房地產(chǎn)可行性研究報告模板

花果園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告?目錄第1章 總論 2一、項(xiàng)目背景及概況 22、項(xiàng)目名稱 23、承辦單位概況 24、可行性研究報告編制的依據(jù) 35、編制范圍 36、項(xiàng)目提出的理由 37、擬建地點(diǎn) 48、預(yù)期目標(biāo) 5（二）寫字樓（總計77-86萬㎡） 5（三）公寓（總計11萬㎡） 6二、問題與建議 7第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場報告 7一、投資環(huán)境分析 7二、近幾年貴陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 81、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 82、新建商品房預(yù)（銷）售情況 83、二手房成交情況 94、外來購房情況 95、房地產(chǎn)發(fā)展前景 96、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 107、營銷策略 10第3章 建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)條件 12一、建設(shè)規(guī)模 12二、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 121.地點(diǎn)與地理位置 122.土地權(quán)屬類別和土地狀況 12三、項(xiàng)目建設(shè)條件 121、地形、地貌、地震情況 122、氣候條件 133、水文地質(zhì) 134、交通運(yùn)輸條件 135、生態(tài)環(huán)境條件 146、施工條件 147、政策環(huán)境 14第4章 建設(shè)方案 16一、設(shè)計依據(jù) 16二、項(xiàng)目設(shè)計主題和開發(fā)理念 16三、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 161、規(guī)劃設(shè)計原則 162、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 173、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 17四、建筑設(shè)計 171、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 182、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 18五、結(jié)構(gòu)設(shè)計 191、指導(dǎo)思路 192、結(jié)構(gòu)設(shè)計 193、結(jié)構(gòu)選型： 194、地下室設(shè)計 195、使用工具及軟件 19六、給排水設(shè)計 191、給排水 19第5章 節(jié)能節(jié)水措施 20一、設(shè)計依據(jù) 20（1）建筑部分節(jié)能設(shè)計 20第6章 環(huán)境影響評價 21一、編制依據(jù) 21二、環(huán)境現(xiàn)狀 211、氣象 212、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀 22三、項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 22四、環(huán)境保護(hù)措施 221、設(shè)計依據(jù) 222、設(shè)計原則 223、治理措施 22第7章 勞動衛(wèi)生與消防 24一、指導(dǎo)思想 24二、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 241、安全施工保障措施 242、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施 24三、消防設(shè)計 251、設(shè)計依據(jù)與原則 252、總體消防設(shè)計 253、室內(nèi)裝修防火 254、消防道路設(shè)計 255、水量 256、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 258、自動噴水系統(tǒng) 26第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 26一組織機(jī)構(gòu) 26二、人力資源配置 26第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 27一、項(xiàng)目開發(fā)期 27二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 27三、項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 271、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施 272、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施 273、項(xiàng)目資金控制措施 27第10章 項(xiàng)目招投標(biāo) 29一、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 291、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。 292、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。 293、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價格。 294、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費(fèi)用和勞動力。 295、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化 30二、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 301、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。 302、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 303、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。 314、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。 315、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。 316、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個重要條件。 32三、招標(biāo)依據(jù) 32四、招標(biāo)范圍 32五、招標(biāo)方式 33第11章 投資估算與資金籌措 34一、投資估算 341、法律依據(jù) 342、投資估算結(jié)果 34二、資金籌措 341、資本金籌措 342、債務(wù)資本籌措 343、資金來源落實(shí)情況 34第12章 財務(wù)評價 35一、項(xiàng)目評估依據(jù) 36二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 36三、財務(wù)評價 361、基本報表 362、盈利能力分析 36四、不確定性分析 361、敏感性分析 362、盈虧平衡分析 37第13章 社會評價 38一、項(xiàng)目對社會的影響分析 381、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 382、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 383、發(fā)展貴陽市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價值 38二、風(fēng)險分析 391、政策風(fēng)險及防范 392、銷售風(fēng)險及防范 393、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范 39三、社會評價結(jié)論 40第14章 研究結(jié)論與建議 41一、可行性研究結(jié)論 411、市場分析結(jié)論 412、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 41二、建議 41總論一、項(xiàng)目背景及概況2、項(xiàng)目名稱花果園房地產(chǎn)項(xiàng)目３、承辦單位概況單位名稱:宏立城集團(tuán)單位性質(zhì):民營企業(yè)注冊資金：１億元經(jīng)營范圍:城市市政設(shè)施，酒店投資及管理，物業(yè)管理，園林綠化。董事長:肖春紅企業(yè)負(fù)責(zé)人：肖春紅,男,196８年出生，祖籍湖南,研究生學(xué)歷。貴州宏立城集團(tuán)董事長,貴陽市人大代表、貴州省工商聯(lián)副主席。兼任“和諧貴陽促進(jìn)會”名譽(yù)會長。建設(shè)單位簡介：貴州宏立城集團(tuán)秉承“追求完美,服務(wù)社會”的企業(yè)理念，堅(jiān)守價值標(biāo)準(zhǔn)，以專業(yè)能力從市場獲取公平回報。致力于通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理，公開、透明的企業(yè)文化及穩(wěn)健快速的發(fā)展模式，發(fā)展成為深受客戶、員工、合作伙伴歡迎和社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn),宏立城集團(tuán)榮獲“中國誠信名牌企業(yè)”和“貴州省最佳雇主”稱號。自成立以來，貴州宏立城集團(tuán)以開闊的心胸、全球化的視野不斷開拓，業(yè)務(wù)涉及城市市政設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)服務(wù)；非金融性項(xiàng)目投資、顧問、咨詢;酒店投資及管理；物業(yè)管理;房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、房地產(chǎn)銷售代理；文化傳媒;室內(nèi)裝飾裝潢;園林綠化;建材,裝飾材料銷售等多個領(lǐng)域。集團(tuán)通過不斷積累、形成獨(dú)特的管理思想與專業(yè)化、品牌化的發(fā)展路線,闖出了一條高起點(diǎn)打造自主品牌的新路，先后榮獲“中國房地產(chǎn)最具影響力開發(fā)實(shí)力企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)最具影響力價值品牌企業(yè)”、“200８年中國房地產(chǎn)中西部品牌ＴＯP１0”等榮譽(yù)。在２0１2年全國工商聯(lián)發(fā)布的“2０12中國民營企業(yè)5００強(qiáng)”名單中,貴州宏立城集團(tuán)以８1．4億元的營業(yè)收入總額名列381位，成為貴州省首家躋身全國民營企業(yè)500強(qiáng)的企業(yè)。貴州宏立城集團(tuán)致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，堅(jiān)持“世界的眼光”打造高品質(zhì)產(chǎn)品為理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高效能管理,努力向國際品質(zhì)看齊。集團(tuán)旗下超百萬平米高品質(zhì)社區(qū)“山水黔城”已成為著名品牌，是聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署認(rèn)可的“國際花園小區(qū)”，榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“阿波羅城市建設(shè)桂冠”等榮譽(yù)。集團(tuán)創(chuàng)立的“黔城會”目前已成為貴州省最大的時尚消費(fèi)生活服務(wù)資源平臺。4、可行性研究報告編制的依據(jù)（１)

與委托方簽訂的咨詢協(xié)議;

(2)

國家計委計辦投資［2００2]１５號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》;

(3)

國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》；

（４)

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；

(５)

《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。

5、編制范圍

依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對花果園房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。6、項(xiàng)目提出的理由花果園項(xiàng)目地處二環(huán)四路城市帶中的貴黃路現(xiàn)代商貿(mào)商務(wù)功能板塊,系二環(huán)四路城市帶建設(shè)龍頭項(xiàng)目，是貴陽主城區(qū)聯(lián)系貴安新區(qū)的橋頭堡。花果園項(xiàng)目以建設(shè)貴陽都會新中心為己任,建設(shè)有以貴州地標(biāo)級４06米雙子塔、300米雙子塔領(lǐng)銜的200萬㎡“大貴陽”戰(zhàn)略下的核心ＣBD;有以3０萬㎡環(huán)球商業(yè)廣場、12萬㎡花果園購物中心等十大購物中心形成的貴陽第一商圈；有涵蓋七星級酒店、六星級酒店、五星級酒店等全鏈條高品質(zhì)星級酒店集群;有以１6萬㎡花果園濕地公園等六大主題公園構(gòu)成的貴陽中央生活圈;有八所學(xué)校構(gòu)筑的貴陽中央國際學(xué)區(qū)，地標(biāo)建筑、商務(wù)集群、商業(yè)集群、星級酒店集群、城市公園集群、中央學(xué)區(qū)、三甲綜合醫(yī)院……花果園項(xiàng)目集合城市優(yōu)質(zhì)資源，助力多彩貴州跨越發(fā)展?；ü麍@項(xiàng)目打造200萬㎡商業(yè)體系，以十大購物中心建設(shè)貴陽第一商圈。其中3０萬㎡的環(huán)球商業(yè)廣場，將匯集大批國際知名品牌，無疑會成為帶動貴陽、周邊州市甚至西南商業(yè)發(fā)展的新引擎;花果園2０萬㎡、700米長的貴陽街，以獨(dú)特的國際風(fēng)情水街商業(yè)模式,匯集頂尖休閑娛樂品牌；２0萬㎡、200０米長的洋人街,極具異域風(fēng)情,世界各地的特色經(jīng)營更能體現(xiàn)貴陽的國際化進(jìn)程;12萬㎡的花果園購物中心預(yù)計在今年十月份開業(yè),是前所未有的低密度開放式商業(yè)街區(qū),業(yè)態(tài)主題為娛樂生活、休閑生活、健康生活。零售業(yè)態(tài)包括國際品牌服飾、IMAX巨幕影院、餐飲娛樂設(shè)施等,吃、喝、玩、樂、購一應(yīng)俱全。花果園項(xiàng)目還建設(shè)同心光彩大廈、貴陽國際中心、國際金融街等200萬㎡大商務(wù)體系,構(gòu)成“大貴陽”戰(zhàn)略下的核心CBD，形成貴陽全新的“中央活力區(qū)”。奮進(jìn)中的貴州需要一個地標(biāo)來銘記著她發(fā)展的輝煌及其在世界眼中的高度，花果園項(xiàng)目406米地標(biāo)級雙子塔國際甲級寫字樓,輔以3０0米雙子塔,是一個恰當(dāng)?shù)某鞘械乩砦恢?、有象征意義和美學(xué)意義的建筑，她有理由成就貴州的全新高度。高星級酒店是城市綜合實(shí)力的象征，花果園項(xiàng)目在四座雙子塔里重點(diǎn)引進(jìn)七星級酒店、六星級酒店、五星級酒店等星級酒店，打造優(yōu)質(zhì)的星級酒店集群,以吸引更多國內(nèi)外高端游客前來旅游、洽談商務(wù),助力多彩貴州跨越發(fā)展?；ü麍@項(xiàng)目作為二環(huán)四路城市帶開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，順勢啟動了“六橫六縱”１2條市政路網(wǎng)建設(shè),這個系統(tǒng)包括4條40米寬雙向8車道、8條30米寬雙向6車道的市政主干道,通過這些高規(guī)格、全方位的市政道路,將南明區(qū)、云巖區(qū)、金陽新區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)與花果園項(xiàng)目暢通的聯(lián)系在一起。7、擬建地點(diǎn)花果園項(xiàng)目位于貴陽市主城區(qū)中心位置，總占地面積６0０0余畝，總投資90０億元，總建筑面積18３0萬㎡,包括1２３0萬㎡住宅、２00萬㎡辦公、200萬㎡商業(yè)、150萬㎡公寓、50萬㎡公建。８、預(yù)期目標(biāo)（一)零售商業(yè)（總計１24.9萬㎡)

1、購物中心（36.4萬㎡)

①鄰里中心(租賃）:４萬㎡

②家庭型購物中心（租賃）:8.4萬㎡

③大型購物中心（租賃)：2４萬㎡

２、:2萬㎡

3、步行街(部分持有）:２１.5萬㎡

4、G區(qū)低密度商業(yè)群落（部分持有)：5萬㎡

５、C區(qū)裙樓商業(yè)(出售)：1８萬㎡

６、配套商業(yè)(出售）:42萬㎡(二)寫字樓(總計７７-8６萬㎡）1、甲級寫字樓（62-7０萬㎡）①地標(biāo)性寫字樓(部分持有):單棟體量340000，規(guī)建1棟，總計34萬㎡②大型總部寫字樓(出售）：單棟體量30000-40０00,規(guī)建4-５棟,總計1２-１５萬㎡。③中型總部寫字樓（出售):單棟體量1０00０-３０000,規(guī)建８-12棟，總計12-1５萬㎡。④小型總部寫字樓(出售）:單棟體量３0000-4０000,規(guī)建1－2棟,總計4-6萬㎡。2、乙級寫字樓(出售）：單棟150００-３0000㎡,規(guī)建8-10棟,總計１5-16萬㎡。（三)公寓(總計11萬㎡)1、酒店式公寓(出售）:單棟1５０0０㎡，規(guī)建４-６棟，總計8萬㎡。2、高端酒店式公寓(出售)：單棟3００00，規(guī)建1棟,總計３萬㎡。（四）酒店（總計５．9萬㎡）1、高端酒店(租賃):2.6萬㎡2、中高端酒店(租賃）:3.3萬㎡二、問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及貴陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算,在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具備良好的可行性。貴陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏;在建設(shè)過程中,需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場報告一、投資環(huán)境分析20０7年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值24６,６１9億元，比上年增長１１.4％。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值2８，910億元,增長３.７％；第二產(chǎn)業(yè)增加值12１,38１億元,增長１３．４％;第三產(chǎn)業(yè)增加值9６，32８億元，增長11．4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為１１．7％,與上年持平;第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為3９.1%，下降０．3個百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元,比上年增長2４．8%。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長31.1％;第二產(chǎn)業(yè)投資51，020億元，增長29.0％;第三產(chǎn)業(yè)投資64,９２8億元,增長23.2％。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,2８０億元，比上年增長30.２%,其中商品住宅投資18，0１０億元，增長3２．1％。商品房竣工面積5８,2３６萬平方米,增長４.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23．2%,其中商品住宅69，1０4萬平方米，增長２4.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將200８年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日,央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn);同年11月CPI同比上漲6.9％；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；１2月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房,繼２0０4年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈,房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。二、近幾年貴陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況１、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2、新建商品房預(yù)（銷）售情況3、二手房成交情況４、外來購房情況5、房地產(chǎn)發(fā)展前景1、優(yōu)越的氣候及自然環(huán)境氣溫適宜、森林覆蓋率高。“爽爽貴陽”、“避暑之都”品牌提升。2、城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展戰(zhàn)略城市化率目標(biāo),20２0年達(dá)到８0%，市域常住人口50０萬，其中城鎮(zhèn)人口4０0萬2０２0年全市生產(chǎn)總值突破300０元,人均８5０0元3、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的空間發(fā)展策略4、高鐵、快鐵、輕軌建設(shè)６、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1、各區(qū)域發(fā)展逐步走向均衡2、競爭格局多元化３、高科技、新材料普遍應(yīng)用4、旅游休閑房地產(chǎn)前景看好7、營銷策略本項(xiàng)目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項(xiàng)目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道①報紙廣告包括貴陽日報、貴陽晚報,屬于典型的政府報,報紙不宜投入過多，開盤和推新品前１－２周進(jìn)行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器,衡陽地方小,人口集中,單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動活動一:“花果園濕地公園風(fēng)光帶竣工典禮”、“花果園開盤慶典”。活動二:“廣州炒房團(tuán)貴陽購房動”。2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠,增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量,擴(kuò)大蓄客量,為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月,公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在衡陽的知名度,加以促進(jìn)銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放,加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。影視廣告:開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。貴陽報紙:開盤前一月投放3-4次,以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā):每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。短信推廣:一般一個月派發(fā)4-6次,開盤前每周發(fā)送２-3次。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。

建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)條件一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積40０2000.00㎡，總建筑面積為１8３０0000.00㎡,建設(shè)總?cè)莘e率是6.４0，建設(shè)密度是７6.8％，綠地率是５8%。擁有1６萬㎡花果園濕地公園、50萬㎡生態(tài)山體公園、１６萬㎡城市中心廣場、２00萬㎡商業(yè)、２00萬㎡寫字樓、1５0㎡方公寓、1230萬㎡住宅。項(xiàng)目規(guī)劃三層立體交通，12條市政主干道,４條40米寬雙向８車道，８條３0條寬雙向6車道，成就一個復(fù)合功能的城市片區(qū)。二、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1.地點(diǎn)與地理位置花果園坐落貴陽主城區(qū)，東面與浣紗路相連,南面接藝校立交橋,西靠五里沖,背面為智慧龍城住宅區(qū)。距離貴陽市中心(大十字)僅1．５公里,被云貴山環(huán)抱,周邊山體植被茂密，有良好的生態(tài)人居環(huán)境。項(xiàng)目東面主要出口接花果園立交橋，南面主要出口接藝校立交橋,均系貴陽重要的交通樞紐。自然環(huán)境優(yōu)越,交通十分便利,是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2.土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于貴陽市南明區(qū)彭家灣,面積為809183m2。經(jīng)貴陽市人民政府國用(ｘｘ）第ｘx號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)住宅-寫字樓-商業(yè)用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃,已經(jīng)貴陽市規(guī)劃局審議通過。三、項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況貴陽市位于貴州省中部偏北,東經(jīng)10６′２7"″~10７′０３"″,北緯26′11＂″~26′55"″之間，地處云貴高原的東斜坡上，屬全國東部向西部高原過渡地帶。地形、地貌走勢大致呈東西向延展,地勢起伏較大，南北高,中部低。奇特的喀斯特地貌大量分布，既有高原山地和丘陵,又有盆地和河谷、臺地,海拔最高為1762米,最低５06米，市區(qū)平均海拔1071米。東與龍里、甕安縣接壤，南靠惠水、長順縣，西接平壩、織金縣，北鄰黔西、金沙、遵義縣。2０0８年汶川地震發(fā)生以后，北京師范大學(xué)環(huán)境演變與自然災(zāi)害教育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室的科學(xué)家們，曾針對全國省會城市進(jìn)行地震危險度進(jìn)行排名。結(jié)果貴陽市以０.１3的風(fēng)險度,在30個省會城市中排名第1９名。這意味著發(fā)生地震的可能性很小。2、氣候條件貴陽屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，夏無酷暑,冬無嚴(yán)寒,陽光充足,雨水充沛。空氣不干燥，四季無風(fēng)沙，年平均氣溫在１5.3℃左右。其中,最熱的七月下旬，平均氣溫為24℃；最冷的一月上旬，平均氣溫是4.6℃。宜人的氣候?yàn)橘F陽博得了"上有天堂,下有蘇杭,氣候宜人數(shù)貴陽"之譽(yù)。貴陽市被稱為＂森林之城",貴陽市行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有林地面積275萬畝,森林覆蓋率為４１.12%。此外，市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠,寬１至7公里，長逾７0公里的環(huán)城林帶,為貴陽市提供了綠色生態(tài)屏障。目前,投資1.1億元人民幣,總長2２3公里,面積４３萬畝的新環(huán)城林帶正在建設(shè)中，,２010年前,人均環(huán)城林帶面積將達(dá)到２０７平方米。3、水文地質(zhì)貴陽市共有河流98條，河流水系屬于長江流域的烏江水系和珠江流域的紅水河水系。與紅水河水系相比較，烏江水系在貴陽市的流域面積最大。多年平均天然徑流深40０－７６０mｍ，徑流總量45.15億m3（含地下水轉(zhuǎn)換為地表水１3．6億m３）可利用水量為１5.2億m３。全市人均水資源量1287m3，可利用水量3．4億m3。4、交通運(yùn)輸條件航空1９97年5月28日，距貴陽市中心約１2公里、車程約2０分鐘的可接受波音７47,空客３30等同類及其以下機(jī)型的全重起降,具有先進(jìn)導(dǎo)航系統(tǒng)和設(shè)施的４E級現(xiàn)代化機(jī)場--貴陽龍洞堡國際機(jī)場投入空運(yùn)。目前直飛航線輻射全國50個大中城市及香港,澳門，新加坡，泰國曼谷等地。是西南地區(qū)一個重要的航空樞紐。鐵路貴陽是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂４條鐵路干線交匯于此,其中川黔、貴昆、湘黔３條鐵路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化。電氣化程度居中國之首。公路市域內(nèi)現(xiàn)已形成以兩條國道(上海到昆明321、廣州到成都2１0）線,六條高等級公路(貴陽－－黃果樹、貴陽--遵義、貴陽-－畢節(jié)、貴陽--新寨、貴陽-－玉屏、東北繞城環(huán)線）及五條省道(貴開、貴修、花磊、占織、久銅）為骨架的市域公路交通網(wǎng)絡(luò)。全年實(shí)現(xiàn)客運(yùn)量17799萬人次，貨物運(yùn)輸量4223萬噸。5、生態(tài)環(huán)境條件２0１3年,貴陽市森林覆蓋率達(dá)到4４.２%。建城區(qū)新增綠地面積103萬平方米,人均公共綠地面積達(dá)１1．２平方米,較上一年提高0.3５平方米。自然保護(hù)區(qū)花溪區(qū)青巖油杉自然保護(hù)區(qū)，面積37３3公頃。風(fēng)景名勝區(qū)貴陽市現(xiàn)有風(fēng)景名勝區(qū)9個,其中國家級１個，省級８個:紅楓湖風(fēng)景名勝區(qū)(國家級)、百花湖風(fēng)景名勝區(qū)（省級）、花溪風(fēng)景名勝區(qū)（省級）、開陽風(fēng)景名勝區(qū)(省級)、息烽風(fēng)景名勝區(qū)(省級)、修文陽明風(fēng)景名勝區(qū)（省級)、清鎮(zhèn)暗流風(fēng)景名勝區(qū)(省級)、香紙溝風(fēng)景名勝區(qū)(省級)、貴陽相思河風(fēng)景名勝區(qū)（省級）。森林公園貴陽市現(xiàn)有森林公園7個,其中國家級１個,省級5個,縣級1個：長坡嶺國家森林公園(國家級)、息烽溫泉森林公園(省級)、景陽森林公園（省級）、貴陽市鹿沖關(guān)森林公園(省級)、貴陽云關(guān)山森林公園（省級）、貴州烏當(dāng)盤龍山森林公園(省級)、開陽二重山森林公園（縣級)。濕地公園貴陽市現(xiàn)有花溪國家城市濕地公園和小車河城市濕地公園。由此可見,貴陽市絕對乃這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件花果園作為全省最大的危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，其施工難度顯而易見，但花果園擁有良好地理環(huán)境和交通便利，在宏立城集團(tuán)的開發(fā)下快速高效的完成對花果園的建設(shè)。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃,貫徹了貴陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。貴陽市南明區(qū)政府考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯,將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。建設(shè)方案一、設(shè)計依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-9３(2002年版）2、《民用建筑設(shè)計通則》GB5035２－２0053、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》ＧB５0０６７－975、《城市規(guī)劃編制辦法》6、《貴陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》７、貴陽市２011年城市總體規(guī)劃二、項(xiàng)目設(shè)計主題和開發(fā)理念花果園項(xiàng)目總投資３0０億元，總建筑面積560萬平米，5年內(nèi)建成集商業(yè)、商務(wù)、文化、休閑、旅游、居住為一體的繁華都市中心。項(xiàng)目邀請國際一流團(tuán)隊(duì)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、完備配套設(shè)施,成為貴陽市繁華、暢通、低碳生態(tài)、代表城市發(fā)展水平的中心區(qū)域。花果園項(xiàng)目設(shè)計多元化，建筑各具特色，形成了風(fēng)格多變,技術(shù)與藝術(shù)相互呼應(yīng),構(gòu)成了多樣的城市風(fēng)格。貴州宏立城集團(tuán)力求把花果園打造成高品質(zhì)、原生態(tài)、多元化的復(fù)合型養(yǎng)生人居社區(qū)的，憑借小車河優(yōu)越的生態(tài)景觀資源和氣候條件,通過生態(tài)環(huán)境、建筑科學(xué)、服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理的資源整合，致力于促進(jìn)業(yè)主和市民身心健康的改善。為了適應(yīng)購房者的這種消費(fèi)需求，花果園在規(guī)劃之初定位為城市養(yǎng)生地產(chǎn),并依托項(xiàng)目周邊的自然資源，規(guī)劃建設(shè)六大城市生態(tài)養(yǎng)生主題公園?？v觀花果園項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計，除了人居產(chǎn)品的提供,更多的是整合了以休閑、文化、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù),并且在某些服務(wù)與配套上更是與國際接軌?；ü麍@養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目因有了六大城市生態(tài)養(yǎng)生主題公園，將真正成為貴陽全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。三、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計原則①挖掘地塊核心價值,以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項(xiàng)目滾動有序運(yùn)作；③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計,以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間;④人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng),避免車流對社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于貴州眾多大盤規(guī)劃,力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性,總占地面積4002０00．00㎡，總建筑面積為１8３000０0.0０㎡，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì),強(qiáng)調(diào)人和人的交往,動靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化,用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套,確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng),力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù),向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。①獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居,強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū),延伸到湘江岸邊,真正做到景觀的均好性。②更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景,設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景,并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。③充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通,盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居,同時辦公性質(zhì)的高層公寓,物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全,既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路,結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置,形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街,沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。四、建筑設(shè)計1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB500０9-2０01]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范[GＢ50００7－2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》[GB50010－2０02]《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》[GB500１１-２００1]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-９４]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[ＧB501０8-2001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50０07－20０2《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》GJ3-2002《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ６－9９《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》ＪGJ79－2002《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》ＧＢ50０38-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進(jìn)規(guī)程》ＣＥCＳ51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念,體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。②在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉,又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)③建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺,經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。②充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理,空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計新穎，增加品位空間,符合當(dāng)前及未來的市場需求,提升賣點(diǎn)。如:陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力,良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位,擬采取措施提高抗震能力2、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級,設(shè)計使用年限5０年,抗震設(shè)防類別丙類,地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級,地下室防水等級二級。3、結(jié)構(gòu)選型:６層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu),４-６層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫,確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu),以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式,以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主,抗?jié)B等極S8。５、使用工具及軟件中國建科院ＰKPＭ系列結(jié)構(gòu)軟件２０05年新規(guī)范版。六、給排水設(shè)計１、給排水①設(shè)計規(guī)范1)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》[ＧＢ５００15－2003]（03年版）2)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》[GＢ5０14０-20０5]3)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GＢ50０84-２0０1](05年版)4)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》[GB５０0１6-２006］5）《室外給水設(shè)計規(guī)范》［GB50013－2006]6）《室外排水設(shè)計規(guī)范》[GB50014-2０06］7)國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑ＤN6０0；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN６０0。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求;壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Ｑ＝1440Ｍ3/Ｄ(13８M3／Ｈ）;室外消防用水量Q＝20Ｌ/Ｓ。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置,管徑ＤN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后,先排入小區(qū)化糞池,經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施一、設(shè)計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策,改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境,提高采暖和空調(diào)的能源利用效率,根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》,JCJ1３４－200１制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。(1）建筑部分節(jié)能設(shè)計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂,以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。環(huán)境影響評價一、編制依據(jù)１)?《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》ＧＢ８978-1996；２） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GＢ３096-９3；３） 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；４)?《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》ＧB1６2９7－96。二、環(huán)境現(xiàn)狀１、氣象全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點(diǎn),主要原因是冬季偏暖,而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利,同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響,例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛,比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯,與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性,是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫１8.２℃(衡東、西渡、祁東)—18．6℃(市區(qū)）,較歷年偏高０.3(衡東、西渡、祁東、常寧）～０．7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2．9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東（12月2６日）,當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1．3℃。全市極端最高氣溫3８．７℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37．７℃（7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn)：2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果,建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SＯ2、ＮＯX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn),環(huán)境空氣質(zhì)量較好。三、項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源,項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。四、環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計規(guī)范》。2、設(shè)計原則①建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用,各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道,并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾,小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒,這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。

勞動衛(wèi)生與消防一、指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一,預(yù)防為主,綜合治理,堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化,健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。二、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施1、安全施工保障措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備,保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段,提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。２、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①建設(shè)項(xiàng)目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。三、消防設(shè)計１、設(shè)計依據(jù)與原則1）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》［ＧB５0016-200６]２)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》［GＢＪ140-90]3)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[ＧＢ５0０84-2００1]4)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB５00１6-98]5)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》［ＧB50222－95]本項(xiàng)目防火設(shè)計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮,全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。２、總體消防設(shè)計本工程為多層建筑，耐火等級為二級。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范,首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。３、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》(GB５0２2２－1995）執(zhí)行,根據(jù)功能和所處位置不同,采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體,且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計商業(yè)部分:四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。住宅部分:住宅四周已有環(huán)形道路,小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：３0Ｌ／Ｓ室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量:30Ｌ/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓,城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng),采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕,保證設(shè)置間距不大于５０米并有2股水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置一組織機(jī)構(gòu)貴陽花果園宏立城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，一個貴州本地企業(yè),十年來開發(fā)兩個樓盤跨足地產(chǎn)所有行業(yè)鏈的公司于2０10年建造。并經(jīng)貴陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè),公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等,組織結(jié)構(gòu)圖如下：二、人力資源配置貴陽宏立城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員,完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。而且能為該房地產(chǎn)公司帶來收益和滿足社會的需求的人才。

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目開發(fā)期2010年1０月至20１5年10月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時間為5年，從２０１0年１0月至2015年10月。2０10年11月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；2０12年12月,彭家灣住宅、寫字樓、商鋪項(xiàng)目主體完工；2015年5月，五里沖大型城市綜合體項(xiàng)目主體完工;2０15年11月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。三、項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施１、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項(xiàng)目進(jìn)度計劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查，并及時對檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:（1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報表;(2）派出常駐人員,現(xiàn)場進(jìn)行檢查;(3)定期召開現(xiàn)場會議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則,以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體,使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化,從而建造出百姓滿意的工程。3、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中,各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會計核算和內(nèi)部稽核制度,對項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算,規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績考評和追蹤問效。?項(xiàng)目招投標(biāo)一、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式,是一種規(guī)范化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo),有利于運(yùn)用競爭機(jī)制,使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用,確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性,激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在,于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品,以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益,無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息,與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來,企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實(shí),但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此，會產(chǎn)生一系列弊端:投資總量難以調(diào)控,投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下,銀行不良貸款增加,貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場份額,企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標(biāo),而價格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一,因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價,爭取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費(fèi)用和勞動力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此,有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。５、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會越來越多來地運(yùn)用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。二、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省,同時也會為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合,就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解,信任這種方式,并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。其次,業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通,從而保證在整個招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三,采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性,常常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時,如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度,公平地對待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過程中形成良好的競爭氛圍,有效降低設(shè)備的投標(biāo)報價,增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時會與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時,采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解,提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡略。３、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來,我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而,由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉,同時急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定,視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己,配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差,主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地,這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會的決定,不做損害采購業(yè)主利益的事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高,專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系,則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中,采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議,完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價,招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個有力的保障。6、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個重要條件。一個招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程,從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說,它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個過程，項(xiàng)目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入,收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通,確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主,了解設(shè)備使用情況。也就是說,招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。三、招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施＜中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》第十一條之規(guī)定,達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之