房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全成本運(yùn)營(yíng)管理含圖

全成本管理前言

日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜…----告訴我們：對(duì)商家而言，擁有成本低的產(chǎn)品，就有利于用較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低的價(jià)格獲取市場(chǎng)；

某某大公司為了削減開(kāi)支，裁員5%...----體現(xiàn)了：人員開(kāi)支，是企業(yè)成本的重要部分；

中國(guó)勞動(dòng)力便宜啊，所以外國(guó)人來(lái)中國(guó)投資…

----深刻含義是：追求低成本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然選擇；

進(jìn)口關(guān)稅又降了，買原裝進(jìn)口車便宜多了…----說(shuō)明：稅金同樣構(gòu)成產(chǎn)品的成本；

大城市東西貴啊，生活成本太高了…----反映出：不僅是企業(yè)，我們個(gè)人也都在比較選擇著生活的成本“成本”對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)處不在，是經(jīng)濟(jì)過(guò)程中使用頻率最高的詞之一。前言房地產(chǎn)成本工作三大塊：事前----事中----事后前期：目標(biāo)成本測(cè)算、方案測(cè)算、預(yù)算、招標(biāo)交房前：動(dòng)態(tài)成本、變更簽證、材料招標(biāo)、詢價(jià)結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本其它：成本軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)等前言房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)槌杀竟芾淼母?jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)槌杀竟芾淼母?jìng)爭(zhēng)1、房地產(chǎn)公司面臨著什么？新政形勢(shì)土地、金融、預(yù)售自有資金、開(kāi)發(fā)、規(guī)范消費(fèi)者觀望、限購(gòu)保障房、從緊的信貸政策房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)槌杀竟芾淼母?jìng)爭(zhēng)2、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)的綜合作用管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)槌杀竟芾淼母?jìng)爭(zhēng)3、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)槌杀竟芾淼母?jìng)爭(zhēng)4、房地產(chǎn)業(yè)績(jī)體現(xiàn)------核心財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運(yùn)營(yíng)效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報(bào)能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)槌杀竟芾淼母?jìng)爭(zhēng)5、房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力——企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力房地產(chǎn)企業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)由資源源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為為經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和管理的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成成為成本管理的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我我們需要形成成責(zé)任成本管管理為核心的的全成本管理體體系全成本管理全成本管理全成本管理1.成本管理怎么么管2.房地產(chǎn)項(xiàng)目全全成本3.房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)價(jià)值鏈分析4.全成本管理的的核心5.成本作業(yè)過(guò)程程與成本形成成6.如何實(shí)現(xiàn)成本本管理7.目標(biāo)成本管理理8.責(zé)任成本管理理全成本管理1、成本管理怎怎么管？管什么？成本管理管多深？誰(shuí)來(lái)管？怎么管？管理層的認(rèn)識(shí)識(shí)決定了項(xiàng)目成成本與企業(yè)命命運(yùn)2、房地產(chǎn)項(xiàng)目目全成本成本分解資金成本土地成本建安成本管理成本全成本管理3、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈分析析概念設(shè)計(jì)可研策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)定位概念設(shè)計(jì)投資筐算成本估算成本概算成本概算成本預(yù)算項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理全項(xiàng)目的采購(gòu)實(shí)施工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)標(biāo)流程動(dòng)作全成本管理4、全成本管理理的核心------成本策略觀公司的定位決決定了企業(yè)的的成本策略品牌盈盈利顧顧客價(jià)值持持續(xù)發(fā)展展房地產(chǎn)公司基基本的成本策策略觀全成本管理5、房地產(chǎn)成本本作業(yè)過(guò)程與與成本形成TEXTTEXTTEXTTEXT項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)簽約施工竣工結(jié)算銷售及物業(yè)管理土地成本政政府費(fèi)用設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)招招標(biāo)費(fèi)用用建造成成本銷銷售費(fèi)用全成本管理5、房地產(chǎn)成本本作業(yè)過(guò)程與與成本形成成本是一系列列經(jīng)營(yíng)過(guò)程結(jié)結(jié)果的迭加成本寓含于各各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制效果果依賴于各環(huán)環(huán)節(jié)自身的良良好運(yùn)作與協(xié)協(xié)調(diào)成本控制需要要各環(huán)節(jié)之間間的有機(jī)協(xié)調(diào)調(diào)與配合全成本管理6、如何實(shí)現(xiàn)成成本管理？建立合理的目目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分分解成責(zé)任成成本將成本控制落落實(shí)到各業(yè)務(wù)務(wù)操作環(huán)節(jié)中中量化評(píng)估體系系全成本管理7、目標(biāo)成本管管理目標(biāo)成本的形形成1、投資決策《項(xiàng)目投資可行行性報(bào)告》投資估算書(shū)2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算算13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分分部、各專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算34、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)確定目標(biāo)成本本投資估算概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算算初步設(shè)計(jì)概算算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約全成本管理7、目標(biāo)成本管管理動(dòng)態(tài)成本管理理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）全成本管理7、目標(biāo)成本管管理目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總目標(biāo)我們需要通過(guò)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各各個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程程進(jìn)行成本控控制，才能實(shí)實(shí)現(xiàn)降低成本本的目的。我們應(yīng)建立形形成分工負(fù)責(zé)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)調(diào)的責(zé)任成本本體系。全成本管理7、目標(biāo)成本管管理常見(jiàn)問(wèn)題目標(biāo)成本合理理嗎？動(dòng)態(tài)成本信息息為什么失真真？1：目標(biāo)估計(jì)不不足2：目標(biāo)剛性不不足3：目標(biāo)與實(shí)際際脫節(jié)1：信息歸集不不及時(shí)2：信息反饋失失控全成本管理8、責(zé)任成本管管理責(zé)任成本解讀讀責(zé)任成本體系系是通過(guò)確定定責(zé)任主體和和評(píng)價(jià)部門，，通過(guò)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)設(shè)定、執(zhí)行和和考核，來(lái)保保證目標(biāo)成本本的實(shí)現(xiàn)。責(zé)任成本體系系的目的在于于提高公司全全員成本管理理意識(shí)及水平平，加強(qiáng)不同同專業(yè)、不同同流程之間的的合作和溝通通，形成分工工負(fù)責(zé)、有機(jī)機(jī)協(xié)調(diào)的成本本管理體系，，體現(xiàn)結(jié)果與與過(guò)程并重的的原則全成本管理8、責(zé)任成本管管理責(zé)任成本的分分解方式方式一：根據(jù)據(jù)成本科目，，將目標(biāo)成本本分解成《目標(biāo)成本控制制責(zé)任書(shū)》，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用的責(zé)任部部門及其主要要職責(zé)的說(shuō)明明，包括控制制內(nèi)容、控制制要點(diǎn)和手段段，形成成本本控制的指引引方式二：根據(jù)據(jù)合同分類，，將目標(biāo)成本本分解成《合同控制清單單》，將合同簽訂訂、履行的責(zé)責(zé)任落實(shí)到合合同責(zé)任部門門，以各部門門成本責(zé)任的的完成來(lái)保證證目標(biāo)成本的的完成全成本管理8、責(zé)任成本管管理成本科目序號(hào)成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款

拓展部

二前期費(fèi)用

開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部

三建筑安裝工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購(gòu)部

四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

五公共配套建設(shè)費(fèi)

六開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

七預(yù)備費(fèi)

直接成本

八期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、行政部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

全成本管理8、責(zé)任成本管管理責(zé)任成本的分分解原則以成本形成主體體作為成本責(zé)任任主體全成本管理8、責(zé)任成本管管理責(zé)任成本的落落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)點(diǎn)責(zé)任履行評(píng)價(jià)價(jià)責(zé)任狀（書(shū)））責(zé)任成本的分分配最終落實(shí)實(shí)到了項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)籌計(jì)劃以及及各部門工作作計(jì)劃中?。ǎ尤肴霑r(shí)時(shí)間間、、質(zhì)質(zhì)量量、、價(jià)價(jià)值值、、責(zé)責(zé)任任人人等要要素素））全成成本本管管理理8、責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理常見(jiàn)見(jiàn)問(wèn)問(wèn)題題設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的責(zé)責(zé)任任成成本本僅僅僅僅是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)嗎嗎？？招投投標(biāo)標(biāo)管管理理的的責(zé)責(zé)任任成成本本如如何何切切分分？？1：設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理2：招招投投標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理全成成本本管管理理8、責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理常見(jiàn)見(jiàn)問(wèn)問(wèn)題題責(zé)任任分分配配合合理理嗎嗎？？這些些問(wèn)問(wèn)題題是是責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理的的錯(cuò)錯(cuò)？？1：樣樣板板房房成成本本誰(shuí)誰(shuí)來(lái)來(lái)管管2：圖圖紙紙的的成成本本責(zé)責(zé)任任3：合合同同招招標(biāo)標(biāo)與與實(shí)實(shí)施施責(zé)責(zé)任任1：產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)下下降降了了3：財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)失失真真了了2：質(zhì)質(zhì)量量問(wèn)問(wèn)題題出出現(xiàn)現(xiàn)了了全成成本本管管理理無(wú)效效成成本本無(wú)效效成成本本1、無(wú)無(wú)效效成成本本產(chǎn)產(chǎn)生生的的原原因因不當(dāng)當(dāng)決決策策導(dǎo)導(dǎo)致致湊湊合合執(zhí)執(zhí)行行，，犧犧牲牲的的是是效效率率、、效效益益，，最最終終體體現(xiàn)現(xiàn)為為成成本本的的升升高高，，利利潤(rùn)潤(rùn)的的下下降降缺乏乏運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，導(dǎo)導(dǎo)致致節(jié)節(jié)奏奏混混亂亂，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)降降低低執(zhí)行行效效率率、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)低低下下，，最最終終也也體體現(xiàn)現(xiàn)為為高高成成本本無(wú)效效成成本本2、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例土地獲取區(qū)域性政策了解深度不夠?qū)Τ鞘形磥?lái)規(guī)劃缺乏有效判斷無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例產(chǎn)品定位定位與市場(chǎng)需求不夠契合去化緩慢，溢價(jià)空間狹小無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例方案階段可售與非可售比過(guò)小可售面積單方成本過(guò)高零部件無(wú)要求標(biāo)準(zhǔn)（如大堂面積、線條設(shè)置是否合理等）無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)失誤對(duì)設(shè)計(jì)精度把握不夠非可售/可售過(guò)大對(duì)設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)①拆除和重建②后期加固與補(bǔ)強(qiáng)③資金浪費(fèi)④拆除與重建設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計(jì)圖矛盾裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例報(bào)規(guī)報(bào)建項(xiàng)目進(jìn)度與手續(xù)不匹配技術(shù)支撐不夠到位僥幸心理，渾水摸魚(yú)，導(dǎo)致欠賬后補(bǔ)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例招標(biāo)招標(biāo)策劃標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足影響工期與質(zhì)量投標(biāo)單位選擇投標(biāo)單位考察失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分中途變化，總價(jià)增加招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費(fèi)用評(píng)定標(biāo)評(píng)標(biāo)分析失誤中標(biāo)價(jià)格偏高無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例施工施工準(zhǔn)備使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理延誤工期，增加成本施工過(guò)程施工安排失誤賠償與維修費(fèi)用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費(fèi)用大增非關(guān)鍵線路搶工費(fèi)效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同總成本增加，卻無(wú)法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任單位，維修費(fèi)用無(wú)法落實(shí)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例銷售銷售承諾超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過(guò)程改變房屋用途拆除與重建樣板房過(guò)早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤銷售速度過(guò)慢單位時(shí)間內(nèi)銷售額過(guò)低無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)無(wú)效效成成本本3、具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用增加結(jié)算失誤結(jié)算價(jià)不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付回款速度慢，額度低財(cái)務(wù)成本過(guò)