2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

增持 維持請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)

2011年12月12日房地產(chǎn)行業(yè)2012年年度投資策略：調(diào)控方向看投資，政策優(yōu)化看房價資料來源：海通證券爭辯所相關(guān)爭辯板塊后期需要重新關(guān)注什么？2011.9.22再看貨幣政策趨勢和房地產(chǎn)板塊走勢2011.7.11經(jīng)濟擔憂越大、地產(chǎn)調(diào)控越難加碼—從次貸危機到歐債危機的思考2011.7.10五因素擇股規(guī)律2011.6.27關(guān)注超跌地產(chǎn)個股2011.6.8房地產(chǎn)行業(yè)2季度投資策略：查找可能的超預(yù)期2011.4.18誰來共享保障性住房的千億利潤蛋糕？2011.3.15房地產(chǎn)調(diào)控的延展路徑和行業(yè)后期運行推斷2011.3.18房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S01電話：Email：謝鹽SACS19電話：Email：聯(lián)系人賈亞童電話：Email：宏觀層面，地產(chǎn)板塊將受益流淌性放松。通過將2012年經(jīng)濟走勢與2005年對比，我們發(fā)覺以上速上升的2005年，受到政策調(diào)控的地產(chǎn)板塊仍在3個季度具備超額收益。目前央行已經(jīng)“降準”，2012年宏觀流淌性定向放松成為趨勢。行業(yè)當前宏觀政策基本面正在轉(zhuǎn)好?！八南笙蕖薄八南笙蕖钡摹伴g”，即調(diào)控政策不會加碼，但政策調(diào)控方向基本不變。后期房價回落為政策優(yōu)化預(yù)備了空間。行業(yè)當前產(chǎn)業(yè)政策面處于調(diào)控見頂階段。微觀市場層面，對行業(yè)2012年運行趨勢的看法。入預(yù)期并未發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此我們認為相比2008年，降價更能有效刺激需求。此外，開發(fā)商對本輪調(diào)控具備近2年的預(yù)備期，在銷售不暢后又較早達成降價預(yù)期。開發(fā)商樂觀應(yīng)對調(diào)控，為本輪行業(yè)逐步恢復(fù)預(yù)備了前提。行業(yè)銷售最快下半年有望恢復(fù)：2011年11月，央行已經(jīng)降低存款預(yù)備金率。我們預(yù)期2012將有3次左右“降準”行為。從歷史規(guī)律看，房地產(chǎn)是流淌性擴大的先導(dǎo)受益行業(yè)。行業(yè)銷售通常在流淌性有效放大3到6個月后恢復(fù)。投資增速下半年有好轉(zhuǎn)，但全年保持回落：2011年土地市場回落已成定局。由于開發(fā)商對2012市場更多將表現(xiàn)為對現(xiàn)有項目的跟進。我們估計2012年上半年投資增速會明顯下降，下半年有所恢復(fù)，但全年保持回落趨勢。估計行業(yè)2012年投資增速在13.35%到17.28%之間。維持行業(yè)“增持”評級。綜合以上分析，在即將到來的2012年，宏觀緊縮已經(jīng)在轉(zhuǎn)向、產(chǎn)業(yè)政策年投資角度動身，現(xiàn)在正進入地產(chǎn)最廉價的時候。截至12月9日，A股市場動態(tài)PE在13.67倍，房地產(chǎn)板塊動態(tài)PE在15倍。綜合以上緣由，連續(xù)維持對行業(yè)的“增持”評級。擇股規(guī)律。我們以行業(yè)2011年3季報為標準，從業(yè)績鎖定、現(xiàn)金充裕和銷售力量等方面精選支代表性地產(chǎn)個股。與此同時依據(jù)經(jīng)營穩(wěn)健和股價彈性對其進行依次分類。風險提示：一旦國內(nèi)將來實行更加嚴峻的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)將來進展。證券爭辯報告行業(yè)深度報告行業(yè)爭辯請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)2目 錄調(diào)控效果顯現(xiàn)、行業(yè)增速回落 6對前期推斷的總結(jié) 6房價拐點來臨、調(diào)控效果體現(xiàn) 8雙軌制觀點得到驗證 9對行業(yè)2012年看法：行業(yè)會回落，但不悲觀 10不認為房價和成交之間會消滅螺旋式下跌 10行業(yè)銷售最快下半年有望恢復(fù) 12投資增速下半年有好轉(zhuǎn)，但全年保持回落 13小結(jié)：行業(yè)2012面臨回落，但不悲觀 14宏觀基本面：捕獲2012年定向?qū)捤傻臋C遇 15對明年宏觀基本面的預(yù)判：定向?qū)捤?15以史為鑒：由2005年端詳明年定向?qū)捤上碌牡禺a(chǎn)股表現(xiàn) 16行業(yè)政策四象限預(yù)判方法：方向看投資，優(yōu)化看房價 19什么是行業(yè)政策四象限分析法 19對后期產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)判 20投資建議和擇股思路 21板塊2011年1月至今運行狀況總結(jié) 21板塊合理估值水平 23投資建議和擇股思路 24風險提示 26請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)3圖名目圖1全國房地產(chǎn)新開工、施工和竣工面積狀況 7圖22008年房價和成交量之間消滅螺旋式下跌 10圖3當前房地產(chǎn)銷售已經(jīng)開頭回落 10圖42007-2009年GDP增速和CPI. 11圖52009-2011年3季度GDP增速和CPI. 11圖62000-2011年10月土地購置狀況 12圖7萬科和保利地產(chǎn)最近5年每股預(yù)售賬款 12圖8萬科和保利地產(chǎn)最近5年有息負債率 12圖92000-2011年10月土地購置狀況 13圖102012年上半年行業(yè)銷售增速面臨負增長可能 13圖112012年上半年行業(yè)銷售增速面臨負增長可能 14圖12萬科和保利地產(chǎn)最近5年每股預(yù)售賬款 14圖13萬科和保利地產(chǎn)最近5年有息負債率 14圖14CPI因翹尾因素和食品價格回落而下行 15圖15CPI走勢與房地產(chǎn)板塊對滬深300超額收益率 15圖162010年以來的M1、M2同比增速（%） 16圖17M1走勢與房地產(chǎn)板塊對滬深300超額收益率 16圖182005年1年期存款利率保持相對穩(wěn)定 16圖192011年上半年1年期存款利率保持相對穩(wěn)定 16圖202005年M2貨幣供應(yīng)觸底趨升 17圖212005年存款預(yù)備金率基本保持不變 17圖222005年房地產(chǎn)龍頭個股僅在2季度跑輸行業(yè) 18圖231998年以來歷次存款預(yù)備金率下調(diào)商品房銷售和地產(chǎn)股都有良好表現(xiàn) 18圖24地產(chǎn)四項限分析 19請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)4圖252005-2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和同比變化 20圖262011年1月至今房地產(chǎn)指數(shù)和滬深300指數(shù)收益狀況（%） 22圖272011年1月至今各個單月房地產(chǎn)指數(shù)收益狀況 22圖282011年1月至今各板塊收益狀況(%). 22圖29板塊和市場PE狀況 24圖30依據(jù)穩(wěn)健性和彈性的原則區(qū)分不同的投資標的 26表名目表1全國房地產(chǎn)運行狀況總結(jié)和猜測 6表2海通證券房地產(chǎn)小組2011年主要爭辯成果 8表3全國房價走勢 9表4截止到10月末各省保障房開工數(shù)量統(tǒng)計 9表5海通地產(chǎn)小組對2011年房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況的推斷 14表62005年和2011年宏觀經(jīng)濟和政策的比較 17表7商品房改革的歷次降低預(yù)備金率對地產(chǎn)板塊的影響分析 19表8對2011年房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況的推斷 20表9對2011年房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況的推斷 21表10A股重點掩蓋地產(chǎn)企業(yè)估值狀況 23表11依據(jù)優(yōu)化條件擇股前18位上市地產(chǎn)公司（截至2011年12月9日） 25請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)5我們的觀點：潮起潮落。在行業(yè)景氣持續(xù)高漲與政府調(diào)控連續(xù)加碼近兩年之后，市場最終迎來久違的拐點。2011年非市場化的“限購”溫后，將來市場何去何從再次成為市場關(guān)注焦點。對即將到來的2012不認為房價和成交之間會消滅螺旋式下跌。主要緣由在于行業(yè)回調(diào)緣由與20082008年面臨全球性金融危機，國內(nèi)經(jīng)濟處于被動減速階段。而2011年屬于國內(nèi)為降低通脹而實行的經(jīng)濟主動降速。因此，當前潛在購房者的將來收入預(yù)期要遠高于2008年。其次，房價回調(diào)過程與2008年不相同。2011年開發(fā)商對價格調(diào)整達成共識的時間很快，全國基本上處于同步降價過程。而上輪回調(diào)從2007年4季度開頭，只到2008年2季度才掩蓋全國?？紤]到當前收入預(yù)期沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此在真實房價下跌時，我們認為更多剛性需求會被有效釋放。最終，開發(fā)商應(yīng)對方2011年2季度開頭已經(jīng)著手應(yīng)對調(diào)控。我們以萬科和保利地產(chǎn)為例，兩家公司2011年3季報顯示，公司每股預(yù)收賬款處于近五年來最高，而有息負債率卻基本處于五年2）行業(yè)銷售最快下半年有望恢復(fù)。2011年11月，央行已經(jīng)降低存款預(yù)備金率。我們預(yù)期2012年還將有3次左右“降準”行為。從歷史規(guī)律看，房地產(chǎn)是流淌性擴大的先導(dǎo)受益行業(yè)。行業(yè)銷售通常在流淌性有效放大3到6個月后恢復(fù)。3）投資增速下半年有好轉(zhuǎn)，但全年保持回落。2011年土地市場回落已成定局。由于開發(fā)商對2012年行業(yè)銷售普遍悲觀，估計2012年上半年房地產(chǎn)2012年上半年投資增速會下降明顯，下半年有所恢復(fù)，但全年保持回落趨勢。雖然實體市場在2012年存在壓力，但是地產(chǎn)股表現(xiàn)未必缺乏亮點。從歷史閱歷看，地產(chǎn)股底部形成需要經(jīng)受三輪下跌。三輪下跌主要來自以下三個層次：1）宏觀經(jīng)濟緊縮（2009年4經(jīng)濟刺激政策見頂，房價、投資增速過高，地產(chǎn)板塊4季度超跌大盤）；2）來自產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)向（2010年1A股落（2011年3季度行業(yè)“金九銀十”落空，板塊當季度超跌大盤）。在三輪下跌全部走完后，宏觀政策、產(chǎn)業(yè)政策和市場銷售有望間續(xù)轉(zhuǎn)向，而板塊將重新具備投資價值。從20122012年估計至少（甚至是降息從宏觀基本面上看，地產(chǎn)股已經(jīng)具備流淌性放松的大背景。2012年產(chǎn)業(yè)調(diào)控層面無非是調(diào)控方10%，地方政府執(zhí)行力度就要打折。估計2012年中心不會轉(zhuǎn)變方向，但地方將對產(chǎn)業(yè)政策進行優(yōu)化。依據(jù)以上分析，我們認為當前處于政策頂“降準”周期地產(chǎn)銷售和地產(chǎn)股表現(xiàn)。從數(shù)據(jù)看，在首次“降準”3到6個月后地產(chǎn)銷售開頭走強。綜合以上分析，宏觀面已經(jīng)在轉(zhuǎn)向、產(chǎn)業(yè)政策面見頂、微觀銷售開頭向下，行業(yè)底部已在形成。從全年投資角度動身，現(xiàn)在正在進入地產(chǎn)最廉價的時候。當黑夜全部來臨，距離黎明也將不遠。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)61.調(diào)控效果顯現(xiàn)、行業(yè)增速回落對前期推斷的總結(jié)2011“金九銀十”行業(yè)最終從10月開頭實現(xiàn)房價調(diào)控目標。從調(diào)控的實際效果而言，目前房價有回落、但投資還未下降。年初市場普遍認為行業(yè)2011年增速可能面臨較大幅度下滑，但是市場當前運行狀況，仍處于我們當時猜測的中性區(qū)間（3月10行推斷》）。整體市場真實運行狀況略微好于年初預(yù)期。表1全國房地產(chǎn)運行狀況總結(jié)和猜測時間銷售面積（億平新開工面積（億平）土地購置面積（億平）房地產(chǎn)投資（萬億）房價同比（P）2010年10.4316.384.14.826.80%2010年1-11月8.2514.513.284.272011年1-11月8.9517.503.375.55海通2011年中性估計9.38＜P＜11.4716.7＜N＜19.094.1＜L＜4.515.71＜I＜6.03-5%<P<5%市場2011年預(yù)期9.1817.854.025.590%時間銷售面積同比新開工面積同比（N）土地購置面積同比（L）房地產(chǎn)投資同比（I）房價同比（P）2010年10.13%40.70%28.39%33.18%6.80%2010年1-11月9.80%48.70%36.2%36.51%2011年1-11月8.50%20.50%3%29.90%海通2011年中性估計-11.25%＜P＜10%2.03%＜N＜16.60%0%＜L＜10%18.55%＜I＜25.24%-5%<P<5%市場2011年預(yù)期-12%9%-2%16%0%1-45-12、海通證券爭辯所京投銀泰、華業(yè)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等投資標的。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)7圖1整體行業(yè)走勢圖以及海通地產(chǎn)組相關(guān)報告時點資料來源：Wind、海通證券爭辯所明確提出板塊超跌，后期將存在3400行業(yè)內(nèi)首先將歐債問題與國內(nèi)經(jīng)濟、地產(chǎn)問題值、股權(quán)激勵、股東增持、限售變?yōu)檫m度市場化，明確提出行業(yè)3200進行綜合分析。注5股解禁、啟動時間等5方面擇股配置從“低配”提高到“標配”。注注23000提出文化地產(chǎn)的概念，2800并提示相關(guān)個股的投資2600機會。注7提示板塊進入底部區(qū)域，建議從認為反彈行情將連續(xù)，但將逐步轉(zhuǎn)為“脈沖式”行情。注1游投資規(guī)律和機會，首先提出將來2400價量平衡點、信貸趨勢重新選擇保障房融資渠道有望放開。注3市場啟動時點。注622002010-10-082010-11-192010-12-312011-02-212011-04-062011-05-192011-07-012011-08-122011-09-26請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)8表2海通證券房地產(chǎn)小組2011年主要爭辯成果上圖對應(yīng)點時間主要觀點及爭辯成果對應(yīng)報告Oct-10認為反彈行情將連續(xù)，但將逐步轉(zhuǎn)為“脈沖式”行情?！啊薄纷?Nov-10提示榮盛進展投資機會，全面把握公司進展脈絡(luò)。在限購擴大至三線城市之前，公司股價具備優(yōu)秀彈性。《榮盛進展(002146)深度報告-成長的隱秘》(2010/11/22)持續(xù)跟蹤并挖掘京投銀泰投資機會。公司全年均具備跑贏行業(yè)指數(shù)的較佳表現(xiàn)?！毒┩躲y泰(600683)深度報告*軌道物業(yè)獲得實質(zhì)支持，基本面有望逐步轉(zhuǎn)好》(2010/12/6)Dec-10“”“”?！斗康禺a(chǎn)行業(yè)2011年年度策略報告;重定位，行業(yè)2011年投資將好于2010年》(2010/12/21)注2Jan-11明確指出行業(yè)后期連續(xù)反彈的規(guī)律，建議從股權(quán)激勵、年報預(yù)增等方面擇股?！?月4日房地產(chǎn)板塊異動簡評：板塊反彈規(guī)律和后期選股思路》(2011/1/5)Feb-11跟蹤保障房動向，再次強調(diào)行業(yè)定位變化帶來的新機遇《對總理提出5年建3600萬套保障性住房的簡評：行業(yè)定位變化的脈絡(luò)更加清楚》(2011/2/28)《行業(yè)深度報告：誰來共享保障性住房的千億利潤蛋糕？》(2011/3/15)Mar-11最早挖掘保障房建設(shè)所帶來的上下游投資規(guī)律和機會，首先提出將來保障房融資渠道有望放開。(2011/3/10)注3Apr-11提示二季度中后段，行業(yè)存在明確投資機會《房地產(chǎn)行業(yè)2季度投資策略：查找可能的超預(yù)期》(2011/4/18)May-11較早挖掘華業(yè)地產(chǎn)投資機會《華業(yè)地產(chǎn)(002146)深度報告-公司經(jīng)營進入良性循環(huán)》(2011/5/12)《行業(yè)跟蹤報告：關(guān)注超跌地產(chǎn)個股》(2011/6/7)注4Jun-11連續(xù)2季度投資規(guī)律，明確提出板塊超跌，后期將存在階段性投資機會。同時提出從估值、股權(quán)激勵、股東增持、限售股解禁、啟動時間等5方面擇股?！蛾P(guān)注超跌地產(chǎn)個股（II）—五因素擇股規(guī)律》(2011/6/27)《對北京成立保障房投資公司的簡評：多方參與模式漸漸清楚，等待后期配套政策出》(2011/7/1)《對要求加快供地進度保證保障房用地的簡評：有利于把握地價漲幅，確保保障房建設(shè)用地》(2011/7/22)Jul-11挖掘3季度保障房行情，對保障房問題進行持續(xù)跟蹤《對銀監(jiān)會加大保障性住房融資平臺支持的簡評：區(qū)分對待，有保有控》(2011/7/28)—(2011/8/10)注5Aug-11行業(yè)內(nèi)首先將歐債問題與國內(nèi)經(jīng)濟、地產(chǎn)問題進行綜合分析?！督?jīng)濟擔憂越大、地產(chǎn)調(diào)控越難加碼II—再看貨幣政策趨勢和房地產(chǎn)板塊走勢》(2011/8/12)Sep-11提示板塊進入底部區(qū)域，建議從價量平衡點、信貸趨勢重新選擇市場啟動時點。建議后期自下而上選股?！斗康禺a(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：板塊后期需要重新關(guān)注什么？》(2011/9/25)注6Oct-11挖掘政策背后的現(xiàn)實意義，認為房價松動將成為政策松動的前提“”注7Oct-11關(guān)注文化地產(chǎn)概念股投資機會《關(guān)注文化地產(chǎn)概念股投資機會》(2011/10/28)資料來源：海通證券爭辯所房價拐點來臨、調(diào)控效果體現(xiàn)107054比9月多了817個城市（溫州，寧波）同比下降；上漲城市中漲幅回落的城市有59月持平。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)9表3全國房價走勢房價統(tǒng)計指標月月月月月月月月月月下降3812991214161734持平76851114173029201054環(huán)比60665056504439242416下降2123331012同比下滑的城市數(shù)量相對穩(wěn)定持平0000000000漲幅回落314652362826405959同比漲幅擴大68382215313943301110資料來源：CEIC、海通證券爭辯所101年1季度開頭，房價同比回落城市將明顯增加。雙軌制觀點得到驗證在2011年的策略報告《重定位，行業(yè)2011年投資將好于2010年》中，我們提出房地產(chǎn)市場定位正在發(fā)生變化。將來市場將會由此前的單純市場化演化為市場化和保障房相結(jié)合的雙軌制供應(yīng)體系。政府將通過保障房來夯實行業(yè)原本缺失的非市場化供應(yīng)。在溫總理年初提出3600萬套保障房建設(shè)任務(wù)后，雙規(guī)制進展路線更加清楚。1010332011年1000萬42614公頃，已全部落實年初測算所需的419831520億元，超過方案近50%4000都已到位。表4截止到10月末各省保障房開工數(shù)量統(tǒng)計省份開工數(shù)（萬套供地（公頃）省份開工數(shù)（萬套供地（公頃）省份開工數(shù)（萬套供地（公頃）北京221180安徽432083四川391165天津26817福建25881貴州241067河北381481江西331013云南311106山西381696山東362127西藏2內(nèi)蒙古411925河南452680陜西482080遼寧361440湖北351163甘肅19596吉林33846湖南471605青海18838黑龍江873463廣東32816寧夏8662上海261002廣西28758新疆341949江蘇392660海南9430兵團181001浙江21998重慶531086資料來源：住建部、海通證券爭辯所此外住建部正在進一步監(jiān)控保障房的開工質(zhì)量，要求地方政府依據(jù)其所要求的三個標準（至少要做到1/3澆筑地基、1/3超出正負零（即超出地面）、1/3主體結(jié)構(gòu)完工）保證保障房的開工質(zhì)量。政府對保障房數(shù)量和質(zhì)量的雙重要求將進一步完善雙軌制供應(yīng)體系。2012年看法：行業(yè)會回落，但不悲觀不認為房價和成交之間會消滅螺旋式下跌2011年3季度開頭，行業(yè)銷售增速預(yù)期開頭消滅拐點。一方面，市場九、十月銷售預(yù)期落空；另外一方面，銷售回落同時房價開頭回調(diào)。部分品質(zhì)、位置較差樓盤促銷力度在20%以上。市場開頭擔憂2012年是否會消滅類似2008年房價與成交量之間螺旋式下跌的不利局面。圖22008年房價和成交量之間消滅螺旋式下跌資料來源：Wind、海通證券爭辯所圖3當前房地產(chǎn)銷售已經(jīng)開頭回落資料來源：Wind、海通證券爭辯所我們認為本輪房價回落與2008年仍存在明顯不同，從當前形勢2008同；2）房價回調(diào)過程與2008年不相同；3）開發(fā)商應(yīng)對方式不相同。2008年不完全相同2008年與2011年行業(yè)銷售、價格同時回落的共同緣由都具備地的宏觀背景存在差異。2008年面臨全球性金融危機，國內(nèi)經(jīng)濟處于被動減速階段。這種外來沖擊無疑加重了2007年底房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果。而2011年屬于國內(nèi)為降低通脹壓力而實行的經(jīng)濟主動降速。因此，兩次宏觀背景的差異造成2008年市場購買力和購房人的將來收入預(yù)期要遠低于2011年。圖42007-2009年GDP增速和CPI資料來源：Wind、海通證券爭辯所圖52009-2011年3季度GDP增速和CPI資料來源：Wind、海通證券爭辯所雖然2008年和2012年所面臨的行業(yè)政策差異在于2012年全國主2008年不相同上輪價格回調(diào)過程實際上在2007年四季度已經(jīng)在珠三角城市快速集中，此后在2008年一季度擴大到一、二線城市。2008年二季度末全國形成降價潮。2008年房價回歸過程屬于大幅上漲后快速掩蓋全國。2011年房價處于兩年價格平臺期后開頭全面回調(diào)過程。雖然本輪調(diào)控從2009年12月開頭，但是房價并未在2010年立馬回落。2010年1到4月房價經(jīng)受最終一階段漲價后開頭平穩(wěn)，這一趨勢始終連續(xù)到2011年9月，中間持續(xù)接近1年半時間。綜合以上觀點，2011年房價回調(diào)表現(xiàn)為開發(fā)商同步同時降價、2011年土地購置明顯削減，一旦降價實現(xiàn)去化，行業(yè)后期連續(xù)降價動力將減弱。圖62000-2011年10月土地購置狀況3220101-10M2011-30%-20%-10%0%10%20%30%40%本年購置土地面積（萬平，左軸）本年購置土地面積同比(%，右軸)資料來源：Wind、海通證券爭辯所主流開發(fā)商基本面不相同行業(yè)2007年高漲使得大部分開發(fā)商激進心情始終連續(xù)到2008年2011年3圖7萬科和保利地產(chǎn)最近5年每股預(yù)售賬款資料來源：Wind、海通證券爭辯所圖8萬科和保利地產(chǎn)最近5年有息負債率資料來源：Wind、海通證券爭辯所此外，從當前存銷比狀況可以看出相比2008年，當前開發(fā)商已經(jīng)提早緊縮。我們采樣了全部146家上市地產(chǎn)公司各年前三季度整后的庫存數(shù)據(jù)（在此庫存數(shù)據(jù)適度調(diào)成，即庫存調(diào)整后金額=庫存成本毛利率扣除預(yù)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè) 13圖9上市地產(chǎn)公司庫存銷售比狀況12003Q20023Q20033Q20043Q20053Q20063Q20073Q20083Q20093Q20103Q20111.01.52.02.53.03.54.04.5扣除預(yù)收款后的上市地產(chǎn)公司庫存變現(xiàn)值(億元，左軸)上市地產(chǎn)公司前三季度銷售現(xiàn)金收入(億元，左軸)以變現(xiàn)折算的上市地產(chǎn)公司的存銷比(倍，右軸)資料來源：Wind、海通證券爭辯所倍的數(shù)值平穩(wěn)增長至倍2008年行業(yè)最低谷時存銷比在4.19（倍）。此后在2009年回落到3.02（倍）2011年前三季倍2008倍比年階段性底部高0.5（倍但是整體狀況仍優(yōu)于2008。行業(yè)銷售最快下半年有望恢復(fù)2011年1月26號，國內(nèi)開頭將限購政策向二、三線城市擴大。2月再度將二套房首付比例上調(diào)到60%。雖然調(diào)控政策連續(xù)加碼，但從市場真實表現(xiàn)看，2011年上半年銷售面積處于穩(wěn)步上升過程。造成這一現(xiàn)象的主要緣由在于價格預(yù)期并未回落，購買力向更多未限購城市轉(zhuǎn)移。市場銷售真正回落發(fā)生在2011年6月份之后。圖102012年上半年行業(yè)銷售增速面臨負增長可能1202310-072010-092010-112011-032011-052011-072011-092012E-X-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%當月商品房銷售面積（）商品房銷售面積累計同比（%，右軸）資料來源：Wind、海通證券爭辯所考慮2012年春節(jié)放假較早等因素，估計一季度開頭行業(yè)銷售面積增速將明顯回落，不排解負增長可能。從當前形式推斷，銷售面積累計增速最快在3季度有望回升。投資增速下半年有好轉(zhuǎn)，但全年保持回落作為房地產(chǎn)開工建設(shè)的專用產(chǎn)品預(yù)應(yīng)力混凝土樁對房地產(chǎn)投資具備肯定預(yù)判作用。2008年4月，管樁產(chǎn)量增速達到階段性高點后開頭消滅下滑，而房地產(chǎn)投資在兩個月后才消滅下滑。同樣地，2009年初時，管樁產(chǎn)量增速的反彈比房地產(chǎn)投資更敏感。排解由于基數(shù)影響造成2010年下半年和2011年上半年管樁增速的特別影響。2011年9月開頭管樁產(chǎn)量開頭再度回落。圖112012年上半年行業(yè)銷售增速面臨負增長可能-20%-10%0%10%20%30%40%50%2008-022008-082009-032009-092010-042010-102011-05 預(yù)應(yīng)力混凝土樁產(chǎn)量累計同比（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額同比(%)資料來源：Wind、海通證券爭辯所依據(jù)此前預(yù)應(yīng)力混凝土樁增速領(lǐng)先地產(chǎn)投資3個月左右的慣例，我們估計行業(yè)投資增速在2012年2季度將有明顯回落。此外截止2012年107.2%，新開工面積累計同比增長28.4%2010滑，因此估計2012年行業(yè)投資會有回落，但仍有望保持15%左右增速。圖12萬科和保利地產(chǎn)最近5年每股預(yù)售賬款資料來源：Wind、海通證券爭辯所圖13萬科和保利地產(chǎn)最近5年有息負債率資料來源：Wind、海通證券爭辯所小結(jié)：行業(yè)2012面臨回落，但不悲觀我們將行業(yè)2012年估計增速總結(jié)如下。總體而言，2012年行業(yè)增速較2011年將有所回落。但是，整體而言大幅回落的局面還看不到。行業(yè)面臨溫存擠泡沫的過程。表5海通地產(chǎn)小組對2011年房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況的推斷狀況銷售量同比（S）新開工面積同比（N）土地購置面積同比（L）房地產(chǎn)投資同比（I）悲觀S＜-11.25%P＜8.75%L＜-5%I＜13.35%中性-13.7%<S<9.2%8.75%＜N＜16.60%-5%＜L＜10%13.35%＜L＜17.28%樂觀S＞10.13%P＞16.60%L＞10%I＞17.28%資料來源：海通證券爭辯所基于以上推斷，2012年對行業(yè)最大的影響因素照舊來自宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)政策。以上兩者相比作用下打算行業(yè)最終走勢。2012年定向?qū)捤傻臋C遇對明年宏觀基本面的預(yù)判：定向?qū)捤杀据喓暧^調(diào)控已取得了階段性成果。這包括CPI回落，房價有所下行趨勢確立，定向放松條件具備2011年10月，CPI同比上漲5.5%；其中，去年的翹尾因素影響約為1.63.9部認為，11月至12月的通脹率將連續(xù)回落，CPI下行趨勢確立。通脹回落為宏觀政策微調(diào)和定向放松預(yù)備了基本條件。CPI下行過程中地產(chǎn)股通常也有不錯表現(xiàn)。圖14CPI因翹尾因素和食品價格回落而下行資料來源：CEIC、海通證券爭辯所圖15CPI走勢與房地產(chǎn)板塊對滬深300超額收益率資料來源：CEIC、海通證券爭辯所1季度有望反轉(zhuǎn)，行業(yè)直接受益流淌新改善10貸款增加58681751168與歷年相比，今年10月份信貸投放也較高。（包放松對商業(yè)銀行信貸投放的監(jiān)管等）、實體經(jīng)濟連續(xù)去庫存（史上M19月份工業(yè)產(chǎn)品庫存同比增速24.2%，比上月份增速加快）和房地產(chǎn)銷量的回升（購買住房是居民儲蓄存款向企業(yè)活期存款轉(zhuǎn)移的主要渠道）款預(yù)備金率已經(jīng)首次下調(diào)。從歷史閱歷看，M1見底與通脹見頂或許有2-3M1最早將在明年1季度末消滅反轉(zhuǎn)。圖162010年以來的M1、M2同比增速（%）貨幣供應(yīng):(M1)同比:貨幣貨幣供應(yīng):(M2)同比:貨幣和準貨幣資料來源：CEIC、海通證券爭辯所圖17M1走勢與房地產(chǎn)板塊對滬深300超額收益率M2同比(%，右軸)商品房銷售面積累計同比（％，左軸）資料來源：CEIC、海通證券爭辯所考慮到房地產(chǎn)行業(yè)銷售與M1呈現(xiàn)正相關(guān)。在流淌性放大之后，行業(yè)投資價值將更加明朗。以史為鑒：由2005年端詳明年定向?qū)捤上碌牡禺a(chǎn)股表現(xiàn)塊將首先受益于流淌性的改善。從歷史狀況看，2005年同樣出現(xiàn)過緊縮過后又開頭適度寬松的宏觀背景。因此，回顧2005對推斷2012年行業(yè)走勢具備肯定意義。20052012年定向?qū)捤烧叩谋容^我們覺得明年的宏觀經(jīng)濟政策跟2005年較為相像。首先，2005年政策取向為“雙穩(wěn)健”，即實行“”；政策導(dǎo)向是“有保有壓”，對非過熱行業(yè)特殊是弱勢產(chǎn)業(yè)和中小企業(yè)實行隱患。為防止經(jīng)濟硬著陸，目前宏觀貨幣政策開頭“定向放松”行業(yè)政策方向，行業(yè)均處于調(diào)控階段。2005年行業(yè)提高首付比例，當前則表現(xiàn)為嚴格“限購”。0年利率基本處于穩(wěn)定階段。目前國內(nèi)CPI下行，估計2012年將處于加息尾端，甚至降息。圖182005年1年期存款利率保持相對穩(wěn)定資料來源：CEIC，海通證券爭辯所圖192011年上半年1年期存款利率保持相對穩(wěn)定資料來源：CEIC，海通證券爭辯所2005年，預(yù)備金率保持在7.5％的水平?jīng)]變，M2呈現(xiàn)觸底反彈趨勢。當前央行已經(jīng)降低存款預(yù)備金率，估計2012年還將連續(xù)下2012年1M1反轉(zhuǎn)。圖202005年M2貨幣供應(yīng)觸底趨升資料來源：CEIC、海通證券爭辯所圖212005年存款預(yù)備金率基本保持不變資料來源：CEIC、海通證券爭辯所以下為對2005年和當前宏觀經(jīng)濟和政策取向的比較。表62005年和2011年宏觀經(jīng)濟和政策的比較項目2005年2011年以來上年政策取向上年是“樂觀的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”上年是實施適度寬松貨幣政策，保持貨幣信貸合理充裕本年政策取向政策取向變?yōu)椤半p穩(wěn)健”，即“穩(wěn)健的財政貨幣政策”穩(wěn)健的貨幣政策和樂觀的財政政策，而樂觀的財政政策本質(zhì)上是指民生上樂觀而公共投資上實行穩(wěn)健政策取向附加的變化體現(xiàn)“有保有壓”，不失時機地推動改革經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開頭圍繞科學進展觀”進行深層次調(diào)整政策扶持方向?qū)Ψ沁^熱行業(yè)特殊是弱勢產(chǎn)業(yè)和中小企業(yè)實行較為寬松的信貸政策流淌性回收力度需要有效把握通脹政策壓制方向?qū)^熱行業(yè)如房地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)連續(xù)保持緊縮流淌性回收力度不能過大影響到企業(yè)的正常融資需求主要貨幣手段有肯定的加息必要性，但不頻繁使用預(yù)備金率仍是重要貨幣工具，加息也是必要的手段；年末需要降低預(yù)備金率已緩解經(jīng)濟下行壓力M2增長率(%)和新增貸款(萬億)M2實際增長率為17.6％；實際新增嗲款1.7萬億1-10月M2實際增長率為12.9％；同期實際新增嗲款6.27萬億貨幣政策實際政策執(zhí)行貨幣政策穩(wěn)健，M2增速超過方案，但新增貸款仍低于方案貨幣政策從緊，M2增速低于方案約3個百分點，新增貸款已接近全年方案政策扶持方向重點支持在建項目完成上；國債資金傾向加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等支持新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)、保障民生、擴大國內(nèi)消費、發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟增長動力；降低個人和企業(yè)稅負財政政策政策壓制方向長期建設(shè)國債發(fā)行規(guī)模削減至800億元，政府投資中嚴格把握用國債和預(yù)算內(nèi)資金上新項目調(diào)整關(guān)稅以加大節(jié)能減排力度，圍繞結(jié)構(gòu)調(diào)整進行稅收政策調(diào)整投資政策力促“”“硬干預(yù)轉(zhuǎn)為“”消費政策由偏重GDP增長轉(zhuǎn)向就業(yè)增長和社會福利改善；擴大投資與擴大就業(yè)相結(jié)合；促進消費升級推動就業(yè)和社會保障改革；調(diào)整最低工資標準，探究建立工資正常增長機制其他政策土地政策從嚴把握非農(nóng)業(yè)用地的供應(yīng)；對中低檔住房建設(shè)的土地供應(yīng)盡可能滿足加大保障房用地供應(yīng)力度，增加中小型商品房用地面積資料來源：公開資料，海通證券爭辯所2005年表現(xiàn)從當時板塊表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)龍頭個股僅在2季度跑出滬深300指數(shù)。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè) 18圖2220052季度跑輸行業(yè)-29-24-19-14-9-4161116Feb-05Mar-05Apr-05May-05Jun-05Jul-05Aug-05Sep-05Oct-05Nov-05Dec-05-14-12-10-8-6-4-2024地產(chǎn)股收益率（％，左軸）滬深300收益率（％，左軸）地產(chǎn)股超額收益率（％，左軸）資料來源：Wind、海通證券爭辯所我們認為行業(yè)2005年超越大盤表現(xiàn)的主要緣由在于流淌性放松對行業(yè)構(gòu)成利好。目前國內(nèi)已經(jīng)進入“降準”周期，從歷史閱歷來300“降準”36個月后均有良好表現(xiàn)。圖231998年以來歷次存款預(yù)備金率下調(diào)商品房銷售和地產(chǎn)股都有良好表現(xiàn)-40-20020406080Jun-97Jun-98Jun-99Jun-00Jun-01Jun-02Jun-03Jun-04Jun-05Jun-06Jun-07Jun-08Jun-092468122商品房銷售面積同比(%,左軸)地產(chǎn)股超額收益率(%,左軸)人民幣存款預(yù)備金率(%,右軸)注：地產(chǎn)股超額收益率依據(jù)總股本加權(quán)平均股價進行測算。資料來源：Wind、海通證券爭辯所以下是我們對兩次“降準”后地產(chǎn)股和地產(chǎn)銷售的總結(jié)。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè) 19表7商品房改革的歷次降低預(yù)備金率對地產(chǎn)板塊的影響分析降預(yù)備金率后的時間間隔個月個月6個月商品房銷售面積同比增速變動削減0.70個百分點增加11.10個百分點增加11.10個百分點1998年3月-1999年11月地產(chǎn)股超額收益率變動削減0.30個百分點增加10.77削減1.80個百分點增加16.20個百分點增加42.00個百分點2008年10月-2008年12月地產(chǎn)股超額收益率變動增加4.27個百分點增加8.91個百分點增加21.50個百分點注：這里以大型金融機構(gòu)存款預(yù)備金率變動為準；銷售面積增速同比變動和超額收益率變動測算起始點是每次降存準率周期的第一次降準作為時點。資料來源：Wind、海通證券爭辯所行業(yè)政策四象限預(yù)判方法：方向看投資，優(yōu)化看房價什么是行業(yè)政策四象限分析法我們在此前行業(yè)報告提到過地產(chǎn)特殊性在于除具備商品屬即超調(diào)造成投資增速下滑。增速和房價增速的“四象限”分析方法來猜測。圖24地產(chǎn)四項限分析資料來源：Wind、海通證券爭辯所投資增速(I)II．優(yōu)化區(qū)間（左上）I．雙升區(qū)間15%II．優(yōu)化區(qū)間（右下）III．雙降區(qū)間房價增速(P)-10%我們將由房價增速和投資增幅劃分的四象限分別定義為雙升區(qū)間、優(yōu)化區(qū)間（左上）、優(yōu)化區(qū)間（右下）和雙降區(qū)間。在左上和右下兩個象限政策調(diào)控方向不會轉(zhuǎn)變，但政策執(zhí)行強度會有所減弱，表現(xiàn)為存在優(yōu)化空間，防止超調(diào)風險。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè) 20表8對2011年房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況的推斷象限投資增速（I）房價增速政策方向政策強度大幅上升大幅上升向加大行業(yè)調(diào)控方向進展保持力度直到房價回落II．優(yōu)化區(qū)間（左上）平穩(wěn)回落大幅回落優(yōu)化區(qū)間（右下大幅回落平穩(wěn)回落政策調(diào)控方向基本不變III．雙降區(qū)間大幅回落大幅回落向加大行業(yè)扶持方向進展保持力度直到投資回升資料來源：海通證券爭辯所四象限分析方法是否精確?????關(guān)鍵在于不同象限轉(zhuǎn)變的臨界值。在此均房價增速的臨界值選擇為-10%。2011年1到10月行業(yè)固定資產(chǎn)增速在31.1%，估計全年增速在25%以上。同時我們猜測2012年行業(yè)投資增速在15%左右?？紤]到目前房屋銷售均價存在10%左右回調(diào)，我們認為當前行業(yè)基本處在優(yōu)化區(qū)間（左上）區(qū)域，即政策調(diào)控方向基本不變，但房價回落給政策優(yōu)化預(yù)備了空間。圖252005-2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和同比變化32200920101-11M20112011E2012E0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%右軸)資料來源：Wind、海通證券爭辯所對后期產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)判結(jié)合以上對2012年政策方向和力度的推斷，我們認為房價回落可能成為政策下一個著眼點。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè) 21表9對2011年房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況的推斷主要內(nèi)容管理層面變化方向首付比例30%及以上中心存在可能房貸利率基準利率或基準利率上浮中心和地方賜予優(yōu)待利率存在可能首次購房公積金貸款額度各地方政府制定中心和地方提高公積金額度存在可能首付比例不低于中心極低房貸利率1.1中心極低公積金貸款額度各地方政府制定中心和地方極低差別化信貸貸款極低限購中心較低行政干預(yù)限購中心較低購房退稅各地方政府制定地方存在可能購房補貼各地方政府制定地方存在可能土地增值稅中心和地方適度放松極低房產(chǎn)稅重慶、上海先后宣布將試點中心和地方擴大征收存在可能二手房營業(yè)稅5中心極低財稅政策各地方政府制定地方存在可能建設(shè)規(guī)模2012年1000中心調(diào)整2012極低融資力量銀行貸款和地方融資平臺中心和地方加大融資力量存在可能保障性住房暫無明確規(guī)定中心和地方制定監(jiān)管規(guī)章存在可能打擊土地閑置閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價中心連續(xù)嚴格征繳存在可能土地土地出讓付款期限原則上不得超過一年，保證金不低于出讓最低價的20%，1個月內(nèi)繳納50%出讓款中心適度放寬要求存在可能降低戶籍標準地方適度放松存在可能戶籍制度購房與戶籍掛鉤各地方政府制定地方適度放松存在可能網(wǎng)絡(luò)管理個人住房信息系統(tǒng)暫無明確規(guī)定中心試點城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)存在可能資料來源：海通證券爭辯所5. 投資建議和擇股思路板塊20111月至今運行狀況總結(jié)2011年1-19.83%300-19.57%300指數(shù)2011年23681065.58%2011年9-3.24%。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)22圖262011年1月至今房地產(chǎn)指數(shù)和滬深300指數(shù)收益狀況（%）-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2011-04-062011-07-012011-09-26滬深300收益房地產(chǎn)行業(yè)收益房地產(chǎn)行業(yè)相對滬深300超額收益資料來源：Wind、海通證券爭辯所圖272011年1-16-12-8-4048janfebmaraprmayjunjulaugsepoctnov房地產(chǎn)行業(yè)漲跌幅房地產(chǎn)行業(yè)相對滬深300漲跌幅資料來源：Wind、海通證券爭辯所2011年1月至今份房地產(chǎn)板塊在同期各板塊中收益排名第七，排在前三位的是食品飲料，金融，采掘。圖282011年1月至今各板塊收益狀況(%)-35-30-25-20-15-10-50510食品飲料金融服務(wù)采掘綜合紡織服裝餐飲旅游房地產(chǎn)化工輕工制造農(nóng)林牧漁信息服務(wù)公用事業(yè)黑色金屬建筑建材醫(yī)藥生物交運設(shè)備家用電器信息設(shè)備商業(yè)貿(mào)易交通運輸有色金屬機械設(shè)備電子資料來源：Wind、海通證券爭辯所請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)23板塊合理估值水平對于我們重點跟蹤的18家地產(chǎn)上市企業(yè)而言，目前對應(yīng)2010年平均靜態(tài)市盈率在15.43倍，對應(yīng)2011年平均動態(tài)市盈率在11.22倍。表10A股重點掩蓋地產(chǎn)企業(yè)估值狀況收盤價總股本總市值凈利潤市凈率PE(倍)元億股億元億元億元元/倍20102011E2012E20102011E2012E萬科A7.54109.95829.04442.3372.836.771.770.660.901.1611.428.416.53保利地產(chǎn)10.1259.48601.97297.0949.208.671.871.081.131.469.378.926.93招商地產(chǎn)17.8317.17306.19182.0720.116.561.521.171.551.9815.2211.549.02金地集團4.8244.72215.53176.8026.944.221.190.600.740.948.036.505.13金融街6.3330.27191.61169.0117.822.961.070.590.710.8810.738.927.22嘉凱城4.1918.0475.6040.1211.150.791.880.620.710.916.765.904.607.2255.93403.85132.1630.390.632.780.980.660.847.3810.928.60首開股份8.8314.95131.98104.7313.454.991.251.171.141.487.557.755.96蘇寧環(huán)球6.9520.43142.0035.607.721.823.440.450.510.6615.4413.5810.49新湖中寶3.6162.11224.2184.8015.600.372.490.310.310.4211.6511.728.53萬通地產(chǎn)3.8212.1746.4831.924.142.681.520.340.500.7611.247.625.06華發(fā)股份7.658.1762.5057.627.526.661.090.921.101.508.326.975.09格力地產(chǎn)5.485.7831.6517.841.442.311.590.250.560.8721.929.796.30南京高科10.105.1652.1449.413.141.331.170.610.801.1716.5612.638.63億城股份3.5311.9242.0733.425.470.951.260.550.510.686.426.925.19國貿(mào)9.7010.0797.7143.391.210.052.230.120.290.4080.8333.4524.25天房進展3.5311.0639.0340.092.264.370.930.200.340.4417.6510.388.02天津松江5.736.2635.898.951.864.044.370.300.350.4719.1016.3712.19棲霞建設(shè)3.5610.5037.3837.222.841.021.090.270.310.4013.1911.488.90張江高科8.9215.49138.1462.094.780.182.310.310.410.5628.7721.7615.93福星股份7.817.1255.6347.135.011.761.020.700.891.1611.168.786.73世茂股份11.2411.71131.5782.418.742.461.340.750.921.2014.9912.279.36濱江集團8.1613.52110.3243.029.669.202.540.710.771.3811.4910.665.93榮盛進展7.5918.64141.4547.6010.213.792.550.710.771.0310.699.877.36冠城大通6.677.3649.0621.765.195.261.680.700.991.239.536.765.44華業(yè)地產(chǎn)8.966.4557.7923.622.921.502.270.450.791.1219.7811.357.98廣宇集團5.004.9924.9314.002.194.541.780.440.560.8011.368.956.28京投銀泰5.597.4141.4117.092.691.112.270.360.400.5915.5313.929.46資料來源：wind、海通證券爭辯所備注：收盤價為2011年12月9日從PE估值看，截至12月9日房地產(chǎn)板塊的整體估值（PE-TTM）為15倍。該市盈率水平幾乎為今年的最低值。從溢價率指標看，房地產(chǎn)行業(yè)15倍的估值相對于滬深300指數(shù)10.87倍估值的溢價率為0.37倍，處于年內(nèi)的相對高位。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)24圖29板塊和市場PE狀況11-01-042011-02-222011-04-072011-05-202311-07-042011-08-152011-09-272011-11-1511.21.41.61.82滬深M（房地產(chǎn)M（房地產(chǎn)M市盈率相對滬深0Wind、海通證券爭辯所考慮到行業(yè)2011年預(yù)收款仍處于歷史最高水平，將來業(yè)績照舊有望保持較高增長水平，因此行業(yè)后期大幅度跑輸A股市場的可能性不大。板塊后期市盈率還有望跟隨大盤一起提升。目前實體市場銷售增速的確存在回落，不過一線龍頭公司業(yè)績增速基本確定，因此連續(xù)維持房地產(chǎn)行業(yè)重點公司2012年動態(tài)15倍PE左右合理估值水平。投資建議和擇股思路截至12月9日，A股市場動態(tài)PE在13.67倍，房地產(chǎn)板塊動態(tài)PE在15倍。綜合以上分析，在即將到來的2012年，宏觀緊縮已經(jīng)在轉(zhuǎn)向、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控面臨見頂、微觀銷售開頭向下，但降價有效促成成交。當前行業(yè)處在底部形成的過程。從全年投資角度動身，現(xiàn)在正在進入地產(chǎn)最廉價的時候。綜合以上分析，連續(xù)維持對行業(yè)的“增持”評級。擇股方面，我們嘗試對A股地產(chǎn)企業(yè)進行更大范圍篩選。以行業(yè)2011年3季報數(shù)據(jù)作為選擇基準：1）在wind資訊地產(chǎn)板塊145家上市地產(chǎn)公司中，首先依據(jù)確定評價標準，即選取總市值45億元以上和PE（TTM）20倍以內(nèi)的50家藍籌上市地產(chǎn)公司作為第一輪備選池；2）然后，依據(jù)相對評價標準，即選取業(yè)績鎖定、現(xiàn)金充裕和銷售力量等主要相對評價指標進行綜合評分，篩選出排名靠前的18家上市地產(chǎn)公司。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)深度報告·房地產(chǎn)行業(yè)25表11依據(jù)優(yōu)化條件擇股前18位上市地產(chǎn)公司（截至2011年12月9日）公司名稱超跌程度(％)3解禁年報預(yù)增(％)歷史分紅庫存增長現(xiàn)金充裕(倍銷售力量(倍業(yè)績鎖定(倍費用把握涉礦概念文化概念保障房概念萬科A-19.86有1.3744.700.410.462.4210.77保利地產(chǎn)-16.84有2.1833.930.420.392.225.72招商地產(chǎn)-17.660.7221.390.520.361.023.90金地集團-39.20有有所增長1.2743.570.480.351.6116.88金融街-18.434.026.020.630.381.589.27榮盛進展-39.31有30.001.3741.610.440.501.419.03世茂股份-32.930.0012.800.780.490.7412.31有首開股份-44