房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展共44

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展2010.10.25CompanyLogoContents房地產(chǎn)概述1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程3房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展4房地產(chǎn)業(yè)概述1房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征：位置的固定性和不可移動性使用的長期性影響因素多樣性投資大量性保值增值性行業(yè)相關(guān)性。房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。一般具有如下特征：經(jīng)營對象的不可移動性業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性經(jīng)營活動的資金和人才密集性經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性房地產(chǎn)企業(yè)分類：（經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)：包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)：指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。

房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)項目：一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。項目拓展項目拓展是指為獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所需的土地資源、項目資源或其他資源，以科學的市場研究和項目可行性研究為依據(jù)，而進行的項目合作、項目投標、項目投資、土地開發(fā)、公司收購（并購）、代管代建等行為。可行性研究就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展我國房地產(chǎn)市場是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。房改的全稱是住房制度改革。房改的涵義是，改革舊的住房制度，建立新的住房制度。房改三階段：第一階段：1980年至1988年，也稱為房改的準備階段。1982-1984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進行公房全價出售和公房補貼出售試點。1984年和1985年開展了全國城市住房普查工作以摸清底數(shù)。1985年在一些城市進行了住房金融改革試點，例如發(fā)行住房建設(shè)企業(yè)債券等。1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法，1987年深圳市率先進行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點，隨后廣州市也進行了試點。1987年，在煙臺、唐山、蚌埠等城市進行了提租補貼試點。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展第二階段：1988年至1998年，也稱為全國展開、摸索前進的階段。1.以提高公房租金為主的第一步。1988.2.25.《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，即11號文1991.6.7.《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，即30號文1991.10.17.《國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》2.轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，即43號文.同時，發(fā)出了出售公房確定售價的操作辦法。第三階段：1998年7月1日至今，即推行住房分類供應(yīng)新制度階段。1998.7.3.《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即23號文。對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定社會保障的經(jīng)濟適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多社會保障的廉租屋。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、2005年發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，2006年發(fā)出的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中，90平方米以下套型的低價位住宅，不得低于70%。2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號文，從而促使我國的房改切實地走上以解決中低收入者住房問題為主的軌道。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地位：國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一1998年住房體制改革后我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之間。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全國共有房地產(chǎn)企業(yè)214397個，比04年增加了66.0%1997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%，增長速度處于2000年以來的最低谷。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1997年至今，我國土地市場可以大致劃分為兩個階段，即1997-2003年的快速發(fā)展階段，2003至今的相對繁榮階段。而從近三年趨勢來看，我國土地市場有逐步萎縮的跡象，2009年我國土地市場地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。這既與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設(shè)用地備用量快速減少有關(guān)。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴大10.3個百分點。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀從1997年開始，我我國商品房房銷售量持持續(xù)平穩(wěn)上上升2005年增幅較大大，并首次次邁上5億平方米平平臺2008年市場遭遇遇“寒冬””同比下降降近20%。2009年全國商品品房銷售量量大幅反彈彈，創(chuàng)歷史史新高。2009年，全國商商品房銷售售面積93713萬平方米，，比上年增增長42.1%。其中，商商品住宅銷銷售面積增增長43.9%；辦公樓銷銷售面積增增長30.8%；商業(yè)營業(yè)業(yè)用房銷售售面積增長長24.2%。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀除2008年外，近年年來我國商商品房新開開工面積均均保持較快快發(fā)展，增增速基本保保持在10%-20%之間，有逐逐步下降的的趨勢。對比新開面面積與銷售售面積可以以發(fā)現(xiàn)，1997年以來歷年年的新開工工面積都大大于銷售面面積，說明明部分項目目施工進度度緩慢，存存在停工現(xiàn)現(xiàn)象。另外外部分房源源沒有實現(xiàn)現(xiàn)銷售，開開發(fā)企業(yè)或或者持有，，或者捂盤盤不售。2009年，全國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)房屋屋施工面積積31.96億平方米，，比上年增增長12.8%，竣工面積積7.02億平方米，，增長5.5%，新開工面面積11.54億平方米，，增長12.5%；完成土地地開發(fā)面積積23006萬平方米，，同比下降降19.9%，開發(fā)建設(shè)設(shè)增速明顯顯低于商品品房銷售增增速，出現(xiàn)現(xiàn)較為明顯顯的供不應(yīng)應(yīng)求，部分分大城市比比較嚴重。。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀2000年開始，我我國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)房屋建筑筑面積竣工工率基本上上呈下降趨趨勢，由38.1%降至去年的的22.0%，下降16.1個百分點。。說明項目開開發(fā)周期拉拉長，這其其中因素較較多，其中中之一是由由于房價漲漲速較快，，部分開發(fā)發(fā)商有意放放慢施工進進度，以獲獲得更高利利潤率。2009年我國商品品房竣工面面積7.02億平方米，，增長5.5%。其中，住住宅竣工面面積5.77億平方米，，增長6.2%。與9.37億平方米的的商品房銷銷售面積相相比，存在在明顯的供供不應(yīng)求。。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢在保持對房房地產(chǎn)中長長期樂觀的的同時，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)必須重視視2010年下半年至至2011年可能出現(xiàn)現(xiàn)的短期波波動，提前前采取措施施積極應(yīng)對對快速3年1993.6過熱2年調(diào)整2.5年平穩(wěn)快速8年過熱2.7年第一論波動（不完整）至今第二論波動（最后階段受國家政策影響，不完整）調(diào)整1.2年…—中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分—長期呈增長長趨勢1988年以來20余年時間，，我國房地地產(chǎn)市場保保持年25%~30%增長率，從從宏觀經(jīng)濟濟、人口結(jié)結(jié)構(gòu)及城市市化角度看看，我國未未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍能能保持15年左右的高高速增長短期呈波動動趨勢歷史20年我國房地地產(chǎn)市場經(jīng)經(jīng)歷了兩次次大周期波波動，為保保經(jīng)濟、惠惠民生，政政府于1996年、2008年兩次阻斷斷房地產(chǎn)市市場下行特別是2005年以來，我我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場短期期波動加劇劇，房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷售售增長率呈呈現(xiàn)鋸齒狀狀走勢未來五年行行業(yè)仍將出出現(xiàn)短期波波動，一二二三線城市市調(diào)整周期期與調(diào)整幅幅度也會呈呈現(xiàn)分化走走勢房地產(chǎn)業(yè)深深層次調(diào)整整將對眾多多房企帶來來挑戰(zhàn)，行行業(yè)必將重重新洗牌房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢我國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)中長長期樂觀，，市場競爭爭面臨重新新“洗牌””未來15年房地產(chǎn)市市場總體仍仍將保持快快速增長，，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合加加速，行業(yè)業(yè)面臨重新新洗牌企業(yè)應(yīng)在發(fā)發(fā)展能力的的同時，繼繼續(xù)保持積積極擴張的的戰(zhàn)略態(tài)度度土地資源金融資本土地稀缺，，但依靠不不規(guī)范操作作獲取土地的的難度越來來越大資金在土地地獲取中越越來越重要，對資資金要求更更高高度依賴銀銀行貸款的的模式不可可持續(xù)，銀銀行貸款融融資未來會會受抑制越來越需要要通過產(chǎn)品品增值能力來保證證利潤水平平企業(yè)需要更更好的融資資能力拓寬融資渠渠道降低成成本資金管理特特別是現(xiàn)金金流的管理能力要要求越來越越高產(chǎn)品增值能能力融資能力資金管理能能力獲得足夠的的土地儲備備成為房地地產(chǎn)公司基基本的生存存保障土地獲取能能力房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)TOP10排名綜合實力企業(yè)規(guī)模盈利能力成長性穩(wěn)健性1萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司中國海外發(fā)展有限公司綠城房地產(chǎn)集團有限公司中國海外發(fā)展有限公司2中國海外發(fā)展有限公司中國海外發(fā)展有限公司萬科企業(yè)股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司3保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司合生創(chuàng)展集團有限公司青島海爾地產(chǎn)集團有限公司上置集團有限公司4綠地集團綠地集團保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司中信房地產(chǎn)股份有限公司北京北辰實業(yè)股份有限公司5恒大地產(chǎn)集團有限公司綠城房地產(chǎn)集團有限公司卓越置業(yè)集團有限公司盛高置地(控股)有限公司上海愛家豪庭房地產(chǎn)集團發(fā)展有限公司5綠城房地產(chǎn)集團有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司上海三盛宏業(yè)投資（集團）有限責任公司江蘇蘇寧環(huán)球集團有限公司金融街控股股份有限公司7合生創(chuàng)展集團有限公司金地（集團）股份有限公司合景泰富地產(chǎn)控股有限公司上海城開（集團）有限公司龍湖集團8廣州富力地產(chǎn)股份有限公司龍湖集團陽光100置業(yè)集團有限公司重慶協(xié)信控股（集團）有限公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司9金地（集團）股份有限公司北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司福星惠譽房地產(chǎn)有限公司10北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司復(fù)地（集團）股份有限公司重慶隆鑫地產(chǎn)（集團）有限公司建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)運營營模式——房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)類型按房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)在在企業(yè)經(jīng)營營范圍中地地位的不同同，可以分分為：房地地產(chǎn)開發(fā)專專營企業(yè)、、兼營企業(yè)業(yè)和項目公公司；按照國家資資質(zhì)核準標標準，分為一、二、三三、四級資資質(zhì)和暫定定資質(zhì)。其其中一級資資質(zhì)由建設(shè)設(shè)部審批，，二級及以以下資質(zhì)由由省、自治治區(qū)、直轄轄市人民政政府房地產(chǎn)行政主管部部門審批；；按照開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的不同同類型，可可以分為：：綜合性房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商、住宅宅開發(fā)商、、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商、、旅游地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商；；按照業(yè)務(wù)分分布區(qū)域的的不同，可可以分為：：全國性房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、區(qū)域性性房地產(chǎn)企企業(yè)、本地地房地產(chǎn)企企業(yè)；其他分類，，如上市非非上市、境境內(nèi)境外、、……..房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)運營營模式——四類開發(fā)經(jīng)營營模式房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)運營模式式——四類開發(fā)模式式簡析房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)運營模式式——典型房地產(chǎn)企企業(yè)典型企業(yè)核心競爭力萬科專業(yè)化開發(fā)能力；持續(xù)盈利能力；品牌營銷能力萬達集團跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力；跨區(qū)域商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理能力世茂集團高端住宅開發(fā)能力；營銷推廣能力；資本運作能力碧桂園大規(guī)?？焖匍_發(fā)能力；一體化開發(fā)能力；政府溝通能力龍湖品質(zhì)住宅的營造能力；物業(yè)管理能力；勞動生產(chǎn)能力華僑城旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)能力；主題酒店經(jīng)營管理能力星河灣高端品質(zhì)地產(chǎn)營建與營銷能力房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)運營模式式——不同的商業(yè)模模式萬科職業(yè)經(jīng)理人團團隊、持續(xù)創(chuàng)創(chuàng)新的產(chǎn)品、、“客戶第一一”的市場理理念構(gòu)成了引引領(lǐng)萬科持續(xù)續(xù)成長的商業(yè)業(yè)模式，在新新時期為贏在在未來，正以以清晰的三大大戰(zhàn)略發(fā)力：：產(chǎn)品定型化化、組織結(jié)構(gòu)構(gòu)改革與業(yè)務(wù)務(wù)板塊分包、、產(chǎn)品制造環(huán)環(huán)節(jié)的工廠化化。萬科原來是以以檔次區(qū)分產(chǎn)產(chǎn)品：低檔、、中檔、高檔檔，萬科后來來向PulteHomes學習，根據(jù)客客戶一生的購購房行為來進進行產(chǎn)品類型型區(qū)分。從表表面上看，只只是產(chǎn)品分類類標準的轉(zhuǎn)變變，而其實質(zhì)質(zhì)是經(jīng)營理念念的轉(zhuǎn)變，以以產(chǎn)品為中心心轉(zhuǎn)向以客戶戶為中心，真真正做到了以以客戶需求為為本。同時，，這一轉(zhuǎn)變將將會使集團各各項目之間，，特別是同一一區(qū)域同一城城市間的項目目不再是孤立立的、單獨的的個體，而成成為一個有機機整體，項目目間互為補充充，互為依托托，使集團形形成完整充實實的產(chǎn)品鏈。。萬科以產(chǎn)品標標準化作為產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略略，建立建筑筑研究中心作作為產(chǎn)品研發(fā)發(fā)戰(zhàn)略。近期期加大了對中中小戶型的研研究；為迎接接未來的住宅宅產(chǎn)業(yè)化，設(shè)設(shè)立“優(yōu)智建建屋專家”業(yè)業(yè)務(wù)，主要包包括三方面技技術(shù)與理念：：工廠化生產(chǎn)產(chǎn)（PC技術(shù)）、全全面家居解決決方案和生態(tài)態(tài)環(huán)保技術(shù)。。2008年以來，面對對市場調(diào)整，，萬科將其一一直學習的楷楷模公司“帕帕爾迪”改為為了“索尼””。理由是：：萬科是“制制造業(yè)”模式式的地產(chǎn)公司司，而制造業(yè)業(yè)的公司就應(yīng)應(yīng)當堅持隨行行就市這樣一一個原則。市市場調(diào)整下，，作為規(guī)模企企業(yè)的萬科遵遵循“現(xiàn)金為為王”的理念念，及時調(diào)整整了價格策略略。萬科聲稱稱并不擔心降降價，因為房房價下跌了地地價就會變得得更低，只要要把房子賣掉掉把現(xiàn)金拿回回來，一定可可以再收土地地。只不過是是把今年的利利潤轉(zhuǎn)移到兩兩三年以后，，長期來看，，只要看到一一個三到五年年的周期，對對公司的利潤潤不僅不會減減少反而會增增加，所以萬萬科選擇隨行行就市。不過過，與保利地地產(chǎn)在2008年抄底土地市市場不同，萬萬科相當謹慎慎，被部分業(yè)業(yè)內(nèi)人士認為為失策；此外外，一味聚焦焦住宅、舍棄棄商業(yè)是否真真的能贏在未未來也有待于于時間驗證。。房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)運營模式式——不同的商業(yè)模模式中海穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、面對高高端客戶的產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略、強強大的資金渠渠道和精細的的成本控制是是中海的主要要特點，其在在香港的歷練練使其具有區(qū)區(qū)別于一般企企業(yè)的周期管管理經(jīng)驗，市市場調(diào)整下核核心、優(yōu)勢區(qū)區(qū)域的土地儲儲備凸顯了公公司價值。碧桂園作為“快速開開發(fā)、快速銷銷售、快速回回籠”的一體體化運營模式式經(jīng)營企業(yè)，，碧桂園的特特點在于低價價、快速。碧碧桂園避開競競爭激烈的北北京、上海、、廣州、深圳圳等特大型一一線城市的中中心區(qū)域，大大量進入城郊郊結(jié)合部和二二三線城市，，土地成本較較低，并在控控制成本的基基礎(chǔ)上實現(xiàn)大大規(guī)?？鐓^(qū)域域擴張。SoHo中國有別于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)內(nèi)規(guī)模模化經(jīng)營的大大企業(yè)，SoHo中國不做大量量的土地儲備備，更重視開開發(fā)效益、追追求高利潤率率，北京CBD是其業(yè)務(wù)的核核心區(qū)域，近近期進軍上海海。萬達中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的先行者，，萬達首創(chuàng)““訂單地產(chǎn)””模式，該模模式為萬達贏贏得了極大的的市場空間，，它與世界商商業(yè)運營巨頭頭的捆綁合作作使它的項目目開發(fā)將商業(yè)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合合在一起。引引入戰(zhàn)略投資資者后，萬達達開始大規(guī)模模擴張，上市市概念和未來來可能的房地地產(chǎn)信托投資資基金新模式式給萬達帶來來了更大的想想象空間。房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)運營模式式——管理組織結(jié)構(gòu)構(gòu)形式項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型型開發(fā)設(shè)計工程銷售職責分工開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部項目部只負責責施工現(xiàn)場管管理部門項目部成為項項目執(zhí)行的負負責主體，職職能部門成為為資源提供、、建議與監(jiān)督督主體優(yōu)點對環(huán)境的反應(yīng)應(yīng)較慢；需高高層協(xié)調(diào)工作作多，容易形形成決策堆積積員工介入雙重重職權(quán)之中，，需要公司良良好的人際關(guān)關(guān)系和全面的的培訓實施條件項目數(shù)量少，，特定區(qū)域經(jīng)經(jīng)營客戶定位專一一，項目實施施環(huán)境不確定定性低公司高層介入入項目協(xié)調(diào)工工作項目數(shù)量較多多，需要人才才共享，不適適用于全國經(jīng)經(jīng)營客戶較穩(wěn)定，，但不確定性性較高的項目目環(huán)境公司有專業(yè)技技能提升要求求項目管理型項目公司或項項目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司成為為開發(fā)工作的的全權(quán)負責主主體項目執(zhí)行風險險較大；不利利于公司職能能知識積累和和專業(yè)化發(fā)展展跨多個地域經(jīng)經(jīng)營或客戶需需求變化多項項目管理前期的客戶定定位非常準確確更強調(diào)項目產(chǎn)產(chǎn)品對客戶需需求滿足程度度項目部缺點職能部門內(nèi)部部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟對項目環(huán)境反反應(yīng)迅速，便便于實現(xiàn)項目目產(chǎn)品的創(chuàng)新新和技術(shù)專業(yè)業(yè)化的提升對項目環(huán)境反反應(yīng)靈敏，清清晰的產(chǎn)品責責任，容易達達到客戶的滿滿意房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)運營模式式——機構(gòu)設(shè)置總裁執(zhí)行總裁副總副總財務(wù)總監(jiān)董秘戰(zhàn)略發(fā)展部投資開發(fā)部企業(yè)融資部產(chǎn)品研發(fā)部風險管控部人力資源部財務(wù)部秘書行政部銷售公司前期市政組設(shè)計專業(yè)組土建專業(yè)組電氣專業(yè)組水暖專業(yè)組精裝修專業(yè)組商務(wù)組客服組項目部/項目公司預(yù)算經(jīng)營組辦公室分級管理全國性的開發(fā)發(fā)公司一般分分三級管理機機構(gòu)：集團公公司、區(qū)域公公司/城市公司、項項目公司/項目部公司為投資和和運營管理中中心，設(shè)置相相關(guān)部門負責責發(fā)展規(guī)劃、、項目證論和和拿地、產(chǎn)品品定位、確定定項目節(jié)點計計劃、進行采采購和成本監(jiān)監(jiān)控、財務(wù)審審計和人力資資源配備等。。項目部/項目公司為利利潤中心，設(shè)設(shè)置相關(guān)專業(yè)業(yè)小組負責拿拿地后的設(shè)計計管理、工程程管理、銷售售協(xié)調(diào)和客服服工作；樓盤盤銷售委托專專業(yè)公司或自自建銷售機構(gòu)構(gòu)客戶關(guān)系部房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程3房地產(chǎn)項目開開發(fā)運營流程程——開發(fā)項目業(yè)務(wù)務(wù)流程戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理資本運營管理理年度經(jīng)營計劃劃管理年度預(yù)算管理理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績效效管理論證策劃設(shè)計采購工程銷售客服項目計劃管理理項目成本管理理人力資源管理理財務(wù)管理管理體系建設(shè)設(shè)（流程、信信息化、質(zhì)量量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程程非業(yè)務(wù)流程范范疇項目公司承擔擔操作職能集團總部承擔擔戰(zhàn)略決策職職能物管房地產(chǎn)行業(yè)價價值鏈以開發(fā)發(fā)的七大階段段來劃分業(yè)務(wù)務(wù)進程房地產(chǎn)項目開開發(fā)運營流程程——建設(shè)項目總流流程圖土地成交勘察及設(shè)計單單位招投標備備案‘方案設(shè)計國有土地使用用證建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證檔案登記施工單位招投投標監(jiān)理單位招投投標安全監(jiān)督備案案質(zhì)量監(jiān)督注冊冊建設(shè)工程施工工許可證商品房預(yù)售許許可證面積預(yù)測并備備案面積實測并備備案樓房交付消防驗收人防驗收規(guī)劃驗收竣工驗收權(quán)屬登記電梯驗收人防施工圖審審查項目核準環(huán)保\交通\節(jié)能\水土等評價建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證規(guī)劃意見復(fù)函函地質(zhì)勘察簽訂土地出讓讓合同初步設(shè)計擴大初步設(shè)計計施工圖設(shè)計人防審查消防審查年度計劃出讓補充市政配套人防方案建設(shè)方案園林方案施工圖審查灰線放線測量量繳納相關(guān)費用用工程實施灰線規(guī)劃驗線線前期物業(yè)公司司招標備案銷售人員銷售售機構(gòu)備案銀行投資資金金證明項目手冊信息息填報備案地價款繳清核核實函樓房預(yù)售正負零測量備備案空氣檢測各階段檢查驗驗收各階段進度填填報工程竣工四方驗收水質(zhì)檢測市政接用環(huán)保驗收園林驗收配套移交項目地名核準準房地產(chǎn)項目開開發(fā)運營流程程——商業(yè)地產(chǎn)價值值鏈客戶關(guān)鍵能力政府關(guān)系投資并購運營總包商選選擇合同管理業(yè)態(tài)理解客戶研究產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品/技術(shù)標注化主要措施產(chǎn)品實現(xiàn)過程程項目策劃建筑設(shè)計采購管理工程管理產(chǎn)品研發(fā)/策劃項目整售租賃管理品牌服務(wù)資產(chǎn)組合管理理持續(xù)跟蹤業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展，加強強客戶需求理理解，研究成成熟可復(fù)制產(chǎn)產(chǎn)品及標準建立拿地標準準建立成熟產(chǎn)品品建筑標準指指引、部品部部件庫，集中中采購建立成本控制制標準加強重點城市市政府關(guān)系維維護投資并購信息息獲取、交易易結(jié)構(gòu)設(shè)計，，注重并購后后整合資產(chǎn)組合動態(tài)態(tài)調(diào)整租金管理建立細分業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域市場持持續(xù)跟蹤研究究能力樹立公司商業(yè)業(yè)地產(chǎn)品牌不斷檢討資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量、、績效變化，，優(yōu)化資產(chǎn)池池外部運營總包包機構(gòu)的聯(lián)盟盟合作加強租約管理理基本物業(yè)管理理服務(wù)有償增值服務(wù)務(wù)加強樓宇保安安、保潔管理理加強設(shè)施設(shè)備備維護保養(yǎng)提供有償商務(wù)務(wù)服務(wù)及其他他增值服務(wù)投資并購?fù)恋孬@取—商業(yè)地產(chǎn)價值值鏈—房地產(chǎn)項目開開發(fā)運營流程程——上下游合作資資源房地產(chǎn)行業(yè)價價值鏈劃分為為三個階段：：上游價值鏈鏈包括金融、、土地等稀缺缺資源，公司司內(nèi)部價值鏈鏈即產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)銷售過程，，下游產(chǎn)業(yè)鏈鏈指產(chǎn)品交付付后的服務(wù)和和增值過程。。房地產(chǎn)項目開開發(fā)運營流程程——融資渠道房地產(chǎn)融資渠道內(nèi)部手段外部手段之股權(quán)融資外部手段之債權(quán)融資房企上市合作開發(fā)股權(quán)信托房地產(chǎn)基金外資投資銀行貸款債券融資融資租賃債權(quán)信托自有資金預(yù)售房款公司名稱主要融資方式輔助融資渠道后期融資方向萬科公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托計劃（股權(quán)/債權(quán)）、合作開發(fā)、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉金地公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（股權(quán)/債權(quán)）、不良資產(chǎn)處置公司、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉棲霞建設(shè)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（債權(quán)）公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉保利地產(chǎn)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（債權(quán)）、合作開發(fā)公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展4房地產(chǎn)企業(yè)項項目拓展——主要方式一是通過土地地公開市場獲獲取土地。即通過招標、、拍賣和掛牌牌的形式出讓讓土地使用權(quán)權(quán)。通過應(yīng)標標獲取土地開開發(fā)權(quán)是目前前房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)采用最多的的拓展模式。。優(yōu)點是市場化化程度較高，，操作透明，，手續(xù)簡單，，運作效率較較高；缺點是是由于信息公公開，競爭程程度較為激烈烈，土地獲取取成本將隨之之上漲。二是通過一二二級開發(fā)聯(lián)動動獲取土地。。由于土地市場場發(fā)展不均衡衡，各城市在在土地開發(fā)政政策方面掌握握的尺度存在在一定的差異異。一些城市市允許房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參參與土地開發(fā)發(fā)工作，這為為該企業(yè)繼續(xù)續(xù)進行二級開開發(fā)提供了先先天的條件，，在項目信息息、門檻條件件設(shè)立、二級級開發(fā)準備方方面都較其他他公司存在優(yōu)優(yōu)勢。這種模模式是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)關(guān)注的拓展模模式。優(yōu)點是先知先先覺，項目獲獲取的概率大大大提高，還還可適當控制制土地獲取成成本，但是該該模式開發(fā)周周期較長，土土地開發(fā)投入入較大，且土土地開發(fā)的利利潤率偏低，，且存在勞動動成果被競爭爭對手搶走的的風險。三是通通過企企業(yè)并并購、、項目目收購購或合合作開開發(fā)增增加土土地儲儲備。。實力雄雄厚的的房地地產(chǎn)公公司通通過企企業(yè)并并購、、項目目收購購等方方式獲獲取項項目的的開發(fā)發(fā)權(quán)，，還可可以通通過對對外股股權(quán)投投資或或合作作開發(fā)發(fā)等方方式增增加土土地儲儲備。。這種種模式式成為為最近近幾年年較為為常見見的項項目拓拓展方方式之之一。。優(yōu)點是是項目目獲取取的確確定性性較強強，但但需要要對合合作方方進行行詳細細的盡盡職調(diào)調(diào)查，，以便便制定定可執(zhí)執(zhí)行的的合作作方案案。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目目拓展展——模式選選擇項目拓拓展地地域模模式經(jīng)濟圈圈模式式：珠珠三角角、長長三角角、環(huán)環(huán)渤海海經(jīng)濟濟圈。。房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)“第一集集團軍軍”基本都都把這這三大大區(qū)域域作為為項目目拓展展的重重點。。城市模模式：：根據(jù)據(jù)城市市規(guī)模模和經(jīng)經(jīng)濟總總量，，把城城市劃劃分為為一線線城市市、二二線城城市、、三線線城市市、四四線城城市等等。經(jīng)濟圈圈和城城市二二者結(jié)結(jié)合模模式：：既看看重經(jīng)經(jīng)濟圈圈，又又不拘拘泥于于經(jīng)濟濟圈。。如萬萬科，，在明明確以以三個個經(jīng)濟濟圈為為重點點的同同時，，中西西部的的城市市如成成都、、重慶慶、武武漢等等地也也是發(fā)發(fā)展的的重點點。一個房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)制定定何種種拓展展模式式，是是由企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略、、企業(yè)業(yè)資源源、商商業(yè)模模式?jīng)Q決定的的。每每一個個房地地產(chǎn)企企業(yè)都都可根根據(jù)競競爭環(huán)環(huán)境和和競爭爭優(yōu)勢勢制定定有自自身特特點的的拓展展策略略。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目目拓展展——政府土土地出出讓流流程儲備中中心將將成交交資料料轉(zhuǎn)利利用中中心利用中中心辦辦理出出讓手手續(xù)轉(zhuǎn)利用用處會會簽局領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批批簽署出出讓合合同繳納地地價款款和稅稅費一個成成交確確認書書或一一個中中標通通知書書只能能簽署署一份份出讓讓合同同，不不得分分割出出讓；；出讓要要按通通知書書的要要求時時間完完成，，因開開發(fā)商商故意意拖延延將視視同放放棄，，保證證金全全部沒沒有；；先按規(guī)規(guī)劃條條件中中的指指標及及規(guī)模模簽署署，待待方案案明確確后簽簽署補補充協(xié)協(xié)議，，做相相應(yīng)變變更；；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目目拓展展——房企參參加招招拍掛掛流程程國土局局掛牌牌公告告繳交保保證金金參加加競買買掛牌競競價簽訂成成交確確認書書簽署土土地出出讓合合同繳納地地價款款和稅稅費辦理土土地使使用權(quán)權(quán)證，，開發(fā)發(fā)未成交交退還還保證證金國土局局掛牌牌公告告一般般為20-30天；競買保保證金金一般般為掛掛牌底底價的的10-20%；成交交后一一般可可轉(zhuǎn)為為地價價款；；參加掛掛牌的的主體體超過過2家，一一般將將轉(zhuǎn)成成拍賣賣；拍拍賣如如競買買者不不足3人，一一般需需轉(zhuǎn)為為掛牌牌；招標需需要經(jīng)經(jīng)歷投投標-開標-評標-中標通通知的的過程程。一一般情情況下下按如如下標標準確確定中中標方方：（1）出價價最高高者；；（2）綜合合評分分最高高者；；（3）最先先付清清規(guī)定定的標標價款款者；；（4）實際際交付付地價價款最最多者者；成交確確認書書競買買成交交的當當天簽簽訂；；土地地出讓讓合同同一般般在成成交確確認后后的10天內(nèi)簽簽訂；；地價款款要求求一年年內(nèi)付付清；；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目目拓展展——內(nèi)部流流程及及分工工房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目目拓展展——決策策前前提提論證證策劃劃設(shè)計計采購購工程程銷售售客服服序拿地方式優(yōu)秀企業(yè)實踐論證主要內(nèi)容1招拍掛企業(yè)并購

股權(quán)收購在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓本地項目的論證基本由集團公司負責；異地區(qū)域公司可根據(jù)其能力成熟度授予拿地決策權(quán)，集團負責融資和對異地區(qū)域公司預(yù)算控制。重點論證

戰(zhàn)略匹配度

風險可控度

效益指標考慮效率與風險的平衡1、項目概況（位置、規(guī)劃指標、用地現(xiàn)狀、市政條件等）2、市場分析（區(qū)域規(guī)劃、土地市場商品房市場、供求關(guān)系、競爭力分析）3、項目開發(fā)經(jīng)營計劃（開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏、項目定位、規(guī)劃方案、銷售計劃、成本控制、重要節(jié)點）4、投資收益分析（毛利率、凈利率、IRR、NPV、現(xiàn)金流）5、綜合分析結(jié)論建議（風險對策、SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論建議）房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項項目目拓拓展展———可行行性性研研究究主主要要內(nèi)內(nèi)容容12345不確確定定性性分分析析盈虧虧平平衡衡分分析析、、敏敏感感性性分分析析（（成成本本變變動動、、售售價價變變動動））、、風風險險分分析析（（風風險險因因素素的的識識別別和和評評估估、、風風險險防防范范對對策策））財務(wù)務(wù)評評價價基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)與與參參數(shù)數(shù)選選取取、、盈盈利利能能力力分分析析、、靜靜態(tài)態(tài)獲獲利利分分析析、、動動態(tài)態(tài)獲獲利利分分析析、、償償債債能能力力分分析析、、綜綜合合指指標標表表、、財財務(wù)務(wù)評評價價結(jié)結(jié)論論投資資估估算算與融融資資方方案案投資資估估算算說說明明、、分分項項成成本本、、總總成成本本、、單單位位成成本本、、銷銷售售收收入入、、稅稅務(wù)務(wù)分分析析、、資資金金預(yù)預(yù)測測、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表、、自自有有資資金金；；融融資資主主體體、、資資金金來來源源、、融融資資方方案案分分析析、、投投資資使使用用計計劃劃、、借借款款償償還還計計劃劃開發(fā)發(fā)方方案案地塊塊特特性性與與、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計分分析析、、產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計建建議議、、項項目目實實施施進進度度、、營營銷銷方方案案、、機機構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置、、合合作作方方式式及及條條件件市場場研研究究宏觀觀環(huán)環(huán)境境、、行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展、、區(qū)區(qū)域域市市場場、、板板塊塊市市場場、、擬擬定定位位方方案案綜合合評評價價社會會評評價價（（定定性性））、環(huán)境