(法式)某別墅三期地塊定位課件

上海松江佘山天安別墅三期地塊定位報告上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司第一區(qū)域事業(yè)部貳零壹壹年柒月上海松江佘山天安別墅三期地塊定位報告上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限我們來到了一個極具發(fā)展空間的熱土……我們來到了一個極具發(fā)展空間的熱土……區(qū)位價值天馬山森林公園佘山國家旅游度假區(qū)松江新城核心區(qū)洞涇站松江大學(xué)城站13公里辰山植物園距離佘山國家旅游度假區(qū)2公里佘山娛樂休閑配套在本案5公里左右的生活半徑里本案毗鄰地鐵9號線佘山站，至松江新城核心區(qū)交通十分便捷區(qū)域?qū)傩皂椖课挥阢魶馨鍓K，與佘山板塊交匯，集兩大板塊資源于一體佘山站8公里佘山國家旅游度假區(qū)松江新城站區(qū)位價值天馬山森林公園佘山國家旅游度假區(qū)松江新城核心區(qū)洞涇站宗地位置緊鄰9號線佘山站，多條市級主干道可快速接入市區(qū)，交通便利，聯(lián)動性較高。交通屬性佘山別墅區(qū)A9A5莘閔別墅區(qū)A8趙巷別墅區(qū)徐涇別墅區(qū)滬青平公路滬松公路泗涇站佘山站9號線嘉松公路莘磚公路本案泗涇板塊

快速交通：經(jīng)由嘉松公路、滬松公路、莘磚公路可快速到達(dá)滬青平公路、A9、A5、A8以及市區(qū)。

軌道交通：地鐵9號線已投入使用，本案臨近佘山站，距離約在2-2.5公里。嘉松公路宗地位置緊鄰9號線佘山站，多條市級主干道可快速接入市區(qū)，交三湘效果圖三湘效果圖位于泗涇站的大潤發(fā)超市周邊商業(yè)配套逐步跟上，逐步形成以高端居住社區(qū)及國家級旅游渡假區(qū)為主的版塊主調(diào)。商業(yè)屬性泗涇站本案三湘商業(yè)廣場佘山灣商業(yè)中心佘山站泗涇鎮(zhèn)中心本案所在區(qū)域目前無大型配套，主要依靠周邊社區(qū)的小型商業(yè)配套，但未來將有三湘商業(yè)廣場和佘山灣商業(yè)中心投入使用：

三湘商業(yè)廣場占地約5萬㎡，總建約10萬㎡，緊鄰9號線泗涇站，集生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂于一體的一站式體驗消費(fèi)中心，已投入運(yùn)營

佘山灣商業(yè)中心上海城投開發(fā)，超過10萬㎡的各類商業(yè)中配置了5萬㎡的濱水風(fēng)情商業(yè)，3萬㎡的精品城市廣場，約2萬㎡的“佘山灣主題商業(yè)街”。（建設(shè)中）三湘效果圖三湘效果圖位于泗涇站的大潤發(fā)超市周邊商業(yè)配套逐步佘山索菲特酒店大佘山區(qū)域規(guī)劃輻射本版塊，帶來吸引高端客戶的機(jī)會，同時本區(qū)域高端客戶的置換需求與口碑也是本案的潛在機(jī)會。大佘山規(guī)劃大佘山區(qū)域定位高端圈層，周邊規(guī)劃有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、歡樂谷、佘山高爾夫等項目，同時千萬級別墅林立將吸引大量本地或是外來的高端客源。佘山距離本項目2公里左右佘山上的天文臺、百年歷史的大教堂將給本區(qū)域帶來濃厚的人文氣息。2000年開挖的月湖將和佘山組成上海唯一山水景觀，地域優(yōu)勢明顯。上海市政府計劃將此地建成一個綜合性休閑度假與高檔別墅區(qū)相結(jié)合的區(qū)域，規(guī)劃面積為46平方公里，預(yù)計五年內(nèi)建成。本案佘山高爾夫球場佘山艾美酒店佘山歡樂谷佘山索菲特酒店大佘山區(qū)域規(guī)劃輻射本版塊，帶來吸引高端客戶項目地塊項目位于松江泗涇板塊，緊鄰佘山國家旅游風(fēng)景區(qū)，景觀河道等資源較豐富，0.85容積率決定了項目產(chǎn)品以低密度為主本案地塊名稱松江泗涇板塊天安豪園三期地塊地塊四至西到天安豪園二期、東到佘山東郡，北到米蘭諾貴都，南到古樓閣河道總占地面積184642㎡容積率0.85總建面積156945㎡規(guī)劃用地性質(zhì)住宅車位配比未定其他建筑高度30米宗地項目地塊項目位于松江泗涇板塊，緊鄰佘山國家旅游風(fēng)景區(qū)，景觀項目地塊形狀較規(guī)整，景觀河道貫穿其中，水道資源豐富。項目地塊宗地西側(cè)為天安豪園二期（在建）西側(cè)緊鄰嘉松南路東側(cè)為佘山東郡北側(cè)為米蘭諾貴都南側(cè)為古樓閣河道項目中央古樓閣河道古樓公路南面河道項目地塊形狀較規(guī)整，景觀河道貫穿其中，水道資源豐富。項目西側(cè)：嘉松公路車流量較大，且地鐵9號線帶來大量噪音。東北側(cè)規(guī)劃有幼兒園，白天會比較吵鬧。周邊小環(huán)境商業(yè)配套較少，沒有形成高端住宅區(qū)的氛圍?！獙τ诤勒蛻舻南M(fèi)心理影響較大非絕對強(qiáng)勢環(huán)境資源型豪宅項目適宜走品質(zhì)打造型高端項目路線！地塊不利條件古樓路商業(yè)嘉松公路項目東北面規(guī)劃有幼兒園，且臨近市級公路，會有噪音影響。幼兒園西側(cè)：嘉松公路車流量較大，且地鐵9號線帶來大量噪音。非絕對強(qiáng)項目地塊地塊總結(jié)地塊毗鄰佘山國家旅游度假區(qū)，依托上海唯一的山林景觀資源，打造世界頂級別墅區(qū)。周邊大佘山別墅氛圍日漸濃厚，旅游資源豐富，依托市政規(guī)劃，高端配套資源日漸成熟。區(qū)域?qū)傩匀莘e率為0.85，可打造低密度社區(qū)。古樓閣河道貫穿其中，河道景觀為地塊的核心資源。但地塊周邊規(guī)劃有幼兒園，會比較吵鬧，周邊市級公路車流量較大，較嘈雜，并不具備打造頂級豪宅別墅社區(qū)的條件。地塊屬性項目地塊地塊總結(jié)地塊毗鄰佘山國家旅游度假區(qū)，依托上海唯一的核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決兩大核心問題：產(chǎn)品革新下的最優(yōu)產(chǎn)品選擇策略項目塑造下的極致獨特性演繹產(chǎn)品策略項目定位產(chǎn)品建議核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決兩大核心問題：產(chǎn)品革新下的最優(yōu)產(chǎn)品選擇策略項目塑造下的極致獨特性演繹產(chǎn)品策略項目定位產(chǎn)品建議核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決本案泗涇板塊趙巷板塊佘山板塊價值競爭板塊/產(chǎn)品界定依據(jù)區(qū)域價值評估結(jié)論，本案所在區(qū)域是泛佘山價值覆蓋區(qū)域佘山概念價值板塊：佘山、趙巷、泗涇價值競爭板塊：佘山板塊趙巷板塊泗涇板塊本項目地處松江大佘山區(qū)域輻射區(qū)域中，主要面臨趙巷板塊、泗涇板塊、佘山板塊的直接競爭。競爭板塊界定本案泗涇板塊趙巷板塊佘山板塊價值競爭板塊/依據(jù)區(qū)域價值評估結(jié)價值競爭板塊/產(chǎn)品界定容積率0.85低密度高端住宅區(qū)項目地塊技術(shù)指標(biāo)區(qū)域價值屬性價值競爭產(chǎn)品：獨棟別墅雙拼/聯(lián)排別墅疊加別墅低密度大平層產(chǎn)品從項目容積率來看，獨棟、聯(lián)排、疊加和大平層這些低密度產(chǎn)品都是本案定位需要考慮的物業(yè)類型。競爭產(chǎn)品界定價值競爭板塊/容積率0.85低密度高端住宅區(qū)項目地塊技術(shù)指標(biāo)獨棟別墅各競爭板塊均有獨棟別墅分布，其中佘山板塊分布最多趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案圣安德魯斯莊園泗涇頤景園佘山銀湖別墅同潤圣塔路斯佘山東郡佘山高爾夫別墅佘山3號紫都上海晶園中凱佘山別墅東紫園天馬高爾夫別墅主要獨棟別墅樓盤分布獨棟別墅各競爭板塊均有獨棟別墅分布，其中佘山板塊分布最多趙獨棟別墅佘山板塊以總價段在3000萬以上，面積段在350-500㎡之間的大型豪宅項目為主；泗涇板塊以280-350㎡的獨棟為主，總價在1500萬之內(nèi)；趙巷僅一個項目在售，400-500平的大獨棟。板塊項目名稱主力面積段（㎡）成交均價（元/㎡）主力成交總價（萬元）月均去化（套/月）泗涇板塊長泰西郊別墅一期341-510三期220-340一期48697三期42181一期1500-2000

三期920-1400一期0.42棟三期1.7棟合生國際花園259/29624619660-7707.3佘山銀湖別墅310/335/376/407440191300-15000.5同潤圣塔路斯268/315/34442000600-9001佘山東郡285/304/31930049600-8002.5泗涇頤景園272-34824328850-9508.3合計280-32028912600-90019.6趙巷板塊圣安德魯斯400/490429381500-17504佘山板塊佘山3號260-33034733900-11001.3上海晶園310-340752932200-28001.9天馬花苑300-32036379800-12000.5上海紫園400-580932133000-60003.8佘山東紫園400-500684353000-34001.25中凱曼荼園350-490946192500-40001.67佘山高爾夫別墅750-800994659000-100000.25合計320-5003000-600014.67價格年平均增長率板塊年平均增長率泗涇板塊39.5%趙巷板塊38.9%佘山板塊43.6%

泗涇板塊獨棟別墅以280-350㎡小獨棟為主，主力總價在600-900萬元，成交均價最低，為28912元/㎡，月均去化套數(shù)為19.6套，其中泗涇頤景園在本區(qū)域市場去化速度最快，為8.3套/月，合生國際花園緊隨其后，為7.3套/月。佘山板塊主要成交為350-500㎡大獨棟為主，成交均價和總價都很高，分別為均價68134元/㎡、主力總價在3000萬-6000萬之間；其中佘山高爾夫別墅項目單價突破10萬，為106427元/㎡，最高成交總價已突破億元；月均去化速度最快為上海紫園項目，月均去化3.8套。趙巷僅圣安德魯斯一個項目在售，面積400-500，總價1500-2000萬之間。獨棟別墅佘山板塊以總價段在3000萬以上，面積段在350-獨棟別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）已推量（棟）已推未售量（棟）存量+未推量（棟）泗涇板塊長泰西郊別墅一期341-510三期220-340一期1500-2000

三期920-140022083140左右合生國際花園259/296660-7704465656左右佘山銀湖別墅310/335/376/4071300潤圣塔路斯268/315/344600-900130950佘山東郡285/304/319600-8001003258泗涇頤景園272-348850-9507369191合計320-400600-900—280538趙巷板塊圣安德魯斯400/4901500計400/4901500山板塊佘山3號260-330900-110028766上海晶園310-3402200-280016927204天馬花苑300-320800-12001401313上海紫園400-5803000-600011145212佘山東紫園400-5003000-34006928213中凱曼荼園350-4902500-4000471236佘山高爾夫別墅750-8009000-1000036668合計300-5002000-5000—

137752目前周邊市場上在售獨棟項目較多，余量較大，以佘山地區(qū)頂級獨棟為主。目前市場上類獨棟項目幾乎沒有，而本案可將之作為一個機(jī)會點，來填充市場上此類物業(yè)類型的缺失。獨棟未來供應(yīng)量較大，佘山板塊供應(yīng)以大面積段，高總價的頂級豪宅為主，泗涇板塊多推經(jīng)濟(jì)型獨棟，面積段在280-350㎡之間，趙巷僅存75套400平以上大獨棟?？傮w而言，隨著佘山3號的售罄，品質(zhì)感強(qiáng)的小獨棟產(chǎn)品稀缺。獨棟別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）已推區(qū)域內(nèi)在售聯(lián)排類產(chǎn)品較少，主要分布在趙巷板塊，在售樓盤開盤時間較早，目前余量較少。雙拼/聯(lián)排別墅在售待售趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案主要聯(lián)排別墅樓盤分布凱迪赫菲莊園龍湖滟瀾山合生御廷園山語原墅凱迪澳瀾灣佘山瓏原區(qū)域內(nèi)在售聯(lián)排類產(chǎn)品較少，主要分布在趙巷板塊，在售樓盤開盤周邊板塊聯(lián)排別墅主力面積段在200-250㎡左右，總價基本控制在800萬以下。板塊項目名稱主力面積段（㎡）成交均價（元/㎡）主力成交總價（萬元）月均去化（套/月）趙巷凱迪澳瀾灣200-29730000600-9005合生御庭園196-21723000360-5073龍湖滟瀾山212-25330049600-8002泗涇山語原墅187-23623500350-48012泗涇頤景園194-32525600450-65014佘山佘山瓏原待定待定待售待售合計36成交面積段主要集中在200-250平米之間。主力成交總價控制在800萬以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型別墅去化情況較好。佘山瓏原項目上市后，將上市一批豪華型聯(lián)排別墅，總價預(yù)計在千萬以上。市場對這一類產(chǎn)品接受程度較高，且去化速度也比較理想。雙拼/聯(lián)排別墅周邊板塊聯(lián)排別墅主力面積段在200-250㎡左右，總價基本周邊板塊中聯(lián)排別墅未來供應(yīng)量較少，約為8.7萬方，中高檔品質(zhì)型別墅存量不足。板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）總體量（萬方）已推體量（萬方）余量（套）未推體量（萬方）趙巷凱迪澳瀾灣200-297600-9005.85.82-合生御庭園196-217360-5079.66243.6龍湖滟瀾山212-253600-800141431-凱迪赫菲莊園240-360待定125（少量聯(lián)排）--泗涇山語原墅一期187-236350-480108.931.1泗涇頤景園194-325450-65011.711.70-佘山佘山瓏原220-280待售132待售4合計85.353.4608.7目前周邊市場上在售聯(lián)排項目較少，目前多已進(jìn)入尾盤銷售狀態(tài)。余量僅剩60套左右，目前多已進(jìn)入尾盤銷售狀態(tài)。未來市場推量較少，山語原墅未來預(yù)計4期，具體規(guī)劃方案未定。凱迪赫菲莊園以獨棟為主，輔以少量的聯(lián)排雙拼。佘山瓏原預(yù)計7月底開盤，一期聯(lián)排供應(yīng)量在2萬平米左右，未來市場可售體量保持在很低的水平上。競爭板塊聯(lián)排別墅未來供應(yīng)量約有8.7萬方，主要來自趙巷的合生御庭園和佘山瓏原，前者品質(zhì)較低，競爭力不足，后者為佘山地區(qū)的又一新豪宅別墅項目，千萬級別墅。未來市場總價800萬以內(nèi)的聯(lián)排別墅推量較少，也是本案的機(jī)會點之一。雙拼/聯(lián)排別墅周邊板塊中聯(lián)排別墅未來供應(yīng)量較少，約為8.7萬方，中高檔品區(qū)域內(nèi)疊拼型產(chǎn)品目前僅有龍湖滟瀾山一個項目在售，且也已進(jìn)入尾盤銷售。后期供應(yīng)來自佘山瓏原項目。疊加別墅在售待售趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案龍湖滟瀾山主要疊加別墅樓盤分布佘山瓏原區(qū)域內(nèi)疊拼型產(chǎn)品目前僅有龍湖滟瀾山一個項目在售，且也已進(jìn)入170-190平米左右是疊加別墅主力去化面積段，客戶認(rèn)可程度較高，去化速度較快，總價在500萬以內(nèi)。疊加別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）成交均價（元/㎡）主力成交總價（萬元）月均去化（套/月）余量（套）趙巷龍湖滟瀾500264佘山瓏原200待售待售待售待售合計2864目前周邊市場上僅龍湖滟瀾山一個疊拼項目在售，但龍湖滟瀾山疊加別墅附贈地下室或閣樓，附加值較高；且其園林景觀打造和品牌包裝程度也相對較高，是其在周邊大量獨棟產(chǎn)品的包圍下，去化情況較好的主要原因。佘山瓏原疊加產(chǎn)品預(yù)計7月入市。成交面積段主要集中在170-190平米之間，未來佘山瓏原上市后，將上市一批200平左右，總價較高的豪華型產(chǎn)品。市場上疊加類產(chǎn)品均價一路上揚(yáng)，去化情況相對較好，顯示出了強(qiáng)勁的競爭力。且總價在500萬左右的項目市場接受程度較高。170-190平米左右是疊加別墅主力去化面積段，客戶認(rèn)可程區(qū)域內(nèi)疊加型產(chǎn)品未來已無大的供應(yīng)量，僅目前龍湖滟瀾山在售一批余量，后期疊加供應(yīng)來自佘山瓏原項目。疊加別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）總體量（萬方）已推體量（萬方）未推體量（萬方）趙巷龍湖滟瀾山175-185400-5001414-佘山隴原200900-14004.20.93.3趙巷合計14.93.3目前周邊市場上僅龍湖滟瀾山疊加項目在售，余量較少，且未來無推量；佘山隴原項目預(yù)計7月入市0.9萬平米左右房源。目前來看，未來市場疊加類產(chǎn)品推量將主要來自于佘山瓏原的高端疊加項目，產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)稀缺性較高，且相對去化情況較好。疊加類產(chǎn)品在目前市場中相對去化速度最快，市場接受能力最高，也可作為本案的一個機(jī)會點。區(qū)域內(nèi)疊加型產(chǎn)品未來已無大的供應(yīng)量，僅目前龍湖滟瀾山在售一趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案低密度大平層產(chǎn)品已開始進(jìn)入市場金地佘山天境華潤佘山九里大平層產(chǎn)品目前競爭板塊內(nèi)的大平層項目有三個，金地以及華潤項目都已上市。綠城洞涇項目綠城洞涇項目位于泗涇附近，目前尚在規(guī)劃階段趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案低密度大平層產(chǎn)品已開始進(jìn)入市場金一期開盤166套，開盤首周去化情況不理想，僅去化兩套。金地佘山天鏡項目名稱金地佘山天鏡容積率1.00開發(fā)商金地集團(tuán)綠化率51.9%物業(yè)管理公司金地物業(yè)占地面積21萬平方米售樓地址青浦嘉松中路6888弄建筑面積35萬平方米物業(yè)類型豪華住宅、平層別墅當(dāng)期戶數(shù)一期166戶均價50000元/平米一期在售二期正在動工項目目前已經(jīng)開盤，首期開盤11棟樓，共計166套，目前僅去化兩套。以創(chuàng)新性別墅為賣點，在區(qū)域內(nèi)稀缺性較高，并且前期宣傳包裝到位，但是面對傳統(tǒng)別墅區(qū)的競爭壓力，以及固有的別墅消費(fèi)模式，去化情況不理想，前景不明朗。區(qū)域內(nèi)第一家開盤的大平層項目，大面積段以及高總價的定位能否被客戶接受尚需時間考驗。一期開盤166套，開盤首周去化情況不理想，僅去化兩套。金地金地佘山天鏡D戶型圖4室3廳5衛(wèi)2廚500.00㎡A2戶型圖4室2廳4衛(wèi)2廚265.00㎡D戶型圖4室3廳5衛(wèi)2廚360.00㎡B戶型圖3室2廳3衛(wèi)2廚230.00㎡獨創(chuàng)九宮格及法式十字風(fēng)格戶型360及500平米戶型附帶私家泳池超大7.5米以上客廳采光面一梯一戶，主客及傭人三種不同入戶方式360及500平米房型主臥帶密室設(shè)計建筑風(fēng)格：新古典主義建筑外立面：采用穆瑪麗頂級石材、波斯金麻石材會所：包括私人住家酒店、下沉式網(wǎng)球場、spa、多功能廳等項目賣點：新古典主義平墅、寬景樓距、3.5米層高、私家泳池、一梯一戶、超大采光面寬、裝修標(biāo)準(zhǔn)12000元/平米金地佘山天鏡D戶型圖4室3廳5衛(wèi)2廚500.00㎡A2戶型圖一期開售共8棟97套，約3萬方，在明年2012年下半年交房據(jù)售樓處稱，目前項目正處于蓄客階段，預(yù)約看房者較多，但是實際確定購買意向者寥寥，叫好不叫座。說明市場對這類新類型產(chǎn)品的接受能力尚有待提高。均價5萬/㎡左右，總價1300-1400萬元，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為12000元/㎡；項目賣點：大佘山規(guī)劃（共享）；低密度大平層；大棟距；中軸對稱，景觀布局；十字圓廳，功能分布；圈層社區(qū)；華潤品牌和裝修。華潤佘山九里項目目前尚未開盤，處于蓄客期，客戶熱情并不是很高，未來去化情況有待觀察，大平層別墅市場尚有待開發(fā)。項目名稱華潤佘山九里容積率0.78開發(fā)商華潤置地有限公司綠化率35%物業(yè)管理公司華潤物業(yè)占地面積12萬平方米售樓地址松江古樓路529號建筑面積11萬平方米物業(yè)類型豪華住宅、平層別墅當(dāng)期戶數(shù)97戶均價預(yù)估50000元/平米一期開售共8棟97套，約3萬方，在明年2012年下半年交房華華潤佘山九里4室2廳4衛(wèi)2廚380.00㎡4室2廳5衛(wèi)1廚330.00㎡4室2廳5衛(wèi)2廚280.00㎡十字圓廳式布局低容積率社區(qū)主臥步入式衣帽間十字圓廳設(shè)計入門玄關(guān)超大南向采光面建筑風(fēng)格：法式凡爾賽風(fēng)格建筑外立面：采用新疆卡拉麥里金高檔石材會所：雪茄吧、多功能活動室等預(yù)計8月開盤。外立面卡拉麥里金、法國凡爾賽宮風(fēng)格建筑、對稱式景觀，裝修標(biāo)準(zhǔn)12000-15000元/平米，附贈露臺和陽臺面積。華潤佘山九里4室2廳4衛(wèi)2廚380.00㎡4室2廳5衛(wèi)1廚3項目未來供應(yīng)量（萬㎡）單套面積（㎡）項目賣點金地佘山天境20.94一期：230、270、360、500（已在售）二期未定新古典主義平墅、寬景樓距、3.5米挑高、私家泳池、一梯一戶、超大采光面寬、裝修標(biāo)準(zhǔn)12000元/平米華潤佘山九里11.19一期：280、330、380（近期開盤）二期未定卡拉麥里金外立面、法國凡爾賽宮風(fēng)格建筑、對稱式景觀，裝修標(biāo)準(zhǔn)12000-15000元/平米，附贈露臺和陽臺面積。綠城洞涇項目16.2多層房屋共計21棟，層數(shù)四層至五層。平層戶型以300平方米~400平方米大平層戶型為主

綠城一貫的產(chǎn)品風(fēng)格大平層產(chǎn)品低密度大平層產(chǎn)品供應(yīng)量較大，競爭較激烈，且從目前市場反應(yīng)來看，客戶接受度并不理想。是目前大佘山區(qū)域市場上首次出現(xiàn)的的低密度大平層項目，金地天境已開盤，目前僅去化兩套；華潤九里項目據(jù)售樓處稱目前處于蓄客階段，蓄客并不理想，開盤時間未定。綠城項目目前尚處規(guī)劃中?？傮w來說蓄客情況不理想，市場叫好不叫座，成交情況不理想，市場接受程度尚有待市場驗證，市場風(fēng)險度較高。項目未來供應(yīng)量（萬㎡）單套面積（㎡）項目賣點金地佘山天境20地塊信息地塊名稱地塊位置出讓面積競標(biāo)總價樓板價容積率中標(biāo)企業(yè)青浦趙巷17號住宅地塊東至老崧塘河，南至淀浦河，西至置發(fā)路，北至業(yè)輝路74091.2平米16.2億元21865元/平米1-1.02和記黃埔廣富林2-6號地塊南至銀澤路，西至辰山塘，北至辰花路；167588.0平方米18.4億元13724元/平米不大于0.8北方城投廣富林2-5住宅用地東至規(guī)劃道路，南至銀澤路，西至廣富林2-6地塊，北至廣富林2-494476.3平方米12.46億元16488元/平米0.8合生創(chuàng)展青浦趙巷17號住宅用地大佘山地區(qū)目前還有三個已出讓地塊項目，容積率均在0.8-1之間，但目前規(guī)劃未知，預(yù)計將包含多種低密度產(chǎn)品類型。地塊信息地塊名稱地塊位置出讓面積競標(biāo)總價樓板價容積率中標(biāo)企業(yè)價值導(dǎo)向基礎(chǔ)高價值產(chǎn)品，價格高，成長性好；面積控制后，總價對于獨棟別墅客戶有著很大的吸引力；去化速度較好；后期存量不足＞≥＞＞小獨棟別墅雙拼/聯(lián)排別墅疊加別墅低密度大平層＞（大）獨棟別墅價格成長性好；通過控制面積或者提升產(chǎn)品內(nèi)部外價值可以大幅提升單價，且去化速度良好；市場后期存量有限一般價值別墅產(chǎn)品，去化速度良好，主要為了消化容積率；后續(xù)供應(yīng)主要來自佘山瓏原項目市場此類產(chǎn)品剛剛推出，市場接受度不佳，貨量較充足高價值產(chǎn)品，但是單總價過高，導(dǎo)致去化速度緩慢，價值平衡性低，供應(yīng)量大產(chǎn)品價值分析在容積率完全實現(xiàn)前提下，本案產(chǎn)品線優(yōu)先滿足順序為：小獨棟、類獨棟、雙拼聯(lián)排、疊加別墅類獨棟聯(lián)排別墅的升級，高容積率下的偏獨棟產(chǎn)品。土地價值更好的挖掘。周邊競品還未出現(xiàn)此類產(chǎn)品。價值導(dǎo)向基礎(chǔ)高價值產(chǎn)品，價格高，成長性好；面積控制后，總價對客戶分析客戶分析佘山核心區(qū)佘山輻射區(qū)大佘山區(qū)域獨棟別墅板塊頂尖富豪階層權(quán)貴階層綜合性別墅區(qū)域多次改善型客戶、投資客戶進(jìn)入景觀資源導(dǎo)入景觀資源、規(guī)劃配套導(dǎo)入綜合性別墅區(qū)域改善型客戶成為主體景觀資源、規(guī)劃配套導(dǎo)入客戶演變佘山核心區(qū)佘山輻射區(qū)大佘山區(qū)域獨棟別墅板塊頂尖富豪階層綜合性全市性客戶客戶兩極分化，本地客和西區(qū)別墅客各占一半左右，有少量全市性別墅客戶本地客占據(jù)主力，有少量西區(qū)別墅客；未來隨著佘山南擴(kuò)，將導(dǎo)入更多西區(qū)別墅客戶佘山板塊趙巷板塊泗涇板塊松江新城板塊各板塊客戶特征全市性客戶客戶兩極分化，本地客和西區(qū)別墅客各占一半左右，有少白領(lǐng)階層城市居所200-400萬中產(chǎn)階層舒適居所400-600萬新富階層享受居所600-1000萬權(quán)貴階層奢侈居所1000-2000萬富豪階層收藏居所3000萬以上佘山板塊客戶全市性獨棟別墅性客戶，客戶需求純粹；代表項目：東紫園、佘山3號早期本地客，以及全市別墅客戶，主要是西區(qū)別墅客戶；客戶需求跨度大；代表項目：圣安德魯斯、龍湖滟瀾山泗涇板塊客戶松江產(chǎn)業(yè)客，以及西區(qū)別墅客戶；客戶需求跨度大；客戶購買能力低于佘山和趙巷板塊；代表項目：泗涇頤景園、同潤圣塔路斯松江新城板塊客戶趙巷板塊客戶松江本地客為主，有部分西區(qū)別墅客戶；客戶需求以經(jīng)濟(jì)型別墅；客戶購買能力較低，對價格敏感度較高；代表項目：綠地薔薇九里、德邑小城各板塊客戶特征白領(lǐng)階層城市居所200-400萬中產(chǎn)階層舒適居所400-60客戶導(dǎo)向基礎(chǔ)小獨棟別墅項目——觀庭

觀庭小獨棟別墅成交客戶主要來自西區(qū)（徐匯/古北/虹橋/徐涇等），有部分全市和全國客戶；面積需求集中在350㎡以下；主要作為自用，大多為首次置業(yè)別墅客戶；客戶購買關(guān)注點主要集中在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品規(guī)劃、區(qū)位、價格等方面。代表項目客戶特征客戶導(dǎo)向基礎(chǔ)小獨棟別墅項目——觀庭觀庭小獨棟別墅成交客戶經(jīng)濟(jì)型別墅項目——英郡別院

英郡別院成交客戶主要是松江本地客，其次西區(qū)客（長寧/徐匯/閔行）；面積需求集中在250㎡以下；成交客戶絕大多數(shù)出于公寓改善升級需求目的購買；客戶購買關(guān)注點主要集中在價格、戶型面積、區(qū)位、配套和附加值等方面。代表項目客戶特征經(jīng)濟(jì)型別墅項目——英郡別院英郡別院成交客戶主要是松江本地客戶需求類型客戶需求產(chǎn)品客戶關(guān)注點客戶選擇區(qū)域客戶區(qū)域代表項目公寓升級別墅經(jīng)濟(jì)型別墅價格、戶型、地段、配套松江新城、趙巷、泗涇本地客、西區(qū)客合生朗廷別墅升級別墅獨棟/雙拼別墅，舒適聯(lián)排別墅產(chǎn)品形態(tài)、舒適性、價格、品質(zhì)以本區(qū)域為主本地客為主龍湖滟瀾山一般獨棟別墅小獨棟/類獨棟別墅建筑形態(tài)、價格、區(qū)位大佘山西區(qū)客為主，有部分全市性客戶同潤圣塔路斯高端門檻級獨棟別墅小獨棟/類獨棟別墅建筑形態(tài)、產(chǎn)品規(guī)劃、建筑風(fēng)格、區(qū)位、價格大佘山西區(qū)客為主，有部分全市性客戶佘山3號高端獨棟別墅大獨棟別墅區(qū)位、景觀、花園、資源、會所、身份象征佘山板塊全市性客戶佘山東紫園、天馬高爾夫別墅別墅終級升級低密度大平層建筑形態(tài)、尺度、舒適性、品質(zhì)、會所大佘山有別墅經(jīng)驗的西區(qū)客和本地客金地天境、華潤佘山九里別墅投資、喜好泛別墅產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位、品牌、風(fēng)格、規(guī)劃大佘山機(jī)會捕捉型客戶龍湖滟瀾山經(jīng)濟(jì)型別墅目標(biāo)客戶小獨棟/類獨棟別墅目標(biāo)客戶“產(chǎn)品面積需求跨度大，視其經(jīng)濟(jì)能力而定”型客戶客戶機(jī)會分析客戶需求類型客戶需求產(chǎn)品客戶關(guān)注點客戶選擇區(qū)域客戶區(qū)域代表項可行性最優(yōu)方案：小獨棟+類獨棟/類雙拼別墅+疊加別墅產(chǎn)品定位可行性最優(yōu)方案：產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位本案中小獨棟作為項目標(biāo)桿溢價產(chǎn)品，建議沿景觀河道排布，產(chǎn)品體量約占總建面積10%，起到提高項目品質(zhì)和調(diào)性的作用；類獨棟/類雙拼是本項目主打產(chǎn)品，該產(chǎn)品比純聯(lián)排具有更好的經(jīng)濟(jì)效益，具體體量配比需根據(jù)與疊加產(chǎn)品之間的容積率及體量關(guān)系來計算；疊加產(chǎn)品主要是消化容積率，排布于相對位置欠佳地塊，但在品質(zhì)上也要全力打造，不影響整個社區(qū)的高端調(diào)性，目前市場上也出現(xiàn)了一些高品質(zhì)的疊加產(chǎn)品如仁恒怡庭、中建新江灣，可參考它們的做法。產(chǎn)品定位本案中小獨棟作為項目標(biāo)桿溢價產(chǎn)品，建議沿景觀河道排布體量配比產(chǎn)品類型容積率建筑面積（㎡）占地面積（㎡）小獨棟0.41569515695/0.4類獨棟/類雙拼0.70.7yy4層疊加1Xx15695+x+0.7y0.4+x+y=184642x=131556.5y=13848總建筑面積（㎡）156945占地面積（㎡）184642地塊信息方案一：小獨棟容積率為0.4+類雙拼/類獨棟容積率為0.7+4層疊加容積率為1產(chǎn)品類型容積率建筑面積（㎡）占地面積（㎡）體量配比小獨棟0.41569539237.510%類獨棟/類雙拼0.79693.6138486.2%4層疊加1131556.5131556.583.8%體量配比產(chǎn)品類型容積率建筑面積（㎡）占地面積（㎡）小獨棟0.體量配比產(chǎn)品類型容積率建筑面積（㎡）占地面積（㎡）小獨棟0.41569515695/0.4類獨棟/類雙拼0.70.7yy6層疊加1.21.2xx15695+1.2x+0.7y0.4+x+y=184642x=78933.7y=66470.8總建筑面積（㎡）156945占地面積（㎡）184642地塊信息方案二：小獨棟容積率為0.4+類雙拼/類獨棟容積率為0.7+6層疊加容積率為1.2產(chǎn)品類型容積率建筑面積（㎡）占地面積（㎡）體量配比小獨棟0.41569539237.510%類獨棟/類雙拼0.746529.5666470.829.6%6層疊加1.294720.4478933.760.4%體量配比產(chǎn)品類型容積率建筑面積（㎡）占地面積（㎡）小獨棟0.方案一得出疊加產(chǎn)品體量占比達(dá)到83.8%；而類獨棟/類雙拼只占6.2%，體量較少，難以實現(xiàn)較高溢價。方案二得出疊加產(chǎn)品體量占比為60.4%；類獨棟/類雙拼接近30%；較方案一有較大提升，產(chǎn)品分配更為合理，故建議參用方案二，即做6層疊加產(chǎn)品。方案產(chǎn)品類型容積率建筑面積（㎡）占地面積（㎡）體量配比方案一小獨棟0.41569539237.510%類獨棟/類雙拼0.79693.6138486.2%4層疊加1131556.5131556.583.8%方案二小獨棟0.41569539237.510%類獨棟/類雙拼0.746529.5666470.829.6%6層疊加1.294720.4478933.760.4%方案選擇方案一得出疊加產(chǎn)品體量占比達(dá)到83.8%；而類獨棟/類雙拼只戶型面積由市場分析可得，小獨棟產(chǎn)品面積一般在260㎡~350㎡之間，但不能太小也不能太大，如果太小，則喪失了別墅的舒適性；如果太大，則總價相對較高，會影響去化速度，故建議本案小獨棟面積在280-320平米之間。戶型面積由市場分析可得，小獨棟產(chǎn)品面積一般在260㎡~350戶型面積類獨棟產(chǎn)品作為聯(lián)排別墅的升級，是高容積率下的偏獨棟產(chǎn)品，周邊競品還未出現(xiàn)此類產(chǎn)品。為了與項目小獨棟產(chǎn)品競爭區(qū)隔，建議面積小于小獨棟產(chǎn)品，控制在260-280平米。聯(lián)排別墅目前市場上主力成交面積在200-250平米之間，且與本案類獨棟產(chǎn)品面積關(guān)系來看，類雙拼別墅面積要小于類獨棟產(chǎn)品，因此建議本案類雙拼產(chǎn)品戶型面積在220-250平米之間。戶型面積類獨棟產(chǎn)品作為聯(lián)排別墅的升級，是高容積率下的偏獨棟產(chǎn)戶型面積目前疊加產(chǎn)品市場主力面積在200平米以下，本案產(chǎn)品以市場常規(guī)面積段即可，建議在180-200平米。戶型面積目前疊加產(chǎn)品市場主力面積在200平米以下，本案產(chǎn)品以總結(jié)物業(yè)類型占地面積（㎡）建筑面積（㎡）體量配比戶型面積（㎡）小獨棟39237.51569510%280-320類獨棟/類雙拼66470.846529.629.6%260-280/220-250疊加別墅78933.794720.460.4%180-200小獨棟戶型總建筑面積為1.57萬平米，占比為10%，主力面積為280-320平米；類獨棟/類雙拼建筑面積為4.65萬平米，占比約30%，主力面積類獨棟為260-280平米，類雙拼為220-250平米；疊加別墅建筑面積為9.47萬平米，占比約60%，主力面積段為180-200平米。總結(jié)物業(yè)類型占地面積（㎡）建筑面積（㎡）體量配比戶型面積（㎡產(chǎn)品排布小獨棟類獨棟/類雙拼疊加小獨棟是本案標(biāo)桿產(chǎn)品，沿景觀河道一線排布，疊加別墅排布于地塊較差位置，用于消化容積率，類獨棟/類雙拼是本案主打產(chǎn)品，排布于本案的中心位置。幼兒園古樓閣河產(chǎn)品排布小獨棟類獨棟/類雙拼疊加小獨棟是本案標(biāo)桿產(chǎn)品，沿景核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決兩大核心問題：產(chǎn)品革新下的最優(yōu)產(chǎn)品選擇策略項目塑造下的極致獨特性演繹產(chǎn)品策略項目定位產(chǎn)品建議核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決塞納河畔的風(fēng)情——法式建筑塞納河畔的風(fēng)情——法式建筑法蘭西民族的浪漫主義法式建筑以歐洲文藝復(fù)興式為代表，具有較強(qiáng)的裝飾性和藝術(shù)性，能體現(xiàn)出法蘭西民族的浪漫主義色彩和審美傾向。建筑外立面色彩典雅清新，講求心靈的自然回歸感，給人熱情奔放的法蘭西氣息。貴族風(fēng)范、高貴典雅。法蘭西民族的浪漫主義法式建筑以歐洲文藝復(fù)興式為代表，具有較強(qiáng)別墅外立面建議檐口雕花屋頂樓臺欄桿走廊拱門外墻面法式建筑立面的元素設(shè)計細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、攀花、線條，制作工藝精細(xì)考究；墻面、窗戶、屋頂和檐口等處有精細(xì)的攀花裝飾別墅外立面建議檐口雕花屋頂樓臺欄桿走廊拱門外墻面法式建筑立面別墅外立面建議下部石材，上部真石漆；部分位置，如煙處石材貼到3層整體感覺品質(zhì)感較高，細(xì)節(jié)豐富別墅外立面建議下部石材，上部真石漆；部分位置，如煙處石材貼到入戶門：層層入進(jìn)營造尊貴感出檐較短的宮廷式檐口復(fù)古的勒腳線條屋頂老虎窗石材干掛雕花鋁板飾面鐵藝欄桿疊加外立面建議經(jīng)典三段式布局以及具有儀式感的對稱排布，法式建筑風(fēng)格所體現(xiàn)的浪漫與典雅、恢弘與大氣，更能匹配本案的產(chǎn)品特色與高端定位。入戶門：層層入進(jìn)營造尊貴感出檐較短的宮廷式檐口復(fù)

改造部分完成周邊河道的改造；道路兩旁法式梧桐的栽種；對市政道路的中心綠化及公共設(shè)施進(jìn)行改造；通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。外圍景觀通過項目外圍道路的改造與豐富，在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚→各類大小灌木→喬木→建筑”的層次變化，并融入一些法式元素，烘托項目主題。改造部分外圍景觀通過項目外圍道路的改造與豐富，在道路的斷面入口及入口景觀社區(qū)大門與外圍墻齊高，建議采用莊重的色調(diào)與風(fēng)格，體現(xiàn)品質(zhì)感與私密感，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境氛圍。入口設(shè)置入口及入口景觀社區(qū)大門與外圍墻齊高，建議采用莊重的色調(diào)與風(fēng)格凡爾賽宮花園楓丹白露花園茂特芳丹花園（主要景觀組團(tuán)）（次級景觀組團(tuán)）園林景觀通過一些法式水景、雕塑的沿用，勾勒出法式宮廷花園的高貴優(yōu)雅，映襯主題。凡爾賽宮花園楓丹白露花園茂特芳丹花園（主要景觀組團(tuán)坡地景觀一層：高7-8米、直徑20公分以上的大喬木二層：2-3米高的灌木三層：花卉、小灌木四層：草坪、地披等園林景觀四層垂直綠化精細(xì)化的綠化理念，立體感強(qiáng)烈的景觀享受。坡地景觀一層：高7-8米、直徑20公分以上的大喬木法式中軸景觀大道沿河景觀帶園林景觀層層進(jìn)深、中軸對稱的園林布局，令皇家氣韻環(huán)繞簇護(hù)；主打的法式中軸景觀，充分體現(xiàn)儀式感和尊貴感。塞納河景觀帶香榭麗舍大道中軸對稱景觀帶法式中軸景觀大道園林景觀層層進(jìn)深、中軸對稱的園林布局，令皇園林景觀各式各樣的法式元素、小品、雕塑的運(yùn)用，配以法式建筑的典雅與恢弘，更體現(xiàn)了本案與眾不同的風(fēng)格品位，提升整體形象。園林景觀各式各樣的法式元素、小品、雕塑的運(yùn)用，配以法式建筑的沙盤頂部吊燈裝飾，配以燈光效果，盡顯精致。大廳裝飾優(yōu)雅、大氣，地面拼花，屋頂大吊燈。售樓處對于售樓處內(nèi)部，布局以優(yōu)雅、大氣為主，配以典雅華貴的地面拼花，屋頂大吊燈等法式元素，給人以無比的尊崇感與視覺沖擊。沙盤頂部吊燈裝飾，配以燈光效果，盡顯精致。售樓處對于售樓處內(nèi)對于室內(nèi)洽談區(qū)、VIP客戶區(qū)等功能性區(qū)域，主體格調(diào)以奢華為主，給人以高貴典雅的尊崇感。售樓處對于室內(nèi)洽談區(qū)、VIP客戶區(qū)等功能性區(qū)域，主體格調(diào)以奢華為主功能區(qū)面積（㎡）樓層高端餐飲4001、2F健身房(含室內(nèi)泳池）1000-1F客房（前期樣板區(qū)）400-1F水療SPA2001F私人會客廳3001F紅酒雪茄吧2001F總計2500會所建議2000-3000㎡下沉式景觀會所，內(nèi)涵餐飲、健身、會客，休閑娛樂等功能性區(qū)域。層數(shù)以兩層為主，局部三層，形成錯落有致的建筑外部輪廓，匹配社區(qū)整體的高端格調(diào)。功能區(qū)面積（㎡）樓層高端餐飲4001、2F健身房(含室內(nèi)泳池會所建議室內(nèi)恒溫泳池養(yǎng)身SPA瑜伽房健身房臺球室雪茄紅酒吧會所建議室內(nèi)恒溫泳池養(yǎng)身SPA瑜伽房健身房臺球室雪茄紅酒吧風(fēng)格特征：布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。在總體布局、建筑平面與立面造型中強(qiáng)調(diào)軸線對稱、主從關(guān)系、突出中心和規(guī)則的幾何形體。三段式立面，構(gòu)圖簡潔端莊，幾何性很強(qiáng)，軸線明確，主次有序。底層結(jié)實沉重，中層是虛實相映的柱廊，頂部是水平向厚檐。新古典主義立面構(gòu)成模式與內(nèi)部樓層及開間大小有密切的比例關(guān)系，給人典雅、穩(wěn)重的感覺。法式建筑特征總結(jié)風(fēng)格特征：法式建筑憧憬，……一座城市的未來項目產(chǎn)品價格建議憧憬，……一座城市的未來項目產(chǎn)品價格建議市場定價法運(yùn)用相類似的項目作為樣本，通過對影響價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格【比較因子選擇原則】在具體的數(shù)量計算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸多價值要素。決定一個成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項目的價值要素包括以下三類：1、類比土地價值：交通、環(huán)境、位置

2、價值實現(xiàn)的宏觀因素：成熟度、居住氛圍

3、項目可提升價值判斷：戶型、配套等在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價值分析法之經(jīng)驗值。在價值類比中，以“1”作為本項目類比系數(shù)及類比值參照的基準(zhǔn)，大于“1”則表明本項目差于類比對象、小于“1”則表明本項目優(yōu)于類比對象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差程度越大，反之越小?！径▋r測算方法說明】在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價值分析法之經(jīng)驗值。在價值類比中，以“1”作為本項目類比系數(shù)及類比值參照的基準(zhǔn)，大于“1”則表明本項目差于類比對象、小于“1”則表明本項目優(yōu)于類比對象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差程度越大，反之越小。價格定位通過同類產(chǎn)品比較，擬定入市價格市場定價法運(yùn)用相類似的項目作為樣本，通過對影響價格因素的分析競爭板塊中目前銷售較好項目主力產(chǎn)品與本項目相似度較高產(chǎn)品力是所在板塊內(nèi)的標(biāo)桿項目競爭區(qū)域典型項目選取原則物業(yè)類別選擇項目選擇原因小獨棟別墅圣安德魯斯、佘山東郡目前區(qū)域內(nèi)小獨棟項目較為稀缺，選擇距離本項目較近的兩個獨棟項目進(jìn)行比較。類雙拼凱迪澳瀾灣、龍湖滟瀾山龍湖品牌開發(fā)的目前去化量以及產(chǎn)品宣傳包裝較好的產(chǎn)品。疊加別墅龍湖滟瀾山屬于青浦趙巷熱點板塊，由品質(zhì)開發(fā)商打造的目前趙巷板塊唯一的疊加類產(chǎn)品。價格定位案例選取圣安德魯斯佘山東郡龍湖滟瀾山凱迪·澳瀾灣競爭板塊中目前銷售較好項目競爭區(qū)域典型項目選取原則物業(yè)類別價格定位本案類獨棟別墅目前合理入市價格為48000元/㎡小獨棟別墅依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出：本案小獨棟別墅目前入市參考價格：48000元/㎡比較因子權(quán)重類比A：佘山東郡類比B：圣安德魯斯擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)市政交通10%0.70.070.60.06項目周邊環(huán)境14%0.50.040.60.048周邊市政配套10%0.60.060.50.05投資價值4%0.90.0360.80.032建筑風(fēng)格6%0.40.0240.80.048單體戶型設(shè)計6%0.90.0540.80.048設(shè)備、材質(zhì)檔次8%0.80.0640.70.056建筑規(guī)模6%0.30.0180.80.048空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%0.90.0450.90.045小區(qū)配套5%0.80.0480.80.048物業(yè)管理5%0.80.0640.90.072發(fā)展商品牌和實力6%0.80.0560.70.049區(qū)域規(guī)劃5%0.90.05410.06政策方面10%10.110.1合計100%

0.733

0.764

30000

43000價格定位本案類獨棟別墅目前合理入市價格為48000元/㎡小價格定位類雙拼別墅比較因子權(quán)重類比A：凱迪澳瀾灣類比B：龍湖滟瀾山擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)市政交通10%10.110.1項目周邊環(huán)境14%0.90.07210.08周邊市政配套10%10.110.1投資價值4%0.90.03610.04建筑風(fēng)格6%10.0610.06單體戶型設(shè)計6%10.0610.06設(shè)備、材質(zhì)檔次8%10.081.10.088建筑規(guī)模6%0.90.0541.10.066空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%10.051.10.055小區(qū)配套5%10.061.10.066物業(yè)管理5%10.0810.08發(fā)展商品牌和實力6%0.90.0631.10.077區(qū)域規(guī)劃5%0.90.05410.06政策方面10%10.110.1合計100%

0.969

1.032

30000

30100依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出：本案類雙拼別墅目前入市參考價格：30000元/㎡本案類雙拼別墅目前合理入市價格為30000元/㎡價格定位類雙拼別墅比較因子權(quán)重類比A：凱迪澳瀾灣類比B：龍湖類雙拼均價26800元/平米類獨棟均價31500元/平米類獨棟與類雙拼價格系數(shù)為1.18由保利林雨溪成交分析得出類獨棟與類雙拼的價格系數(shù)為1.18價格定位類獨棟別墅本案類雙拼目前均價：30000元/㎡根據(jù)價格系數(shù)法：類獨棟價格=類雙拼價格*價格系數(shù)，得本案類獨棟別墅價格為：35000元/平米本案類雙拼別墅目前合理入市價格為35000元/㎡類雙拼均價類獨棟均價類獨棟與類雙拼價格系數(shù)為1.18由保利林價格定位本案疊加別墅目前合理入市價格為23800元/㎡比較因子權(quán)重類比A：龍湖滟瀾山擬合程度比較系數(shù)市政交通10%0.90.09項目周邊環(huán)境8%1.10.088周邊市政配套10%10.1投資價值4%1.10.044建筑風(fēng)格6%1.10.066單體戶型設(shè)計6%0.90.054設(shè)備、材質(zhì)檔次8%10.08建筑規(guī)模6%1.20.072空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%1.10.055小區(qū)配套6%10.06物業(yè)管理8%10.08發(fā)展商品牌和實力7%1.20.084區(qū)域規(guī)劃6%10.06政策方面10%10.1合計100%

1.033

24593疊加別墅依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出：本案疊加別墅目前入市參考價格：23800元/㎡價格定位本案疊加別墅目前合理入市價格為23800元/㎡比較價格定位注：此價格為目前上市的均價，考慮到目前宏觀調(diào)控的影響，不考慮價格漲幅預(yù)期。物業(yè)類型戶型面積（平米）單價（元/平米）總價（萬元）競爭力評估小獨棟280-320480001300-1500總價低于佘山及趙巷地區(qū)獨棟總價，略高于泗涇板塊，但泗涇獨棟品質(zhì)較低。本案獨棟有水景及彰顯品質(zhì)的法式風(fēng)格，品質(zhì)更高，性價比更高。類獨棟260-28035000900-1000與泗涇板塊一些低總價獨棟相當(dāng)，但本案品質(zhì)更高，不比獨棟居住感弱多少。與趙巷地區(qū)相比，僅略高于聯(lián)排別墅價格。類雙拼220-25030000650-750與趙巷地區(qū)聯(lián)排產(chǎn)品價格基本相當(dāng)，但本案產(chǎn)品有雙拼產(chǎn)品的屬性，舒適度更高。疊加180-20023800400-500為區(qū)域內(nèi)總價最低的品種，但如果品質(zhì)感做足，有創(chuàng)新點，完全可與聯(lián)排產(chǎn)品競爭。價格定位注：此價格為目前上市的均價，考慮到目前宏觀調(diào)控的影響放映結(jié)束！無悔無愧于昨天，豐碩殷實的今天，充滿希望的明天。放映結(jié)束！無悔無愧于昨天，豐碩殷實的今天，充滿希望的明天。上海松江佘山天安別墅三期地塊定位報告上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司第一區(qū)域事業(yè)部貳零壹壹年柒月上海松江佘山天安別墅三期地塊定位報告上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限我們來到了一個極具發(fā)展空間的熱土……我們來到了一個極具發(fā)展空間的熱土……區(qū)位價值天馬山森林公園佘山國家旅游度假區(qū)松江新城核心區(qū)洞涇站松江大學(xué)城站13公里辰山植物園距離佘山國家旅游度假區(qū)2公里佘山娛樂休閑配套在本案5公里左右的生活半徑里本案毗鄰地鐵9號線佘山站，至松江新城核心區(qū)交通十分便捷區(qū)域?qū)傩皂椖课挥阢魶馨鍓K，與佘山板塊交匯，集兩大板塊資源于一體佘山站8公里佘山國家旅游度假區(qū)松江新城站區(qū)位價值天馬山森林公園佘山國家旅游度假區(qū)松江新城核心區(qū)洞涇站宗地位置緊鄰9號線佘山站，多條市級主干道可快速接入市區(qū)，交通便利，聯(lián)動性較高。交通屬性佘山別墅區(qū)A9A5莘閔別墅區(qū)A8趙巷別墅區(qū)徐涇別墅區(qū)滬青平公路滬松公路泗涇站佘山站9號線嘉松公路莘磚公路本案泗涇板塊

快速交通：經(jīng)由嘉松公路、滬松公路、莘磚公路可快速到達(dá)滬青平公路、A9、A5、A8以及市區(qū)。

軌道交通：地鐵9號線已投入使用，本案臨近佘山站，距離約在2-2.5公里。嘉松公路宗地位置緊鄰9號線佘山站，多條市級主干道可快速接入市區(qū)，交三湘效果圖三湘效果圖位于泗涇站的大潤發(fā)超市周邊商業(yè)配套逐步跟上，逐步形成以高端居住社區(qū)及國家級旅游渡假區(qū)為主的版塊主調(diào)。商業(yè)屬性泗涇站本案三湘商業(yè)廣場佘山灣商業(yè)中心佘山站泗涇鎮(zhèn)中心本案所在區(qū)域目前無大型配套，主要依靠周邊社區(qū)的小型商業(yè)配套，但未來將有三湘商業(yè)廣場和佘山灣商業(yè)中心投入使用：

三湘商業(yè)廣場占地約5萬㎡，總建約10萬㎡，緊鄰9號線泗涇站，集生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂于一體的一站式體驗消費(fèi)中心，已投入運(yùn)營

佘山灣商業(yè)中心上海城投開發(fā)，超過10萬㎡的各類商業(yè)中配置了5萬㎡的濱水風(fēng)情商業(yè)，3萬㎡的精品城市廣場，約2萬㎡的“佘山灣主題商業(yè)街”。（建設(shè)中）三湘效果圖三湘效果圖位于泗涇站的大潤發(fā)超市周邊商業(yè)配套逐步佘山索菲特酒店大佘山區(qū)域規(guī)劃輻射本版塊，帶來吸引高端客戶的機(jī)會，同時本區(qū)域高端客戶的置換需求與口碑也是本案的潛在機(jī)會。大佘山規(guī)劃大佘山區(qū)域定位高端圈層，周邊規(guī)劃有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、歡樂谷、佘山高爾夫等項目，同時千萬級別墅林立將吸引大量本地或是外來的高端客源。佘山距離本項目2公里左右佘山上的天文臺、百年歷史的大教堂將給本區(qū)域帶來濃厚的人文氣息。2000年開挖的月湖將和佘山組成上海唯一山水景觀，地域優(yōu)勢明顯。上海市政府計劃將此地建成一個綜合性休閑度假與高檔別墅區(qū)相結(jié)合的區(qū)域，規(guī)劃面積為46平方公里，預(yù)計五年內(nèi)建成。本案佘山高爾夫球場佘山艾美酒店佘山歡樂谷佘山索菲特酒店大佘山區(qū)域規(guī)劃輻射本版塊，帶來吸引高端客戶項目地塊項目位于松江泗涇板塊，緊鄰佘山國家旅游風(fēng)景區(qū)，景觀河道等資源較豐富，0.85容積率決定了項目產(chǎn)品以低密度為主本案地塊名稱松江泗涇板塊天安豪園三期地塊地塊四至西到天安豪園二期、東到佘山東郡，北到米蘭諾貴都，南到古樓閣河道總占地面積184642㎡容積率0.85總建面積156945㎡規(guī)劃用地性質(zhì)住宅車位配比未定其他建筑高度30米宗地項目地塊項目位于松江泗涇板塊，緊鄰佘山國家旅游風(fēng)景區(qū)，景觀項目地塊形狀較規(guī)整，景觀河道貫穿其中，水道資源豐富。項目地塊宗地西側(cè)為天安豪園二期（在建）西側(cè)緊鄰嘉松南路東側(cè)為佘山東郡北側(cè)為米蘭諾貴都南側(cè)為古樓閣河道項目中央古樓閣河道古樓公路南面河道項目地塊形狀較規(guī)整，景觀河道貫穿其中，水道資源豐富。項目西側(cè)：嘉松公路車流量較大，且地鐵9號線帶來大量噪音。東北側(cè)規(guī)劃有幼兒園，白天會比較吵鬧。周邊小環(huán)境商業(yè)配套較少，沒有形成高端住宅區(qū)的氛圍?！獙τ诤勒蛻舻南M(fèi)心理影響較大非絕對強(qiáng)勢環(huán)境資源型豪宅項目適宜走品質(zhì)打造型高端項目路線！地塊不利條件古樓路商業(yè)嘉松公路項目東北面規(guī)劃有幼兒園，且臨近市級公路，會有噪音影響。幼兒園西側(cè)：嘉松公路車流量較大，且地鐵9號線帶來大量噪音。非絕對強(qiáng)項目地塊地塊總結(jié)地塊毗鄰佘山國家旅游度假區(qū)，依托上海唯一的山林景觀資源，打造世界頂級別墅區(qū)。周邊大佘山別墅氛圍日漸濃厚，旅游資源豐富，依托市政規(guī)劃，高端配套資源日漸成熟。區(qū)域?qū)傩匀莘e率為0.85，可打造低密度社區(qū)。古樓閣河道貫穿其中，河道景觀為地塊的核心資源。但地塊周邊規(guī)劃有幼兒園，會比較吵鬧，周邊市級公路車流量較大，較嘈雜，并不具備打造頂級豪宅別墅社區(qū)的條件。地塊屬性項目地塊地塊總結(jié)地塊毗鄰佘山國家旅游度假區(qū)，依托上海唯一的核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決兩大核心問題：產(chǎn)品革新下的最優(yōu)產(chǎn)品選擇策略項目塑造下的極致獨特性演繹產(chǎn)品策略項目定位產(chǎn)品建議核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決兩大核心問題：產(chǎn)品革新下的最優(yōu)產(chǎn)品選擇策略項目塑造下的極致獨特性演繹產(chǎn)品策略項目定位產(chǎn)品建議核心問題1核心問題2項目需形成以產(chǎn)品打造致勝的策略思想，解決本案泗涇板塊趙巷板塊佘山板塊價值競爭板塊/產(chǎn)品界定依據(jù)區(qū)域價值評估結(jié)論，本案所在區(qū)域是泛佘山價值覆蓋區(qū)域佘山概念價值板塊：佘山、趙巷、泗涇價值競爭板塊：佘山板塊趙巷板塊泗涇板塊本項目地處松江大佘山區(qū)域輻射區(qū)域中，主要面臨趙巷板塊、泗涇板塊、佘山板塊的直接競爭。競爭板塊界定本案泗涇板塊趙巷板塊佘山板塊價值競爭板塊/依據(jù)區(qū)域價值評估結(jié)價值競爭板塊/產(chǎn)品界定容積率0.85低密度高端住宅區(qū)項目地塊技術(shù)指標(biāo)區(qū)域價值屬性價值競爭產(chǎn)品：獨棟別墅雙拼/聯(lián)排別墅疊加別墅低密度大平層產(chǎn)品從項目容積率來看，獨棟、聯(lián)排、疊加和大平層這些低密度產(chǎn)品都是本案定位需要考慮的物業(yè)類型。競爭產(chǎn)品界定價值競爭板塊/容積率0.85低密度高端住宅區(qū)項目地塊技術(shù)指標(biāo)獨棟別墅各競爭板塊均有獨棟別墅分布，其中佘山板塊分布最多趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案圣安德魯斯莊園泗涇頤景園佘山銀湖別墅同潤圣塔路斯佘山東郡佘山高爾夫別墅佘山3號紫都上海晶園中凱佘山別墅東紫園天馬高爾夫別墅主要獨棟別墅樓盤分布獨棟別墅各競爭板塊均有獨棟別墅分布，其中佘山板塊分布最多趙獨棟別墅佘山板塊以總價段在3000萬以上，面積段在350-500㎡之間的大型豪宅項目為主；泗涇板塊以280-350㎡的獨棟為主，總價在1500萬之內(nèi)；趙巷僅一個項目在售，400-500平的大獨棟。板塊項目名稱主力面積段（㎡）成交均價（元/㎡）主力成交總價（萬元）月均去化（套/月）泗涇板塊長泰西郊別墅一期341-510三期220-340一期48697三期42181一期1500-2000

三期920-1400一期0.42棟三期1.7棟合生國際花園259/29624619660-7707.3佘山銀湖別墅310/335/376/407440191300-15000.5同潤圣塔路斯268/315/34442000600-9001佘山東郡285/304/31930049600-8002.5泗涇頤景園272-34824328850-9508.3合計280-32028912600-90019.6趙巷板塊圣安德魯斯400/490429381500-17504佘山板塊佘山3號260-33034733900-11001.3上海晶園310-340752932200-28001.9天馬花苑300-32036379800-12000.5上海紫園400-580932133000-60003.8佘山東紫園400-500684353000-34001.25中凱曼荼園350-490946192500-40001.67佘山高爾夫別墅750-800994659000-100000.25合計320-5003000-600014.67價格年平均增長率板塊年平均增長率泗涇板塊39.5%趙巷板塊38.9%佘山板塊43.6%

泗涇板塊獨棟別墅以280-350㎡小獨棟為主，主力總價在600-900萬元，成交均價最低，為28912元/㎡，月均去化套數(shù)為19.6套，其中泗涇頤景園在本區(qū)域市場去化速度最快，為8.3套/月，合生國際花園緊隨其后，為7.3套/月。佘山板塊主要成交為350-500㎡大獨棟為主，成交均價和總價都很高，分別為均價68134元/㎡、主力總價在3000萬-6000萬之間；其中佘山高爾夫別墅項目單價突破10萬，為106427元/㎡，最高成交總價已突破億元；月均去化速度最快為上海紫園項目，月均去化3.8套。趙巷僅圣安德魯斯一個項目在售，面積400-500，總價1500-2000萬之間。獨棟別墅佘山板塊以總價段在3000萬以上，面積段在350-獨棟別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）已推量（棟）已推未售量（棟）存量+未推量（棟）泗涇板塊長泰西郊別墅一期341-510三期220-340一期1500-2000

三期920-140022083140左右合生國際花園259/296660-7704465656左右佘山銀湖別墅310/335/376/4071300潤圣塔路斯268/315/344600-900130950佘山東郡285/304/319600-8001003258泗涇頤景園272-348850-9507369191合計320-400600-900—280538趙巷板塊圣安德魯斯400/4901500計400/4901500山板塊佘山3號260-330900-110028766上海晶園310-3402200-280016927204天馬花苑300-320800-12001401313上海紫園400-5803000-600011145212佘山東紫園400-5003000-34006928213中凱曼荼園350-4902500-4000471236佘山高爾夫別墅750-8009000-1000036668合計300-5002000-5000—

137752目前周邊市場上在售獨棟項目較多，余量較大，以佘山地區(qū)頂級獨棟為主。目前市場上類獨棟項目幾乎沒有，而本案可將之作為一個機(jī)會點，來填充市場上此類物業(yè)類型的缺失。獨棟未來供應(yīng)量較大，佘山板塊供應(yīng)以大面積段，高總價的頂級豪宅為主，泗涇板塊多推經(jīng)濟(jì)型獨棟，面積段在280-350㎡之間，趙巷僅存75套400平以上大獨棟?？傮w而言，隨著佘山3號的售罄，品質(zhì)感強(qiáng)的小獨棟產(chǎn)品稀缺。獨棟別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）已推區(qū)域內(nèi)在售聯(lián)排類產(chǎn)品較少，主要分布在趙巷板塊，在售樓盤開盤時間較早，目前余量較少。雙拼/聯(lián)排別墅在售待售趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案主要聯(lián)排別墅樓盤分布凱迪赫菲莊園龍湖滟瀾山合生御廷園山語原墅凱迪澳瀾灣佘山瓏原區(qū)域內(nèi)在售聯(lián)排類產(chǎn)品較少，主要分布在趙巷板塊，在售樓盤開盤周邊板塊聯(lián)排別墅主力面積段在200-250㎡左右，總價基本控制在800萬以下。板塊項目名稱主力面積段（㎡）成交均價（元/㎡）主力成交總價（萬元）月均去化（套/月）趙巷凱迪澳瀾灣200-29730000600-9005合生御庭園196-21723000360-5073龍湖滟瀾山212-25330049600-8002泗涇山語原墅187-23623500350-48012泗涇頤景園194-32525600450-65014佘山佘山瓏原待定待定待售待售合計36成交面積段主要集中在200-250平米之間。主力成交總價控制在800萬以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型別墅去化情況較好。佘山瓏原項目上市后，將上市一批豪華型聯(lián)排別墅，總價預(yù)計在千萬以上。市場對這一類產(chǎn)品接受程度較高，且去化速度也比較理想。雙拼/聯(lián)排別墅周邊板塊聯(lián)排別墅主力面積段在200-250㎡左右，總價基本周邊板塊中聯(lián)排別墅未來供應(yīng)量較少，約為8.7萬方，中高檔品質(zhì)型別墅存量不足。板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）總體量（萬方）已推體量（萬方）余量（套）未推體量（萬方）趙巷凱迪澳瀾灣200-297600-9005.85.82-合生御庭園196-217360-5079.66243.6龍湖滟瀾山212-253600-800141431-凱迪赫菲莊園240-360待定125（少量聯(lián)排）--泗涇山語原墅一期187-236350-480108.931.1泗涇頤景園194-325450-65011.711.70-佘山佘山瓏原220-280待售132待售4合計85.353.4608.7目前周邊市場上在售聯(lián)排項目較少，目前多已進(jìn)入尾盤銷售狀態(tài)。余量僅剩60套左右，目前多已進(jìn)入尾盤銷售狀態(tài)。未來市場推量較少，山語原墅未來預(yù)計4期，具體規(guī)劃方案未定。凱迪赫菲莊園以獨棟為主，輔以少量的聯(lián)排雙拼。佘山瓏原預(yù)計7月底開盤，一期聯(lián)排供應(yīng)量在2萬平米左右，未來市場可售體量保持在很低的水平上。競爭板塊聯(lián)排別墅未來供應(yīng)量約有8.7萬方，主要來自趙巷的合生御庭園和佘山瓏原，前者品質(zhì)較低，競爭力不足，后者為佘山地區(qū)的又一新豪宅別墅項目，千萬級別墅。未來市場總價800萬以內(nèi)的聯(lián)排別墅推量較少，也是本案的機(jī)會點之一。雙拼/聯(lián)排別墅周邊板塊中聯(lián)排別墅未來供應(yīng)量較少，約為8.7萬方，中高檔品區(qū)域內(nèi)疊拼型產(chǎn)品目前僅有龍湖滟瀾山一個項目在售，且也已進(jìn)入尾盤銷售。后期供應(yīng)來自佘山瓏原項目。疊加別墅在售待售趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案龍湖滟瀾山主要疊加別墅樓盤分布佘山瓏原區(qū)域內(nèi)疊拼型產(chǎn)品目前僅有龍湖滟瀾山一個項目在售，且也已進(jìn)入170-190平米左右是疊加別墅主力去化面積段，客戶認(rèn)可程度較高，去化速度較快，總價在500萬以內(nèi)。疊加別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）成交均價（元/㎡）主力成交總價（萬元）月均去化（套/月）余量（套）趙巷龍湖滟瀾500264佘山瓏原200待售待售待售待售合計2864目前周邊市場上僅龍湖滟瀾山一個疊拼項目在售，但龍湖滟瀾山疊加別墅附贈地下室或閣樓，附加值較高；且其園林景觀打造和品牌包裝程度也相對較高，是其在周邊大量獨棟產(chǎn)品的包圍下，去化情況較好的主要原因。佘山瓏原疊加產(chǎn)品預(yù)計7月入市。成交面積段主要集中在170-190平米之間，未來佘山瓏原上市后，將上市一批200平左右，總價較高的豪華型產(chǎn)品。市場上疊加類產(chǎn)品均價一路上揚(yáng)，去化情況相對較好，顯示出了強(qiáng)勁的競爭力。且總價在500萬左右的項目市場接受程度較高。170-190平米左右是疊加別墅主力去化面積段，客戶認(rèn)可程區(qū)域內(nèi)疊加型產(chǎn)品未來已無大的供應(yīng)量，僅目前龍湖滟瀾山在售一批余量，后期疊加供應(yīng)來自佘山瓏原項目。疊加別墅板塊項目名稱主力面積段（㎡）主力成交總價（萬元）總體量（萬方）已推體量（萬方）未推體量（萬方）趙巷龍湖滟瀾山175-185400-5001414-佘山隴原200900-14004.20.93.3趙巷合計14.93.3目前周邊市場上僅龍湖滟瀾山疊加項目在售，余量較少，且未來無推量；佘山隴原項目預(yù)計7月入市0.9萬平米左右房源。目前來看，未來市場疊加類產(chǎn)品推量將主要來自于佘山瓏原的高端疊加項目，產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)稀缺性較高，且相對去化情況較好。疊加類產(chǎn)品在目前市場中相對去化速度最快，市場接受能力最高，也可作為本案的一個機(jī)會點。區(qū)域內(nèi)疊加型產(chǎn)品未來已無大的供應(yīng)量，僅目前龍湖滟瀾山在售一趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案低密度大平層產(chǎn)品已開始進(jìn)入市場金地佘山天境華潤佘山九里大平層產(chǎn)品目前競爭板塊