房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對2013年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!

講增值稅、營業(yè)稅檢查及稅企爭議焦點問題解析節(jié)《稅收專項檢查項目工作方案》

一、檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性。

1、有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。

2、營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，重點關(guān)注被查對象收取的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否并入營業(yè)收入申報納稅；收取的水電開戶費、管道設(shè)施費、城建配套費、代辦證件費等是否并入營業(yè)收入申報納稅。

3、是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!4、動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅。

5、各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。

6、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

7、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。

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二、檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時性。

1、銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時申報納稅。

2、按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。三、其他營業(yè)稅涉稅問題。

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（二）小規(guī)模納稅人的征收率與應(yīng)納稅額的計算

1、征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3％。2、應(yīng)納稅額的計算小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，實行按照銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率

3、銷售額的計算小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!

例1-1、某房地產(chǎn)公司2008年3月購入2臺小汽車，每臺車單價200000元，增值稅稅率17％，汽車折舊年限為5年。為了方便工作，更新車輛，2011年4月公司將這兩臺小汽車出售，每臺售價60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。

5、房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅例1－2、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營業(yè)稅5500元。這樣納稅對么？6、國稅局不收房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，應(yīng)當如何處理？

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新《細則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!

請討論：

（1）請計算乙公司應(yīng)交營業(yè)稅稅額；（2）甲公司鋼材采購成本220萬元，可否計入“開發(fā)成本”？（3）甲公司可否把鋼材調(diào)撥給乙公司？（4）甲供設(shè)備怎樣征稅？（5）裝飾工程甲方供主要材料應(yīng)當如何征稅？房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!

（二）財稅[2003]16號：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。計稅營業(yè)額＝工程結(jié)算價款－設(shè)備價款房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!

例1－6、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)別墅100套，準備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計圖紙計算，裝修直接成本需要1980萬元。其中材料費占60％，采取何種出包方式，可以減少對裝修工程的營業(yè)稅支出？

例1－7、A企業(yè)新建一棟寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。設(shè)計概算為3000萬元，其中設(shè)備價款400萬元。請問，在工程出包時，應(yīng)當怎樣簽訂合同對A企業(yè)有利？

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1－5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何納稅技巧？（一）不開發(fā)就轉(zhuǎn)讓，會多交土地增值稅。國稅發(fā)[2007]132號第38條：對取得土地使用權(quán)后（不論是生地或是熟地），未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。如果，不開發(fā)就轉(zhuǎn)讓在計算土地增值稅時不得加計扣除30%。（二）過度開發(fā)再轉(zhuǎn)讓，會多交營業(yè)稅。財稅[2003]16號：轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在計算營業(yè)稅計稅營業(yè)額時不得差額計算。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

例1－9、甲房地產(chǎn)公司從市國土管理局取得一塊土地使用權(quán)，土地現(xiàn)狀為毛地，合同約定由甲公式負責一級開發(fā)，開發(fā)費用抵頂土地出讓金。開發(fā)總金額700萬元，其中建筑物拆除、平整土地等勞務(wù)費300萬元，受托向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費400萬元。由于，甲公司采用異地購房安置的方式，實際發(fā)生購房安置費用370萬元，請計算甲公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅。（1）建筑物拆除、平整土地繳納建筑業(yè)營業(yè)稅＝

300×3%＝9萬元（2）受托安置動遷戶繳納服務(wù)業(yè)營業(yè)稅＝（400－370）×5%＝1.5萬元納稅合計＝9＋1.5＝10.5萬元。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

1－8、新《營業(yè)稅暫行條例》對價外收費規(guī)定有哪些變化？價外收費怎樣判斷是否應(yīng)交納營業(yè)稅？

《條例》第五條，營業(yè)額為納稅人收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

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3、關(guān)于價外收費營業(yè)稅與所得稅的差異營業(yè)稅的規(guī)定

價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。企業(yè)所得稅的規(guī)定

企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!

（三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定

財稅[2009]111號：

1、對中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）單位或者個人在中華人民共和國境外（以下簡稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務(wù)暫免征收營業(yè)稅。

2、境外單位或者個人在境外向境內(nèi)單位或者個人提供的完全發(fā)生在境外的《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)，不屬于條例條所稱在境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不征收營業(yè)稅。根據(jù)上述原則，對境外單位或者個人在境外向境內(nèi)單位或者個人提供的文化體育業(yè)（除播映），娛樂業(yè)，服務(wù)業(yè)中的旅店業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)，以及其他服務(wù)業(yè)中的沐浴、理發(fā)、洗染、裱畫、謄寫、鐫刻、復(fù)印、打包勞務(wù)，不征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!

1－10、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業(yè)稅？合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：種、純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。

2.以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!

1－11、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？例1－13甲房地產(chǎn)公司由于當前資金緊張，準備把一幢新建的寫字樓售給經(jīng)過國家有關(guān)部門批準的租賃公司，然后再以融資租賃形式返租回來自用。寫字樓成本價4000萬元，售價5000萬元，租期5年，每年付租金1200萬元，租賃期滿甲公司可以按380萬元購得該寫字樓。假設(shè)房產(chǎn)折舊年限為20年，不留凈殘值。應(yīng)當怎樣進行會計處理和納稅處理處理？

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國稅函[2008]875號：除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認，必須遵循權(quán)責發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。實質(zhì)重于形式原則是指企業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，應(yīng)按照交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行稅務(wù)處理，而不應(yīng)僅以法律形式為依據(jù)。

《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）：融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。

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第二講土地增值稅檢查及稅企爭議焦點問題解析節(jié)《稅收專項檢查項目工作方案》1、是否按規(guī)定申報預(yù)繳土地增值稅，其會計處理是否正確。

2、是否不按規(guī)定進行成本分攤，增值額的計算是否正確。

3、對普通標準住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標準住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。

4、是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進行土地增值稅的清算。

5、是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

6、是否按規(guī)定對開發(fā)成本中的利息支出進行分離，超過貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。

7、土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。

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2－2、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？計算土地增值稅的增值額時允許扣除的項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（4）財政部規(guī)定的其他扣除項目；（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（6）舊房及建筑物的評估價格。

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（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補償費。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!2.前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“場地通平”等支出。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。審查時應(yīng)當重點關(guān)注：（1）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!

5.公共配套設(shè)施費：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（1）公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設(shè)施費。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用：房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％以內(nèi)計算扣除。具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！栏健爸圃斐杀痉ā?，可稱“按照建造成本的10％扣除”（四）財政部規(guī)定的其他扣除項目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”

之和加計20％的扣除；可稱按照建造成本的20％加計扣除（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!

2－3、扣除項目有哪些要求？開發(fā)費用中利息怎樣計算扣除？（一）按房產(chǎn)類型進行清算：對開發(fā)項目中的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)當分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（二）對原始憑證的要求：

《土地增值稅暫行條例》：扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

《清算管理規(guī)程》：在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的，應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

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（二）對單位面積建安造價的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

《清算管理程序》第25條：參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息的計算：

1.《細則》規(guī)定：利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

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3.財稅字[1995]048號：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。4.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)借款費用計算的變化

國稅發(fā)[2000]84號第三十五條從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。國稅發(fā)[2007]132號：在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

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7.根據(jù)清算規(guī)定調(diào)整后的扣除項目的計算公式：（1）企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的：扣除項目金額＝（建造成本－已計入開發(fā)成本的借款利息）

×1.3＋與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＝1.3×不含息建造成本＋營業(yè)稅及附加

（2）企業(yè)開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的：扣除項目金額＝（1.25×不含息建造成本＋營業(yè)稅及附加）＋實際支付的利息金融機構(gòu)利息支出＞5%建造成本據(jù)實扣除法金融機構(gòu)利息支出≤5%建造成本比例扣除法房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（

國辦發(fā)[2005]26號）對普通標準住宅規(guī)定的原則條件是：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2、單套建筑面積在120平方米以下；

3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位利潤要控制在３％以內(nèi)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!

（二）普通標準住宅的免稅臨界點：

例2-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標準住宅開發(fā)，2011年，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，平均單位售價2000元，銷售總額2400萬元，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機構(gòu)借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，印花稅率0.5‰，當?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!5、應(yīng)交土地增值稅：416.8×30%－0=125.04萬

6、獲利金額＝收入－成本－費用－利息－稅金＝

2400－324－1100－100－132－125＝619萬假設(shè)：降價到1975元/平方米，銷售收入總額為2370萬元。增值額＝2370－1981.6＝388.4萬；增值率＝388.4÷1981.6＝19.6%

小于20%，免繳土地增值稅。獲利金額＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6萬多獲利＝715.6－619＝96.6萬房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!

計算：當增值率為20%時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系：

X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）

0.934X＝1.56YX＝1.67024Y

即：增值率＝20%時，售價為建造成本的1.67024倍;

當X＜1.67024Y時,增值率＜20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點定價系數(shù)”。說明：2012年1月1日起北京市開征地方教育費附加2%，免稅臨

界點定價系數(shù)變化為1.67238。

＝

20%房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!

2－5、國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？

《條例》第八條因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

《細則》解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財稅[2006]21號進一步明確：（1）因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；（2）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!

2－7、2010年以后對土地增值稅的征收管理有何重大變化？（一）《細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項目全部竣工,辦理結(jié)算后再進行清算,多退少補。

（二）財稅[2006]21號：各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。

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2－8、怎樣確定土地增值稅的清算項目？（一）土地增值稅的清算單位

1、以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算；

2、對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；

3、開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!

2.主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（4）省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。要求清算的項目由主管稅務(wù)機關(guān)決定并下達《清算通知》，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!

（二）核定征收的程序：符合上述核定征收條件的，

（1）由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《核定征收的稅務(wù)事項告知書》；

（2）派出稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目進行土地增值稅核定征收的核查工作，取得相關(guān)資料；（3）經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議并做出核定征收的決定；（4）通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

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2－10、土地增值稅的清算補繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

1.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

2.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的“單位建筑面積成本費用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算，清算時應(yīng)當計算：單位可售面積成本費用＝開發(fā)總成本費用÷總可售面積清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時計算:

扣除項目的建造成本＝單位可售面積成本費用×銷售面積扣除項目金額＝1.3×建造成本＋營業(yè)稅及附加房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!2－11、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

（以下“建造成本”均為不含息建造成本。）土地增值稅的增值率＝增值額÷扣除項目金額＝（銷售收入總額－扣除項目金額）÷扣除項目金額＝銷售收入總額-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加）建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!

2－12、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？

[例2—12]假設(shè)甲公司開發(fā)麗景小區(qū)需要兩年時間，公司管理人員30人，每年需要管理費用200萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強項目管理，經(jīng)過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項目中，共計擴大項目人員編制16人，每年減少管理費用、增加開發(fā)間接費用100萬元，計算對應(yīng)交土地增值稅的影響。

《討論》：調(diào)整公司編制，10％的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除是否會受影響？房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!

土地增值稅納稅申報表單位：萬元項目行次比例扣除法據(jù)實扣除法房地產(chǎn)開發(fā)費用1312001600其中：利息146001000其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15600600房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!2－15、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？

[例2－15]廣源房地產(chǎn)公司是三個自然人出資設(shè)立的有限責任公司。實收資本3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積100000平方米，支付出讓金3000萬元，隨后進行了房產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費用2000萬元,發(fā)生期間費用100萬元；現(xiàn)在，因金融危機再無力開發(fā)，準備以10000萬元將這個在建項目轉(zhuǎn)讓給德隆房地產(chǎn)公司。如何轉(zhuǎn)讓可以使廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司稅費較低？房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!

（3）印花稅＝10000×0.5‰＝5(萬元)

（4）企業(yè)所得稅:

應(yīng)納稅所得額＝10000－5000－100－550－885－5＝3460

應(yīng)納所得稅＝3460×25％＝865(萬元)

（5）個人所得稅：假設(shè)項目轉(zhuǎn)讓之后，股東們將凈利潤全部分配：（3460－865)×20％＝519(萬元)

（6）應(yīng)納稅總額＝550＋885＋5＋865＋519

＝2824(萬元)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表轉(zhuǎn)讓在建項目納稅額轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額增（＋）、減（－）1.營業(yè)稅及附加550－5502.契稅－－－3.土地增值稅885－8854.印花稅555.企業(yè)所得稅865－8656.個人所得稅519900＋381合計2824905－1919單位：萬元

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2－17、土地是否開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，土地增值稅納稅效果不同

[例2－17]鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年以2000萬元拍得一塊土地,沒有進行土地開發(fā)，2008年3月,準備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,評估價5000萬元，由于取得土地后，沒有進行任何實質(zhì)性開發(fā)，計算土地增值稅時不得加計扣除，稅負較重。經(jīng)過稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對土地進行一級開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，就可以享受到30％的加計扣除?；I劃方案：只對土地進行前期開發(fā)，如“場地通平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可以進行建筑施工。預(yù)計開發(fā)費用需要1000萬元，開發(fā)后評估價6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!

2－19、房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？企業(yè)取得的財政補貼和稅收返還，《企業(yè)會計準則》規(guī)定屬于“政府補助”的范疇，計入“營業(yè)外收入”科目。[例2－19]A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年2月支付2000萬元取得一項土地使用權(quán)。按照當?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬元，應(yīng)當如何做賬務(wù)處理？方案一、計入“營業(yè)外收入”借：銀行存款400萬貸：營業(yè)外收入400萬

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土地增值稅測算：（1）營業(yè)稅及附加＝17200×5.5％＝946（萬元）（2）扣除項目金額＝（4000＋6000＋100）×130％＋946

＝13130＋946＝14076（萬元）（3）增值額＝17200－14076＝3124（萬元）（4）增值率＝3124÷14076＝22.19％適用稅率30％，速算扣除率為0；（5）應(yīng)交土地增值稅＝3124×30％－0＝937.2（萬元）

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2－21、企業(yè)清算與兼并處置房地產(chǎn)，土地增值稅納稅效果不同。[例2－14]B公司由于長期經(jīng)營虧損，經(jīng)過股東會討論作出決定，準備將其破產(chǎn)清算。在B公司的清算資產(chǎn)中，土地、房產(chǎn)所占比例較大。土地原價1000萬元，已經(jīng)攤銷10年，攤余價值800萬元；房產(chǎn)原價1400萬元，已經(jīng)計提折舊10年，凈值950萬元。經(jīng)過評估機構(gòu)評估，土地評估價值5000萬元，房產(chǎn)評估價值1500萬元，應(yīng)交土地增值稅計算如下：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!3、代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額

4、一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額；

5、國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額；

6、未完工產(chǎn)品的計稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā)[2009]31號的有關(guān)規(guī)定。

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（二）檢查稅前扣除項目的真實性、合法性

1、重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實；

2、重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。

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（三）重點檢查項目。

1、檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項的處理情況，是否存在預(yù)售款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題；

2、檢查預(yù)提費用、應(yīng)付賬款等科目，對年末留有余額的預(yù)提費用和因債權(quán)人原因無法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入；

3、檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定；4、檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等。

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第二節(jié)

企業(yè)所得稅稅企爭議焦點問題解析3－1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認銷售收入？（一）銷售收入確認的原則（1）稅法優(yōu)先原則；（2）權(quán)責發(fā)生制原則；（3）實質(zhì)重于形式原則；（4）凈收益征稅原則；

（5）配比原則；（6）獨立交易原則。

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3－2、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅

（一）關(guān)于商業(yè)折扣例5-1、某房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈一”的廣告，售出別墅一棟，300平方米，售價120萬元，贈送一個車庫，15平方米，市場價10萬元。應(yīng)當怎樣確認收入？國稅函[2008]875號：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

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例5-2、乙房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈一”的廣告，售出別墅一棟，300平方米，售價1800000元，贈送中華牌小汽車一輛，價格120000元，增值稅額20400元。應(yīng)當如何納稅？汽車含稅價＝120000＋20400＝140400元分攤別墅售價＝1800000÷（1800000＋140400）×1800000

＝1669759元分攤汽車售價＝1800000÷（1800000＋140400）×140400

＝130241元

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（三）降低賒銷風險的納稅技巧

例5－4、2009年4月5日，甲房地產(chǎn)企業(yè)將一套商業(yè)用房以200萬元賒銷給乙企業(yè)，雙方約定：賒銷期為半年，如果，乙企業(yè)一個月之內(nèi)付款，可以5%折扣，如果3個月內(nèi)還款，可以折扣2%，6個月之內(nèi)還款可以折扣1%，超過6個月不予折扣。乙企業(yè)于6月20日付款，甲企業(yè)應(yīng)當怎樣處理折扣？折扣額＝2000000×2％＝40000元

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（2）個人所得稅：

《單位低價向職工出售住房征收個人所得稅問題》（財稅[2007]13號規(guī)定）:

（一）根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!3－4、企業(yè)按計稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，填報《企業(yè)所得稅季（月）度納稅申報表》時，預(yù)交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損可否扣除？（一）國稅發(fā)[2009]31號文第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!

（三）討論：按毛利額預(yù)繳所得稅是否允許扣除相關(guān)稅費、彌補以前年度虧損？

《企業(yè)所得稅法》：應(yīng)納稅所得額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入－（成本＋費用＋稅金＋損失＋其他支出）－允許彌補的以前年度虧損

國稅函[2008]635，《企業(yè)所得稅季（月）度納稅申報表》“第4行‘實際利潤額’：填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。國稅發(fā)[2009]31號：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!3、年度：附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第3列“調(diào)增金額”、第4列“調(diào)減金額”。主表的應(yīng)納稅所得額＝利潤總額＋本期預(yù)計毛利額－在本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售的以前各期預(yù)計毛利額房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!

[案例分析]：（1）企業(yè)會計準則規(guī)定：分期收款銷售商品，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，應(yīng)當按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的現(xiàn)值確定其公允價值。應(yīng)收的合同或協(xié)議價款與其公允價值之間的差額，應(yīng)當在合同或協(xié)議期間內(nèi)，按照應(yīng)收款項的攤余成本和實際利率計算確定的攤銷金額，沖減財務(wù)費用。（2）分期收款銷售貨物，按照稅法規(guī)定，應(yīng)采用“一交四分期”的處理方法。

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（2）如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格；銷售價＜視同買斷價采用視同買斷價銷確認收入（3）如果，開發(fā)企業(yè)與受托方簽合同或協(xié)議，然后受托方再與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按視同買斷價格計算的價款確認收入。

開發(fā)企業(yè)視同買斷價計稅受托方（銷售價－視同買斷價）計稅業(yè)務(wù)操作難點：（1）受托方有房地產(chǎn)銷售權(quán)，其開具的發(fā)票，購房人能辦產(chǎn)權(quán)證；（2）受托方不是以受讓、購買、受贈、交換等方式取得房地產(chǎn)權(quán)屬，不征契稅。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!

3－7、售后回購業(yè)務(wù)怎樣納稅？售后回購：是指銷售商品的同時，銷售方同意日后再將同樣或類似的商品購回的銷售方式。（一）國稅函[2008]875號：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認為利息費用。（二）《企業(yè)會計準則》：采用售后回購方式銷售商品的，收到款項應(yīng)確認為負債；回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間按期計提利息，計入財務(wù)費用。

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3－8、待售開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售與固定資產(chǎn)后先出租再出售有何差異？（一）營業(yè)稅：租賃業(yè)務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。（二）企業(yè)所得稅新31號文件第十條，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議（并收取預(yù)租價款）的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

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（五）待售開發(fā)產(chǎn)品出租與固定資產(chǎn)出租的差異：

1、是否計提折舊的規(guī)定不同。

2、出售時會計核算不同。

4、計算土地增值稅時扣除額不同。

結(jié)論：先出租后出售的，租期不超過3年的不應(yīng)轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”；超過3年的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。

（六）租金收入與租金扣除不對稱性及處理方法

《企業(yè)所得稅法實施條例》第19條：租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。第47條：經(jīng)營租賃的租金按照租賃期限均勻扣除。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!

籌劃方法：變出租庫房為倉儲。租賃：是指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人，以獲取租金的一種契約形式。倉儲：是指在約定時間內(nèi)，庫房所有人用庫房代客戶儲存、保管貨物，并收取倉儲費的一種契約形式。

應(yīng)納稅款計算如下：

營業(yè)稅及附加＝300×5.5％＝16.5萬元房產(chǎn)稅＝1600×（1－30％）×1.2％＝13.44萬元節(jié)省稅款＝36－13.44＝22.56萬元房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》國稅函[2008]576號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、贊助、償債、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

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第二條企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。（1）用于市場推廣或銷售；（2）用于交際應(yīng)酬；（3）用于職工獎勵或福利；（4）用于股息分配；（5）用于對外捐贈；（6）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!（三）所得稅的規(guī)定

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：“視同銷售處理”是指企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理。

（四）《會計準則——非貨幣性資產(chǎn)交換》規(guī)定：非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)且公允價值能夠可靠計量的，應(yīng)當以換出資產(chǎn)的公允價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本。[

例3－9]慶波公司2008年1月，用一棟閑置的寫字樓對宏遠房地產(chǎn)開發(fā)公司投資，寫字樓原價1000萬元，已經(jīng)計提折舊100萬元，經(jīng)過國家承認的評估機構(gòu)評估公允價為2500萬元，計算應(yīng)交的稅費

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

4、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。5、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

6、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

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（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!

3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。

4、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

例3－11、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)，城市配套設(shè)施較差，為提高小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學校，建設(shè)總投資3000萬元，市財政局同意用教育經(jīng)費給予補償2400萬元，補償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決。

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3—12、怎樣正確核算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本？（一）成本核算的一般程序

1、劃分生產(chǎn)費用和期間費用：對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的生產(chǎn)費用（開發(fā)成本）和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用（當期損益）。2、將開發(fā)成本劃分為直接成本、共同成本和間接成本：對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等開發(fā)成本合理的劃分為直接成本、共同成本和間接成本。

（1）直接成本采用直接計入法。如建安工程費。（2）共同成本和間接成本按一定的方法進行分配。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁!（二）共同成本和間接成本的分配方法，

按照“受益原則”和“配比原則”對共同成本和間接成本進行分配。

1、占地面積法（落地面積法）：指按已動工開發(fā)成本對象（建筑物）占地面積占開發(fā)用地成本對象占地總面積的比例進行分配。

2、建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。3、直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

4、預(yù)算造價法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁!

《連接》成本分配方法：一、將開發(fā)產(chǎn)品（包括可售的和不可收的）全部列于表上，按下列順序進行分配：（一）土地成本的分配：按占地面積法分配土地成本，但是，人防工程不分配土地成本，其原因是：

（1）財稅[2009]128號規(guī)定，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

（2）人防工程費的籌集形式：

一是繳納人防統(tǒng)籌費，繳費列入開發(fā)產(chǎn)品成本，繳費不可能承擔其他費用；

二是房地產(chǎn)企業(yè)建在房產(chǎn)的地下的人防工程，同樣不承擔其他費用。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁!（五）開發(fā)間接費的分配：將上述土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費四個成本項目計算小計數(shù)額，但是，不包含“人防工程”。按照直接成本法把開發(fā)間接費分配到各個成本對象中，使可售的、不可售的開發(fā)產(chǎn)品（人防工程除外）全部承擔開發(fā)間接費。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第78頁!

成本對象完工后發(fā)生的費用已完工成本對象未完工成本對象開發(fā)成本已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售成本

未銷開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品

三、補計成本的規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。（第34條）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第79頁!

3－13、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？（一）以房換地，土地成本的計算

1.換出的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受土地的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時：土地使用權(quán)成本＝應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的公允價值＋土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費±補價

2.換出的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的：土地使用權(quán)的成本＝應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值＋土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費±補價房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第80頁!

（二）以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)

——非貨幣性資產(chǎn)交換土地使用權(quán)的成本＝土地使用權(quán)市場公允價值＋轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的相關(guān)稅費±補價借：無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)貸：實收資本（股本）借：開發(fā)成本－土地征用及拆遷補償費貸：無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第81頁!

3－15、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目應(yīng)當怎樣進行稅務(wù)處理？第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額“視同銷售收入”進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第82頁!

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理?！欠窭U納企業(yè)所得稅？房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第83頁!（二）“公共配套設(shè)施”尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金、住房專項維修基金或其他專項基金。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第84頁!

（二）利用人防工程建造的車庫

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用（人防）建造的車庫，應(yīng)做為公共配套設(shè)施進行處理。

1、車庫的投資人是誰？《人民防空法》規(guī)定：人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于國家，使用權(quán)、收益權(quán)歸投資人所有。

2、在銷售合同中明確：“利用人防工程建造的車庫，產(chǎn)權(quán)屬于國家，使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主，委托物業(yè)公司代為管理”，物業(yè)公司與車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”

，物業(yè)公司收取“車位維護管理費”，彌補物業(yè)收費的不足，繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第85頁!

例、2011年，甲房地產(chǎn)公司出售無產(chǎn)權(quán)的地下車庫的使用權(quán)20年，取得收入600萬元，應(yīng)當怎樣納稅？《案例分析》

（1）營業(yè)稅：《營業(yè)稅暫行條例》第十二條：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天”，應(yīng)當一次性按“服務(wù)業(yè)——租賃”交納營業(yè)稅。

（2）企業(yè)所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號），如果租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第86頁!

（5）城鎮(zhèn)土地使用稅

《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）：關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。（1）已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；（2）未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50％征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第87頁!

（二）國稅函[2009]342號：所稱“開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。

國稅函[2010]201號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第88頁!

3－19、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，新舊稅法如何銜接？（一）固定資產(chǎn)的初始計量賬面價值＝計稅基礎(chǔ)（二）固定資產(chǎn)的后續(xù)計量

《稅法》：計稅基礎(chǔ)＝歷史成本－稅法規(guī)定的累計折舊

《會計準則》：賬面價值＝歷史成本－會計累計折舊－固定資產(chǎn)減值準備

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第89頁!2、折舊年限的差異

《實施條例》第六十條固定資產(chǎn)計算折舊的最低年限如下：（1）房屋、建筑物，為20年；（2）飛機、火車、輪船、機器機械和其他生產(chǎn)設(shè)備為10年；（3）與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；（4）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；（5）電子設(shè)備，為3年。

《會計準則》：企業(yè)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第90頁!

國稅函[2009]98號：新稅法實施前已投入使用的，現(xiàn)在仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)：（1）企業(yè)已按原稅法規(guī)定預(yù)計凈殘值并計提的折舊，不做調(diào)整（2）新稅法實施后，對此類繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，可以重新確定其殘值；（3）其尚未計提折舊的余額，按照新稅法規(guī)定的折舊年限減去已經(jīng)計提折舊的年限后的剩余年限，按照新稅法規(guī)定的折舊方法計算折舊。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第91頁!4、計提固定資產(chǎn)減值準備產(chǎn)生的差異

《企業(yè)所得稅法》第十條：在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：（7）未經(jīng)核定的準備金支出不得扣除。

《會計準則》：資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值可計提減值準備。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第92頁!

6、計提折舊起始時間的差異

《實施條例》第59條：企業(yè)應(yīng)當自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，應(yīng)當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。

《固定資產(chǎn)準則應(yīng)用指南》：固定資產(chǎn)應(yīng)當按月計提折舊，當月增加的固定資產(chǎn)，當月不計提折舊，從下月起計提折舊；當月減少的固定資產(chǎn)，當月仍計提折舊，從下月起不計提折舊。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第93頁!

國稅發(fā)[2009]81號的規(guī)定：

1、采用縮短折舊年限法的條件：（1）有充分的證據(jù)證明該固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限短于《實施條例》規(guī)定的計算折舊最低年限的；（2）原有的固定資產(chǎn)未達到《實施條例》規(guī)定的最低折舊年限，使用功能相同或類似的新固定資產(chǎn)替代的。

2、采用加速折舊方法：使用符合稅法規(guī)定條件的固定資產(chǎn)采取加速折舊方法的，可以采用雙倍余額遞減法或者年數(shù)總和法。加速折舊方法一經(jīng)確定，一般不得變更。

3、企業(yè)確需對固定資產(chǎn)采取縮短折舊年限或者加速折舊方法的，應(yīng)在取得該固定資產(chǎn)后一個月內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)備案。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風險與應(yīng)對共298頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第94頁!

3－20、單獨購置的軟件形成無形資產(chǎn)怎樣攤銷？（一）《實施條例》：不低于10年攤銷。作為投資或者受讓的無形資產(chǎn)，有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可