中國房地產(chǎn)概述全國篇

中國房地產(chǎn)概述2——全國篇宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖（2006年11月）

國內(nèi)生產(chǎn)總值分析圖9.92002-2006年全國固定資產(chǎn)投資分析圖全國市場概覽2005年后，中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長。2005年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值182,321億元，同比增長9.9%，增速比2004年同期低0.2個(gè)百分點(diǎn)。受到宏觀調(diào)控影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步回落，房地產(chǎn)投機(jī)、投資行為受到一定程度抑制，房地產(chǎn)價(jià)格增速逐季放緩，政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。1、土地市場

2004年以來，政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)土地供應(yīng)市場的監(jiān)管力度。各地政府積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地的供應(yīng)比例，同時(shí)加大了對(duì)閑置土地的清理力度。綜觀2004-2006年，全國土地市場主要呈現(xiàn)以下特征。1）全國土地購置面積回落（同比下降4.0%）2）全國土地價(jià)格快速上漲3）豪華住宅用地價(jià)格出現(xiàn)較大增幅（同比增幅超過20%）2、房地產(chǎn)供給情況1）全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)增速放緩2）全國商品房竣工面積加速增長1998-2006年全國房地產(chǎn)投資額比較分析3、房地產(chǎn)需求情況1）全國商品房銷售小幅增長2）2005年全全國商商品房房銷售售價(jià)格格增幅幅較較2004年的的放緩緩房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀調(diào)控控全面面展開開1政政策策主線線———全面面加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)市市場宏宏觀調(diào)調(diào)控自2003年下下半年年起，，中央央政府府啟動(dòng)動(dòng)了新新一輪輪宏觀觀調(diào)控控，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場的的調(diào)整整是其其中的的重要要內(nèi)容容。針針對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場投資資規(guī)模模過大大、住住房價(jià)價(jià)格上上漲過過快、、供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)不合合理等等問題題，2004年年中央央政府府加大大了宏宏觀調(diào)調(diào)控力力度。。時(shí)至至2005年，，中央央政府府在其其工作作報(bào)告告中首首次提提出要要“抑抑制房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的過過快上上漲””，正正式揭揭開了了中國國房地地產(chǎn)市市場全全面宏宏觀調(diào)調(diào)控的的序幕幕。在在此后后的兩兩個(gè)月月內(nèi)，，房地地產(chǎn)宏宏觀調(diào)調(diào)控措措施相相繼出出臺(tái)，，住房房貸款款取消消優(yōu)惠惠利率率、““國八八條””、““新國國八條條”等等，中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場隨之之進(jìn)入入調(diào)整整期。。2004年年的宏宏觀調(diào)調(diào)控，，主要要是通通過緊緊縮房房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)源頭頭，以以控制制房地地產(chǎn)的的投資資規(guī)模模，重重點(diǎn)集集中在在土地地政策策和金金融政政策兩兩個(gè)方方面，，但中中央各各部門門之間間以及及中央央與地地方之之間的的政策策尚缺缺乏系系統(tǒng)性性。2005年年的宏宏觀調(diào)調(diào)控，，體現(xiàn)現(xiàn)為對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場的的供應(yīng)應(yīng)及需需求兩兩方面面的調(diào)調(diào)整，，采用用包括括土地地、金金融、、財(cái)稅稅等政政策““組組合拳拳”模模式，，全面面調(diào)節(jié)節(jié)房地地產(chǎn)市市場的的供需需結(jié)構(gòu)構(gòu)，著著重抑抑制房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的過過快上上漲，，各級(jí)級(jí)政府府部門門對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)控控的政政策具具有一一致性性和系系統(tǒng)性性。2006年年4月月27日，，中國國人民民銀行行宣布布加息息；5月17日日國務(wù)務(wù)院出出臺(tái)了了“國國六條條”；；5月月29日建建設(shè)部部等九九部委委推出出15條措措施8項(xiàng)硬硬指標(biāo)標(biāo)調(diào)控控房地地產(chǎn)市市場。。在2005房房地產(chǎn)產(chǎn)新政政實(shí)施施一周周年之之際，，又一一輪宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策席席卷市市場。。全國房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控政策策一覽覽表（（2005~2006年年）編號(hào)政策名稱頒布日期發(fā)布單位1《政府工作報(bào)告》2005-3-5國務(wù)院2中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率2005-3-16中國人民銀行3《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》2005-3-26國務(wù)院4加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施2005-4-27國務(wù)院5《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》2005-5-11七部委：建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)6《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》2005-5-27國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部7《關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知》2005-7-1國家稅務(wù)總局

財(cái)政部

國土資源部8《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》2005-09-22銀監(jiān)會(huì)9《關(guān)于調(diào)整上海市住房公積金個(gè)人購房貸款利率的通知》2006-04-27中國人民銀行10調(diào)控房地產(chǎn)市場的六條措施2006-5-17國務(wù)院11《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》2006-5-29九部委：建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)2宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場的的影響響1)土土地地政策策及其其影響響2005年年調(diào)控控政策策進(jìn)一一步收收緊土土地供供應(yīng)，，加大大了對(duì)對(duì)閑置置土地地的處處理力力度，，大力力改善善土地地供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，提提高了了中低低價(jià)位位普通通商品品住房房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房建建設(shè)用用地在在土地地供應(yīng)應(yīng)中的的比例例。建設(shè)部部等七七部委委《關(guān)關(guān)于做做好穩(wěn)穩(wěn)定住住房價(jià)價(jià)格工工作的的意見見》中中明確確規(guī)定定，在在一些些居住住用地地和住住房價(jià)價(jià)格上上漲過過快的的地方方，當(dāng)當(dāng)?shù)卣乇仨氝m適當(dāng)提提高居居住用用地在在土地地供應(yīng)應(yīng)中的的比例例，著著重增增加中中低價(jià)價(jià)位普普通商商品住住房和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房建設(shè)設(shè)用地地供應(yīng)應(yīng)量。。國土土資源源部明明確表表示，，為穩(wěn)穩(wěn)定房房價(jià)，，2006年國國家將將繼續(xù)續(xù)加大大對(duì)中中小戶戶型、、中低低價(jià)位位商品品房、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房和和廉租租房的的土地地供應(yīng)應(yīng)。此此外，，政府府加大大了對(duì)對(duì)閑置置土地地的清清理力力度，，嚴(yán)格格禁止止囤積積土地地行為為，對(duì)對(duì)超過過出讓讓合同同約定定的動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)日日期滿滿1年年未動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)的的，征征收土土地閑閑置費(fèi)費(fèi)；滿滿2年年未動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)的的，無無償收收回土土地使使用權(quán)權(quán)。土地政政策的的影響響：（1））土地地成交交面積積同比比下跌跌（2））土地地交易易價(jià)格格繼續(xù)續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)上漲漲（3））土地地市場場日趨趨規(guī)范范化2）金金融融政策策及其其影響響2005年年3月月，中中國人人民銀銀行調(diào)調(diào)整了了商業(yè)業(yè)銀行行住房房信貸貸政策策，將將現(xiàn)行行的住住房貸貸款優(yōu)優(yōu)惠利利率回回歸到到同期期貸款款利率率水平平在房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格上上漲漲過過快快的的城城市市或或地地區(qū)區(qū)，，個(gè)個(gè)人人住住房房貸貸款款最最低低首首付付款款比比例例可可由由現(xiàn)現(xiàn)行行的的20%提提高高到到30%7月月21日日起起，，開開始始實(shí)實(shí)行行新新的的匯匯率率制制度度，，當(dāng)當(dāng)日日人人民民幣幣升升值值2%銀監(jiān)監(jiān)會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托發(fā)發(fā)行行門門檻檻進(jìn)進(jìn)行行了了嚴(yán)嚴(yán)格格規(guī)規(guī)定定，，加加強(qiáng)強(qiáng)了了信信托托投投資資公公司司房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的控控制制，，短短期期內(nèi)內(nèi)收收緊緊了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)空空間間。。金融融政政策策的的影影響響（1））影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求（2））加加速速房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)整整合合（3））促促使使企企業(yè)業(yè)融融資資多多元元化化3））財(cái)財(cái)稅稅政政策策及及其其影影響響自2005年年6月月1日日起起，，對(duì)對(duì)個(gè)個(gè)人人購購買買住住房房不不足足2年年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手交交易易的的，，征征收收全全額額營營業(yè)業(yè)稅稅；；對(duì)對(duì)個(gè)個(gè)人人購購買買非非普普通通住住房房超超過過2年年（（含含2年年））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手交交易易的的，，征征收收差差額額營營業(yè)業(yè)稅稅。。明確確規(guī)規(guī)定定將將強(qiáng)強(qiáng)制制征征收收個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅和和土土地地增增值值稅稅2005年年6月月中中旬旬，，為為了了抑抑制制房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的投投機(jī)機(jī)現(xiàn)現(xiàn)象象，，規(guī)規(guī)范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅收收，，北北京京、、廣廣州州、、成成都都等等城城市市試試行行對(duì)對(duì)二二手手房房交交易易征征收收20%的的個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅財(cái)政政政政策策的的影影響響（1））增增加加短短期期炒炒作作成成本本，，打打擊擊投投機(jī)機(jī)炒炒作作（2））鼓鼓勵(lì)勵(lì)普