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文檔簡(jiǎn)介

物業(yè)入住與裝修管理

入住管理物業(yè)入住與裝修管理入住管理1一、入住的概念1、概念:業(yè)主入住是指業(yè)主或使用人收到書面入住通知書并辦理接房手續(xù)的過(guò)程,即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住。2、概念分析:從權(quán)屬關(guān)系看,入住是開(kāi)發(fā)商將已建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過(guò)程,是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。一、入住的概念1、概念:2但物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者,有義務(wù)協(xié)助開(kāi)發(fā)商和業(yè)主做好驗(yàn)房、付款、簽約、裝修和搬遷等入住相關(guān)事宜。按規(guī)定,當(dāng)新建的房屋符合交付使用的條件,開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時(shí)向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書,約定時(shí)間辦理接房手續(xù)。通常業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù),如因特殊原因無(wú)法及時(shí)接房,必須征得開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)同意。但物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者,有義務(wù)協(xié)助開(kāi)發(fā)商和業(yè)主做好驗(yàn)3業(yè)主或使用人辦理完入住手續(xù),完成對(duì)房屋的驗(yàn)收后,戶內(nèi)的所有管理責(zé)任將轉(zhuǎn)移至業(yè)主或使用人身上,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或使用人共同管理和相互監(jiān)督的關(guān)系已然形成。因此,移交時(shí)雙方須完成一定的手續(xù),以維護(hù)業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。業(yè)主或使用人辦理完入住手續(xù),完成對(duì)房屋的驗(yàn)收后,4二、業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作

1.健全管理處竣工驗(yàn)收前三個(gè)月,任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,組成管理處籌建班子;其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要,采取分步到位的辦法,業(yè)主(使用人)入住時(shí),管理處各類人員必須全部到位。二、業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作1.健全管理處5管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位,但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)擬定):1)竣工驗(yàn)收前二個(gè)月,大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人,給排水1人,電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),與機(jī)電安裝維修工程部人員一起,參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位,但應(yīng)根據(jù)小62)竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,電工2人,給排水1人,進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等,參加竣工驗(yàn)收,配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。3)竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,部分保安人員到位,負(fù)責(zé)所接受物業(yè)的守衛(wèi)工作。4)入住前一個(gè)月,管理處管理層人員到位,管理處掛牌辦公。5)入住前一個(gè)月,炊事員到位,食堂開(kāi)餐。2)竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,電工2人,給排水1人,進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),熟悉樓76)入住前半個(gè)月,衛(wèi)生人員到位,開(kāi)始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔。7)入住前半個(gè)月,全部保安人員配齊上崗。8)入住前半個(gè)月,維修班組成立,人員配齊到位。2.入住工作方案6)入住前半個(gè)月,衛(wèi)生人員到位,開(kāi)始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間8管理處成立后,管理處主任在入住前一個(gè)月負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》,編制管理處入住工作方案,方案內(nèi)容包括:1)核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況。2)根據(jù)接管項(xiàng)目的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中的管理要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn).?dāng)M定人住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施。管理處成立后,管理處主任在入住前一個(gè)月負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫93)擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。4)根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃,擬定分步購(gòu)置計(jì)劃。5)制定入住工作計(jì)劃,在計(jì)劃中應(yīng)明確入住時(shí)間、負(fù)責(zé)入住工作的人員及其職責(zé)、入住手續(xù)、入住過(guò)程中使用的文件和表格。3)擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。106)制定入住流程。7)根據(jù)入住工作計(jì)劃應(yīng)提前發(fā)出《入住通知書》,詳細(xì)說(shuō)明需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料、需業(yè)主填寫的表格、辦理入住手續(xù)的程序、辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)張貼入住公告和明確的指示標(biāo)識(shí)。6)制定入住流程。113.準(zhǔn)備入住資料1)根據(jù)企業(yè)原有的格式和接管項(xiàng)目的實(shí)際情況編寫和印制《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《房屋使用說(shuō)明書》、《防火公約》等。其中《業(yè)主公約》應(yīng)在入住率達(dá)60%時(shí),由業(yè)主委員會(huì)討論制定,企業(yè)為了加強(qiáng)管理,與住戶相互制約,制定臨時(shí)規(guī)定,當(dāng)入住達(dá)到60%時(shí),再按業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。3.準(zhǔn)備入住資料122)根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印制《住戶裝修管理規(guī)定》、《臨時(shí)用電管理規(guī)定》等。3)印制《入住通知書》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書》、《繳款通知書》及入住所需各類表格,如用戶登記表、住戶家庭成員登記表、業(yè)主(租戶)收樓登記表、業(yè)主(租戶)入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表、商務(wù)公寓物品交接記錄表、鎖匙借還/看房登記表等。2)根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,并結(jié)合實(shí)際134)印制安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式樣圖。5)印制其他規(guī)定:如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附式樣平面示意圖)。6)各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。為了在辦理入伙時(shí)及時(shí)向業(yè)主提供便捷服務(wù),由專員將印刷資料、文件成品進(jìn)行分類裝袋,并安排工程技術(shù)人員對(duì)施工單位移交的各類鑰匙進(jìn)行校對(duì),出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向發(fā)展商或施工單位反饋,并督促整改、更換。4)印制安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式144.協(xié)調(diào)工作1)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商,統(tǒng)一辦理地點(diǎn),集中服務(wù),形成“一條龍服務(wù)”程序。2)聯(lián)系供電局、自來(lái)水公司、煤氣公司和郵局等單位,保證入住后水、電、氣等的供應(yīng)。3)聯(lián)系電話公司安裝電話事宜,爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),方便業(yè)主。4)聯(lián)系學(xué)校、派出所和社區(qū)委員會(huì),了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時(shí)公告。4.協(xié)調(diào)工作155.通知入住通過(guò)登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式。提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括《入住通知書》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書》、《繳款通知書》。5.通知入住166.入住時(shí)的環(huán)境布置1)區(qū)內(nèi)環(huán)境。入口處掛橫幅、插彩旗等,營(yíng)造熱烈氣氛;設(shè)置由入口處到管理處的指路牌;入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。6.入住時(shí)的環(huán)境布置172)管理處辦公環(huán)境。擺放花籃、盆景等,營(yíng)造喜慶氣氛;張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”,辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序,各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然。;管理人員著裝整潔,精神飽滿;辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。2)管理處辦公環(huán)境。擺放花籃、盆景等,營(yíng)造喜慶氣氛;張貼醒目18三、如何編制入住方案如何才能做好物業(yè)入住服務(wù)方案呢?入住服務(wù)方案的內(nèi)容是什么?辦理入住時(shí)各部門的工作要點(diǎn)和注意事項(xiàng)是什么?

三、如何編制入住方案如何才能做好物業(yè)入住服務(wù)方案19(一)、物業(yè)入住服務(wù)方案的內(nèi)容1、時(shí)間安排一般情況下,入住時(shí)需要辦理入住手續(xù)的業(yè)主多達(dá)幾百家或幾千家,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能全部集中在同一時(shí)間辦理,因此在時(shí)間安排策劃時(shí),應(yīng)實(shí)現(xiàn)業(yè)主分期分批的辦理入住,同時(shí)對(duì)于業(yè)主因故不能按期辦理,可留有機(jī)動(dòng)時(shí)間予以補(bǔ)辦。(一)、物業(yè)入住服務(wù)方案的內(nèi)容202、人員配備業(yè)主入住是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的第一次親密接觸,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶給業(yè)主的第一印象,是關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有部門的大事。物業(yè)管理財(cái)務(wù)部,維修部、安保部、環(huán)境部、客服部都應(yīng)該投入到業(yè)主入住的工作中來(lái),各部門主管直接負(fù)責(zé),安排各項(xiàng)工作。從客服部抽調(diào)部分人員組成政策咨詢小組,方便業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。2、人員配備213、資料和辦公用具準(zhǔn)備辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí),需要準(zhǔn)備兩大類入住資料和表格。第一類是業(yè)主需要閱讀并且簽字的書面資料,包括:前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、裝修協(xié)議書、業(yè)主公約。第二類是業(yè)主只需要閱讀或填寫而不需要簽字的資料,包括:售樓證明書、業(yè)主資料登記表、住戶手冊(cè)、入伙指南。兩類資料應(yīng)分別存檔整理,方便辦理手續(xù)時(shí)使用。合理測(cè)算各部門在入住現(xiàn)場(chǎng)所需的必要的辦公用具和物品,登記成表冊(cè),提前準(zhǔn)備。3、資料和辦公用具準(zhǔn)備224、場(chǎng)地設(shè)計(jì)確定業(yè)主進(jìn)入小區(qū)的大門和路徑,合理安排臨時(shí)停車場(chǎng),全面啟動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng),采取必要安全防范措施。本著“一站式”服務(wù)的原則,將各相關(guān)部門按照服務(wù)流程順序排放,合理安排入住場(chǎng)地,同時(shí)以圖例形式標(biāo)出相關(guān)部門位置,便于業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。4、場(chǎng)地設(shè)計(jì)235、環(huán)境布置在物業(yè)小區(qū)的大門入口處懸掛條幅,書寫“恭賀廣大業(yè)主喬遷之喜”,兩側(cè)插彩旗或擺放時(shí)花、盆景。在業(yè)主入住慶典現(xiàn)場(chǎng)擺放音箱、功放等設(shè)備,安排現(xiàn)場(chǎng)布景音樂(lè)。在辦理入住的各部門顯著位置擺放不同花卉,在小區(qū)的各大門設(shè)置路標(biāo)牌,重點(diǎn)部位擺放安全警示標(biāo)示牌和臨時(shí)指示牌。將業(yè)主入住程序編寫成簡(jiǎn)單的入住流程,張貼“入住手續(xù)流程圖”在小區(qū)入口處或者小區(qū)的明顯位置。5、環(huán)境布置246、交通管理物業(yè)管理處要合理設(shè)計(jì)業(yè)主辦理入住時(shí)的車輛進(jìn)出路線,增加臨時(shí)停車牌的發(fā)放,開(kāi)放必要的門禁,啟動(dòng)小區(qū)內(nèi)所有監(jiān)控和紅外線報(bào)警系統(tǒng),增加道路和車輛指引人員和現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)的人員。同時(shí)為方便業(yè)主停車辦理入住手續(xù),應(yīng)將臨時(shí)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)在距離辦理入伙手續(xù)較近的位置。6、交通管理257、突發(fā)事件的處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設(shè)計(jì)入住方案時(shí),應(yīng)提前設(shè)想到各種突發(fā)事件的發(fā)生,并將其處理方法寫入入住方案,這樣才能有效的實(shí)現(xiàn)業(yè)主入住,方便管理人員查詢處理相關(guān)問(wèn)題。1)、客觀原因:天氣惡劣,刮風(fēng)下雨物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先準(zhǔn)備部分充氣遮雨棚和雨傘,并且提前準(zhǔn)備高層大堂、業(yè)主會(huì)所等地方提供給業(yè)主避雨,組織物業(yè)管理人員組成應(yīng)急小分隊(duì)疏散人群,避免場(chǎng)面混亂造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。7、突發(fā)事件的處理262)、主觀原因:突然停電、相關(guān)設(shè)備故障在辦理入住時(shí),維修部人員隨時(shí)待命,針對(duì)突發(fā)的設(shè)備設(shè)施故障,應(yīng)及時(shí)檢修、排除。對(duì)于突發(fā)停電,應(yīng)能及時(shí)啟動(dòng)小區(qū)配電房的發(fā)電機(jī),及時(shí)供電。2)、主觀原因:突然停電、相關(guān)設(shè)備故障27四、分組設(shè)計(jì)任務(wù):策劃某某小區(qū)一期業(yè)主入住儀式活動(dòng)方案四、分組設(shè)計(jì)任務(wù):28五、各部門做好入住工作的要點(diǎn)與要求(一)、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)部在業(yè)主入住前,為方便業(yè)主繳費(fèi),財(cái)務(wù)部需要提前和各銀行聯(lián)系,商洽在入伙現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)的問(wèn)題,并能夠按時(shí)開(kāi)通該項(xiàng)服務(wù)。財(cái)務(wù)部人員在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí),需要掌握國(guó)家相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī),了解收費(fèi)依據(jù),能夠耐心向業(yè)主解釋收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于個(gè)別有意見(jiàn)拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主,要沉著、冷靜,向其展示物價(jià)部門批準(zhǔn)的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。五、各部門做好入住工作的要點(diǎn)與要求(一)、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)部29(二)、物業(yè)服務(wù)公司客服部物業(yè)服務(wù)公司客服部在業(yè)主入住工作中發(fā)揮著重要的作用,客服人員在前期準(zhǔn)備階段需要分類整理大量的入住資料,將業(yè)主需要簽字確認(rèn)資料的和業(yè)主需要詳細(xì)閱讀不需簽字的資料,分裝到不同檔案袋中,同時(shí),將入住資料上傳到物業(yè)公司服務(wù)中心的網(wǎng)頁(yè)上,方便業(yè)主查詢,并公布咨詢電話。為增加與業(yè)主的溝通和交流,客服人員還要準(zhǔn)備帶有物業(yè)公司標(biāo)識(shí)的小禮品在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)發(fā)放。(二)、物業(yè)服務(wù)公司客服部30客服人員在入住現(xiàn)場(chǎng)需要承擔(dān)禮儀引導(dǎo)工作,節(jié)省業(yè)主辦理手續(xù)的時(shí)間。當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí),需要立即按照緊急預(yù)案處理,向業(yè)主解釋說(shuō)明。若遇到無(wú)法解決的狀況,可將有意見(jiàn)業(yè)主轉(zhuǎn)入辦公室,避免場(chǎng)面失控??头吭谌胱∈掷m(xù)辦理中主要承擔(dān)向業(yè)主發(fā)放入住通知書,查驗(yàn)業(yè)主證件、核實(shí)業(yè)主身份,請(qǐng)業(yè)主簽署、領(lǐng)取相關(guān)入住文件的工作。同時(shí)辦理現(xiàn)場(chǎng)的解釋說(shuō)明和下一部門的引導(dǎo)工作,是客服人員需要注意,不能忽視的。客服人員在入住現(xiàn)場(chǎng)需要承擔(dān)禮儀引導(dǎo)工作,節(jié)省業(yè)主31(三)、物業(yè)服務(wù)公司安保部安保部門在業(yè)主入伙前,需要對(duì)小區(qū)場(chǎng)地進(jìn)行設(shè)計(jì),安排臨時(shí)停車場(chǎng),對(duì)小區(qū)道路和車輛交通進(jìn)行管理。業(yè)主辦理入住時(shí),安保人員主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部的秩序維護(hù),包括小區(qū)內(nèi)的紅外監(jiān)控,入伙現(xiàn)場(chǎng)和慶典現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù),道路的通暢和車輛的指引等。特別需要注意的是財(cái)務(wù)部在收取相關(guān)費(fèi)用時(shí),現(xiàn)場(chǎng)的安全維護(hù)問(wèn)題,合理避免犯罪人員進(jìn)行偷盜和搶劫。(三)、物業(yè)服務(wù)公司安保部32(四)、物業(yè)服務(wù)公司工程部在業(yè)主入住前,工程部門需要跟進(jìn)承接查驗(yàn)中的遺留問(wèn)題,及時(shí)和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系、溝通,將遺漏工程在小區(qū)入伙之前解決。同時(shí),維修部門需要對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行調(diào)試,如檢查電梯運(yùn)營(yíng)狀況,水、電、氣是否正常運(yùn)行等。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)物業(yè)公司工程部人員陪同業(yè)主到所購(gòu)買的房屋進(jìn)行驗(yàn)房,共同記錄房屋的水、電、氣表底數(shù)。對(duì)于個(gè)別有質(zhì)量問(wèn)題的房屋,工程部應(yīng)書面通知開(kāi)發(fā)商并督促施工單位按時(shí)整修,整修合格后,陪同業(yè)主進(jìn)行二次驗(yàn)收,并共同在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)、存檔。(四)、物業(yè)服務(wù)公司工程部33(五)、物業(yè)服務(wù)公司環(huán)境部環(huán)境部門在業(yè)主入伙時(shí)主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境保潔工作,包括入住現(xiàn)場(chǎng)的打掃、裝飾用鮮花的擺放、綠地的管理等。為了給業(yè)主提供一個(gè)干凈、整潔的入住環(huán)境,環(huán)境部門特別需要注意,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要增加臨時(shí)垃圾桶,組織應(yīng)急保潔隊(duì)隨時(shí)候命,保持現(xiàn)場(chǎng)清潔。(五)、物業(yè)服務(wù)公司環(huán)境部34六、業(yè)主及使用權(quán)人入住業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后,物業(yè)公司面臨的又一項(xiàng)具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的了解和熟悉的情況,擬定合理的入住程序,使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。此外,為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù),使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范,還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系,使各方面形成“合力”,推動(dòng)小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。六、業(yè)主及使用權(quán)人入住業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物35(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序業(yè)主及使用權(quán)人的入住,有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購(gòu)買或承租物業(yè)的契約規(guī)定,在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后,領(lǐng)取鑰匙、向購(gòu)買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件,為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序361.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”“入伙通知”應(yīng)包括:入伙時(shí)間、入伙須知、收樓須知等,并分別約定日期,分批地請(qǐng)業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用,到指定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)?!叭牖锸掷m(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件;需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng);需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書372.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓,并最終取得認(rèn)可驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利,也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可,才補(bǔ)交購(gòu)置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款,再進(jìn)行下一步程序。2.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓,并最終取得認(rèn)可383.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時(shí)間,讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”394.組織搬遷入住在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后,物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住,為其盡可能提供各種方便。4.組織搬遷入住405.進(jìn)行裝修管理由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請(qǐng),按照?qǐng)?bào)批程序進(jìn)行申報(bào),物業(yè)公司經(jīng)審核同意后,業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過(guò)程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。5.進(jìn)行裝修管理41(二)、業(yè)主入住的相關(guān)文書

入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)所要知曉、參照、鑒定的有關(guān)文件。主要包括《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》等。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)擬定,并以開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的名義,在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前寄發(fā)給業(yè)主。在實(shí)際操作中,物業(yè)管理企業(yè)還會(huì)準(zhǔn)備入住所需各類表格,如業(yè)主(租戶)收樓登記表、業(yè)主(租戶)入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表等,供辦理入住手續(xù)時(shí)使用。(二)、業(yè)主入住的相關(guān)文書421.入住通知書入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文書。物業(yè)管理企業(yè)在制作入住通知書時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題:1)一般情況下,一個(gè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)入住的業(yè)主不是一家或幾家,而是幾百家甚至上千家,如果均集中在同一時(shí)間里辦理,必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難,因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間,以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。2)如業(yè)主因故不能按時(shí)前來(lái)辦理,應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。1.入住通知書43入伙通知書示例

入伙通知書女士/先生:您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!您所認(rèn)購(gòu)的××公寓區(qū)棟單元室,經(jīng)建設(shè)單位,施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格,現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下:(一)請(qǐng)您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù),辦理地點(diǎn)在樓室。屆時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公。入伙通知書示例44(二)為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請(qǐng)您按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時(shí)間表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理入伙手續(xù),請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系,落實(shí)補(bǔ)辦的辦法。聯(lián)系電話:特此通知××房地產(chǎn)工發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日(二)為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請(qǐng)您按規(guī)452.入住手續(xù)書入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主,讓其了解辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明,業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù),有關(guān)部門在上面蓋章證明。應(yīng)與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序,使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了,有所準(zhǔn)備。2.入住手續(xù)書46入伙手續(xù)書女士/先生:您認(rèn)購(gòu)的區(qū)棟單元室樓宇,現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請(qǐng)仔細(xì)閱讀收樓須知,按下列順序辦理入住手續(xù):1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款,與銷售部驗(yàn)樓,簽署驗(yàn)樓文件。蓋章:簽字2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查,審查合格出具證明。蓋章:簽字

入伙手續(xù)書473.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用,結(jié)清手續(xù)、出具證明。蓋章:簽字4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約,領(lǐng)取和查驗(yàn)鑰匙,辦理完畢,簽具證明。蓋章:簽字××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日3.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用,結(jié)清手續(xù)、出具證483.收樓須知收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng),以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。3.收樓須知49收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可,并繳納各項(xiàng)購(gòu)樓余(欠)款、租金和管理費(fèi)之后,接收樓房(單元、樓盤)的活動(dòng)。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開(kāi)始。作為物業(yè)管理公司,應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過(guò)程中須注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項(xiàng),避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。作為業(yè)主或使用權(quán)人,應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知,遇有不明事項(xiàng)及時(shí)向在場(chǎng)的工作人員詢問(wèn)。收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可,并50收樓須知示例:

收樓須知?dú)g迎閣下成為××公寓的新業(yè)主:我公司愿為您提供良好的管理服務(wù),現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序,避免您在收樓時(shí)發(fā)生遺漏而引致不便。1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個(gè)月內(nèi),到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元;超過(guò)半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn),由房產(chǎn)管理單位代管;超過(guò)三年不辦理登記手續(xù),視為無(wú)主房產(chǎn),交由有關(guān)部門依法處理。收樓須知示例:512.收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴,請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。3.根據(jù)本公寓的承建合同,保修期為1年,保修期間,如因工程質(zhì)量所致故障,施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng),則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。2.收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損524.業(yè)主有權(quán)對(duì)您的住宅進(jìn)行裝修和維修,但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前,業(yè)主須向管理處提出書面申請(qǐng),獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行,并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。5.辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見(jiàn)“入伙手續(xù)書”?!痢练縿?dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日4.業(yè)主有權(quán)對(duì)您的住宅進(jìn)行裝修和維修,但應(yīng)保證絕534.繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)及具體金額的文件。4.繳款通知書54(三)、業(yè)主入住的辦理程序

1.核清購(gòu)房款1)業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證,驗(yàn)證無(wú)誤后由開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開(kāi)具總發(fā)票。2)付清購(gòu)房余款后,開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部在《入住手續(xù)書》(1)上蓋章。(三)、業(yè)主入住的辦理程序552.確認(rèn)業(yè)主身份業(yè)主或使用人需攜帶下列資料前往管理處辦理人住手續(xù);購(gòu)房合同書、入住通知書、身份證、工作證,出示原件,復(fù)印件留底,同時(shí)持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托收手續(xù)。如有業(yè)主委托人辦理應(yīng)帶資料:業(yè)主委托書、被委托人身份證及復(fù)印件以及上述所列資料。2.確認(rèn)業(yè)主身份561)物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開(kāi)發(fā)商出具的入伙通知、身份證及其復(fù)印件。業(yè)主是單位的,還應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。2)業(yè)主委托他人辦理入伙事宜的,物業(yè)管理員應(yīng)要求受托人提供其身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書面委托證明。3)物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后,將身份證原件退還業(yè)主,復(fù)印件存檔。1)物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開(kāi)發(fā)商出具的入伙通知、身份證573.向業(yè)主或使用人發(fā)放資料這些資料包括:《入住說(shuō)明》、《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》、《裝修須知》、《住戶登記表》、《裝修審批表》、《驗(yàn)收交接表》。3.向業(yè)主或使用人發(fā)放資料584.建立入住登記表對(duì)業(yè)主提交的《入住須知》上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無(wú)誤后,在入住登記表中登記。由業(yè)主填寫并提交的資料,包括:1)身份證復(fù)印件。2)工作證復(fù)印件。3)購(gòu)/租房合同的正本及復(fù)印件。4)《業(yè)主登記表》。5)過(guò)后簽署的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》。上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入住登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明。4.建立入住登記表595.管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證驗(yàn)證內(nèi)容包括:1)表格填寫是否完整、正確和清晰。2)簽署《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》。3)身份證明文件與購(gòu)/租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。審查通過(guò)后,管理人員收取購(gòu)/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《業(yè)主公約》一份、《前期物業(yè)管理協(xié)議》一份,在《入住手續(xù)書》(2)上蓋章。5.管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證606.預(yù)交費(fèi)用物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的《繳款通知書》中的款項(xiàng),收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用,并開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。其費(fèi)用項(xiàng)目包括:預(yù)交管理費(fèi)、水電管理備用金、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他雜費(fèi)等。財(cái)物應(yīng)建立費(fèi)用登記表,對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主,應(yīng)在登記表中注明,并在《入住手續(xù)書》(3)上蓋章。6.預(yù)交費(fèi)用617.驗(yàn)收房屋1)物業(yè)管理員按業(yè)主要求的時(shí)間陪同業(yè)主(或受托人)一起驗(yàn)收房屋及其配套設(shè)施等,登記水、電、氣表底數(shù)。業(yè)主確認(rèn)合格后,雙方在驗(yàn)收交接表上簽字確認(rèn),并要求其填寫《入戶聲明》,在《入住手續(xù)書》(4)上蓋章。2)業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問(wèn)題的,由業(yè)主(住戶)填寫《返修申請(qǐng)表》,管理處加簽意見(jiàn)后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。物業(yè)管理員按照《業(yè)主驗(yàn)房維修工作規(guī)程》,并根據(jù)物業(yè)管理合同,即與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系解決或自行解決,然后預(yù)約業(yè)主再次驗(yàn)收物業(yè),直至業(yè)主認(rèn)為合格。7.驗(yàn)收房屋623)物業(yè)管理員認(rèn)為物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題較大,自己聯(lián)系開(kāi)發(fā)商解決有困難的,可書面報(bào)告管理處主任。管理處主任對(duì)物業(yè)管理員報(bào)告的問(wèn)題決定處理措施。如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托管理處返修時(shí),雙方須簽字確認(rèn)。3)物業(yè)管理員認(rèn)為物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題較大,自己聯(lián)系開(kāi)發(fā)商解決有困難638.發(fā)放鑰匙1)上述手續(xù)完成后,物業(yè)管理處查驗(yàn)入住登記表及已簽署的(管理協(xié)議)及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。2)業(yè)主在簽收鑰匙時(shí)提出暫不入住,要求管理處代為出租的,物業(yè)管理員應(yīng)向業(yè)主提供《房屋委托出租申請(qǐng)表》,要求其填寫并簽名。8.發(fā)放鑰匙643)租用受托管的寫字樓、商場(chǎng)的顧客或公司,憑與業(yè)主簽定的租賃合同到管理處簽定管理協(xié)議書,并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員身份證復(fù)印件。4)對(duì)租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客,須與管理處簽定租賃合同,并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員的身份證復(fù)印件。3)租用受托管的寫字樓、商場(chǎng)的顧客或公司,憑與業(yè)主簽定的租659.記錄《入戶聲明》、《業(yè)主登記表》、《房屋委托出租申請(qǐng)表》、《業(yè)主公約》等,由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存?!豆?停)水(電)申請(qǐng)表》由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員保存至業(yè)主/住戶入住后兩年。9.記錄66七、業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收購(gòu)買物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。根據(jù)入住手續(xù)書和收樓須知,業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)物業(yè)。業(yè)主對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益,業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問(wèn)題了解清楚,并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查,盡可能把問(wèn)題解決在入伙之前,將“先天缺陷”減少到最低限度。七、業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收購(gòu)買物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)均67歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn),一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題大致有以下幾個(gè)方面:(1)給排水系列包括水管、水龍頭、水表是否完好,下水道是否有建筑垃圾堵塞,馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無(wú)泛水現(xiàn)象等。(2)門窗系列包括框架是否平整、牢固、安全,門窗是否密縫、貼合,門鎖、窗鉤有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題,玻璃是否防水密封等。歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn),一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題大致有68(3)供電系列包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)關(guān)所控是否火線,電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。(4)墻面、屋頂、地板系列包括是否平整、起殼、起砂、剝落,有否裂縫、滲水,瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。(5)公共設(shè)施及其他包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。(3)供電系列包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)關(guān)69

物業(yè)入住與裝修管理

入住管理物業(yè)入住與裝修管理入住管理70一、入住的概念1、概念:業(yè)主入住是指業(yè)主或使用人收到書面入住通知書并辦理接房手續(xù)的過(guò)程,即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住。2、概念分析:從權(quán)屬關(guān)系看,入住是開(kāi)發(fā)商將已建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過(guò)程,是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。一、入住的概念1、概念:71但物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者,有義務(wù)協(xié)助開(kāi)發(fā)商和業(yè)主做好驗(yàn)房、付款、簽約、裝修和搬遷等入住相關(guān)事宜。按規(guī)定,當(dāng)新建的房屋符合交付使用的條件,開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時(shí)向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書,約定時(shí)間辦理接房手續(xù)。通常業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù),如因特殊原因無(wú)法及時(shí)接房,必須征得開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)同意。但物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者,有義務(wù)協(xié)助開(kāi)發(fā)商和業(yè)主做好驗(yàn)72業(yè)主或使用人辦理完入住手續(xù),完成對(duì)房屋的驗(yàn)收后,戶內(nèi)的所有管理責(zé)任將轉(zhuǎn)移至業(yè)主或使用人身上,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或使用人共同管理和相互監(jiān)督的關(guān)系已然形成。因此,移交時(shí)雙方須完成一定的手續(xù),以維護(hù)業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。業(yè)主或使用人辦理完入住手續(xù),完成對(duì)房屋的驗(yàn)收后,73二、業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作

1.健全管理處竣工驗(yàn)收前三個(gè)月,任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,組成管理處籌建班子;其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要,采取分步到位的辦法,業(yè)主(使用人)入住時(shí),管理處各類人員必須全部到位。二、業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作1.健全管理處74管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位,但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)擬定):1)竣工驗(yàn)收前二個(gè)月,大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人,給排水1人,電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),與機(jī)電安裝維修工程部人員一起,參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位,但應(yīng)根據(jù)小752)竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,電工2人,給排水1人,進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等,參加竣工驗(yàn)收,配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。3)竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,部分保安人員到位,負(fù)責(zé)所接受物業(yè)的守衛(wèi)工作。4)入住前一個(gè)月,管理處管理層人員到位,管理處掛牌辦公。5)入住前一個(gè)月,炊事員到位,食堂開(kāi)餐。2)竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,電工2人,給排水1人,進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),熟悉樓766)入住前半個(gè)月,衛(wèi)生人員到位,開(kāi)始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔。7)入住前半個(gè)月,全部保安人員配齊上崗。8)入住前半個(gè)月,維修班組成立,人員配齊到位。2.入住工作方案6)入住前半個(gè)月,衛(wèi)生人員到位,開(kāi)始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間77管理處成立后,管理處主任在入住前一個(gè)月負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》,編制管理處入住工作方案,方案內(nèi)容包括:1)核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況。2)根據(jù)接管項(xiàng)目的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中的管理要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn).?dāng)M定人住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施。管理處成立后,管理處主任在入住前一個(gè)月負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫783)擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。4)根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃,擬定分步購(gòu)置計(jì)劃。5)制定入住工作計(jì)劃,在計(jì)劃中應(yīng)明確入住時(shí)間、負(fù)責(zé)入住工作的人員及其職責(zé)、入住手續(xù)、入住過(guò)程中使用的文件和表格。3)擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。796)制定入住流程。7)根據(jù)入住工作計(jì)劃應(yīng)提前發(fā)出《入住通知書》,詳細(xì)說(shuō)明需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料、需業(yè)主填寫的表格、辦理入住手續(xù)的程序、辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)張貼入住公告和明確的指示標(biāo)識(shí)。6)制定入住流程。803.準(zhǔn)備入住資料1)根據(jù)企業(yè)原有的格式和接管項(xiàng)目的實(shí)際情況編寫和印制《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《房屋使用說(shuō)明書》、《防火公約》等。其中《業(yè)主公約》應(yīng)在入住率達(dá)60%時(shí),由業(yè)主委員會(huì)討論制定,企業(yè)為了加強(qiáng)管理,與住戶相互制約,制定臨時(shí)規(guī)定,當(dāng)入住達(dá)到60%時(shí),再按業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。3.準(zhǔn)備入住資料812)根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印制《住戶裝修管理規(guī)定》、《臨時(shí)用電管理規(guī)定》等。3)印制《入住通知書》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書》、《繳款通知書》及入住所需各類表格,如用戶登記表、住戶家庭成員登記表、業(yè)主(租戶)收樓登記表、業(yè)主(租戶)入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表、商務(wù)公寓物品交接記錄表、鎖匙借還/看房登記表等。2)根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,并結(jié)合實(shí)際824)印制安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式樣圖。5)印制其他規(guī)定:如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附式樣平面示意圖)。6)各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。為了在辦理入伙時(shí)及時(shí)向業(yè)主提供便捷服務(wù),由專員將印刷資料、文件成品進(jìn)行分類裝袋,并安排工程技術(shù)人員對(duì)施工單位移交的各類鑰匙進(jìn)行校對(duì),出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向發(fā)展商或施工單位反饋,并督促整改、更換。4)印制安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式834.協(xié)調(diào)工作1)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商,統(tǒng)一辦理地點(diǎn),集中服務(wù),形成“一條龍服務(wù)”程序。2)聯(lián)系供電局、自來(lái)水公司、煤氣公司和郵局等單位,保證入住后水、電、氣等的供應(yīng)。3)聯(lián)系電話公司安裝電話事宜,爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),方便業(yè)主。4)聯(lián)系學(xué)校、派出所和社區(qū)委員會(huì),了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時(shí)公告。4.協(xié)調(diào)工作845.通知入住通過(guò)登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式。提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括《入住通知書》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書》、《繳款通知書》。5.通知入住856.入住時(shí)的環(huán)境布置1)區(qū)內(nèi)環(huán)境。入口處掛橫幅、插彩旗等,營(yíng)造熱烈氣氛;設(shè)置由入口處到管理處的指路牌;入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。6.入住時(shí)的環(huán)境布置862)管理處辦公環(huán)境。擺放花籃、盆景等,營(yíng)造喜慶氣氛;張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”,辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序,各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然。;管理人員著裝整潔,精神飽滿;辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。2)管理處辦公環(huán)境。擺放花籃、盆景等,營(yíng)造喜慶氣氛;張貼醒目87三、如何編制入住方案如何才能做好物業(yè)入住服務(wù)方案呢?入住服務(wù)方案的內(nèi)容是什么?辦理入住時(shí)各部門的工作要點(diǎn)和注意事項(xiàng)是什么?

三、如何編制入住方案如何才能做好物業(yè)入住服務(wù)方案88(一)、物業(yè)入住服務(wù)方案的內(nèi)容1、時(shí)間安排一般情況下,入住時(shí)需要辦理入住手續(xù)的業(yè)主多達(dá)幾百家或幾千家,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能全部集中在同一時(shí)間辦理,因此在時(shí)間安排策劃時(shí),應(yīng)實(shí)現(xiàn)業(yè)主分期分批的辦理入住,同時(shí)對(duì)于業(yè)主因故不能按期辦理,可留有機(jī)動(dòng)時(shí)間予以補(bǔ)辦。(一)、物業(yè)入住服務(wù)方案的內(nèi)容892、人員配備業(yè)主入住是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的第一次親密接觸,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶給業(yè)主的第一印象,是關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有部門的大事。物業(yè)管理財(cái)務(wù)部,維修部、安保部、環(huán)境部、客服部都應(yīng)該投入到業(yè)主入住的工作中來(lái),各部門主管直接負(fù)責(zé),安排各項(xiàng)工作。從客服部抽調(diào)部分人員組成政策咨詢小組,方便業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。2、人員配備903、資料和辦公用具準(zhǔn)備辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí),需要準(zhǔn)備兩大類入住資料和表格。第一類是業(yè)主需要閱讀并且簽字的書面資料,包括:前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、裝修協(xié)議書、業(yè)主公約。第二類是業(yè)主只需要閱讀或填寫而不需要簽字的資料,包括:售樓證明書、業(yè)主資料登記表、住戶手冊(cè)、入伙指南。兩類資料應(yīng)分別存檔整理,方便辦理手續(xù)時(shí)使用。合理測(cè)算各部門在入住現(xiàn)場(chǎng)所需的必要的辦公用具和物品,登記成表冊(cè),提前準(zhǔn)備。3、資料和辦公用具準(zhǔn)備914、場(chǎng)地設(shè)計(jì)確定業(yè)主進(jìn)入小區(qū)的大門和路徑,合理安排臨時(shí)停車場(chǎng),全面啟動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng),采取必要安全防范措施。本著“一站式”服務(wù)的原則,將各相關(guān)部門按照服務(wù)流程順序排放,合理安排入住場(chǎng)地,同時(shí)以圖例形式標(biāo)出相關(guān)部門位置,便于業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。4、場(chǎng)地設(shè)計(jì)925、環(huán)境布置在物業(yè)小區(qū)的大門入口處懸掛條幅,書寫“恭賀廣大業(yè)主喬遷之喜”,兩側(cè)插彩旗或擺放時(shí)花、盆景。在業(yè)主入住慶典現(xiàn)場(chǎng)擺放音箱、功放等設(shè)備,安排現(xiàn)場(chǎng)布景音樂(lè)。在辦理入住的各部門顯著位置擺放不同花卉,在小區(qū)的各大門設(shè)置路標(biāo)牌,重點(diǎn)部位擺放安全警示標(biāo)示牌和臨時(shí)指示牌。將業(yè)主入住程序編寫成簡(jiǎn)單的入住流程,張貼“入住手續(xù)流程圖”在小區(qū)入口處或者小區(qū)的明顯位置。5、環(huán)境布置936、交通管理物業(yè)管理處要合理設(shè)計(jì)業(yè)主辦理入住時(shí)的車輛進(jìn)出路線,增加臨時(shí)停車牌的發(fā)放,開(kāi)放必要的門禁,啟動(dòng)小區(qū)內(nèi)所有監(jiān)控和紅外線報(bào)警系統(tǒng),增加道路和車輛指引人員和現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)的人員。同時(shí)為方便業(yè)主停車辦理入住手續(xù),應(yīng)將臨時(shí)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)在距離辦理入伙手續(xù)較近的位置。6、交通管理947、突發(fā)事件的處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設(shè)計(jì)入住方案時(shí),應(yīng)提前設(shè)想到各種突發(fā)事件的發(fā)生,并將其處理方法寫入入住方案,這樣才能有效的實(shí)現(xiàn)業(yè)主入住,方便管理人員查詢處理相關(guān)問(wèn)題。1)、客觀原因:天氣惡劣,刮風(fēng)下雨物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先準(zhǔn)備部分充氣遮雨棚和雨傘,并且提前準(zhǔn)備高層大堂、業(yè)主會(huì)所等地方提供給業(yè)主避雨,組織物業(yè)管理人員組成應(yīng)急小分隊(duì)疏散人群,避免場(chǎng)面混亂造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。7、突發(fā)事件的處理952)、主觀原因:突然停電、相關(guān)設(shè)備故障在辦理入住時(shí),維修部人員隨時(shí)待命,針對(duì)突發(fā)的設(shè)備設(shè)施故障,應(yīng)及時(shí)檢修、排除。對(duì)于突發(fā)停電,應(yīng)能及時(shí)啟動(dòng)小區(qū)配電房的發(fā)電機(jī),及時(shí)供電。2)、主觀原因:突然停電、相關(guān)設(shè)備故障96四、分組設(shè)計(jì)任務(wù):策劃某某小區(qū)一期業(yè)主入住儀式活動(dòng)方案四、分組設(shè)計(jì)任務(wù):97五、各部門做好入住工作的要點(diǎn)與要求(一)、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)部在業(yè)主入住前,為方便業(yè)主繳費(fèi),財(cái)務(wù)部需要提前和各銀行聯(lián)系,商洽在入伙現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)的問(wèn)題,并能夠按時(shí)開(kāi)通該項(xiàng)服務(wù)。財(cái)務(wù)部人員在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí),需要掌握國(guó)家相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī),了解收費(fèi)依據(jù),能夠耐心向業(yè)主解釋收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于個(gè)別有意見(jiàn)拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主,要沉著、冷靜,向其展示物價(jià)部門批準(zhǔn)的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。五、各部門做好入住工作的要點(diǎn)與要求(一)、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)部98(二)、物業(yè)服務(wù)公司客服部物業(yè)服務(wù)公司客服部在業(yè)主入住工作中發(fā)揮著重要的作用,客服人員在前期準(zhǔn)備階段需要分類整理大量的入住資料,將業(yè)主需要簽字確認(rèn)資料的和業(yè)主需要詳細(xì)閱讀不需簽字的資料,分裝到不同檔案袋中,同時(shí),將入住資料上傳到物業(yè)公司服務(wù)中心的網(wǎng)頁(yè)上,方便業(yè)主查詢,并公布咨詢電話。為增加與業(yè)主的溝通和交流,客服人員還要準(zhǔn)備帶有物業(yè)公司標(biāo)識(shí)的小禮品在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)發(fā)放。(二)、物業(yè)服務(wù)公司客服部99客服人員在入住現(xiàn)場(chǎng)需要承擔(dān)禮儀引導(dǎo)工作,節(jié)省業(yè)主辦理手續(xù)的時(shí)間。當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí),需要立即按照緊急預(yù)案處理,向業(yè)主解釋說(shuō)明。若遇到無(wú)法解決的狀況,可將有意見(jiàn)業(yè)主轉(zhuǎn)入辦公室,避免場(chǎng)面失控。客服部在入住手續(xù)辦理中主要承擔(dān)向業(yè)主發(fā)放入住通知書,查驗(yàn)業(yè)主證件、核實(shí)業(yè)主身份,請(qǐng)業(yè)主簽署、領(lǐng)取相關(guān)入住文件的工作。同時(shí)辦理現(xiàn)場(chǎng)的解釋說(shuō)明和下一部門的引導(dǎo)工作,是客服人員需要注意,不能忽視的。客服人員在入住現(xiàn)場(chǎng)需要承擔(dān)禮儀引導(dǎo)工作,節(jié)省業(yè)主100(三)、物業(yè)服務(wù)公司安保部安保部門在業(yè)主入伙前,需要對(duì)小區(qū)場(chǎng)地進(jìn)行設(shè)計(jì),安排臨時(shí)停車場(chǎng),對(duì)小區(qū)道路和車輛交通進(jìn)行管理。業(yè)主辦理入住時(shí),安保人員主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部的秩序維護(hù),包括小區(qū)內(nèi)的紅外監(jiān)控,入伙現(xiàn)場(chǎng)和慶典現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù),道路的通暢和車輛的指引等。特別需要注意的是財(cái)務(wù)部在收取相關(guān)費(fèi)用時(shí),現(xiàn)場(chǎng)的安全維護(hù)問(wèn)題,合理避免犯罪人員進(jìn)行偷盜和搶劫。(三)、物業(yè)服務(wù)公司安保部101(四)、物業(yè)服務(wù)公司工程部在業(yè)主入住前,工程部門需要跟進(jìn)承接查驗(yàn)中的遺留問(wèn)題,及時(shí)和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系、溝通,將遺漏工程在小區(qū)入伙之前解決。同時(shí),維修部門需要對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行調(diào)試,如檢查電梯運(yùn)營(yíng)狀況,水、電、氣是否正常運(yùn)行等。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)物業(yè)公司工程部人員陪同業(yè)主到所購(gòu)買的房屋進(jìn)行驗(yàn)房,共同記錄房屋的水、電、氣表底數(shù)。對(duì)于個(gè)別有質(zhì)量問(wèn)題的房屋,工程部應(yīng)書面通知開(kāi)發(fā)商并督促施工單位按時(shí)整修,整修合格后,陪同業(yè)主進(jìn)行二次驗(yàn)收,并共同在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)、存檔。(四)、物業(yè)服務(wù)公司工程部102(五)、物業(yè)服務(wù)公司環(huán)境部環(huán)境部門在業(yè)主入伙時(shí)主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境保潔工作,包括入住現(xiàn)場(chǎng)的打掃、裝飾用鮮花的擺放、綠地的管理等。為了給業(yè)主提供一個(gè)干凈、整潔的入住環(huán)境,環(huán)境部門特別需要注意,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要增加臨時(shí)垃圾桶,組織應(yīng)急保潔隊(duì)隨時(shí)候命,保持現(xiàn)場(chǎng)清潔。(五)、物業(yè)服務(wù)公司環(huán)境部103六、業(yè)主及使用權(quán)人入住業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后,物業(yè)公司面臨的又一項(xiàng)具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的了解和熟悉的情況,擬定合理的入住程序,使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。此外,為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù),使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范,還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系,使各方面形成“合力”,推動(dòng)小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。六、業(yè)主及使用權(quán)人入住業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物104(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序業(yè)主及使用權(quán)人的入住,有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購(gòu)買或承租物業(yè)的契約規(guī)定,在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后,領(lǐng)取鑰匙、向購(gòu)買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件,為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序1051.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”“入伙通知”應(yīng)包括:入伙時(shí)間、入伙須知、收樓須知等,并分別約定日期,分批地請(qǐng)業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用,到指定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)。“入伙手續(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件;需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng);需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書1062.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓,并最終取得認(rèn)可驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利,也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可,才補(bǔ)交購(gòu)置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款,再進(jìn)行下一步程序。2.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓,并最終取得認(rèn)可1073.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時(shí)間,讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”1084.組織搬遷入住在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后,物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住,為其盡可能提供各種方便。4.組織搬遷入住1095.進(jìn)行裝修管理由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請(qǐng),按照?qǐng)?bào)批程序進(jìn)行申報(bào),物業(yè)公司經(jīng)審核同意后,業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過(guò)程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。5.進(jìn)行裝修管理110(二)、業(yè)主入住的相關(guān)文書

入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)所要知曉、參照、鑒定的有關(guān)文件。主要包括《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》等。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)擬定,并以開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的名義,在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前寄發(fā)給業(yè)主。在實(shí)際操作中,物業(yè)管理企業(yè)還會(huì)準(zhǔn)備入住所需各類表格,如業(yè)主(租戶)收樓登記表、業(yè)主(租戶)入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表等,供辦理入住手續(xù)時(shí)使用。(二)、業(yè)主入住的相關(guān)文書1111.入住通知書入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文書。物業(yè)管理企業(yè)在制作入住通知書時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題:1)一般情況下,一個(gè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)入住的業(yè)主不是一家或幾家,而是幾百家甚至上千家,如果均集中在同一時(shí)間里辦理,必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難,因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間,以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。2)如業(yè)主因故不能按時(shí)前來(lái)辦理,應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。1.入住通知書112入伙通知書示例

入伙通知書女士/先生:您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!您所認(rèn)購(gòu)的××公寓區(qū)棟單元室,經(jīng)建設(shè)單位,施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格,現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住?,F(xiàn)將有關(guān)情況通知如下:(一)請(qǐng)您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù),辦理地點(diǎn)在樓室。屆時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公。入伙通知書示例113(二)為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請(qǐng)您按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時(shí)間表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理入伙手續(xù),請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系,落實(shí)補(bǔ)辦的辦法。聯(lián)系電話:特此通知××房地產(chǎn)工發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日(二)為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請(qǐng)您按規(guī)1142.入住手續(xù)書入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主,讓其了解辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明,業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù),有關(guān)部門在上面蓋章證明。應(yīng)與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序,使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了,有所準(zhǔn)備。2.入住手續(xù)書115入伙手續(xù)書女士/先生:您認(rèn)購(gòu)的區(qū)棟單元室樓宇,現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請(qǐng)仔細(xì)閱讀收樓須知,按下列順序辦理入住手續(xù):1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款,與銷售部驗(yàn)樓,簽署驗(yàn)樓文件。蓋章:簽字2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查,審查合格出具證明。蓋章:簽字

入伙手續(xù)書1163.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用,結(jié)清手續(xù)、出具證明。蓋章:簽字4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約,領(lǐng)取和查驗(yàn)鑰匙,辦理完畢,簽具證明。蓋章:簽字××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日3.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用,結(jié)清手續(xù)、出具證1173.收樓須知收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng),以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。3.收樓須知118收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可,并繳納各項(xiàng)購(gòu)樓余(欠)款、租金和管理費(fèi)之后,接收樓房(單元、樓盤)的活動(dòng)。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開(kāi)始。作為物業(yè)管理公司,應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過(guò)程中須注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項(xiàng),避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。作為業(yè)主或使用權(quán)人,應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知,遇有不明事項(xiàng)及時(shí)向在場(chǎng)的工作人員詢問(wèn)。收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可,并119收樓須知示例:

收樓須知?dú)g迎閣下成為××公寓的新業(yè)主:我公司愿為您提供良好的管理服務(wù),現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序,避免您在收樓時(shí)發(fā)生遺漏而引致不便。1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個(gè)月內(nèi),到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元;超過(guò)半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn),由房產(chǎn)管理單位代管;超過(guò)三年不辦理登記手續(xù),視為無(wú)主房產(chǎn),交由有關(guān)部門依法處理。收樓須知示例:1202.收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴,請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。3.根據(jù)本公寓的承建合同,保修期為1年,保修期間,如因工程質(zhì)量所致故障,施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng),則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。2.收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損1214.業(yè)主有權(quán)對(duì)您的住宅進(jìn)行裝修和維修,但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前,業(yè)主須向管理處提出書面申請(qǐng),獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行,并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。5.辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見(jiàn)“入伙手續(xù)書”?!痢练縿?dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日4.業(yè)主有權(quán)對(duì)您的住宅進(jìn)行裝修和維修,但應(yīng)保證絕1224.繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)及具體金額的文件。4.繳款通知書123(三)、業(yè)主入住的辦理程序

1.核清購(gòu)房款1)業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證,驗(yàn)證無(wú)誤后由開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開(kāi)具總發(fā)票。2)付清購(gòu)房余款后,開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部在《入住手續(xù)書

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