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第11頁(yè)XX小高層住宅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告銷(xiāo)售部2008年4月第一部分項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃烏魯木齊市城市規(guī)劃和城市建設(shè)在經(jīng)過(guò)了十多年的快速發(fā)展,在本來(lái)就三面環(huán)山的有限土地上發(fā)生了很大的變化。由于城市土地的稀缺,可建設(shè)用地的逐步減少,政府引導(dǎo)性的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)思維由此而生。在08年的政府工作報(bào)告和城市規(guī)劃及城市建設(shè)的會(huì)議中提出的思路可以明顯看出;今后城市基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨向“引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)沿烏魯木齊城市的東﹑西﹑北三個(gè)方向展開(kāi),也就是“南限北闊,東進(jìn)西延”的城市發(fā)展方向。從嚴(yán)控中心城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度﹑建筑密度﹑容積率等硬性指標(biāo)。確定中心城區(qū)作為烏魯木齊市城市建設(shè)的第一控制區(qū)。原則上‘只拆不建﹑或多拆少建’。以米東新區(qū)﹑烏昌一體化﹑頭屯河城市副中心為依托,以312國(guó)道﹑216國(guó)道為產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸,逐步形成以烏魯木齊市委中心的‘一城兩軸﹑一城多心’的城市延展思路與城市空間發(fā)展格局……”二、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述(一)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況目前,作為對(duì)烏魯木齊市城市發(fā)展建設(shè)直接影響的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)形成了四大板塊:一、東水區(qū)以南湖和水磨溝風(fēng)景秀麗、景色宜居的水磨溝板塊;二、南天山區(qū)上風(fēng)上水、商外貿(mào)發(fā)達(dá)、天高云淡、風(fēng)輕氣爽的天山區(qū)板塊;三、西沙區(qū)雅山、騎馬山、平頂山三山透綠的沙區(qū)板塊;四、北新市區(qū)以鐵路局商業(yè)圈和烏昌一體化、米東新區(qū)、頭屯河城市副中心為一體的鐵路局新區(qū)板塊。在四大板塊中,延著幾條主要道路的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂是百花齊放、群雄逐鹿。(二)政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響《烏魯木齊市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》指出十一五期間首府住宅用地重點(diǎn)方向?yàn)槌鞘袞|北部地區(qū)和西北部地區(qū)。其中東北部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展米東新區(qū);西北部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展頭屯河區(qū)。未來(lái)五年內(nèi),首府將形成普通商品房為住房供應(yīng)主體、中高檔商品房為補(bǔ)充、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房滿(mǎn)足城市最低生活水準(zhǔn)人群基本住房需求的住房體系,即90平米以下的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房占住房總供應(yīng)量的70%;中高檔商品房占10%--20%;滿(mǎn)足最低收入人群的公屋、廉租房等占10%--20%。第二部分地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、項(xiàng)目地塊解析(一)項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)分析項(xiàng)目位于西山路93號(hào),東臨西山化工倉(cāng)庫(kù),南沿西山路,西靠良種站,北接德力西停車(chē)場(chǎng)。這里將發(fā)展成為市的一個(gè)高尚新社區(qū),隨著政府的重點(diǎn)規(guī)劃,片區(qū)周邊配套設(shè)施將進(jìn)一步改善。區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地,不可多得。(二)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備(三)項(xiàng)目周邊居住環(huán)境項(xiàng)目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車(chē)由市的中心方向開(kāi)往“項(xiàng)目”附近,坐車(chē)由“項(xiàng)目”至市中心只需15分鐘,交通十分便捷。
項(xiàng)目位于站前大道旁,片區(qū)屬于市委、市政府重點(diǎn)規(guī)劃的,該區(qū)域在購(gòu)物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂(lè)等生活設(shè)施方面相對(duì)于市中心有較大的差距。第三部分地塊SWOT分析與應(yīng)用一、項(xiàng)目的SWOT矩陣分析優(yōu)勢(shì)(Strengths)劣勢(shì)(Weakness)1、臨西山路,交通方便。2、雅瑪里克山森林公園。1、項(xiàng)目周邊沒(méi)有成熟的商業(yè)圈。2、西山片區(qū)客戶(hù)消費(fèi)能力低。3、項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅人群素質(zhì)低。4、項(xiàng)目位于地質(zhì)碎裂帶,工程成本較高。機(jī)會(huì)(Opportunities)威脅(Threats)1、西山片區(qū)小高層的稀缺性。西山片區(qū)已建小高層項(xiàng)目。西山路沿線(xiàn)多層住宅項(xiàng)目。二、項(xiàng)目SWOT策略應(yīng)用(一)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strengths)優(yōu)勢(shì)應(yīng)用——突出土地的稀缺性,房產(chǎn)項(xiàng)目的不可復(fù)制性。(二)項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)劣勢(shì)應(yīng)對(duì)——策劃宣傳特色,吸引市內(nèi)有實(shí)力客戶(hù)群體。(三)項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunities)機(jī)會(huì)利用——具有風(fēng)險(xiǎn)性,未有成功案例。(四)項(xiàng)目威脅(Threats)應(yīng)對(duì)措施——突出項(xiàng)目特色,在優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)上吸引客戶(hù)。三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)按照市政府的“東延西進(jìn)北擴(kuò)”的整體規(guī)劃,西山路成為了最新的居住區(qū),由于城市土地的稀缺,可建設(shè)用地的逐步減少,我項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,但現(xiàn)階段周邊配套不成熟,還未形成良好的商業(yè)氣氛。市政府對(duì)西山的規(guī)劃,配套設(shè)施的不斷完善,讓首府房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加看好西山的前景,周邊將有更多的房產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第四部分定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論一、項(xiàng)目定位(一)項(xiàng)目整體定位小高層項(xiàng)目將打造一個(gè)別具風(fēng)情的生活方式、獨(dú)特的生活主張,來(lái)引導(dǎo)城市人的生活新方式。從消費(fèi)者的角度出發(fā),注重追求超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念,注重對(duì)城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重,根據(jù)消費(fèi)者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個(gè)性,從生活細(xì)節(jié)出發(fā),在家居生活的建筑和管理上滿(mǎn)足他們的未來(lái)需要和愿望。(二)項(xiàng)目功能定位以小高層項(xiàng)目對(duì)商品房住宅品質(zhì)開(kāi)發(fā)、理念開(kāi)發(fā)、科技開(kāi)發(fā)的要求,注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量,注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng),注重住宅科技的現(xiàn)代化,以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的中高檔、高品質(zhì)住宅為主,因此確定本項(xiàng)目以上的功能定位。(三)項(xiàng)目形象定位在以普通住宅見(jiàn)長(zhǎng)的市場(chǎng),惟有通過(guò)規(guī)劃上的巧用心思,塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色。二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位烏魯木齊購(gòu)房者已從最早的排斥電梯公寓到逐漸接受此類(lèi)住宅形式。中產(chǎn)階層成為高品質(zhì)電梯公寓的主要消費(fèi)群。購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的客戶(hù),特別是一些中產(chǎn)階層的客戶(hù)都希望自己的生活有一定的文化品位,所謂“物以類(lèi)聚,人以群分”。
同時(shí),年齡在20-30歲之間的年輕人、都市白領(lǐng)和城市高學(xué)歷高收入的消費(fèi)者及部分投資者是眾多電梯公寓的主要消費(fèi)群體。他們占到了這些樓盤(pán)客戶(hù)群體總量的40%左右。除去第一特征外,這些樓盤(pán)所面對(duì)客戶(hù)群體表現(xiàn)出來(lái)的最主的特征是:成功人士、投資者、本地的生意人和投資者;這些客戶(hù)群體體現(xiàn)出來(lái)的第三特征,更多的是顯示出其作為投資性、辦公等方面的特征。西山片區(qū)客戶(hù)群體普遍消費(fèi)能力及對(duì)小高層項(xiàng)目的認(rèn)知度低,故目標(biāo)客戶(hù)只有向市區(qū)全范圍進(jìn)行尋找,我項(xiàng)目必須有產(chǎn)品上的創(chuàng)新和與其他項(xiàng)目的差異性來(lái)吸引客戶(hù)。第五部分高層公寓市場(chǎng)抗性分析電梯公寓市場(chǎng)抗性常有的因素主要表現(xiàn)在六個(gè)方面:(一)常見(jiàn)的塔式、內(nèi)廊式、外廊式高層住宅的標(biāo)準(zhǔn)層布局一般面積較大、戶(hù)數(shù)較多,由于電梯、樓梯和走廊等布局的影響,多數(shù)住戶(hù)的采光、通風(fēng)都難以達(dá)到理想的標(biāo)準(zhǔn),因而很難與多層一梯兩戶(hù)住宅相比,同時(shí)也難滿(mǎn)足我國(guó)居民(無(wú)論南北方)偏愛(ài)南北朝向、通風(fēng)好的住房需求;(二)產(chǎn)業(yè)化問(wèn)題是制約高層住宅發(fā)展的重要原因之一,主要與建筑施工質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量、電梯質(zhì)量等有關(guān);(三)高層住宅接地性較差,在使用中居民(特別是老人和兒童)戶(hù)外活動(dòng)的機(jī)率大大降低;(四)高層住宅由于層數(shù)高,較高樓層的住戶(hù)對(duì)地面景物的觀賞及對(duì)戶(hù)外活動(dòng)兒童的監(jiān)護(hù)都較困難;(五)由于高層住宅公用空間增多、使用人數(shù)多、安全出口多,因而不安全因素大大增加;第六部分西山現(xiàn)有小高層項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果樓盤(pán)名稱(chēng):盛華庭開(kāi)發(fā)商:新疆盛龍投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司代理銷(xiāo)售商:奧立房產(chǎn)代理地址:西虹西路554號(hào)(南梁坡車(chē)站)工程現(xiàn)狀:開(kāi)發(fā)規(guī)??偨ㄖ娣e:35000㎡綠化率:40%三、項(xiàng)目規(guī)劃:項(xiàng)目性質(zhì):商住樓總戶(hù)數(shù):209戶(hù)層數(shù):11層配套設(shè)施:地下車(chē)位棟數(shù):1棟U型建筑采暖方式:集中供熱地暖四、戶(hù)型及面積:戶(hù)型區(qū)間:84㎡--170㎡層高:2.8米樓層平面有一梯2戶(hù)、一梯3戶(hù)共8個(gè)單元。五、價(jià)格體系:均價(jià)4300元/平米層差:具體樓層價(jià)格未出付款方式:按揭、一次性均可,優(yōu)惠待定七、售樓部沙盤(pán)模型八、周邊配套相對(duì)成熟樓盤(pán)名稱(chēng):得錦生態(tài)花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商:得源峰房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售商:無(wú)地址:西山路46號(hào)工程現(xiàn)狀:開(kāi)發(fā)規(guī)??偨ㄖ娣e:19000㎡三、項(xiàng)目規(guī)劃:項(xiàng)目性質(zhì):經(jīng)濟(jì)適用房總戶(hù)數(shù):176戶(hù)層數(shù):11層配套設(shè)施:無(wú)四、戶(hù)型及面積:戶(hù)型:88㎡—208㎡層高:2.8米2棟樓各4個(gè)單元,樓層平面一梯2戶(hù)五、價(jià)格體系:均價(jià)、層差:均價(jià)3400元項(xiàng)目自2003年銷(xiāo)售至今,因土地證及產(chǎn)權(quán)糾紛一直未售罄。付款方式、優(yōu)惠:無(wú)六、物業(yè)管理:收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):0.8元/平米/月樓盤(pán)名稱(chēng):西苑小區(qū)開(kāi)發(fā)商:浩翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址:西山路156隊(duì)菜市場(chǎng)旁工程現(xiàn)狀:03年竣工現(xiàn)房,至此未銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)規(guī)??偨ㄖ娣e:12000平米三、項(xiàng)目規(guī)劃:項(xiàng)目性質(zhì):商品房總戶(hù)數(shù):96層數(shù):12層配套設(shè)施:無(wú)采暖方式:集中供熱老式暖氣片四、戶(hù)型及面積:布局:121㎡166㎡層高:3米電梯:無(wú)電梯五、價(jià)格體系:因產(chǎn)權(quán)糾紛至今未做銷(xiāo)售六、物業(yè)管理:浩翔物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):1元/平方/月第七部分可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論通過(guò)
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