2015年0706社區(qū)購物中心

社區(qū)購物中心成主流同質化競爭過度追求大而全輻射超廣域商圈電商沖擊傳統(tǒng)購物中心發(fā)展困難重重體驗式、特色化的購物中心受青睞體驗式、特色化的社區(qū)購物中心成為未來主流絕大多數(shù)消費者對于購物中心的選擇以交通便捷性為主要考量社區(qū)型購物中心正好契合這一需求第一頁，共36頁。商業(yè)地產(chǎn)按輻射范圍分類鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型超級型目的地型輻射范圍≤1公里≤3公里達8公里達10公里，超出本地“片區(qū)”或“區(qū)域”本城市全部易集周邊城市依賴目的性消費業(yè)態(tài)如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項目所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地”特征?？偨ㄖ娣e≤2萬平方米≤5萬平方米5－10萬平方米10－15萬平方米20－50萬平方米商圈內(nèi)人口≤5萬5-10萬10-25萬>50萬人幾百甚至幾千萬人不等主力店中型超市或標超或餐飲標超或大型超市，也可能包含影院、電影賣場、體育用品、兒童主題等多個次主力店大型超市或百貨店，至少包括4－5個次主力店主力店為大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店1－3家，多個次主力店至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等第二頁，共36頁。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式上世紀80年代末90年代初傳統(tǒng)社區(qū)底商開始出現(xiàn)1998年首座鄰里中心——新城鄰里中心開業(yè)社區(qū)購物中心業(yè)態(tài)以社區(qū)型商業(yè)為主，滿足社區(qū)居民生活需求以滿足社區(qū)居民日常生活必需品消費的底商有機融合社區(qū)功能與商業(yè)配套，更具特色和體驗感第三頁，共36頁。社區(qū)購物中心社區(qū)購物中心是指在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的、建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心。有機融合社區(qū)功能與商業(yè)配套，區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)底商的針對社區(qū)居民的購物中心，以提高社區(qū)整體品質和形象。第四頁，共36頁。社區(qū)購物中心的特點

最直觀的特點就是大，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能為一體

購物

服飾、家具店、家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、花店等休閑娛樂影院、KTV、網(wǎng)吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等餐飲特色餐飲店（如咖哩專賣）、快餐店（面館、品牌快餐）、連鎖早餐店、小吃店等配套服務美容美發(fā)、裝瑣、刻印、汽車美容、租車行、培訓中心（如計算機培訓中心）、外語教學處、牙科診所、中醫(yī)診所、藥店、彩擴店、干洗店、音像租賃店、水電維修、打字、復印店等百貨、超市等主力店基本業(yè)態(tài)第五頁，共36頁。社區(qū)購物中心的特點更加注重客戶體驗感和特色定位運營風險更低、投資回報周期更短、消費者消費頻率較高快時尚餐飲成為社區(qū)購物中心的新寵體量小消費頻率高第六頁，共36頁。社區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃原則1.業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合整體定位整體的功能性定位、目標客群的選擇、規(guī)模選擇2.業(yè)態(tài)的相關性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體收益的重要途徑功能互補性、目標客群的一致性3.長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提低毛利業(yè)態(tài)、高毛利業(yè)態(tài)（KTV）4.業(yè)態(tài)組合規(guī)劃是永遠的動態(tài)過程啟動期、發(fā)展期、成熟期第七頁，共36頁。社區(qū)購物中心的規(guī)劃特色1234注重情感功能客戶體驗感公共休閑空間注重親子家庭規(guī)劃特色第八頁，共36頁。社區(qū)購物中心的定位社區(qū)功能家庭親子一站消費引領時尚定位

繼兒童和餐飲配套之后，菜市場成了社區(qū)購物中心的新選擇；更加注重社區(qū)功能

社區(qū)居民購買蔬菜、水果的需求大，大型菜市場較遠，不夠便捷【案例】北京易事達購物中心

集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的LivingMall

實現(xiàn)情感定位與功能定位的統(tǒng)一，強化客戶的購物體驗，規(guī)避與網(wǎng)絡商業(yè)的競爭【案例】綠景佐鄰

親子業(yè)態(tài)成為餐飲之后購物中心的熱門業(yè)態(tài)

親子業(yè)態(tài)的特性決定其更適宜社區(qū)型購物中心【案例】深圳星河cococity

以時尚、精致為主導，追求品質生活館

為時尚追隨者創(chuàng)造出一個全新的時尚潮人生活館【案例】深圳華潤1234SPACE第九頁，共36頁。社區(qū)購物中心的幾大特色趨勢"親民派“綠景佐鄰購物中心“趣味派"深圳星河COCOCity“小而專"深圳華潤1234SPACE“體驗派“上海華潤五彩城線上線下結合重慶龍湖星悅薈第十頁，共36頁。"親民派"社區(qū)購物中心——綠景佐鄰購物中心第十一頁，共36頁。綠景佐鄰商業(yè)業(yè)態(tài)第十二頁，共36頁。綠景佐鄰商業(yè)特色第十三頁，共36頁。綠景佐鄰業(yè)態(tài)展示第十四頁，共36頁?！締⑹尽恳约彝バ拖M業(yè)態(tài)為主，整體體量不大，但在共享空間與設計上下功夫，提供舒適休閑空間、社交和互動空間綠景佐鄰項目啟示第十五頁，共36頁?！叭の杜?社區(qū)購物中心——深圳星河cococity項目介紹

主打兒童天地、女性和美食主題，共進駐了210個國內(nèi)外知名品牌，擁有9大主力店、3家國際快時尚品牌，其中oldnavy首次進駐華南地區(qū)。薈萃潮流購物、主題美食、精品超市、巨幕影院、親子樂園等豐富業(yè)態(tài)于一體，定義嶄新都市格調生活。重點打造了面積達5000㎡的主力店COCO童堡，引進了君昂童子軍、豬豬俠游樂園等眾多趣味性兒童品牌。

項目位置位于深圳“后花園”龍華新區(qū)梅龍路與民樂路交匯處，東鄰梅觀高速，南近梅林關，北臨民樂路。總占地面積約7萬㎡商業(yè)總建筑面積約8萬㎡建筑層次地上2層總停車位2500個第十六頁，共36頁。星河COCOCity商業(yè)組合星河COCOCity商業(yè)各功能占比1F主力店：蘇寧、博納影院、優(yōu)衣庫、OLDNAVY、GAP2層主力店：華潤萬家、樂奇兒童樂園、星悅薈健身、內(nèi)衣館各層主力店1212各層分布圖第十七頁，共36頁。星河COCOCity特色店鋪前沿風尚吃貨天堂繽紛生活娛樂至上第十八頁，共36頁。星河COCOCity貼心服務特色服務免費WIFIWIFI全場無縫覆蓋，穩(wěn)定高速，暢想智能化停車平臺實時了解空閑車位，車輛入場就能享受反向尋車系統(tǒng)輸入車牌號，快速找到停車位，手機可直接支付停車費。停車服務（前15分鐘免費）小車：前2小時10元，2小時后5元/小時，最高不超過60元/天大車：前2小時20元，2小時候10元/小時，最高不超過120元/天客服臺服務項目第十九頁，共36頁。星河COCOCity活力建筑創(chuàng)享非凡潮流空間超長臨街面，勾勒都市流行線環(huán)形中空連廊，悠享購物樂趣八大開闊中庭，震撼視覺感官第二十頁，共36頁。星河COCOCity項目主題－童堡主打兒童和女性主題，匯聚了潮流購物、主題美食、精品超市、巨幕影院、親子樂園等豐富業(yè)態(tài)

星河COCOCity特地開辟5000平方米的COCO童堡，齊聚教育親子機構、兒童游樂場、兒童服飾、兒童書店等第二十一頁，共36頁?！靶《鴮?社區(qū)購物中心——深圳華潤1234SPACE項目基本情況開發(fā)商華潤置地總建面2.8萬平方米商業(yè)面積1萬平方米開業(yè)時間2013.10.31項目定位綜合體項目地址深圳市羅湖區(qū)寶建設路3018號華潤1234space項目是華潤置地繼萬象城之后的又一全新商業(yè)綜合體產(chǎn)品，以時尚、精致、年輕品牌為主導，并引進了眾多頗具特色的餐飲品牌，為時尚追隨者創(chuàng)造出一個全新的時尚潮人生活館，使購物的收獲不再只是簡單的商品，而更多的是一種生活方式的體現(xiàn)及對品質的認同。第二十二頁，共36頁。深圳華潤1234SPACE項目定位體量雖小業(yè)態(tài)俱全東門商圈“新龍頭”；時尚、精致、年輕品牌為主導，引進眾多頗具特色的餐飲品牌引領生活“最新、最潮、最精致”用心服務用愛溝通第二十三頁，共36頁。深圳華潤1234SPACE業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層入駐品牌B1精品超市blt、pancoat、paulfrank、BOSE音響、Love&Love、VIVO、妍麗、耐詩禮品、天福名茶、TEENIEWEENIE、CKwatch、sleek、曼谷銀、放牛班、happylemon、奇華餅家、coco都可奶茶F1H&M旗艦店、GAP旗艦店、Chictopia、Yeap、MyPlay、Monki、TommyHilfiger、Ash、Swatch、翠華現(xiàn)烤面包、親親小豬F2EarthMusic&Ecology、initial、Dazzle、Adidasoriginals、Un&JCC、SbySPIGE、MO&CO、ELAND、木九十、:15mis、somewhere、bubble、Belle、STACCATO、UNITEDNUDE+JCC+MISSSIXTYF3太平洋咖啡、滿記甜品、美發(fā)沙龍ilcolpo、vva、LaROSABELLE、Lapargay、d'zzit、lmi'S、eifini、FairwhaleJeans、J.D.V、gxg.jeans、JNBY、H&MF4翠華餐廳、悅活火鍋、星巴克、Nike、Adidas、convevse、SKECHERSF5西西弗書店、綠茶、和民居食屋、吳記老鍋底麻辣火鍋、漢拿山韓式烤肉、高端家居生活體驗店STOSTO、創(chuàng)意電子流行精品MALIMALIBOX樓層平面圖及各層入住品牌第二十四頁，共36頁。深圳華潤1234SPACE業(yè)態(tài)展示精致時尚追求體驗注重品質情感訴求時尚、精致、特色第二十五頁，共36頁。深圳華潤1234SPACE項目亮點

外立面現(xiàn)代、時尚，1-3層外立面運用透明元素提高商鋪的可視性，更好地展示商品，吸引人流；

設置曲面巨型LED屏幕和人物剪影的玻璃幕墻，吸引人流關注和聚集。那代表著商場“1234”標志融合數(shù)學圖形思維，標新立異。

項目體量較小，約2萬平方米，動線規(guī)劃相對明晰；

L2-L5均采用正方形回字形動線。

“1234space”垂直動線通過扶梯、垂直梯實現(xiàn)，雙向扶梯平行布置，與中庭相連，并在L2與L4之間設置了跨層扶梯；

手扶電梯的設計以白色材質為主，底部配一彩色燈條，在細節(jié)處為購物中心增添神秘感，同時在扶梯兩側鑲嵌經(jīng)過獨中庭：退臺式設計第二十六頁，共36頁?！绑w驗派"社區(qū)購物中心——上海華潤五彩城基本信息所屬板塊南翔項目名稱南翔華潤五彩城項目定位定位于LivingMall，立足于滿足年輕的家庭式消費客戶定位時尚情侶與時尚家庭，中高端年輕消費群體及部分商務群體地理位置上海市嘉定區(qū)寶翔路1號面積項目建筑面積近40000平方米，可租賃面積約為16000平方米商圈范圍作為華潤中央公園國際社區(qū)及南翔地區(qū)的精致生活中心

華潤五彩城作為華潤中央公園國際社區(qū)及南翔地區(qū)的精致生活中心，其業(yè)態(tài)設置以生活、娛樂、餐飲及兒童概念為基礎，強勢引進BLT精品超市及橙天嘉禾影城兩大主力店，滿足區(qū)域內(nèi)外眾多家庭品質生活的需求。

近三十家知名餐飲品牌入駐，各類兒童、娛樂及豐富的生活服務類品牌充分填補了該片區(qū)的高品質商業(yè)空白。第二十七頁，共36頁。上海華潤五彩城項目動線人流主動線陳翔路入口寶翔路入口項目由于體量小，故建筑結構簡單，設置陳翔路及寶翔路兩個主入口，內(nèi)部人流動線為單一直線型動線，基本無死角，商鋪的展示面相對較好。項目各樓層設置不同數(shù)目的自動扶梯及一部直達電梯，充分考慮社區(qū)型購物中心人流對扶梯及電梯的實際需求，將客流引導至每一樓層，增加購物的便利性。自動扶梯數(shù)量B1：11F：42F：33F：1第二十八頁，共36頁。上海華潤五彩城項目業(yè)態(tài)

項目首期開業(yè)，為吸引人氣，開業(yè)初期主要以目的性消費的餐飲、服飾、超市及影院為主，近百家商鋪，滿鋪開業(yè)

結合周邊消費人群，項目整體定位中高端社區(qū)配套，滿足居民日常生活及娛樂需求主要商家：餐飲：星巴克、漢堡王、西提厚牛排、新石器烤肉、太平洋咖啡、呷哺呷哺等零售：VEROMODE、NEWBALANCE、熱風、CACHECACHE、阿吉豆、Samsonite等超市：Blt精品超市影院：橙天嘉禾影院兒童業(yè)態(tài)：悠游堂、海貝貝運動館、愛寶貝等生活配套：浦發(fā)銀行個人護理：香港修身堂、SKS美顏肌秘等第二十九頁，共36頁。上海華潤五彩城業(yè)態(tài)展示第三十頁，共36頁。線上線下結合——重慶龍湖星悅薈龍湖星悅薈落址于龍湖春森彼岸，位于北濱路核心位置，落座毗鄰國際金融中心江北嘴，不僅將城市的繁華和江岸的美景完美融合，更將美食、娛樂、休閑健康、美容美體、藝術文化匯集在一起，完美呈現(xiàn)餐飲娛樂休閑一站式消費體驗。項目名稱重慶龍湖星悅薈項目定位重慶首席商務會客廳客戶定位依托江北嘴CBD發(fā)展大勢，突破市場現(xiàn)狀，滿足中高端商務人士需求，占領藍海