建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進行業(yè)健康進展。規(guī)模化經(jīng)營也可推動這些要素的流淌和優(yōu)化組合,促進行業(yè)的共同進展。6．加強加強物業(yè)治理人才培養(yǎng)，提高人力資源決策能力堅持人才是企業(yè)進展的全然動力，實施精英人才戰(zhàn)略，吸引、培養(yǎng)大批高素養(yǎng)、高品質(zhì)的物業(yè)治理人才、經(jīng)營治理人才、技術(shù)人才，建立人才培養(yǎng)機制，為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性進展和市場變化的需要制造持續(xù)的動力。人才是作為一個組織存在的必要條件，盡管我們從互聯(lián)網(wǎng)、電視、報紙媒體上都經(jīng)常能夠看到裁員的報道，但關(guān)于那些重要崗位和能在這次危機中發(fā)揮作用的人是永久可不能被裁掉的。在經(jīng)濟危機時期，人力資源的價值尤其重要，只憑借往常的方法和經(jīng)驗專門難度過人力資源治理這道坎，只有借助現(xiàn)代治理工具，利用信息化手段才能發(fā)揮更好的效率。物業(yè)治理在中國大陸的進展只有二十幾年，從業(yè)人員多是半路出家，受過物業(yè)治理專業(yè)培訓(xùn)或教育的人只占少數(shù)。社會上在物業(yè)治理的認識方面還存在幾點偏見和誤區(qū)：一是認為物業(yè)治理行業(yè)是一種低技術(shù)、勞動密集型行業(yè)，其工作確實是簡單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等；二是在人才培養(yǎng)上認為物業(yè)治理不需要高素養(yǎng)的人才。然而隨著建筑物科技含量和顧客要求的日益提高，物業(yè)治理行業(yè)對從業(yè)人員的要求也越來越高，有實際工作經(jīng)驗、能獨立主持物業(yè)全面治理的中高級人才特不缺乏。在經(jīng)濟衰退時期,一方面，物業(yè)治理能夠從眾多的求職者中選擇高素養(yǎng)的物業(yè)治理從業(yè)人員，另一方面，也正好借這一機會加強物業(yè)治理人才培養(yǎng)，使企業(yè)在人才儲備方面練內(nèi)功，擁有一批具有良好能力的物業(yè)治理人才，借助這些高素養(yǎng)的人力資源，關(guān)心企業(yè)走出經(jīng)濟衰退帶來的困境，并使企業(yè)在以后的競爭中取勝。7．實施物業(yè)的專業(yè)化治理隨著大陸社會的不斷進步，都市進展水平越來越高，都市功能劃分將越來越細。關(guān)于物業(yè)的日常治理維護保養(yǎng)的要求越來越高,物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。假如物業(yè)公司追求小而全,添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員,必將大大增加治理成本和自身負擔(dān),且這些專業(yè)設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價值,造成大量的資源白費,這不符合資源共享、集約經(jīng)營的原則。相反,假如組織專業(yè)公司為業(yè)主服務(wù),則可大大幸免這些矛盾,如房屋維護與保養(yǎng)請專業(yè)公司,他們能夠科學(xué)規(guī)范地制訂詳細的維護保養(yǎng)打算,達到預(yù)想的維護保養(yǎng)效果,大大減少物業(yè)公司的工作量；衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負責(zé)；綠化由專業(yè)綠化公司承擔(dān),綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等。現(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負責(zé)小區(qū)安全的職責(zé),沒有負責(zé)周邊地區(qū)治安的職責(zé)。假如由專業(yè)公司負責(zé)治安,這些公司必定會在技防、人防方面下功夫,按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化治理方式運作,這必將大大加強小區(qū)(大廈)的治安防患能力,提高寬敞業(yè)主的安全感和舒適感。專業(yè)化治理必定導(dǎo)致物業(yè)治理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)治理人才培訓(xùn)而言,不是以職業(yè)化為目的,持證上崗只是物業(yè)治理的普及教育,而不是職業(yè)化隊伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)治理專業(yè)化時代的到來,物業(yè)治理從業(yè)人員必須通過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些通過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)治理崗位,才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作,并最終使物業(yè)治理真正成為業(yè)主信任、依靠的具有一定社會地位和社會責(zé)任感的整體行業(yè)。8．大力進展社區(qū)電子商務(wù)物業(yè)行業(yè)屬于微利行業(yè)，但事實上物業(yè)治理企業(yè)卻是唯一擁有一座座“社區(qū)金礦”的企業(yè)。業(yè)內(nèi)有句明言，講物業(yè)治理企業(yè)是“坐著金山討飯吃”。什么緣故？因為社區(qū)資源核心是人的資源，每一個社區(qū)確實是一座豐富的金礦，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了商機和財寶，大社區(qū)有大商機，小社區(qū)有小財寶。再者，都市的基礎(chǔ)單元是以社區(qū)劃分的，而社區(qū)又是構(gòu)成社會的基礎(chǔ)細胞。有人就有活動，有人流就有物流，有物流就有商業(yè)流和信息流。一來二往，便流出了商機，流出了財寶。因此，社區(qū)商機與社區(qū)財寶并不是自發(fā)產(chǎn)生的，需要有一個平臺去制造、去激發(fā)，去引導(dǎo)。而那個平臺，確實是正預(yù)備迎來新一輪進展機遇的社區(qū)電子商務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)該充分把握此次過冬機會，正視并把握社區(qū)電子商務(wù)進展契機，充分利用先進的IT技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將進展社區(qū)電子商務(wù)看成創(chuàng)新企業(yè)贏利模式、推動企業(yè)進步及營銷推廣的絕好機會，積極進入。所謂電子商務(wù)（ElectronicCommerce），最淺顯的理解確實是“電子化的商業(yè)服務(wù)”，即利用互聯(lián)網(wǎng)開展各種商貿(mào)活動，實現(xiàn)消費者的網(wǎng)上購物、商戶之間的網(wǎng)上交易和在線電子支付以及各種商務(wù)活動、交易活動、金融活動和相關(guān)的綜合服務(wù)活動的一種新型的商業(yè)運營模式。社區(qū)電子商務(wù)（ESN），又稱電子化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，即基于社區(qū)的電子商務(wù)與社區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)，其典型的表現(xiàn)形式為通過數(shù)字化社區(qū)門戶，將小區(qū)、物業(yè)治理機構(gòu)、小區(qū)居民、小區(qū)商家等各類資源整合起來，并利用數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站開展各類溝通、交流、消費、交易等生活與商務(wù)活動，從而打造以小區(qū)為原點的一定范圍內(nèi)的經(jīng)濟生活圈。通過社區(qū)電子商務(wù)模式，能夠關(guān)心物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新贏利模式、提升企業(yè)品牌知名度、制造數(shù)字社區(qū)新形象，同時，助力寬敞物業(yè)治理企業(yè)降低成本壓力，提高工作效率與客戶中意度，共度嚴冬。社區(qū)電子商務(wù)一般分為5個子系統(tǒng)，即：網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)子系統(tǒng)、客戶關(guān)懷子系統(tǒng)、門戶網(wǎng)站子系統(tǒng)、社區(qū)交流子系統(tǒng)和電子商務(wù)子系統(tǒng)。面臨全球的經(jīng)濟不景氣，充分發(fā)揮電子商務(wù)以降低企業(yè)運營成