濟(jì)南人防商業(yè)項目開發(fā)初步調(diào)研報告

目錄城市概況商圈分析濟(jì)南人防商業(yè)發(fā)展分析項目選址分析售價初步估算2022/12/31上海浦商投資管理有限公司01城市概況Citystatus2022/12/32上海浦商投資管理有限公司濟(jì)南簡介濟(jì)南，中國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，國家重要的政治、軍事、文化中心，區(qū)域性金融中心，副省級城市，山東省省會。濟(jì)南歷史文化底蘊深厚，有著4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美譽，是象征中華文明起源的龍山文化發(fā)祥地之一，國家歷史文化名城、國家創(chuàng)新型城市、中國軟件名城、全國重要的交通樞紐和物流中心。2013年濟(jì)南將舉辦第十屆中國藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十二屆國際歷史科學(xué)大會”的主辦城市，為濟(jì)南加速建設(shè)國際大都市注入了新的活力。2022/12/3上海浦商投資管理有限公司行政區(qū)劃2022/12/3上海浦商投資管理有限公司4濟(jì)南市現(xiàn)轄7個市轄區(qū)、3個縣，代管1個縣級市：濟(jì)南市市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、

槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長清區(qū)；縣：平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣；縣級市：章丘市。

人口概括根據(jù)《濟(jì)南市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》，全市常住人口為681.40萬人。濟(jì)南市是中國東部散雜居少數(shù)民族人口較多的省會城市，有49個少數(shù)民族，人口109299人，占全市總?cè)丝?.84%。其中回族占少數(shù)民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個少數(shù)民族占濟(jì)南市少數(shù)民族人口的98.42%。2022/12/3上海浦商投資管理有限公司5經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市完成生產(chǎn)總值4406.3億元，比2007年增長58%，人均64331元；實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入325.4億元，比2007年增長107.3%；社會消費品零售總額2023.1億元，比2007年增長83.4%；固定資產(chǎn)投資1934.3億元，比2007年增長106.2%。2022/12/3上海浦商投資管理有限公司6，加快金融、信息服務(wù)、商貿(mào)物流、文化旅游和商務(wù)會展五大區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心建設(shè)，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重達(dá)到53.1%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重達(dá)到46.9%，分別比2007年提高4.3個和5.5個百分點。金融支撐作用明顯增強(qiáng)，2011年末人民幣存貸款余額分別達(dá)到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長103.7%和87.4%。2022/12/3上海浦商投資管理有限公司7濟(jì)南是山東的文化、教育中心。這里有國家教育部985工程、211工程的重點大學(xué)山東大學(xué)以及山東師范大學(xué)等一系列本、?？圃盒?，每年為國家和地方輸送人才。濟(jì)南總共有44所高校，文化氛圍極其濃郁，書店三五步之內(nèi)必有一個，種類豐富齊全。近年來隨著高校擴(kuò)招趨勢的展開，市區(qū)高校規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能容納眾多的來濟(jì)學(xué)子，自2000年左右，各高校開始擴(kuò)建校區(qū)，距今為止已經(jīng)興建了長清大學(xué)城和章丘大學(xué)城。2022/12/3上海浦商投資管理有限公司8小結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平，濟(jì)南是適合投資開發(fā)地下人防商業(yè)的。2022/12/3上海浦商投資管理有限公司902商圈分析Circleanalysis2022/12/310上海浦商投資管理有限公司商圈描述述2022/11/2611目前濟(jì)南南市具有有城市級級影響力力的商圈圈有：老商圈：泉城路、、經(jīng)四路路為龍頭頭；西市市場為輔輔新興主力力商圈：花園路路商圈、、英雄山山商圈專業(yè)商圈圈：濼口服裝裝批發(fā)商商圈、北北園家居居建材商商圈、山山大路科科技商圈圈。濟(jì)南市商商業(yè)發(fā)展展分析2022/11/26上海浦商商投資管管理有限限公司12作為省會會城市，，濟(jì)南文文化底蘊蘊濃厚，，整體商商業(yè)檔次次不高，，現(xiàn)代商商業(yè)成熟熟期出現(xiàn)現(xiàn)，商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摑摿薮蟠螅簧虡I(yè)布點點明顯，，集中在在八大商商圈，分分布均勻勻；八大商圈圈專業(yè)性性市場占占據(jù)一半半，有洛洛口服裝裝商圈、、北園家家居商圈圈、山大大路科技技商圈、、西市場場小商品品商圈；；集休閑閑、購物物、娛樂樂為一體體的綜合合性商圈圈只有泉泉城路商商圈、英英雄山路路商圈和和改造中中的經(jīng)四四路商圈圈?，F(xiàn)代代商業(yè)體體量和氛氛圍不夠夠。除八大商商圈外，，區(qū)域性性的城市市副級商商圈欠缺缺，特別別是集休休閑、購購物、娛娛樂、商商務(wù)為一一體的整整合性區(qū)區(qū)域商圈圈不足，，有極好好的發(fā)展展空間；；濟(jì)南經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的政策性性強(qiáng)，政政府規(guī)劃劃對商業(yè)業(yè)發(fā)展有有很大的的影響力力，如花花園路商商圈、英英雄山美美食街和和魯商廣廣場，隨隨著濟(jì)南南“東西西兩翼布布局”和和“整體體網(wǎng)點推推進(jìn)”發(fā)發(fā)展策略略的加快快，區(qū)域域性商業(yè)業(yè)將雨后后春筍般般涌現(xiàn)。。03濟(jì)南市人人防發(fā)展展概況2022/11/2613上海浦商投資資管理有限公公司濟(jì)南市人防發(fā)發(fā)展概況2022/11/26上海浦商投資資管理有限公公司14炫街區(qū)經(jīng)四路人防槐蔭廣場英雄山人防南門人防商城城2022/11/26上海浦商投資資管理有限公公司15人防商城名行政區(qū)劃歸屬地址所屬商圈經(jīng)四路人防商城市中區(qū)經(jīng)四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區(qū)經(jīng)十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區(qū)濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區(qū)天橋區(qū)北園大街與濟(jì)洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場槐蔭區(qū)經(jīng)七路（省立醫(yī)院南）西市場商圈濟(jì)南市人防商商城分布經(jīng)四路人防商商城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數(shù)量約1300個鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、工藝品、婚紗、小吃、網(wǎng)吧、美容客群分布濟(jì)南市中西部西部客戶、學(xué)生、中檔收入客戶等年輕客群經(jīng)營模式市人防辦持有，委托經(jīng)營公司經(jīng)營,散租，一年起租租金水平柜臺：4-7萬/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經(jīng)營時間1999年配套設(shè)施自動噴淋、煙感；中央空調(diào)；字幕機(jī)及監(jiān)控系統(tǒng)項目運營啟示示步行街總長度度800-1000米，連通大觀觀園和振華商商廈，實現(xiàn)了了兩個商業(yè)軟軟點的鏈接，，長度適中有有效吸引了客客群。針對龐大的客客群，以及其其消費欲望強(qiáng)強(qiáng)烈但消費水水平有限的特特點，突出個個性化差異異，以小飾品品、個性服飾飾和小吃作為為主營業(yè)態(tài)，，實現(xiàn)客戶的的聚攏效應(yīng)。。有梯度的租金金增長。低低價吸引商戶戶，通過有有效的管理理和商業(yè)運營營，逐步提提高租金，，實現(xiàn)利潤收收益?？偨ㄖ娣e一、二期3.5萬平米，三期3.4萬平米鋪位數(shù)量一、二期約1200個鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺、精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生經(jīng)營模式前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經(jīng)營時間2005年10月1日配套設(shè)施停車場、ATM機(jī)、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山人防商商城項目運營啟示示連通八一銀座座和體育中心心商圈，貫穿穿經(jīng)十一路美美食城，將購購物、餐飲、、娛樂、健身身、停車等有有效的整合在在一起。前期通過返租租、減免租金金的方式來培培養(yǎng)人氣，目目前商鋪只短短租、不銷售售，鋪位供不不應(yīng)求。吸取了經(jīng)四路路人防的成功功經(jīng)驗，在業(yè)業(yè)態(tài)定位，招招商運營的方方向上把握正正確，符合區(qū)區(qū)域消費特征征，并在娛樂樂休閑上有所所升級?？偨ㄖ娣e4500平米鋪位數(shù)

300余個店鋪，柜臺100余個鋪位面積8-15平米鋪位形態(tài)精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)韓國服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業(yè)者等中檔消費客群經(jīng)營模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉(zhuǎn)讓費2-4萬元年租金漲幅約20%最早經(jīng)營時間2001年配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、廣播系統(tǒng)南門人防商城城項目運營啟示示南門人防商城城作為泉城路路/泉城廣場-銀座商廈路徑徑中必經(jīng)的路路口，敏銳的的把握了商業(yè)業(yè)空白地帶，，實現(xiàn)了人流流的入。結(jié)合市中心核核心商圈的客客群層次，是是濟(jì)南市人防防商城中定位位最高的，主主打充滿時尚尚氣息的“韓國”牌，差異化定定位帶來成功功的商業(yè)模模式。將路口處地面面人行道取消消，人行過路路口必經(jīng)地地下商城，確確保了人流流的數(shù)量，也也帶動了過街街通道中鋪位位的價格提提升?？偨ㄖ娣e5800平米鋪位數(shù)322個經(jīng)營模式銷售價格最早經(jīng)營時間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小商品、小吃客群分布主要針對外來差旅客戶以及周邊商戶經(jīng)營模式區(qū)人防辦開發(fā)統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個月的房租作為代租服務(wù)費。部分大面積商鋪提供包租服務(wù)，直接返5年租金，年回報率7%。銷售價格以及租金均價：2萬元/平米（1.8萬-2.4萬元/平米），代租均價為7元/㎡*天（建筑面積），物業(yè)費17.1元/㎡*月。項目現(xiàn)狀銷售完成率95%以上，開始交房并進(jìn)行裝修（2010年7月更新），預(yù)計2010年十一開業(yè)配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、液晶電視展示系統(tǒng)、語音廣播。炫街區(qū)項目運營啟示示有效利甠長途途汽車站的客客流優(yōu)勢，作作為北園商圈圈和洛口商圈圈的有效過渡渡，依托中恒恒小商品市場場，迅速培培養(yǎng)商業(yè)氣氛氛。借勢09年火爆的市市場，一次性性出售50年使甠權(quán)，讓讓利的同時時，快速的收收回了投資。。但是租金制制定的過高，，不利商鋪的的短期出租和和長期經(jīng)營。。與常規(guī)商業(yè)項項目形成差異異化，主打“小面積、低總總價的核心心優(yōu)勢，實現(xiàn)現(xiàn)項目的高高關(guān)注度。更更是借鑒了常常規(guī)項目蓄卡卡開盤的營銷銷模式。槐蔭廣場項目地址：槐蔭經(jīng)七七緯八路交匯匯處（省立醫(yī)醫(yī)院南鄰）項目性質(zhì)：地下商業(yè)人人防工程項目規(guī)模：占地面積2.7公頃，建筑面面積45000平方米，綠化化率為46%，停車位400-500個；建筑結(jié)構(gòu)：B2-B1，B1商業(yè)，B2停車場，東北北、西南角附附屬B1商業(yè)。裝修風(fēng)格：夢幻天空主題題的頂棚（濟(jì)濟(jì)南第一家））。硬件設(shè)施：中央空調(diào)、新新風(fēng)系統(tǒng)、兩兩主入口上下下扶梯、步梯梯層高：B2\B1樓板凈高5.1m樓層布局：B2：停車場1.5萬㎡，東北角角超市，西南南角時尚服飾飾1500㎡，鋪位面積：待定。業(yè)態(tài)：：時尚服飾、化化妝品、飾品品、童裝、餐餐飲主力店：華聯(lián)超市1.5萬㎡）、KFC開發(fā)商：濟(jì)南三誠匯匯鼎置業(yè)有限限公司；開盤時間：待定銷售模式：產(chǎn)權(quán)或使用用權(quán)模式未定定。銷售價格：商鋪均價2萬每平方，2010年1月份開始出售售vip卡，交兩萬低低3萬，總房款再再打97折。經(jīng)營現(xiàn)狀：項目整體運運營不佳項目點評：屬居民基本本生活配套類類商業(yè)，輻射射周邊社區(qū)以以及商業(yè)。但但周邊的省立立醫(yī)院和豐富富的居民區(qū)可可以提供足夠夠的消費力。。人防商城項目目運營要點啟啟示1區(qū)域、規(guī)模3經(jīng)營業(yè)態(tài)2運營模式連通兩個商業(yè)業(yè)中心點（不不低于城市二二級商圈標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)），實現(xiàn)““兩進(jìn)兩出””的人流動線線，避免循環(huán)環(huán)動線和“死死角”的出現(xiàn)現(xiàn)；步行長度度不宜超過1000米。超過1000以上必須要有有有效吸引客客流的商家進(jìn)進(jìn)行銜接。業(yè)態(tài)定位以中中低端為主，，不宜定位于于高端；業(yè)態(tài)態(tài)以小飾品、、服裝、餐飲和娛娛樂（電玩、、桌球、網(wǎng)吧吧等）為主；；可考慮通過過商業(yè)運營管管理公司引入入品牌店鋪，，快速拉動人人氣。。出售使用權(quán)（（長期租賃合合同）可實現(xiàn)現(xiàn)投資的有效效回收，但業(yè)業(yè)態(tài)分布和甄甄選不可控，，商業(yè)價值的的提升周期較較長，租金的的溢價能力弱弱;需要有獨立經(jīng)經(jīng)營或委托專專業(yè)商業(yè)運營營管理公司經(jīng)經(jīng)營，可有效效控制業(yè)態(tài)分分布及經(jīng)營模模式，使商業(yè)業(yè)價值迅速體體現(xiàn)，但投資資的收回周期期較長；。04項目選址分析析Siteselection2022/11/2626上海浦商投資資管理有限公公司選址條件主要參考因素素租金水平：目目標(biāo)開發(fā)地塊塊現(xiàn)有租金應(yīng)應(yīng)在5元/天·㎡水平以上，，為售價提供供支撐的同時時，也為銷售售加速增加籌籌碼。施工條件：因因地下步行街街需根據(jù)規(guī)范范，按照消防防分區(qū)設(shè)置上上下出入口，，因此，選址址需參考地面面出入口施工工可行性。商業(yè)在售供應(yīng)應(yīng)量：開發(fā)片片區(qū)的商業(yè)在在售、招商供供應(yīng)量的多寡寡，直接對開開發(fā)項目形成成競爭，也制制約著銷售價價格的浮動。。2022/11/26上海浦商投資資管理有限公公司27洪樓廣場洪樓廣場占地地面積約15000平米，可以開開挖建設(shè)地下下一層，增加加15000平米人防工程程，平時作為為商業(yè)使用，，增加城市15000平米的商業(yè)面面積及，可解解決近兩千人人就業(yè)。地處處花園路城市市核心商圈，，客流量充足足，地塊較為為方正，有利利于日后的運運營規(guī)劃。2022/11/26上海浦商投資資管理有限公公司28洪樓廣場2022/11/26上海浦浦商投投資管管理有有限公公司29廣場現(xiàn)現(xiàn)狀廣場位位于城城市核核心，，缺點點是無無明晰晰的主主題，，周邊邊新開開發(fā)項項目形形式不不明朗朗。2022/11/26上海浦浦商投投資管管理有有限公公司30洪樓廣廣場周周邊現(xiàn)現(xiàn)場實實景山大路路：山大路路地處處濟(jì)南南核心心科技技商圈圈，同同時毗毗鄰花花園路路中心心商圈圈，沿沿街科科技類類產(chǎn)品品集中中，餐餐飲服服飾業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，周周邊租租金水水平較較好，，具備備人防防開發(fā)發(fā)條件件。山大路路路繁繁華路路段為為2300米左右右，從從花園園路至至解放放路路路止，，長度度適宜宜，周周邊商商業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，，可有有利支支撐售售價。。2022/11/26上海浦浦商投投資管管理有有限