房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

可行性研究7.1可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，論證項目目標實現(xiàn)可能性的科學方法。減少/避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。二、可行性研究的作用1.申請項目核準的依據(jù)2.項目投資決策的依據(jù)3.籌集建設資金的依據(jù)4.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5.下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)三、可行性研究的工作階段投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估與決策四、可行性研究的內(nèi)容1.項目概況2.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查3.市場分析和建設規(guī)模的確定4.規(guī)劃設計方案的選擇5.資源供給條件分析6.環(huán)境影響評價7.項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究8.開發(fā)建設計劃的編制9.項目經(jīng)濟及社會效益分析10.結(jié)論及建議7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算一、投資估算1.土地費用（征收補償費、土地出讓價款、土地轉(zhuǎn)讓費、土地租用費）2.勘察設計和前期工程費（項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用）3.房屋開發(fā)費（建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費）4.其他工程費（臨時用地費、臨時建設費、工程造價咨詢費、合同公證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用）7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算一、投資估算5.開發(fā)期間稅費（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政支管線分攤費、綠化建設費、電話初裝費等）6.管理費用（管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、業(yè)務招待費等）7.銷售費用（銷售前期費、銷售推廣費、交易手續(xù)費、銷售代理費等）8.財務費用（借款或債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費等）9.不可預見費資金使用計劃二、收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃，包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式。1.租售方案2.租售價格3.租售收入4.收款方式銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123…n1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（㎡）單位售價（元/㎡）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加出租收入與經(jīng)營稅金估算表單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123…n1租金收入1.11.21.3出租面積（㎡）單位租金（元/㎡）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加3凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金三、資金籌籌措投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1項目總投資1.11.2開發(fā)建設投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入7.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的財財務報表一、基本報報表→（一）現(xiàn)金金流量表反應房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)各期的現(xiàn)現(xiàn)金流入和和流出，用用以計算各各動態(tài)和靜靜態(tài)評價指指標。項目投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表表——以全部投資資作為計算算基礎，用用以考察全全部投資的的盈利能力力。資本金現(xiàn)金金流量表——以投資者的的出資額作作為計算基基礎，用以以考察資本本金的盈利利能力。①項目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1現(xiàn)金流入1.11.21.3……銷售收入租金收入自營收入……2現(xiàn)金流出2.12.22.32.4……開發(fā)建設投資運營資金運營費用營業(yè)稅及附加……3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計凈現(xiàn)值②資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1現(xiàn)金流入1.11.21.3……銷售收入長期借款短期借款……2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.5……開發(fā)建設投資運營費用營業(yè)稅及附加借款本金償還借款利息支付……3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計凈現(xiàn)值一、基本報報表→（二）財務務計劃現(xiàn)金金流量表反應房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)各期的資資金盈余或或短缺情況況，用于選選擇資金籌籌措方案，，制定適宜宜的借款及及償還計劃劃。財務計劃現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.8銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.6開發(fā)建設投資運營費用營業(yè)稅及附加土地增值稅借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金一、基本報報表→（三）損益益表反應房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)各期的利利潤總額、、所得稅及及各期稅后后利潤的分分配情況，，用以計算算投資利潤潤率、資本本金利潤率率等評價指指標。一、基本報報表→（四）資產(chǎn)產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表表反應企業(yè)業(yè)一定日期期全部資產(chǎn)產(chǎn)、負債和和所有者權(quán)權(quán)益的情況況。對房地產(chǎn)開開發(fā)項目進進行獨立的的財務評價價時，不需需要編制資資產(chǎn)負債表表。當房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)開開發(fā)或投資資一個新的的房地產(chǎn)項項目時，需需要編制該該企業(yè)的資資產(chǎn)負債表表。二、輔助報報表→項目總投資資估算表開發(fā)建設投投資估算表表經(jīng)營成本估估算表借款還本付付息估算表表7.4風險分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目目不確定性性分析房地產(chǎn)投投資項目目不確定定性分析析，是分分析不確確定性因因素對項項目可能能造成的的影響，，并進而而分析可可能出現(xiàn)現(xiàn)的風險險。1.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的主要要不確定定性因素素一、房地地產(chǎn)投資資項目不不確定性性分析2.房地產(chǎn)置置業(yè)投資資項目的的主要不不確定性性因素二、盈虧虧平衡分分析三、敏感感性分析析四、風險險分析四、風險險分析風險分析析的一般般過程和和方法開發(fā)投資涉及哪些活動；各活動中包括哪些風險；風險產(chǎn)生的原因是什么；項目中哪些風險是主要的；各風險變量之間是否相關(guān)。風險發(fā)