資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題及參考答案

資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題及參考答案第43題：評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1997年11月，賬面原值為100萬(wàn)元，其中設(shè)備購(gòu)置價(jià)80萬(wàn)元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)用18萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)萬(wàn)元。2000年11月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料2000年該類設(shè)備的購(gòu)置價(jià)比1997年上漲了50%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的物價(jià)上漲了30%，該設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)用達(dá)到萬(wàn)元。（2）由于開(kāi)工不足，該設(shè)備的實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。）與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計(jì)每月工人超支額為1000元。（4）該企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為33%。求：）根據(jù)上述資料，分別計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項(xiàng)貶值指標(biāo)。（2）算被估設(shè)備的評(píng)估值。【參考解析】：（1）重置成本=萬(wàn)元（3分）（2）實(shí)體性率（3×60%）÷（3×60%+5）×100%=26.47%分）或=1-5÷（3×60%+5）×100%=26.47%或?qū)嶓w性貶值額=146.4×26.47%=38.75萬(wàn)元功能性貶值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05萬(wàn)元或功能性貶值（1-33%）×[1-）÷10%=3.05元（3分）評(píng)估值=146.4-38.75-3.05=104.6元（3分或=146.4×（1-26.47%）-3.05=104.6萬(wàn)元第44題某土地面積為1000方米每平方米征地費(fèi)元開(kāi)發(fā)費(fèi)150元，土地開(kāi)發(fā)期為兩年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)商要求的回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找鏋?2%，行貸款利率為6%，試用成本法評(píng)估土地價(jià)格?！緟⒖冀馕觥浚河?jì)算取得費(fèi)利息100×[（1+6%）2-1]=12.36計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)利息150×[（1+6%）-1]=9計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)（100+150）×10%=25土價(jià)求100+150+12.36+9+25）×（1+12%）=331.9232求取土地總價(jià)331.9232×1000=331923元第1題.被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)能力為萬(wàn)評(píng)估時(shí)由于市場(chǎng)不景氣，如果不降價(jià)銷售，企業(yè)必須減產(chǎn)到年產(chǎn)1.4萬(wàn)噸，或每噸降價(jià)100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整持續(xù)了三年，折觀率10％，規(guī)模指數(shù)X為0.6。估測(cè)經(jīng)濟(jì)性貶值率和貶值額解濟(jì)經(jīng)濟(jì)貶值率＝[1一(14000÷20000)0.6]X100％＝19％(2)經(jīng)濟(jì)性貶值額＝—33％)](P，10％，3)=1340000X2.4869=3332446第2題．某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為970元／平方米，但該房屋裝修較好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5%其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋經(jīng)觀場(chǎng)評(píng)定，該房屋為7成新。評(píng)估該房屋價(jià)格。解：該房屋價(jià)值＝970X(1+1％十

2％+l.5%)X1200XO.7=970X1.045X1200X0.7=851466第40題、被評(píng)估設(shè)備是于20041月日進(jìn)口的大型備，賬面原值為人民幣2219.38萬(wàn)元，其中以美元支付的設(shè)備購(gòu)置款(離岸價(jià))合人民幣1500萬(wàn)元，境外運(yùn)輸及保險(xiǎn)費(fèi)占離岸價(jià)的1.5％，設(shè)備進(jìn)口時(shí)的關(guān)稅稅率為17％，增值稅率為17％，銀行手續(xù)費(fèi)為到岸價(jià)的1％，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)為人民幣20萬(wàn)元，安裝及配套費(fèi)用共計(jì)人民幣100元，進(jìn)口時(shí)美元與人民幣的匯率為1∶8.2，評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年1月1日。評(píng)估人員在評(píng)估中了解到，設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類設(shè)備在4中價(jià)格上升了％境外運(yùn)輸及保險(xiǎn)費(fèi)仍為離岸價(jià)的1.5％，評(píng)估基準(zhǔn)日該設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅稅率下降至10％，增值稅率仍為17％，銀行手續(xù)費(fèi)率也未發(fā)生變化。對(duì)國(guó)內(nèi)調(diào)查得知，年中各種費(fèi)用物價(jià)數(shù)均發(fā)生了較大變化，其中安裝配套費(fèi)用2004年月1日的定基物價(jià)指數(shù)為108％，2008年1月1目的定基物價(jià)指數(shù)為116％，運(yùn)雜費(fèi)用價(jià)格指數(shù)自2004年起均在上一年的基礎(chǔ)上遞增1％。經(jīng)對(duì)設(shè)備情況調(diào)查鑒定得知，該設(shè)備與現(xiàn)有同類新設(shè)備相比每年增加運(yùn)營(yíng)成本20萬(wàn)元，今后該設(shè)備若保持％的利用率，則尚可使用年。評(píng)估基準(zhǔn)日美元對(duì)人民幣的匯率為1，企業(yè)所在行業(yè)的正常投資回報(bào)率為10％，企業(yè)所得稅率為25。要求：(1)算該設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元"為單位，保留兩位小數(shù))第41題、某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，已達(dá)到三通一平通水、通路通電和土地平整)，由于該地區(qū)土地交易較少，定采用成本法估價(jià)。相關(guān)資料如下(1)土地取得費(fèi)包括征補(bǔ)償費(fèi)和土地管理費(fèi)在內(nèi)為500元／平方米其中土地補(bǔ)償費(fèi)已包括地上附著物補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)、置補(bǔ)償費(fèi)等；(2)土地開(kāi)發(fā)為80元／平方米土地開(kāi)發(fā)期2年，開(kāi)發(fā)費(fèi)均勻投入；(3)費(fèi)主要為耕地占用稅，按5元／平方米計(jì)征，其他稅費(fèi)不計(jì)；(4)二年期貸款利息為10％；(5)利潤(rùn)率為20％；(6)土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)之和的25％。要求：估算以下兩種情況的土地單價(jià)和總價(jià)。(1)無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格；(2)50年期土地使用權(quán)價(jià)格(設(shè)折現(xiàn)率為10％)計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，保留兩位小數(shù)第42題、某企業(yè)轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)某藥品的技術(shù)，經(jīng)評(píng)估人員收集獲得以下資料該企業(yè)與購(gòu)買方共同享有該項(xiàng)技術(shù)，雙方的設(shè)生產(chǎn)能力分別為年產(chǎn)400萬(wàn)單位和100萬(wàn)單位；該技術(shù)系該企業(yè)三年前從外部引進(jìn)的賬面價(jià)格為2000萬(wàn)元；根據(jù)該類術(shù)的更新速度和產(chǎn)品的市場(chǎng)情況判斷該技術(shù)還可以使用7年；近3年來(lái)，物價(jià)每年環(huán)比上漲10％；由于購(gòu)買方生產(chǎn)能力較為強(qiáng)大，其投產(chǎn)后將占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額出方為此在未來(lái)7年預(yù)計(jì)每年將減少純收益約為30萬(wàn)元；另外，該技術(shù)轉(zhuǎn)讓后，該企業(yè)為保持技術(shù)領(lǐng)先，需要立即追加費(fèi)用100萬(wàn)元。要求：若折現(xiàn)率取10％請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該技術(shù)的最低收費(fèi)額(計(jì)算結(jié)果“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù))第40題評(píng)估設(shè)備購(gòu)置于20054月面原值100萬(wàn)元，2008年4對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造改造費(fèi)用為20萬(wàn)元年4月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，得到以下數(shù)據(jù)(1)2005年至2009年該類數(shù)控機(jī)床的價(jià)格指數(shù)分別為105％、110％、112％、109％％；(2)被評(píng)估設(shè)備的月人：工成本比同類新型設(shè)備超支1000元；(3)被評(píng)估備所在企業(yè)的行業(yè)投資報(bào)酬率為10，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為，企業(yè)所得稅率為25％被評(píng)估設(shè)備在評(píng)估之前實(shí)際利用率僅為60％，預(yù)計(jì)該設(shè)備尚可使用1O年。要求：算被評(píng)估設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的各項(xiàng)損耗及評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù))第41題、待評(píng)估土地位于城市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，系待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，面積為12000方米。評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年lO月1日。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查選取比較實(shí)例三個(gè)，情況如表所：評(píng)估人員經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查獲得以下資料：(1)評(píng)估人員判斷分析認(rèn)為：A為標(biāo)出讓，價(jià)格約低于正常價(jià)格4％協(xié)議出讓；價(jià)格約低于正常價(jià)格10％C為拍賣格約高于正常價(jià)格5％。(2)根據(jù)測(cè)算，該市近1年來(lái)平均每月地價(jià)上漲約一個(gè)百分點(diǎn)。(3)由于交易實(shí)例C與待評(píng)估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數(shù)為100／100；交易實(shí)例A、B用直接比較法進(jìn)行打分，如表2所示：(4)經(jīng)分析判斷各實(shí)例因地形、面積因素差異形的修正系數(shù)分別為：：100／97B：100／102C：100／103(5)待評(píng)估土地規(guī)劃容積率為2.5，以其得分為100，容積率每上升O.5，得分增加5分。(6)折現(xiàn)率取10％。要求：采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整答案第42題A公司將一項(xiàng)專利技術(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)給司，采用對(duì)利潤(rùn)分成的方法該專利系3年前從外部購(gòu)入，賬面成本400萬(wàn)元，3年間生產(chǎn)資料價(jià)格累計(jì)上升25％。該專利法律保護(hù)期10年，過(guò)4年，尚可保護(hù)6年。經(jīng)專業(yè)人員測(cè)算，該專利成本利潤(rùn)率為，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為5000萬(wàn)元成本利潤(rùn)率為20％。通過(guò)對(duì)該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢(shì)分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用年限為5年另外通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，B公司實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品100000臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)約為200，未來(lái)5間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)可達(dá)300元，在競(jìng)爭(zhēng)的作用下為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將降為每臺(tái)250元，第五年降為每臺(tái)230元，折現(xiàn)率確定為10％，企業(yè)所得稅稅率為25％。要求：根據(jù)上述資料確定該專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)分成率和評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩小數(shù))第43題：某企業(yè)需評(píng)估，預(yù)計(jì)該企業(yè)未來(lái)年的預(yù)期潤(rùn)總額分別為140萬(wàn)、150萬(wàn)元、140元、150萬(wàn)元和160萬(wàn)元。評(píng)估時(shí)市場(chǎng)平均收益率為8％，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比值為1.2。該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。要求：試運(yùn)用年金資本化法計(jì)算該企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù))第40題評(píng)估設(shè)備購(gòu)置于19984月置價(jià)為200萬(wàn)元，在不停產(chǎn)的情況下于2000年4月對(duì)設(shè)備做了一定的技術(shù)改造，投資15萬(wàn)元給設(shè)備增添了一個(gè)深加工配套裝置。年4月進(jìn)行評(píng)估，年4月該設(shè)備由于操作上的原因設(shè)備傳動(dòng)齒輪嚴(yán)重受損，經(jīng)有關(guān)技術(shù)人員檢測(cè)，認(rèn)定該設(shè)備更換傳齒輪后仍能繼續(xù)使用10年，損壞的傳動(dòng)齒輪的價(jià)值約占設(shè)備重置成本的2％，傳動(dòng)齒輪的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)格為5萬(wàn)元，調(diào)換費(fèi)用(包因調(diào)換而造成的停產(chǎn)損失)2萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查得知該類設(shè)備1998年的定基物價(jià)指數(shù)為％，2000年的定基物價(jià)指數(shù)為108％，2008年的定基物價(jià)指數(shù)為118％。要求：(1)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本；(2)算該設(shè)備的有形損耗(或成新率)及評(píng)估值。(算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)第41題．待評(píng)估地塊為一待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7，覆蓋率小于等于50％土地使用年限50年。年8月出售，求取公平市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)方法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。設(shè)計(jì)建筑積為14000方米，共層，1～2層為商用房，共2000平方米，～4層共12000平方米用于住宅預(yù)計(jì)共需2年時(shí)間完成到2011年8月)，第一年投入60％的總建筑費(fèi)第二年投入％的總建筑費(fèi)。總建筑費(fèi)1000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為總建筑費(fèi)的6％，利潤(rùn)率為20％，租售費(fèi)用及稅金綜合為售樓價(jià)的5％。假定該建筑物建成后即可全部出售預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)商業(yè)樓4000元／平方米住宅樓2000元／平方米，折現(xiàn)率10％。要求：以評(píng)估基準(zhǔn)2009年月為時(shí)間點(diǎn)，計(jì)算總樓價(jià)；(2)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的總建筑費(fèi)；(3)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的專業(yè)費(fèi)；(4)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的稅費(fèi)；(5)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)和地價(jià)。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整(提示公式：地=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利潤(rùn)—稅費(fèi)第42題．某企業(yè)許可一項(xiàng)技術(shù)給聯(lián)營(yíng)企業(yè)使用，該技術(shù)的重置成本為200萬(wàn)元，適用的成本利潤(rùn)率為400％；聯(lián)營(yíng)企業(yè)其它投資的重置成本為5000萬(wàn)元，適剛的成本利潤(rùn)率為10％。該技術(shù)已使用3年，證明技可靠產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越經(jīng)了解，該產(chǎn)品成本為元件，該產(chǎn)品價(jià)格在甲類地區(qū)為180元/件，乙類地區(qū)為170元件，類地區(qū)為160元件目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬(wàn)件，其中甲類地區(qū)為8000件，乙地區(qū)為7000，丙類地區(qū)為5000件。經(jīng)分析，該技術(shù)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為8年，售價(jià)和成本變化不大，故不考慮其變化(折現(xiàn)率為12％所得稅率為25％)。要求計(jì)算該項(xiàng)技術(shù)的利潤(rùn)分成率和評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整第43題．某企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需評(píng)估。經(jīng)預(yù)測(cè)，其未來(lái)5年的凈利潤(rùn)分別為120元130萬(wàn)元150萬(wàn)元160元和200萬(wàn)元。從第六年起，每年的凈利潤(rùn)穩(wěn)定在200萬(wàn)元的水平上。該企業(yè)資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)，其評(píng)估分別為180萬(wàn)元、830萬(wàn)元和480元，該企業(yè)負(fù)債的評(píng)估價(jià)值為20萬(wàn)元若折現(xiàn)率與資本化率均為10％。要求：計(jì)算該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)第45題評(píng)估人員對(duì)B公司一條生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)性貶值的相關(guān)因素進(jìn)行了調(diào)查了解具體情況如下）該生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為1000噸；規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6；（2）企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%；適用的所得稅為25%。（3）評(píng)估時(shí)，正值國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成影響，使得該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品：若不降價(jià)，則年產(chǎn)量會(huì)減至800噸；若每噸降價(jià)100元，則可保持正常的年生產(chǎn)能力。估計(jì)調(diào)控政策對(duì)企業(yè)的影響會(huì)持續(xù)3年。要求請(qǐng)幫助評(píng)估人員計(jì)（1該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。（計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整數(shù)）第46題．待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為萬(wàn)元竣工于2000底，耐用年限60年。2006年底對(duì)該建筑物進(jìn)行評(píng)估。假定2000年的價(jià)格指數(shù)為100%，從2001年到年的價(jià)格指數(shù)每年環(huán)比上升增長(zhǎng)的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察打分結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、8080其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1。要求：）估算該建筑物的重置成本（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分別為50%和50%；（3）估算該建筑物2006年底的價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)）第47題．由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其飲料生產(chǎn)的專有配方轉(zhuǎn)讓給A公司。根據(jù)雙方協(xié)商該專有技術(shù)的收益期限為4年，且按銷售收入的4%成。評(píng)估人員經(jīng)測(cè)算，未4年飲料的銷售分別是80噸、90噸、95噸、95噸，每噸售價(jià)萬(wàn)元。根據(jù)技術(shù)所屬行業(yè)和市場(chǎng)情況，評(píng)估人員確定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為，企業(yè)適用的所得稅率為25%，行存款利率為4%。要求：請(qǐng)幫助評(píng)估人員計(jì)算確定（1）專有技術(shù)的折現(xiàn)率；（2）專有技術(shù)各年的凈收益；（3）專有技術(shù)的評(píng)估價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)）第48題．待估企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為100萬(wàn)元、105萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元和125元，假設(shè)折現(xiàn)率與資本化率均為10%該企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和為1500萬(wàn)元，負(fù)債為300萬(wàn)元。要求：）采用年金資本化法計(jì)算該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后留兩位小數(shù)）（2）判斷該企業(yè)是否有商譽(yù)，如果有，請(qǐng)計(jì)算金額；如沒(méi)有，請(qǐng)說(shuō)明理由。第45題.B設(shè)備5前購(gòu)置，賬面價(jià)值為30萬(wàn)元。評(píng)估時(shí)該型號(hào)的設(shè)備已不再生產(chǎn)，被新型設(shè)備取代。經(jīng)調(diào)查了解評(píng)估時(shí)，其他公司購(gòu)置新型設(shè)備的價(jià)格為元。評(píng)估人員從功能上鑒定：B設(shè)備與新型設(shè)備生產(chǎn)能力之比約為；B設(shè)備剩余使用年限為8年。（其他費(fèi)用忽略不計(jì)）要求：（1）估算B設(shè)備的重置成本。（2）估算B設(shè)備的成新率。（3估算B設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）第題某磚混結(jié)構(gòu)2層住宅，總建筑面積平方米，占面積為400平方米，月租金44000，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評(píng)估時(shí)的剩經(jīng)濟(jì)使用年限為40年，稅金為年租金收入的，管理費(fèi)按年租金的2.5%計(jì)，年空置損失租金以半月租金計(jì)，維持費(fèi)按年租金的5%，年保險(xiǎn)費(fèi)12000元，另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米3800（為樓面地價(jià)）。要求：試用建筑物殘余估價(jià)法評(píng)估該建筑物的價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整）第47題.甲企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)制藥生產(chǎn)技術(shù)。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查測(cè)算獲得以下資料：（1）甲企業(yè)與B司共同享用該制藥技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為700萬(wàn)箱和300萬(wàn)箱。（2）該技術(shù)3年前從國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格400萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚使用9年。（3）由于該技術(shù)轉(zhuǎn)讓，對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，估計(jì)將減少銷售收入（按折現(xiàn)值計(jì)算為萬(wàn)元）增加相關(guān)支出（按現(xiàn)值計(jì)算為20萬(wàn)元）。（4）自引進(jìn)日起至評(píng)估時(shí)，該類技術(shù)的價(jià)格上升了10%。要求）計(jì)算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值；計(jì)算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偮?；）?jì)算該制藥生產(chǎn)技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，取整）第48題.待估企業(yè)未來(lái)年預(yù)期稅后利潤(rùn)分別為200元250萬(wàn)元、230萬(wàn)元、220萬(wàn)元、240萬(wàn)元資本化率為10%。要求：用年金資本化法計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）第45題.2006年月評(píng)估人員對(duì)A設(shè)備評(píng)估時(shí)，了解到以下情況：(1)A設(shè)備購(gòu)建于1996年12月，其賬面價(jià)值20萬(wàn)元200112月和2004年12月進(jìn)行過(guò)兩次技術(shù)改造添置自動(dòng)控制設(shè)施，分別支出5萬(wàn)和3萬(wàn)元。(2)A備經(jīng)鑒定，尚可使用7年。經(jīng)調(diào)查，設(shè)備購(gòu)建以來(lái)，其每年的價(jià)格上升率為10%左右，評(píng)估基日前A備的實(shí)際利用率為90%要求計(jì)算(1)A設(shè)備的重置成本；(2)A設(shè)備的加權(quán)更新成；(3)A設(shè)備的加權(quán)投資年限；(4)A設(shè)備的成新率。(復(fù)利系數(shù)保留兩位小數(shù)，年限保留一位小數(shù))答案（1）202.60=52(萬(wàn)元)5×1.61=8.05(萬(wàn)元)31.21=3.63(萬(wàn))重置成本＋8.05＋3.63=63.68(萬(wàn)元（2加權(quán)更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51(萬(wàn)元（2）加權(quán)投資年限=567.51÷63.68=8.9(年)（4）A設(shè)備的成新率=7÷(8.9×90%第.有一待估宗地，總面積為40000方米，使用年限為50年，地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表：表中交易情況區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%從2005年2月份到20062月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%。試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2006年2月的價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整)第47題.A企業(yè)擬向司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評(píng)估人員了解到以下情況：(1)該標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場(chǎng)售價(jià)1000元/臺(tái)，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤(rùn)10元/臺(tái)；(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤(rùn)的30%支付A企業(yè)；(3)據(jù)公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年的生量9萬(wàn)臺(tái)/年；后2年10萬(wàn)臺(tái)年；(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為15%，得稅稅率為25%。求：(1)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤(rùn)；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。答案(1)該商標(biāo)每年新增利潤(rùn)：第1年新增利潤(rùn)=9*10=90（萬(wàn)元）第2年新增利潤(rùn)=9*10=90（萬(wàn)元）；第3年新利潤(rùn)=10*10=100（萬(wàn)元）第4年新增利潤(rùn)10*10=100（萬(wàn)元）第45題．某生產(chǎn)線系4年前購(gòu)置，歷史總成本為200萬(wàn)元。評(píng)估人員獲取相關(guān)資料如下：）如重置該產(chǎn)線，需要設(shè)備費(fèi)180萬(wàn)元，材料費(fèi)10萬(wàn)元，人工費(fèi)8萬(wàn)元，零部件費(fèi)用5萬(wàn)元，施工管理費(fèi)3萬(wàn)元，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2萬(wàn)元。（2）該生產(chǎn)線設(shè)計(jì)壽命8年，設(shè)計(jì)工作強(qiáng)度為每天工作8小時(shí)，連續(xù)工作。該生產(chǎn)線評(píng)估基準(zhǔn)日以前每天工作小時(shí)每年有四個(gè)月季節(jié)性停產(chǎn)。）該生產(chǎn)線由于技術(shù)落后，與同類設(shè)備相比，每年多耗費(fèi)人工成本4元，材料成本萬(wàn)元。（4）由于技術(shù)落后，其產(chǎn)品較同類產(chǎn)品單價(jià)低2／件，其生產(chǎn)能力為5萬(wàn)／年。（5）該企業(yè)所得稅率為25％，假設(shè)折現(xiàn)率為10％。要求：計(jì)算該生產(chǎn)線的評(píng)估值。答案（1）重成本=（萬(wàn)元（2）實(shí)際已使用年限=4×9×30×8（年））成新率8?38×100%=62.5%（4）功能性貶值）×（1?25%）×（P/A,10%,5）=17.06（萬(wàn)元）（5經(jīng)濟(jì)性貶值=（2×5）×（1?25%（P/A,10%,5）=28.43（萬(wàn)元）第被評(píng)估生產(chǎn)線購(gòu)建于1998年12月面價(jià)值為1000萬(wàn)元2003對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，追加投資萬(wàn)2008年12月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估評(píng)估人員調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)：(1)從1998年到年，每年該類設(shè)備價(jià)格上升率為10％；(2)該設(shè)備的電力耗費(fèi)每年比其替代設(shè)備高1元；(3)被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10％，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為，所得稅率為25％該設(shè)備在評(píng)估使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的90％，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用年，在未來(lái)5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求：(1)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本及各項(xiàng)損耗；(2)算該設(shè)備的評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)答案<1>重置成本=100*(1+10%)+200*(1+10%)”5=2915.8(萬(wàn)元加權(quán)投資年限=10*2593,7/2915,8+5*322.1/2915.8=9.45(年實(shí)體性貶值率=9.45*90%/（945*90%+5）=62.98%（4）功能性貶值=（1-25%（p/A10%.5）=2.84(萬(wàn)元（5）評(píng)估值2915.8*（1-62.98%萬(wàn)元）第41題、一幢寫(xiě)字樓，占地面積12000平方米，建筑面積為52000方米，鋼混結(jié)構(gòu)。年10月取得土地使用權(quán)，年限50年。假定空置率為％，月租金為元／平方米，月費(fèi)用(含建筑物折舊費(fèi)為100000元；建筑物壽命年。辦公家具和設(shè)備原價(jià)為5000000，使用年限年，無(wú)殘值；房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)租金收入的12％，其他稅費(fèi)為租金收入的6％，土地還原利率為9％，建筑物的還原利率為10％，用成本法求得在評(píng)估基準(zhǔn)日建筑物的價(jià)值為5500元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年10月。要求：(1)計(jì)算房地合一房地產(chǎn)總年收入；(2)計(jì)算年總費(fèi)用；(3)算房地合一的房地產(chǎn)的年純收益；(4)計(jì)算建筑物的年純收益；(5)計(jì)算土地的年純收益；(6)算土地的還原收益價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整數(shù))答案1）年房租收入=52000*（1-10%）*35*12=1965.6(萬(wàn)元)年總費(fèi)用=10*12+500/10+1965.6*18%=523.808(元)房地合一年純收益=1965.6-523.808=1441.729（萬(wàn)元）（4）建筑物的年收益=5500*10%=550（萬(wàn)元）（5）土地的年收益=1441.792-550=891.792（元））土地還原收益值=891.792*p/A*9%*40=10234,65(萬(wàn)元)第42題、某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一商標(biāo)的所有權(quán)。使用該商標(biāo)的商品每年的銷售量為100萬(wàn)，根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查分析，在全國(guó)5大市場(chǎng)上，使用該商標(biāo)的商品價(jià)格比其同類商品價(jià)格每臺(tái)分別高20元、15、18、22元和不等，該商標(biāo)的商品在5大市場(chǎng)上的銷售量比率分別約為30％％和25％。這種價(jià)格優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)還可保持年。評(píng)估時(shí)1年期銀行存款利率為4％，評(píng)估人員確定的該商標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)收益率為11％。企業(yè)所得稅率為25％。要求：根據(jù)上述資料評(píng)估該商標(biāo)所有權(quán)的價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))答案(1)折現(xiàn)率4%+11%=15%(2)

每

年

增

量

收

益=(20*30%+15*10%+18*20%+22*15%+15*25%)*100*(1-25%)=1361.25(元)(3)評(píng)估值=1361.25*P/A*15%*5=4563.18(萬(wàn)元)第43題、甲企業(yè)擬整體轉(zhuǎn)讓，需評(píng)估。預(yù)計(jì)企業(yè)未來(lái)年的預(yù)期利潤(rùn)總額分別為140萬(wàn)元150萬(wàn)元、140萬(wàn)元150元和160萬(wàn)元。該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重為60％，平均長(zhǎng)期負(fù)債成本為7％在未來(lái)5年平均每年長(zhǎng)期負(fù)債利息額為20萬(wàn)元，每年流動(dòng)負(fù)債利息額為30萬(wàn)元。評(píng)估時(shí)市場(chǎng)平均收益率為％。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2。甲企業(yè)所得稅稅率為25％，產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。要求：試運(yùn)用年金資本化法計(jì)算甲企業(yè)的資資本價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)答

案（1）ks=3%+1.2*(8%-3%)=9%kw=7%*(1-25%)*60%+9%*40%=6.75%（2）K1=(140+20+30)*（1-25%）=142.5(萬(wàn)元)K2=(150+20+30)*（1-25%）=150（萬(wàn)元）K3=(140+20+30)*(1-25%)=142.5（

萬(wàn)

元）K4=(150+20+30)*(1-25%)=150（萬(wàn)元）K5=(160+20+30)*（1-25%）=157.5（元）（3）評(píng)估值=[(142.5*P/F*6.75%+150*P/F*6.75%*2+142.5*p/f*6.75%*3+150*p/f*6.75%*4+157.5*p/f*6.75%*5)/p/A*6.75%5]/6.75%=2194.30(元)第45題．某設(shè)備購(gòu)于年1月，賬面原值為20萬(wàn)元；20061月追加投資萬(wàn)元2010年月行評(píng)估從2003年到2010年，該類設(shè)備每年價(jià)格上漲10％；該設(shè)備由于技術(shù)落后每年生產(chǎn)成本比替代品超支萬(wàn)元該設(shè)備過(guò)去的資產(chǎn)利用率僅為70％，尚可使5年企業(yè)所得稅率％折現(xiàn)率10％。要求：評(píng)估該設(shè)備的價(jià)值(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù))答案（）重置成本：20*1.17+5*1.14=38.97+7.32=46.29萬(wàn)元加權(quán)平均使用年限：（38.97*7+7.32*4）/46.29*70%=4.57年成新率：5/（5+4.57）*100%=52.25%功能性貶值：（1-25%）*（P/A.10%.5）=2.84萬(wàn)元（5）評(píng)估值：46.29*52.25%-2.84=21.35萬(wàn)第46．某廠房建筑面積為5000平方米，占地面積6000方米該廠房所占的土地于2002年12月日通過(guò)出讓式取得，價(jià)格為每平方米1200元，土地使用權(quán)年限為50年；建筑物于月1日建成使用平方米的建筑造價(jià)為1500元，經(jīng)濟(jì)使用年限為60年。經(jīng)過(guò)調(diào)查，2009年12月1日與該廠房所處區(qū)域用途相同且土地使用權(quán)年限為年的土地價(jià)格為每平方米2100元，土地的還原利率為8％；從2004年至2009的建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)每年環(huán)比上升增長(zhǎng)的幅度分別為1.2％％、-1.2％、0.8％、1.2％和％，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察打分，該廠房結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1，假定建筑物的殘值為零。要求：評(píng)估該廠房房地產(chǎn)于2009年月日的價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)答（1算土地年限修正系（1-1/1.0843=0.9844（2）求土地價(jià)值0.21*6000*0.9844=1240.34（萬(wàn)元）（3）計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)（1+1.2%）（1+0.8%（1-1.2%）*（1+0.8%）*（1+1.2%）*（1+0.5%）=1.0332（4）求建筑物的重置成本0.15*1.0332*5000=774.9（萬(wàn)元）（5計(jì)算成新率年限法成新率（60-6）/60*100%=90%打分法成新率=（90*0.8+80*0.1+80*0.1）/100*100%=88%成新率=（90%+88%）/2=89%求取建筑物價(jià)值774.9*89%=689.66（萬(wàn)元）求房地產(chǎn)的價(jià)值1240.34+689.66=1930（萬(wàn)元）1、某企業(yè)2000年外購(gòu)一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的帳面值500000元，2003進(jìn)行評(píng)估，試按物價(jià)指數(shù)法估算其重置完全成本。根據(jù)資料，此項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)的物價(jià)指數(shù)是120%；評(píng)估時(shí)的物價(jià)指數(shù)是150%。（5分）被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=500000*150%/120%=對(duì)某廠的一個(gè)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐正常運(yùn)轉(zhuǎn)需5操作人員，每名操作人員年工資及福利費(fèi)為10000元，鍋爐的年耗電量為10萬(wàn)千瓦時(shí)，目前相同能力的新式鍋爐只需3個(gè)人操作，年耗電量為6萬(wàn)千瓦時(shí)，電價(jià)為2元千瓦時(shí)，被評(píng)估鍋爐的尚可使用年限為5，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述資料，計(jì)算被評(píng)鍋爐的功能性貶值是多少？分（（5-3）*（P/A,10%，5一臺(tái)機(jī)器設(shè)備的重置成本是萬(wàn)元已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命10年，估計(jì)可修復(fù)費(fèi)用為20萬(wàn)元。用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值。（5分）不可修復(fù)部分的重置成本=150-20=130萬(wàn)不可修復(fù)費(fèi)用=130*2/10=26元實(shí)體性貶值額=20+26=46元實(shí)體性貶值率=46/150=4、有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，土地面積為5000平方米，建筑容積率為3，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓。建筑費(fèi)為2000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%。該寫(xiě)字樓成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為4000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為20%試估算該宗土地目前的總地價(jià)和單位地價(jià)分）設(shè)總地為X建筑面積=5000*3=15000平方米售=15000*4000=6000萬(wàn)元建筑費(fèi)=2000*4000=800元專費(fèi)=800萬(wàn)元*10%=80萬(wàn)元銷售費(fèi)用=6000萬(wàn)元*5%=300萬(wàn)元稅費(fèi)=6000元*6%=360萬(wàn)元地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)業(yè)費(fèi)用-利息利潤(rùn)-稅費(fèi)利息=（X+800萬(wàn)元80萬(wàn)元）*6%=利潤(rùn)=（X+800萬(wàn)元80萬(wàn)元）*20%=總地價(jià)=6000萬(wàn)元-800萬(wàn)元-80萬(wàn)元-300萬(wàn)元-360萬(wàn)元-（X+800萬(wàn)元+80元（X+800萬(wàn)元+80萬(wàn)元*20%=5、有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為50萬(wàn)元，資本化率為5%，（1）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加一萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%試分別評(píng)估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。（5分）（1）等年值A(chǔ)=（50/(1+5%)51/(1+5%)2）/1/(1+5%)+1/(1+5%)2=（元）P=A/5%+1/(5%)2=1409.754（元）（2）等年值（50/(1+5%)（1+1%）/(1+5%)2）/1/(1+5%)+1/(1+5%)2=50.2438（萬(wàn)元）/（5%-1%)=1256.095（萬(wàn)元）6、一宗待估土地，面積為800平方米，評(píng)估資料見(jiàn)附表：用市場(chǎng)法評(píng)估該土地的市場(chǎng)價(jià)值。參照物單價(jià)：元/平方米交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素A20001%1%0180002%019002%1%22001%2%2%參照物B的剩余使用年限為20年,評(píng)估物及其他參照物的剩使用年限均為25年。（折現(xiàn)率10%）（5分）解：A修正后的單價(jià)=2000*（100/101）×（101/100（100/100（元/m2修正后的單價(jià)=1800*）×（102/100）×（100/101）×（100/100）×(1－1/(1+10%)25)/(1－1/(1+10%)20)=1927（元/m2）修正后的單價(jià)=1900*）×）×）×（100/100）=1844（元/m2）D修正后的單價(jià)=2200*（100/99）×（101/100（100/102（100/102）=2157（元/m2）土地評(píng)估單價(jià)=（A+B+C+D（/m2）土地評(píng)估總價(jià)=1977*800=1581600（元）1．被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得格為30萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；（2）估算該機(jī)組的成新率；（3）估算該機(jī)組的評(píng)估值。解：（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬(wàn)元：30×80%=24元）（）該的成新率=[8÷(5+8)]×100%=61.54%（3）該機(jī)組的評(píng)估（萬(wàn)元）2．某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估。企業(yè)提供的購(gòu)建成本資料如下：該設(shè)備采購(gòu)價(jià)5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬(wàn)元，安裝費(fèi)0.3萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)0.1萬(wàn)元已服役2年經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。解：現(xiàn)時(shí)采購(gòu)價(jià)=（萬(wàn)元現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi)=0.1×（1+1）（萬(wàn)元）安裝調(diào)試費(fèi)=0.3×（1+40%）=0.535（萬(wàn)元）被評(píng)估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)=6+0.2+0.535=6.735萬(wàn)元）3．現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)X設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備Y，使用Y設(shè)比X設(shè)備每年可節(jié)約材料能源消耗和勞動(dòng)力等約60萬(wàn)元。X設(shè)備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本。解：年凈超額運(yùn)營(yíng)成本為=（1-40%）=36（元）X設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47萬(wàn)元）4．某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：穩(wěn)定企業(yè)前凈益的現(xiàn)為：55/10%/（）5=341.51（萬(wàn)元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98（萬(wàn)元）該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98×（1-40%（萬(wàn)元）1．機(jī)器設(shè)備1臺(tái)3年前購(gòu)置，據(jù)了解，該設(shè)備尚替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬(wàn)元，其中買價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬(wàn)，安裝費(fèi)用（包括材料）為萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用為0.6萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為9.5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3前上漲了40％、30％、20％。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）解：重置成本）+0.6×（1+20%）=12.08（萬(wàn)元）2．19951月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于年12購(gòu)建，賬面原值為20萬(wàn)元，1993年進(jìn)行一次技術(shù)改造改造費(fèi)（包括增加設(shè)備）為2萬(wàn)元。若定基物價(jià)指數(shù)1991年1.05年為，1995為，求該設(shè)備的重置成本。被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國(guó)引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬(wàn)馬克。1994年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的價(jià)格為30萬(wàn)馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%～90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB格的0.5%，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，評(píng)估時(shí)馬克美元的匯率為1.5﹕1，人民幣與美元的匯率為8﹕1。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測(cè)該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。解：根據(jù)題意有：（1）被評(píng)估設(shè)備的CIF格取其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口更新?lián)Q代型設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，被評(píng)估設(shè)備的價(jià)格為30馬克，或20萬(wàn)美元。（2）被評(píng)估設(shè)備的重置本為：（設(shè)備的CIF價(jià)格+銀手續(xù)費(fèi)）×（1+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）銀行手續(xù)費(fèi)=20×8×0.8%=1.28（元人民幣）國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)（160+1.283%=4.84（萬(wàn)元人民幣）進(jìn)口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166（萬(wàn)元人民幣）（3）設(shè)備的成新率5÷（5+5）×100%=50%）進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值為：166×50%=83（萬(wàn)元人民幣）有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)價(jià)為9000/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估計(jì)算公式為：地價(jià)＝樓價(jià)-筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)（2）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）（3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)＝＝15,000,000（元）專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)％＝15,000,000×10＝1,500,000（元）（4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅銷費(fèi)＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元銷售稅費(fèi)＝45,000,000％＝2,925,000（元））計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)＝（地+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×10＝（地價(jià)+16,500,00010（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.（6）計(jì)算利息利息＝地價(jià)×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000％地價(jià)+990（注:地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用2次方而建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用次方.（7）求取地價(jià)地價(jià)＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地價(jià)－1,650,000－0.1236×地價(jià)－9,900,000地價(jià)＝21,810,000／1.2236（元）（8）評(píng)估結(jié)果單位地價(jià)＝17,824,452／2000（元/平方米）樓面價(jià)格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）2．甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)專家預(yù)測(cè)，其未來(lái)年的凈利潤(rùn)分別為萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元、200萬(wàn)元，從第六年起，每年的利潤(rùn)處于穩(wěn)定狀態(tài)，即保持在200萬(wàn)元的水平上。該企業(yè)有一筆萬(wàn)的短期負(fù)債，其有形資產(chǎn)有貨幣資金、存貨和固定資產(chǎn)且其評(píng)估值分別為80萬(wàn)元、120萬(wàn)元和萬(wàn)元。該企業(yè)還有一個(gè)尚有剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤(rùn)元。目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品10萬(wàn)件，經(jīng)分析：未來(lái)5年中，每年可以生產(chǎn)12萬(wàn)件。若折現(xiàn)和資本化率均為試計(jì)算甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值并說(shuō)明評(píng)估技術(shù)思路（以萬(wàn)元為單位，計(jì)算結(jié)保留兩位小數(shù)）。解：（1）評(píng)估技術(shù)思路該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值，再用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和最后用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和即可得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值（3）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值①短期負(fù)債為10萬(wàn)元②單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為860萬(wàn)③估算非專利技術(shù)的評(píng)估值：15×12×（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）×12×3.7908=682.34（萬(wàn)元）（4）評(píng)出商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=企業(yè)整體評(píng)估值-（有形資產(chǎn)評(píng)估+非專技術(shù)評(píng)估值—短期負(fù)債）=1778.05-（860+682.34-10）=245.71（萬(wàn)元）被評(píng)估房地產(chǎn)A是一幢平方米的商業(yè)用房，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解到房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開(kāi)發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬(wàn)元。評(píng)估人員還了解到，評(píng)估基準(zhǔn)日(2008年5月31日)市場(chǎng)上同類商業(yè)用房的正常租(與評(píng)估對(duì)象A租金口徑一)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后的前3年的市場(chǎng)租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%估基準(zhǔn)曰年后的市場(chǎng)租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。要求：評(píng)估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值寫(xiě)出評(píng)估過(guò)程給出得出評(píng)估結(jié)論的理由或依據(jù))客觀收益年限=40-2-5=33年基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。收

益

現(xiàn)

值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2+150*1000/(1+10%)^3=346581.52(元3.

基

準(zhǔn)

日

三

年

后

未

來(lái)

年