房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理與成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理如何以較高效率、合理成本、品質(zhì)定位，最優(yōu)服務(wù)地完成項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理工作，客觀上有很多的問題值得學(xué)習(xí)研究、分析總結(jié)，高效率的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式是什么？高效率----在保證品質(zhì)的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價(jià)比，以最優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)贏得市場(chǎng)占有率和投資收益；規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理----強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目運(yùn)營管理中的所有環(huán)節(jié)〔營銷策劃、工程與報(bào)建、資金與成本、竣工交付與物業(yè)管理等〕的有機(jī)結(jié)合：項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出，并贏得口碑、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌。質(zhì)量——質(zhì)量不僅以銷售業(yè)績?yōu)樵u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更多依靠客戶后期使用情況的反饋。設(shè)計(jì)品質(zhì)控制中的設(shè)計(jì)失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等；時(shí)間——時(shí)間是對(duì)一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。就設(shè)計(jì)而言，合理的規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計(jì)與審圖修改、調(diào)整完善的客觀周期；成本――合理的成本控制（與售價(jià)對(duì)應(yīng)，相對(duì)的低成本），在項(xiàng)目開發(fā)過程，“目標(biāo)成本”是成本控制的前提，限額設(shè)計(jì)（單方造價(jià)、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數(shù)、窗墻比等）是實(shí)現(xiàn)成本事前成本控制的手段；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。開發(fā)企業(yè)要求設(shè)計(jì)階段的成本控制-------對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本管理人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，要避免兩種現(xiàn)象：1.不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果；2.成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。設(shè)計(jì)單位認(rèn)為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。合理的成本控制（與售價(jià)對(duì)應(yīng)，相對(duì)的低成本），要求階段性設(shè)計(jì)成果中明確建安造價(jià)和設(shè)計(jì)變更的有效控制，其中核心要求是：（1）.縮短開發(fā)周期------用最短的時(shí)間使一個(gè)項(xiàng)目開盤，a.按項(xiàng)目的規(guī)模來講，小型項(xiàng)目的開發(fā)周期一般要1~2年，而對(duì)于一些大型項(xiàng)目來說，則要用6~7年甚至更長的時(shí)間（2）.減輕甲方資金壓力------從一次性付清地價(jià)開始,開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)加大〔設(shè)計(jì)的時(shí)效性〕（3）.防范市場(chǎng)的變化------當(dāng)前地產(chǎn)千變?nèi)f化，時(shí)間越長預(yù)測(cè)市場(chǎng)的難度越大，政策性因素造成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變幻莫測(cè)〔設(shè)計(jì)周期及其合理性〕（4）.壓縮時(shí)間成本------時(shí)間越長運(yùn)營成本越高〔土地及稅費(fèi)，貸款融資，管理與財(cái)務(wù)等費(fèi)用〕，高成本不一定獲得高回報(bào)？在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段，恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的工作。設(shè)計(jì)成本的細(xì)節(jié)控制，如部品上限價(jià)、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價(jià)、示范區(qū)造價(jià)，設(shè)計(jì)變更簽證率，合理的設(shè)計(jì)費(fèi)等，合理設(shè)計(jì)費(fèi)有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理與成本控制包括以下內(nèi)容：一、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡(jiǎn)介；二、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；三、甲方設(shè)計(jì)過程中的成本主動(dòng)性控制管理；四、設(shè)計(jì)管理的總結(jié)；一、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡(jiǎn)介下表可以看出，發(fā)生6~8%的總投資費(fèi)用，決定項(xiàng)目投資的80%。而項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對(duì)投資控制的設(shè)置是最重要的。這個(gè)階段目標(biāo)成本的設(shè)定對(duì)定位有絕對(duì)的影響，策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)是目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)各階段發(fā)生費(fèi)用比例項(xiàng)目階段策劃定位和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)施工竣工發(fā)生的費(fèi)用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010

房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤貢獻(xiàn)越高?。坳P(guān)鍵詞］越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大?。。坳P(guān)鍵詞］1.投資資決決策策階階段段成成本本控控制制項(xiàng)目目成成本本控控制制貫貫穿穿于于項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)的的全全過過程程，，據(jù)據(jù)若若干干項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工資資料料的的分分析析，，影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資最最大大的的階階段段是是項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位和和前前期期總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，此此階階段段影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資因因素素占占到到60~65%，單單體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)到到施施工工圖圖，，占占到到10~15%，施施工工階階段段，，通通過過加加強(qiáng)強(qiáng)管管理理，，改改進(jìn)進(jìn)技技術(shù)術(shù)措措施施節(jié)節(jié)約約投投資資的的可可能能性性5~10%。因因此此必必須須加加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期的的可可行行性性研研究究和和投投資資論論證證；；做做好好市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，，技技術(shù)術(shù)方方案案，，投投資資估估算算，，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析等等方方面面內(nèi)內(nèi)容容。。2.設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的成成本本控控制制項(xiàng)目目投投資資控控制制關(guān)關(guān)鍵鍵是是規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段，，對(duì)對(duì)建建安安工工程程造造價(jià)價(jià)影影響響占占75%以上上，，這這一一階階段段的的控控制制主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在““技技術(shù)術(shù)與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)””的的相相結(jié)結(jié)合合上上，，技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合理理的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，可可以以降降低低工工程程造造價(jià)價(jià)5%-10%，甚至可達(dá)10%-20%。（1）方案設(shè)計(jì)階階段，做好方方案的優(yōu)選工工作開展方案招投投標(biāo)工作，在在方案評(píng)選過過程中，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的定位位、市場(chǎng)的實(shí)實(shí)際情況，邀邀請(qǐng)內(nèi)、外部部專家對(duì)總體體規(guī)劃、建筑筑設(shè)計(jì)方案、、結(jié)構(gòu)形式等等從技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行會(huì)會(huì)審評(píng)估，取取得即符合市市場(chǎng)定位又經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理的方方案，并形成成工程造價(jià)估估算。推行以下辦法法獲益非淺：：1.建筑方案與經(jīng)經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)結(jié)合的設(shè)計(jì)招招標(biāo)方法：積積極推進(jìn)設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)，開展展方案評(píng)選。。2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)計(jì)，有效控制制造價(jià)，設(shè)計(jì)計(jì)管理工作中中的成本控制制：前提：要有準(zhǔn)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定定位和策劃、、目標(biāo)成本控控制要求。重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)方方案的合理性性、經(jīng)濟(jì)性，，針對(duì)圖紙能能否達(dá)到甲方方設(shè)計(jì)招標(biāo)及及方案、擴(kuò)初初、施工圖紙紙的設(shè)計(jì)深度度，通過對(duì)實(shí)實(shí)施過程中設(shè)設(shè)計(jì)變更多少少，以及造成成成本增減的的大小，在合合同中增加相相應(yīng)的處罰與與獎(jiǎng)勵(lì)條款，，明確要求設(shè)設(shè)計(jì)單位提供供設(shè)計(jì)概算及及電子版設(shè)計(jì)計(jì)圖紙。要求：設(shè)計(jì)招招標(biāo)和邀標(biāo)函函中及設(shè)計(jì)合合同中，都對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)單位技技術(shù)能力的配配置，設(shè)計(jì)資資歷,信譽(yù)，已完成成項(xiàng)目的業(yè)績績效果評(píng)定，，設(shè)計(jì)計(jì)劃推推進(jìn)，設(shè)計(jì)組組織，項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人的綜合合評(píng)定，設(shè)計(jì)計(jì)期的服務(wù)及及施工期的后后續(xù)服務(wù)等方方面綜合評(píng)價(jià)價(jià)都有要求。。設(shè)計(jì)合同同中還應(yīng)有成成本控制的要要求。如強(qiáng)調(diào)調(diào)限額設(shè)計(jì)，，要求在合同同里明確規(guī)定定成本控制目目標(biāo)。（2）項(xiàng)目初步設(shè)設(shè)計(jì)和施工圖圖設(shè)計(jì)階段這兩個(gè)設(shè)計(jì)階階段應(yīng)分別確確定具體技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、、各專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)要求，及材材料使用要求求。開發(fā)企業(yè)業(yè)的相關(guān)技術(shù)術(shù)人員根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)定位位要求，制定定工程建設(shè)成成本范圍、質(zhì)質(zhì)量及效果確確定各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)圖紙會(huì)審與與審查。各階階段均應(yīng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)單位的設(shè)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行行審查比對(duì)。。初步設(shè)計(jì)階段段：設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合合理性——體型系數(shù)，窗窗墻比等指標(biāo)標(biāo)布局的合理性性、配套設(shè)計(jì)計(jì)的合理性、、豎向設(shè)計(jì)的的合理性、建建筑系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段段，在滿足規(guī)規(guī)范的要求下下，減少非可可售部分面積積，減少去化化較慢的部分分面積，如集集中地庫等。。建筑主體的的配置標(biāo)準(zhǔn)如如外墻裝飾、、保溫、門窗窗、室內(nèi)設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)、電器器及空調(diào)形式式、單元及分分戶入口、電電梯、標(biāo)準(zhǔn)車車位配置、地地庫面積及交交通形式，景景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)〔如軟、硬景，，水景面積控控制，單方造造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等〕小區(qū)配套設(shè)施施如體育健身身、文化娛樂樂休閑空間、、教育設(shè)施〔小學(xué)校幼兒園園〕面積及標(biāo)準(zhǔn)，，邊界管理體體系及設(shè)施、、通訊及弱電電系統(tǒng)；對(duì)大大量的建筑主主體共性部分分均要制定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)要要求施工圖設(shè)計(jì)階階段：組織專業(yè)各方方面人員對(duì)圖圖紙技術(shù)上的的合理性，施施工上的可行行性、工程造造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性進(jìn)行審核核，對(duì)建筑設(shè)設(shè)計(jì)主要過程程實(shí)行多方案案比較和精細(xì)細(xì)化控制，減減少設(shè)計(jì)返工工和殘次品〔如梁柱的位置置、空調(diào)機(jī)位位的安排、管管線走向的布布置與標(biāo)高關(guān)關(guān)系等設(shè)計(jì)細(xì)細(xì)節(jié)〕。施工圖設(shè)計(jì)階階段，通過設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化，降降低部分對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)影響響不大的材料料檔次，如混混凝土加氣砌砌塊、陽臺(tái)玻玻璃欄板、外外墻保溫與涂涂料及面磚、、空調(diào)裝飾板板等，但對(duì)客客戶投訴和關(guān)關(guān)注點(diǎn)較多的的電梯、進(jìn)戶戶門、外墻門門窗、可視對(duì)對(duì)講等，應(yīng)在在保證質(zhì)量的的前提下控制制價(jià)格，當(dāng)然然要與產(chǎn)品定定位和對(duì)業(yè)主主的銷售合同同承諾相符合合根據(jù)市場(chǎng)定定位、客戶需需求列出交樓樓標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本本控制的技術(shù)術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)：基基礎(chǔ)的選型與與成本關(guān)系，，建筑結(jié)構(gòu)形形式的利用梁布置、梁配配筋方式的常常見誤區(qū)及優(yōu)優(yōu)化方法方式式，如何優(yōu)化剪力力墻布置及數(shù)數(shù)量、剪力墻墻的長度取多多少最經(jīng)濟(jì)、、剪力墻厚度度取值的誤區(qū)區(qū)及優(yōu)化方法法，異形柱結(jié)構(gòu)中中應(yīng)注意的事事項(xiàng)，樓板的厚度對(duì)對(duì)成本的影響響、最優(yōu)化的的樓板厚度取取值是多少，，如何判斷樁及及基礎(chǔ)的總量量是否合適、、如何優(yōu)化樁樁及基礎(chǔ)的總總量，對(duì)勘察察報(bào)告取值及及建議的關(guān)注注點(diǎn)，各種鋼筋材料料對(duì)成本影響響的對(duì)比分析析等；三材消耗指標(biāo)標(biāo)------結(jié)構(gòu)配筋、含含鋼量的控制制設(shè)計(jì)說明，施施工做法的合合理性材料的選用上上尤其是水電電材料選用審核各專業(yè)間間圖紙的矛盾盾，如景觀設(shè)設(shè)計(jì)同建筑設(shè)設(shè)計(jì)、場(chǎng)地設(shè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一一致，與綜合合管網(wǎng)設(shè)計(jì)的的矛盾及統(tǒng)一一，整合各階階段設(shè)計(jì)積累累成果，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)集約采購和和戰(zhàn)略合作服服務(wù)商關(guān)系，，如電器設(shè)備備、建筑材料料、欄桿、門門窗標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品。建筑找坡的成成本誤區(qū)及優(yōu)優(yōu)化方式，審圖完成后，，各階段應(yīng)分分別形成設(shè)計(jì)計(jì)概算及施工工圖預(yù)算，為為下一階段成成本控制提供供依據(jù)。認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)交底，根據(jù)據(jù)交底和審圖圖結(jié)論，進(jìn)行行工程價(jià)款調(diào)調(diào)整（3）設(shè)計(jì)合同的的簽定———加強(qiáng)對(duì)勘察、、設(shè)計(jì)合同的的管理與設(shè)計(jì)計(jì)單位建立相相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)責(zé)任。在合同設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條款上增增加設(shè)計(jì)變更更及修改的額額度限制條件件，如設(shè)計(jì)變變更超出施工工合同價(jià)某一一比例，扣罰罰一定比例設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)約金）。。采取一定的的合理的約束束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、工程與與概（預(yù)）算算指標(biāo)等各方方面控制的一一種舉措。（4）二次設(shè)計(jì)問問題委托專業(yè)隊(duì)伍伍對(duì)于設(shè)計(jì)院院不能完成或或完成不好的的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行二次設(shè)計(jì)計(jì)，并完善相相關(guān)手續(xù)，如如補(bǔ)充合同，，與總規(guī)等主主要設(shè)計(jì)公司司的配合等。。3.施工階段的設(shè)設(shè)計(jì)配合—有助于節(jié)約成成本(1)主要是過程中中落實(shí)動(dòng)態(tài)成成本控制；(2)認(rèn)真組織做好好施工組織設(shè)設(shè)計(jì)的審查工工作；(3)控制設(shè)計(jì)變更更和現(xiàn)場(chǎng)簽證證——對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較，嚴(yán)格格控制設(shè)計(jì)變變更；嚴(yán)控施施工現(xiàn)場(chǎng)簽證證流程；盡可可能減少設(shè)計(jì)計(jì)變更，避免免浪費(fèi)。(4)繼續(xù)通過設(shè)計(jì)計(jì)挖掘節(jié)約造造價(jià)的可能性性；如加強(qiáng)各各專業(yè)設(shè)計(jì)公公司的施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)協(xié)調(diào)調(diào)工作；二、規(guī)劃和建建筑設(shè)計(jì)對(duì)成成本的主要影影響因素和和相應(yīng)的控制制方法；（一）、主要要影響因素1、概念設(shè)計(jì)和和方案設(shè)計(jì)概念和方案設(shè)設(shè)計(jì)------該階段設(shè)計(jì)是是決定建筑物物風(fēng)格、流派派、造型乃至至造價(jià)的第一一步，不同的的概念和方案案會(huì)產(chǎn)生不同同的效果，當(dāng)當(dāng)然也影響到到建筑成本。。如傳統(tǒng)的歐歐式風(fēng)格建筑筑，它除了特特有的構(gòu)造以以外，其外墻墻和屋頂附設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)了更多多的建筑飾物物，給人以特特有的印象；；而現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格通常比比較簡(jiǎn)練，通通過各種形式式的線條、造造型來突出現(xiàn)現(xiàn)代人的一種種生活方式和和追求。不同同的建筑原創(chuàng)創(chuàng)理念，形成成的概念和方方案設(shè)計(jì)不盡盡相同，甚至至大相徑庭，，其產(chǎn)生的結(jié)結(jié)果足以影響響建筑成本。。當(dāng)設(shè)計(jì)公司司有了原創(chuàng)性性的理念創(chuàng)新新，并且建立立起對(duì)這種理理念從硬件到到軟件的支撐撐體系，就有有了自己的成成本特性。這這種自選動(dòng)作作輔以甲方高高效率、規(guī)范范化的設(shè)計(jì)管管理模式就會(huì)會(huì)成為新的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而而這些標(biāo)準(zhǔn)是是建立開發(fā)企企業(yè)自身項(xiàng)目目和企業(yè)品牌牌的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)商商的設(shè)計(jì)管理理特點(diǎn)開發(fā)商的設(shè)計(jì)計(jì)師——點(diǎn)菜的——替客戶點(diǎn)菜的的。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)計(jì)師——做菜的——幫開發(fā)商給客客戶做菜的概念設(shè)計(jì)和規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)關(guān)注重點(diǎn)不同同定位方向向結(jié)構(gòu)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法設(shè)計(jì)的深化概念設(shè)計(jì)研究究的內(nèi)容原則一依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研研究。2、建筑產(chǎn)品功功能的控制建筑產(chǎn)品功能能的控制------對(duì)單體建筑物物合理功能的的控制。每一一棟建筑物都都有建筑物本本身特定的功功能要求，住住宅、辦公樓樓、商場(chǎng)等功功能要求以人人為本，在設(shè)設(shè)計(jì)這些建筑筑物時(shí)，設(shè)計(jì)計(jì)師應(yīng)從滿足足人的基本需需要和國家、、地區(qū)的設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃劃要點(diǎn)進(jìn)行考考慮。建筑物物建成后，功功能太低則不不能滿足使用用者需要；功功能過高、不不實(shí)用，則會(huì)會(huì)增加投資而而得不到最終終價(jià)值的體現(xiàn)現(xiàn)，因此，不不切合實(shí)際的的功能設(shè)計(jì)，，其后果只能能是增加成本本，影響建筑筑成本的控制制。3、建筑物大小小對(duì)建筑成本本的影響當(dāng)建筑物的外外形相同時(shí)，，如果建筑物物的尺寸縮小小，就會(huì)增加加建筑面積的的造價(jià)，反之之，加大建筑筑物的尺寸，，一般能使建建筑面積的造造價(jià)降低。這這是因?yàn)榻ㄖ锿鈮εc建建筑面積的比比例增大或縮縮小，將會(huì)引引起內(nèi)部隔墻墻、裝飾、安安裝等的工程程量成比例的的增加或縮小小，同時(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)、屋面沿口口、門窗、遮遮陽板及施工工腳手架等費(fèi)費(fèi)用也會(huì)引起起相應(yīng)的增加加或縮小。4、平面面形狀狀對(duì)建建筑成成本的的影響響一般來來說，，在相相同的的建筑筑面積積條件件下，，建筑筑物的的外形形越簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，外墻墻長度度就越越短，，單位位造價(jià)價(jià)也就就越低低；相相反，，建筑筑平面面外形形復(fù)雜雜而且且不規(guī)規(guī)則，，則外外墻周周長和和建筑筑面積積之間間的比比例必必將增增加，，這將將引起起單位位造價(jià)價(jià)的提提高。。不規(guī)規(guī)則的的建筑筑外墻墻，不不僅使使墻體體增加加，而而且室室內(nèi)、、外管管線工工程及及基礎(chǔ)礎(chǔ)費(fèi)用用也會(huì)會(huì)增加加。5、建筑筑層數(shù)數(shù)不同類類型的的建筑筑物如如別墅墅、多多層、、小高高層、、高層層、超超高層層建筑筑等，，它們們都有有不同同的設(shè)設(shè)計(jì)、、施工工規(guī)范范要求求，如如小高高層與與多層層層高高的設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要要求就就不盡盡相同同，具具體地地反映映在抗抗震、、抗風(fēng)風(fēng)、防防火、、增壓壓等方方面。。在同同一類類型的的建筑筑物內(nèi)內(nèi)，由由于執(zhí)執(zhí)行的的是同同一規(guī)規(guī)范，，因此此一般般不會(huì)會(huì)人為為地去去提高高一個(gè)個(gè)規(guī)范范檔次次從而而引起起建筑筑成本本的增增加。。而不不同類類型的的建筑筑物，，由于于規(guī)范范要求求不同同，建建筑成成本必必然不不同，，特別別是介介于小小高層層和高高層兩兩者之之間的的建筑筑物，，可謂謂不上上不下下，但但在設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要要求在在這種種情況況下必必須執(zhí)執(zhí)行高高一個(gè)個(gè)檔次次的設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要要求時(shí)時(shí)，其其增加加的成成本卻卻大得得多，，而這這樣的的設(shè)計(jì)計(jì)在房房屋銷銷售時(shí)時(shí)又不不能得得到購購買人人的認(rèn)認(rèn)同。。從價(jià)價(jià)值工工程原原理這這一角角度看看簡(jiǎn)直直是一一種無無謂的的浪費(fèi)費(fèi)。當(dāng)當(dāng)然，，在同同一檔檔次的的建筑筑物內(nèi)內(nèi)，有有時(shí)增增加幾幾層或或減少少幾層層同樣樣會(huì)引引起建建筑成成本的的變化化，其其一般般的變變化規(guī)規(guī)律是是增加加層數(shù)數(shù)時(shí)建建筑成成本下下降，，減少少層數(shù)數(shù)時(shí)建建筑成成本上上升，，但對(duì)對(duì)具體體的工工程而而言，，只有有經(jīng)過過具體體的分分析和和測(cè)算算時(shí)才才能了了解成成本的的變化化情況況。6、建筑筑層高高建筑層層高的的增加加，意意味著著工程程實(shí)物物量的的增加加，例例如墻墻體、、門窗窗、粉粉刷、、裝飾飾、管管線等等。這這些增增加的的實(shí)物物量分分?jǐn)傇谠诮ㄖ娣e積上只只會(huì)引引起單單位建建筑面面積造造價(jià)的的增加加。因因此除除了底底層或或公共共活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所所或特特別需需要之之外，，在滿滿足設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范后后，一一般不不應(yīng)盲盲目的的增加加層高高。7、建筑筑材料料、設(shè)設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一般而而言，，建筑筑成本本隨著著建筑筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的變變化而而變化化，建建筑材材料、、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高的的，建建筑成成本隨隨之增增高。。但是是，在在有些些情況況下也也并不不完全全如此此。所所謂高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的建建筑材材料和和設(shè)備備，其其重要要的標(biāo)標(biāo)志是是指品品牌、、價(jià)格格或是是較為為稀貴貴的產(chǎn)產(chǎn)品，，并產(chǎn)產(chǎn)生一一定的的影響響，其其成功功之處處是在在于各各種要要素的的巧妙妙搭配配。例例如在在裝飾飾房屋屋墻面面時(shí)，，雖然然可取取品牌牌好、、價(jià)格格高的的墻紙紙，但但遠(yuǎn)不不如用用顏色色和諧諧、價(jià)價(jià)格大大眾化化的涂涂料產(chǎn)產(chǎn)生的的效果果來得得更好好、更更易于于為買買主接接受。。因此此，不不僅僅僅是材材料、、設(shè)備備的品品牌好好和價(jià)價(jià)格貴貴就一一切都都好，，有時(shí)時(shí)候注注重合合理和和巧妙妙的設(shè)設(shè)計(jì)手手法比比單純純追求求建筑筑材料料、設(shè)設(shè)備的的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和單純純的品品牌其其效果果才能能更好好。8、規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)本本身規(guī)劃、、設(shè)計(jì)計(jì)本身身的收收費(fèi)，，它在在投資資中的的比例例并不不是很很高，，但對(duì)對(duì)于一一個(gè)成成規(guī)模模的建建筑物物或建建筑群群體而而言，，往往往差異異是很很大的的，業(yè)業(yè)主與與不同同的規(guī)規(guī)劃、、設(shè)計(jì)計(jì)公司司訂立立合同同時(shí)，，費(fèi)用用相差差幾十十萬元元的事事例并并不少少見，，因而而規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)本本身的的收費(fèi)費(fèi)或多多或少少地影影響著著建筑筑成本本。（二））、控控制影響因因素的主要要方法法〔以住宅宅開發(fā)發(fā)為例例〕：1、建筑造造價(jià)構(gòu)構(gòu)成比比：建筑造造價(jià)構(gòu)構(gòu)成比比反映映的是是不同同工程程部位位的造造價(jià)占占總造造價(jià)的的比值值。分分析這這個(gè)可可以找找出降降低造造價(jià)、、提高高經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果果的方方向。。住宅建建筑中中各單單位工工程造造價(jià)比比序號(hào)單單位位工程程名稱稱造造價(jià)比比率（（%）附附注多層高高層1土建工工程81.2~82.480.0~81.62水衛(wèi)工工程4.8~5.43.2~5.23暖通通工工程程3.6~4.42.0~3.6通風(fēng)風(fēng)系系指指有有人人防防者者4電氣氣工工程程5.2~5.62.0~3.05弱電電工工程程1.5~1.70.3~0.5系指指共共用用天天線線6煤氣氣工工程程1.7~1.90.7~0.87電梯梯工工程程-8.0~9.0合計(jì)計(jì)100100注：：本本表表系系根根據(jù)據(jù)北北京京地地區(qū)區(qū)當(dāng)當(dāng)前前的的造造價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)測(cè)測(cè)算算的的。。其其中中多多層層住住宅宅為為磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)；；高高層層住住宅宅為為內(nèi)內(nèi)澆澆外外砌砌大大模模板板、、全全現(xiàn)現(xiàn)澆澆鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等。。公用用建建筑筑中中各各單單位位工工程程造造價(jià)價(jià)比比序號(hào)號(hào)單單位位工工程程造造價(jià)價(jià)比比（（%）附附注注1土建建工工程程65~66其中中：：建建筑筑裝裝修修34~35結(jié)構(gòu)構(gòu)312給排排水水工工程程7~8含消消防防噴噴淋淋3采暖暖及及空空調(diào)調(diào)11~124強(qiáng)電電工工程程8~95弱電電工工程程4~56電梯梯2~3合計(jì)計(jì)100不同同類類型型工工程程各各分分部部工工程程直直接接費(fèi)費(fèi)占占造造價(jià)價(jià)比比例例工程程各各分分部部工工程程占占總總造造價(jià)價(jià)（（%）類型型基基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)屋屋面面門門窗窗樓樓地地面面室室內(nèi)內(nèi)裝裝飾飾外外檐檐裝裝修修腳腳手手架架其其他他辦公公樓樓11.3030.502.5512.585.488.496.162.151.36廠房房14.6035.236.617.897.104.582.372.610.77住宅宅8.2235.873.4110.734.766.052.441.822.17圖書書館館9.6630.652.4411.874.6611.723.761.062.58實(shí)驗(yàn)驗(yàn)樓樓11.3135.542.2310.615.1810.203.832.420.56俱樂樂部部14.6130.032.7210.095.0511.254.662.100.87教學(xué)學(xué)樓樓11.4737.102.8011.065.156.304.181.591.63醫(yī)院院11.1430.642.5911.068.2110.512.832.641.21民用用建建筑筑土土建建工工程程中中建建筑筑與與結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)造造價(jià)價(jià)比比序號(hào)號(hào)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)類類型型建建筑筑造造價(jià)價(jià)：：結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)造造價(jià)價(jià)備備注注1一般般磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)6.5：3.52框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（一一般般標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））4：63框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（略略高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））5~6：5~4系指指建建筑筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)別別墅墅7.5~8：2.5~25框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體育育館館4.5：5.52、戶型型：小戶戶型型單單方方造造價(jià)價(jià)比比大大戶戶型型高高，，因因?yàn)闉樾⌒魬粜托蛢?nèi)內(nèi)墻墻多多，，相相應(yīng)應(yīng)墻墻面面抺抺灰灰、、管管線線敷敷設(shè)設(shè)安安裝裝單單方方造造價(jià)價(jià)就就高高。。（（銷銷售售定定價(jià)價(jià)要要考考慮慮這這個(gè)個(gè)因因素素））3、層高高：室內(nèi)內(nèi)凈凈高高直直接接影影響響建建筑筑造造價(jià)價(jià)。。降降低低層層高高可可以以直直接接節(jié)節(jié)省省投投資資，，節(jié)節(jié)約約建建筑筑材材料料和和勞勞動(dòng)動(dòng)消消耗耗，，減減輕輕建建筑筑自自重重，，提提高高抗抗震震能能力力。。不同層高對(duì)對(duì)造價(jià)的影影響參數(shù)表表層高（m）2.83.03.23.43.63.84.24.85.46.2造價(jià)（%）99100103107110113118.8128.7137.5146.3不同層數(shù)對(duì)對(duì)造價(jià)的影影響參數(shù)表表層數(shù)123456造價(jià)（%）1009084808285不同開間對(duì)對(duì)造價(jià)的影影響參數(shù)表表開間（m）2.83.03.23.43.63.84.0造價(jià)（%）107104102100999796不同進(jìn)深對(duì)對(duì)造價(jià)的影影響參數(shù)表表進(jìn)深（m）4.44.85.25.66.0造價(jià)（%）1011009998974、建筑的平面面形狀：一般來說，，建筑的平平面形狀越越簡(jiǎn)單，其其造價(jià)相應(yīng)應(yīng)地越低，，施工也經(jīng)經(jīng)濟(jì)。不同平面形形式的比較較（同規(guī)模模建筑面積積）平面形式內(nèi)內(nèi)廊內(nèi)內(nèi)外廊梯梯間間外外廊半半內(nèi)廊造價(jià)（%）100101106107110建筑外形對(duì)對(duì)造價(jià)的影影響參數(shù)表表造價(jià)（%）105~109100102~105103~107103~108107~113外形U形長長方形H形Y形L形圈圈形5、建筑的單元元組合：合理安排建建筑的單元元組合，能能提高設(shè)計(jì)計(jì)方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果，，單元組合合數(shù)可以影影響山墻、、基礎(chǔ)、屋屋面等部位位的造價(jià)。。單元組合不不同對(duì)造價(jià)價(jià)影響參數(shù)數(shù)表單元數(shù)234567造價(jià)（%）10096.895.29493.492.86、窗墻比：在滿足規(guī)范范要求的情情況下，窗窗墻比越低低越經(jīng)濟(jì)。。7、結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師師的設(shè)計(jì)水水平，直接接決定了建建筑鋼筋含含量的高低低，從而影影響工程造造價(jià)。8、建筑結(jié)構(gòu)形形式：框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)體系系造價(jià)最高高，框架結(jié)結(jié)構(gòu)體系次次之，磚混混結(jié)構(gòu)造價(jià)價(jià)最低。地基處理方方式、基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)構(gòu)類型型，也要多多方案經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)比較較。因此，建筑筑結(jié)構(gòu)的選選擇，是影影響建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)性的一一個(gè)重要因因素。要明明確結(jié)構(gòu)工工程師的職職責(zé)，其中中結(jié)構(gòu)含鋼鋼量限額，，細(xì)部大樣樣做法的規(guī)規(guī)范，合理理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件有利利于成本節(jié)節(jié)約。9、細(xì)部做做法的控制制與審查對(duì)細(xì)部做法法的要求及及做法控制制對(duì)造價(jià)的的影響也非非常大。（1）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用用由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高高、延性好好可以明顯顯地降低含含鋼量，因因此可以大大量的在我我司一些成成本控制較較好的項(xiàng)目目中廣泛采采用（2）合理歸并并結(jié)構(gòu)構(gòu)件件結(jié)構(gòu)平面及及構(gòu)件分類類太少含鋼鋼量會(huì)上升升，但分類類太多不利利于施工控控制。（3）細(xì)部大樣樣做法的規(guī)規(guī)范對(duì)設(shè)計(jì)高層層項(xiàng)目中構(gòu)構(gòu)件的細(xì)部部做法，技技術(shù)部進(jìn)行行了梳理，，有利于施施工圖的規(guī)規(guī)范。（4）結(jié)構(gòu)含鋼鋼量限額由于建筑產(chǎn)產(chǎn)品的非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)型、物物業(yè)類型的的多樣性，，結(jié)構(gòu)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)標(biāo)很難同工工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品一樣樣采用絕對(duì)對(duì)指標(biāo)。含含鋼量指標(biāo)標(biāo)不是唯一一的經(jīng)濟(jì)性性指標(biāo)，如如果過分單單一強(qiáng)調(diào)含含鋼量，存存在降低結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量的的風(fēng)險(xiǎn)，并并對(duì)體型規(guī)規(guī)則要求過過高，易影影響其內(nèi)部部功能布局局及外立面面的美觀，，難以保證證產(chǎn)品的較較高品質(zhì)。。建議在市市場(chǎng)調(diào)研的的基礎(chǔ)上做做出合理可可行的含鋼鋼量目標(biāo)。。三、甲方在在設(shè)計(jì)過程程中的成本本控制管理理(一)、甲方設(shè)計(jì)階階段成本控控制的具體體程序是：：專題調(diào)研—---設(shè)計(jì)任務(wù)書書—---方案設(shè)計(jì)—---施工圖任務(wù)務(wù)書—---施工圖設(shè)計(jì)計(jì)—---圖紙會(huì)審。（以上共計(jì)計(jì)六個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，其中四四個(gè)節(jié)點(diǎn)是是要求甲方方完成的））由于關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)的不同，，設(shè)計(jì)單位位往往對(duì)工工程成本控控制的重視視程度不如如開發(fā)單位位，因此這這一階段的的成本控制制應(yīng)該由開開發(fā)單位牽牽頭，由設(shè)設(shè)計(jì)單位來來實(shí)現(xiàn)。在在委托設(shè)計(jì)計(jì)前，要組組織力量對(duì)對(duì)成本可控控敏感的部部分進(jìn)行專專題調(diào)研，，如：土方方工程、基基礎(chǔ)部位、、地下室，，主體材料料，通過考考察相關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目、收集集最新技術(shù)術(shù)資料，組組織專題會(huì)會(huì)等方式，，與設(shè)計(jì)單單位共同完完成。在確確定項(xiàng)目技技術(shù)方案的的同時(shí)，確確定成本控控制目標(biāo)。。由于發(fā)展商商最初的定定位不明確確，導(dǎo)致擺擺動(dòng)比較大大，很多時(shí)時(shí)候擴(kuò)初圖圖和施工圖圖已經(jīng)出來來了，回頭頭還要改動(dòng)動(dòng)設(shè)計(jì)方案案。另外，，一邊施工工一邊設(shè)計(jì)計(jì)的現(xiàn)象存存在，這種種現(xiàn)象實(shí)際際上導(dǎo)致設(shè)設(shè)計(jì)周期延延長。為什什么品牌開開發(fā)企業(yè)注注重先進(jìn)的的開發(fā)管理理模式，那那些以文化化牌善長的的地產(chǎn)品牌牌，專業(yè)化化、規(guī)?；难邪l(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)具備更更強(qiáng)大和成成熟的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。xx上市公司的的產(chǎn)品開發(fā)發(fā)模式：具具體產(chǎn)品注注重概念創(chuàng)創(chuàng)新，對(duì)土土地價(jià)值的的識(shí)別和挖挖掘，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)具備備超前性，，以“物業(yè)業(yè)管理”為為突破點(diǎn)并并形成了超超前的物業(yè)業(yè)管理模式式，住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的的成功結(jié)合合，全程品品質(zhì)管理。。(二)設(shè)計(jì)管理重重點(diǎn)是：1、提高全員員成本意識(shí)識(shí)（1）部門間密密切協(xié)作（2）明確建筑筑、結(jié)構(gòu)、、水暖電專專業(yè)工程師師、景觀工工程師職責(zé)責(zé)2、加強(qiáng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)公司的的管理與協(xié)協(xié)調(diào)（1）合同管理理（2）項(xiàng)目攻關(guān)關(guān)（3）做好與設(shè)設(shè)計(jì)人員的的溝通（4）落實(shí)獎(jiǎng)懲懲措施（5）開展設(shè)計(jì)計(jì)公司間的的交流與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)3、建立管理理程序與制制度（1）完善甲方設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（2）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全全過程優(yōu)化（3）建立專家會(huì)會(huì)議評(píng)審制度度（4）內(nèi)部審核制制度化4、成本優(yōu)化與與設(shè)計(jì)合理周周期的確定結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控控過程的分階階段控制要求求設(shè)計(jì)周期尤尤其是擴(kuò)初、、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)周期科學(xué)合合理。只有這這樣，才能有充分的時(shí)間間進(jìn)行多方案的的比較，才能能保證設(shè)計(jì)成成果準(zhǔn)確、安安全、經(jīng)濟(jì)。。房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)模式應(yīng)該有有一個(gè)新的改改革。（三）合同管管理中的成本本控制工作我們強(qiáng)調(diào)限額額設(shè)計(jì)，要求求在合同里明明確規(guī)定成本本控制目標(biāo)以下是xx公司新完成的的合同模板中中有關(guān)成本控控制部分〔案例〕，其中具體要求求如下：1、乙方在提交交各階段設(shè)計(jì)計(jì)成果文件時(shí)時(shí)，需要同時(shí)時(shí)提交此階段段設(shè)計(jì)成果的的概算書（包包括方案階段段的成本匡算算書，擴(kuò)初階階段的工程成成本概算書及及施工圖階段段的工程成本本概算書）。。若提交設(shè)計(jì)計(jì)成果文件不不包括概算書書，則視為設(shè)設(shè)計(jì)成本文件件不完整。乙乙方在提交各各階段匡算書書、概算書時(shí)時(shí)，必須首先先對(duì)設(shè)計(jì)成果果是否滿足限限額指標(biāo)進(jìn)行行評(píng)估，如果果滿足限額指指標(biāo)，才能作作為合格的設(shè)設(shè)計(jì)成果予以以提交；如果果不能滿足限限額指標(biāo)，乙乙方必須自行行調(diào)整設(shè)計(jì)，，直到乙方認(rèn)認(rèn)為滿足限額額指標(biāo)要求時(shí)時(shí)，再予以提提交。含鋼量、混凝凝土含量限額額指標(biāo)18層點(diǎn)式高層建建筑序號(hào)分分部分項(xiàng)工工程比比例含含量1鋼筋鋼鋼筋筋用量/建筑面積≤≤58kg/㎡㎡2混凝土混混凝土土用量/建筑面積≤≤0.42m33/㎡地下室（不含含人防）序號(hào)分分部分項(xiàng)工程程比比例含含量1鋼筋鋼鋼筋用量/建筑面積≤≤130kg/㎡2混凝土混混凝土用量/建筑面積≤≤1.10m33/㎡含鋼量、混凝凝土含量限額額指標(biāo)33層點(diǎn)式高層建建筑（不含地地下室）序號(hào)分部部分項(xiàng)工程比比例含含量1鋼筋鋼鋼筋用量量/建筑面積≦≦65g/㎡2混凝土混混凝土用量/建筑面積≦≦0.48m33/㎡33板式聯(lián)拼高層層建筑（不含含地下室）序號(hào)分分部分項(xiàng)工程程比比例含含量1鋼筋鋼鋼筋用量量/建筑面積≦≦62kg/㎡㎡2混凝土混混凝土用量/建筑面積≦≦0.48m33/㎡人防地下室（（6級(jí)人防）序號(hào)分分部分項(xiàng)工工程比比例例含含量1鋼筋鋼鋼筋用量量/建筑面積≦≦180kg/㎡2混凝土混混凝土用量/建筑面積≦≦1.20m3/㎡2、各階段匡算算書、概算書書應(yīng)有編制人人、審核人簽簽字且加蓋編編制單位公章章。各階段匡匡算書、概算算書除應(yīng)反映映設(shè)計(jì)成果的的總體成本水水平外，還應(yīng)應(yīng)對(duì)甲方要求求乙方應(yīng)達(dá)到到的設(shè)計(jì)限額額指標(biāo)作出明明確評(píng)估和說說明。各類建筑鋼筋筋混凝土及建建安工程單方方造價(jià)價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必必須達(dá)到如下下要求：序號(hào)分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程建建筑筑面積（㎡））單方造價(jià)價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬萬元）111層小高層建筑筑不不超過1850218層高層建筑不不超過19503地下室不不超超過25004小于2.2米架空層不不超過1200備注：建安包包括內(nèi)容：土土方、基礎(chǔ)、、地下室、主主體、門窗、、入戶門、防防火門、欄桿桿、外立面裝裝修、公共共部分精裝修修、室內(nèi)給排排水、室內(nèi)電電氣、消防通通風(fēng)〔其中小高層、、高層還包含含有發(fā)電機(jī)房房、水泵房、、消防設(shè)施設(shè)設(shè)備等〕、室內(nèi)智能化化、電信、、電視。3．如經(jīng)甲方審審核的設(shè)計(jì)成成果的建安成成本突破甲方方提出的成本本指標(biāo)，則按按以下原則執(zhí)執(zhí)行：當(dāng)實(shí)際成果大大于限額指標(biāo)標(biāo)，且范圍不不超過3%的，可不予以以調(diào)整。當(dāng)實(shí)際成果大大于限額指標(biāo)標(biāo)，且范圍在在3%～6%的，乙方在工工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整，調(diào)整整內(nèi)容設(shè)計(jì)承承包方須做經(jīng)經(jīng)濟(jì)性分析及及評(píng)估，設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整后需滿滿足成本限額額指標(biāo)的要求求。當(dāng)實(shí)際成果大大于限額指標(biāo)標(biāo)、且范圍大大于6%的，乙方除應(yīng)應(yīng)在工程實(shí)施施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整，調(diào)整整內(nèi)容設(shè)計(jì)承承包方須做經(jīng)經(jīng)濟(jì)性分析及及評(píng)估，設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整后需滿滿足成本限額額指標(biāo)的要求求。如最終設(shè)設(shè)計(jì)成果不能能滿足限額指指標(biāo)的要求，，乙方須以書書面形式說明明原因，并得得到甲方認(rèn)可可。4．甲方可以約約請(qǐng)咨詢公司司，按現(xiàn)行國國家規(guī)范及計(jì)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)乙乙方的施工圖圖進(jìn)行同模型型、同條件的的計(jì)算復(fù)核。。咨詢結(jié)果如如不滿意合同同條款中的具具體限制，乙乙方應(yīng)無條件件對(duì)施工圖進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化修改改。5．乙方對(duì)咨詢?cè)児镜挠?jì)算算復(fù)核有異議議的，應(yīng)與甲甲方一起對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)算有關(guān)關(guān)的原始數(shù)據(jù)據(jù)、重要參數(shù)數(shù)、計(jì)算書進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真的研研究復(fù)核。共共同找出問題題的原因，乙乙方并對(duì)相應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)進(jìn)行修修改優(yōu)化。6．直到乙方完完成每階段設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)，包包括完成對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)成果的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)審，甲甲方通過經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)審認(rèn)為乙乙方的設(shè)計(jì)成成果達(dá)到限額額設(shè)計(jì)及限限限額指標(biāo)的要要求后，才按按每階段的設(shè)設(shè)計(jì)成果付款款。四、設(shè)計(jì)管理與成成本控制總結(jié)結(jié)目前業(yè)內(nèi)的房房地產(chǎn)公司在在設(shè)計(jì)階段的的成本控制只只有成本部門門參與，多數(shù)數(shù)沒有達(dá)到預(yù)預(yù)期的效果，，而且浪費(fèi)了了大量的精力力，影響工作作效率。成本本控制應(yīng)該是是一項(xiàng)全員參參與的工作，，比如工程、、設(shè)計(jì)、成本本、營銷等管管理部門要充充分協(xié)調(diào)溝通通，制定詳細(xì)細(xì)的設(shè)計(jì)要求求和設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書，并對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)單位的設(shè)設(shè)計(jì)方案和施施工圖、工程程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、、材料設(shè)備選選型、設(shè)計(jì)的的合理性和安安全性等進(jìn)行行全面的評(píng)估估和審核。在在成本控制制中要避免兩兩種現(xiàn)象：一一是不計(jì)成本本地追求設(shè)計(jì)計(jì)效果；二是是成本不合理理導(dǎo)致品質(zhì)喪喪失。以下建議可供供參考：1、通過招標(biāo)和和方案競(jìng)賽，，縮短設(shè)計(jì)周周期和優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)方案，加加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公公司的管理與與協(xié)調(diào)；合同同管理；項(xiàng)目目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和政策攻關(guān)關(guān)；做好與設(shè)設(shè)計(jì)人員特別別是設(shè)計(jì)項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人的溝溝通；落實(shí)獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲措施；開開展設(shè)計(jì)公司司間的交流與與競(jìng)爭(zhēng)。2、按照批準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)任務(wù)書書及投資估算算來控制初步步設(shè)計(jì)。3、通過合同對(duì)對(duì)勘察設(shè)計(jì)單