合富輝煌廣州東山紫園寫字樓的項(xiàng)目營銷的的策劃案108課件

東山紫園寫字樓項(xiàng)目營銷策劃案合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties東山紫園寫字樓項(xiàng)目營銷策劃案合富輝煌?房地產(chǎn)1項(xiàng)目策劃大綱知已項(xiàng)目研究知彼市場分析定位突圍定位定價價格策略銷售推廣策略提升產(chǎn)品建議合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目策劃大綱知已項(xiàng)目研究知彼市場分析定位突圍定位定價價格策略2知己項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties知己項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)3地理位置

項(xiàng)目情況SWOT分析項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties地理位置項(xiàng)目情況SWOT分析項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)4SWOT分析

項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)5越秀區(qū)東風(fēng)路地鐵一號線本案環(huán)市路地理位置越秀區(qū)東風(fēng)路地鐵一號線本案環(huán)市路地理位置6SWOT分析

項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目情況合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目情況合富輝煌?房地產(chǎn)7占地面積：平方米總建筑面積：約平方米其中：地上部分建筑面積：平方米地下部分建筑面積：平方米建筑容積率：建筑密度：%綠化率：%樓高：層數(shù)：1~27層地下停車數(shù)：個項(xiàng)目情況技術(shù)指標(biāo)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties占地面積：平方米項(xiàng)目情況技術(shù)指標(biāo)合富輝煌?房地產(chǎn)8合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties功能分布地下室：停車場首層：寫字樓大堂、商務(wù)中心二層：商場三層：商場四—二十七層：商務(wù)式寫字樓項(xiàng)目情況合富輝煌?房地產(chǎn)功能分布地下室：停車場項(xiàng)目情況9合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析

項(xiàng)目情況地理位置SWOT分析合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT分析項(xiàng)目情況地理位置SWOT分析10區(qū)位優(yōu)勢之

“城市核心商務(wù)區(qū)交匯所在”站在城市發(fā)展的高度看，本項(xiàng)目位于城市兩大核心寫字樓商務(wù)區(qū)域的過渡地帶這意味著項(xiàng)目在具備傳統(tǒng)中心商圈優(yōu)勢的同時，既可充分利用東鄰天河商圈的配套資源，又可緊握珠江新城的持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT區(qū)位優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT11區(qū)位優(yōu)勢之

成熟的寫字樓區(qū)域翻開城市的版圖，項(xiàng)所處位置正是廣州傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域的心臟這意味著項(xiàng)目位于城市的資金流、信息流、物流的核心位置合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT區(qū)位優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT12時機(jī)優(yōu)勢之

“掌握先機(jī)”國民經(jīng)濟(jì)增長勢頭迅猛，國際資金、企業(yè)加速向內(nèi)流入，外向型企業(yè)不斷增加，廣州寫字樓市場明顯回暖；申亞成功提升國際影響力，大小企業(yè)搶灘廣東市場；“住禁商”政策出臺，乙級寫字樓市場空置率下降，租金保持平穩(wěn)增長合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT時機(jī)優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT13交通優(yōu)勢之

“暢達(dá)交通，掌握第一商務(wù)時機(jī)”正對30條公交線路巴士站城市商務(wù)中軸線的東風(fēng)路，全城最暢順通道合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT交通優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT14客戶群優(yōu)勢之

“商務(wù)終端客戶所在地”府前經(jīng)濟(jì)帶的前沿，傳統(tǒng)商務(wù)地帶，政府重要機(jī)構(gòu)及部門囤結(jié)之地緊靠新核心商務(wù)地帶，發(fā)展中企業(yè)進(jìn)駐的目標(biāo)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT客戶群優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT15環(huán)境劣勢東風(fēng)東寫字樓雄距戰(zhàn)線過長，商業(yè)氛圍不集中時機(jī)劣勢乙級寫字樓整體空置率較高、市場存貨量較大產(chǎn)品劣勢建筑規(guī)模較小，規(guī)模上難以形成標(biāo)志性效應(yīng)，產(chǎn)品間隔沒新亮點(diǎn)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT環(huán)境劣勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT16越秀區(qū)打造黃金“八公里”市政規(guī)劃將把東風(fēng)路打造成為甲級金融區(qū)廣州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長寫字樓市場興旺的基礎(chǔ)城市地位不斷提升提高寫字樓市場的外延輻射力人民幣匯率走高促使更多的國外投資資金加快進(jìn)入中國市場合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT越秀區(qū)打造黃金“八公里”合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT17區(qū)域競爭勢頭突現(xiàn)珠江新城與琶洲商務(wù)板塊的快速發(fā)展，未來競爭能力的優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)市場供應(yīng)量激增寫字樓市場競爭加劇，未來三年內(nèi)將有約150萬平方的推貨量合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT區(qū)域競爭勢頭突現(xiàn)合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT18知彼市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties知彼市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)19合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場大市分析區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鲰?xiàng)目競爭市場分析客戶分析市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場大市分析區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鲰?xiàng)目20合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場大市分析發(fā)展歷程供求分析價格分析發(fā)展趨勢市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場大市分析發(fā)展歷程供求分析價格分21合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程西東第一代商務(wù)中心：沿江一帶第二代商務(wù)中心：環(huán)市路-淘金第三代商務(wù)中心：天河北第四代商務(wù)中心：珠江新城、琶洲沙面、十三行、天字碼頭環(huán)市路、淘金路天河北、體育東天河路、珠江新城、琶洲80年代初80年代末90年代初90年代初2019年后發(fā)展歷程廣州寫字樓市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程西東第22合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties天河北商圈珠江新城軟件園區(qū)琶洲會展東風(fēng)東東風(fēng)路環(huán)市路廣州寫字樓市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)天河北商圈珠江新城軟件園區(qū)琶洲會展東風(fēng)東東風(fēng)23合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties東風(fēng)路：80年代有政府、機(jī)關(guān)、運(yùn)輸、會展的支持，形成廣州金融、外商一條街。環(huán)市路：90年代以酒店業(yè)最興旺，主要使用客戶為貿(mào)易天河北：以“中信廣場”為中心的CBD商務(wù)區(qū)域珠江新城：第四代核心商務(wù)中心，但尚處于起步階段。軟件園：“硅谷基地”為著稱，高新產(chǎn)業(yè)客戶集中地琶洲會展：圍繞會展為核心的商務(wù)圈，但基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)配套、交通條件有待完善發(fā)展歷程—商務(wù)區(qū)域組成廣州寫字樓市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)東風(fēng)路：80年代有政府、機(jī)關(guān)、運(yùn)輸、會展24合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties存量面積逐步被消化廣州寫字樓市場分析2019-2019年，廣州十區(qū)共批出寫字樓面積215.08萬㎡,成交面積216.94萬㎡；寫字樓市場正在逐步消化往年的存量面積01年-06年，十區(qū)二手寫字樓成交面積為129.79萬㎡，一、二手成交比例為63：37合富輝煌?房地產(chǎn)存量面積逐步被消化廣州寫字樓市場分析201925合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場分析歷年供求分析（2019—2019）總預(yù)售面積:215.08萬m2一手總成交:216.94萬m2二手總成交:129.79萬m2數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)單位：萬m2合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場分析歷年供求分析（2019—226合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場分析價格走勢穩(wěn)步上升過往6年來，十區(qū)一手寫樓成交均價在7500-9700元/㎡之間；同時，隨著一手寫字樓市場的逐步回暖，成交價格以2019年為拐點(diǎn)，開始呈現(xiàn)上升之勢十區(qū)二手寫字樓成交均價逐年下降，從2019年的5559元/㎡下降到2019年的3909元/㎡；其主要原因在于近年市場供應(yīng)的高端寫字樓項(xiàng)目均以租賃為主，并且次中心區(qū)如海珠、白云區(qū)較低檔次的二手寫字樓成交量逐年上升，拉低了整體成交價格合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場分析價格走勢穩(wěn)步上升過往6年來27合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties歷年價格走勢（2019—2019）廣州寫字樓市場分析數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)單位：元/m2合富輝煌?房地產(chǎn)歷年價格走勢（2019—2019）廣州寫字樓28合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場分析發(fā)展趨勢商務(wù)重心正在向珠江新城、琶洲一帶轉(zhuǎn)移，第四代商務(wù)中心珠江新城尚處于起步發(fā)展階段，待該區(qū)域發(fā)展成熟，相信將需要一定時間的培育據(jù)我們所接觸客戶的需求意向分析可得，中國經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，寫字樓市場前景向好，這必然導(dǎo)致需求的上升。至于升值空間，考慮到近幾年市場的供應(yīng)量充足，價格不會有太大的波動，會保持平穩(wěn)上升合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場分析發(fā)展趨勢商務(wù)重心正在向珠江29合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鰠^(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治龇植继卣鞴┣蠓治鰞r格走勢新增供應(yīng)合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鰠^(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治龇植?0合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治雎范螖?shù)量寫字樓名稱環(huán)市路沿線20粵能大廈、錦城大廈（建設(shè)中）、華信大廈、東山廣場、中僑大廈、匯華商貿(mào)大廈、遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈、高迅大廈、好世界廣場、廣州國際電子大廈、宜安廣場、廣州世界貿(mào)易中心、廣東國際大廈A附樓、榮建大廈、廣良大廈、銀政大廈、黨校大廈、金鷹大廈、華樂大廈、鵬源大廈（小北）東風(fēng)路沿線22錦城大廈、東寶大廈、天譽(yù)商務(wù)大廈、東峻廣場、粵海集團(tuán)大廈、廣發(fā)銀行中心、新裕大廈、國信大廈、嘉業(yè)大廈、建銀大廈、達(dá)信大廈、健力寶大廈、越秀城市廣場（租售中）、東建大廈、成悅大廈、金安大廈、廣州交易廣場、東方金融廣場、華聯(lián)百腦匯、廣州國際銀行中心、瑞興大廈、力迅廣場中山路沿線17粵運(yùn)大廈（中山二）、匯隆大廈（中山二）、南鐵大廈、廣東電信大廈、工商聯(lián)大廈、中華國際中心（租售中）、信德商務(wù)大廈、金德大廈、廣百新翼寫字樓、中旅商業(yè)廣場、新寶利大廈、捷泰廣場、越秀新都會、百匯廣場、富力商貿(mào)中心、隆城大廈、荔湖大廈合計(jì)59——合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治雎范螖?shù)量寫字樓31合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties老三區(qū)（東山、越秀、荔灣）為廣州舊城中心，多個政府機(jī)關(guān)都分布在老三區(qū)，帶動了老三區(qū)的商務(wù)氛圍聚集老三區(qū)寫字樓主要沿環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路沿線分布第二代商務(wù)中心形成于環(huán)市東路、政府機(jī)關(guān)（如省府、市府、工商部門）云集在東風(fēng)路以及地鐵一號線的開通，是上述三條主干道沿線寫字樓分布較為集中的主要原因此外，人民路、解放路由于靠近舊交易會館也分布了不少寫字樓項(xiàng)目；廣州大道、沿江路一帶也零散分布了部分檔次參差的寫字樓區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場分布特征合富輝煌?房地產(chǎn)老三區(qū)（東山、越秀、荔灣）為廣州舊城中心，多32合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓供求平衡，一、二手成交“平分秋色”數(shù)據(jù)顯示，老三區(qū)近6年來的寫字樓供求態(tài)勢平衡，但06年的消化量劇增，到現(xiàn)時為止，對于老三區(qū)寫字樓存量的吸納已經(jīng)基本完成此外，老三區(qū)位處市區(qū)中心，可供新開發(fā)的寫字樓用地逐漸減少，二手寫字樓市場逐步活躍，寫字樓一、二手市場的成交量已基本相當(dāng)，且二手寫字樓的成交量有呈逐年上升之勢合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓供求平衡，33合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場供應(yīng)、成交情況批出總量：58.32萬㎡一手成交總量：73.59萬㎡二手成交總量：61.54萬㎡單位：萬㎡數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場供應(yīng)、34合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格走勢對比由于城市商務(wù)核心的逐漸東轉(zhuǎn)移，并且東山、越秀兩區(qū)近年推售的的字樓項(xiàng)目均以乙級為主，導(dǎo)致區(qū)域總體成交價格較早年呈略微下降之勢而荔灣區(qū)一手寫字樓價格與東山、越秀相反，從03年開始，價格一路上揚(yáng)（以04年開始最為明顯），其主要原因在于鞋業(yè)專業(yè)市場“步云天地”的商鋪式寫字樓和“富力鞋業(yè)商貿(mào)中心”拉高了荔灣區(qū)的一手寫字樓均價合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格走35合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格（2019—2019）數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)單位：元/㎡合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格（36合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)（表一）項(xiàng)目名稱建筑面積(萬㎡）主力戶型銷售均價(元/㎡)租賃均價(元/㎡/月)管理費(fèi)(元/㎡/月)㎡/間㎡/層越秀城市廣場5.88200-400南塔:700北塔:1400北塔：0.9萬南塔：1.3萬100北塔：10南塔：25天倫大廈4.15——1300只租不售8026中華國際中心11.89200-300低層:3699高層:18001.8萬15028錦城大廈3.2150-30011501.4萬9525越秀新都會5.480-15031891萬——8富力鞋業(yè)商貿(mào)中心2.2840-6010001-2萬——16合計(jì)32.8合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場新增供37合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)（表二）項(xiàng)目名稱首次推出時間進(jìn)駐率主要客戶情況越秀城市廣場2019年底80%左右周邊政府企業(yè)、金融等服務(wù)業(yè)自用者投資者天倫大廈2019年95%以周邊貿(mào)易及房地產(chǎn)使用客戶為主中華國際中心2019年底30%左右投資者（包括基金投資者）錦城大廈2019年底30%貿(mào)易、專業(yè)咨詢及金融服務(wù)業(yè)客戶越秀新都會2019年底70%左右投資者周邊IT、中介業(yè)等中小企業(yè)自用者富力鞋業(yè)商貿(mào)中心2019年6月70%左右周邊鞋業(yè)市場的自用客為主少量投資客合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場新增供38合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治鰮?jù)上述表格資料顯示,受近兩年寫字樓升溫的帶動,近兩年推售的寫字樓項(xiàng)目的租售價格普遍有所上升售價主要在1-1.4萬元/平方米租價為60-100元/平方米/月管理費(fèi)為25元左右/平方米/月（含中央空調(diào)）合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治鰮?jù)上述表格資料顯示,受39合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼铣菂^(qū)寫字樓將進(jìn)入二手寫字樓租售時代城市中心的東移，廣州商務(wù)中心也已經(jīng)東移，而老城區(qū)的一手寫字樓也逐步息微，新推寫字樓的競爭力已不如城市東面的寫字樓。但同時，從成交情況來看，老城區(qū)的二手寫字樓銷售面積已有超越一手之勢；此外，由于老城區(qū)寫字樓具有價格優(yōu)勢，租賃市場亦很活躍。老城區(qū)的寫字樓市場將進(jìn)入二手寫字樓的租售時代區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鲂〗Y(jié)合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼铣菂^(qū)寫字樓將進(jìn)入二手40合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路寫字樓市場情況東風(fēng)路沿線近年的寫字樓已達(dá)十余棟，銷售均價為7000-13000元/平方米，租金50-100元/平方米。東風(fēng)西路東風(fēng)東路錦城大廈東寶大廈天譽(yù)商務(wù)力迅商務(wù)中心新裕數(shù)碼建銀大廈越秀城市廣場時代國際大廈本案健力寶東方金融廣場交易廣場國信大廈達(dá)信大廈東竣廣場合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路寫字樓市場情況41合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路的商務(wù)發(fā)展規(guī)劃最早以廣州市政單位、機(jī)關(guān)、研究單位及會計(jì)、培訓(xùn)和法律等機(jī)構(gòu)為商務(wù)基礎(chǔ)，建立了東風(fēng)路的

東風(fēng)路商務(wù)走廊，連接越秀區(qū)的“府前經(jīng)濟(jì)帶”及東風(fēng)西路段。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主線，東風(fēng)路集眾多廣告設(shè)計(jì)、投資顧問、咨詢評估、會計(jì)審計(jì)、金融保險和法律事務(wù)等資源，營造整條東風(fēng)路商務(wù)服務(wù)區(qū)。合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路的商務(wù)發(fā)展規(guī)劃最早以廣42合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域項(xiàng)目類別東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域從80年代至今商務(wù)地位歷史悠久,因此可把東風(fēng)路寫字樓分為三個類別一類：健力寶大廈、建銀大廈二類：東方金融廣場、時代國際、天譽(yù)商務(wù)、東寶大廈三類：交易廣場、國信大廈合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域項(xiàng)目類別43合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路的寫字樓項(xiàng)目列表東寶大廈天譽(yù)商務(wù)大廈力迅商務(wù)中心新裕數(shù)碼大廈達(dá)信大廈建銀大廈越秀城市廣場

健力寶大廈

國信大廈

交易廣場

時代國際大廈

東方金融大廈錦城大廈東竣廣場合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路的寫字樓項(xiàng)目列表東44合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析——東寶大廈地址東風(fēng)東路767號規(guī)模28層，寫字樓面積4萬平方米售價只租不售租金80元/平方米（不帶裝修）管理費(fèi)25元/平方米間隔開間63～1600平方米，以150平方米為主實(shí)用率72%中央空調(diào)有車位151個，租：1000元/月進(jìn)駐率約85%進(jìn)駐企業(yè)貿(mào)易、科技、咨詢、廣告等企業(yè)物業(yè)管理中海物業(yè)點(diǎn)評檔次較高，引入光纖、寬帶，設(shè)綠色休閑平臺花園等，出租情況較好合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析——東寶大廈地址東風(fēng)東路7645合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析——天譽(yù)商務(wù)大廈地址東風(fēng)東路751號規(guī)模西塔29層，東塔34層，寫字樓面積4.9萬售價12000元/平方米（二手售價）租金70-75/平方米管理費(fèi)8元/平方米間隔西塔單層面積829平方米；東塔單層面積1036平方米，單位面積70-168平方米實(shí)用率79%中央空調(diào)獨(dú)立空調(diào)車位140個，租：800元/月進(jìn)駐率約80%進(jìn)駐企業(yè)西塔：廣東省食品藥品監(jiān)督管理局東塔客戶以貿(mào)易、工程、廣告、設(shè)計(jì)、醫(yī)藥公司為主。物業(yè)管理天譽(yù)物業(yè)管理有限公司點(diǎn)評地段好，價格有吸引力；原住宅設(shè)計(jì)，電梯不足，內(nèi)部檔次較低合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析——天譽(yù)商務(wù)大廈地址東風(fēng)東路46合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析——力迅商務(wù)中心地址東風(fēng)東路776號規(guī)?？偨娣e：2.2萬平方米,負(fù)二至二層為商業(yè)中心,三層以上為辦公售價11000元/平方米（二手售價）租金70元/平方米管理費(fèi)6.5元/平方米間隔120～600平方米，約2100平方米/層實(shí)用率70%中央空調(diào)可申請安裝車位150個進(jìn)駐率超過50%物業(yè)管理廣州邦嘉物業(yè)物業(yè)管理有限公司點(diǎn)評三至六層可間隔為復(fù)辦公寫字樓,“可買一層用兩層“合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析——力迅商務(wù)中心地址東風(fēng)東路47合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析——新裕數(shù)碼大廈地址農(nóng)林下路81號規(guī)?？偨?72070平方米售價11000元/平方米（二手售價）租金65元/平方米管理費(fèi)28元/平方米間隔110～1100平方米，實(shí)用率71%中央空調(diào)有車位200個，租：700-1000元/月進(jìn)駐率約85%進(jìn)駐企業(yè)銀行、羊城晚報、中銀證券、商船三井株式會社、鐵路集團(tuán)公司集裝箱運(yùn)輸中心等。物業(yè)管理廣州新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司點(diǎn)評交通方便,位于農(nóng)林下路商業(yè)街,但缺少商務(wù)氛圍.合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析——新裕數(shù)碼大廈地址農(nóng)林下路48合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析——達(dá)信大廈地址德政北路538號規(guī)模28層，寫字樓面積3.1萬平方米售價只租不售租金60-65元/平方米管理費(fèi)15元/平方米間隔全層1200平方米，間隔70-1200平方米，4-16層小間隔，17-28層大間隔實(shí)用率70%中央空調(diào)無車位148個，租：1300元/月（承租500m2以上）進(jìn)駐率約９成進(jìn)駐企業(yè)科技、廣告、咨詢服務(wù)等物業(yè)管理廣州高力國際點(diǎn)評周邊商務(wù)氣氛濃，性價比較高，標(biāo)志性不強(qiáng)，合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析——達(dá)信大廈地址德政北路5349合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析——錦城大廈地址東風(fēng)東路規(guī)模26層，建筑面積3.2萬平方米售價14000元/平方米(一手售價）租金95元/平方米（不帶裝修）管理費(fèi)25元/平方米間隔開間100～140平方米實(shí)用率72%中央空調(diào)有車位200個進(jìn)駐率約25%進(jìn)駐企業(yè)貿(mào)易、科技、咨詢、廣告等企業(yè)物業(yè)管理中海物業(yè)點(diǎn)評檔次較高，引入光纖、寬帶，設(shè)綠色休閑平臺花園等，出租情況一般合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析——錦城大廈地址東風(fēng)東路50合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路現(xiàn)時在售的寫字樓主要定位在乙級、準(zhǔn)甲級，售價在10000-13000元/平方米，租金50-100元/平方米/月，對比天河及珠江新CBD區(qū)域有明顯價格差異租客主要是中小型的貿(mào)易公司、廣告公司、科技公司、咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)公司、事務(wù)所等，單元間隔主要在150平方米左右，近年進(jìn)駐的大型企業(yè)總部迅速增加，直接提升了商務(wù)環(huán)境的層次區(qū)域競爭市場小結(jié)合富輝煌?房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭市場分析東風(fēng)路現(xiàn)時在售的寫字樓主要定51合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析客戶分類針對寫字樓物業(yè)的客戶特色，我們將目標(biāo)客戶群分成兩類進(jìn)行分析：使用者投資者合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析客戶分類針對寫字樓物業(yè)的客52合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析客戶分類——使用者分析他們的需要：對辦公地點(diǎn)有較高的要求：（對于交通、配套有相當(dāng)要求）對辦公使用成本要求：（希望使用低成本、健康的辦公物業(yè)）合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析客戶分類——使用者分析他們的需要：53合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析客戶分類——投資者分析他們的特征：考慮物業(yè)所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及政府相關(guān)政策的實(shí)施會考慮物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備功能性考慮物業(yè)的升值保值能力主要關(guān)心物業(yè)客戶定位、投資回報等問題合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析客戶分類——投資者分析他們的特征：54合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶行業(yè)特征比較行

業(yè)天河北環(huán)市東東

風(fēng)路中山路生產(chǎn)/制造13.33%37.10%24.32%電子/通訊/科技21.46%13.44%18.92%專業(yè)服務(wù)11.46%12.10%11.71%貿(mào)易/批發(fā)、零售12.29%9.68%11.71%金

融10.21%3.76%8.11%交通運(yùn)輸、物流7.71%6.72%5.41%房地產(chǎn)、建筑業(yè)6.88%4.84%9.91%廣

告3.75%5.11%0.90%基礎(chǔ)建設(shè)/能源4.58%1.61%3.60%政府單位及機(jī)構(gòu)3.13%1.08%1.80%其

他5.21%4.57%3.60%東風(fēng)路寫字樓客戶主要是生產(chǎn)制造業(yè)、電子科技業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、金融業(yè)等?？蛻舴治龊细惠x煌?房地產(chǎn)客戶行業(yè)特征比較行業(yè)天河北環(huán)市東東55合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶區(qū)域特征比較區(qū)

域天河北環(huán)市東東

風(fēng)路中山路廣州市26.46%26.08%26.13%廣東省15.83%6.99%16.22%中

國15.21%12.90%10.81%港/澳/臺7.71%12.10%13.51%日

本11.46%5.11%4.50%東南亞1.04%2.69%0.00%韓

國2.29%0.54%0.00%美加地區(qū)12.50%13.44%18.92%歐洲地區(qū)5.21%16.94%9.01%其

它2.29%3.23%0.90%內(nèi)地租戶對于新城區(qū)的認(rèn)同較舊城區(qū)日資租戶較為集中于天河北板塊廣州本地租戶在各板塊中分布均勻歐/美租戶仍較為集中于舊城區(qū)港/澳/臺租戶偏重于舊城區(qū)客戶分析合富輝煌?房地產(chǎn)客戶區(qū)域特征比較區(qū)域天河北環(huán)市東東56合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析東風(fēng)路的寫字樓主要定位為準(zhǔn)甲級、乙級，對比天河及珠江新CBD區(qū)域價格有明顯差異主要客戶是中小型的貿(mào)易公司、廣告公司、咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)公司、事務(wù)所等，使用面積主要在150㎡左右，而近年東風(fēng)路進(jìn)駐了不少大型企業(yè)，直接提升了整體商務(wù)層次客戶特征分析小結(jié)合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析東風(fēng)路的寫字樓主要定位為準(zhǔn)甲級、乙級57合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析可比項(xiàng)目租客戶分析——東寶大廈客戶行業(yè)分析行業(yè)生產(chǎn)/制造電子/通信/科技專業(yè)服務(wù)貿(mào)易/批發(fā)/零售金融交通運(yùn)輸/物流房地產(chǎn)/建筑業(yè)廣告基礎(chǔ)建設(shè)/能源政府單位及機(jī)構(gòu)其他合計(jì)數(shù)量11447222301238比例29%11%11%18%5%5%5%8%0%3%5%100%合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析可比項(xiàng)目租客戶分析——東寶大廈客戶行58合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——東寶大廈客戶區(qū)域分析區(qū)域廣州省內(nèi)省外香港國外合計(jì)數(shù)量27334138比例71%8%8%11%3%100%合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——東寶大廈客戶區(qū)域59合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——東寶大廈客戶分析小結(jié)根據(jù)對東寶大廈的租售客戶行業(yè)類型進(jìn)行調(diào)查，主要分布在生產(chǎn)制造業(yè)和貿(mào)易批發(fā)業(yè)，并且以廣州公司為主。雖然東寶大廈內(nèi)的電子通信類企業(yè)比例較少，但是使用的樓層面積較大。例如匯豐電子資訊處理有限公司在東寶大廈內(nèi)使用了第2~4層和第8層，合計(jì)4層寫字樓。合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——東寶大廈客戶分析60合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析可比項(xiàng)目租客戶分析——天譽(yù)商務(wù)大廈客戶行業(yè)分析行業(yè)生產(chǎn)/制造電子/通信/科技專業(yè)服務(wù)貿(mào)易/批發(fā)/零售金融交通運(yùn)輸/物流房地產(chǎn)/建筑業(yè)廣告基礎(chǔ)建設(shè)/能源政府單位及機(jī)構(gòu)其他合計(jì)數(shù)量11636210100333比例33%18%9%18%6%3%0%2%0%0%9%100%合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析可比項(xiàng)目租客戶分析——天譽(yù)商務(wù)大廈客61合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——天譽(yù)商務(wù)大廈客戶區(qū)域分析區(qū)域廣州省內(nèi)省外香港國外合計(jì)數(shù)量27014133比例82%0%3%12%3%100%合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——天譽(yù)商務(wù)大廈客戶62合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——天譽(yù)商務(wù)大廈客戶分析小結(jié)

根據(jù)以上數(shù)據(jù)說明，天譽(yù)國際商務(wù)大廈的客戶主要以生產(chǎn)制造業(yè)為主（占33%），其次是通信科技業(yè)以及貿(mào)易批發(fā)業(yè)（各占18%），并且以本地公司為主，這種客戶結(jié)構(gòu)與東寶大廈相似。合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析可比項(xiàng)目客戶分析——天譽(yù)商務(wù)大廈客戶63合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析客戶分析小結(jié)通過對項(xiàng)目周邊可比性較強(qiáng)的寫字樓客戶調(diào)查分析，我們可以得出結(jié)論：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將會是

專業(yè)服務(wù)業(yè)類公司貿(mào)易類型公司生產(chǎn)制造業(yè)類公司合富輝煌?房地產(chǎn)客戶分析客戶分析小結(jié)通過對項(xiàng)目64合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties定位突圍定位合富輝煌?房地產(chǎn)定位突圍定位65合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties形象定位黃金“八公里”——東風(fēng)東商機(jī)、財富新引擎合富輝煌?房地產(chǎn)形象定位黃金“八公里”——東風(fēng)東商機(jī)、財66合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties市場定位甲級金融商務(wù)帶精英企業(yè)商務(wù)港合富輝煌?房地產(chǎn)市場定位甲級金融商務(wù)帶精英企業(yè)商務(wù)港67合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties推廣案名君銘國際“君銘國際”首先是發(fā)展商市場品牌的衍變延續(xù)，其次，該項(xiàng)目推廣名的定位，能夠真正的體現(xiàn)項(xiàng)目處于新型國際化都市黃金商務(wù)帶的優(yōu)越商務(wù)地位及提升項(xiàng)目的市場氣勢，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注。合富輝煌?房地產(chǎn)推廣案名君銘國際“君銘國際”首先是發(fā)展商市場68合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties定價價格策略合富輝煌?房地產(chǎn)定價價格策略69合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties運(yùn)用可比樓盤量化定價法（市場比較法）鎖定了可比性較強(qiáng)的下列物業(yè)進(jìn)行量化對比價格策略天譽(yù)商務(wù)大廈力迅商務(wù)大廈錦城大廈合富輝煌?房地產(chǎn)運(yùn)用可比樓盤量化定價法（市場比較法）鎖定了可70合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties價格策略項(xiàng)目名稱銷售均價(元/㎡)交易時間修正區(qū)域因素修正個別因素修正本項(xiàng)目寫字樓相對均價(元/㎡)地段交通環(huán)境小計(jì)物業(yè)素質(zhì)物業(yè)管理租金生態(tài)規(guī)模智能配套租戶素質(zhì)小計(jì)天譽(yù)商務(wù)大廈14800102/100+1-1+2100/102+2+20+10+2+1100/10815985力迅商務(wù)中心12000102/100000100/100+3+2+10+2+2+2100/11213200錦城大廈17000101/100+2-1+2100/1030-10+1+100100/10117510項(xiàng)目價格市場比較法系數(shù)修正表

合富輝煌?房地產(chǎn)價格策略項(xiàng)目名稱銷售均價(元/㎡)交易時間修71合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties價格策略項(xiàng)目名稱天譽(yù)商務(wù)大廈力迅商務(wù)中心錦城大廈合計(jì)寫字樓相對均價(元/㎡)159851320017510

可比狀況權(quán)重(%)33%35%32%100%加權(quán)后的相對價格(元/㎡)527546205600

本項(xiàng)目寫字樓銷售均格(元/㎡)15,500元/㎡項(xiàng)目價格市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表

合富輝煌?房地產(chǎn)價格策略項(xiàng)目名稱天譽(yù)商務(wù)大廈力迅商務(wù)中心72合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties價格策略運(yùn)用市場比較法進(jìn)行項(xiàng)目價格的測算，建議項(xiàng)目租售價格應(yīng)為：銷售均價：16,000——17,000元/m2

預(yù)計(jì)寫字樓總銷售價值約為：億元

合富輝煌?房地產(chǎn)價格策略運(yùn)用市場比較法進(jìn)行項(xiàng)目價73合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties銷售推廣策略合富輝煌?房地產(chǎn)銷售推廣策略74合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties市場預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購期強(qiáng)化銷售期公開發(fā)售期交樓租賃期07年11-08年1月08年4月08年5月-6月08年7月-10月08年2月-3月針對整棟大手買賣客戶談判及確定推出低樓層，接受中、高層大客落實(shí)單位針對市場要求調(diào)整策略，推出中層全面銷售?？偨Y(jié)前期推售情況，整理推廣策略與貨源推售節(jié)奏，推出高層剩余單位，延續(xù)項(xiàng)目的銷售旺勢工程竣工驗(yàn)收、內(nèi)部裝修期交付使用完成圍墻、樓身燈字售樓部、示范層開始裝修；電梯開始裝置；完成售樓部、示范單位裝修；電梯調(diào)試，開始使用；大堂裝修完成，并在2月前開放銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃——推售節(jié)點(diǎn)樓梯封頂合富輝煌?房地產(chǎn)市場預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購期強(qiáng)化銷售期公開發(fā)售期交樓75合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties整層銷售為主返租形式為輔化零為整銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃——推售策略合富輝煌?房地產(chǎn)整層銷售為主返租形式為輔化零為整銷售計(jì)劃銷76合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃——推售策略20—27層作為整層推出4—19層作為散賣單元分階段推出1—3層商場部分作為整體招商合富輝煌?房地產(chǎn)銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃——推售策略20—27層作為77合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties針對市場大手買家（主要是需求大面積并購買自用的客戶），建議以整層為銷售單位進(jìn)行前期銷售針對大企業(yè)、大品牌公司，建議可以通過先以”租用“寫字樓的形式，將其吸引進(jìn)駐，從而達(dá)到項(xiàng)目品牌影響力的有力滲透和擴(kuò)張銷售計(jì)劃推售策略——前期銷售合富輝煌?房地產(chǎn)針對市場大手買家（主要是需求大面積并購78合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties針對市場上部份需求較小面積的客戶，建議以“化零為整”的形式，以“層”為銷售單位對此部分客戶進(jìn)行意向登記，只有當(dāng)此類需求客戶積累的數(shù)量能達(dá)到購買整層寫字樓物業(yè)時,才開始正式向其推售，前期只是進(jìn)行咨詢登記工作銷售計(jì)劃推售策略——前期銷售合富輝煌?房地產(chǎn)針對市場上部份需求較小面積的客戶，建議以79合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties當(dāng)項(xiàng)目投入使用后，如未能達(dá)發(fā)展商希望的100%的銷售率的話，則建議通過先租后銷售的方式進(jìn)行融資，通過租金返還的方式（已經(jīng)租用的公司選擇購買所租賃的單位，則所繳納的實(shí)際租金在成交樓價中進(jìn)行返還）銷售計(jì)劃推售策略——后期銷售合富輝煌?房地產(chǎn)當(dāng)項(xiàng)目投入使用后，如未能達(dá)發(fā)展商希望的180合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties整體營銷戰(zhàn)略核心：營造氛圍、拓展客源爭取短時高效的完成銷售任務(wù)前期策略“外擴(kuò)”營造市場氛圍戰(zhàn)略一：市場營造通過報紙軟文對珠江新城寫字樓市進(jìn)行操作，潛在引出項(xiàng)目信息中期策略“內(nèi)煉”拓展銷售渠道后期策略“放量”提升銷售業(yè)績戰(zhàn)略二：投資炒作針對投資買家進(jìn)行投資回報分析等軟文推介戰(zhàn)略：直效營銷利用內(nèi)部認(rèn)購措施引爆銷售戰(zhàn)略一DM目標(biāo)客戶通過DM投遞擴(kuò)展客戶網(wǎng)絡(luò)對以越秀區(qū)為主的乙級寫字樓企業(yè)進(jìn)行掃樓登記，進(jìn)行推廣戰(zhàn)略三：一對一銷售銷售人員上門推廣項(xiàng)目，為租戶以及投資客進(jìn)行“貼身”服務(wù)戰(zhàn)略三：內(nèi)購引爆戰(zhàn)略二：掃樓策略附近寫字樓、商住樓外企上門直銷、團(tuán)購?fù)茝V策略合富輝煌?房地產(chǎn)整體營銷戰(zhàn)略核心：前期策略戰(zhàn)略一：通過報紙軟81合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣告主題建議我們建議通過對項(xiàng)目優(yōu)勢的突出進(jìn)行主題宣傳城市金融商務(wù)核心：核心——核心代表著一切的中心，它既是地理位置的體現(xiàn)，也是商務(wù)地位的體現(xiàn)項(xiàng)目處于廣州市傳統(tǒng)商務(wù)中心地帶，聯(lián)接著東風(fēng)、環(huán)市和中山三大主力路段。周圍政府機(jī)關(guān)林立，眾多各類經(jīng)濟(jì)主管部門、商業(yè)行會圍繞。這樣的地方才是真正的城市核心。合富輝煌?房地產(chǎn)廣告主題建議我們建議通過對項(xiàng)目優(yōu)勢的突出進(jìn)行82合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣告主題建議便捷：穿梭快速交通網(wǎng)絡(luò)，輕松到達(dá)城市每一角商務(wù)需要，就在身邊。政府機(jī)構(gòu)、商業(yè)行會、酒店、餐飲…….建筑：“小企業(yè)，大空間”。同樣的付出，擁有比天河多50%的空間。小企業(yè)，也可以擁有大空間。合富輝煌?房地產(chǎn)廣告主題建議便捷：建筑：83合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties掌握：掌握城市的核心脈搏；掌握人生的成功機(jī)遇；掌握全城最優(yōu)的商務(wù)配套資源；掌握便捷交通帶來的高效商務(wù)；成功者掌握一切……….廣告主題建議合富輝煌?房地產(chǎn)掌握：廣告主題建議84合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties媒體策略鋪墊——市場滲透與消息發(fā)布DM——對東風(fēng)路、環(huán)市路沿線寫字樓進(jìn)行郵寄通過DM的郵寄對市場進(jìn)行初步滲透，把項(xiàng)目信息發(fā)送到附近的目標(biāo)使用者手中媒體投放——通過在商務(wù)雜志、網(wǎng)絡(luò)、報張等刊登通過報紙新聞和繕稿的炒作增加項(xiàng)目的市場影響力，吸引投資買家注意合富網(wǎng)站和客戶短信——利用合富客源網(wǎng)利用合富公司的網(wǎng)上宣傳平臺和長期積累的客戶資源進(jìn)行咨詢發(fā)布，吸引投資買家注意合富輝煌?房地產(chǎn)媒體策略鋪墊——市場滲透與消息發(fā)布85合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties媒體策略預(yù)熱——定向銷售的開展專業(yè)行會的定向推銷對律師協(xié)會、外經(jīng)貿(mào)辦協(xié)會進(jìn)行展會宣傳合富輝煌?房地產(chǎn)媒體策略預(yù)熱——定向銷售的開展86合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties媒體策略引爆——全面開展推售活動合富輝煌“一二手聯(lián)動”通過合富置業(yè)超過140家的分行、寫字樓部和一手銷售部聯(lián)動，利用豐富的公司社會資源，客戶網(wǎng)絡(luò)廣泛，實(shí)行一二手聯(lián)動推廣合富輝煌?房地產(chǎn)媒體策略引爆——全面開展推售活動87合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties提升產(chǎn)品建議合富輝煌?房地產(chǎn)提升產(chǎn)品建議88合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties大堂樓梯：踏步鋪高級石材，欄桿采用實(shí)木扶手及鋼化清玻璃。首層大堂：地面鋪高級石材，墻身鋪高級大理石到天花底，吊造型天花，配燈飾，安裝空調(diào)設(shè)備。裝修標(biāo)準(zhǔn)——公共部分合富輝煌?房地產(chǎn)大堂樓梯：踏步鋪高級石材，欄桿采用實(shí)木扶手及89合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties消防樓梯：梯級面鋪耐磨防滑磚，并配踢腳線，墻身扇灰掃高級乳膠漆，天花裝吸頂燈。電梯：設(shè)三臺高速電梯，提升高層垂直交通速度。停車場：采用新型的機(jī)械式雙層停車場，增加停車位數(shù)。裝修標(biāo)準(zhǔn)——公共部分合富輝煌?房地產(chǎn)消防樓梯：梯級面鋪耐磨防滑磚，并配踢腳線，墻90合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties裝修標(biāo)準(zhǔn)——公共部分辦公室前廳及走廊：每層電梯前廳地面及墻身鋪貼高級石材，走廊地面鋪優(yōu)質(zhì)拋光耐磨磚，墻身扇灰刷高級乳膠漆，吊輕鋼龍骨方塊天花，天花安裝不銹鋼格柵燈盤，并設(shè)公司名稱指示牌。公共衛(wèi)生間：墻身鋪貼精美瓷磚，鋁質(zhì)扣板天花，地面鋪優(yōu)質(zhì)陶瓷地磚配高級石臺面洗手盆，名廠蹲廁及小便盆等。合富輝煌?房地產(chǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)——公共部分辦公室前廳及走廊：每層電91合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties地面：室內(nèi)為原結(jié)構(gòu)樓面。墻身：墻身為水泥石灰砂漿批蕩。戶門：戶門為雙面夾板門及門套（只設(shè)入戶大門）。天花：鋪設(shè)空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，鋁塑天花吊頂。水電設(shè)施：每套寫字樓單元均設(shè)獨(dú)立水、電表，配電箱一個，配電線齊全。消防設(shè)施：安裝噴淋、煙感等消防裝置。電視及電話：每套寫字樓單元內(nèi)預(yù)留電話線及公共有線電視接口。寬帶網(wǎng)：每套寫字樓單元內(nèi)預(yù)留寬帶網(wǎng)的接口。裝修標(biāo)準(zhǔn)——室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)裝修合富輝煌?房地產(chǎn)地面：室內(nèi)為原結(jié)構(gòu)樓面。裝修標(biāo)準(zhǔn)——室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)92合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties大樓安防系統(tǒng)：整棟大廈設(shè)彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)。訪客追蹤系統(tǒng)：對進(jìn)入大廈內(nèi)的每一個訪客進(jìn)行自動識別，各監(jiān)控探頭、視點(diǎn)自動追蹤。高危保安系統(tǒng)：對于火災(zāi)，地震等高危情況有一套自動感應(yīng)及報警系統(tǒng)。防盜報警系統(tǒng)：對每套辦公單元的入戶門設(shè)置自動監(jiān)測報警系統(tǒng)與大廈管理中心相連，下班后開動自動監(jiān)測系統(tǒng)，就可以有預(yù)警的作用。停車場管理系統(tǒng)：利用一卡通系統(tǒng)對地下車庫進(jìn)行管理。進(jìn)入電梯要通過讀卡系統(tǒng)的身份識別，然后與訪客追蹤系統(tǒng)相連，確保大廈安全。配套設(shè)施——智能化標(biāo)準(zhǔn)合富輝煌?房地產(chǎn)大樓安防系統(tǒng)：整棟大廈設(shè)彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)。配93合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties首層大堂：利用兩層中空大堂的大面積墻體空間適當(dāng)?shù)厝谌胍欢ǖ木G化設(shè)施，提升整棟大廈的第一觀感。配套設(shè)施——生態(tài)環(huán)保合富輝煌?房地產(chǎn)首層大堂：利用兩層中空大堂的大面積墻體空間適94合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties寫字樓層：選擇性地隔層或者隔幾層設(shè)置一個小型的園林綠化空間，既可以控制層面積的損失又可以樹立新一代環(huán)保寫字樓的形象。提升項(xiàng)目的整體價值。配套設(shè)施——生態(tài)環(huán)保合富輝煌?房地產(chǎn)寫字樓層：選擇性地隔層或者隔幾層設(shè)置一個小型95合富輝煌成功案例簡介合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties合富輝煌成功案例簡介合富輝煌?房地產(chǎn)96成功推介大手買賣項(xiàng)目林和東路明林大廈--------成功推介社保局購買林和東路利新大廈--------成功推介微波局購買成功推介大手買賣項(xiàng)目林和東路明林大廈林和東路利新大廈97成功租售寫字樓項(xiàng)目個案租務(wù)工作組充分調(diào)動一、二手客戶資源及公司宣傳網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目租售率達(dá)98%。廣州國際貿(mào)易中心成功租售寫字樓項(xiàng)目個案租務(wù)工作組充分調(diào)動一、二手客戶資源及98利用二手業(yè)務(wù)部門的資源，四個月內(nèi)完成租賃面積的80%；租金亦由50元/㎡上升到75元/㎡。三新大廈成功租售寫字樓項(xiàng)目個案利用二手業(yè)務(wù)部門的資源，四個月內(nèi)完成租賃面積的80%；三新大99在短時間內(nèi)，成功引入粵能集團(tuán)，整棟物業(yè)成交，成交額超3億元創(chuàng)下2019年廣州地區(qū)寫字樓成交的最高紀(jì)錄?；浤艽髲B成功推介大手買賣項(xiàng)目在短時間內(nèi)，成功引入粵能集團(tuán)，整棟物業(yè)成交，成交額超3億元粵100半年內(nèi)出租率達(dá)100%；成功運(yùn)用一二手聯(lián)動，擴(kuò)大客戶群成功通過市場推廣，使項(xiàng)目租金提升50%；成功利用市場資源（包括其他代理公司）在短時間內(nèi)完成大廈租賃任務(wù)．達(dá)信大廈成功租售寫字樓項(xiàng)目個案半年內(nèi)出租率達(dá)100%；達(dá)信大廈成功租售寫字樓項(xiàng)目個案10145天內(nèi)超額2倍完成銷售指標(biāo)；銷售率達(dá)接近100%價格從開盤7000多元/m2上升11000元/㎡；樹立2019年珠江新城CBD商務(wù)區(qū)寫字樓價值標(biāo)桿；勤建商務(wù)大廈成功租售寫字樓項(xiàng)目個案45天內(nèi)超額2倍完成銷售指標(biāo)；銷售率達(dá)接近100%勤建商務(wù)大102寫字樓項(xiàng)目成功個案提出了“CBD東岸珀金物業(yè)”的整體形象推廣定位。對項(xiàng)目的物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、綠化、標(biāo)準(zhǔn)層面積等細(xì)節(jié)問題提出合理建議，得到了發(fā)展商的高度認(rèn)可。已成功推薦廣州移動公司整體購買。金海大廈寫字樓項(xiàng)目成功個案提出了“CBD東岸珀金物業(yè)”的整體形象推廣103寫字樓項(xiàng)目成功個案領(lǐng)匯創(chuàng)展商業(yè)中心合景泰富集團(tuán)開發(fā)，總部基地概念，獨(dú)棟式寫字樓；成功整合發(fā)展商與合富客戶資源進(jìn)行利用。入場三個月成功銷售全部九棟物業(yè)。寫字樓項(xiàng)目成功個案領(lǐng)匯創(chuàng)展商業(yè)中心合景泰富集團(tuán)開發(fā)，總部基104三個月內(nèi)完成租賃面積的70%；租金亦由80元/㎡上升到95元/㎡。引進(jìn)客戶基本為半/全層租賃。天倫大廈成功租售寫字樓項(xiàng)目個案三個月內(nèi)完成租賃面積的70%；天倫大廈成功租售寫字樓項(xiàng)目個案105與三大品牌——新鴻基地產(chǎn)、中國海外、越秀集團(tuán)聯(lián)手打造的東風(fēng)東路商用物業(yè)標(biāo)桿開盤兩天，寫字樓部分即全部售磬錦城大廈成功寫字樓項(xiàng)目個案與三大品牌——新鴻基地產(chǎn)、中國海外、越秀集團(tuán)聯(lián)手打造的東風(fēng)東106我們將會憑借專業(yè)、專心、專注的精神，全心全意全程服務(wù)，我們堅(jiān)信，通過最優(yōu)的銷售策略和優(yōu)秀的銷售階隊(duì)伍，與貴司并肩攜手為“君銘國際商務(wù)中心”的銷售創(chuàng)造最佳成績，定能以最優(yōu)的銷售策略完成銷售任務(wù)。結(jié)束語我們將會憑借專業(yè)、專心、專注的精神，全心全意全程服務(wù)107感謝聆聽！合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties感謝聆聽！合富輝煌?房地產(chǎn)108合富輝煌廣州東山紫園寫字樓的項(xiàng)目營銷的的策劃案108課件109東山紫園寫字樓項(xiàng)目營銷策劃案合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties東山紫園寫字樓項(xiàng)目營銷策劃案合富輝煌?房地產(chǎn)110項(xiàng)目策劃大綱知已項(xiàng)目研究知彼市場分析定位突圍定位定價價格策略銷售推廣策略提升產(chǎn)品建議合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項(xiàng)目策劃大綱知已項(xiàng)目研究知彼市場分析定位突圍定位定價價格策略111知己項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties知己項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)112地理位置

項(xiàng)目情況SWOT分析項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties地理位置項(xiàng)目情況SWOT分析項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)113SWOT分析

項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目研究合富輝煌?房地產(chǎn)114越秀區(qū)東風(fēng)路地鐵一號線本案環(huán)市路地理位置越秀區(qū)東風(fēng)路地鐵一號線本案環(huán)市路地理位置115SWOT分析

項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目情況合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析項(xiàng)目情況地理位置項(xiàng)目情況合富輝煌?房地產(chǎn)116占地面積：平方米總建筑面積：約平方米其中：地上部分建筑面積：平方米地下部分建筑面積：平方米建筑容積率：建筑密度：%綠化率：%樓高：層數(shù)：1~27層地下停車數(shù)：個項(xiàng)目情況技術(shù)指標(biāo)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties占地面積：平方米項(xiàng)目情況技術(shù)指標(biāo)合富輝煌?房地產(chǎn)117合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties功能分布地下室：停車場首層：寫字樓大堂、商務(wù)中心二層：商場三層：商場四—二十七層：商務(wù)式寫字樓項(xiàng)目情況合富輝煌?房地產(chǎn)功能分布地下室：停車場項(xiàng)目情況118合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析

項(xiàng)目情況地理位置SWOT分析合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT分析項(xiàng)目情況地理位置SWOT分析119區(qū)位優(yōu)勢之

“城市核心商務(wù)區(qū)交匯所在”站在城市發(fā)展的高度看，本項(xiàng)目位于城市兩大核心寫字樓商務(wù)區(qū)域的過渡地帶這意味著項(xiàng)目在具備傳統(tǒng)中心商圈優(yōu)勢的同時，既可充分利用東鄰天河商圈的配套資源，又可緊握珠江新城的持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT區(qū)位優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT120區(qū)位優(yōu)勢之

成熟的寫字樓區(qū)域翻開城市的版圖，項(xiàng)所處位置正是廣州傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域的心臟這意味著項(xiàng)目位于城市的資金流、信息流、物流的核心位置合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT區(qū)位優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT121時機(jī)優(yōu)勢之

“掌握先機(jī)”國民經(jīng)濟(jì)增長勢頭迅猛，國際資金、企業(yè)加速向內(nèi)流入，外向型企業(yè)不斷增加，廣州寫字樓市場明顯回暖；申亞成功提升國際影響力，大小企業(yè)搶灘廣東市場；“住禁商”政策出臺，乙級寫字樓市場空置率下降，租金保持平穩(wěn)增長合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT時機(jī)優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT122交通優(yōu)勢之

“暢達(dá)交通，掌握第一商務(wù)時機(jī)”正對30條公交線路巴士站城市商務(wù)中軸線的東風(fēng)路，全城最暢順通道合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT交通優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT123客戶群優(yōu)勢之

“商務(wù)終端客戶所在地”府前經(jīng)濟(jì)帶的前沿，傳統(tǒng)商務(wù)地帶，政府重要機(jī)構(gòu)及部門囤結(jié)之地緊靠新核心商務(wù)地帶，發(fā)展中企業(yè)進(jìn)駐的目標(biāo)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT客戶群優(yōu)勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT124環(huán)境劣勢東風(fēng)東寫字樓雄距戰(zhàn)線過長，商業(yè)氛圍不集中時機(jī)劣勢乙級寫字樓整體空置率較高、市場存貨量較大產(chǎn)品劣勢建筑規(guī)模較小，規(guī)模上難以形成標(biāo)志性效應(yīng)，產(chǎn)品間隔沒新亮點(diǎn)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT環(huán)境劣勢合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT125越秀區(qū)打造黃金“八公里”市政規(guī)劃將把東風(fēng)路打造成為甲級金融區(qū)廣州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長寫字樓市場興旺的基礎(chǔ)城市地位不斷提升提高寫字樓市場的外延輻射力人民幣匯率走高促使更多的國外投資資金加快進(jìn)入中國市場合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT越秀區(qū)打造黃金“八公里”合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT126區(qū)域競爭勢頭突現(xiàn)珠江新城與琶洲商務(wù)板塊的快速發(fā)展，未來競爭能力的優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)市場供應(yīng)量激增寫字樓市場競爭加劇，未來三年內(nèi)將有約150萬平方的推貨量合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT區(qū)域競爭勢頭突現(xiàn)合富輝煌?房地產(chǎn)SWOT127知彼市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties知彼市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)128合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場大市分析區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鲰?xiàng)目競爭市場分析客戶分析市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場大市分析區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鲰?xiàng)目129合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場大市分析發(fā)展歷程供求分析價格分析發(fā)展趨勢市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場大市分析發(fā)展歷程供求分析價格分130合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程西東第一代商務(wù)中心：沿江一帶第二代商務(wù)中心：環(huán)市路-淘金第三代商務(wù)中心：天河北第四代商務(wù)中心：珠江新城、琶洲沙面、十三行、天字碼頭環(huán)市路、淘金路天河北、體育東天河路、珠江新城、琶洲80年代初80年代末90年代初90年代初2019年后發(fā)展歷程廣州寫字樓市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程西東第131合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties天河北商圈珠江新城軟件園區(qū)琶洲會展東風(fēng)東東風(fēng)路環(huán)市路廣州寫字樓市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)天河北商圈珠江新城軟件園區(qū)琶洲會展東風(fēng)東東風(fēng)132合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties東風(fēng)路：80年代有政府、機(jī)關(guān)、運(yùn)輸、會展的支持，形成廣州金融、外商一條街。環(huán)市路：90年代以酒店業(yè)最興旺，主要使用客戶為貿(mào)易天河北：以“中信廣場”為中心的CBD商務(wù)區(qū)域珠江新城：第四代核心商務(wù)中心，但尚處于起步階段。軟件園：“硅谷基地”為著稱，高新產(chǎn)業(yè)客戶集中地琶洲會展：圍繞會展為核心的商務(wù)圈，但基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)配套、交通條件有待完善發(fā)展歷程—商務(wù)區(qū)域組成廣州寫字樓市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)東風(fēng)路：80年代有政府、機(jī)關(guān)、運(yùn)輸、會展133合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties存量面積逐步被消化廣州寫字樓市場分析2019-2019年，廣州十區(qū)共批出寫字樓面積215.08萬㎡,成交面積216.94萬㎡；寫字樓市場正在逐步消化往年的存量面積01年-06年，十區(qū)二手寫字樓成交面積為129.79萬㎡，一、二手成交比例為63：37合富輝煌?房地產(chǎn)存量面積逐步被消化廣州寫字樓市場分析2019134合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場分析歷年供求分析（2019—2019）總預(yù)售面積:215.08萬m2一手總成交:216.94萬m2二手總成交:129.79萬m2數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)單位：萬m2合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場分析歷年供求分析（2019—2135合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場分析價格走勢穩(wěn)步上升過往6年來，十區(qū)一手寫樓成交均價在7500-9700元/㎡之間；同時，隨著一手寫字樓市場的逐步回暖，成交價格以2019年為拐點(diǎn)，開始呈現(xiàn)上升之勢十區(qū)二手寫字樓成交均價逐年下降，從2019年的5559元/㎡下降到2019年的3909元/㎡；其主要原因在于近年市場供應(yīng)的高端寫字樓項(xiàng)目均以租賃為主，并且次中心區(qū)如海珠、白云區(qū)較低檔次的二手寫字樓成交量逐年上升，拉低了整體成交價格合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場分析價格走勢穩(wěn)步上升過往6年來136合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties歷年價格走勢（2019—2019）廣州寫字樓市場分析數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)單位：元/m2合富輝煌?房地產(chǎn)歷年價格走勢（2019—2019）廣州寫字樓137合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場分析發(fā)展趨勢商務(wù)重心正在向珠江新城、琶洲一帶轉(zhuǎn)移，第四代商務(wù)中心珠江新城尚處于起步發(fā)展階段，待該區(qū)域發(fā)展成熟，相信將需要一定時間的培育據(jù)我們所接觸客戶的需求意向分析可得，中國經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，寫字樓市場前景向好，這必然導(dǎo)致需求的上升。至于升值空間，考慮到近幾年市場的供應(yīng)量充足，價格不會有太大的波動，會保持平穩(wěn)上升合富輝煌?房地產(chǎn)廣州寫字樓市場分析發(fā)展趨勢商務(wù)重心正在向珠江138合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鰠^(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治龇植继卣鞴┣蠓治鰞r格走勢新增供應(yīng)合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鰠^(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治龇植?39合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治雎范螖?shù)量寫字樓名稱環(huán)市路沿線20粵能大廈、錦城大廈（建設(shè)中）、華信大廈、東山廣場、中僑大廈、匯華商貿(mào)大廈、遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈、高迅大廈、好世界廣場、廣州國際電子大廈、宜安廣場、廣州世界貿(mào)易中心、廣東國際大廈A附樓、榮建大廈、廣良大廈、銀政大廈、黨校大廈、金鷹大廈、華樂大廈、鵬源大廈（小北）東風(fēng)路沿線22錦城大廈、東寶大廈、天譽(yù)商務(wù)大廈、東峻廣場、粵海集團(tuán)大廈、廣發(fā)銀行中心、新裕大廈、國信大廈、嘉業(yè)大廈、建銀大廈、達(dá)信大廈、健力寶大廈、越秀城市廣場（租售中）、東建大廈、成悅大廈、金安大廈、廣州交易廣場、東方金融廣場、華聯(lián)百腦匯、廣州國際銀行中心、瑞興大廈、力迅廣場中山路沿線17粵運(yùn)大廈（中山二）、匯隆大廈（中山二）、南鐵大廈、廣東電信大廈、工商聯(lián)大廈、中華國際中心（租售中）、信德商務(wù)大廈、金德大廈、廣百新翼寫字樓、中旅商業(yè)廣場、新寶利大廈、捷泰廣場、越秀新都會、百匯廣場、富力商貿(mào)中心、隆城大廈、荔湖大廈合計(jì)59——合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治雎范螖?shù)量寫字樓140合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties老三區(qū)（東山、越秀、荔灣）為廣州舊城中心，多個政府機(jī)關(guān)都分布在老三區(qū)，帶動了老三區(qū)的商務(wù)氛圍聚集老三區(qū)寫字樓主要沿環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路沿線分布第二代商務(wù)中心形成于環(huán)市東路、政府機(jī)關(guān)（如省府、市府、工商部門）云集在東風(fēng)路以及地鐵一號線的開通，是上述三條主干道沿線寫字樓分布較為集中的主要原因此外，人民路、解放路由于靠近舊交易會館也分布了不少寫字樓項(xiàng)目；廣州大道、沿江路一帶也零散分布了部分檔次參差的寫字樓區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場分布特征合富輝煌?房地產(chǎn)老三區(qū)（東山、越秀、荔灣）為廣州舊城中心，多141合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓供求平衡，一、二手成交“平分秋色”數(shù)據(jù)顯示，老三區(qū)近6年來的寫字樓供求態(tài)勢平衡，但06年的消化量劇增，到現(xiàn)時為止，對于老三區(qū)寫字樓存量的吸納已經(jīng)基本完成此外，老三區(qū)位處市區(qū)中心，可供新開發(fā)的寫字樓用地逐漸減少，二手寫字樓市場逐步活躍，寫字樓一、二手市場的成交量已基本相當(dāng)，且二手寫字樓的成交量有呈逐年上升之勢合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓供求平衡，142合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場供應(yīng)、成交情況批出總量：58.32萬㎡一手成交總量：73.59萬㎡二手成交總量：61.54萬㎡單位：萬㎡數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓市場供應(yīng)、143合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格走勢對比由于城市商務(wù)核心的逐漸東轉(zhuǎn)移，并且東山、越秀兩區(qū)近年推售的的字樓項(xiàng)目均以乙級為主，導(dǎo)致區(qū)域總體成交價格較早年呈略微下降之勢而荔灣區(qū)一手寫字樓價格與東山、越秀相反，從03年開始，價格一路上揚(yáng)（以04年開始最為明顯），其主要原因在于鞋業(yè)專業(yè)市場“步云天地”的商鋪式寫字樓和“富力鞋業(yè)商貿(mào)中心”拉高了荔灣區(qū)的一手寫字樓均價合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格走144合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格（2019—2019）數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土資源和房屋管理局備注：06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū)單位：元/㎡合富輝煌?房地產(chǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治隼先齾^(qū)寫字樓成交價格（145合富輝煌?房地產(chǎn)Hopefluen