房地產(chǎn)開發(fā)詳盡流程

房地產(chǎn)專題報(bào)告投資規(guī)劃部

教育培訓(xùn)系列報(bào)告目錄一、報(bào)告進(jìn)度計(jì)劃二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)三、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房地產(chǎn)法律法規(guī)五、房地產(chǎn)稅法介紹六、……時(shí)間主題重點(diǎn)摘要報(bào)告人協(xié)助人2006-11-1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1.大陸房地產(chǎn)制度

2.專業(yè)術(shù)語all2006-11-8房地產(chǎn)開發(fā)流程介紹1.公部門審批

2.私部門操作all2006-11-15房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)介紹1.規(guī)劃

2.建筑

3.金融all2006-11-22房地產(chǎn)稅法實(shí)務(wù)介紹1.所得稅

2.營(yíng)業(yè)稅

3.增值稅

4.其他all2006-11-29商業(yè)地產(chǎn)入門1.何謂商業(yè)地產(chǎn)

2.零售業(yè)專業(yè)術(shù)語all2006-12-6商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法1.調(diào)研內(nèi)容

2.經(jīng)驗(yàn)分享all2006-12-13經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹與說明1.常用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何應(yīng)用

3.實(shí)例分析all2006-12-20市場(chǎng)定位與差異化分析1.如何尋找差異化

2.市場(chǎng)定位方法

3.市場(chǎng)定位內(nèi)容

4.實(shí)例分析all2006-12-272006大陸商業(yè)地產(chǎn)回顧1.重要大事記

2.宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

3.區(qū)域比較分析

4.重要實(shí)例分析all一、進(jìn)度計(jì)劃二、基礎(chǔ)知識(shí)全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年二、基礎(chǔ)知識(shí)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語類別代號(hào)類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地二、基礎(chǔ)知識(shí)二、基礎(chǔ)知識(shí)二、基礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑用地面積總建筑面積建筑密度（建筑覆蓋率）容積率建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。二、基礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。二、基礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語房屋層數(shù)層高建筑高度凈高房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定二、基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語語二、相相關(guān)專專業(yè)術(shù)術(shù)語低層建建筑多層建建筑小高層層建筑筑（非非規(guī)范范性））高層建建筑高度小小于或或等于于10米的建建筑。。低層層居住住建筑筑為一一層至至三層層。高度大大于10米，小小于或或等于于24米的建建筑。。多層層住宅宅為四四層至至六層層。高度大大于24米的建建筑。。中高高層住住宅為為七至至九層層，高高層住住宅為為十層層及以以上。。介于多多層及及高層層之間間，一一般指指7-18層之間間的建建筑。。點(diǎn)式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長(zhǎng)邊邊與短短邊之之比小小于2的建筑筑。板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長(zhǎng)邊邊與短短邊之之比大大于或或等于于2的建筑筑,并且短短邊長(zhǎng)長(zhǎng)度小小于或或等于于16米。二、基基礎(chǔ)知知識(shí)建筑術(shù)術(shù)語二、相相關(guān)專專業(yè)術(shù)術(shù)語復(fù)式躍式錯(cuò)層一個(gè)住住宅占占兩個(gè)個(gè)樓層層，有內(nèi)內(nèi)部樓樓梯聯(lián)聯(lián)系上上下層層，一一般在在首層層安排排起居居室、、廚房房。餐餐廳、、衛(wèi)生生間等等。是一層層住宅宅但較較普通通住宅宅高，可在在局部部掏出出夾層層，安安排臥臥室或或書房房等用用樓梯梯聯(lián)系系上下下，其其目的的是在在有限限的空空間里里增加加使用用面積積，提提高住住宅的的空間間利用用率。。是一套套房子子不處處于同同一平平面，即房房?jī)?nèi)的的廳、、臥、、衛(wèi)、、廚、、陽臺(tái)臺(tái)處于于幾個(gè)個(gè)高度度不同同的平平面上上。錯(cuò)錯(cuò)層住住宅的的面積積計(jì)算算方法法參照照平面面住宅宅面積積計(jì)算算。土地地出出讓讓方方式式一、、取取得得國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)辦理理土土地地登登記記核發(fā)發(fā)《建設(shè)設(shè)用用地地批批準(zhǔn)準(zhǔn)書書》交付付土土地地發(fā)布布出出讓讓公公告告編制制出出讓讓文文件件地價(jià)價(jià)評(píng)評(píng)估估確定定出出讓讓底底價(jià)價(jià)編制制、、確確定定出讓讓方方案案公布布出出讓讓計(jì)計(jì)劃劃確定定供供地地方方式式簽訂訂出出讓讓合合同同公布布結(jié)結(jié)果果招標(biāo)標(biāo)拍賣賣掛牌牌協(xié)議議招拍拍掛掛實(shí)實(shí)施施土地地出出讓讓方方式式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申請(qǐng)請(qǐng)及及資資格格審審查查(6)(10)二、、國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓流流程程土地地出出讓讓方方式式招標(biāo)標(biāo)招標(biāo)標(biāo)方方式式概概念念指土土地地所所有有者者（（出出讓讓人人））向向多多方方土土地地使使用用者者（（投投標(biāo)標(biāo)者者））發(fā)發(fā)出出投標(biāo)標(biāo)邀邀請(qǐng)請(qǐng)，通通過過各各投投標(biāo)標(biāo)者者設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)書書的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，來來確確定定土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓人人的的方方式式。。招標(biāo)標(biāo)流流程程評(píng)標(biāo)標(biāo)出讓讓人人確定定標(biāo)標(biāo)的的及及標(biāo)標(biāo)底底投標(biāo)標(biāo)人人投標(biāo)標(biāo)出讓讓人人、、投投標(biāo)標(biāo)人人開標(biāo)標(biāo)評(píng)標(biāo)標(biāo)小小組組確定定中中標(biāo)標(biāo)人人對(duì)能能夠夠最大大限限度度地地滿滿足足招標(biāo)標(biāo)文文件件中中規(guī)規(guī)定定的的各項(xiàng)項(xiàng)綜綜合合評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，或或者者能能夠夠滿滿足足招招標(biāo)標(biāo)文文件件的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性要要求求且價(jià)價(jià)格格最最高高的投投標(biāo)標(biāo)人人，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)確確定定為為中中標(biāo)標(biāo)人人。。土地地出出讓讓方方式式拍賣賣拍賣賣方方式式概概念念按照照指指定定時(shí)時(shí)間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)，，在在公公開開場(chǎng)場(chǎng)所所出出讓讓方方用用叫價(jià)價(jià)的的方方法法將土土地地使使用用權(quán)權(quán)拍拍賣賣給給出價(jià)價(jià)最最高高者者（競(jìng)競(jìng)買買人人））。。拍賣賣流流程程（一一））主主持持人人點(diǎn)點(diǎn)算算競(jìng)競(jìng)買買人人；；（（二二））主主持持人人介介紹紹拍拍賣賣宗宗地地的的位位置置、、面面積積、、用用途途、、使使用用年年期期、、規(guī)規(guī)劃劃要要求求和和其其他他有有關(guān)關(guān)事事項(xiàng)項(xiàng)；；（（三三））主主持持人人宣宣布布起起叫叫價(jià)價(jià)和和增增價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)則則及及增增價(jià)價(jià)幅幅度度。。沒沒有有底底價(jià)價(jià)的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)明明確確提提示示；；（（四四））主主持持人人報(bào)報(bào)出出起起叫叫價(jià)價(jià)；；（（五五））競(jìng)競(jìng)買買人人舉舉牌牌應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)或或者者報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)；；（（六六））主主持持人人確確認(rèn)認(rèn)該該應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)后后繼繼續(xù)續(xù)競(jìng)競(jìng)價(jià)價(jià)；；（（七七））主主持持人人連連續(xù)續(xù)三三次次宣宣布布同同一一應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)而而沒沒有有再再應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)的的，，主主持持人人落落槌槌表表示示拍拍賣賣成成交交；；（（八八））主主持持人人宣宣布布最最高高應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)者者為為競(jìng)競(jìng)得得人人。。土地地出出讓讓方方式式掛牌牌掛牌牌方方式式概概念念出讓讓人人發(fā)發(fā)布布掛牌牌公公告告，按按公公告告規(guī)規(guī)定定的的期期限限將將擬擬定定出出讓讓宗宗地地的的交交易易條條件件在在指指定定的的土土地地交交易易所所掛掛牌牌公公告告，，接接受受競(jìng)競(jìng)買買人人的的報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)并并更新新掛掛牌牌價(jià)價(jià)格格，根根據(jù)據(jù)掛掛牌牌期期限限截截止止時(shí)時(shí)的的出出讓讓結(jié)結(jié)果果確確定定土土地地使使用用者者。。掛牌牌流流程程接受受新新報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)出讓讓人人宗地地信信息息掛掛牌牌公公布布競(jìng)買買人人報(bào)價(jià)價(jià)出讓讓人人更新新掛掛牌牌價(jià)價(jià)格格出讓讓人人確定定競(jìng)競(jìng)得得人人掛牌牌起起始始日日掛牌牌截截止止日日掛牌牌期期限限屆屆滿滿，，按按照照下下列列規(guī)規(guī)定定確確定定是是否否成成交交：：（（一一））在在掛掛牌牌期期限限內(nèi)內(nèi)只只有有一一個(gè)個(gè)競(jìng)競(jìng)買買人人報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)，，且且報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)高高于于底底價(jià)價(jià)，，并并符符合合其其他他條條件件的的，，掛掛牌牌成成交交；；（（二二））在在掛掛牌牌期期限限內(nèi)內(nèi)有有兩兩個(gè)個(gè)或或者者兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的競(jìng)競(jìng)買買人人報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的，，出出價(jià)價(jià)最最高高者者為為競(jìng)競(jìng)得得人人；；報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)相相同同的的，，先先提提交交報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)單單者者為為競(jìng)競(jìng)得得人人，，但但報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)低低于于底底價(jià)價(jià)者者除除外外；；（（三三））在在掛掛牌牌期期限限內(nèi)內(nèi)無無應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)者者或或者者競(jìng)競(jìng)買買人人的的報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)均均低低于于底底價(jià)價(jià)或或均均不不符符合合其其他他條條件件的的，，掛掛牌牌不不成成交交。。在掛掛牌牌期期限限截截止止時(shí)時(shí)仍仍有有兩兩個(gè)個(gè)或或者者兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的競(jìng)競(jìng)買買人人要要求求報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的，，出出讓讓人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)對(duì)掛掛牌牌宗宗地地進(jìn)進(jìn)行行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)價(jià)價(jià)，出出價(jià)價(jià)最最高高者者為為競(jìng)競(jìng)得得人人。。土地地出出讓讓方方式式協(xié)議議協(xié)議議方方式式概概念念指政政府府作作為為土土地地所所有有者者（（出出讓讓方方））與與選選定定的的受受讓讓方方磋磋商商用用地地條條件件及及價(jià)價(jià)款款，，達(dá)達(dá)成成協(xié)協(xié)議議并并簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，有有償償出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的行行為為。。劃拔拔劃拔拔方方式式概概念念指縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，在在用用地地者者繳繳納納補(bǔ)補(bǔ)償償、、安安置置等等費(fèi)費(fèi)用用后后將將該該幅幅土土地地交交其其使使用用，，或或者者將將土土地地?zé)o無償償交交給給土土地地使使用用者者的的行行為為。。三、、出出讓讓方方式式的的適適用用范范圍圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制土地出讓讓方式四、招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣、掛牌牌的異同同招標(biāo)拍賣掛牌交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場(chǎng)所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短長(zhǎng)復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求三、開發(fā)發(fā)流流程三、開發(fā)發(fā)流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)發(fā)流程房地產(chǎn)開開發(fā)流程程可以用用“五證證”的取得來來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五圖片暫缺三、開發(fā)發(fā)流程證件解釋釋《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》是建設(shè)單單位在向向土地管管理部門門申請(qǐng)征用用、劃撥撥土地前前，經(jīng)城市市規(guī)劃行行政主管管部門確確認(rèn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目位位置和范范圍符合合城市規(guī)規(guī)劃的法法定憑證證，是建建設(shè)單位位用地的的法律憑憑證?！秶?guó)有土地地使用證證》是證明土土地使用用者(單位或個(gè)個(gè)人)使用國(guó)有有土地的的法律憑憑證，受受法律保保護(hù)。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國(guó)土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)發(fā)流程開發(fā)商選址、立立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)發(fā)流程證件解釋釋《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》是有關(guān)建建設(shè)工程程符合城城市規(guī)劃劃要求的的法律憑憑證，是是建設(shè)單單位建設(shè)設(shè)工程的的法律憑憑證，是是建設(shè)活活動(dòng)中接接受監(jiān)督督檢查時(shí)時(shí)的法定定依據(jù)。。沒有此此證的的建設(shè)設(shè)單位位，其其工程程建筑筑是違違章建建筑，，不能能領(lǐng)取取房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證證件?！督ㄖすこ淌┦┕ぴS許可證證》(建筑工工程開開工證證)是建筑筑施工工單位位符合合各種種施工工條件件、允允許開開工的的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件，是是建設(shè)設(shè)單位位進(jìn)行行工程程施工工的法法律憑憑證，，也是是房屋屋權(quán)屬屬登記記的主主要依依據(jù)之之一。。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開開發(fā)流流程申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件解解釋《商品房房銷售售(預(yù)售)許可證證》是市、、縣人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政管理理部門門允許許房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)銷銷售商商品房房的批批準(zhǔn)文文件。。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國(guó)土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請(qǐng)書2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開開發(fā)流流程三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段段,如果需需要尋尋找合合作伙伙伴,則需要要簽定定合作作意向向,協(xié)議及及合同同書市場(chǎng)前前期判判斷只只是宏宏觀方方面的的粗略略判斷斷,僅從所所在區(qū)區(qū)域的的市場(chǎng)場(chǎng)供求求與潛潛力進(jìn)進(jìn)行判判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》:需準(zhǔn)備備文件件如下下：立項(xiàng)批批復(fù)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃審審批表表市政府府征地地批復(fù)復(fù)用地釘釘樁成成果按規(guī)劃劃意見見書要要求取取得的的有關(guān)關(guān)協(xié)議議及批批復(fù)文文件審定設(shè)設(shè)計(jì)方方案通通知書書三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收辦理《國(guó)有土土地使使用證證》:需準(zhǔn)備備文件件如下下：立項(xiàng)批批復(fù)辦理土土地出出讓手手續(xù)申申請(qǐng)審定設(shè)設(shè)計(jì)方方案通通知書書土地評(píng)評(píng)估報(bào)報(bào)告原原件出讓合合同附附圖，，一式式五份份，附附圖為為：釘釘樁圖圖或?qū)徲?jì)計(jì)設(shè)計(jì)計(jì)方案案通知知書附附圖，，原土土地方方國(guó)有有土地地使用證證附圖圖（加加蓋雙雙方公公章））《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》及釘樁樁成果果通知知單建筑面面積與與用途途說明明書加蓋工工商部部門備備案章章的營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)復(fù)印件件《建設(shè)用用地批批準(zhǔn)書書》或原用用地單單位的的《國(guó)有土地使使用證證》、《房屋所所有權(quán)權(quán)證》、國(guó)有有土地地權(quán)屬屬來源證證明文文件（（原件件）與原用用地方方簽定定的土土地使使用權(quán)權(quán)及地地上物物補(bǔ)償償協(xié)議、、聯(lián)建建協(xié)議議及相相關(guān)文文件房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書書等三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》:需準(zhǔn)備備文件件如下下：供電、、給水水、市市政、、燃?xì)鈿怆娏αΦ炔坎块T意意見建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃審審批報(bào)報(bào)表審定設(shè)設(shè)計(jì)方方案建筑工工程施施工設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙工程檔檔案登登記證證明按審定定設(shè)計(jì)計(jì)方案案要求求取得得的協(xié)議通通知書書三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《國(guó)有