哈爾濱華美太古廣場方案(終稿)課件

華美·太古廣場項目提案中國·哈爾濱2013年8月華美·太古廣場項目提案中國·哈爾濱2013年8月

Step1:

審視自己Step1:審視自己開發(fā)企業(yè)北京華美立家投資控股有限公司位置哈爾濱松北區(qū)松浦大道與中原大道交匯處占地面積約3000畝項目定位規(guī)劃東北亞最大的家居文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)設(shè)置家居建材類全業(yè)態(tài)大賣場，創(chuàng)意、研發(fā)、設(shè)計、貿(mào)易、會展、電子商務(wù)、物流等商貿(mào)辦公機構(gòu)，公寓酒店等居住型物業(yè)、餐飲、娛樂等商業(yè)配套物業(yè)本案是第四代商業(yè)綜合體的升級產(chǎn)品，在滿足體驗?zāi)Ｊ降那疤嵯?，項目整體更具備外向型的業(yè)務(wù)擴張能力和吸附能力，地域的限制性對項目的干擾性被削弱，經(jīng)濟成長空間得到放大。東岫觀點：對本案的認識應(yīng)該突破家居建材領(lǐng)域的視角來看待，本案是一個具有典型意義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新產(chǎn)品。項目背景華美·太古TAIGUPLAZA開發(fā)企業(yè)北京華美立家投資控股有限公司位置哈爾濱中國家居建材流通業(yè)一次飛躍性的創(chuàng)舉；中國家居建材業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)的一次行業(yè)整合；中國家居建材企業(yè)從原來的“中國制造”到“中國合伙人”的大市場戰(zhàn)略行為華美太古廣場是……認識華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材流通業(yè)一次飛躍性的創(chuàng)舉；華美太古廣場是……“商業(yè)帝國”華美太古廣場是一個與中國家居建材產(chǎn)業(yè)營銷模式升級有關(guān)的命題與黑龍江區(qū)域騰飛、中國民族企業(yè)品牌發(fā)展有關(guān)的命題與中國家居建材業(yè)在東北亞地區(qū)經(jīng)貿(mào)合作有關(guān)的命題這是在一個在中國北方即將崛起的認知華美·太古TAIGUPLAZA“商業(yè)帝國”華美太古廣場是一個認華美太古廣場華美太古廣場Step2:

核心問題界定Step2:核心問題界定Question1：本案的價值核心體現(xiàn)在哪里？作為華美立家全新一系的商業(yè)地產(chǎn)作品，太古廣場這代產(chǎn)品的核心價值體系是什么？是規(guī)模、是品牌、是區(qū)位？還是產(chǎn)業(yè)鏈的整合優(yōu)化？租金？銷售？還是更多元化的盈利模式組合？Question2：本案的盈利模式是什么？作為華美在東北地區(qū)的全新系作品，客戶能否接受？總部與地區(qū)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)關(guān)系如何處理？如何實現(xiàn)預(yù)期目標？Question3：如何引領(lǐng)家居建材行業(yè)的企業(yè)總部進駐哈爾濱？我們?nèi)绾嗡茉祉椖空P價值，首期項目如何實現(xiàn)價值標桿效應(yīng)？Question4：整盤與首期之間如何處理？問題界定華美·太古TAIGUPLAZAQuestion1：本案的價值核心體現(xiàn)在哪里Step3:

報告框架Step3:報告框架報告框架城市解讀項目解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀HUAMEITAIGUPLAZA報告城市項目定位Ⅰ期HUAMEITAIGUPLAZ項目解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀報告框架城市解讀城市屬性行業(yè)發(fā)展研究HUAMEITAIGUPLAZA項目定位Ⅰ期報告城市解讀城市屬性行業(yè)發(fā)展研究HUAMPART1

城市解讀PART1城市解讀哈爾濱是什么？哈爾濱有什么？

投資哈爾濱的價值是什么？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA哈爾濱是什么？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA黑龍江省會，“政、經(jīng)、貿(mào)核心、人均GDP超4.5萬元，人口千萬的大型城市哈爾濱是…哈爾濱有…6條國內(nèi)/國際鐵路線、19條跨省/市高速干道、60條國內(nèi)國際航線、可處理來自世界100國家和200個機場貨物運輸?shù)膬?nèi)陸港……投資哈爾濱即是…坐擁“中國與東北亞地區(qū)經(jīng)貿(mào)往來的重要樞紐”回歸本案，市場又給了華美怎樣的機遇來成就一片藍海？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA黑龍江省會，“政、經(jīng)、貿(mào)核心、人均GDP超4.5萬元，人口千PART2

行業(yè)發(fā)展研究PART2行業(yè)發(fā)展研究哈爾濱家居建材行業(yè)大記事上世紀90年代初，哈爾濱太古街為核心的建材專業(yè)市場形成；1999年，哈市最具知名度的家居建材綜合類專業(yè)商場紅旗城

開業(yè)；2002年，禧龍?zhí)沾纱笫袌鰻I業(yè)，黑龍江省最大的陶瓷建材產(chǎn)業(yè)物流園面市；2008年，居然之家、月星家居進駐哈爾濱市場，高端家居建材品牌進駐黑龍江；2012年中期，東方家園建材超市、名流家具城

相繼倒閉或轉(zhuǎn)型；2012年5月，海富集團首個“泛家居建材城”項目開業(yè)，哈市家居建材行業(yè)開始進入”體驗?zāi)Ｊ健保═HEMALL模式）伴隨房地場行業(yè)的發(fā)展，10余年間哈爾濱家居建材產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了跨越性的發(fā)展，總營業(yè)面積達到60余萬平方米（不包括東方家園、名流），產(chǎn)業(yè)形態(tài)開始呈現(xiàn)多元化、規(guī)?；厔菪袠I(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材行業(yè)大記事上世紀90年代初，哈爾濱太古街為核心哈爾濱家居建材業(yè)市場主要有三種型態(tài)：倉儲物流型的大型產(chǎn)業(yè)園；綜合類大型專業(yè)商場；主體型專業(yè)商場；哈爾濱家居建材行業(yè)特點盈利模式主要為：租金和物業(yè)管理費功能模式主要為：單一的批發(fā)/零售平臺行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材業(yè)市場主要有三種型態(tài)：哈爾濱家居建材行業(yè)特點盈家居建材市場存在的核心問題品牌重疊度高，同質(zhì)化競爭嚴重；服務(wù)功能單一，經(jīng)營投入低；各自為政，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)營輻射范圍有限；行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN家居建材市場存在的核心問題品牌重疊度高，同質(zhì)化競爭嚴重；行業(yè)哈爾濱家居建材行業(yè)發(fā)展模式第一代商戶自發(fā)形成的街鋪型專業(yè)市場，業(yè)態(tài)豐富無規(guī)劃，主要業(yè)務(wù)為省市內(nèi)的批發(fā)和零售。第二代90年代末至2000年，行業(yè)開始出現(xiàn)聚攏型態(tài)，大型綜合性產(chǎn)業(yè)園和專業(yè)市場形成，行業(yè)開始向規(guī)范性發(fā)展。第三代2000年至2012年，產(chǎn)業(yè)格局提升，國內(nèi)一線家居建材企業(yè)開始進駐，行業(yè)品牌化多元化趨勢越發(fā)明顯。第四代“名牌戰(zhàn)略、體驗營銷、連鎖經(jīng)營”的典范，紅星美凱龍進駐哈爾濱市場，但還沒有投入營業(yè)狀態(tài)。第五代？何種模式行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材行業(yè)發(fā)展模式第一代商戶自發(fā)形成的街鋪型專業(yè)東袖機構(gòu)眼中的第五代模式關(guān)鍵詞：整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈、資訊整合、品牌整合、行業(yè)整合……第五代模式不單是產(chǎn)品的競爭，更是產(chǎn)業(yè)模式的競爭，不是在既有的市場中分取“蛋糕”多少，而是如何“創(chuàng)造市場、做大蛋糕”行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN東袖機構(gòu)眼中的第五代模式關(guān)鍵詞：整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈、資訊整合、城市解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀報告框架項目解讀項目區(qū)位認知項目本體認知項目機遇認知項目屬性認知項目價值認知HUAMEITAIGUPLAZA城市定位Ⅰ期報告項目解讀項目區(qū)位認知項目本體認知項目機城市大格局：一江兩城南城現(xiàn)狀：傳統(tǒng)城市生活中心，是傳統(tǒng)經(jīng)貿(mào)流通領(lǐng)域的重要集中區(qū)、生活集中區(qū)，重要配套設(shè)施成熟。北城現(xiàn)狀：哈爾濱的城市生態(tài)區(qū)，前進、松浦片區(qū)集中了太陽島、冰雪大世界、極地館等旅游項目，并且是市政府所在地，利民片區(qū)主要為高等教育和大規(guī)模居住區(qū)。北城發(fā)展：哈爾濱城市未來的“旅游、文化、金融、科技”區(qū)域，科技城、香格里拉酒店，麗茲·卡爾頓酒店、哈爾濱文化中心等大型項目相繼計劃開工建設(shè)。南城北城區(qū)位認知華美·太古TAIGUPLAZA城市大格局：一江兩城南城北城區(qū)位認知華美·太古TAIG項目位于松北區(qū)松浦片區(qū)松浦大道和中源大道交匯處屬于北城金融商務(wù)中心區(qū)域未來區(qū)內(nèi)將重點打造省/市金融、總部經(jīng)濟商務(wù)、商業(yè)及物流四大服務(wù)體系，是哈爾濱未來的重要商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)呼蘭片區(qū)利民片區(qū)前進片區(qū)松浦片區(qū)哈東片區(qū)城市中心片區(qū)群力片區(qū)哈西片區(qū)平房片區(qū)區(qū)位認知華美·太古TAIGUPLAZA項目位于松北區(qū)松浦片區(qū)呼蘭片區(qū)利民前進片區(qū)松浦哈東城市中心群交通體系產(chǎn)品價值功能價值松浦大道、中源大道、松浦大橋構(gòu)建了市區(qū)內(nèi)的立體交通路網(wǎng)主體。哈鶴、哈綏、哈黑、哈同、哈佳、哈牡等高速線路連通大慶、齊齊哈爾，佳木斯、牡丹江等省內(nèi)主要城市，沈哈、同三等高速線路連通吉林省、遼寧省。陸上交通體系完善。占地面積200萬平米集合家居建材類全業(yè)態(tài)大賣場，創(chuàng)意、研發(fā)、設(shè)計、貿(mào)易、會展、電子商務(wù)、物流等商貿(mào)辦公機構(gòu)，公寓、酒店等居住型物業(yè)、餐飲、娛樂等商業(yè)配套物業(yè)。以家居建材貿(mào)易商務(wù)服務(wù)為主，集商品交易、會展、金融服務(wù)、文化交流等配套于一體的現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流集散地。

優(yōu)勢：體量大、業(yè)態(tài)全、內(nèi)外部交通路網(wǎng)設(shè)施完善，綜合服務(wù)功能強。劣勢：分期開發(fā)環(huán)節(jié)中，各個環(huán)節(jié)之間的依賴性較強，超級大盤，產(chǎn)品供應(yīng)量巨大，本地區(qū)域市場消費力無法滿足后續(xù)的經(jīng)營需求，必須進行市場渠道外向延伸。本體認知華美·太古TAIGUPLAZA交通體系產(chǎn)品價值功能價值松浦大道、中源大道、占地面積200萬香格里拉松北市場的大環(huán)境開始逐步向利好趨勢發(fā)展，區(qū)域價值必將得到提升，本案的發(fā)展前景將受到大的利好形式的推動。機遇認知華美·太古TAIGUPLAZA香格里拉松北市場的大環(huán)境開始逐步向利好趨勢發(fā)展，區(qū)域價華美·太古廣場價值體系樹地段價值松浦大橋、中原大道連，連通市/區(qū)內(nèi)主干線，外圍多條高速干線，輻射全省及周邊省市1、三環(huán)2、城市北門戶3、城市未來金融辦公區(qū)1、超大型家居產(chǎn)業(yè)主題綜合體（居住+商貿(mào)+辦公+物流+文化…）2、大型產(chǎn)業(yè)配套（物流中心+金融中心+企業(yè)總部…）3、辦公/居住配套

（生活超市+餐飲街區(qū)+酒店等）5、娛樂配套（主題博物館+DIY體驗中心）6、酒店、公寓整盤價值1、華美立家，行業(yè)領(lǐng)袖2、7個省12個城市，13個華美產(chǎn)業(yè)品牌價值陶瓷博物館等，構(gòu)建特色旅游資源人文價值1、商業(yè)中心，促動物業(yè)增值2、生態(tài)資源，為物業(yè)提供附加價值3、占地200萬㎡規(guī)模體量4、“生活+辦公”一站式組合，滿足多重需求投資價值價值認知華美·太古TAIGUPLAZA華美·太古廣場價值體系樹地段價值松浦大橋、中原大道連，連區(qū)域?qū)傩运杀眳^(qū)哈爾濱市工、商業(yè)大項目主要落成區(qū)松浦片區(qū)未來城市金融商務(wù)區(qū)對外性哈爾濱的北部門戶，路網(wǎng)四通八達自身屬性建筑形式街區(qū)式建筑格局商貿(mào)功能兼具滿足內(nèi)向型吸附和外向型擴散兩種商貿(mào)功能綜合功能輻射東北亞地區(qū)的家居建材產(chǎn)業(yè)主要商貿(mào)、物流、展示、互動平臺屬性認知華美·太古TAIGUPLAZA松北區(qū)哈爾濱市工、商業(yè)大項目主要落成區(qū)松浦片區(qū)未來城市金融商唯一性東北地區(qū)規(guī)模最大，注定其唯一性，并在此基礎(chǔ)上主打特色牌盈利合理化在滿足上訴條件下，實現(xiàn)開發(fā)利潤合理化形象項目的屬性，開發(fā)背景決定了本案形象高度的國際化品牌通過華美企業(yè)和500家行業(yè)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)的品牌，充分發(fā)揮高品牌價值成長性堅實的運營能力，為物業(yè)增值提供保證目標認知華美·太古TAIGUPLAZA唯一性東北地區(qū)規(guī)模最大，注定其唯一性，并在此基礎(chǔ)上主打城市解讀項目解讀Ⅰ期項目解讀報告框架市場定位形象定位功能定位盈利模式定位定位解讀HUAMEITAIGUPLAZA城市項目Ⅰ期報告市場定位形象定位功能定位盈利模式定位定位“想干什么和能干什么”

是兩個截然不同的結(jié)果……本案的定位將圍繞華美立家自身能力和市場空間能夠做什么而展開“想干什么和能干什么”基礎(chǔ)定位分析黑龍江家居建材集散平臺支撐點：本案的規(guī)模優(yōu)勢和華美立家的開發(fā)運營實力以及未來區(qū)域的發(fā)展趨勢，決定了項目支撐起單一的家居建材集散平臺綽綽有余。定位升級分析之一黑龍江家居建材產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園支撐點：從華美立家的產(chǎn)業(yè)特點出發(fā)，結(jié)合集中式商業(yè)發(fā)展的契機，二者集合，與哈爾濱家居建材市場相比（包括：未來的美凱龍），具備得天獨厚的產(chǎn)業(yè)類型優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，是獨一無二的多產(chǎn)業(yè)融合型主題商業(yè)地產(chǎn)。定位升級分析之二東北亞地區(qū)家居建材產(chǎn)業(yè)商貿(mào)平臺支撐點：通過華美立家的自身優(yōu)勢和黑龍江省的區(qū)位屬性，整合中國家居建材企業(yè)資源，進行產(chǎn)業(yè)營銷模式和功能升級，尤其是海外市場的渠道拓展能力。定位分析華美·太古TAIGUPLAZA基礎(chǔ)定位分析黑龍江家居建材集散平臺支撐點：本案的規(guī)模優(yōu)勢和華現(xiàn)階段東北地區(qū)家居建材專業(yè)市場的形態(tài)，大多采用獨棟建筑或商業(yè)街鋪，服務(wù)功能幾乎只能滿足貿(mào)易和倉儲物流功能市場需要更完善的服務(wù)者。華美要做到與眾不同……定位分析華美·太古TAIGUPLAZA現(xiàn)階段東北地區(qū)家居建材專業(yè)市場的形態(tài)，大多采用獨棟建筑或商業(yè)打造家居建材產(chǎn)業(yè)一站式服務(wù)平臺

商貿(mào)商貿(mào)+物流商貿(mào)+物流+金融商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務(wù)商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務(wù)+居住商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務(wù)+居住+生活服務(wù)等一站式綜合服務(wù)打造家居建材產(chǎn)業(yè)一站式服務(wù)平臺商貿(mào)一本案定位將圍繞產(chǎn)業(yè)規(guī)模+商業(yè)模式+服務(wù)配套三個功能方向打造，形成項目獨有的“點—線—面”式發(fā)展模式。點線面以部分商業(yè)建筑和生活配套建筑的物業(yè)銷售為基礎(chǔ)，項目前期盈利的主力基點?！翱偛拷?jīng)濟”商業(yè)模式為引擎，導(dǎo)入商戶和客流，支撐項目的發(fā)展通過商業(yè)模式，建筑規(guī)模和服務(wù)配套功能，打造“一站式”商貿(mào)平臺定位方向華美·太古TAIGUPLAZA本案定位將圍繞產(chǎn)業(yè)規(guī)模+商業(yè)模式+服務(wù)配套三個功能方向打造1234四個驅(qū)動因素項目規(guī)模產(chǎn)品規(guī)劃地理位置市場機會定位因素華美·太古TAIGUPLAZA1234四個項目規(guī)模產(chǎn)品規(guī)劃地理位置市場機會定位因素華美·項目規(guī)模本案占地面積約200萬平的規(guī)模優(yōu)勢，必會成為中國東北地區(qū)最大的家居建材產(chǎn)業(yè)市場，群聚效應(yīng)會形成強大的客戶吸附力和銷售渠道擴張力。1項目規(guī)模本案占地面積約200萬平的規(guī)模優(yōu)勢，必會成為中國東北本案業(yè)態(tài)涵蓋商貿(mào)、展示、總部基地、物流平臺等多類型產(chǎn)品，利于多種業(yè)務(wù)的綜合化開展，可實現(xiàn)業(yè)務(wù)一站式快速處理。產(chǎn)品規(guī)劃2本案業(yè)態(tài)涵蓋商貿(mào)、展示、總部基地、物流平臺等多類型產(chǎn)品，利于地理位置黑龍江自身就有對俄遠東貿(mào)易口岸，同時近鄰的吉林省和遼寧省擁有對韓、日、蒙等貿(mào)易口岸，憑借路陸交通即可實現(xiàn)多口岸輻射的能力。3地理位置黑龍江自身就有對俄遠東貿(mào)易口岸，同時近鄰的吉林省和遼東北房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，大型房企紛紛進駐東北市場，加之旅游等產(chǎn)業(yè)帶動酒店、餐飲業(yè)的發(fā)展，建材家居產(chǎn)品市場需求大，目前市場上的同類型專業(yè)市場還沒有具備家居建材總部企業(yè)大規(guī)模進駐的先例，將總部業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)直接在終端市場完成，尤其是大宗業(yè)務(wù)的處理，可極大的節(jié)省雙方的時間成本和機會成本。市場機會4東北房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，大型房企紛紛進駐東北市場，加之旅游等高端家居建材產(chǎn)業(yè)集群總部經(jīng)濟商業(yè)模式區(qū)域生活中心以品牌化概念為核心的東北亞首席家居建材基地堅持品牌化為主，打造東北亞首個超大型家居建材商業(yè)基地，以強勢的品牌基礎(chǔ)與其他類型的家居建材專業(yè)市場形成差異。以品牌總部基地帶動產(chǎn)業(yè)的規(guī)模性，提升項目高度利用企業(yè)總部的業(yè)務(wù)影響能力和項目的規(guī)模優(yōu)勢，構(gòu)建大商業(yè)體系的基礎(chǔ)，實現(xiàn)家居建材產(chǎn)業(yè)的聚群效應(yīng)。以區(qū)域內(nèi)高密度的商業(yè)氛圍，支撐生活型商業(yè)以市場需求為導(dǎo)向，發(fā)展目標型生活商業(yè)配套，滿足日常生活的必要需求，為居住類物業(yè)提供服務(wù)支持。東北亞中心全球家居建材產(chǎn)業(yè)商貿(mào)平臺整體定位華美·太古TAIGUPLAZA高端家居建材產(chǎn)業(yè)集群總部經(jīng)濟商業(yè)模式區(qū)域生活中心以品牌化概念華美資本環(huán)球貿(mào)易華美資本：中國家居建材流通產(chǎn)業(yè)的翹楚，以華美自身雄厚品牌和資產(chǎn)打造強大公信力；環(huán)球貿(mào)易：抓住項目核心貿(mào)易平臺，抓住消費者眼球；形象定位華美·太古TAIGUPLAZA華美資本環(huán)球貿(mào)易華美資本：中國家居建材流通產(chǎn)業(yè)的翹楚環(huán)球資本貿(mào)易平臺中國·哈爾濱華美太古廣場主題定位華美·太古TAIGUPLAZA環(huán)球資本貿(mào)易平臺主題定位華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材生產(chǎn)企業(yè)從“中國制造”向“中國合伙人”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中國企業(yè)已經(jīng)用“MADEINCHINA”向世界證明了自己吃苦耐勞的商業(yè)意志，而一個新的挑戰(zhàn)已經(jīng)赫然擺在眼前，現(xiàn)代商業(yè)競爭不是單個企業(yè)單打獨斗的競爭，而是一個群體聯(lián)合的競爭。本案核心功能是將中國家居建材企業(yè)通過服務(wù)鏈條進行整合，形成“具有強勢競爭力”的行業(yè)大規(guī)模組團，獲得共同拓展市場的機會，這也將是大多數(shù)客戶會選擇本案的核心利益點。批發(fā)零售品牌展示總部辦公倉儲物流電子商務(wù)金融服務(wù)生活服務(wù)業(yè)務(wù)拓展華美太古功能定位華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材生產(chǎn)企業(yè)從“中國制造”向“中國合伙人”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型黑龍江吉林遼寧俄羅斯遠東地區(qū)東北亞家居建材流通產(chǎn)業(yè)“無水港”

無水港不臨江海、沒有船舶，貨物是在無水港內(nèi)“一站式”完成訂艙、報關(guān)、報驗、簽發(fā)提單等一切通關(guān)手續(xù)，相當于把海港搬到了內(nèi)陸，然后通過海鐵、陸路、航空聯(lián)運的方式將貨物運送到沿海港口，集裝箱就可以直接裝船出海。省掉了一系列復(fù)雜環(huán)節(jié)，免除大量的時間成本和運輸成本。日本韓國朝鮮功能定位華美·太古TAIGUPLAZA黑龍江吉林遼寧俄羅斯遠東地區(qū)東北亞家居建材華美立家集團居住/辦公型物業(yè)經(jīng)營型物業(yè)經(jīng)營收入銷售/租賃租賃/銷售自持商業(yè)臨街商鋪大型商場寫字樓銷售公寓銷售銷售/自持酒店太古商業(yè)管理物業(yè)管理費/租金物業(yè)管理費/租金物業(yè)管理費物業(yè)管理費物業(yè)管理費/經(jīng)營收入電子貿(mào)易服務(wù)電商中心展會等服務(wù)商業(yè)協(xié)會開發(fā)階段：主要依靠銷售收入運營階段：依靠經(jīng)營收入、租金和物業(yè)管理費等收入盈利模式華美·太古TAIGUPLAZA華美立家集團居住/辦公型物業(yè)經(jīng)營型物業(yè)經(jīng)營收入銷售城市解讀報告框架項目解讀定位解讀客戶策略營銷策略渠道策略產(chǎn)品策略Ⅰ期項目解讀HUAMEITAIGUPLAZA城市報告項目定位客戶策略營銷策略渠道策略產(chǎn)品策略Ⅰ期項目解讀商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對于資金的要求度很高，尤其是大組團開發(fā)項目，流動資金對于整盤的開發(fā)進度影響至關(guān)重要；鑒于此原因，建議Ⅰ期產(chǎn)品以銷售為主，招商作為輔助模式，預(yù)留少量店鋪出租給高端品牌，通過品牌效應(yīng)來拉高銷售單位的價格。二者的相互結(jié)合，一方面快速回籠資金為企業(yè)套現(xiàn)，另一方面為后入市產(chǎn)品奠定優(yōu)勢基礎(chǔ)。Ⅰ期產(chǎn)品對整盤的戰(zhàn)略意義實現(xiàn)資金快速回籠，降低企業(yè)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對于資金的要求度很高，尤其是大組團開發(fā)項目，Ⅰ期產(chǎn)品對整盤形象高度的意義本案做為華美企業(yè)的全新一系商業(yè)地產(chǎn)作品，其市場高度毋庸置疑，從規(guī)模和功能角度看，本案將引領(lǐng)中國家居建材流通產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢，同時本案作為復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，除功能和規(guī)模因素外，產(chǎn)品的表現(xiàn)形式對于項目的市場反應(yīng)度也格外重要，尤其是對本案的核心客戶（總部旗艦店）而言，建筑的表現(xiàn)形態(tài)需要與企業(yè)的形象匹配，鑒于此種情況，我司對于Ⅰ期產(chǎn)品提出以下建議：Ⅰ期產(chǎn)品對整盤形象高度的意義本案做為華美企業(yè)的全新一系商業(yè)地類別品牌大道總部旗艦店公寓建筑類型沿街聯(lián)排獨棟點式高層基礎(chǔ)功能商品銷售場所品牌形象展示場所居住基礎(chǔ)風(fēng)格時尚、簡約、設(shè)計前瞻性，建議采用多種建筑風(fēng)格組團，將家居建材產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)定位通過建筑的形態(tài)加以表現(xiàn)亮點展示面和空間格局智能型、建筑特色化舒適度側(cè)重點項目首期的靈魂產(chǎn)品，重點投入產(chǎn)品配套產(chǎn)品，滿足基本需求功能，建議采用“偷面積”方式，提高賣點※Ⅰ期產(chǎn)品中，配套建筑建議只做公寓，哈市住宅市場庫存量巨大，松浦片區(qū)民居住宅市場需求空間更小，公寓的商業(yè)屬性可以和項目進行商業(yè)影響，利于銷售?！频晷枰淇驮椿A(chǔ)，目前在項目未形成一定規(guī)模時，經(jīng)營壓力大，并且，酒店如果自持，則對于資金回籠有一定的難度?！b于市場情況，建議首期產(chǎn)品公寓作為居住配套最為適宜。產(chǎn)品方向華美·太古TAIGUPLAZA類別品牌大道總部旗艦店公寓建筑類型沿街聯(lián)排獨棟點式高層基礎(chǔ)功什么樣的產(chǎn)品才能與“華美”企業(yè)的高度相匹配？什么樣的產(chǎn)品才能熱銷？科技性、時尚性、標志性、得房率更高……

這才是本案產(chǎn)品需要的，才是市場需要的產(chǎn)品方向華美·太古TAIGUPLAZA什么樣的產(chǎn)品才能與“華美”企業(yè)的高度相匹配？什么樣的產(chǎn)品才能WI-FI網(wǎng)絡(luò)體系建筑形態(tài)物理功能科技功能產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)示意ITS交通體系車輛綜合管理外網(wǎng)導(dǎo)視管理綜合導(dǎo)示信息促銷信息釋放電子商務(wù)平臺智能安防體系內(nèi)部智能管理安防智能管理建筑造型外圍展示空間贈送空間空間附加值

外網(wǎng)環(huán)節(jié)

內(nèi)網(wǎng)環(huán)節(jié)產(chǎn)品方向華美·太古TAIGUPLAZAWI-FI網(wǎng)絡(luò)體系建筑形態(tài)物理功能科技功能產(chǎn)品功能結(jié)華美太古廣場智能系統(tǒng)(ITS、WI-FI)概貌ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋智能交通系統(tǒng)（IntelligentTransportSystem,簡稱ITS）將數(shù)據(jù)通訊傳輸技術(shù)、電子傳感技術(shù)、電子控制技術(shù)以及計算機處理技術(shù)等有效地集成運用于整個交通管理體系，而建立起的一種在一定范圍內(nèi)、實時、準確、高效的交通管控及物流運輸調(diào)度管理系統(tǒng)。無線網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)系統(tǒng)（WI-FIAlliance，簡稱WI-FI）無線局域網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)多空間資訊、基數(shù)互聯(lián)，遠程技術(shù)支撐等功能，實現(xiàn)多空間資訊共享。華美太古廣場智能系統(tǒng)(ITS、WI-FI)概貌ITSITSI前方直行1000米

華美太古廣場南門交通誘導(dǎo)功能、廣告推介功能、智能引導(dǎo)停車、物流中心車輛調(diào)度監(jiān)控中源大道松浦大道環(huán)城高速路太古廣場ITS智能管理應(yīng)用領(lǐng)域前方直行1000米交通誘導(dǎo)功能、廣告推介功能、智能引WI-FI無線互聯(lián)管理應(yīng)用領(lǐng)域全城空間導(dǎo)視、局部空間導(dǎo)視、商品位置/信息查詢、促銷信息發(fā)布、線上采購結(jié)算、優(yōu)惠券下載、官方微博等WI-FI無線互聯(lián)管理應(yīng)用領(lǐng)域全城空間導(dǎo)視、局部空間導(dǎo)視、商科技功能：節(jié)能、安全、遠程控制等一體化，中國首席“智能立體店鋪”……智能安防體系遠程控制PCandPDA數(shù)據(jù)庫(PC-TV)管理

音視頻監(jiān)視的遙控控制溫度控制溫度設(shè)定，自動調(diào)節(jié)

封閉通訊

數(shù)字化可視對講系統(tǒng)（針對有辦公區(qū)需求的店鋪）安全預(yù)警

閉店入侵報警

水、火災(zāi)難自動報警CCTV遠程監(jiān)控聲電調(diào)節(jié)

主燈光

場景燈光

背景音樂綜合網(wǎng)絡(luò)管理平臺無線控制器分支網(wǎng)點快速部署和管理（移動POS）智能化庫存管理與電子通關(guān)科技功能：智能安防體系遠程控制溫度控制封閉通訊安全基礎(chǔ)功能：產(chǎn)品形態(tài)更為時尚化，個性化，得房率更高……全景玻璃幕墻，90度雙向展示屋頂露臺，贈送面積，提升經(jīng)濟性，業(yè)主可自行封閉架空臺預(yù)留樓板框架，可贈送面積，提高經(jīng)濟性品牌大道部分店鋪做二層連架空走廊，增強店鋪間的互動性，店主也可作封閉處理，面積贈送物理建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)功能：全景玻璃幕墻，90度雙向展示屋頂露臺，贈送面積，提不同類型的物業(yè)功能，所針對的客戶群體的需求點存在一定的差異，因此需要根據(jù)關(guān)注差異點的不同制定引導(dǎo)方向，才能有效的獲得客戶?？蛻舨呗匀A美·太古TAIGUPLAZA不同類型的物業(yè)功能，所針對的客戶群體的需求點存在一定的差異，客戶關(guān)注點的界定：品牌大道主要集中為家居建材產(chǎn)品的代理商/經(jīng)銷商客戶類型品牌旗艦主要為國際、國內(nèi)一線家居建材生產(chǎn)/貿(mào)易企業(yè)客戶類型公寓

主要為本地的投資型客戶客戶類型項目知名度、開業(yè)后的客流量、物業(yè)保值性關(guān)注點自身品牌形象能否得到提升業(yè)務(wù)拓展能夠?qū)崿F(xiàn)的范圍、效果關(guān)注點出租：租金情況、租客數(shù)量自?。菏孢m度、價格等關(guān)注點批發(fā)、零售經(jīng)營模式主要為大宗業(yè)務(wù)經(jīng)營模式物業(yè)出租經(jīng)營模式客戶類型華美·太古TAIGUPLAZA客戶關(guān)注點的界定：品牌客戶類型品牌客戶類型客戶品牌大道開發(fā)企業(yè)實力的展示；項目前景的展示（主力店品牌）；投資的保值性；客戶引導(dǎo)方向品牌旗艦項目可實現(xiàn)東北亞地區(qū)大宗業(yè)務(wù)拓展的能力展示；項目實力展示（行業(yè)內(nèi)標桿品牌的進駐）客戶引導(dǎo)方向公寓項目發(fā)展前景；知名品牌主力店商戶進駐的情況；客戶引導(dǎo)方向優(yōu)質(zhì)品牌先期進駐；“物業(yè)”增值承諾；引導(dǎo)方式通過各口岸型城市的政府/行業(yè)協(xié)會資源，搭建業(yè)務(wù)拓展平臺引導(dǎo)方式

主力店品牌進駐，項目前景樂觀引導(dǎo)方式客戶引導(dǎo)方向：引導(dǎo)方向華美·太古TAIGUPLAZA品牌客戶引導(dǎo)方向品牌客戶引導(dǎo)方向客戶本案首期產(chǎn)品有三種類型的物業(yè)，不同物業(yè)之間存在一定的互補性和依存性，因此在銷售環(huán)節(jié)中，需要對其各自屬性進行分段入市，才能最大化的發(fā)揮產(chǎn)品的價值性。營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA本案首期產(chǎn)品有三種類型的物業(yè)，不同物業(yè)之間存營銷策略華美·太企業(yè)品牌旗艦店——街鋪型物業(yè)、單體面積大

家居建材品牌大道——街鋪型物業(yè)、自由靈活

公寓——居住類物業(yè)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型界定：推動性替代性推動性營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA企業(yè)品牌旗艦店——街鋪型物業(yè)、單體面積大產(chǎn)產(chǎn)品類型界定：本地入市排序：序列產(chǎn)品理由優(yōu)先入市最后入市次位入市品牌大道公寓1、臨街商鋪的投資價值市場認知度較高，利用品牌旗艦店的先期進駐優(yōu)勢，可推動品牌大道產(chǎn)品的溢價銷售；2、單體面積小，可多店鋪組合出售/出租，以彌補品牌旗艦產(chǎn)品的市場空缺；1、品牌旗艦店利用華美立家的戰(zhàn)略合作伙伴優(yōu)勢，即可實現(xiàn)產(chǎn)品去化；2、企業(yè)總部先期進駐，可推動項目后期產(chǎn)品的入市優(yōu)勢1、公寓類產(chǎn)品的銷售，需要依托商業(yè)環(huán)境或商業(yè)發(fā)展勢頭，才能實現(xiàn)價值的體現(xiàn)，因此，將該類產(chǎn)品作為最后入市產(chǎn)品；2、借助“品牌大道和品牌旗艦店”的烘托，可將公寓產(chǎn)品實現(xiàn)溢價銷售，提升經(jīng)濟效益品牌旗艦店營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA本地入市排序：序列產(chǎn)品理由優(yōu)先入市最后入本案的客戶如只鎖定自營群體，在資金回籠上是存在一定風(fēng)險的，Ⅰ期項目建議將投資客戶和經(jīng)營客戶分離，通過返租等形式來擴大客群的范圍，以確保回籠資金的目標實現(xiàn)，同時，以華美集團的強大運營實力，租售分離可更好的控制經(jīng)營客戶的品質(zhì)，為項目的整體資質(zhì)進行控制。營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA本案的客戶如只鎖定自營群體，在資金回籠上是存在一定風(fēng)險的，總體思路設(shè)計招商銷售國際知名家具流通品牌和奢侈品品牌例如：Versace（范思哲）瓷磚、衛(wèi)浴品牌，

Hermes

Home（愛馬仕）家居品牌IKEA（宜家）家居流通先期引進提升項目的市場高度，使“品牌旗艦和品牌大道”真的實現(xiàn)“品牌化”的意義，引發(fā)市場的關(guān)注點，提升項目的整體知名度和溢價能力。品牌大道物業(yè)保值策略資源平臺策略旗艦品牌店多種組合銷售直接銷售招商引進國內(nèi)家居建材品牌承租商推動銷售工作確保商戶品質(zhì)樹立市場高度、引發(fā)市場關(guān)注銷售落地執(zhí)行，促進銷售成功公寓產(chǎn)品，隨著商業(yè)部分的良性發(fā)展，可實現(xiàn)自然去化，故不作單獨重點投入營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA總體思路設(shè)計招商銷售國際知名家具流通品牌和面對市區(qū)內(nèi)海城、紅旗、海富等建材市場如何將各商家從市區(qū)內(nèi)吸引到江北，如何給增加商家對未來的信心？如何將投資市場的關(guān)注點轉(zhuǎn)移到本案？基于項目的產(chǎn)品類型和客戶的關(guān)注點差異，必須針對各類型客戶需采取不同的銷售策略。銷售模式設(shè)計營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA面對市區(qū)內(nèi)海城、紅旗、海富等建材市場基于項目的產(chǎn)品類型和客戶銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型售后返租客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議將物業(yè)返租給開發(fā)商.租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租統(tǒng)一經(jīng)營.租期五到十年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付。返租期內(nèi).業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報?？焖黉N售、回籠資金。分割靈活，客戶層面廣。投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感。開發(fā)商后期承擔壓力大統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型商場產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街、專業(yè)市場有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售。營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型返祖+回購在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的約定年限一般為3-10年，客戶可以選擇賣也可以選擇不賣增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度及對價格的敏感度；投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注；政策風(fēng)險；開發(fā)商知名度較高，運營難度較大，但項目未來潛力巨大的商業(yè)項目；營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型直接銷售直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務(wù)開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單推售行為主動性差，主要靠市場消化城市主要地段臨街街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪或定向客戶營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型帶租約銷售商鋪銷售時，商鋪已經(jīng)出租，開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主完成之前開發(fā)商和租賃客戶未完的租賃合同客戶購買時已經(jīng)有一定的收入保障；降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度；開發(fā)商無營運壓力；租金通常低于市場平均租金，對銷售有影響成熟型的商業(yè)項目營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式劃定：產(chǎn)品類型銷售模式選擇性價格模式品牌旗艦店直接銷售必選品牌大道自用直銷客戶可根據(jù)情況和經(jīng)營能力審核，選擇購買方式單價最低投資售后返租單價適中返租+回購單價最高帶租約銷售單價低公寓直接銷售必選跟隨溢價營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式劃定：產(chǎn)品類型銷售模式選擇性價格模式品牌旗“品牌旗艦店”客戶渠道該群體客戶的關(guān)注點主要在于本案與自身品牌形象的匹配度和實現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展的范圍和能力。因此，對于該類型群體，從兩個方面進行客戶的引導(dǎo)：一、行業(yè)峰會通過與國內(nèi)權(quán)威的媒體單位、行業(yè)協(xié)會，聯(lián)合舉辦主題型的行業(yè)峰會，聚攏行業(yè)內(nèi)的一線家具建材企業(yè)，形成集中式推廣。二、政府平臺通過黑龍江省/市政府相關(guān)機構(gòu)與中國口岸型城市及友哈爾濱國際友好城市，建立家居建材產(chǎn)業(yè)經(jīng)貿(mào)合作平臺，打造大東北亞家居建材產(chǎn)業(yè)商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)，以經(jīng)貿(mào)合作為切入點，引導(dǎo)國際、國內(nèi)一線企業(yè)看到機會點。

（例如，本月召開的東三省行政長官經(jīng)貿(mào)合作聯(lián)席會議，對東北地區(qū)經(jīng)貿(mào)合作達成的省市間戰(zhàn)略合作計劃）營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA“品牌旗艦店”客戶渠道營銷策略華美·太古TAIGUPLA“品牌大道”客戶渠道該群體客戶的關(guān)注點主要集中于本案后續(xù)經(jīng)營能力和投資的安全性。因此，對于該類型群體，從兩個方面進行客戶的引導(dǎo)：一、行業(yè)協(xié)會，定向直銷通過媒體，將華美的企業(yè)實力進行宣傳，為自用型客戶建立進駐信心，通過本地家居建材行業(yè)協(xié)會，進行針對性的直銷。二、社會募集主要是通過投資保值性作為主要切入點，過對銀行、證券公司等金融單位進行圈層重點營銷。營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA“品牌大道”客戶渠道營銷策略華美·太古TAIGUPLAZ附件：家居建材市場分布及租金情況附件：家居建材市場分布及租金情況12345678910哈爾濱主要家居建材商場分布圖12345678910哈爾濱主要家居建材商場分布圖項目編號家居建材市場經(jīng)營規(guī)模開業(yè)時間經(jīng)營特色1海富家居建材城約10萬㎡2012年集家具、建材、家電、餐飲、銀行、休閑、服務(wù)等諸多商業(yè)元素于一身，“泛”家居主題概念店2居然之家（愛建店）6.5萬㎡2008年融家裝設(shè)計中心、家具建材品牌專賣店、建材超市等多種業(yè)態(tài)于一體的大型家居建材主題購物中心。3月星國際（愛建店）約10萬㎡2007年以中高檔家具品牌展示、銷售為主，AB兩座分別為精英體驗館和時尚生活館。4海城裝飾材料城約4萬㎡2000年經(jīng)營板材制品、鋁合金制品、石膏制品、建筑五金、、墻壁磚、地磚、油漆等幾十類幾千余種室內(nèi)外裝飾裝修材料，成為全省較大的裝飾材料集散地之一。5太古街及太古商城10萬㎡以上1990年以前哈爾濱最早也是最集中的陶瓷衛(wèi)浴潔具市場，集品牌形象展示，產(chǎn)品銷售于一身，打造哈市永不落幕的陶瓷潔具博覽會。6黎華家具裝飾材料城7.8萬㎡2003年擁有精品家具廣場、名家地板城、櫥柜一條街、油漆一條街、板材基地、精品五金區(qū)，為消費者打造一個具有濃郁家居文化特色的現(xiàn)代化品牌家居城。7居然之家（先鋒路店）3.8萬㎡2009年原報達百利家居廣場，后被居然之家收購成為哈爾濱第二家店，經(jīng)營以中高檔家具品牌為主。8紅旗家具城約12萬㎡1999年以經(jīng)銷家具、建材為主，致力于打造哈爾濱市家具建材業(yè)第一品牌，成為哈爾濱市乃至全省的家居博覽中心。9紅星美凱龍（會展店）約10萬㎡預(yù)計2014年大型國際家居連鎖SHOPPINGMALL為主力業(yè)態(tài)，加之五星級酒店、超市、電影院、大型餐飲、零售及配套公寓等部分的大型商業(yè)城市綜合體項目。10禧龍?zhí)沾纱笫袌黾s22萬㎡2000年云集廣東、浙江、福建、山東等各地陶瓷經(jīng)銷商，多以前店后廠形式經(jīng)營，可以提供物流、倉儲等服務(wù)。哈爾濱市主要建材市場綜合情況一覽項目編號家居建材市場經(jīng)營規(guī)模開業(yè)時間經(jīng)營特色1海富家居建材城哈爾濱市主要建材市場租金情況一覽哈爾濱市主要建材市場租金情況一覽哈爾濱市主要建材市場租金情況一覽哈爾濱市主要建材市場租金情況一覽ThanksThanks華美·太古廣場項目提案中國·哈爾濱2013年8月華美·太古廣場項目提案中國·哈爾濱2013年8月

Step1:

審視自己Step1:審視自己開發(fā)企業(yè)北京華美立家投資控股有限公司位置哈爾濱松北區(qū)松浦大道與中原大道交匯處占地面積約3000畝項目定位規(guī)劃東北亞最大的家居文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)設(shè)置家居建材類全業(yè)態(tài)大賣場，創(chuàng)意、研發(fā)、設(shè)計、貿(mào)易、會展、電子商務(wù)、物流等商貿(mào)辦公機構(gòu)，公寓酒店等居住型物業(yè)、餐飲、娛樂等商業(yè)配套物業(yè)本案是第四代商業(yè)綜合體的升級產(chǎn)品，在滿足體驗?zāi)Ｊ降那疤嵯?，項目整體更具備外向型的業(yè)務(wù)擴張能力和吸附能力，地域的限制性對項目的干擾性被削弱，經(jīng)濟成長空間得到放大。東岫觀點：對本案的認識應(yīng)該突破家居建材領(lǐng)域的視角來看待，本案是一個具有典型意義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新產(chǎn)品。項目背景華美·太古TAIGUPLAZA開發(fā)企業(yè)北京華美立家投資控股有限公司位置哈爾濱中國家居建材流通業(yè)一次飛躍性的創(chuàng)舉；中國家居建材業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)的一次行業(yè)整合；中國家居建材企業(yè)從原來的“中國制造”到“中國合伙人”的大市場戰(zhàn)略行為華美太古廣場是……認識華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材流通業(yè)一次飛躍性的創(chuàng)舉；華美太古廣場是……“商業(yè)帝國”華美太古廣場是一個與中國家居建材產(chǎn)業(yè)營銷模式升級有關(guān)的命題與黑龍江區(qū)域騰飛、中國民族企業(yè)品牌發(fā)展有關(guān)的命題與中國家居建材業(yè)在東北亞地區(qū)經(jīng)貿(mào)合作有關(guān)的命題這是在一個在中國北方即將崛起的認知華美·太古TAIGUPLAZA“商業(yè)帝國”華美太古廣場是一個認華美太古廣場華美太古廣場Step2:

核心問題界定Step2:核心問題界定Question1：本案的價值核心體現(xiàn)在哪里？作為華美立家全新一系的商業(yè)地產(chǎn)作品，太古廣場這代產(chǎn)品的核心價值體系是什么？是規(guī)模、是品牌、是區(qū)位？還是產(chǎn)業(yè)鏈的整合優(yōu)化？租金？銷售？還是更多元化的盈利模式組合？Question2：本案的盈利模式是什么？作為華美在東北地區(qū)的全新系作品，客戶能否接受？總部與地區(qū)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)關(guān)系如何處理？如何實現(xiàn)預(yù)期目標？Question3：如何引領(lǐng)家居建材行業(yè)的企業(yè)總部進駐哈爾濱？我們?nèi)绾嗡茉祉椖空P價值，首期項目如何實現(xiàn)價值標桿效應(yīng)？Question4：整盤與首期之間如何處理？問題界定華美·太古TAIGUPLAZAQuestion1：本案的價值核心體現(xiàn)在哪里Step3:

報告框架Step3:報告框架報告框架城市解讀項目解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀HUAMEITAIGUPLAZA報告城市項目定位Ⅰ期HUAMEITAIGUPLAZ項目解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀報告框架城市解讀城市屬性行業(yè)發(fā)展研究HUAMEITAIGUPLAZA項目定位Ⅰ期報告城市解讀城市屬性行業(yè)發(fā)展研究HUAMPART1

城市解讀PART1城市解讀哈爾濱是什么？哈爾濱有什么？

投資哈爾濱的價值是什么？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA哈爾濱是什么？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA黑龍江省會，“政、經(jīng)、貿(mào)核心、人均GDP超4.5萬元，人口千萬的大型城市哈爾濱是…哈爾濱有…6條國內(nèi)/國際鐵路線、19條跨省/市高速干道、60條國內(nèi)國際航線、可處理來自世界100國家和200個機場貨物運輸?shù)膬?nèi)陸港……投資哈爾濱即是…坐擁“中國與東北亞地區(qū)經(jīng)貿(mào)往來的重要樞紐”回歸本案，市場又給了華美怎樣的機遇來成就一片藍海？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA黑龍江省會，“政、經(jīng)、貿(mào)核心、人均GDP超4.5萬元，人口千PART2

行業(yè)發(fā)展研究PART2行業(yè)發(fā)展研究哈爾濱家居建材行業(yè)大記事上世紀90年代初，哈爾濱太古街為核心的建材專業(yè)市場形成；1999年，哈市最具知名度的家居建材綜合類專業(yè)商場紅旗城

開業(yè)；2002年，禧龍?zhí)沾纱笫袌鰻I業(yè)，黑龍江省最大的陶瓷建材產(chǎn)業(yè)物流園面市；2008年，居然之家、月星家居進駐哈爾濱市場，高端家居建材品牌進駐黑龍江；2012年中期，東方家園建材超市、名流家具城

相繼倒閉或轉(zhuǎn)型；2012年5月，海富集團首個“泛家居建材城”項目開業(yè)，哈市家居建材行業(yè)開始進入”體驗?zāi)Ｊ健保═HEMALL模式）伴隨房地場行業(yè)的發(fā)展，10余年間哈爾濱家居建材產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了跨越性的發(fā)展，總營業(yè)面積達到60余萬平方米（不包括東方家園、名流），產(chǎn)業(yè)形態(tài)開始呈現(xiàn)多元化、規(guī)?；厔菪袠I(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材行業(yè)大記事上世紀90年代初，哈爾濱太古街為核心哈爾濱家居建材業(yè)市場主要有三種型態(tài)：倉儲物流型的大型產(chǎn)業(yè)園；綜合類大型專業(yè)商場；主體型專業(yè)商場；哈爾濱家居建材行業(yè)特點盈利模式主要為：租金和物業(yè)管理費功能模式主要為：單一的批發(fā)/零售平臺行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材業(yè)市場主要有三種型態(tài)：哈爾濱家居建材行業(yè)特點盈家居建材市場存在的核心問題品牌重疊度高，同質(zhì)化競爭嚴重；服務(wù)功能單一，經(jīng)營投入低；各自為政，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)營輻射范圍有限；行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN家居建材市場存在的核心問題品牌重疊度高，同質(zhì)化競爭嚴重；行業(yè)哈爾濱家居建材行業(yè)發(fā)展模式第一代商戶自發(fā)形成的街鋪型專業(yè)市場，業(yè)態(tài)豐富無規(guī)劃，主要業(yè)務(wù)為省市內(nèi)的批發(fā)和零售。第二代90年代末至2000年，行業(yè)開始出現(xiàn)聚攏型態(tài)，大型綜合性產(chǎn)業(yè)園和專業(yè)市場形成，行業(yè)開始向規(guī)范性發(fā)展。第三代2000年至2012年，產(chǎn)業(yè)格局提升，國內(nèi)一線家居建材企業(yè)開始進駐，行業(yè)品牌化多元化趨勢越發(fā)明顯。第四代“名牌戰(zhàn)略、體驗營銷、連鎖經(jīng)營”的典范，紅星美凱龍進駐哈爾濱市場，但還沒有投入營業(yè)狀態(tài)。第五代？何種模式行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材行業(yè)發(fā)展模式第一代商戶自發(fā)形成的街鋪型專業(yè)東袖機構(gòu)眼中的第五代模式關(guān)鍵詞：整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈、資訊整合、品牌整合、行業(yè)整合……第五代模式不單是產(chǎn)品的競爭，更是產(chǎn)業(yè)模式的競爭，不是在既有的市場中分取“蛋糕”多少，而是如何“創(chuàng)造市場、做大蛋糕”行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN東袖機構(gòu)眼中的第五代模式關(guān)鍵詞：整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈、資訊整合、城市解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀報告框架項目解讀項目區(qū)位認知項目本體認知項目機遇認知項目屬性認知項目價值認知HUAMEITAIGUPLAZA城市定位Ⅰ期報告項目解讀項目區(qū)位認知項目本體認知項目機城市大格局：一江兩城南城現(xiàn)狀：傳統(tǒng)城市生活中心，是傳統(tǒng)經(jīng)貿(mào)流通領(lǐng)域的重要集中區(qū)、生活集中區(qū)，重要配套設(shè)施成熟。北城現(xiàn)狀：哈爾濱的城市生態(tài)區(qū)，前進、松浦片區(qū)集中了太陽島、冰雪大世界、極地館等旅游項目，并且是市政府所在地，利民片區(qū)主要為高等教育和大規(guī)模居住區(qū)。北城發(fā)展：哈爾濱城市未來的“旅游、文化、金融、科技”區(qū)域，科技城、香格里拉酒店，麗茲·卡爾頓酒店、哈爾濱文化中心等大型項目相繼計劃開工建設(shè)。南城北城區(qū)位認知華美·太古TAIGUPLAZA城市大格局：一江兩城南城北城區(qū)位認知華美·太古TAIG項目位于松北區(qū)松浦片區(qū)松浦大道和中源大道交匯處屬于北城金融商務(wù)中心區(qū)域未來區(qū)內(nèi)將重點打造省/市金融、總部經(jīng)濟商務(wù)、商業(yè)及物流四大服務(wù)體系，是哈爾濱未來的重要商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)呼蘭片區(qū)利民片區(qū)前進片區(qū)松浦片區(qū)哈東片區(qū)城市中心片區(qū)群力片區(qū)哈西片區(qū)平房片區(qū)區(qū)位認知華美·太古TAIGUPLAZA項目位于松北區(qū)松浦片區(qū)呼蘭片區(qū)利民前進片區(qū)松浦哈東城市中心群交通體系產(chǎn)品價值功能價值松浦大道、中源大道、松浦大橋構(gòu)建了市區(qū)內(nèi)的立體交通路網(wǎng)主體。哈鶴、哈綏、哈黑、哈同、哈佳、哈牡等高速線路連通大慶、齊齊哈爾，佳木斯、牡丹江等省內(nèi)主要城市，沈哈、同三等高速線路連通吉林省、遼寧省。陸上交通體系完善。占地面積200萬平米集合家居建材類全業(yè)態(tài)大賣場，創(chuàng)意、研發(fā)、設(shè)計、貿(mào)易、會展、電子商務(wù)、物流等商貿(mào)辦公機構(gòu)，公寓、酒店等居住型物業(yè)、餐飲、娛樂等商業(yè)配套物業(yè)。以家居建材貿(mào)易商務(wù)服務(wù)為主，集商品交易、會展、金融服務(wù)、文化交流等配套于一體的現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流集散地。

優(yōu)勢：體量大、業(yè)態(tài)全、內(nèi)外部交通路網(wǎng)設(shè)施完善，綜合服務(wù)功能強。劣勢：分期開發(fā)環(huán)節(jié)中，各個環(huán)節(jié)之間的依賴性較強，超級大盤，產(chǎn)品供應(yīng)量巨大，本地區(qū)域市場消費力無法滿足后續(xù)的經(jīng)營需求，必須進行市場渠道外向延伸。本體認知華美·太古TAIGUPLAZA交通體系產(chǎn)品價值功能價值松浦大道、中源大道、占地面積200萬香格里拉松北市場的大環(huán)境開始逐步向利好趨勢發(fā)展，區(qū)域價值必將得到提升，本案的發(fā)展前景將受到大的利好形式的推動。機遇認知華美·太古TAIGUPLAZA香格里拉松北市場的大環(huán)境開始逐步向利好趨勢發(fā)展，區(qū)域價華美·太古廣場價值體系樹地段價值松浦大橋、中原大道連，連通市/區(qū)內(nèi)主干線，外圍多條高速干線，輻射全省及周邊省市1、三環(huán)2、城市北門戶3、城市未來金融辦公區(qū)1、超大型家居產(chǎn)業(yè)主題綜合體（居住+商貿(mào)+辦公+物流+文化…）2、大型產(chǎn)業(yè)配套（物流中心+金融中心+企業(yè)總部…）3、辦公/居住配套

（生活超市+餐飲街區(qū)+酒店等）5、娛樂配套（主題博物館+DIY體驗中心）6、酒店、公寓整盤價值1、華美立家，行業(yè)領(lǐng)袖2、7個省12個城市，13個華美產(chǎn)業(yè)品牌價值陶瓷博物館等，構(gòu)建特色旅游資源人文價值1、商業(yè)中心，促動物業(yè)增值2、生態(tài)資源，為物業(yè)提供附加價值3、占地200萬㎡規(guī)模體量4、“生活+辦公”一站式組合，滿足多重需求投資價值價值認知華美·太古TAIGUPLAZA華美·太古廣場價值體系樹地段價值松浦大橋、中原大道連，連區(qū)域?qū)傩运杀眳^(qū)哈爾濱市工、商業(yè)大項目主要落成區(qū)松浦片區(qū)未來城市金融商務(wù)區(qū)對外性哈爾濱的北部門戶，路網(wǎng)四通八達自身屬性建筑形式街區(qū)式建筑格局商貿(mào)功能兼具滿足內(nèi)向型吸附和外向型擴散兩種商貿(mào)功能綜合功能輻射東北亞地區(qū)的家居建材產(chǎn)業(yè)主要商貿(mào)、物流、展示、互動平臺屬性認知華美·太古TAIGUPLAZA松北區(qū)哈爾濱市工、商業(yè)大項目主要落成區(qū)松浦片區(qū)未來城市金融商唯一性東北地區(qū)規(guī)模最大，注定其唯一性，并在此基礎(chǔ)上主打特色牌盈利合理化在滿足上訴條件下，實現(xiàn)開發(fā)利潤合理化形象項目的屬性，開發(fā)背景決定了本案形象高度的國際化品牌通過華美企業(yè)和500家行業(yè)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)的品牌，充分發(fā)揮高品牌價值成長性堅實的運營能力，為物業(yè)增值提供保證目標認知華美·太古TAIGUPLAZA唯一性東北地區(qū)規(guī)模最大，注定其唯一性，并在此基礎(chǔ)上主打城市解讀項目解讀Ⅰ期項目解讀報告框架市場定位形象定位功能定位盈利模式定位定位解讀HUAMEITAIGUPLAZA城市項目Ⅰ期報告市場定位形象定位功能定位盈利模式定位定位“想干什么和能干什么”

是兩個截然不同的結(jié)果……本案的定位將圍繞華美立家自身能力和市場空間能夠做什么而展開“想干什么和能干什么”基礎(chǔ)定位分析黑龍江家居建材集散平臺支撐點：本案的規(guī)模優(yōu)勢和華美立家的開發(fā)運營實力以及未來區(qū)域的發(fā)展趨勢，決定了項目支撐起單一的家居建材集散平臺綽綽有余。定位升級分析之一黑龍江家居建材產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園支撐點：從華美立家的產(chǎn)業(yè)特點出發(fā)，結(jié)合集中式商業(yè)發(fā)展的契機，二者集合，與哈爾濱家居建材市場相比（包括：未來的美凱龍），具備得天獨厚的產(chǎn)業(yè)類型優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，是獨一無二的多產(chǎn)業(yè)融合型主題商業(yè)地產(chǎn)。定位升級分析之二東北亞地區(qū)家居建材產(chǎn)業(yè)商貿(mào)平臺支撐點：通過華美立家的自身優(yōu)勢和黑龍江省的區(qū)位屬性，整合中國家居建材企業(yè)資源，進行產(chǎn)業(yè)營銷模式和功能升級，尤其是海外市場的渠道拓展能力。定位分析華美·太古TAIGUPLAZA基礎(chǔ)定位分析黑龍江家居建材集散平臺支撐點：本案的規(guī)模優(yōu)勢和華現(xiàn)階段東北地區(qū)家居建材專業(yè)市場的形態(tài)，大多采用獨棟建筑或商業(yè)街鋪，服務(wù)功能幾乎只能滿足貿(mào)易和倉儲物流功能市場需要更完善的服務(wù)者。華美要做到與眾不同……定位分析華美·太古TAIGUPLAZA現(xiàn)階段東北地區(qū)家居建材專業(yè)市場的形態(tài)，大多采用獨棟建筑或商業(yè)打造家居建材產(chǎn)業(yè)一站式服務(wù)平臺

商貿(mào)商貿(mào)+物流商貿(mào)+物流+金融商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務(wù)商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務(wù)+居住商貿(mào)+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務(wù)+居住+生活服務(wù)等一站式綜合服務(wù)打造家居建材產(chǎn)業(yè)一站式服務(wù)平臺商貿(mào)一本案定位將圍繞產(chǎn)業(yè)規(guī)模+商業(yè)模式+服務(wù)配套三個功能方向打造，形成項目獨有的“點—線—面”式發(fā)展模式。點線面以部分商業(yè)建筑和生活配套建筑的物業(yè)銷售為基礎(chǔ)，項目前期盈利的主力基點。“總部經(jīng)濟”商業(yè)模式為引擎，導(dǎo)入商戶和客流，支撐項目的發(fā)展通過商業(yè)模式，建筑規(guī)模和服務(wù)配套功能，打造“一站式”商貿(mào)平臺定位方向華美·太古TAIGUPLAZA本案定位將圍繞產(chǎn)業(yè)規(guī)模+商業(yè)模式+服務(wù)配套三個功能方向打造1234四個驅(qū)動因素項目規(guī)模產(chǎn)品規(guī)劃地理位置市場機會定位因素華美·太古TAIGUPLAZA1234四個項目規(guī)模產(chǎn)品規(guī)劃地理位置市場機會定位因素華美·項目規(guī)模本案占地面積約200萬平的規(guī)模優(yōu)勢，必會成為中國東北地區(qū)最大的家居建材產(chǎn)業(yè)市場，群聚效應(yīng)會形成強大的客戶吸附力和銷售渠道擴張力。1項目規(guī)模本案占地面積約200萬平的規(guī)模優(yōu)勢，必會成為中國東北本案業(yè)態(tài)涵蓋商貿(mào)、展示、總部基地、物流平臺等多類型產(chǎn)品，利于多種業(yè)務(wù)的綜合化開展，可實現(xiàn)業(yè)務(wù)一站式快速處理。產(chǎn)品規(guī)劃2本案業(yè)態(tài)涵蓋商貿(mào)、展示、總部基地、物流平臺等多類型產(chǎn)品，利于地理位置黑龍江自身就有對俄遠東貿(mào)易口岸，同時近鄰的吉林省和遼寧省擁有對韓、日、蒙等貿(mào)易口岸，憑借路陸交通即可實現(xiàn)多口岸輻射的能力。3地理位置黑龍江自身就有對俄遠東貿(mào)易口岸，同時近鄰的吉林省和遼東北房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，大型房企紛紛進駐東北市場，加之旅游等產(chǎn)業(yè)帶動酒店、餐飲業(yè)的發(fā)展，建材家居產(chǎn)品市場需求大，目前市場上的同類型專業(yè)市場還沒有具備家居建材總部企業(yè)大規(guī)模進駐的先例，將總部業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)直接在終端市場完成，尤其是大宗業(yè)務(wù)的處理，可極大的節(jié)省雙方的時間成本和機會成本。市場機會4東北房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，大型房企紛紛進駐東北市場，加之旅游等高端家居建材產(chǎn)業(yè)集群總部經(jīng)濟商業(yè)模式區(qū)域生活中心以品牌化概念為核心的東北亞首席家居建材基地堅持品牌化為主，打造東北亞首個超大型家居建材商業(yè)基地，以強勢的品牌基礎(chǔ)與其他類型的家居建材專業(yè)市場形成差異。以品牌總部基地帶動產(chǎn)業(yè)的規(guī)模性，提升項目高度利用企業(yè)總部的業(yè)務(wù)影響能力和項目的規(guī)模優(yōu)勢，構(gòu)建大商業(yè)體系的基礎(chǔ)，實現(xiàn)家居建材產(chǎn)業(yè)的聚群效應(yīng)。以區(qū)域內(nèi)高密度的商業(yè)氛圍，支撐生活型商業(yè)以市場需求為導(dǎo)向，發(fā)展目標型生活商業(yè)配套，滿足日常生活的必要需求，為居住類物業(yè)提供服務(wù)支持。東北亞中心全球家居建材產(chǎn)業(yè)商貿(mào)平臺整體定位華美·太古TAIGUPLAZA高端家居建材產(chǎn)業(yè)集群總部經(jīng)濟商業(yè)模式區(qū)域生活中心以品牌化概念華美資本環(huán)球貿(mào)易華美資本：中國家居建材流通產(chǎn)業(yè)的翹楚，以華美自身雄厚品牌和資產(chǎn)打造強大公信力；環(huán)球貿(mào)易：抓住項目核心貿(mào)易平臺，抓住消費者眼球；形象定位華美·太古TAIGUPLAZA華美資本環(huán)球貿(mào)易華美資本：中國家居建材流通產(chǎn)業(yè)的翹楚環(huán)球資本貿(mào)易平臺中國·哈爾濱華美太古廣場主題定位華美·太古TAIGUPLAZA環(huán)球資本貿(mào)易平臺主題定位華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材生產(chǎn)企業(yè)從“中國制造”向“中國合伙人”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中國企業(yè)已經(jīng)用“MADEINCHINA”向世界證明了自己吃苦耐勞的商業(yè)意志，而一個新的挑戰(zhàn)已經(jīng)赫然擺在眼前，現(xiàn)代商業(yè)競爭不是單個企業(yè)單打獨斗的競爭，而是一個群體聯(lián)合的競爭。本案核心功能是將中國家居建材企業(yè)通過服務(wù)鏈條進行整合，形成“具有強勢競爭力”的行業(yè)大規(guī)模組團，獲得共同拓展市場的機會，這也將是大多數(shù)客戶會選擇本案的核心利益點。批發(fā)零售品牌展示總部辦公倉儲物流電子商務(wù)金融服務(wù)生活服務(wù)業(yè)務(wù)拓展華美太古功能定位華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材生產(chǎn)企業(yè)從“中國制造”向“中國合伙人”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型黑龍江吉林遼寧俄羅斯遠東地區(qū)東北亞家居建材流通產(chǎn)業(yè)“無水港”

無水港不臨江海、沒有船舶，貨物是在無水港內(nèi)“一站式”完成訂艙、報關(guān)、報驗、簽發(fā)提單等一切通關(guān)手續(xù)，相當于把海港搬到了內(nèi)陸，然后通過海鐵、陸路、航空聯(lián)運的方式將貨物運送到沿海港口，集裝箱就可以直接裝船出海。省掉了一系列復(fù)雜環(huán)節(jié)，免除大量的時間成本和運輸成本。日本韓國朝鮮功能定位華美·太古TAIGUPLAZA黑龍江吉林遼寧俄羅斯遠東地區(qū)東北亞家居建材華美立家集團居住/辦公型物業(yè)經(jīng)營型物業(yè)經(jīng)營收入銷售/租賃租賃/銷售自持商業(yè)臨街商鋪大型商場寫字樓銷售公寓銷售銷售/自持酒店太古商業(yè)管理物業(yè)管理費/租金物業(yè)管理費/租金物業(yè)管理費物業(yè)管理費物業(yè)管理費/經(jīng)營收入電子貿(mào)易服務(wù)電商中心展會等服務(wù)商業(yè)協(xié)會開發(fā)階段：主要依靠銷售收入運營階段：依靠經(jīng)營收入、租金和物業(yè)管理費等收入盈利模式華美·太古TAIGUPLAZA華美立家集團居住/辦公型物業(yè)經(jīng)營型物業(yè)經(jīng)營收入銷售城市解讀報告框架項目解讀定位解讀客戶策略營銷策略渠道策略產(chǎn)品策略Ⅰ期項目解讀HUAMEITAIGUPLAZA城市報告項目定位客戶策略營銷策略渠道策略產(chǎn)品策略Ⅰ期項目解讀商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對于資金的要求度很高，尤其是大組團開發(fā)項目，流動資金對于整盤的開發(fā)進度影響至關(guān)重要；鑒于此原因，建議Ⅰ期產(chǎn)品以銷售為主，招商作為輔助模式，預(yù)留少量店鋪出租給高端品牌，通過品牌效應(yīng)來拉高銷售單位的價格。二者的相互結(jié)合，一方面快速回籠資金為企業(yè)套現(xiàn)，另一方面為后入市產(chǎn)品奠定優(yōu)勢基礎(chǔ)。Ⅰ期產(chǎn)品對整盤的戰(zhàn)略意義實現(xiàn)資金快速回籠，降低企業(yè)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對于資金的要求度很高，尤其是大組團開發(fā)項目，Ⅰ期產(chǎn)品對整盤形象高度的意義本案做為華美企業(yè)的全新一系商業(yè)地產(chǎn)作品，其市場高度毋庸置疑，從規(guī)模和功能角度看，本案將引領(lǐng)中國家居建材流通產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢，同時本案作為復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，除功能和規(guī)模因素外，產(chǎn)品的表現(xiàn)形式對于項目的市場反應(yīng)度也格外重要，尤其是對本案的核心客戶（總部旗艦店）而言，建筑的表現(xiàn)形態(tài)需要與企業(yè)的形象匹配，鑒于此種情況，我司對于Ⅰ期產(chǎn)品提出以下建議：Ⅰ期產(chǎn)品對整盤形象高度的意義本案做為華美企業(yè)的全新一系商業(yè)地類別品牌大道總部旗艦店公寓建筑類型沿街聯(lián)排獨棟點式高層基礎(chǔ)功能商品銷售場所品牌形象展示場所居住基礎(chǔ)風(fēng)格時尚、簡約、設(shè)計前瞻性，建議采用多種建筑風(fēng)格組團，將家居建材產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)定位通過建筑的形態(tài)加以表現(xiàn)亮點展示面和空間格局智能型、建筑特色化舒適度側(cè)重點項目首期的靈魂產(chǎn)品，重點投入產(chǎn)品配套產(chǎn)品，滿足基本需求功能，建議采用“偷面積”方式，提高賣點※Ⅰ期產(chǎn)品中，配套建筑建議只做公寓，哈市住宅市場庫存量巨大，松浦片區(qū)民居住宅市場需求空間更小，公寓的商業(yè)屬性可以和項目進行商業(yè)影響，利于銷售?！频晷枰淇驮椿A(chǔ)，目前在項目未形成一定規(guī)模時，經(jīng)營壓力大，并且，酒店如果自持，則對于資金回籠有一定的難度。※鑒于市場情況，建議首期產(chǎn)品公寓作為居住配套最為適宜。產(chǎn)品方向華美·太古TAIGUPLAZA類別品牌大道總部旗艦店公寓建筑類型沿街聯(lián)排獨棟點式高層基礎(chǔ)功什么樣的產(chǎn)品才能與“華美”企業(yè)的高度相匹配？什么樣的產(chǎn)品才能熱銷？科技性、時尚性、標志性、得房率更高……

這才是本案產(chǎn)品需要的，才是市場需要的產(chǎn)品方向華美·太古TAIGUPLAZA什么樣的產(chǎn)品才能與“華美”企業(yè)的高度相匹配？什么樣的產(chǎn)品才能WI-FI網(wǎng)絡(luò)體系建筑形態(tài)物理功能科技功能產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)示意ITS交通體系車輛綜合管理外網(wǎng)導(dǎo)視管理綜合導(dǎo)示信息促銷信息釋放電子商務(wù)平臺智能安防體系內(nèi)部智能管理安防智能管理建筑造型外圍展示空間贈送空間空間附加值

外網(wǎng)環(huán)節(jié)

內(nèi)網(wǎng)環(huán)節(jié)產(chǎn)品方向華美·太古TAIGUPLAZAWI-FI網(wǎng)絡(luò)體系建筑形態(tài)物理功能科技功能產(chǎn)品功能結(jié)華美太古廣場智能系統(tǒng)(ITS、WI-FI)概貌ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋WI-FI網(wǎng)絡(luò)覆蓋智能交通系統(tǒng)（IntelligentTransportSystem,簡稱ITS）將數(shù)據(jù)通訊傳輸技術(shù)、電子傳感技術(shù)、電子控制技術(shù)以及計算機處理技術(shù)等有效地集成運用于整個交通管理體系，而建立起的一種在一定范圍內(nèi)、實時、準確、高效的交通管控及物流運輸調(diào)度管理系統(tǒng)。無線網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)系統(tǒng)（WI-FIAlliance，簡稱WI-FI）無線局域網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)多空間資訊、基數(shù)互聯(lián)，遠程技術(shù)支撐等功能，實現(xiàn)多空間資訊共享。華美太古廣場智能系統(tǒng)(ITS、WI-FI)概貌ITSITSI前方直行1000米

華美太古廣場南門交通誘導(dǎo)功能、廣告推介功能、智能引導(dǎo)停車、物流中心車輛調(diào)度監(jiān)控中源大道松浦大道環(huán)城高速路太古廣場ITS智能管理應(yīng)用領(lǐng)域前方直行1000米交通誘導(dǎo)功能、廣告推介功能、智能引WI-FI無線互聯(lián)管理應(yīng)用領(lǐng)域全城空間導(dǎo)視、局部空間導(dǎo)視、商品位置/信息查詢、促銷信息發(fā)布、線上采購結(jié)算、優(yōu)惠券下載、官方微博等WI-FI無線互聯(lián)管理應(yīng)用領(lǐng)域全城空間導(dǎo)視、局部空間導(dǎo)視、商科技功能：節(jié)能、安全、遠程控制等一體化，中國首席“智能立體店鋪”……智能安防體系遠程控制PCandPDA數(shù)據(jù)庫(PC-TV)管理

音視頻監(jiān)視的遙控控制溫度控制溫度設(shè)定，自動調(diào)節(jié)

封閉通訊

數(shù)字化可視對講系統(tǒng)（針對有辦公區(qū)需求的店鋪）安全預(yù)警

閉店入侵報警

水、火災(zāi)難自動報警CCTV遠程監(jiān)控聲電調(diào)節(jié)

主燈光

場景燈光

背景音樂綜合網(wǎng)絡(luò)管理平臺無線控制器分支網(wǎng)點快速部署和管理（移動POS）智能化庫存管理與電子通關(guān)科技功能：智能安防體系遠程控制溫度控制封閉通訊安全基礎(chǔ)功能：產(chǎn)品形態(tài)更為時尚化，個性化，得房率更高……全景玻璃幕墻，90度雙向展示屋頂露臺，贈送面積，提升經(jīng)濟性，業(yè)主可自行封閉架空臺預(yù)留樓板框架，可贈送面積，提高經(jīng)濟性品牌大道部分店鋪做二層連架空走廊，增強店鋪間的互動性，店主也可作封閉處理，面積贈送物理建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)功能：全景玻璃幕墻，90度雙向展示屋頂露臺，贈送面積，提不同類型的物業(yè)功能，所針對的客戶群體的需求點存在一定的差異，因此需要根據(jù)關(guān)注差異點的不同制定引導(dǎo)方向，才能有效的獲得客戶?？蛻舨呗匀A美·太古TAIGUPLAZA不同類型的物業(yè)功能，所針對的客戶群體的需求點存在一定的差異，客戶關(guān)注點的界定：品牌大道主要集中為家居建材產(chǎn)品的代理商