正弘弓莊項(xiàng)目一期方案匯報(bào)0718miniby日清

正弘·弓莊項(xiàng)目一期規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)上海日清建筑設(shè)計(jì)有限公司地塊區(qū)位分析城市區(qū)位鄭州市城市概況

鄭州市，簡稱鄭，河南省省會，中部第二大城市?，F(xiàn)轄6區(qū)5縣級市1縣，建成區(qū)面積329平方公里。2012年市區(qū)戶籍人口425萬，全市常住人口886萬，是長江以北地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省會城市。鄭州是中國歷史文化名城、中國八大古都之一、中華人文始祖軒轅黃帝故里，商朝都邑，今河南省政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。中國中部地區(qū)重要的中心城市和國家重要的綜合交通樞紐。交通運(yùn)輸

鄭州市，鄭州，是公路、鐵路、航空、信息通信兼具的綜合性交通通信樞，隴海鐵路、京廣鐵路交匯，107國道、310國道、京港澳高速公路和連霍高速公路穿境而過，鄭州新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站鄭州北站和中國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站鄭州東站，是華中地區(qū)一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性核心交通通訊樞紐。國家鐵路貨運(yùn)中心，國家公路物流中心，中南郵政物流中心，國際航空貨運(yùn)中心等工程促使公路港、鐵路港、航空港“三位一體”的物流體系逐步形成。文化沿革

鄭州市，鄭州歷史上五次為都、八代為州，是中國八大古都之一、世界歷史都市聯(lián)盟成員城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成為中華文明軸心區(qū)。文物資源眾多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場在內(nèi)的遺址遺跡達(dá)1萬余處，國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位共38處43項(xiàng)。其中天地之中歷史建筑群是世界文化遺產(chǎn)，共8處11項(xiàng)：觀星臺（最早的天文建筑）、中岳廟（最大的道教建筑群）、東漢三闕（太室闕、啟母闕、少室闕）、會善寺、嵩陽書院（宋代四大書院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。區(qū)位位置區(qū)位位置地塊位置位于鄭州市弓莊村，隸屬惠濟(jì)區(qū)，屬于鄭州市城中村改造范疇，地處鄭州市中心城區(qū)邊緣區(qū)域。

區(qū)位機(jī)遇在鄭州市十二五規(guī)劃綱要草案中，鄭州都市將以中心城區(qū)為核心，外圍組團(tuán)為重點(diǎn)，中等城市為支撐，重點(diǎn)城鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。在這樣的戰(zhàn)略背景下，隨著鄭州市城市中心區(qū)的發(fā)展，勢必給弓莊這一城中村的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，我們規(guī)劃區(qū)要抓住這一新的機(jī)遇，創(chuàng)造美好的城市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市、客戶、利潤的三贏。市區(qū)本案新鄭國際機(jī)場50分鐘車程25分鐘車程區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境

項(xiàng)目所在的惠濟(jì)區(qū)位于鄭州北部、黃河南岸，西依邙山、北臨黃河的自然地理位置造成了區(qū)域內(nèi)優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境：森林覆蓋率高、黃河濕地資源豐富、空氣濕潤潔凈、氣候宜人。地塊南臨賈魯河，擁有較為豐富的景觀資源。已建成住宅區(qū)現(xiàn)狀部隊(duì)用地汽車博覽中心汽車博覽中心已建成住宅區(qū)規(guī)劃二號線地鐵站城市主干道花園路城市主干道中州大道賈魯河城市自然景觀宗主地塊宗主地塊設(shè)計(jì)啟動地塊周邊現(xiàn)狀現(xiàn)已拆除當(dāng)?shù)刈≌袌龇治鍪袌霭咐治觥斓貫潮景疙?xiàng)目位置：天地灣項(xiàng)目與本案臨近，位于花園路西側(cè)。項(xiàng)目概況：總占地面積：300余畝，總建筑面積37萬，其中住宅26萬，商業(yè)11萬，項(xiàng)目共分為三期開發(fā)，一期為聯(lián)排別墅和疊加別墅，二期、三期為小高層和商業(yè)。產(chǎn)品類型：

小高層產(chǎn)品：

面積段：85—210平米售價(jià)：0.7萬—0.9萬

總價(jià)控制：180萬

價(jià)格規(guī)律：單價(jià)隨著面積段的增加而增加。

疊加別墅產(chǎn)品：

面積段：230—245平米售價(jià)：1.4萬—1.5萬

總價(jià)控制：360萬

聯(lián)排別墅產(chǎn)品：

面積段：280—290平米售價(jià)：1.8萬—2.1萬

總價(jià)控制：600萬

價(jià)格規(guī)律：單價(jià)根據(jù)產(chǎn)品類型的不同有不同的定價(jià)。產(chǎn)品去化及市場反饋：

高層部分：90平米以下小三房及2+1戶型去化率80％，均價(jià)0.78萬—0.8萬145—210平米平層及復(fù)式高層去化率5％，均價(jià)0.88萬—0.98萬

高層市場面積100-130面積段空缺，市場接受率低

疊加別墅部分：

一二層去劃率32％；三四層去劃率18％，均價(jià)1.4萬—1.5萬

市場對首層相對接受度高

聯(lián)排別墅部分：

市場去化率54％，均價(jià)1.8萬—2.1萬

由于聯(lián)排別墅同疊加別墅價(jià)格梯度不大，聯(lián)排別墅市場接受度優(yōu)于疊加別墅面積附送規(guī)律

：

小高層產(chǎn)品：

首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺，標(biāo)準(zhǔn)段附送陽臺。

疊加別墅產(chǎn)品：首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺，戶型內(nèi)中空

聯(lián)排別墅產(chǎn)品：首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺，戶型內(nèi)中空

市場案例分析—天地灣聯(lián)排戶型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面戶型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、內(nèi)庭院中空設(shè)計(jì)3、頂層露臺、閣樓設(shè)計(jì)4、戶型面積控制280—290平米5、戶型單價(jià)2.1萬，總價(jià)控制600萬頂層閣樓設(shè)計(jì)頂層露臺設(shè)計(jì)庭院中空設(shè)計(jì)市場案例分析—天地灣疊加戶型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面四層平面戶型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、一、二層配置：

庭院、地下室、餐廳中空設(shè)計(jì)3、三、四層配置：

庭院、地下室、閣樓、露臺、客

廳餐廳中空設(shè)計(jì)4、戶型面積控制230—245平米5、戶型單價(jià)1.5萬，總價(jià)控制360萬餐廳中空設(shè)計(jì)一二層地下庭院三四層地下庭院一二層地下室三四層地下室一二層庭院三四層入戶玄關(guān)、庭院客廳中空設(shè)計(jì)餐廳中空設(shè)計(jì)頂層閣樓露臺設(shè)計(jì)市場案例分分析—天地灣高層戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面面140平米頂層躍層下下頂層躍層上上戶型設(shè)計(jì)分分析：首層附送地地下室，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層140平米四房兩兩廳兩衛(wèi)，，高層218平米五房三三廳四衛(wèi)為為頂層躍層層設(shè)計(jì)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層附送送價(jià)值空間間少市場銷售反反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)價(jià)；去化速速度首層>標(biāo)準(zhǔn)層>頂層躍層，，頂層躍層層市場認(rèn)可可度低戶型設(shè)計(jì)分分析：首層附送地地下室，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層85平米三房兩兩廳一衛(wèi)，，高層138平米五房三三廳三衛(wèi)為為頂層躍層層設(shè)計(jì)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層附送送價(jià)值空間間以凸窗為為主市場銷售反反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)價(jià)；去化速速度首層>標(biāo)準(zhǔn)層>頂層躍層，，頂層躍層層市場認(rèn)可可度低市場案例分分析—天地灣高層戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面面85平米頂層躍層下下頂層躍層上上案例選擇初初衷：天地灣項(xiàng)目目與本案僅僅一條路之之隔，其產(chǎn)產(chǎn)品類型及及售價(jià)有很很高的參考考價(jià)值。案例市場分分析結(jié)論：：低層產(chǎn)品部部分：戶型面積段段：疊加產(chǎn)產(chǎn)品230—245平米；聯(lián)排排別墅280—290平米產(chǎn)品售價(jià)：：疊加產(chǎn)品品1.5萬元/平米；聯(lián)排排別墅2萬元/平米產(chǎn)品總價(jià)：：疊加產(chǎn)品品360萬元/套；聯(lián)排別別墅600萬元/套高層產(chǎn)品部部分：戶型面積段段以90以下為主，，大戶型以以145為主，160以上大戶型型為躍層戶戶型——沒有標(biāo)準(zhǔn)意意義大戶型型產(chǎn)品售價(jià)：：90以下0.78——0.8萬元/平米；145以上0.88萬元/平米，頂層層復(fù)式0.9—0.98萬元/平米，純復(fù)復(fù)式0.98萬元/平米產(chǎn)品總價(jià)：：90以下約72萬元/套；145以上約130萬元/套，復(fù)式約約200萬元/套市場產(chǎn)品空空缺分析：：高層產(chǎn)品缺缺乏舒適型型面積段180-220產(chǎn)品低層產(chǎn)品缺缺乏平層200平米疊加替替代產(chǎn)品品聯(lián)排別墅產(chǎn)產(chǎn)品缺乏品品質(zhì)感較高高的創(chuàng)新型型產(chǎn)品案例分析總總結(jié)市場案例分分析—金榮·盛景濠庭本案盛景濠庭二期戶型配配比市場售價(jià)：：區(qū)域純別墅墅盤，根據(jù)據(jù)位置不同同售價(jià)1.6—2.9萬/平米，均均價(jià)2.1萬/平米。銷售情況況：由于項(xiàng)目目有70/90規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)限制，，每套房房實(shí)際由由多套組組合而成成，由于于限購原因無無法簽約約，尚無無簽約備備案。市場借鑒鑒：從該項(xiàng)目目可參考考，聯(lián)排排別墅市市場認(rèn)同同價(jià)格為為2.1萬/平米，總總價(jià)約900萬。產(chǎn)品類型型：產(chǎn)品類型型比較單單一，一一般為六六、八、、十戶聯(lián)聯(lián)排，地地下一層層，地上上三層。。市場案例例分析—金榮·盛景濠庭庭聯(lián)排戶型型A合計(jì)總面面積：258.4地上，97.34半地下地下層平平面圖本層面積積：97.34平米一層平面面圖本層面積積：100.57平米二層平面面圖本層面積積：89.31平米三層平面面圖本層面積積：68.52平米戶型設(shè)計(jì)計(jì)分析：：1、大進(jìn)深深小面寬寬2、通過增增加面寬寬提升戶戶型舒適適度3、戶型增增加電梯梯設(shè)計(jì)，，增加配配置3、頂層露露臺、閣閣樓設(shè)計(jì)計(jì)4、戶型面面積控制制地上260平米5、戶型單單價(jià)2.1——2.9萬，單套總價(jià)價(jià)上限750萬市場案例例分析—金榮·盛景濠庭庭聯(lián)排戶型型B合計(jì)總面面積：303.25地上，121.22半地下地下層平平面圖本層面積積：121.22平米一層平面面圖本層面積積：123.28平米二層平面面圖本層面積積：99.97平米三層平面面圖本層面積積：80平米戶型設(shè)計(jì)計(jì)分析：：1、大進(jìn)深深小面寬寬2、通過增增加面寬寬提升戶戶型舒適適度3、戶型增增加電梯梯設(shè)計(jì)，，增加配配置3、頂層露露臺、閣閣樓設(shè)計(jì)計(jì)4、戶型面面積控制制地上305平米5、戶型單單價(jià)2.1——2.9萬，單套總價(jià)價(jià)上限900萬市場案例例分析—鑫苑·逸品香山山本案逸品香山山二期戶型型配比二期去化化比例電梯洋房房市場銷銷售情況況結(jié)論：區(qū)域以剛剛需為主主，面積積越小產(chǎn)產(chǎn)品去化化速度越越快，199以上躍層層戶型沒沒有售出，多層層電梯洋洋房戶型型首層附附送地下下室，頂頂層復(fù)式式由于其其附加值值高，能能帶來銷銷售高單價(jià)價(jià)，洋房房平層相相對小高高層戶型型沒有價(jià)價(jià)格優(yōu)勢勢。市場案例例分析—鑫苑·逸品香山山電梯洋房房戶型地下層平平面圖一層平面面圖銷售售面積154平米附送面積積121平米標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖銷銷售面積積139.3平米附送面積積8.2平米戶型設(shè)計(jì)計(jì)分析：：首層三房房三廳兩兩衛(wèi)154平米附送送地下室室，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層139.3平米三房房兩廳兩兩衛(wèi)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層附附送價(jià)值值空間以以陽臺為為主市場銷售售反饋：：首層售價(jià)價(jià)=頂層躍層層售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售售價(jià)；去去化速度度首層>頂層躍層層>標(biāo)準(zhǔn)層市場案例例分析—鑫苑·逸品香山山電梯洋房房戶型標(biāo)準(zhǔn)層平平面銷售售面積143.8平米附送面積積8平米頂層躍層層下銷售售面積154.2平米附送面積積70平米頂層躍層層上戶型設(shè)計(jì)計(jì)分析：：首層附送送地下室室，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層143.8平米三房房兩廳兩兩衛(wèi)，高高層154+70平米四房房兩廳兩兩衛(wèi)為頂頂層躍層層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層附附送價(jià)值值空間以以陽臺為為主市場銷售售反饋：：首層售價(jià)價(jià)=頂層躍層層售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售售價(jià)；去去化速度度首層>頂層躍層層>標(biāo)準(zhǔn)層案例分析析總結(jié)案例選擇擇初衷：通過對該該區(qū)塊純純別墅盤盤的分析析對比，，能夠判判斷該區(qū)區(qū)塊低層層設(shè)計(jì)突突破點(diǎn)，，同時(shí)能能夠?qū)υ撛搮^(qū)塊低低層產(chǎn)品品售價(jià)有有明確的的定位；；通過對該該區(qū)塊純純高層盤盤的分析析對比，，能夠判判斷該區(qū)區(qū)塊高層層去化定定位及改改善型定定位，能能夠明晰晰該區(qū)塊塊高層價(jià)價(jià)格區(qū)間間定位。。案例市場場分析結(jié)結(jié)論：低層產(chǎn)品品部分：：盛景濠庭庭案例對對比天地地灣別墅墅產(chǎn)品戶戶型面積積段有所所提升，，產(chǎn)品單單價(jià)有所所提高，，產(chǎn)品總總價(jià)有所所提高戶型面積積提升設(shè)設(shè)計(jì)邏輯輯：通過過增加戶戶型面寬寬、適當(dāng)當(dāng)調(diào)整進(jìn)進(jìn)深，提提升戶型型舒適度度，同時(shí)時(shí)提高戶戶型配置置，增加加電梯設(shè)設(shè)計(jì)價(jià)格提升升手段：：提升戶戶型配置置、提高高戶型舒舒適度提提高售價(jià)價(jià)產(chǎn)品價(jià)格格定位：：單價(jià)2.1———2.9萬/平米，單單套售價(jià)價(jià)700萬——900萬市場啟示示：如果果戶型設(shè)設(shè)計(jì)是建建立在產(chǎn)產(chǎn)品舒適適度提升升的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，市市場單價(jià)價(jià)及總價(jià)價(jià)在該區(qū)區(qū)塊存在在提升空空間高層產(chǎn)品品部分：：逸品香山山項(xiàng)目高高層戶型型以90以下為主主，大戶戶型以120——160為主，二二期引入入140以上電梯梯洋房戶戶型140電梯洋房房戶型：：首層155平米附送送地下室室，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層135——145平米，頂頂層155附送閣樓樓產(chǎn)品售價(jià)價(jià)：首層層1.15萬元/平米；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層0.8萬元/平米，頂頂層1.1萬元/平米產(chǎn)品總價(jià)價(jià)：首層約180萬元/套；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層約120萬元/套，頂層層約170萬元/套市場啟示示：該區(qū)區(qū)塊高層層以去化化為主，，純粹提提升配置置不能增增加售價(jià)價(jià)，電梯梯洋房首首層和頂頂層通過過附送價(jià)價(jià)值而提提升單價(jià)價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)突破點(diǎn)點(diǎn)：高層和低低層產(chǎn)品品創(chuàng)新必必須建立立在以提提升舒適適度的基基礎(chǔ)上才才能夠提提高產(chǎn)品品銷售單單價(jià)及產(chǎn)產(chǎn)品競爭爭力市場案例例分析—迎賓路3號本案迎賓路3號銷售售價(jià)價(jià)及策略略：目前處于于開放尚尚未開盤盤階段，，預(yù)計(jì)單單價(jià)2.5萬/平米以上上，通過過調(diào)研，，該樓盤銷售售策略為為低層定定制銷售售，按照照套數(shù)銷銷售，單單套報(bào)價(jià)價(jià)1000萬以上，，通過低層來帶帶動樓盤盤品質(zhì)，，以此拉拉動多層層高層售售價(jià)。樓盤規(guī)劃劃不足：：單套千萬萬聯(lián)排市市場定位位預(yù)期有有脫離鄭鄭州市場場，高層層、多層層、低層層混合社社區(qū)品質(zhì)整整體不高高。市場借鑒鑒：從該項(xiàng)目目可參考考該樓盤盤銷售策策略，通通過低層層去化來來提升樓樓盤口碑碑及品質(zhì)質(zhì)然后借助助于低層層建立的的客戶口口碑來提提升高層層售價(jià)。。首推戶型型面積：：A戶型：地地上：284平米，地地下：140平米；B戶型：地地上：334平米，地地下：138平米；C戶型：地地上：351平米，地地下：145平米；D戶型：地地上：368平米，地地下：157平米；E戶型：地地上：389平米，地地下：161平米；F戶型：地地上：404平米，地地下：163平米；戶型配比比：整體規(guī)劃劃為一期期聯(lián)排、、洋房、、二梯四四戶小高高層；二二期為滿滿足規(guī)劃劃要求的70/90戶型，一一期首推推53套聯(lián)排和和雙拼。。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)借鑒：：避免高低低層面積積段差異異過大，，避免因因產(chǎn)品定定位導(dǎo)致致目標(biāo)客客戶混雜雜，影響響后期樓盤盤品質(zhì)。。市場案例例分析—聯(lián)盟新城城七期本案聯(lián)盟新城城七期項(xiàng)目背景景：聯(lián)盟新城城七期西西班牙院院子位于于東區(qū)龍龍湖南區(qū)區(qū)核心地地段，是是近兩年年鄭州市市區(qū)內(nèi)高高端低密密度項(xiàng)目目的典型型代表，，該項(xiàng)目目為目前前鄭州市市區(qū)內(nèi)最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)最最高的項(xiàng)項(xiàng)目，別別墅、洋洋房整體體成交均均價(jià)近1.95萬元/平米。規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)項(xiàng)目定位：規(guī)劃各類產(chǎn)品品均為面向高高端客戶群體體的大面積舒舒適型戶型。。規(guī)劃布局上上，外圍為多多層洋房，內(nèi)內(nèi)部核心區(qū)為為別墅類產(chǎn)品品，別墅與洋洋房的體量比比約為1：4。疊加別墅為為5層，1-2層為一戶，3-5層為一戶；電電梯洋房為7層，頂層為復(fù)復(fù)式。去化及銷售戰(zhàn)戰(zhàn)略：聯(lián)盟新城七期期自2010年下半年推出出，至2011年6月底已經(jīng)全部部去化，總成成交面積近8.2萬平米，整體體成交均價(jià)高高達(dá)1.95萬元/平米。年去化化量達(dá)到8萬平米，該項(xiàng)項(xiàng)目銷售重要要靠建業(yè)自身身客戶資源消消化，付款方方式要求全部部一次性付款款。借鑒意義：市場潛在高端端客戶群體較較多，潛在購購房資本高戶型配比：市場案例分析析—聯(lián)盟新城七期期戶型設(shè)計(jì)分析析：140平米戶型三房房兩廳兩衛(wèi)，，一梯兩戶，，兩戶一部電電梯配置，170平米戶型三房房兩廳兩衛(wèi)，，主臥空間較較大，并無其其他戶型優(yōu)勢勢，屬于改良良型170戶型市場銷售反饋饋：市場去化速度度快，特殊性性：1、客戶為建業(yè)業(yè)內(nèi)部客戶；；2、地段為東區(qū)區(qū)核心地段市場案例分析析—聯(lián)盟新城七期期戶型設(shè)計(jì)分析析：260平米戶型六房房兩廳三衛(wèi)，，一梯兩戶，，兩戶一部電電梯配置，南南向3.5面寬，套房設(shè)設(shè)計(jì)理念市場銷售反饋饋：市場去化速度度快，特殊性性：1、客戶為建業(yè)業(yè)內(nèi)部客戶；；2、地段為東區(qū)區(qū)核心地段案例分析總結(jié)結(jié)案例選擇初衷衷：迎賓路3號與聯(lián)盟新城城七期屬于地地區(qū)個(gè)案例，，這兩個(gè)案例例選擇在于通通過對其分析析，探究鄭州州高端豪宅市市場資產(chǎn)容量量及高端豪宅宅市場產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)水平，旨旨在通過對其其分析充分了了解鄭州市場場潛在購買力力及社會對豪豪宅市場的產(chǎn)產(chǎn)品訴求案例市場分析析結(jié)論：迎賓路3號：面積段280—410平米/套，單套報(bào)價(jià)價(jià)1000萬以上，均價(jià)價(jià)預(yù)估2.5萬/平米市場啟示：由由于迎賓路3號依然處于惠惠濟(jì)區(qū)樓盤板板塊，即使其其高端豪宅定定位，其產(chǎn)品品單價(jià)依然受受本地塊區(qū)位位單價(jià)約束聯(lián)盟新城七期期：高層面積段140——260平米/套，單價(jià)2萬/平米，總價(jià)520萬市場啟示：鄭鄭州整體住宅宅市場豪宅需需求潛在客戶戶群體較大，，高層高端豪豪宅市場份額額存在市場高端項(xiàng)目目戶型面積段段分析項(xiàng)目樣本以高高層為主，兩兩房面積段由由75-125平米，主力戶戶型面積段集集中在85-90平米。項(xiàng)目樣本以高高層為主，三三房面積段由由90-176平米，集中區(qū)區(qū)間為130-140，屬于舒適型型三房。項(xiàng)目樣本四四房面積跨度度較大，其中中天驕華庭、、豫航泊郡、、東方鼎盛僅僅有極少量四四房產(chǎn)品，面面積偏小，為為130-150平米，東方御御庭、銀基王王朝4期等面積較大大，面積段以以160-220平米為主。市場分析總結(jié)結(jié)市場分析總結(jié)結(jié)1、區(qū)域產(chǎn)品定定位首置，高高端產(chǎn)品依靠靠產(chǎn)品類型來來提升，產(chǎn)品品力不高2、產(chǎn)品類型為為高層面積段段集中90以下首置、140-160首改，250-290疊拼聯(lián)排產(chǎn)品品3、區(qū)域產(chǎn)品價(jià)價(jià)格普通高層層0.7萬-1萬/平米，總價(jià)200萬上限；普通通疊拼1.5萬/平米，總價(jià)360上限；普通聯(lián)排2萬/平米，總價(jià)600萬上限4、產(chǎn)品單價(jià)提提升手段：產(chǎn)產(chǎn)品舒適度及及產(chǎn)品配置提提升實(shí)現(xiàn)單價(jià)價(jià)提高5、高端住宅市市場潛在容量量，市場供應(yīng)應(yīng)量及產(chǎn)品力力有限基于市場分析析下的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)理念念設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)：：立足于市場分分析的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定定位。我們的機(jī)會：：住宅市場高端端產(chǎn)品的缺失失，高端住宅宅市場需求量量大，當(dāng)前高高端住宅產(chǎn)品品力不高，創(chuàng)創(chuàng)新程度及舒舒適度有限。。設(shè)計(jì)所要達(dá)到到的目的：實(shí)現(xiàn)地塊銷售售利潤最大化化。實(shí)現(xiàn)目的的前前提：市場存在總價(jià)價(jià)上限。設(shè)計(jì)突破點(diǎn)：：控制總價(jià)的前前提下，通過過單價(jià)的提升升實(shí)現(xiàn)利潤的的增加實(shí)現(xiàn)目的的手手段：在保證容積率率基本不變的的前提下，控控制單套產(chǎn)品品總價(jià)，通過過產(chǎn)品創(chuàng)新來來提升單價(jià)，，最終實(shí)現(xiàn)總總銷售額的提提升，達(dá)到實(shí)實(shí)現(xiàn)地塊銷售售利潤最大化化的目的。團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)理念念地塊分析及項(xiàng)項(xiàng)目定位安置房用地地塊開發(fā)策略略：地塊開發(fā)定位位：啟動區(qū)依依靠其資源優(yōu)優(yōu)勢定位為中中高端，客戶戶群體為再改改高端，其他他地塊保證去去化首置產(chǎn)品品。開發(fā)策略：通通過啟動區(qū)高高端定位，樹樹立公司及項(xiàng)項(xiàng)目品牌形象象，將啟動區(qū)區(qū)作為該項(xiàng)目目標(biāo)竿地塊，，以此來拉動動售價(jià)，為后后期開發(fā)提供供售價(jià)及品牌牌支撐。學(xué)校用地保障房用地可開發(fā)用地可開發(fā)用地啟啟動區(qū)產(chǎn)品定位原則則及策略產(chǎn)品定位原則則及策略產(chǎn)品定位原則則：立足市場場并尊重市場場，立足業(yè)主主地塊高端定定位、產(chǎn)品定定位為高端住住宅產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新原則則：以市場高高端豪宅產(chǎn)品品為參照，從從產(chǎn)品舒適度度、配置提升升本案產(chǎn)品力力產(chǎn)品定位策略略：高層面積段區(qū)區(qū)間：160平米、單價(jià)0.8—0.9萬/平米，總價(jià)控控制150萬目標(biāo)客戶群：：市場140-160平米首改客戶戶高層面積段區(qū)區(qū)間：180—220平米、單價(jià)1.0—1.2萬/平米，總價(jià)控控制250萬目標(biāo)客戶群：：市場高層躍躍層客戶低層平層面積積段區(qū)間180——220平米、單價(jià)2.0—2.2萬元/平米，總價(jià)控控制500萬，目標(biāo)客戶群：：市場疊拼及及聯(lián)排別墅客客戶低層聯(lián)排面積積段區(qū)間220——330平米、單價(jià)2.2—2.5萬元/平米，總價(jià)控控制800萬，目標(biāo)客戶群：：市場普通聯(lián)聯(lián)排別墅及潛潛在高端產(chǎn)品品消費(fèi)客戶戶型創(chuàng)新分析析—高層160平米聯(lián)盟新城170戶型戶型設(shè)計(jì)分析析：1、戶型只是在在140基礎(chǔ)上面積的的增加，沒有有從本質(zhì)上提提升2、一部電梯服服務(wù)兩戶配置置不高3、廚房餐廳配配置較低4、南向面寬浪浪費(fèi)、戶型通通透性不高創(chuàng)新160戶型戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)計(jì)分析：1、充分利用南南向面寬2、獨(dú)立電梯入入戶3、入戶雙玄關(guān)關(guān)4、中西廚房、、獨(dú)立餐廳設(shè)設(shè)計(jì)5、主臥套房設(shè)設(shè)計(jì)6、戶型南北通通透廚房餐廳配置置不高兩戶共用一部部電梯南向面寬浪費(fèi)費(fèi)中西廚房設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)立電梯入戶戶入戶雙玄關(guān)主臥套房設(shè)計(jì)計(jì)戶型創(chuàng)新分析析—高層220平米聯(lián)盟新城260戶型創(chuàng)新220戶型戶型設(shè)計(jì)分析析：1、戶型南向四四面寬六房兩兩廳，戶型房房間數(shù)過多導(dǎo)導(dǎo)致品質(zhì)不高高2、一部電梯服服務(wù)兩戶配置置較差3、廚房餐廳配配置不高4、次臥室面寬寬太小，戶型型舒適度低5、南向面寬浪浪費(fèi)戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)計(jì)分析：1、控制房間數(shù)數(shù)量保證舒適適度2、獨(dú)立電梯入入戶3、入戶雙玄關(guān)關(guān)4、島式廚房、、獨(dú)立餐廳設(shè)設(shè)計(jì)5、主次臥室套套房設(shè)計(jì)理念念6、戶型南北通通透島式廚房設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)立電梯入戶戶入戶雙玄關(guān)獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)計(jì)主次臥室套房房設(shè)計(jì)次臥室面寬小小舒適度低南向面寬浪費(fèi)費(fèi)廚房餐廳配置置不高兩戶共用一部部電梯戶型創(chuàng)新分析析—高層戶型縱向向設(shè)計(jì)體系高層160戶型高層180戶型高層220戶型戶型配置：160平米：三房兩兩廳兩衛(wèi)、中中西廚房、獨(dú)獨(dú)立餐廳、獨(dú)獨(dú)立電梯入戶戶、入戶雙玄玄關(guān)、戶型南南北通透180平米：四房兩廳三三衛(wèi)、中西廚房、、獨(dú)立餐廳廳、獨(dú)立電電梯入戶、、入戶雙玄玄關(guān)、戶型型南北通透透220平米：四房兩廳三三衛(wèi)、島式式廚房、獨(dú)立餐廳、、獨(dú)立電梯梯入戶、入入戶雙玄關(guān)關(guān)、戶型南南北通透、、主次臥室套套房設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)邏邏輯：保證高端住住宅戶型配配置的前提提下通過提提升戶型功功能模塊及及舒適度來來增大戶型型面積段高層160戶型描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）1601T23房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河灣式的的走進(jìn)深產(chǎn)產(chǎn)品，房間舒適3房2衛(wèi)，儲藏空空間豐富，各個(gè)個(gè)功能塊都都具備。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）1801T24房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高層180戶型緊湊式多房房戶型產(chǎn)品品，4個(gè)面寬朝南南，4房3衛(wèi)各個(gè)功能塊塊都具備。。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）2201T23房450045004600313.70有有10000￥2,200,000.00高層220戶型舒適型多房房戶型產(chǎn)品品，各個(gè)功能塊塊都具備，，豪華。12.1M12.1M10.05M10.8M6.9M6.9M7.4M16.6M市場低層產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)分分析：傳統(tǒng)低層產(chǎn)產(chǎn)品面寬小小，進(jìn)深大大，一般是是八戶甚至至更多戶拼拼接在一起起，品質(zhì)差差，進(jìn)深大大導(dǎo)致山墻墻面大，社社區(qū)環(huán)境較較差、社區(qū)區(qū)品質(zhì)不高高創(chuàng)新低層產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)邏邏輯：創(chuàng)新低層產(chǎn)產(chǎn)品面寬大大、進(jìn)深小小，一般不不超過四戶戶拼接在一一起，有效效地保證了了產(chǎn)品的生生活品質(zhì)，，由于進(jìn)深深小因而山山墻面小，，社區(qū)環(huán)境境好，社區(qū)區(qū)品質(zhì)較高高戶型創(chuàng)新分分析—低層戶型設(shè)設(shè)計(jì)邏輯市場低層產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新低層產(chǎn)產(chǎn)品

面積可能總價(jià)1層戶型200￥3,000,000創(chuàng)新低層戶戶型解析—一層平面具有獨(dú)立的的入戶院和和地下車庫庫及下沉庭院院和地下室室

面積可能總價(jià)2層戶型190￥2,850,000創(chuàng)新低層戶戶型解析—二層平面具有獨(dú)立的的入戶院和和地下車庫庫及下沉庭院院和地下室室

面積可能總價(jià)3層戶型180￥2,700,000創(chuàng)新低層戶戶型解析—三層平面具有獨(dú)立的的入戶院和和地下車庫庫及下沉庭院院和地下室室

面積可能總價(jià)4層戶型220￥3,300,000創(chuàng)新低層戶戶型解析—四層、躍層層平面具有獨(dú)立的的入戶院和和地下車庫庫及下沉庭院院和地下室室創(chuàng)新低層戶戶型解析—組團(tuán)地下層層平面組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)剖剖面創(chuàng)新低層戶戶型解析—組團(tuán)入戶方方式創(chuàng)新低層戶戶型解析—組團(tuán)空間示示意描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）2851T24房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大戶型大平平層一層各層獨(dú)立入入戶，二，，三層戶型也有一一層的院子子描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）3221T24房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大戶型大平平層二層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）3261T24房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大戶型大平平層三層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）3701T24房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大戶型大平平層四層4層向上躍層層，有露臺和平墅的的感覺基于銷售利利潤最大化化的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案推衍使使用產(chǎn)品說說明方案推衍過過程總述方案1高層半包包圍圍合合低層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)品包包括4F+1的大平層洋洋房，小部分排屋屋和雙拼。。將高低層區(qū)區(qū)域徹底分分開，南低低北高大平層增加加14000平，但是容容積率降低低方案1-1高低分界線線高低分界線線高低分界線線方案1-2將方案1的排屋和雙雙拼改作獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品方案2高層半包包圍圍合合低層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)品改改成側(cè)進(jìn)4F+1的大平層洋房，小小部分排屋屋和雙拼。。高低分界線線高低分界線線方案2-1將高低層區(qū)區(qū)域徹底分分開，南低低北高大平層產(chǎn)品品做到5萬平引入大戶型型大平層產(chǎn)產(chǎn)品低層完全用用大戶型大大平層產(chǎn)品品低層完全用用排屋類戶戶型高低分界線線高層半包包圍圍合合低層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)品全全部用大戶戶型大平層層產(chǎn)品方案3方案4高低分界線線高層半包包圍圍合合低層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)品全全部用排屋屋產(chǎn)品方案對比——配比

方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4

各類住宅建筑面積151960130840149890154372135256146616130056M2其中高層160戶型33280332803328033280332803328033280M2高層180-220戶型85200481208520085200481206900069000M2多層大平層洋房180-22028440426602844094801896000M2多層大平層洋房280-3700002347231296443360M2獨(dú)棟別墅0029700000M2連排別墅50406780029403600027776M2容積率2.001.751.972.031.801.931.74

各類產(chǎn)品面積百分比

其中高層160戶型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%%高層180-220戶型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.05%%多層大平層洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多層大平層洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%獨(dú)棟別墅001.95%0000%連排別墅3.32%5.18%01.90%2.66%021.36%%多層大平層產(chǎn)品面積段小，容積率高，可銷售額較高大平層產(chǎn)品可銷售面積多，容積率浪費(fèi)較多，可銷售額低增加獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品梯度拉的開大平層產(chǎn)品多，大戶型大平層產(chǎn)品面積段高，總價(jià)偏高大平層產(chǎn)品最多，容積率低城市空間形態(tài)排屋產(chǎn)品多，總銷售額度最低方案對比——經(jīng)濟(jì)帳估算算對比

住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)

估計(jì)總銷售額方案1高層1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高層1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000￥481,200,000多層大平層4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000

高層1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,619,090,000

高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000

獨(dú)棟29701.95%25000￥74,250,000方案2高層1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000￥852,000,000多層大平層3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高層1603328024.61%8000￥266,240,000￥1,573,280,000高層180-2204812035.58%10000￥481,200,000多層大平層5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高層1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000￥690,000,000多層大平層4433630.24%15000￥665,040,000方案4高層160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高層180-220690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方案比較較部分方案一——總圖180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多層大平層層洋房180-220聯(lián)排別墅240聯(lián)排別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案一——戶型配比方案1住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)

高層1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000

151960

高層半包包圍圍合合低層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)品包包括4F+1的大平層洋洋房，小部分排屋屋和雙拼。。幼兒園與與會所形成成小區(qū)形象，，結(jié)合主軸軸增加小小區(qū)品質(zhì)。。產(chǎn)品線豐富，可銷銷售面積多多，各類產(chǎn)產(chǎn)品配比適適中。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案案一一———交通通分分析析方案案一一—分地地塊塊容容積積率率高層層區(qū)區(qū)域域3.3多層層區(qū)區(qū)域域1.3低層層區(qū)區(qū)域域0.65方案案一一———景觀觀分分析析小區(qū)會所圖例小區(qū)幼兒園景觀主軸景觀次軸幼兒兒園園位位于于無無遮遮擋擋處處會所所結(jié)結(jié)合合主主景景觀觀軸軸線線形成成小小區(qū)區(qū)主主要要空空間間高層層C型半半包包圍圍圍圍合合低低層層社社區(qū)區(qū)，，低層層產(chǎn)產(chǎn)品品包包括括4F+1的大大平平層層洋洋房房，，小部部分分排排屋屋和和雙雙拼拼。。方案案一一———透視視方案案一一———透視視200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多層大平層洋房180-220聯(lián)排別墅240聯(lián)排別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案案1-1————戶型型配配比比方案1-1住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000481200000多層大平層4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000

130840

將高高低低層層區(qū)區(qū)域域徹徹底底分分開開，，南南低低北北高高大平平層層增增加加14000平，，百百分分比比達(dá)達(dá)32%高層層量量減減少少，，容容積積率率降降低低，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)賬賬不不算算有有力力200190180220200190180220177153177153160160220220180180多層大平層洋房180-220獨(dú)棟別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案案1-2————戶型型配配比比方案1-2住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)

高層1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000獨(dú)棟29701.95%2500074250000

149890

將方方案案1的排排屋屋和和雙雙拼拼改改作作獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品，，增加加獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品，，產(chǎn)產(chǎn)品品梯梯度度拉拉的的開開。。獨(dú)獨(dú)棟棟成組團(tuán)分分布，4個(gè)一組。。方案二——總圖200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案二——戶型配比比方案2住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000852000000多層大平層3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000

154372

高層半半包圍圍圍合低低層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)品品改成側(cè)側(cè)進(jìn)4F+1的大平層洋房，，結(jié)合小小部分排排屋和雙雙拼。側(cè)進(jìn)大平平層產(chǎn)品品形成特特別的入入戶方式式和獨(dú)立空空間。低低層空間間分布有有特點(diǎn)。。缺點(diǎn)是側(cè)側(cè)進(jìn)大戶戶型產(chǎn)品品面積段段過高。。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案二——交通分析析方案二——分地塊容容積率高層區(qū)域域3.3多層區(qū)域域1.3低層區(qū)域域0.65方案二——透視方案二——透視方案二——透視200190180220200190180220100736710073671497910214979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案2-1———戶型配比比方案2-1住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000

高層180-2204812035.58%10000481200000多層大平層5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000

135256

將高低層層區(qū)域徹徹底分開開，南低低北高大平層產(chǎn)產(chǎn)品做到到5萬平，產(chǎn)產(chǎn)品豐富富但是低層層多，容容積率損損失方案三——總圖285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房280-370方案三——戶型配比比方案3住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328022.70%8000266240000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000690000000多層大平層4433630.24%15000665040000

146616

將高層L型布局，，幼兒園園移至西西側(cè)，希希望最大大面積的的排大大戶型大大平層層產(chǎn)品。。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案三——交通分析析方案三——分地塊容容積率高層區(qū)域域3.3多層區(qū)域域1.35方案三——透視方案三——透視2853223262853223263713711601602202201801808551808538762827160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層