物業(yè)管理法律責(zé)任課件

4物業(yè)管理法律責(zé)任4.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述4.2物業(yè)管理民事法律責(zé)任4.3物業(yè)管理行政法律責(zé)任4.4物業(yè)管理刑事法律責(zé)任4物業(yè)管理法律責(zé)任4.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述1掌握1、基本概念物業(yè)管理法律責(zé)任、物業(yè)管理民事法律責(zé)任、物業(yè)管理違約責(zé)任、物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任、物業(yè)管理行政法律責(zé)任2、問(wèn)答題（1）民事法律責(zé)任的特點(diǎn)及一般侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要素。（2）物業(yè)管理中民事免責(zé)的條件有哪些？（3）物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式？（4）物業(yè)管理中有哪些違約行為和侵權(quán)行為？熟悉（1）如何理解物業(yè)管理法律責(zé)任的特征?（2）違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任有哪些區(qū)別?（3）物業(yè)管理中的行政違法行為有哪些？掌握2【引入案例】停車場(chǎng)大樹砸壞小轎車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任某日,北京市宣武區(qū)一小區(qū)內(nèi)一棵高達(dá)10余米的大樹被大風(fēng)連根拔起，砸壞了停在樹旁的一輛轎車。事發(fā)后，平安保險(xiǎn)公司依據(jù)保險(xiǎn)合同為車主陳先生理賠了3.3萬(wàn)元。5個(gè)月后，平安保險(xiǎn)公司在宣武區(qū)人民法院起訴，要求物業(yè)公司承擔(dān)原告理賠給客戶的3.3萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。其理由是，大樹被風(fēng)刮倒前已有歪斜，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)預(yù)見(jiàn)到后果并事先采取措施。被告物業(yè)服務(wù)公司則認(rèn)為，大樹傾倒屬不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?！疽氚咐客＼噲?chǎng)大樹砸壞小轎車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)法律34.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述4.1.1物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和特征

（一）物業(yè)管理的法律責(zé)任的概念

物業(yè)管理法律責(zé)任是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為應(yīng)該承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律后果。法律責(zé)任指由于公民或法人違反了法律的行為而應(yīng)承擔(dān)的法律后果。4.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述4.1.1物業(yè)管理法律責(zé)任的概念4(1)必須由國(guó)家強(qiáng)制保證實(shí)施。(2)必須有物業(yè)管理法律法規(guī)或合同的事先約定。(3)必須對(duì)違法行為人或違約行為人的一種制裁。(4)必須和物業(yè)管理的的違法行為或違約行為相聯(lián)系。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的特征(1)必須由國(guó)家強(qiáng)制保證實(shí)施。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的特征54.1.2物業(yè)管理法律責(zé)任的種類

（一）物業(yè)管理民事法律責(zé)任

民事責(zé)任是指民事主體違反合同義務(wù)或法定民事義務(wù)而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。其特征有：

（1）民事責(zé)任是因?yàn)檫`反民事義務(wù)而承擔(dān)的法律后果。（2）民事責(zé)任主要是財(cái)產(chǎn)責(zé)任。（3）民事責(zé)任的范圍與違法行為所造成的損害范圍相適應(yīng)。4.1.2物業(yè)管理法律責(zé)任的種類6違約責(zé)任：指物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等民事責(zé)任。

侵權(quán)責(zé)任：指物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國(guó)家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民人身權(quán)的行為而應(yīng)承擔(dān)的不利后果。分一般侵權(quán)責(zé)任和特殊侵權(quán)責(zé)任。

財(cái)產(chǎn)權(quán)包括物權(quán)和債權(quán)；人身權(quán)包括人格權(quán)和身份權(quán)。名譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)、榮譽(yù)權(quán)等。違約責(zé)任：指物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)事人一方不履行合7一般侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成條件：（1）行為具有違法性

（2）損害事實(shí)客觀存在（3）違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系

（4）行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)

法律責(zé)任主體違法主體一般侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成條件：8【案例1】

在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？2000年1月7日上午,徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上行走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑到摔傷，醫(yī)院診斷為骨折。徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人探望。徐某要求物業(yè)公司為此承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)己見(jiàn)訴至法庭。請(qǐng)分析物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？【案例1】在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？9違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別違反原有義務(wù)不同保護(hù)權(quán)利的性質(zhì)不同構(gòu)成要件不同對(duì)責(zé)任人的要求不同對(duì)第三人的責(zé)任不同賠償范圍不同訴訟管轄不同訴訟時(shí)效不同免責(zé)條款的效力不同責(zé)任方式不同

違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別10

（二）物業(yè)管理行政法律責(zé)任

物業(yè)管理行政法律責(zé)任指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的性質(zhì)法律后果。

違法行政責(zé)任和行政違法責(zé)任。

（三）物業(yè)管理刑事法律責(zé)任

主刑：管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑。附加刑：罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。（二）物業(yè)管理行政法律責(zé)任114.1.3物業(yè)管理法律責(zé)任歸責(zé)類型（一）歸責(zé)類型（1）過(guò)錯(cuò)責(zé)任類型（2）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任類型（嚴(yán)格責(zé)任類型、適合產(chǎn)品責(zé)任、合同違約責(zé)任等）（3）公平責(zé)任類型4.1.3物業(yè)管理法律責(zé)任歸責(zé)類型12

【案例2】過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件：大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案。某大廈是被告A實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，產(chǎn)權(quán)是實(shí)業(yè)公司的，委托物業(yè)公司B進(jìn)行管理。大廈共16層，由于其窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落事件，租戶普遍提出意見(jiàn)，實(shí)業(yè)公司A未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2011年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司員工于某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落破碎下落插入樓下孫某頭部，致使其當(dāng)場(chǎng)昏迷被送醫(yī)院，先后用去醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)及誤工損失費(fèi)等8萬(wàn)元，事后孫某將公司A、B及于某告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。本案誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任？問(wèn)什么？【案例2】過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件：大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案13【案例3】無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件。

某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T棟排水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱排水管道是通暢的，不應(yīng)該付管理責(zé)任，因此拒絕賠償。試分析本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，為什么？【案例3】無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件。14【案例4】公平責(zé)任案件

某物業(yè)公司開展學(xué)雷峰活動(dòng)，職工王某到業(yè)主李某家免費(fèi)幫助擦窗戶，在干活過(guò)程中不慎失足摔倒跌斷股骨，經(jīng)住院治療，花費(fèi)人民幣2000元，王某提出希望物業(yè)管理公司和作為收益人的李某適當(dāng)承擔(dān)一部分醫(yī)療費(fèi)用。但物業(yè)公司和李某互相推諉。氣憤之下，王某不僅要求物業(yè)管理公司和李某承擔(dān)醫(yī)療費(fèi)，而且要求物業(yè)管理公司給予精神損失賠償費(fèi)3000元。請(qǐng)問(wèn)王某的要求合理嗎？為什么？公平責(zé)任不適合于精神賠償場(chǎng)合?！景咐?】公平責(zé)任案件154.2.1物業(yè)管理中的違約責(zé)任物業(yè)管理活動(dòng)中主要的違約行為：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自改變物業(yè)管理用房的用途。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)。（4）業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約規(guī)定，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修基金。4.2物業(yè)管理民事法律責(zé)任4.2.1物業(yè)管理中的違約責(zé)任4.2物業(yè)管理民事法律責(zé)任164.2.2物業(yè)管理中的侵權(quán)責(zé)任

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（2）法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（3）因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。（4）因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（5）建筑物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。（6）飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。（7）破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。（8）無(wú)行為能力或限制行為能力人致人損害的民事責(zé)任。（9）因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。4.2.2物業(yè)管理中的侵權(quán)責(zé)任17

【案例5】燃?xì)夤緳z修案

某物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其管理的小區(qū)內(nèi)有燃?xì)庥行孤?，?jīng)與燃?xì)夤韭?lián)系，燃?xì)夤九扇藱z修，在距道路中心0.5米處挖了一個(gè)直徑和深度都將近1米的坑，因天色已晚，離去準(zhǔn)備明天再修。當(dāng)晚10時(shí)許，李先生喝酒回家掉進(jìn)坑內(nèi)，造成左腳骨折及多處擦傷，在醫(yī)院治療時(shí)，因醫(yī)療器械消毒不徹底，感染了破傷風(fēng)病毒導(dǎo)致死亡。李先生的家人及朋友找到物業(yè)公司要求賠償，理由是李先生的死亡一切都起源于物業(yè)公司找燃?xì)夤緛?lái)檢修。試分析：（1）李先生親朋所言理由是否有道理？李先生本人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？（2）本案中，涉及到幾種民事責(zé)任，誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)？理由是什么？（3）物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任？【案例5】燃?xì)夤緳z修案184.2.3物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件

（1）正當(dāng)理由

①依法執(zhí)行職務(wù)；②正當(dāng)防衛(wèi)；③緊急避險(xiǎn)；④受害人同意。

（2）外來(lái)原因

①不可抗力；②意外事件；③受害人的過(guò)錯(cuò)。4.2.3物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件19【案例6】緊急避險(xiǎn)

張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求管理處前去修理，但管理處卻將張先生的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅行為，要求物業(yè)管理公司賠償損失。物業(yè)管理公司的做法是否正確？誰(shuí)應(yīng)對(duì)張先生進(jìn)行賠償?！景咐?】緊急避險(xiǎn)204.2.4物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式(1)停止侵害(2)排除妨礙(3)消除危險(xiǎn)(4)返還財(cái)產(chǎn)(5)恢復(fù)原狀(6)修理、重作、更換(7)賠償損失(8)支付違約金(9)消除影響，恢復(fù)名譽(yù)(10)賠禮道歉4.2.4物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式(1)停止侵害214.3物業(yè)管理行政法律責(zé)任4.3.1物業(yè)管理中的行政違法行為（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政違法行為

（1）非法經(jīng)營(yíng)行為（2）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為（3）擅自作為行為

（4）不履行或不忠實(shí)履行受托管義務(wù)的行為（5）損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為4.3物業(yè)管理行政法律責(zé)任4.3.1物業(yè)管理中的行政違法行為22（二）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為

（1）決定違法行為（2）擅自作為行為（3）不履行法定應(yīng)盡義務(wù)的行為

物業(yè)管理法律責(zé)任課件23（三）開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為：

（1）未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為（2）不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為（3）不履行物業(yè)維修專項(xiàng)資金代收代存法定義務(wù)的行為（4）其他行政違法行為

物業(yè)管理法律責(zé)任課件24（四）妨礙管理的違法行為

（1）妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為（2）妨礙實(shí)施監(jiān)督的行為

物業(yè)管理法律責(zé)任課件254.3.2物業(yè)管理行政法律責(zé)任的承擔(dān)（一）行政處罰

警告；罰款；沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證；暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。（二）行政處分警告、記過(guò)、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。（三）勞動(dòng)教養(yǎng)4.3.2物業(yè)管理行政法律責(zé)任的承擔(dān)26

【案例7】2006年9月宏泰物業(yè)公司管理運(yùn)達(dá)服裝城，物業(yè)公司告知業(yè)主，對(duì)業(yè)主不及時(shí)清運(yùn)垃圾將罰款3000元。某業(yè)主裝修時(shí)，沒(méi)有及時(shí)清運(yùn)垃圾，物業(yè)公司罰款3000元。試問(wèn)物業(yè)公司能否對(duì)該業(yè)主罰款？

案例解析：我國(guó)《行政處罰法》規(guī)定，行政處罰權(quán)只能由行政管理機(jī)關(guān)行使。物業(yè)公司不是行政管理機(jī)關(guān)，不具有罰款的權(quán)利。因此，物業(yè)公司不能對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款?！景咐?】2006年9月宏泰物業(yè)公司管理運(yùn)達(dá)服裝城，物業(yè)公274.4物業(yè)管理刑事法律責(zé)任物業(yè)管理刑事責(zé)任是指行為人在物業(yè)管理活動(dòng)中嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)，給國(guó)家、集體、自然人或法人的財(cái)產(chǎn)或生命健康造成嚴(yán)重?fù)p害，情節(jié)嚴(yán)重，觸犯國(guó)家刑事法律規(guī)定的，由司法機(jī)關(guān)依法追究的刑事責(zé)任。4.4物業(yè)管理刑事法律責(zé)任物業(yè)管理刑事責(zé)任是指行為人在物業(yè)28

引入案例分析

法院經(jīng)審理后，判決該物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。其法律依據(jù)是，《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況”，包括臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等自然原因和戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)原因；第107條還規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！薄拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”本案中正常的刮風(fēng)現(xiàn)象并不是不可預(yù)見(jiàn)的。大樹被大風(fēng)刮倒之前已出現(xiàn)傾斜，物業(yè)服務(wù)公司則應(yīng)預(yù)見(jiàn)到損害后果的發(fā)生，理應(yīng)采取相應(yīng)的防護(hù)措施。但該物業(yè)服務(wù)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，沒(méi)有作為，其假定完全不適用于不可抗力免責(zé)條款。因此，該物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。引入案例分析29

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！薄飿I(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任如何理解？1.如果物業(yè)企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任；2.“依法”主要是依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及《條例》等法律法規(guī)的規(guī)定。3“相應(yīng)”有兩層含義：（1）根據(jù)不同情況承擔(dān)不同類型的責(zé)任；（2）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同責(zé)任。

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、30案例作業(yè)（3）

1.李子花園的業(yè)主王某入住新居后不久，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)墻有剝落情況，而且廚房的管道和閥門也有質(zhì)量問(wèn)題，他向物業(yè)管理公司提出要求協(xié)助解決，物業(yè)管理公司協(xié)助王某多次與開發(fā)商協(xié)商處理未果，質(zhì)量問(wèn)題依舊。王某一怒之下聯(lián)絡(luò)了幾個(gè)有類似情況的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)王某和其他業(yè)主的舉動(dòng)能不能得到法律的支持，為什么？王某等的行為在法律上要承擔(dān)什么責(zé)任？案例作業(yè)（3）1.李子花園的業(yè)主王某入住新居后31

2.業(yè)主被盜，物業(yè)管理應(yīng)否賠償王先生是某住宅小區(qū)的業(yè)主，上個(gè)月12日凌晨出差回來(lái)，發(fā)現(xiàn)家中被盜，經(jīng)過(guò)清點(diǎn)，家中財(cái)產(chǎn)被盜損失大約為12萬(wàn)元。于是，王先生及時(shí)向轄區(qū)派出所報(bào)了案，但至今為止，案件都沒(méi)有偵破?，F(xiàn)在，王先生認(rèn)為他每月都按時(shí)繳納了物業(yè)管理費(fèi)，這次財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)該由他所在住宅小區(qū)的物業(yè)管理處給予賠償。你認(rèn)為可以嗎？

2.業(yè)主被盜，物業(yè)管理應(yīng)否賠償32

3小區(qū)管理處不準(zhǔn)業(yè)主小區(qū)內(nèi)拍照

日前，某住宅小區(qū)業(yè)主陳女士搬進(jìn)新家后想拍一些照片給遠(yuǎn)方的父母看一看自己的居住環(huán)境，就在小區(qū)里拍攝照片。當(dāng)她在小區(qū)花園里拍攝花草景色時(shí)，小區(qū)物業(yè)管理處的男保安沖過(guò)來(lái)用手擋住相機(jī)鏡頭說(shuō)，小區(qū)內(nèi)不可以拍照。陳女士表示自己是業(yè)主，保安直言業(yè)主也一樣不能在小區(qū)內(nèi)拍照。一氣之下，陳女士在小區(qū)論壇發(fā)帖表示心情很郁悶。陳女士的帖子引起眾多業(yè)主的憤慨。有十幾位業(yè)主都發(fā)帖表示自己是頭一回聽到小區(qū)內(nèi)不能照相這回事，疑惑著為什么業(yè)主在小區(qū)內(nèi)不能拍照，甚至有業(yè)主以叛逆的態(tài)度反抗：“明天也拿個(gè)相機(jī)去拍，看他們能拿我怎樣？”為此，記者采訪了8家物業(yè)服務(wù)公司，其中，5家物業(yè)服務(wù)公司表示，一般看到有人在小區(qū)內(nèi)拍照，保安都會(huì)阻止，業(yè)主向保安出示業(yè)主卡，即可以在小區(qū)內(nèi)拍照，但是，只可以拍人物和花草，不可以拍建筑物外立面。主要理由是怕被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲開發(fā)商的園林、建筑設(shè)計(jì)，所以哪怕是業(yè)主也不例外。

你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)禁止業(yè)主在小區(qū)內(nèi)拍照嗎？他們的理由能成立嗎？3小區(qū)管理處不準(zhǔn)業(yè)主小區(qū)內(nèi)拍照334物業(yè)管理法律責(zé)任4.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述4.2物業(yè)管理民事法律責(zé)任4.3物業(yè)管理行政法律責(zé)任4.4物業(yè)管理刑事法律責(zé)任4物業(yè)管理法律責(zé)任4.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述34掌握1、基本概念物業(yè)管理法律責(zé)任、物業(yè)管理民事法律責(zé)任、物業(yè)管理違約責(zé)任、物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任、物業(yè)管理行政法律責(zé)任2、問(wèn)答題（1）民事法律責(zé)任的特點(diǎn)及一般侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要素。（2）物業(yè)管理中民事免責(zé)的條件有哪些？（3）物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式？（4）物業(yè)管理中有哪些違約行為和侵權(quán)行為？熟悉（1）如何理解物業(yè)管理法律責(zé)任的特征?（2）違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任有哪些區(qū)別?（3）物業(yè)管理中的行政違法行為有哪些？掌握35【引入案例】停車場(chǎng)大樹砸壞小轎車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任某日,北京市宣武區(qū)一小區(qū)內(nèi)一棵高達(dá)10余米的大樹被大風(fēng)連根拔起，砸壞了停在樹旁的一輛轎車。事發(fā)后，平安保險(xiǎn)公司依據(jù)保險(xiǎn)合同為車主陳先生理賠了3.3萬(wàn)元。5個(gè)月后，平安保險(xiǎn)公司在宣武區(qū)人民法院起訴，要求物業(yè)公司承擔(dān)原告理賠給客戶的3.3萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。其理由是，大樹被風(fēng)刮倒前已有歪斜，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)預(yù)見(jiàn)到后果并事先采取措施。被告物業(yè)服務(wù)公司則認(rèn)為，大樹傾倒屬不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?！疽氚咐客＼噲?chǎng)大樹砸壞小轎車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)法律364.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述4.1.1物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和特征

（一）物業(yè)管理的法律責(zé)任的概念

物業(yè)管理法律責(zé)任是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為應(yīng)該承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律后果。法律責(zé)任指由于公民或法人違反了法律的行為而應(yīng)承擔(dān)的法律后果。4.1物業(yè)管理法律責(zé)任概述4.1.1物業(yè)管理法律責(zé)任的概念37(1)必須由國(guó)家強(qiáng)制保證實(shí)施。(2)必須有物業(yè)管理法律法規(guī)或合同的事先約定。(3)必須對(duì)違法行為人或違約行為人的一種制裁。(4)必須和物業(yè)管理的的違法行為或違約行為相聯(lián)系。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的特征(1)必須由國(guó)家強(qiáng)制保證實(shí)施。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的特征384.1.2物業(yè)管理法律責(zé)任的種類

（一）物業(yè)管理民事法律責(zé)任

民事責(zé)任是指民事主體違反合同義務(wù)或法定民事義務(wù)而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。其特征有：

（1）民事責(zé)任是因?yàn)檫`反民事義務(wù)而承擔(dān)的法律后果。（2）民事責(zé)任主要是財(cái)產(chǎn)責(zé)任。（3）民事責(zé)任的范圍與違法行為所造成的損害范圍相適應(yīng)。4.1.2物業(yè)管理法律責(zé)任的種類39違約責(zé)任：指物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等民事責(zé)任。

侵權(quán)責(zé)任：指物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國(guó)家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民人身權(quán)的行為而應(yīng)承擔(dān)的不利后果。分一般侵權(quán)責(zé)任和特殊侵權(quán)責(zé)任。

財(cái)產(chǎn)權(quán)包括物權(quán)和債權(quán)；人身權(quán)包括人格權(quán)和身份權(quán)。名譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)、榮譽(yù)權(quán)等。違約責(zé)任：指物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)事人一方不履行合40一般侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成條件：（1）行為具有違法性

（2）損害事實(shí)客觀存在（3）違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系

（4）行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)

法律責(zé)任主體違法主體一般侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成條件：41【案例1】

在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？2000年1月7日上午,徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上行走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑到摔傷，醫(yī)院診斷為骨折。徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人探望。徐某要求物業(yè)公司為此承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)己見(jiàn)訴至法庭。請(qǐng)分析物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？【案例1】在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？42違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別違反原有義務(wù)不同保護(hù)權(quán)利的性質(zhì)不同構(gòu)成要件不同對(duì)責(zé)任人的要求不同對(duì)第三人的責(zé)任不同賠償范圍不同訴訟管轄不同訴訟時(shí)效不同免責(zé)條款的效力不同責(zé)任方式不同

違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別43

（二）物業(yè)管理行政法律責(zé)任

物業(yè)管理行政法律責(zé)任指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的性質(zhì)法律后果。

違法行政責(zé)任和行政違法責(zé)任。

（三）物業(yè)管理刑事法律責(zé)任

主刑：管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑。附加刑：罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。（二）物業(yè)管理行政法律責(zé)任444.1.3物業(yè)管理法律責(zé)任歸責(zé)類型（一）歸責(zé)類型（1）過(guò)錯(cuò)責(zé)任類型（2）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任類型（嚴(yán)格責(zé)任類型、適合產(chǎn)品責(zé)任、合同違約責(zé)任等）（3）公平責(zé)任類型4.1.3物業(yè)管理法律責(zé)任歸責(zé)類型45

【案例2】過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件：大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案。某大廈是被告A實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，產(chǎn)權(quán)是實(shí)業(yè)公司的，委托物業(yè)公司B進(jìn)行管理。大廈共16層，由于其窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落事件，租戶普遍提出意見(jiàn)，實(shí)業(yè)公司A未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2011年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司員工于某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落破碎下落插入樓下孫某頭部，致使其當(dāng)場(chǎng)昏迷被送醫(yī)院，先后用去醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)及誤工損失費(fèi)等8萬(wàn)元，事后孫某將公司A、B及于某告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。本案誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任？問(wèn)什么？【案例2】過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件：大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案46【案例3】無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件。

某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T棟排水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱排水管道是通暢的，不應(yīng)該付管理責(zé)任，因此拒絕賠償。試分析本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，為什么？【案例3】無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任案件。47【案例4】公平責(zé)任案件

某物業(yè)公司開展學(xué)雷峰活動(dòng)，職工王某到業(yè)主李某家免費(fèi)幫助擦窗戶，在干活過(guò)程中不慎失足摔倒跌斷股骨，經(jīng)住院治療，花費(fèi)人民幣2000元，王某提出希望物業(yè)管理公司和作為收益人的李某適當(dāng)承擔(dān)一部分醫(yī)療費(fèi)用。但物業(yè)公司和李某互相推諉。氣憤之下，王某不僅要求物業(yè)管理公司和李某承擔(dān)醫(yī)療費(fèi)，而且要求物業(yè)管理公司給予精神損失賠償費(fèi)3000元。請(qǐng)問(wèn)王某的要求合理嗎？為什么？公平責(zé)任不適合于精神賠償場(chǎng)合?！景咐?】公平責(zé)任案件484.2.1物業(yè)管理中的違約責(zé)任物業(yè)管理活動(dòng)中主要的違約行為：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自改變物業(yè)管理用房的用途。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)。（4）業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約規(guī)定，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修基金。4.2物業(yè)管理民事法律責(zé)任4.2.1物業(yè)管理中的違約責(zé)任4.2物業(yè)管理民事法律責(zé)任494.2.2物業(yè)管理中的侵權(quán)責(zé)任

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（2）法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（3）因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。（4）因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（5）建筑物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。（6）飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。（7）破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。（8）無(wú)行為能力或限制行為能力人致人損害的民事責(zé)任。（9）因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。4.2.2物業(yè)管理中的侵權(quán)責(zé)任50

【案例5】燃?xì)夤緳z修案

某物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其管理的小區(qū)內(nèi)有燃?xì)庥行孤?，?jīng)與燃?xì)夤韭?lián)系，燃?xì)夤九扇藱z修，在距道路中心0.5米處挖了一個(gè)直徑和深度都將近1米的坑，因天色已晚，離去準(zhǔn)備明天再修。當(dāng)晚10時(shí)許，李先生喝酒回家掉進(jìn)坑內(nèi)，造成左腳骨折及多處擦傷，在醫(yī)院治療時(shí)，因醫(yī)療器械消毒不徹底，感染了破傷風(fēng)病毒導(dǎo)致死亡。李先生的家人及朋友找到物業(yè)公司要求賠償，理由是李先生的死亡一切都起源于物業(yè)公司找燃?xì)夤緛?lái)檢修。試分析：（1）李先生親朋所言理由是否有道理？李先生本人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？（2）本案中，涉及到幾種民事責(zé)任，誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)？理由是什么？（3）物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任？【案例5】燃?xì)夤緳z修案514.2.3物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件

（1）正當(dāng)理由

①依法執(zhí)行職務(wù)；②正當(dāng)防衛(wèi)；③緊急避險(xiǎn)；④受害人同意。

（2）外來(lái)原因

①不可抗力；②意外事件；③受害人的過(guò)錯(cuò)。4.2.3物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件52【案例6】緊急避險(xiǎn)

張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢梗跣〗惚阏?qǐng)求管理處前去修理，但管理處卻將張先生的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅行為，要求物業(yè)管理公司賠償損失。物業(yè)管理公司的做法是否正確？誰(shuí)應(yīng)對(duì)張先生進(jìn)行賠償?！景咐?】緊急避險(xiǎn)534.2.4物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式(1)停止侵害(2)排除妨礙(3)消除危險(xiǎn)(4)返還財(cái)產(chǎn)(5)恢復(fù)原狀(6)修理、重作、更換(7)賠償損失(8)支付違約金(9)消除影響，恢復(fù)名譽(yù)(10)賠禮道歉4.2.4物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式(1)停止侵害544.3物業(yè)管理行政法律責(zé)任4.3.1物業(yè)管理中的行政違法行為（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政違法行為

（1）非法經(jīng)營(yíng)行為（2）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為（3）擅自作為行為

（4）不履行或不忠實(shí)履行受托管義務(wù)的行為（5）損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為4.3物業(yè)管理行政法律責(zé)任4.3.1物業(yè)管理中的行政違法行為55（二）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為

（1）決定違法行為（2）擅自作為行為（3）不履行法定應(yīng)盡義務(wù)的行為

物業(yè)管理法律責(zé)任課件56（三）開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為：

（1）未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為（2）不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為（3）不履行物業(yè)維修專項(xiàng)資金代收代存法定義務(wù)的行為（4）其他行政違法行為

物業(yè)管理法律責(zé)任課件57（四）妨礙管理的違法行為

（1）妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為（2）妨礙實(shí)施監(jiān)督的行為

物業(yè)管理法律責(zé)任課件584.3.2物業(yè)管理行政法律責(zé)任的承擔(dān)（一）行政處罰

警告；罰款；沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證；暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。（二）行政處分警告、記過(guò)、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。（三）勞動(dòng)教養(yǎng)4.3.2物業(yè)管理行政法律責(zé)任的承擔(dān)59

【案例7】2006年9月宏泰物業(yè)公司管理運(yùn)達(dá)服裝城，物業(yè)公司告知業(yè)主，對(duì)業(yè)主不及時(shí)清運(yùn)垃圾將罰款3000元。某業(yè)主裝修時(shí)，沒(méi)有及時(shí)清運(yùn)垃圾，物業(yè)公司罰款3000元。試問(wèn)物業(yè)公司能否對(duì)該業(yè)主罰款？

案例解析：我國(guó)《行政處罰法》規(guī)定，行政處罰權(quán)只能由行政管理機(jī)關(guān)行使。物業(yè)公司不是行政管理機(jī)關(guān)，不具有罰款的權(quán)利。因此，物業(yè)公司不能對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款?！景咐?】2006年9月宏泰物業(yè)公司管理運(yùn)達(dá)服裝城，物業(yè)公604.4物業(yè)管理刑事法律責(zé)任物業(yè)管理刑事責(zé)任是指行為人在物業(yè)管理活動(dòng)中嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)，給國(guó)家、集體、自然人或法人的財(cái)產(chǎn)或生命健康造成嚴(yán)重?fù)p害，情節(jié)嚴(yán)重，觸犯國(guó)家刑事法律規(guī)定的，由司法機(jī)關(guān)依法追究的刑事責(zé)任。4.4物業(yè)管理刑事法律責(zé)任物業(yè)管理刑事責(zé)任是指行為人在物業(yè)61

引入案例分析

法院經(jīng)審理后，判決該物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。其法律依據(jù)是，《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況”，包括臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等自然原因和戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)原因；第107條還規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！北景钢?/p>