城市房屋拆遷中

城市房屋拆遷中

補(bǔ)償評(píng)估問(wèn)題的探討注冊(cè)土地估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師孫琳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人山東省“十佳”房地產(chǎn)估價(jià)師高級(jí)工程師英國(guó)RICS資深會(huì)員1城市房屋拆遷是當(dāng)今各級(jí)政府非常關(guān)注的工作，國(guó)家及省雖然對(duì)房屋的拆遷補(bǔ)償有明確的要求，但各地執(zhí)行不一，大多以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體現(xiàn)補(bǔ)償，掩蓋了土地使用權(quán)價(jià)值。各地因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會(huì)矛盾日益突出，成為當(dāng)?shù)氐摹盁狳c(diǎn)”、“難點(diǎn)”和“焦點(diǎn)”，其核心是對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償問(wèn)題。因此科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，合理確定補(bǔ)償金額，是決定拆遷工作順利實(shí)施、維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益、構(gòu)建和諧社會(huì)的關(guān)鍵所在。

22006年4月30日，省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，由我公司承擔(dān)開(kāi)展了《城市房屋拆遷中涉及土地補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估理論與方法研究》；今年5月份，該項(xiàng)研究已經(jīng)省國(guó)土廳組織專家進(jìn)行了鑒定，專家給予了很高的評(píng)價(jià)，認(rèn)為該項(xiàng)研究填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白，今天借此機(jī)會(huì)向各位同行簡(jiǎn)單介紹一下主要內(nèi)容。3綱要一、房屋拆遷現(xiàn)狀二、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的理論思考及方法研究三、補(bǔ)償評(píng)估工作建議四、通行權(quán)、地下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估的探討4一、房屋拆遷現(xiàn)狀（一）城市房屋及土地產(chǎn)權(quán)的演變城市房屋拆遷的目的不是為了拆而拆，而是通過(guò)拆遷取得被拆遷人的土地，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。新中國(guó)成立以前，土地、房產(chǎn)實(shí)行私有制，個(gè)人可以獲得土地和房產(chǎn)的所有權(quán)。

5新中國(guó)成立后，我國(guó)城市房屋及土地產(chǎn)權(quán)的變革過(guò)程如下：第一階段：初始階段（建國(guó)初期至1976年）1953年開(kāi)展了第一次全國(guó)房地產(chǎn)總登記，確認(rèn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。至文革期間，國(guó)內(nèi)基本上不存在了私產(chǎn)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利已不復(fù)存在，私產(chǎn)房被任意強(qiáng)占或收為“公有”。6第二階段：復(fù)蘇階段（1976年至1987年）1982年《憲法》確立了土地所有權(quán)的“二元結(jié)構(gòu)”，明確了城市的土地屬國(guó)家所有。1985年，進(jìn)行了全國(guó)房屋普查。1987年國(guó)家在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行房屋所有權(quán)登記和土地詳查。1986年6月25日全國(guó)人大頒布了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，同年，國(guó)務(wù)院成立國(guó)家土地管理局，標(biāo)志著國(guó)家對(duì)土地實(shí)行了統(tǒng)一管理。7第三階段：現(xiàn)行階段（1988年以來(lái)）1988年《憲法》修正案，同時(shí)修改了《土地管理法》，突出了土地使用制度的改革，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1988年國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。國(guó)務(wù)院于1990年頒布了55號(hào)令即《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。1994年，全國(guó)人大常委會(huì)頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。

2002年國(guó)土資源部出臺(tái)11號(hào)令。2007年10月1日起施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》8城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，形成了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多樣的格局：就房屋而言，有公產(chǎn)房、直管公房、單位自管房、城鎮(zhèn)私產(chǎn)房；房屋所占用的土地使用權(quán)從類型上看有劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。不同土地和房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)取得的成本不同，產(chǎn)權(quán)人享有的權(quán)益不同，收益、處置適用的政策法規(guī)不同體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值不同。

9目前我國(guó)城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系特別是土地產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜，因此在深入分析房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性及產(chǎn)權(quán)關(guān)系過(guò)程中，應(yīng)充分區(qū)別土地產(chǎn)權(quán)，并在拆遷補(bǔ)償中充分尊重土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，做到公平拆遷，合理補(bǔ)償，才能優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升城市品位，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

10（二二））拆拆遷遷政政策策的的歷歷史史沿沿革革與我我國(guó)國(guó)城城市市土土地地與與房房屋屋政政策策的的變變革革相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，我我國(guó)國(guó)的的城城市市房房屋屋拆拆遷遷政政策策大大體體經(jīng)經(jīng)歷歷了了三三個(gè)個(gè)階階段段：：第一一階階段段：：1990年年以以前前，，國(guó)國(guó)家家沒(méi)沒(méi)有有對(duì)對(duì)房房屋屋拆拆遷遷出出臺(tái)臺(tái)相相關(guān)關(guān)的的法法規(guī)規(guī)及及政政策策。。國(guó)務(wù)務(wù)院院頒頒布布了了《《城城市市私私有有房房屋屋管管理理辦辦法法》》，，對(duì)對(duì)于于私私有有房房屋屋，，按按當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)的的物物價(jià)價(jià)狀狀況況以以房房屋屋的的殘殘值值價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行補(bǔ)補(bǔ)償償。。11第二二階階段段：：即即1990年年至至2001年年。。我國(guó)國(guó)城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程明明顯顯加加快快，，出出現(xiàn)現(xiàn)了了大大量量房房屋屋拆拆遷遷。。1991年年國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院頒頒布布了了《《城城市市房房屋屋拆拆遷遷管管理理?xiàng)l條例例》》為適適應(yīng)應(yīng)土土地地和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)使使用用制制度度的的改改革革，，國(guó)國(guó)家家土土地地局局1992年年認(rèn)認(rèn)證證了了首首批批土土地地估估價(jià)價(jià)師師，，開(kāi)開(kāi)始始了了城城市市土土地地定定級(jí)級(jí)和和估估價(jià)價(jià)工工作作，，1993年年5月月建建設(shè)設(shè)部部、、人人事事部部認(rèn)認(rèn)證證公公布布了了首首批批房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)師師。。121999年各地地停止了了實(shí)物福福利性分分房，實(shí)實(shí)行貨幣幣工資性性住房制制度，對(duì)對(duì)此各地地為調(diào)整整住房結(jié)結(jié)構(gòu)，改改善居住住環(huán)境，，紛紛實(shí)實(shí)施舊城城改造工工程，出出現(xiàn)了拆拆遷高潮潮。在拆拆遷補(bǔ)償償過(guò)程中中實(shí)行““拆一補(bǔ)補(bǔ)一”。。13第三階段段：即2001年至今今。2001年6月月，國(guó)務(wù)務(wù)院頒布布了新的的《城市市房屋拆拆遷條例例》，將將“貨幣幣補(bǔ)償””作為主主要的補(bǔ)補(bǔ)償方式式，貨幣幣補(bǔ)償?shù)牡慕痤~““以房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估價(jià)價(jià)格確定定”。2003年12月1日日，建設(shè)設(shè)部頒布布了《城城市房屋屋拆遷估估價(jià)指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)》》，對(duì)城城市房屋屋拆遷估估價(jià)的概概念界定定為：拆拆遷估價(jià)價(jià)的價(jià)值值標(biāo)準(zhǔn)是是被拆遷遷房屋的的公開(kāi)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)值值，不考考慮房屋屋的租賃賃、抵押押、查封封等因素素。14無(wú)論是““老《條條例》””還是““新《條條例》””都僅對(duì)對(duì)房屋明明確了補(bǔ)補(bǔ)償而對(duì)對(duì)土地使使用權(quán)的的補(bǔ)償未未進(jìn)行明明確，以以“區(qū)位位價(jià)”隱隱含取代代了土地地使用權(quán)權(quán)價(jià)格。。由此帶來(lái)來(lái)的拆遷遷矛盾仍仍然不斷斷發(fā)生，，大多是是因拆遷遷補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低，，被拆遷遷人要求求對(duì)使用用的土地地給予補(bǔ)補(bǔ)償未果果有關(guān)。。15（三）目目前城市市房屋拆拆遷補(bǔ)償償評(píng)估存存在的問(wèn)問(wèn)題目前城市市房屋拆拆遷補(bǔ)償償和拆遷遷評(píng)估的的主要法法規(guī)、政政策依據(jù)據(jù)有：《《城市房房地產(chǎn)管管理法》》、《城城市房屋屋拆遷管管理?xiàng)l例例》、《《城市房房屋拆遷遷估價(jià)指指導(dǎo)意見(jiàn)見(jiàn)》、《《房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》以以及地方方性的配配套法規(guī)規(guī)。通過(guò)過(guò)分析各各項(xiàng)政策策與法規(guī)規(guī)，房屋屋拆遷在在工作管管理、拆拆遷內(nèi)涵涵、及補(bǔ)補(bǔ)償評(píng)估估上存在在以下問(wèn)問(wèn)題：161、拆遷遷管理工工作的缺缺失我國(guó)大部部分地方方的房地地產(chǎn)管理理模式是是建設(shè)部部門管房房屋，土土地部門門管理土土地，在在這種部部門多頭頭管理的的模式下下，使得得其責(zé)權(quán)權(quán)變的模模糊不清清。房屋拆遷遷政策法法規(guī)及拆拆遷評(píng)估估的規(guī)范范由建設(shè)設(shè)部門牽牽頭制定定，所制制定的拆拆遷估價(jià)價(jià)和拆遷遷補(bǔ)償依依據(jù)的法法律規(guī)范范中忽視視了房屋屋所涉及及的土地地，對(duì)房房屋所涉涉及土地地的補(bǔ)償償沒(méi)有體體現(xiàn)。建設(shè)主管管部門也也不允許許體現(xiàn)土土地補(bǔ)償償?shù)膬?nèi)容容。17城市房屋屋拆遷工工作目的的就是用用“新土土地使用用權(quán)”取取代“舊舊土地使使用權(quán)””。政府公益益目的的的拆遷項(xiàng)項(xiàng)目由各各部門分分頭實(shí)施施，通過(guò)過(guò)宣傳發(fā)發(fā)動(dòng)、組組織協(xié)調(diào)調(diào)，較容容易做通通被拆遷遷人的工工作。開(kāi)發(fā)類拆拆遷項(xiàng)目目，拆遷遷人必須須取得““房屋拆拆遷許可可證”后后方可進(jìn)進(jìn)行。毛地供地地方式取取消，熟熟地供地地由誰(shuí)做做拆遷主主體？18綜上所述述，政府府管理職職能的部部門分割割、行政政手段強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)，管管理的越越位、缺缺位，是是造成拆拆遷難的的原因之之一。192、拆遷遷對(duì)象概概念的模模糊拆遷是一一種特殊殊的強(qiáng)制制性交易易行為，，一種特特殊的房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，拆拆遷的對(duì)對(duì)象應(yīng)是是房地產(chǎn)產(chǎn)，補(bǔ)償償?shù)膽?yīng)是是房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格。?！冻鞘蟹糠课莶疬w遷管理?xiàng)l條例》、、《城市市房屋拆拆遷估價(jià)價(jià)指導(dǎo)意意見(jiàn)》中中，拆遷遷的對(duì)象象界定為為“房屋屋”，對(duì)對(duì)土地只只字未提提。20房屋的概概念《辭?！贰飞蠈?duì)房房屋的規(guī)規(guī)定是：：房子+屋子《城市房房地產(chǎn)管管理法》》第二條條規(guī)定：：“房屋屋是指土土地上的的房屋等等建筑物物及構(gòu)筑筑物?！薄薄斗康禺a(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》上上對(duì)房屋屋的定義義是：房房屋是指指能夠遮遮風(fēng)避雨雨并供人人居住、、工作、、娛樂(lè)、、儲(chǔ)藏物物品、紀(jì)紀(jì)念或進(jìn)進(jìn)行其他他活動(dòng)的的空間場(chǎng)場(chǎng)所，一一般由基基礎(chǔ)、墻墻、門、、窗、柱柱、梁和和屋頂?shù)鹊戎饕獦?gòu)構(gòu)件組成成。中華人民民共和國(guó)國(guó)行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本術(shù)術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》（JGJ/T30-2003））對(duì)房屋屋定義為為：“供供人們生生產(chǎn)、居居住或者者作其他他用途的的建筑物物的總稱稱”。21房產(chǎn)的概概念《辭海》》上對(duì)房房產(chǎn)的定定義為：：個(gè)人或或團(tuán)體所所擁有的的房屋、、地基等等。《經(jīng)濟(jì)與與管理大大辭典續(xù)續(xù)編》中中，對(duì)房房產(chǎn)的定定義為““即房屋屋產(chǎn)業(yè)，，包括人人民群眾眾的生活活居住房房和非住住宅用房房”。22房地產(chǎn)的的概念從目前查查閱的資資料看，，還未有有統(tǒng)一的的定義。。房地產(chǎn)即即城市的的房產(chǎn)和和地產(chǎn)的的總稱；；房地產(chǎn)是是指土地地和土地地上永久久性建筑筑物及其其衍生的的權(quán)益；；《房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義為：““土地、、建筑物物及其他他地上定定著物，，包括物物質(zhì)實(shí)體體和依托托于物質(zhì)質(zhì)實(shí)體上上的權(quán)益益”；23南開(kāi)大學(xué)學(xué)曹振良良教授認(rèn)認(rèn)為：房房屋與土土地反映映的是物物質(zhì)的屬屬性與形形態(tài),而而房地產(chǎn)產(chǎn)則體現(xiàn)現(xiàn)著一定定的生產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系,存在了了一定的的權(quán)益。。這些產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征征，將隨隨同房和和地的物物態(tài)“耦耦合”，，參與房房和地的的產(chǎn)權(quán)耦耦合，使使房、地地、產(chǎn)權(quán)權(quán)三者融融為一體體，形成成了房地地產(chǎn)。24中華人民民共和國(guó)國(guó)行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本術(shù)術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》（JGJ/T30-2003））對(duì)房地地產(chǎn)定義義為：““可開(kāi)發(fā)發(fā)的土地地及其地地上定著著物、建建筑物、、包括物物質(zhì)實(shí)體體和依托托于物質(zhì)質(zhì)實(shí)體上上的權(quán)益益”。25從“房屋屋”、““房產(chǎn)””、“房房地產(chǎn)””的區(qū)別別和聯(lián)系系的分析析可看出出，房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)是房地地產(chǎn)的兩兩個(gè)重要要組成部部分，兩兩者在房房地產(chǎn)總總價(jià)中相相互包容容，難以以分離。。拆遷法規(guī)規(guī)規(guī)定的的拆遷對(duì)對(duì)象概念念上的模模糊，隱隱藏了拆拆遷對(duì)象象中最重重要的部部分即““地產(chǎn)和和房地耦耦合效益益”。26例如：某某市人民民政府根根據(jù)城市市規(guī)劃，，于2004年年5月，，拆除了了李**165平方米米的房屋屋，并收收回了其其房屋占占用院落落的土地地410平方米米，用于于城市廣廣場(chǎng)建設(shè)設(shè)。市政政府根據(jù)據(jù)現(xiàn)行的的房屋拆拆遷補(bǔ)償償規(guī)定，，對(duì)李**給予予了貨幣幣補(bǔ)償。。但李**對(duì)此此很不滿滿意，要要求市政政府對(duì)其其土地使使用權(quán)給給予補(bǔ)償償。雙方方各執(zhí)一一詞，協(xié)協(xié)商未果果，于是是李**一紙?jiān)V訴狀將市市政府告告上法院院，要求求法院判判令對(duì)其其土地使使用權(quán)依依法給予予補(bǔ)償。。27法院受理理該案后后，審判判人員有有四種不不同的觀觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)點(diǎn)認(rèn)為，，市政府府可以無(wú)無(wú)償收回回李**的劃撥撥土地使使用權(quán)，，用于公公益事業(yè)業(yè)建設(shè)。。第二種觀觀點(diǎn)認(rèn)為為，貨幣幣補(bǔ)償款款中包括括對(duì)土地地使用權(quán)權(quán)的補(bǔ)償償”的規(guī)規(guī)定，直直接判定定市政府府勝訴。。第三種觀觀點(diǎn)認(rèn)為為，在涉涉及土地地使用權(quán)權(quán)補(bǔ)償問(wèn)問(wèn)題上應(yīng)應(yīng)適用《《土地管管理法》》和《城城市房地地產(chǎn)管理理》，而而不應(yīng)適適用其他他法律法法規(guī)。28第四種觀觀點(diǎn)認(rèn)為為，應(yīng)在在明確區(qū)區(qū)分被拆拆遷人房房地產(chǎn)中中的房屋屋實(shí)體財(cái)財(cái)產(chǎn)和土土地使用用權(quán)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的前提下下，才能能明確補(bǔ)補(bǔ)償房屋屋和土地地使用權(quán)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，才能能分清被被拆遷人人應(yīng)獲得得多少補(bǔ)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)問(wèn)題。在在未知土土地使用用權(quán)權(quán)益益的情況況下，以以房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格為依依據(jù)評(píng)估估確定被被拆遷人人的貨幣幣補(bǔ)償金金額值得得探討。。因?yàn)槌殖值诙N觀觀點(diǎn)的的審判判人員員占多多數(shù)，，所以以本案案以市市政府府的勝勝訴而而告終終，但但被拆拆遷人人李**心心里仍仍有許許多疑疑惑。。我們們認(rèn)為為該判判決值值得商商榷。。29由上面面的案案例可可看出出，因因政策策法規(guī)規(guī)對(duì)拆拆遷對(duì)對(duì)象概概念上上的模模糊，，同時(shí)時(shí)被拆拆遷人人在拆拆遷中中處于于弱勢(shì)勢(shì)，即即使被被拆遷遷人在在拆遷遷中得得不到到公平平合理理補(bǔ)償償也難難以得得到司司法的的救助助，以以致于于形成成拆遷遷矛盾盾在法法律上上的執(zhí)執(zhí)行難難，影影響了了法律律的尊尊嚴(yán)。。303、拆拆遷項(xiàng)項(xiàng)目性性質(zhì)的的確定定缺位位《城市市房屋屋拆遷遷管理理?xiàng)l例例》中中未對(duì)對(duì)拆遷遷項(xiàng)目目的性性質(zhì)進(jìn)進(jìn)行界界定和和明確確，不不論是是市政政建設(shè)設(shè)、社社會(huì)公公益事事業(yè)建建設(shè)還還是房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目均由由該條條例進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。未區(qū)區(qū)別土土地使使用權(quán)權(quán)的征征收和和征購(gòu)購(gòu)，這這便形形成了了拆遷遷補(bǔ)償償評(píng)估估的復(fù)復(fù)雜化化。31例如：：某市市政拆拆遷項(xiàng)項(xiàng)目，，被拆拆遷房房地產(chǎn)產(chǎn)其房房屋建建筑面面積為為300㎡㎡，房房屋所所有權(quán)權(quán)證登登記用用途為為商業(yè)業(yè)；所所涉及及的土土地使使用權(quán)權(quán)面積積為1400㎡㎡，國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)證所所登記記的用用途為為商業(yè)業(yè)，使使用權(quán)權(quán)類型型為劃劃撥。。被拆拆遷人人委托托某評(píng)評(píng)估公公司進(jìn)進(jìn)行了了評(píng)估估。因因在房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)類似似交易易案例例較少少，無(wú)無(wú)可比比實(shí)例例，故故采用用了成成本法法進(jìn)行行評(píng)估估。該該評(píng)估估公司司評(píng)估估的思思路為為：先先評(píng)估估出讓讓條例例下房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格，爾爾后減減去應(yīng)應(yīng)補(bǔ)交交的出出讓金金及稅稅費(fèi)，，得出出劃撥撥條件件下的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格。。即：：1326×（（1-50%））×1400+300×475=1070700元元32政府有有關(guān)部部門認(rèn)認(rèn)為房房屋所所涉及及的土土地使使用權(quán)權(quán)為劃劃撥，，土地地屬于于國(guó)家家，國(guó)國(guó)家可可以無(wú)無(wú)償收收回該該劃撥撥土地地使用用權(quán)，，僅對(duì)對(duì)其房房屋進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償，，或者者說(shuō)是是僅對(duì)對(duì)房屋屋及房房屋基基底占占地進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償，，其余余空地地可以以不予予補(bǔ)償償，無(wú)無(wú)償收收回。。委托托了另另一家家評(píng)估估公司司進(jìn)行行了評(píng)評(píng)估。。該公司司按《《指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)見(jiàn)》，，按照照房屋屋及其其基底底面積積，采采用成成本法法和收收益法法分別別評(píng)估估其房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格,經(jīng)經(jīng)加權(quán)權(quán)平均均后得得出單單價(jià)。。33經(jīng)測(cè)算算：成本法法估價(jià)價(jià)按建建筑面面積計(jì)計(jì)算房房地產(chǎn)產(chǎn)單價(jià)價(jià)為:1326+475=1801元元/㎡㎡收益法法按建建筑面面積計(jì)計(jì)算房房地產(chǎn)產(chǎn)單價(jià)價(jià)為：：2500元/㎡兩者分分別取取0.3和和0.7的的權(quán)重重,最最后估估價(jià)結(jié)結(jié)果為為:2220元元/㎡㎡評(píng)估總總價(jià):2220×300=666000元元/㎡㎡兩種結(jié)結(jié)果懸懸殊1070700-666000=404700元，，被拆拆遷人人認(rèn)為為第一一種估估價(jià)方方法科科學(xué)，，而拆拆遷人人認(rèn)為為第二二種方方法合合理，，以致致于影影響了了拆遷遷工作作的進(jìn)進(jìn)行。。34對(duì)于商商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，從政政府立立項(xiàng)到到開(kāi)發(fā)發(fā)商的的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)大體體要經(jīng)經(jīng)過(guò)立立項(xiàng)、、摸底底、規(guī)規(guī)劃、、收儲(chǔ)儲(chǔ)、供供地、、拆遷遷、建建設(shè)等等七個(gè)個(gè)階段段，其其核心心是由由毛地地變凈凈地的的拆遷遷補(bǔ)償償，整整個(gè)過(guò)過(guò)程，，評(píng)估估機(jī)構(gòu)構(gòu)要參參與二二次評(píng)評(píng)估。。其一、、在政政府收收儲(chǔ)土土地時(shí)時(shí)參與與“收收回補(bǔ)補(bǔ)償””和和“招招、拍拍、掛掛”底底價(jià)確確定的的評(píng)估估；其二、、在確確定拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償時(shí)時(shí)，大大多由由房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)操操作，，存在在以下下問(wèn)題題：第一、、房屋屋功能能、性性質(zhì)難難以確確定；；第二、、估價(jià)價(jià)結(jié)果果難以以公示示；第三、、估價(jià)價(jià)結(jié)果果懸殊殊較大大，影影響決決策。。綜上所所述，，由于于拆遷遷性質(zhì)質(zhì)的確確定缺缺位，，形成成了政政府公公益拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償和和商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)補(bǔ)償償?shù)牟徊粚?duì)等等，給給估價(jià)價(jià)師們們?cè)斐沙闪穗y難以應(yīng)應(yīng)對(duì)的的局面面。354、貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償金金額的的確定定辦法法存在在漏洞洞《城市市房屋屋拆遷遷管理理?xiàng)l例例》第第二十十四條條規(guī)定定：““貨幣幣補(bǔ)償償?shù)慕鸾痤~，，根據(jù)據(jù)被拆拆遷房房屋的的區(qū)位位、用用途、、建筑筑面積積等因因素，，以房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估估價(jià)格格確定定，具具體辦辦法由由省、、自治治區(qū)、、直轄轄市人人民政政府制制定。?！薄坝猛就尽⒔ńㄖ婷娣e””較易易理解解，也也容易易確定定，如如何理理解““區(qū)位位”呢呢？““區(qū)位位價(jià)””如何何確定定？同同時(shí)，，“房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估估價(jià)格格”的的內(nèi)涵涵是什什么？？36首先探探討一一下““區(qū)位位”及及“區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)”曹振良良博導(dǎo)導(dǎo)所著著《房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)及及通論論》是是這樣樣解釋釋區(qū)位位的。。“區(qū)區(qū)位是是指某某一經(jīng)經(jīng)濟(jì)事事物或或經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)所占占據(jù)的的空間間場(chǎng)所所以及及該場(chǎng)場(chǎng)所與與其周周圍事事物之之間的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)地理理關(guān)系系”。?！暗氐禺a(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)可可作為為一個(gè)個(gè)相對(duì)對(duì)獨(dú)立立的研研究對(duì)對(duì)象，，而房房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)是是與地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)不不可分分離的的”，，“任任何區(qū)區(qū)位決決策，，都是是為了了追求求對(duì)特特定區(qū)區(qū)位土土地的的投資資收益益”。。37我們認(rèn)認(rèn)為所所謂房房屋區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)應(yīng)包包含三三個(gè)方方面的的內(nèi)容容，即即：A、房房屋所所在區(qū)區(qū)域的的土地地級(jí)別別價(jià)格格B、房房屋本本身的的功能能、結(jié)結(jié)構(gòu)、、朝向向、設(shè)設(shè)計(jì)及及層次次差價(jià)價(jià)C、房房與地地耦合合后的的增值值收益益38運(yùn)用區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)加房房屋現(xiàn)現(xiàn)值的的方法法進(jìn)行行拆遷遷評(píng)估估，存存在以以下不不當(dāng)之之處：：第一、、區(qū)位位價(jià)是是一個(gè)個(gè)區(qū)域域的平平均價(jià)價(jià)，通通常采采用基基準(zhǔn)地地價(jià)求求的某某一區(qū)區(qū)域樓樓面地地價(jià)，，如果果估價(jià)價(jià)對(duì)象象的容容積率率低于于平均均容積積率時(shí)時(shí)，則則估價(jià)價(jià)對(duì)象象相對(duì)對(duì)多占占有土土地的的權(quán)益益價(jià)格格就會(huì)會(huì)被掩掩蓋，，難以以做到到拆遷遷評(píng)估估的公公平公公正。。39例如，，某市市政工工程項(xiàng)項(xiàng)目拆拆遷，，一被被拆遷遷人擁?yè)碛械牡姆课菸菝娣e積300平平方米米，土土地使使用權(quán)權(quán)面積積1400平方方米，，房屋屋容積積率僅僅0.2143，用用途為為商業(yè)業(yè)，土土地使使用權(quán)權(quán)類型型為商商業(yè)，，而該該市城城區(qū)基基準(zhǔn)設(shè)設(shè)定的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)容積積率為為1.6。。如果果采用用基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)和1.6的容容積率率求取取的區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)再加加上房房屋現(xiàn)現(xiàn)值來(lái)來(lái)評(píng)估估拆遷遷補(bǔ)償償價(jià)，，按1.6的容容積率率計(jì)算算，300平方方米的的房屋屋分?jǐn)倲偟耐镣恋孛婷娣e應(yīng)應(yīng)為187.5平方方米，，那么么在拆拆遷評(píng)評(píng)估時(shí)時(shí)僅評(píng)評(píng)估了了被拆拆遷人人187.5平平方米米的土土地使使用權(quán)權(quán)，而而被拆拆遷人人另外外1212.5平方方米的的土地地使用用權(quán)權(quán)權(quán)益價(jià)價(jià)格在在評(píng)估估過(guò)程程中被被忽略略。40第二、、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)是某某一期期日、、一定定年期期出讓讓條件件下、、設(shè)定定配套套設(shè)施施、容容積率率條件件下的的價(jià)格格，區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)通常常是采采用基基準(zhǔn)地地價(jià)結(jié)結(jié)合容容積率率求得得的，，區(qū)位位價(jià)包包含的的土地地價(jià)格格是出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)條件件下的的價(jià)格格。在在一個(gè)個(gè)拆遷遷評(píng)估估項(xiàng)目目中，，估價(jià)價(jià)對(duì)象象所占占用的的國(guó)有有土地地使用用權(quán)類類型是是多樣樣化的的，有有出讓讓有劃劃撥還還有可可能是是租賃賃、作作價(jià)入入股，，不同同類型型的土土地使使用權(quán)權(quán)價(jià)格格是不不同的的。41《城市市房屋屋拆遷遷估價(jià)價(jià)指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)見(jiàn)》要要求拆拆遷評(píng)評(píng)估做做到評(píng)評(píng)估到到戶，，因每每戶所所占用用土地地的使使用權(quán)權(quán)類型型、容容積率率、配配套設(shè)設(shè)施不不同，，可見(jiàn)見(jiàn)區(qū)位位價(jià)加加房屋屋現(xiàn)值值的估估價(jià)方方法在在現(xiàn)實(shí)實(shí)中已已不適適宜運(yùn)運(yùn)用。。42其次，探討討“以房地地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)評(píng)估價(jià)格確確定”補(bǔ)償償額《城市房屋屋拆遷指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)規(guī)定，“房房屋拆遷評(píng)評(píng)估價(jià)格為為被拆遷房房屋的房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格”，同同時(shí)明確規(guī)規(guī)定拆遷補(bǔ)補(bǔ)償有房地地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。?！兑庖?jiàn)》規(guī)規(guī)定：“拆拆遷估價(jià)的的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為公開(kāi)市市場(chǎng)價(jià)格，，不考慮房房屋租賃、、抵押、查查封等因素素的影響。?！币话愎拦纼r(jià)中的““公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)”按《估估價(jià)規(guī)范》》解釋為““所有市場(chǎng)場(chǎng)主體都可可以平等自自由的參與與交易”。。43我們理解應(yīng)應(yīng)包括以下下幾個(gè)方面面：第一擁?yè)碛泻戏ǖ牡目稍谑袌?chǎng)場(chǎng)上交易的的產(chǎn)權(quán)資料料；第二買買者和賣者者完全出于于自愿；第第三具有適適當(dāng)?shù)钠陂g間完成交易易；第四交交易雙方的的目的在于于最大限度度地追求經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。。而在拆遷遷市場(chǎng)上以以上四點(diǎn)都都不可能實(shí)實(shí)現(xiàn)。44首先，被拆拆遷人多數(shù)數(shù)擁有《房房屋所有權(quán)權(quán)證》，而而未辦理《《土地使用用權(quán)證》，，同時(shí)多數(shù)數(shù)被拆遷人人使用的土土地性質(zhì)為為劃撥性質(zhì)質(zhì)，僅有少少數(shù)擁有出出讓產(chǎn)權(quán)；；第二，被拆拆遷人一般般為非自愿愿；第三三，，拆拆遷遷時(shí)時(shí)期期不不能能自自主主控控制制；；第四四，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商與與被被拆拆遷遷人人經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)目目標(biāo)標(biāo)不不一一致致。。因此此來(lái)來(lái)看看，，拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償市市場(chǎng)場(chǎng)是是一一個(gè)個(gè)不不完完全全的的公公開(kāi)開(kāi)市市場(chǎng)場(chǎng),在在市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位不不準(zhǔn)準(zhǔn)的的情情況況下下,估估價(jià)價(jià)師師便便難難以以確確定定價(jià)價(jià)值值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)取取舍舍與與估估價(jià)價(jià)方方法法。。455、、估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)選選用用不不合合理理①城城市市房房屋屋的的拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償既既涉涉及及到到房房屋屋及及其其它它構(gòu)構(gòu)筑筑物物、、建建筑筑物物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)還還涉涉及及到到土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，因因此此《《城城市市房房屋屋拆拆遷遷管管理理?xiàng)l條例例》》規(guī)規(guī)定定拆拆遷遷評(píng)評(píng)估估由由““房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)””承承擔(dān)擔(dān)是是不不全全面面的的。。②《《指指導(dǎo)導(dǎo)意意見(jiàn)見(jiàn)》》中中規(guī)規(guī)定定，，在在評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的選選取取上上，，采采取取被被拆拆遷遷人人投投票票或或拆拆遷遷當(dāng)當(dāng)事事人人抽抽簽簽等等方方式式?jīng)Q決定定機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)是是不不合合理理的的。。抽抽簽簽方方式式否否定定了了機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的資資質(zhì)質(zhì)、、信信譽(yù)譽(yù)、、能能力力，，只只能能憑憑““運(yùn)運(yùn)氣氣””靠靠““手手氣氣””，，更更有有甚甚者者，，有有的的還還憑憑報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)確確定定評(píng)評(píng)估估單單位位，，誰(shuí)誰(shuí)家家的的報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)低低，，就就讓讓誰(shuí)誰(shuí)家家評(píng)評(píng)估估，，不不能能保保證證房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估結(jié)結(jié)果果的的公公允允性性。。466、、中中介介評(píng)評(píng)估估管管理理薄薄弱弱，，評(píng)評(píng)估估市市場(chǎng)場(chǎng)有有待待規(guī)規(guī)范范中介介機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)管管理理部部門門分分割割，，體體制制不不順順。。三三類類機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)從從屬屬于于不不同同的的部部門門，，使使得得評(píng)評(píng)估估政政策策、、方方法法政政出出多多門門，，甚甚至至互互相相矛矛盾盾。。47第一一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)屬屬于于資資產(chǎn)產(chǎn)的的范范疇疇，，可可以以抵抵押押、、出出租租、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。?！丁稐l條例例》》規(guī)規(guī)定定““拆拆遷遷設(shè)設(shè)有有抵抵押押權(quán)權(quán)的的房房屋屋，，依依照照國(guó)國(guó)家家擔(dān)擔(dān)保保的的有有關(guān)關(guān)法法律律執(zhí)執(zhí)行行””，，而而《《擔(dān)擔(dān)保保法法》》規(guī)規(guī)定定在在抵抵押押權(quán)權(quán)的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)，，““超超過(guò)過(guò)債債權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)額額的的部部分分歸歸抵抵押押人人所所有有，，不不足足部部分分由由債債務(wù)務(wù)人人清清償償””。。不不同同的的評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)對(duì)同同一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)因因抵抵押押和和拆拆遷遷評(píng)評(píng)估估目目的的不不同同，，所所評(píng)評(píng)估估的的價(jià)價(jià)格格大大相相徑徑庭庭，，特特別別是是存存在在抵抵押押權(quán)權(quán)的的情情況況下下，，這這便便使使拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償評(píng)評(píng)估估變變的的非非常常復(fù)復(fù)雜雜。。48例如：某商商城因規(guī)劃調(diào)調(diào)整需拆遷，，該商城的土土地使用權(quán)于于1992年年3月以出讓讓方式取得，，本次拆遷的的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為為2005年年6月，（1）資產(chǎn)評(píng)估估師評(píng)估的房房地產(chǎn)抵押時(shí)時(shí)點(diǎn)為2004年10月月的價(jià)格為6000元/平方米；（（2）房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)估的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)格為4000元/平方米；（（3）具有雙雙資格的評(píng)估估機(jī)構(gòu)即土地地估價(jià)機(jī)構(gòu)和和房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)，參與與評(píng)估的估價(jià)價(jià)師也是雙資資格的估價(jià)師師，即房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師和土土地估價(jià)師，，評(píng)估的拆遷遷補(bǔ)償價(jià)格為為3000元元/平方米。。49不同的評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)價(jià)格相差很大大，分析原因因有以下幾點(diǎn)點(diǎn)：（1）資資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)評(píng)估的目的的為抵押，拆拆遷時(shí)抵押貸貸款尚未清償償，這種結(jié)果果在房地產(chǎn)拆拆遷補(bǔ)償中就就會(huì)給被拆遷遷人種下預(yù)期期價(jià)格過(guò)高的的印象，達(dá)不不到抵押的價(jià)價(jià)格拆遷工作作就很難進(jìn)行行。（2）房房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)時(shí)未考慮土地地的產(chǎn)權(quán)及土土地使用權(quán)剩剩余年期的問(wèn)問(wèn)題，該商城城于拆遷估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余余年期還有26.75年年。（3）具具備雙資格的的估價(jià)機(jī)構(gòu)出出具的價(jià)格，，不僅考慮了了房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況，還充充分考慮了土土地使用類型型、年期等因因素對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的影響響，計(jì)算過(guò)程程合理，理由由充分，結(jié)果果被采用。50第二、《城市市房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償條例》由由于掩蓋了土土地的功能與與作用，未體體現(xiàn)土地使用用權(quán)價(jià)格，特特別是土地使使用權(quán)存在劃劃撥與出讓二二種方式的情情況下，不同同的評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)作出的評(píng)估估結(jié)果存在較較大差距。51例如：某地政政府因公益設(shè)設(shè)施建設(shè)，需需要收回某片片區(qū)劃撥土地地使用權(quán)，并并對(duì)居民進(jìn)行行拆遷安置，，政府委托了了三家評(píng)估公公司進(jìn)行拆遷遷費(fèi)用的摸底底，結(jié)果為：：房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)采取的的方法為區(qū)位位價(jià)（基準(zhǔn)地地價(jià)）+房屋屋現(xiàn)值，評(píng)估估的總價(jià)值為為2200余余萬(wàn)元；土地地評(píng)估機(jī)構(gòu)采采取的方法為為劃撥土地使使用權(quán)價(jià)格+房屋現(xiàn)值，，評(píng)估出的總總價(jià)為1500余萬(wàn)元；；具備土地、、房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)雙資格的估估價(jià)師根據(jù)該該片區(qū)的房、、地產(chǎn)權(quán)的實(shí)實(shí)際狀況，采采用劃撥土地地使用權(quán)價(jià)格格+（房與地地）耦合收益益+房屋現(xiàn)值值的方法，評(píng)評(píng)估的總價(jià)值值為1700余萬(wàn)元。52價(jià)格懸殊的原原因是房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師采用用區(qū)位價(jià)+房房屋現(xiàn)值的方方法，其中區(qū)區(qū)位價(jià)的求取取直接用基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)，忽視視了基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)內(nèi)涵與估價(jià)價(jià)對(duì)象的價(jià)值值內(nèi)涵的差異異性。而土地地估價(jià)機(jī)構(gòu)雖雖注意了劃撥撥土地使用權(quán)權(quán)益，但忽視視了房地耦合合后產(chǎn)生的增增值收益；因因此，不加區(qū)區(qū)別的套用，，不考慮估價(jià)價(jià)對(duì)象的土地地使用權(quán)類型型，不注意房房與地耦合收收益，導(dǎo)致估估價(jià)結(jié)果差別別較大。53同時(shí)土地使用用權(quán)不同于房房屋的所有權(quán)權(quán)，土地使用用權(quán)可派生出出諸如地役權(quán)權(quán)、通行權(quán)等等，因此如果果對(duì)土地估價(jià)價(jià)及土地管理理知識(shí)不掌握握，在評(píng)估時(shí)時(shí)便容易產(chǎn)生生錯(cuò)誤。例如：一宗出出讓的國(guó)有土土地內(nèi)部建有有一飯店，存存在債務(wù)關(guān)系系，該飯店及及基底涉及的的土地使用權(quán)權(quán)由法院裁定定給債權(quán)人，，為明晰抵債債額度，法院院委托二家評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其其進(jìn)行了估價(jià)價(jià)。54某房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的的價(jià)格為3300/平方方米；另一具具備土地、房房地產(chǎn)雙重資資質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)估的價(jià)格為為2700元元/平方米；；同一估價(jià)對(duì)對(duì)象，在同一一估價(jià)時(shí)點(diǎn)所所出具的估價(jià)價(jià)結(jié)果差別較較大；債務(wù)人人認(rèn)為后者評(píng)評(píng)估過(guò)低，有有意壓價(jià)，向向法院提出聽(tīng)聽(tīng)證要求，經(jīng)經(jīng)估價(jià)師解釋釋，該飯店涉涉及的土地使使用權(quán)具有他他項(xiàng)權(quán)利，其其通行權(quán)（包包括通路、通通電、通水））受到原土地地使用權(quán)限制制。債務(wù)人聽(tīng)聽(tīng)后很高興的的接受了結(jié)果果。55第三、涉及改改制企業(yè)的房房地產(chǎn)拆遷評(píng)評(píng)估也存在因因估價(jià)機(jī)構(gòu)不不同結(jié)果存在在差異的現(xiàn)象象。例如：某企業(yè)業(yè)因改制需要要委托了某資資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)，對(duì)其資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行了全面面評(píng)估，當(dāng)時(shí)時(shí)企業(yè)用地性性質(zhì)為劃撥，，地上房屋為為60年代建建造的倉(cāng)儲(chǔ)，，已基本失去去功能，可該該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)估的房房屋增值率為為29.6%,土地竟然然存在減值率率為9.32%,改制過(guò)過(guò)程中政府實(shí)實(shí)施新規(guī)劃需需對(duì)企業(yè)搬遷遷,某房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)其房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估后,房屋屋僅剩殘值3%,土地評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其其劃撥土地使使用權(quán)評(píng)估的的價(jià)格比原值值增加了近10倍,企業(yè)業(yè)對(duì)此疑惑不不解,不知道道選用何種結(jié)結(jié)果。56（四）拆遷補(bǔ)補(bǔ)償評(píng)估研究究的必要性城市房屋拆遷遷從無(wú)法無(wú)序序到依法有序序、從“大公公無(wú)私”到““尊重產(chǎn)權(quán)””、從“無(wú)償償”到“有償償”的變化，，體現(xiàn)了我國(guó)國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，體體現(xiàn)了我國(guó)的的法律進(jìn)程，，是社會(huì)進(jìn)步步的體現(xiàn)，但但是伴隨著市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)產(chǎn)生的房屋拆拆遷補(bǔ)償評(píng)估估，卻因法規(guī)規(guī)政策的缺失失存在著許多多問(wèn)題，因此此，急需完善善和規(guī)范。57房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)實(shí)質(zhì)上就是房房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)價(jià)格，是房?jī)r(jià)價(jià)和地價(jià)的耦耦合價(jià)，地價(jià)價(jià)隱含于房?jī)r(jià)價(jià)中。分析我我國(guó)目前情況況，一方面房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)多樣化、、復(fù)雜化；另另一方面各省省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平、房房地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況及微觀政政策不同；再再就是國(guó)家尚尚未制定統(tǒng)一一的拆遷估價(jià)價(jià)辦法。《物物權(quán)法》今年年10月1日日實(shí)施后，《《土地管理法法》、《房地地產(chǎn)管理法》》都要有相應(yīng)應(yīng)修改，特別別是規(guī)定了““住宅建設(shè)用用地使用權(quán)期期間屆滿的，，自動(dòng)續(xù)期””。鑒于此，，研究和探討討拆遷過(guò)程中中的補(bǔ)償評(píng)估估問(wèn)題以及解解決這些問(wèn)題題的方法途徑徑是十分迫切切必要的。58二、房屋拆遷遷補(bǔ)償評(píng)估的的理論思考及及方法研究（（一）理論思思考城市房屋拆遷遷補(bǔ)償評(píng)估存存在的種種問(wèn)問(wèn)題，原因在在于理論研究究的滯后。加加強(qiáng)城市房屋屋拆遷補(bǔ)償評(píng)評(píng)估理論研究究是解決這一一問(wèn)題的重要要途徑。1、房屋拆遷遷補(bǔ)償評(píng)估的的學(xué)科定位2、房屋拆遷遷補(bǔ)償?shù)睦碚撜摽蚣?9綜上研究，提提出了兩個(gè)核核心問(wèn)題：①產(chǎn)權(quán)是是制度的的基礎(chǔ)，，是經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)的前前提條件件，土地地產(chǎn)權(quán)作作為整個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)理理論的重重要組成成部分，，勢(shì)必成成為城市市房屋拆拆遷評(píng)估估補(bǔ)償?shù)牡暮诵睦砝碚?。②房地產(chǎn)產(chǎn)是“房房”與““地”不不可分割割的統(tǒng)一一整體，，拆遷評(píng)評(píng)估中要要明確估估價(jià)目的的、估價(jià)價(jià)對(duì)象，，選擇科科學(xué)的估估價(jià)方法法。60（二）房房屋拆遷遷及土地地權(quán)益補(bǔ)補(bǔ)償評(píng)估估一般方方法1、市場(chǎng)場(chǎng)比較法法：市場(chǎng)比較較法在同同一地區(qū)區(qū)或同一一供需范范圍內(nèi)的的類似區(qū)區(qū)域中，，與估價(jià)價(jià)對(duì)象相相類似的的房地產(chǎn)產(chǎn)的交易易較多時(shí)時(shí)才能有有效使用用，在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)不發(fā)發(fā)達(dá)、交交易情況況較少的的情況下下不適用用。運(yùn)用該方方法應(yīng)注注意分析析房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，，選取適適當(dāng)可比比實(shí)例，，仔細(xì)分分析影響響價(jià)格的的因素及及影響程程度，客客觀確定定修正系系數(shù)。612、成本本法：使使用該方方法的難難點(diǎn)是合合理區(qū)分分實(shí)際成成本和客客觀成本本，并結(jié)結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)供求分分析確定定房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格；；另一個(gè)個(gè)難點(diǎn)是是折舊的的求取，，在求取取折舊時(shí)時(shí)注意以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：（1）、、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)中中的折舊舊不同于于會(huì)計(jì)上上的折舊舊，估價(jià)價(jià)中折舊舊是一種種減價(jià)修修正。62（2）建建筑物的的壽命有有自然壽壽命與經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命之分，，經(jīng)濟(jì)壽壽命是建建筑物建建造完成成之日起起預(yù)期產(chǎn)產(chǎn)生的收收益大于于運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用的持持續(xù)期，，房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)采采用的為為建筑物物的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命。。（3）建建筑物使使用年限限特別要要注意土土地使用用權(quán)年限限，如果果是出讓讓用地，，要注意意剩余年年期，注注意房屋屋的尚可可使用年年限不能能超過(guò)土土地剩余余年期。。633、收益益法：該該方法的的難點(diǎn)在在于求取取凈收益益時(shí)扣除除項(xiàng)目的的準(zhǔn)確界界定和科科學(xué)確定定資本化化率。目前商業(yè)業(yè)辦公類類房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)了了一方面面房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上上漲，一一方面是是房屋空空置率較較高，房房屋租金金微升甚甚至下降降的現(xiàn)象象，公認(rèn)認(rèn)的價(jià)格格租金比比8-12，據(jù)據(jù)了解目目前多數(shù)數(shù)地方已已超過(guò)20，個(gè)個(gè)別項(xiàng)目目甚至超超過(guò)30，如果果按照通通常采用用的存貸貸款利率率確定資資本化率率得出估估價(jià)結(jié)果果會(huì)與市市場(chǎng)價(jià)格格相去甚甚遠(yuǎn)，因因此必須須對(duì)片區(qū)區(qū)內(nèi)的房房地出租租及銷售售情況認(rèn)認(rèn)真仔細(xì)細(xì)調(diào)查后后，計(jì)算算其租售售比，以以科學(xué)地地確定資資本化率率。641、24個(gè)人，，每列5人，怎怎么排成成6行。。2、一個(gè)個(gè)人能做做，兩個(gè)個(gè)人能做做，大家家都能做做，但兩兩個(gè)人以以上不能能同時(shí)做做，做什什么呢？？656667（三）創(chuàng)創(chuàng)新研究究1、“標(biāo)標(biāo)本房屋屋”市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格評(píng)評(píng)估法該方法的的基本思思路為，，在一個(gè)個(gè)拆遷片片區(qū)中按按房屋使使用類型型（居住住、商業(yè)業(yè)、辦公公、工業(yè)業(yè)）選取取一個(gè)有有代表性性的房屋屋作為評(píng)評(píng)估標(biāo)本本，運(yùn)用用市場(chǎng)比比較法或或其他方方法評(píng)估估該“標(biāo)標(biāo)本房屋屋”的市市場(chǎng)價(jià)格格，然后后將各拆拆遷房屋屋與標(biāo)本本房屋進(jìn)進(jìn)行比較較，一般般只需進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況況修正即即得出各各拆遷房房屋的市市場(chǎng)價(jià)格格。68（1）標(biāo)標(biāo)本房屋屋的確定定標(biāo)本房屋屋在拆遷遷片區(qū)內(nèi)內(nèi)應(yīng)具有有代表性性，能反反映拆遷遷范圍內(nèi)內(nèi)多數(shù)房房屋的情情況。主主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾個(gè)方方面：建筑類型型（平房房、二層層、多層層）建成年代代建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)（磚木木、磚混混）樓層、戶戶型、面面積、朝朝向等。。房屋及土土地的使使用性質(zhì)質(zhì)。69（2）利利用市場(chǎng)場(chǎng)比較法法評(píng)估標(biāo)標(biāo)本房屋屋時(shí)，可可比實(shí)例例的一般般要求：：①地區(qū)相相同，即即拆遷區(qū)區(qū)位等級(jí)級(jí)應(yīng)相同同或相似似；②用途相相同；③建筑結(jié)結(jié)構(gòu)和類類型相同同；④規(guī)模相相當(dāng)；⑤權(quán)利性性質(zhì)相同同；⑥成交日日期與估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)相近；；⑦一般應(yīng)應(yīng)選取二二手房交交易實(shí)例例；70例某項(xiàng)目，需需要拆遷1棟棟6層居民樓樓，共48戶戶居民，這棟棟居民樓的套套型、面積、、建成年份相相同。每戶僅僅僅在層次、、室內(nèi)裝修及及使用情況存存在差異。經(jīng)經(jīng)分析，采用用“標(biāo)本房屋屋”評(píng)估法評(píng)評(píng)估較為便捷捷。具體做法法如下：第一一步，確定““標(biāo)本房屋””，根據(jù)勘察察情況，東單單元5樓西戶戶在48戶中中，在層次、、室內(nèi)裝修及及使用情況具具有代表性，，確定為“標(biāo)標(biāo)本房屋”。。第二步，選選用市場(chǎng)比較較法等方法，，評(píng)估出該戶戶價(jià)格。第三三步，其他房房屋與該戶對(duì)對(duì)比，找出存存在的差異，，進(jìn)行價(jià)格修修正，求得其其他各戶房屋屋的評(píng)估價(jià)格格。結(jié)果順利利通過(guò)了公示示。71該方法是市場(chǎng)場(chǎng)比較法的一一種延伸，從從比較修正的的因素看，其其他房屋與““標(biāo)本房屋””比較修正僅僅限于個(gè)別因因素的比較修修正，修正幅幅度相對(duì)小，，便于對(duì)比分分析，得出結(jié)結(jié)果相對(duì)公平平合理，減少少了每戶都選選取案例評(píng)估估計(jì)算中的大大量重復(fù)工作作，節(jié)省了人人力、財(cái)力，，提高了工作作效率。該方方法關(guān)鍵是““標(biāo)本房屋””的估價(jià)結(jié)果果是否客觀、、公正。722、綜合平衡衡法是基于房地耦耦合收益的基基礎(chǔ)上提出的的，即房與地地分別評(píng)估后后根據(jù)實(shí)際情情況科學(xué)設(shè)定定耦合收益系系數(shù)，綜合平平衡得出的結(jié)結(jié)果，以公式式表示：房地產(chǎn)總價(jià)＝＝房屋現(xiàn)值價(jià)價(jià)+土地使用用權(quán)價(jià)格+房房地耦合收益益價(jià)格＝（房屋現(xiàn)值值單價(jià)×建筑筑面積+土地地使用權(quán)單價(jià)價(jià)×土地使用用權(quán)面積）××（1+房地地耦合收益率率）73而耦合收益率率采用多因素素綜合評(píng)價(jià)方方法。假設(shè)房房地耦合收益益率（R）與與建筑容積率率（R1）、、區(qū)域條件（（R2）結(jié)構(gòu)構(gòu)（R3）層層次（R4））、布局（R5）、朝向向（R6）等等6個(gè)因素關(guān)關(guān)聯(lián)。74R=R1+R2+……+R6(0～1)層次布局朝向R4R5R6優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣R43R44R42R440R53R54R52R540R63R64R62R640建筑容積率區(qū)域條件結(jié)構(gòu)R4R5R6優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣R43R44R42R440R53R54R52R540R63R64R62R640耦合收益率R75則有R＝R1+R2+R3+………R6（0～～1），6個(gè)個(gè)因素的影響響度由估價(jià)師師綜合評(píng)判賦賦分，每個(gè)因因素的影響程程度為優(yōu)、較較優(yōu)、一般、、較劣、劣五五個(gè)層次，若若全部為優(yōu)則則R為1，全全部為劣R為為0。76例如：某公司司于1994年11月以以出讓方式取取得一面積為為1500平平方米的商業(yè)業(yè)40年期的的土地使用權(quán)權(quán)，并于1995年11月建成一建建筑面積800平方米的的商場(chǎng)，并全全部出租。2006年11月因城市市建設(shè)需要，，需對(duì)該建筑筑物進(jìn)行拆遷遷。該區(qū)域同類建建筑物出租租租金為每月30元/平方方米，每年需需支付相關(guān)稅稅金18元/平方米，年年維修費(fèi)為租租金的3%，，保險(xiǎn)費(fèi)為租租金的0.3%，該類建建筑物的重置置價(jià)1500元/平方米米，殘值率為為0，綜合還還原率為6%；該區(qū)域位位于該城區(qū)一一類商業(yè)用地地，基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)為2200元/平方米米，基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)對(duì)應(yīng)的容積積率為1.6，經(jīng)容積率率、年期等因因素修正后估估價(jià)對(duì)象的土土地使用權(quán)價(jià)價(jià)格為1474元/平方方米。77方法1、采用用收益法評(píng)估估：年毛收益：30×12=360元年純收益A：：360×（（1-3%-0.3%））-18=330.12還原率R：6%收益年限n：：土地使用年年期40年，，已使用了12年，土地地剩余使用年年期28年；；該結(jié)構(gòu)房屋屋的耐用年限限為50年，，已使用11年；根據(jù)規(guī)規(guī)定，估價(jià)對(duì)對(duì)象的法定使使用年限為28年，故收收益年限為28年。根據(jù)公式計(jì)算算：P=A/R×[1-1/（1+R）n]=4426元元/平方米總價(jià)：4426×800=3540800元78方法2、采用用成本法進(jìn)行行評(píng)估：房屋重置價(jià)：：1500元元/平方米。。房屋成新度：：估價(jià)對(duì)象土土地使用年期期40年，土土地已使用了了12年，土土地剩余使用用年期28年年；該結(jié)構(gòu)房房屋的耐用年年限為50年年，房屋已建建成已使用了了11年；根根據(jù)規(guī)定房屋屋剩余使用年年限28年，，故房屋成新新度為28÷÷（11+28）＝72%。土地價(jià)格：經(jīng)經(jīng)修正后為1474元/平方米。房地產(chǎn)總價(jià)：：1500××800×72%+1500×1474=3075000元79方法3：根據(jù)據(jù)該項(xiàng)目的特特點(diǎn)，選用““綜合平衡法法”，具體如如下：第一步，求得得房屋現(xiàn)值：：1500××800×72%=864000元元；第二步，求得得土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格：1500×1474=2211000元第三步，確定定耦合收益率率：經(jīng)分析耦耦合收益率為為38.5％％，具體過(guò)程程見(jiàn)下表：80耦合收益率建筑容積率區(qū)域條件結(jié)構(gòu)層次布局朝向RR1R2R3R4R5R6權(quán)重10.30.30.10.10.10.1優(yōu)劣情況劣較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般一般賦值00.750.750.750.50.5值0.38500.2250.0750.0750.050.0581房地產(chǎn)總價(jià)＝＝（房屋現(xiàn)值值+土地使用用權(quán)價(jià)值）××（1+房地地耦合收益率率）=（864000+2211000）×（（1+38.5％）=4258875元把三種方法所所得結(jié)果向拆拆遷當(dāng)事人告告知并加以解解釋，拆遷當(dāng)當(dāng)事人都選擇擇了第三種方方法所取得的的結(jié)果，使拆拆遷工作得以以順利實(shí)施。。82“綜合平衡法法”所得結(jié)果果可以兼顧估估價(jià)對(duì)象的土土地性質(zhì)、容容積率、區(qū)域域條件、房屋屋結(jié)構(gòu)、層次次、布局、朝朝向等因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格格的影響，所所得結(jié)果相對(duì)對(duì)公平合理，，便于向拆遷遷當(dāng)事人解釋釋，易于被拆拆遷當(dāng)事人接接受。該方法是在實(shí)實(shí)際工作中正正在探索的一一種方法，其其理論基礎(chǔ)源源于房地耦合合增值之說(shuō)，，借鑒了土地地定級(jí)中的多多因素綜合評(píng)評(píng)判方法。在在國(guó)家制定的的《房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范》、、《城鎮(zhèn)土地地估價(jià)規(guī)程》》中尚無(wú)該方方法。833、對(duì)不同產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房房屋制訂不同同的補(bǔ)償政策策：取得房屋的途途徑不同其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)則不不同，我們認(rèn)認(rèn)為應(yīng)區(qū)別對(duì)對(duì)待，以政府府的土地收益益、稅收手段段及使用年期期等方面調(diào)節(jié)節(jié)土地與房屋屋不同產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)的補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：1、對(duì)于世代代相傳的房地地產(chǎn)，承認(rèn)其其市場(chǎng)價(jià)位，，即補(bǔ)償評(píng)估估時(shí)的價(jià)值內(nèi)內(nèi)涵按市場(chǎng)公公開(kāi)價(jià)值進(jìn)行行評(píng)估補(bǔ)償，，土地產(chǎn)權(quán)保保留劃撥方式式，收取一定定數(shù)額的繼承承稅，以稅收收手段調(diào)節(jié)公公允。這類房房地產(chǎn)多數(shù)為為城市內(nèi)亟待待改造的棚戶戶區(qū)內(nèi)，戶主主多為老市民民，經(jīng)濟(jì)較為為脆弱，如硬硬性按照劃撥撥土地使用權(quán)權(quán)補(bǔ)辦出讓手手續(xù)交納一定定比例出讓金金后再入市則則有較大難度度。842、、對(duì)對(duì)于于以以房房改改售售房房方方式式取取得得的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，承承認(rèn)認(rèn)其其準(zhǔn)準(zhǔn)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)位位，，即即補(bǔ)補(bǔ)償償評(píng)評(píng)估估時(shí)時(shí)的的價(jià)價(jià)值值內(nèi)內(nèi)涵涵應(yīng)應(yīng)扣扣除除一一定定比比例例的的政政府府土土地地收收益益，，該該比比例例不不應(yīng)應(yīng)低低于于繼繼承承稅稅。。如如《《山山東東省省職職工工所所購(gòu)購(gòu)買買共共有有住住房房上上市市交交易易管管理理暫暫行行辦辦法法》》規(guī)規(guī)定定，，房房改改房房上上市市交交易易按按照照出出售售收收入入的的1%交交納納土土地地收收益益金金。。土土地地使使用用權(quán)權(quán)性性質(zhì)質(zhì)應(yīng)應(yīng)界界定定為為出出讓讓，，年年限限應(yīng)應(yīng)以以房房改改批批準(zhǔn)準(zhǔn)日日計(jì)計(jì)算算的的剩剩余余使使用用年年限限。。853、、對(duì)對(duì)于于城城中中村村居居民民住住房房，，承承認(rèn)認(rèn)其其準(zhǔn)準(zhǔn)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值，，可可采采取取兩兩種種方方式式任任其其選選擇擇：：其一一，，土土地地性性質(zhì)質(zhì)保保留留劃劃撥撥，，但但應(yīng)應(yīng)參參照照繼繼承承房房屋屋交交納納一一定定比比例例繼繼承承稅稅。。其二二，，土土地地性性質(zhì)質(zhì)界界定定為為出出讓讓方方式式，，按按一一定定數(shù)數(shù)額額交交納納土土地地收收益益金金，，該該數(shù)數(shù)額額應(yīng)應(yīng)高高于于繼繼承承稅稅低低于于房房改改房房上上市市交交納納的的數(shù)數(shù)額額。。864、、對(duì)對(duì)于于從從市市場(chǎng)場(chǎng)上上購(gòu)購(gòu)置置的的以以出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的房房屋屋，，補(bǔ)補(bǔ)償償評(píng)評(píng)估估時(shí)時(shí)價(jià)價(jià)值值內(nèi)內(nèi)涵涵為為剩剩余余使使用用年年期期條條件件下下的的公公開(kāi)開(kāi)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值。。總之之，，城城市市房房屋屋拆拆遷遷是是一一項(xiàng)項(xiàng)復(fù)復(fù)雜雜的的系系統(tǒng)統(tǒng)工工程程，，涉涉及及面面較較廣廣，，影影響響較較大大，，政政府府在在制制訂訂政政策策時(shí)時(shí)要要統(tǒng)統(tǒng)籌籌兼兼顧顧，，全全面面考考慮慮，，從從土土地地、、房房屋屋、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及及稅稅收收政政策策各各方方面面平平衡衡差差異異，，調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)公公允允，，才才能能科科學(xué)學(xué)的的維維護(hù)護(hù)國(guó)國(guó)家家、、集集體體與與個(gè)個(gè)人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益，，化化解解拆拆遷遷矛矛盾盾，，使使好好事事辦辦好好，，擁?yè)淼玫妹衩裥男摹！?7三、、補(bǔ)補(bǔ)償償評(píng)評(píng)估估工工作作建建議議城市市房房屋屋拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償難難，，體體現(xiàn)現(xiàn)于于政政策策法法規(guī)規(guī)上上的的缺缺失失，，表表現(xiàn)現(xiàn)在在補(bǔ)補(bǔ)償償評(píng)評(píng)估估方方法法的的不不科科學(xué)學(xué)、、不不完完善善，，更更重重要要的的是是國(guó)國(guó)家家管管理理體體制制上上不不協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，長(zhǎng)長(zhǎng)期期以以來(lái)來(lái)““房房隨隨地地走走””還還是是““地地隨隨房房走走””，，在在理理論論界界一一直直爭(zhēng)爭(zhēng)論論不不休休，，在在實(shí)實(shí)踐踐中中也也不不十十分分明明確確；；近近年年來(lái)來(lái)，，又又出出現(xiàn)現(xiàn)了了““房房?jī)r(jià)價(jià)高高””是是市市場(chǎng)場(chǎng)的的需需求求拉拉動(dòng)動(dòng)了了地地價(jià)價(jià)還還是是““招招、、拍拍、、掛掛””制制度度的的實(shí)實(shí)施施抬抬升升了了房房?jī)r(jià)價(jià)之之爭(zhēng)爭(zhēng)論論。。問(wèn)問(wèn)題題的的核核心心是是““地地””。。為為此此提提出出以以下下建建議議：：88（一）制定定《房地產(chǎn)產(chǎn)拆遷管理理辦法》或或《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)拆遷管理理辦法》市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是是法制經(jīng)濟(jì)濟(jì)，目前拆拆遷的種種種問(wèn)題和弊弊端，其根根源在于法法制滯后，，法規(guī)不完完善造成的的。從以上上研究得知知，城市房房屋的拆遷遷實(shí)質(zhì)就是是房地產(chǎn)的的拆遷。因因此必須對(duì)對(duì)現(xiàn)行的《《城市房屋屋拆遷管理理?xiàng)l例》進(jìn)進(jìn)行修改完完善。改變變現(xiàn)行以房房代地，以以地補(bǔ)房，，以土地收收益暗補(bǔ)被被拆遷人的的做法，實(shí)實(shí)行科學(xué)的的補(bǔ)償評(píng)估估制度。對(duì)對(duì)不同的房房地產(chǎn)權(quán)利利取得方式式加以明確確區(qū)分，參參照房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格，房、地地分別評(píng)估估，顯化資資產(chǎn)，確定定被拆遷人人的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格。89（二）理順順?lè)课莶疬w遷管理體制制，減少行行政許可環(huán)環(huán)節(jié)現(xiàn)行的拆遷管理政策，拆遷人擁有《國(guó)有土地使用證》是必要條件，而國(guó)土資源管理部門只有管理土地的權(quán)利，不能作為拆遷人，土地使用人仍為原使用者，即便收回使用權(quán)也需挨家挨戶談土地補(bǔ)償問(wèn)題，這是國(guó)土部門不愿做也做不了的事，因此只有采取“毛地”供應(yīng)土地，新證發(fā)了原證依然存在，這也是下一步拆遷補(bǔ)償難得原因之一。

90現(xiàn)行的拆遷遷管理政策策分為“公公益性”拆拆遷與“非非公益性””拆遷，我我們認(rèn)為只只要政府確確定的拆遷遷項(xiàng)目都認(rèn)認(rèn)定為公益益項(xiàng)目，由由政府組織織相關(guān)部門門組成拆遷遷工作隊(duì)伍伍，依照法法律法規(guī)給給予被拆遷遷人客觀補(bǔ)補(bǔ)償，通過(guò)過(guò)拆遷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)平，這這樣原土地地使用權(quán)終終止，新的的土地使用用權(quán)通過(guò)市市場(chǎng)配置得得以實(shí)現(xiàn)，，獲取的土土地收益返返過(guò)來(lái)用于于拆遷安置置補(bǔ)償。這這樣便于提提高工作效效率，減少少推諉扯皮皮、推責(zé)攬攬權(quán)，政府府、部門、、百姓各得得其所，順順利實(shí)現(xiàn)“