房地產(chǎn)設(shè)計階段成本優(yōu)化管控經(jīng)驗分享課件

房地產(chǎn)設(shè)計階段成本優(yōu)化管控及龍湖經(jīng)驗分享1房地產(chǎn)設(shè)計階段成本優(yōu)化管控1第一部分（戰(zhàn)略部分）：龍湖在企業(yè)戰(zhàn)略上的成本控制2第一部分（戰(zhàn)略部分）：21、房地產(chǎn)市場的

新格局

新挑戰(zhàn)31、3

思考兩個問題，求解一個答案龍湖思考兩個問題——1、在同樣的政策環(huán)境下，為什么企業(yè)發(fā)展速度快慢差距很大？2、同等發(fā)展速度下，為什么企業(yè)的盈利能力差距很大？

？龍湖求解一個答案——如何彎道超車，實現(xiàn)逆市突破；既能脫穎而出，還能優(yōu)雅前行？4 思考兩個問題，求解一個答案455資金問題、進(jìn)度問題、設(shè)計問題、銷售問題、管理問題，企業(yè)所面臨的問題有很多很多……面對諸多問題，企業(yè)一定要有系統(tǒng)思維，善于運(yùn)用方法論（Discourse

on

the

Method），繪制出“問題樹”

，采取一體化解決方案，切勿“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”。龍湖根本之道：采取業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案6資金問題、進(jìn)度問題、設(shè)計問題、銷售問題、管理問題，企業(yè)所面臨龍湖清晰界定3個關(guān)系：

1、授權(quán)關(guān)系

2、邊界關(guān)系

3、接口關(guān)系

其中，項目開發(fā)流程體系設(shè)計要全面兼顧三個主體：

總部→區(qū)域城市公司→項目

最終形成基于價值鏈的三級流程體系：

一級：主干流程或核心流程

二級：業(yè)務(wù)流程

三級：操作流程根本之道：采取業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案7龍湖清晰界定3個關(guān)系：根本之道：采取業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者

“龍湖的產(chǎn)品開發(fā)實施標(biāo)準(zhǔn)手冊””龍湖產(chǎn)品線的《項目開發(fā)實施標(biāo)準(zhǔn)》：◎城市選擇◎項目規(guī)模和項目選址◎項目獲取模式、投資模式及風(fēng)險控制◎項目目標(biāo)體系和開發(fā)計劃基準(zhǔn)◎項目啟動◎規(guī)劃設(shè)計模式◎工程建設(shè)模式◎項目營銷與招商模式◎物業(yè)運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)模式◎項目后評估8蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 “龍湖的產(chǎn)品開發(fā)實

新挑戰(zhàn)：如何確保把房子賣出去？！原先——你只要獲得土地，無論做出什么產(chǎn)品（房子），幾乎都能賣出去，甚至客戶要托關(guān)系才

能買到！現(xiàn)在——你不能保證把房子賣出去。如此，就是積壓……如果積壓，就可能導(dǎo)致血本無歸，甚至

多年積累也會隨之歸零！所以——最現(xiàn)實的挑戰(zhàn)是：如何確保把房子賣出去！進(jìn)而——如何提高產(chǎn)品競爭力是重中之重！9 新挑戰(zhàn)：如何確保把房子賣出去？！9-1-2：房產(chǎn)新格局下的龍湖的設(shè)計產(chǎn)品怎么做？

10-1-2：10

-12-1.

房企，要以什么為導(dǎo)向？◆

土地導(dǎo)向——顯然已經(jīng)過時！◆

資金導(dǎo)向——是先導(dǎo)條件，屬于企業(yè)戰(zhàn)略層面◆

營銷導(dǎo)向——營銷導(dǎo)向是什么？是滿足市場需求◆

市場導(dǎo)向——又是滿足誰的需求？◆

客戶導(dǎo)向——是滿足客戶的需求◆

產(chǎn)品導(dǎo)向——必須做出滿足客戶需求的產(chǎn)品所以，房地產(chǎn)企業(yè)的導(dǎo)向是：戰(zhàn)略導(dǎo)向下的產(chǎn)品導(dǎo)向！11-12-1.房企，要以什么為導(dǎo)向？11房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化論是什么引致了房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生了如此巨大的變化？◎

首先是市場需求的變化。即使市場競爭不激烈，開發(fā)商也不會去開發(fā)毫無競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品?！?/p>

其次是開發(fā)商所具有的作品觀念和創(chuàng)新精神。◎

促使房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷進(jìn)化的另一個重要因素是科技進(jìn)步，以及越來越深入人心的環(huán)保觀念。◎

第四，也是最主要的，人們對和諧人際關(guān)系的追求房地產(chǎn)市場的發(fā)展史，表現(xiàn)在產(chǎn)品上，就是一個不斷升級換代的歷史。確定無疑的是，這一趨勢還將持續(xù)下去。12房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化論12蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者房地產(chǎn)的未來趨勢◆

市場：產(chǎn)業(yè)化、金融化、集中化◆

企業(yè)：專業(yè)協(xié)同化，管治透明化，運(yùn)營高效化◆

產(chǎn)品：復(fù)合化、標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化、智能化13蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者房地產(chǎn)的未來趨勢13小結(jié)——房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)向：龍湖地產(chǎn)的模式-戰(zhàn)略下的產(chǎn)品導(dǎo)向——龍湖的目標(biāo)：善于發(fā)現(xiàn)新的市場需求，并研發(fā)出新的產(chǎn)品——如何在成本壓越來越大的競爭環(huán)境下，將新產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為可獲得利潤優(yōu)勢

的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，是企業(yè)必須要解決的一大戰(zhàn)略問題……

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)

品

戰(zhàn)

略

產(chǎn)品線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化連鎖開發(fā)

標(biāo)準(zhǔn)化

產(chǎn)品線構(gòu)建步驟14小結(jié)——房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)向：龍湖地產(chǎn)的模式-戰(zhàn)略下的產(chǎn)品導(dǎo)向 產(chǎn)3：

龍湖產(chǎn)品規(guī)劃153：15產(chǎn)品戰(zhàn)略使命、愿景、目標(biāo)商業(yè)模式開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)鏈價值鏈?zhǔn)袌鰬?zhàn)略管控模式職能戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略

組織保障（組織結(jié)構(gòu)）法人治理內(nèi)控體系風(fēng)險控制制度流程保障（制度建設(shè)）

資金保障計劃運(yùn)營…

人力資源報紙（薪資考核等）戰(zhàn)

略

層

面策

略

層

面支

撐、保

障

體

系

運(yùn)

營

層

面發(fā)展模式企業(yè)總體戰(zhàn)略與產(chǎn)品戰(zhàn)略的關(guān)系

戰(zhàn)

略

產(chǎn)品戰(zhàn)略是企業(yè)核心戰(zhàn)略之一。在很大程度上，企業(yè)商業(yè)模式依附于產(chǎn)品模式（如萬達(dá)模式、恒大模式），市場戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略也都體現(xiàn)在產(chǎn)品戰(zhàn)略上。

經(jīng)

營

策

略16產(chǎn)品戰(zhàn)略使命、愿景、目標(biāo)商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌龉芸芈毮墚a(chǎn)品 組織發(fā)展模式與產(chǎn)品模式的選擇企業(yè)發(fā)展模式的選擇：□

規(guī)模增長模式&質(zhì)量效益

增長模式□

重資產(chǎn)模式&輕資產(chǎn)模式

（快速周轉(zhuǎn)模式&現(xiàn)金流

滾資產(chǎn)模式）商業(yè)及開發(fā)模式的選擇：——傳統(tǒng)劃分方式，可以分為五種：綜合開發(fā)類、地產(chǎn)開發(fā)類、房產(chǎn)開發(fā)類、物業(yè)持有類和金融

投資類。可以匯總為四種：一二級聯(lián)動開發(fā)模式，二級開發(fā)模式、二三級聯(lián)動開發(fā)模式和一二

三級聯(lián)動開發(fā)模式?！凑债a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度劃分，可以分為兩種：差異化開發(fā)模式，標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式。資產(chǎn)擴(kuò)張的回報率貢獻(xiàn)土地升值速度升值速度高升值速度低效率改進(jìn)的回報率貢獻(xiàn)0負(fù)回報回報率貢獻(xiàn)

正

回

報資產(chǎn)擴(kuò)張的負(fù)價值貢獻(xiàn)區(qū)間17發(fā)展模式與產(chǎn)品模式的選擇企業(yè)發(fā)展模式的選擇：商業(yè)及開發(fā)模式的0.2產(chǎn)品戰(zhàn)略基本內(nèi)容

不同企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略內(nèi)容有很大區(qū)別，但涉及的方面或要解決的問題（即戰(zhàn)略架構(gòu)）

都差不多。其中后四部分是重點?！镀髽I(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》之《產(chǎn)品戰(zhàn)略》：一、產(chǎn)品戰(zhàn)略（一）產(chǎn)品戰(zhàn)略總體指導(dǎo)思想（二）產(chǎn)品理念（三）產(chǎn)品定位（四）產(chǎn)品目標(biāo)（

五）產(chǎn)品體系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品

系列和產(chǎn)品品牌（

六）產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計創(chuàng)新（

七）產(chǎn)品線規(guī)劃與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（八）產(chǎn)品實現(xiàn)二、戰(zhàn)略實施（一）保障措施（二）實施計劃及績效評價180.2產(chǎn)品戰(zhàn)略基本內(nèi)容 不同企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略內(nèi)容有很大區(qū)別，但

重中之重：產(chǎn)品體系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品系列與產(chǎn)品品牌房地產(chǎn)企業(yè)一定要構(gòu)筑好“項目池”！房地產(chǎn)企業(yè)有“兩池”——◆

資金池：是資金流入、流出的“容器”◆

項目池：共有多少項目，是由哪些項目組成的構(gòu)筑好“項目池”還不行，還要做好產(chǎn)品體系和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計。即使只有幾個項

目，你可以不做產(chǎn)品系列和品牌規(guī)劃，但不能不做好產(chǎn)品體系和結(jié)構(gòu)設(shè)計!資金

池資金

池

項目

池產(chǎn)品產(chǎn)品

項目

池產(chǎn)品實現(xiàn)

產(chǎn)品

實現(xiàn)19 重中之重：產(chǎn)品體系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品系列與產(chǎn)品品牌資金 項示例：龍湖產(chǎn)品品牌體系…………別墅

商業(yè)

洋房公寓3大業(yè)務(wù)：地產(chǎn)/商業(yè)/物業(yè)；18年沉淀（1994－2012）440億元上市公司市值；383億元年銷售額，7374名員工；14個地區(qū)，79個開發(fā)項目，9個開業(yè)商場；28萬名業(yè)主；3376萬平米土地儲備面積；1047萬平米物業(yè)管理面積。20示例：龍湖產(chǎn)品品牌體系………別墅3大業(yè)務(wù)：地產(chǎn)/商業(yè)/物業(yè)；

龍湖產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計創(chuàng)新◆

龍湖房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級換代速度很快

◆

龍湖不惜投入大量研發(fā)費(fèi)和人員，進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新工作◆

龍湖提倡要實現(xiàn)“彎道超車”，最佳方式不是跟隨，而是創(chuàng)新在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略專項規(guī)劃”中：◆

研發(fā)與創(chuàng)新要設(shè)定目標(biāo)◆

研發(fā)與創(chuàng)新更要有保障：

1）組織保障

2）資金保障

3）績效保障及獎懲21 龍?zhí)m德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略專項規(guī)劃”中，要明確：◆

龍湖重點做哪幾個產(chǎn)品線；別墅：滟瀾山；度假別墅：小院青城；商業(yè)：天街系列◆

每個產(chǎn)品線的盈利模式（財務(wù)模型）設(shè)計；◆

根據(jù)產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)，每個產(chǎn)品線實現(xiàn)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)的研究計劃和實施

計劃。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：實現(xiàn)復(fù)制開發(fā)22蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略專項規(guī)蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者

一線房企產(chǎn)品線開發(fā)情況其實，不只是萬科和恒大。據(jù)2011年底中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和蘭德咨詢聯(lián)合發(fā)布的《房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書》報告顯示，目前房地產(chǎn)業(yè)界的幾乎所有一線房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)形成了多個產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市的不同項

目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)。例如：■

龍湖的滟瀾山系列、天街系列、大城小院系列，等等?！?/p>

萬科的城市花園系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列；■

恒大的華府系列、綠洲系列、金碧天下系列；■

保利的花園系列、林語系列、山莊系列；■

綠城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御園系列；■

萬達(dá)的廣場系列、華府系列；而且，不僅是一線房企，就連第二、第三梯隊的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，以及相對低調(diào)的

央企地產(chǎn)企業(yè)，近年來也逐漸形成了自己的產(chǎn)品系列，也開始了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的

連鎖、復(fù)制開發(fā)。最新統(tǒng)計，目前全國共有，6個滟瀾山，18個橡樹灣,46個恒大綠洲，49個萬達(dá)廣場，……23蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 一線房企產(chǎn)品線開發(fā)推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)是戰(zhàn)略眼光問題，不是能否問題澄清對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識誤區(qū)——◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化并不排斥創(chuàng)新，而是具有競爭力的成熟創(chuàng)新產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不是完全復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化藍(lán)圖，而是部分復(fù)制◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不是從一個項目復(fù)制到另一個項目，而是同一產(chǎn)品系列的復(fù)制◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不僅是產(chǎn)品研發(fā)部分的事◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率不是越高越好，也不可能達(dá)到100%，合理區(qū)間是30%－70%◎一個企業(yè)的產(chǎn)品線數(shù)量不是越多越好，有2-4個足矣◎總有部分項目難以歸類，可歸屬到企業(yè)產(chǎn)品體系

(xA＋yB＋N)中的N類項目推行產(chǎn)品線開發(fā)的主要意義是能夠提高項目的杠桿化率，能夠從根本上提高開發(fā)效率和效益，還

可以降低管理的難度和復(fù)雜性，這也正式一線企業(yè)當(dāng)初推行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的初始目的。中小企業(yè)可以先從建立一、兩個產(chǎn)品線開始，標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)可以設(shè)定到30%（項目利潤率可以提高

10%以上）。類似的成功案例已有很多。所有，產(chǎn)品線開發(fā)不是能否問題，而是戰(zhàn)略眼光或思

維認(rèn)識問題。24推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)是戰(zhàn)略眼光問題，不是能否問題澄清對產(chǎn)品標(biāo)蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者項目（Project）人員（People）流程（Process）產(chǎn)品（Product）

資金池

項目池規(guī)模（S）

產(chǎn)品創(chuàng)新

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化周轉(zhuǎn)率、杠桿率高效率流程標(biāo)準(zhǔn)化

有序、高效HR標(biāo)準(zhǔn)化

執(zhí)行到位1結(jié)論：“創(chuàng)新+標(biāo)準(zhǔn)化”是當(dāng)務(wù)之急、必由之路！

根據(jù)“戰(zhàn)略目標(biāo)保障四要素”，標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)從三個方面入手：

戰(zhàn)略目標(biāo)保障

23房企投資收益M=S

×

f；f=利潤率×周轉(zhuǎn)率×杠桿率

標(biāo)準(zhǔn)化體系25蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者項目（Project）蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者

產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化工作的常見問題1.認(rèn)識不統(tǒng)一，有些領(lǐng)導(dǎo)和部門重視程度不夠；2.營銷策劃思維主導(dǎo)，有悖產(chǎn)品導(dǎo)向原則；3.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成不全面、不系統(tǒng)，邏輯關(guān)系凌亂；4.建模標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)、不合理——“白圖”與“藍(lán)圖”?；煜?；5.后期投入不足，標(biāo)準(zhǔn)庫建設(shè)緩慢；6.一線公司的傳統(tǒng)開發(fā)思維根本上企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變……26蘭德·中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化工作的常

第二部分（戰(zhàn)術(shù)部分）：

龍湖設(shè)計階段的成本控制27第二部分（戰(zhàn)術(shù)部分）：27

1.打破思維定勢、變不可能為可能

2.價值工程3.客戶敏感和關(guān)注的可以適當(dāng)提高成本

客戶不敏感和不關(guān)注的嚴(yán)格控制成本龍湖設(shè)計階段控制成本的總原則281.打破思維定勢、變不可能為可能龍湖設(shè)計階段控制成本的龍湖控制成本的總原則4.凡是控制成本的后果會帶來客戶抱怨的，累計疊加導(dǎo)致品牌美譽(yù)度降低的，都是失敗的成本控制。5.成本控制需要與時俱進(jìn)，針對不同的產(chǎn)品和不同的階段采取不同的策略。6.讓很多人想象不到的：龍湖高管超出業(yè)界人士想象的高薪恰恰是成本控制的一種體現(xiàn)。29龍湖控制成本的總原則4.凡是控制成本的后果會帶來客戶抱怨的，吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣1.精于計算、成本控制2.財務(wù)部門是公司計劃主導(dǎo)部門3.設(shè)計部門是成本控制的牽頭部門30吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣1.精于計算、成本控制304.高度關(guān)注設(shè)計、以及設(shè)計階段的成本控制設(shè)計交底是解決設(shè)計和成本平衡的必要保證5.長期的戰(zhàn)略性的最好的合作資源是成本控制的制勝法寶6.企業(yè)文化的競爭才是最高端的競爭7.景觀是龍湖最好的美容師和整容師，也是成本控制的重點吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣31吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣31

會所住宅樣板區(qū)32會所住宅樣板區(qū)323333物業(yè)是不容忽視的成本控制的環(huán)節(jié)34物業(yè)是不容忽視的成本控制的環(huán)節(jié)341、龍湖對成本的定義

成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生的價值投入。成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成本的成本。成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本。在龍湖，沒有成本意識的工程師是不稱職的工程師，全員成本意識和全員營銷意識一樣重要。351、龍湖對成本的定義35以經(jīng)濟(jì)合理性最小的成本提升設(shè)計產(chǎn)品的競爭力，注重成本和品質(zhì)之間的動態(tài)平衡管理，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。

即保證成本的支出獲得最大的效益

建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

2、龍湖設(shè)計成本管理的宗旨362、龍湖設(shè)計成本管理的宗旨36龍湖對成本管理思維的定義3、項目成本管理思維

373、項目成本管理思維37管理思維

思維是一個分析、比較的過程：處理問題的過程；

思維是一個發(fā)現(xiàn)問題和探索問題的過程：

思維是一個運(yùn)用頭腦推理的過程；

思維是一種理解、溝通、分析、創(chuàng)新等一系列活動的總稱；

思維是一種智慧的活動表現(xiàn)；

思維是一種邏輯能力；

思維就是想答案……

思維：圍繞既定重心，通過一系列方法和手段，獲取最優(yōu)結(jié)果38管理思維

思維是一個分析、比較的過程：處理問題的過程；

思施工管理

動態(tài)反饋合同結(jié)算

及時結(jié)算合約規(guī)劃 與招標(biāo)

事前定價規(guī)劃設(shè)計

步步跟蹤拿地、新項目可研

準(zhǔn)確測算成本管理思維

數(shù)據(jù)分析與儲存

工作的重心

準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算39施工管理合同結(jié)算合約規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計拿地、新項目可研成本管理思維動態(tài)成本動態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件結(jié)算成本控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)目標(biāo)成本管理鏈條成本、工程文件管理工具管理制度40動態(tài)成本動態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件結(jié)算成本控制系統(tǒng)造價管理方案優(yōu)化招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理成本體系成本信息化成本軟件信息月報成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本綜合成本項目整體成本的控制風(fēng)險精確管理41造價管理方案優(yōu)化招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理成本體系成本信萬科成本管理模式－動態(tài)成本1234及時了解項目成本狀況，為經(jīng)營決策提供依據(jù)預(yù)測市場變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對市場變化項目之間能夠有效對比動態(tài)成本價值

動態(tài)成本的管理價值產(chǎn)品分?jǐn)?，了解每種產(chǎn)品成本狀況42萬科成本管理模式－動態(tài)成本1234及時了解項目成本狀況，為經(jīng)動態(tài)成本

=

未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本構(gòu)成簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本萬科成本管理模式－動態(tài)成本43動態(tài)成本=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本成本管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程，其中從目標(biāo)成本到結(jié)算成本之間的動態(tài)成本管理尤為重要，規(guī)劃設(shè)計部要介入事前、事中、事后的成本決策。規(guī)劃設(shè)計部是成本控制的牽頭和重要決策部門。4、龍湖提倡的全過程的成本管理理念444、龍湖提倡的全過程的成本管理理念44

投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計階段測算，這一階段運(yùn)用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。

是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。5、價值工程在設(shè)計成本管理的應(yīng)用45 5、價值工程在設(shè)計成本管理的應(yīng)用451、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價值461、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加4、功能；FC

所以上表也表示為： 功能（或效用）

價值=

成本（或費(fèi)用） 用數(shù)學(xué)公式表示V=47；F 價值=47表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；

成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。?如何有效提高產(chǎn)品的價值48表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理n價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)（1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比

必要的功能，提高產(chǎn)品價值。功能品質(zhì)（銷售價 格）與成本的比值即性價比，從單個部品部件到整 個樓盤可提高性價比49n價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)（1）推行價值產(chǎn)品類型組合戶型面積組合產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)單體建筑高度、高寬比、建筑體型；地下室方案、埋深、面積、層數(shù)、層高地面及地下停車方式和車位數(shù)量、土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較電梯、空調(diào)的配置方式土方平衡、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式人防工程決策供水供電方式（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較50（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較50提高價值的方式分部分項工程功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低運(yùn)用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項目成本業(yè)主不能直接感知的工程項目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動力設(shè)施等）√防水工程√√外墻保溫√√家居智能化設(shè)施√√√√景觀、裝修√√√門窗√√√戶型優(yōu)化√注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達(dá)到綠化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。51提高價值的方式功能不變成本不變成本略有增加降低一些次要功能運(yùn)成本管理未來的發(fā)展方向重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新52成本管理未來的發(fā)展方向重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新52（二）管理篇53（二）管理篇53

合理確定目標(biāo)成本與有效控制成本2.1龍湖設(shè)計成本管理的基本內(nèi)容542.1龍湖設(shè)計成本管理的基本內(nèi)容54目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，結(jié)合目前市場價格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時預(yù)測未來價格走向，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線55目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，結(jié)合目前市場產(chǎn)品的成本，產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量時間的成本生產(chǎn)的速度、進(jìn)度

人力的成本管理人員多少和水平資金的成本資金的利息管理的成本管理的程度、精細(xì)度報建的成本、銷售的成本

1 23 4

5

656產(chǎn)品的成本，產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量 156建筑產(chǎn)品的特殊性：①固定性③體積龐大

②多樣性④生產(chǎn)期長

建筑產(chǎn)品造價的特點：

①單件性：相同的設(shè)計擺放的位置改變造價不一樣 ②分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗…… ③多次性：投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合 同價、結(jié)算價、決算價57建筑產(chǎn)品的特殊性：①固定性 ②多樣性 57影響設(shè)計成本的因素成本項目策劃銷售定位 合作 資源

項目設(shè)計/部品定位 資金 來源

經(jīng)營目標(biāo)

/盈利指標(biāo)自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏

/現(xiàn)場施工政策與市場環(huán)境58影響設(shè)計成本的因素成本項目策劃 項目設(shè)計 經(jīng)營目標(biāo)項目開發(fā)2.2、龍湖管理的方法592.2、龍湖管理的方法59成本管理的基本方法-------目標(biāo)管理目標(biāo)的確定與控制兩方面1、目標(biāo)確定的依據(jù)……經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握2、實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段……高度的信息化和龍湖設(shè)計44個階段，精細(xì)化的管理糾偏3、目標(biāo)管理的過程—PDCA循環(huán)60成本管理的基本方法-------目標(biāo)管理目標(biāo)的確定與控制兩方成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)61成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)61目標(biāo)成本管理內(nèi)容編制目標(biāo)成本或計劃成本分階段對目標(biāo)成本或計劃成本進(jìn)行檢查、修正對目標(biāo)成本或計劃成本與實際成本進(jìn)行比較，對項目標(biāo)成本進(jìn)行后評估動態(tài)成本：是項目各個時期實施過程中體現(xiàn)的實際成本與預(yù)期成本的控制結(jié)果62目標(biāo)成本管理內(nèi)容編制目標(biāo)成本或計劃成本分階段對目標(biāo)成本或計劃建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。幾個基本房地產(chǎn)成本概念63建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建客戶導(dǎo)向原則：成本配置的合理性及準(zhǔn)確性事前控制原則：及時性及指導(dǎo)性目標(biāo)成本的兩大原則64目標(biāo)成本的兩大原則64目標(biāo)成本管理原則客戶導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本編制應(yīng)以客戶價值為導(dǎo)向，科學(xué)權(quán)衡項目中各科目的成本分配，以求實現(xiàn)成本和客戶價值的對應(yīng)關(guān)系。成本配置的合理性及準(zhǔn)確性

事前控制原則：目標(biāo)成本是對項目整體運(yùn)作的綱領(lǐng)性的經(jīng)濟(jì)文件，將約束設(shè)計、采購、項目管理、銷售等項目實施全過程的成本支出。及時性及指導(dǎo)性65目標(biāo)成本管理原則65

設(shè)計階段的無效成本無效成本的管理原則和控制方法無效成本66無效成本66無效成本

房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。

實質(zhì)：能否獲得補(bǔ)償67無效成本實質(zhì)：能否獲得補(bǔ)償67設(shè)計環(huán)節(jié)涉及的無效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計失誤拆除和重建后期加固與補(bǔ)強(qiáng)某項目中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計保守經(jīng)濟(jì)性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。設(shè)計效果把握不準(zhǔn)拆除與重建某項目一期別墅外墻涂料更改顏色，費(fèi)用增加57.3萬元。展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬元。萬成本管理模式－無效成本68設(shè)計環(huán)節(jié)涉及的無效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計失誤拆除和重建某項目中管理原則

限額設(shè)計；設(shè)計方案優(yōu)化；加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更；確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)；加強(qiáng)供應(yīng)商考察；加大集中采購力度；嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度；提高專業(yè)能力；加強(qiáng)部門間信息溝通?？刂品椒?/p>

確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)”推動各部門提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計劃管理萬科成本管理模式－無效成本效果：“無效成本”成為項目部、設(shè)計部的“口頭禪”；無效成本的總結(jié)深受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。69管理原則限額設(shè)計；控制方法萬科成本管理模式－無效成本效果：管理思維作業(yè)過程的管理方法成本效果曲線

設(shè)計招標(biāo)施工SPEND曲線項目周期成本發(fā)生的成本形成的成本新項目發(fā)展成本控制重點放在那兒？70%～80%20%銷售及物管70管理思維作業(yè)過程的管理方法成本效果曲線目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線。目標(biāo)成本的作用71目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤=售價-成本72為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤=售價-成本72為開發(fā)決策提供依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷售價格加強(qiáng)成本的計劃性預(yù)測投資效益目標(biāo)成本：目標(biāo)成本的作用73為開發(fā)決策提供依據(jù)合理確定銷售價格目標(biāo)成本的作用73目標(biāo)成本測算的條件經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價的匹配關(guān)系相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫74目標(biāo)成本測算的條件經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程?正向測算：???測算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）測算方式（估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊工作?反向倒逼：???確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平目標(biāo)成本測算的方法75?正向測算：?測算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”76目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)2.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑1）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好80%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時間”；雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認(rèn)為值得。772.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑1）采取傳統(tǒng)工序前置:772）采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進(jìn)行。2.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑782）采用工序并聯(lián)作業(yè)：2.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑78

3）采取規(guī)模復(fù)制模式：采取“拿來主義”，再適當(dāng)調(diào)改。2.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑793）采取規(guī)模復(fù)制模式：2.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑794）重視長期性工作：對市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。計劃管理是時間成本的保障流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加2.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑802.3龍湖實現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑80指標(biāo)控制和成本配置2.4設(shè)計階段的成本管理---用好兩大工具812.4設(shè)計階段的成本管理---用好兩大工具81指標(biāo)控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)

砼含量鋼筋含量地下室方案地下室層高鋼筋含量停車效率窗地比景觀軟硬景比例喬木、灌木、草皮比例石材、磚材、木材、水景比例地上住宅指標(biāo)，無地下室時，補(bǔ)充基礎(chǔ)指標(biāo)25％30％成本配置外立面外墻：石材、磚材、涂料的選擇及比例門窗：型材、玻璃、五金欄桿：型材、式樣大堂、電梯廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)景觀電梯配置精裝修單元門、入戶門賣場、樣板房：套數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)：數(shù)量、范圍、檔次管理思維作業(yè)過程的管理方法規(guī)劃設(shè)計82指標(biāo)控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)砼含量鋼筋含量地下室方案地下室層高鋼筋含量采購執(zhí)行采購策劃方案優(yōu)化目標(biāo)成本可控優(yōu)化創(chuàng)利優(yōu)化采購計劃（事前可控）：季度、月度、周度采購計劃清晰、可行估算、概算：供方資源83采購執(zhí)行采購策劃方案優(yōu)化目標(biāo)成本可控優(yōu)化創(chuàng)利優(yōu)化采購計劃（事管理方法基礎(chǔ)工作預(yù)結(jié)算基礎(chǔ)工作招標(biāo)進(jìn)度控制合理性進(jìn)度控制準(zhǔn)確性總結(jié)分析付款額度控制進(jìn)度控制簽證變更真實性84管理方法基礎(chǔ)工作預(yù)結(jié)算基礎(chǔ)工作招標(biāo)進(jìn)度控制合理性進(jìn)度控1、提高全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)2.5龍湖成本控制的管理因素852.5龍湖成本控制的管理因素852、加強(qiáng)市場與客戶意識（1）加強(qiáng)對市場的了解，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。2.5龍湖成本控制的管理因素862.5龍湖成本控制的管理因素863、加強(qiáng)對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計招標(biāo)（2）做好合同管理（3）實行中期溝通、監(jiān)督（4）落實獎懲措施2.5龍湖成本控制的管理因素873、加強(qiáng)對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)2.5龍湖成本控制的管理因素84、建立管理程序與制度（1）完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（2）堅持全程優(yōu)化設(shè)計（3）專家會議評審制度（4）內(nèi)部審核制度化項目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？項目的設(shè)計階段對于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用2.5龍湖成本控制的管理因素884、建立管理程序與制度2.5龍湖成本控制的管理因素881、設(shè)計管理部門具備市場意識和策劃能力---導(dǎo)演的能力。能準(zhǔn)確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計方向。2、設(shè)計部門要嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn);準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)，3、減少人為增加的工作復(fù)雜度：戶型種類適量為準(zhǔn)。4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；2.6龍湖對設(shè)計管理人員11條素質(zhì)的要求891、設(shè)計管理部門具備市場意識和策劃能力---導(dǎo)演的能力。25、提高決策效率；公司內(nèi)部的決策機(jī)制項目公司、區(qū)域公司、集團(tuán)三者的關(guān)系；完美、效率、風(fēng)險之間找平衡6、選擇優(yōu)秀的設(shè)計服務(wù)商選擇合適的人做合適的事可以事半功倍7、加強(qiáng)合作伙伴管理建立長期合作伙伴：設(shè)計單位、供應(yīng)商、模型制作等各個涉及設(shè)計的單位；在設(shè)計過程中,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本；2.6龍湖對設(shè)計管理人員11條素質(zhì)的要求905、提高決策效率；2.6龍湖對設(shè)計管理人員11條素質(zhì)的要求8、輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意;市場定位;成本目標(biāo);政府要求;9、計劃執(zhí)行力,隨時”拉警報”;10、標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新,循環(huán)式上升;11、不斷提高設(shè)計管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng);2.6龍湖對設(shè)計管理人員11條素質(zhì)的要求918、輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意;2.6龍湖對設(shè)計

（三）實戰(zhàn)篇92

92土地投資論證階段

完成土地投資論證階段《項目目標(biāo)成本（土地版）》項目啟動階段

完成《項目目標(biāo)成本（啟動版）》方案設(shè)計階段

完成《項目目標(biāo)成本（方案版）》初步設(shè)計階段

完成《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》如無初步設(shè)計，需在招標(biāo)圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》龍湖成本管理實施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊93土地投資論證階段完成土地投資論證階段《項目目標(biāo)成本（土地工程實施階段

《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織項目團(tuán)隊成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對目標(biāo)成本進(jìn)行分解，形成《項目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》。項目竣工成本確認(rèn)

項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費(fèi)用的數(shù)據(jù)，計財部負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁椖康墓芾碣M(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和公司層面發(fā)生的營銷費(fèi)用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成《項目竣工成本》。龍湖成本管理實施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊94工程實施階段《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后1項目竣工結(jié)算

項目竣工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，按規(guī)定格式形成《項目成本總結(jié)和分析》，并輸入成本系統(tǒng)。龍湖成本管理實施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊95龍湖成本管理實施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊95設(shè)計階段成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫96設(shè)計階段成本管理三大工具3、歷史成本數(shù)據(jù)庫96項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型97項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型97模型內(nèi)容包括

項目基礎(chǔ)資料工程分期成本測算建設(shè)進(jìn)度計劃付款計劃銷售及回款資金來源運(yùn)用指標(biāo)計算98模型內(nèi)容包括工程分期建設(shè)進(jìn)度計劃銷售及回款資金來源運(yùn)用98模型是什么模型就是模擬項目整個運(yùn)作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運(yùn)算，得出項目的評價指標(biāo)，從而衡量項目的優(yōu)劣可以通過模型進(jìn)行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。99模型是什么模型就是模擬項目整個運(yùn)作過程，通過數(shù)據(jù)之間可以通過編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運(yùn)作過程中的風(fēng)險；通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤，從而為項目運(yùn)作過程中的決策提供依據(jù)；將公司所有項目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。100編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過對項目參數(shù)的設(shè)置，模型的基本結(jié)構(gòu)影響模型評價指標(biāo)的主要因素項目的總投資、總銷售、投資支付時間和銷售實 現(xiàn)的時間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容，模型由以下幾個 模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測 算、項目進(jìn)度及付款計劃、銷售及回款計劃、資 金來源及運(yùn)用表和現(xiàn)金流量表。101模型的基本結(jié)構(gòu)影響模型評價指標(biāo)的主要因素項目的總投資、總銷售模型中基本指標(biāo)凈現(xiàn)值

指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率

是指項目投資實際可望達(dá)到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越好。102模型中基本指標(biāo)凈現(xiàn)值 指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其現(xiàn)金成本收益率

指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù)

指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。103現(xiàn)金成本收益率 指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該權(quán)項目指標(biāo)的衡量體系評價項目優(yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個指標(biāo)：項目的 內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益 資本乘數(shù)。從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣：項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度；項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目現(xiàn)金流的角度；項目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度。104項目指標(biāo)的衡量體系評價項目優(yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個指標(biāo)：項目nnnn項目拿地階段――決策支持，風(fēng)險控制項目研發(fā)階段――經(jīng)濟(jì)控制，設(shè)計優(yōu)化項目建設(shè)階段――成本控制，銷售控制項目竣工階段――對比分析，指導(dǎo)新項目

模型在項目運(yùn)作各階段的作用

投資經(jīng)濟(jì)分析模型在項目運(yùn)作各階段所起的作用 不同105n項目拿地階段――決策支持，風(fēng)險控制 105成都龍湖項目精彩成本控制案例.ppt106106節(jié)能措施建筑體形系數(shù)建筑體形系數(shù)在0.35之內(nèi)窗墻面積比窗墻比大于0.30的朝向應(yīng)采用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，玻璃為5+12+5中空玻璃。窗墻比小于0.30的朝向應(yīng)采用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，玻璃為5+6+5中空玻璃。外墻保溫外墻采用200厚頁巖空心磚外貼30厚ZL膠粉聚苯顆粒外墻外保溫隔熱材料。屋頂保溫采用珍珠巖保溫磚保溫節(jié)能屋面。107節(jié)能措施建筑體形系數(shù)107戶門保溫戶門采用雙面金屬門板加保溫、隔熱材料的隔層門，滿足防火、保溫、隔熱、防盜的功能。給排水節(jié)能設(shè)計所有衛(wèi)生潔具均采用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)水型材料，節(jié)約用水。暖通節(jié)能設(shè)計所有設(shè)備均采用節(jié)能產(chǎn)品。合理進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)設(shè)計，降低管路阻力，從而降低設(shè)備功率。108戶門保溫108成本敏感點分析109成本敏感點分析109成都宏濟(jì)路項目成本測算

序號項目工作量

單價總投資

（萬元）

估算說明比重1土地費(fèi)用

30,381

41.12%2前期工程費(fèi)

1,362

1.84%3開發(fā)期稅費(fèi)

3,257

4.41%4配套設(shè)施費(fèi)

676

0.92%5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

2,878

3.89%6建安及裝修工程費(fèi)

34,970

47.33%7工程其它費(fèi)用

363

0.49%

開發(fā)成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理費(fèi)用73,887

3%2,217

9銷售費(fèi)用115,502

3%3,465

10財務(wù)費(fèi)用

2,335

11不可預(yù)見費(fèi)

-

項目總成本

81,9031+2+……+11

110成都宏濟(jì)路項目成本測算序號項目工作量建筑單體建安成本分解模板（宏濟(jì)路）建筑面積277,948平米

戶數(shù)214戶

費(fèi)用類別說明參照項目數(shù)量單價(元)單位平米單價（元）總價（元）比例基礎(chǔ)

不含主材價差參照紫都城1-11～1-12棟277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主體結(jié)構(gòu)

包括結(jié)構(gòu)、砌體、樓地面和室內(nèi)粗裝修參照水晶酈城結(jié)算資料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材價差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墻體防水及屋面防水參照紫都城1-11～1-12棟277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%設(shè)備及安裝

124.335,311,13010.0%外裝工程費(fèi)

參照水晶酈城暫估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂裝修

含天棚裝飾參照水晶酈城暫估1180,000.0元/個0.6180,0000.1%電梯前室及公共過道精裝修

包括樓梯的地磚、公共墻面等參照紫都城1-11～1-12棟277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%門及其他

24.5-2.0%合計

1,246340,122,138100%調(diào)整后合計

調(diào)整系數(shù)1.5%1,264

111建筑單體建安成本分解模板（宏濟(jì)路）建筑面積277,948成本敏感點分析

鋼材占項目投資的14.3%.

斷橋鋁合金占項目投資的10.64%.

混凝土含量占項目投資的9.14%.

外保溫材料（聚苯顆粒）占投資的7.98%.112成本敏感點分析112工程難點分析113工程難點分析113工程難點1、基坑護(hù)壁支護(hù)：

基坑開挖臨銷售樣板區(qū)（即正式工程的幼兒園）和臨周邊市政道路均較近，可能需要做垂直支護(hù)；

2、地下室施工：

大面積無變形縫地下室的大體積混凝土澆注存在較大的抗裂防水隱患，需要從設(shè)計和施工方面重視；

3、施工場地管理：

地下室占地面積較大，現(xiàn)場布置受較大局限，需要分期分階段利用好現(xiàn)有場地；114工程難點1、基坑護(hù)壁支護(hù)：

基坑開挖臨銷售樣板區(qū)（設(shè)計管理重點措施115設(shè)計管理重點措施115設(shè)計管控重點戶型面積及公攤率的控制成本與節(jié)能設(shè)計的控制建筑與景觀的關(guān)系的細(xì)致設(shè)計地下室頂板設(shè)計與景觀設(shè)計的配合商業(yè)的深入設(shè)計調(diào)研與設(shè)計人防設(shè)計（與建筑初步設(shè)計同步進(jìn)行）對各種敏感點進(jìn)一步研究116設(shè)計管控重點戶型面積及公攤率的控制116十三、美譽(yù)度分析117十三、美譽(yù)度分析1171、市中心超大中庭花園社區(qū)：通過精心規(guī)劃，使小區(qū)中心形成25000多平方米的超大共享景觀面積，樓間距短軸最長約100米，長軸方向間距250米，寬闊的視野，茂密的植物，創(chuàng)造出市中心稀缺的大型城市森林景觀社區(qū)。2、雙泳池配置：室外游泳池和室內(nèi)恒溫游泳館的人性化設(shè)計，讓不同需求的業(yè)主在不同的季節(jié)有其個性的選擇。3、住宅超低公灘率，公共交通面積設(shè)計緊湊，使公灘率控制在16%以下，帶給業(yè)主真正的實惠。4、入戶大堂與地下車庫挑空設(shè)計，配以自然景觀的引入，和精致的裝修，有效提升住宅的品質(zhì)。5、

6米挑高景觀花園，給住戶帶來經(jīng)濟(jì)與使用的實惠。6、首層戶型半下沉花園，送超大地下室，提高了首層戶型的品質(zhì)，增加了賣點。7、沿街二層（沿宏濟(jì)路為三層）戶型送底商屋頂花園，局部覆土300-500，可種植物，統(tǒng)一廊架，增加二層賣點。

1181、市中心超大中庭花園社區(qū)：通過精心規(guī)劃，使小區(qū)中心形成本案的成本控制的幾個亮點總結(jié)：1、沒有采用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，而是把剪力墻全部作為劃分鋪面的分隔墻，同樣保證鋪面空間的完成和使用。2、節(jié)能計算，外墻的展開面積，使得窗墻比變小，進(jìn)而使窗的等級變低。3、窗型本身的設(shè)計尤為重要，同時引發(fā)設(shè)計流程的調(diào)整。4、景觀設(shè)計的動態(tài)成本增加（堆坡造景改變平地景觀），但因為能夠帶來品質(zhì)和銷售價格的提升，而得到實施和采納。5、會所面積嚴(yán)格控制，裝修標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制，裝修面積嚴(yán)格控制。

119本案的成本控制的幾個亮點總結(jié)：119lll4、設(shè)計主要階段的成本控制方案設(shè)計（概念設(shè)計）初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）施工圖設(shè)計120l4、設(shè)計主要階段的成本控制120概念設(shè)計施工/安裝使用控制的阻力控制的成本控制的效果

主要控制價值區(qū)121概念設(shè)計施工/安裝使用控制的阻力控制的成本控制的效果121lll總平規(guī)劃階段通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對

施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以 內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高122l總平規(guī)劃階段通過對設(shè)計方案的比 施工方案的比較，本階段投4.1龍湖在總平規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制123123若項目研發(fā)階段決定了項目總投資的90%，那么總圖階段就已決定了總投資的80%。若項目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%?？倛D決定了產(chǎn)品的形態(tài)和空間的品質(zhì)?？倛D決定了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)124若項目研發(fā)階段決定了項目總投資的90%，那么總圖階段就已決定加強(qiáng)預(yù)控。在控制成本低的階段進(jìn)行控制這是全程設(shè)計的效益和核心價值1251254.1.1通過與政府的博弈，獲得最有利的規(guī)劃條件指標(biāo)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，從而降低開發(fā)成本。1、重慶龍湖北城天街，用地性質(zhì)住宅由住宅變?yōu)樯虡I(yè)。（大幅增加銷售價值，節(jié)約成本）2、成都龍湖弗萊明戈首層車庫，不計入容積率。（增加開發(fā)面積，節(jié)約成本）3、成都晶藍(lán)半島，不修人防，改為異地建設(shè)。（縮短開發(fā)周期，節(jié)約成本）1264.1.1通過與政府的博弈，獲得最有利的規(guī)劃條件指標(biāo)，獲得最4.1.2用足建筑容積率和建筑密度，保證最大化效益從而控制成本。1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率

影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。1.2用足建筑密度建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界1274.1.2用足建筑容積率和建筑密度，保證最大化效益從而控制成

總用地面積：56640㎡代征道路：6225㎡代征綠地：1338㎡消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077㎡容積率：≤3.8地上總建筑面積：176000㎡公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：≥30%集中綠地：6000㎡建筑限高：80m

用地內(nèi)另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)規(guī)劃條件規(guī)劃難點：建筑限高從80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐寧ONE128總用地面積：56640㎡用地內(nèi)另含公交場站一座，占--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1.2用足建筑密度129--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。1.

4.1.3不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，從而控制成本。不平衡使用容積率各業(yè)態(tài)市場分析總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比1304.1.3不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，從運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間，相應(yīng)間接降低了低業(yè)態(tài)的成本。類聯(lián)排別墅洋房案例131運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間1.1不平衡使用容積率案例A--成都郫縣項目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%1321.1不平衡使用容積率案例A--成都郫縣項目建設(shè)用地建設(shè)用4.1.4盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積，相當(dāng)于間接增加容積率，從而增大銷售總價，進(jìn)而控制成本。1334.1.4盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面效果圖成都郫縣新城案例134效果圖成都郫縣新城案例134

凡是不能帶來銷售價值的用房盡量最小化，從而控制成本。晶藍(lán)半島的會所4.1.5盡量保證非銷售面積-----配套用房最小化1354.1.5盡量保證非銷售面積-----配套用房最小化135會所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層

網(wǎng)球場下沉，布置在地下室底板上

底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米地下泳池晶藍(lán)半島會所案例136會所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層

網(wǎng)球場下沉，布置在地下室北京半壁店會所案例室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂室、跳操房均布置在地下一層地上可作為臨時售樓處和商業(yè)，沿街布置地上面積：400平米左右137北京半壁店會所案例室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂室、1371.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家，從而減少公共景觀面積，進(jìn)而控制景觀總的成本。2.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量，增加銷售總價。4.1.6贈綠規(guī)劃、底層挖掘，控制景觀總成本1384.1.6贈綠規(guī)劃、底層挖掘，控制景觀總成本138

私家花園總計面積40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積65%私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案重慶睿城分綠案例139私家花園總計面積40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積大面積中戶型花園大于100平方米邊戶型花園大于250平方米

花園入戶

重慶睿城分綠案例140大面積中戶型花園大于100平方米在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層或采用停車橋優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫面積/車位數(shù)應(yīng)小于35平米4.1.7控制地下車庫的面積，控制成本造價1414.1.7控制地下車庫的面積，控制成本造價141

1、將車庫抬到地上一層案例成都郫縣新城案例1421、將車庫抬到地上一層案例成都郫縣新城案例142

每增加一個出入口，就至少增加6個保安（三班倒），例如在成都，每個保安每月的費(fèi)用至少在2000-3000元，每年將增加144000—216000元.

所有物業(yè)管理用房要考慮到便于今后物業(yè)的使用。4.1.8減少小區(qū)入口，降低物業(yè)管理成本1434.1.8減少小區(qū)入口，降低物業(yè)管理成本143交通分析架空地下車庫消防通道社區(qū)主入口車庫出入口減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本底層架空，無坡道出入口景觀化車道、增加綠化面積負(fù)二層地下車庫成都郫縣項目案例144交通分析架空地下車庫消防通道社區(qū)主入口車庫出入口減少入口，4.1.9規(guī)劃階段注意要提前做好初勘，避免高層設(shè)置在地質(zhì)條件差的地段，增加基礎(chǔ)處理的成本；1454.1.9規(guī)劃階段注意要提前做好初勘，避免高層設(shè)置在地質(zhì)條件4.1.10規(guī)劃階段注意要提前了解市政基礎(chǔ)條件，盡量爭取靠近市政水電出口的設(shè)置節(jié)約管線，節(jié)約成本。1464.1.10規(guī)劃階段注意要提前了解市政基礎(chǔ)條件，盡量爭取靠近4.1.11有地勢高差的場地，要精確計算土方挖方和填方的工程量，盡量保持土方的平衡，控制土方的成本，降低造價。1474.1.11有地勢高差的場地，要精確計算土方挖方和填方的工程4.1.12人防工程與繳費(fèi)另建的決策。1484.1.12人防工程與繳費(fèi)另建的決策。148n討論

為什么在設(shè)計階段控制成本效果最好，它有哪些 控制重點149n討論 為什么在設(shè)計階段控制成本效果最好，它有哪些1494.2方案設(shè)計階段的成本管理1504.2方案設(shè)計階段的成本管理150137戶型組合，產(chǎn)品的市場定位與功能定位豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置交付標(biāo)準(zhǔn)，窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷151137戶型組合，產(chǎn)品的市場定位與功能定位豎向標(biāo)高的確定，土石138重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式152138重點關(guān)注：1524.2.1戶型組合和戶型設(shè)計的管理。1534.2.1戶型組合和戶型設(shè)計的管理。153

在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層的成本154 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同注意設(shè)計作品和產(chǎn)品155155總用地面積平方米45975.6容積率2.5建筑占地面積平方米10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%31.53%總建筑面積平方米150528.61）地上建筑面積平方米1149362）地下建筑面積平方米35592.6其中地下車庫面積平方米29403.4案例：某項目指標(biāo)如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個18層、4個33層156總用地面積平方米45975.6容積率2.5建筑占地面積平方米容積率密度

單體建造費(fèi)總成本銷售價格18～32層 高層不變小大優(yōu)、中、差中18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大小優(yōu)、中、差高高層與小高層、花園洋房的的成本比較157容積率密度 單體總成本銷售18～32層不變小大優(yōu)、中、差中1住宅戶型設(shè)計要降低公攤，控制成本158住宅戶型設(shè)計要降低公攤，控制成本158對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。159對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平159n影響公攤系數(shù)的因素

公攤系數(shù)＝公攤面積/套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài)

超高層住宅＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞ 聯(lián)排和獨棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積160n影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)＝公攤面積/套內(nèi)面積160電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析161電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析161n公攤面積與可售面積之間在建筑面積受容積率限制

時，相互之間也存在此長彼消的關(guān)系，設(shè)計優(yōu)化就 是按價值大小進(jìn)行資源調(diào)整162n公攤面積與可售面積之間在建筑面積受容積率限制 時，相互之間nnn垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一；設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用

房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同 使用的面積163n垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng) 房，輔助或管理用nnnnn開發(fā)商：花錢而不能直接變?yōu)殇N售收入，希望公攤小些好；業(yè)主：大堂、電梯間、公共走道等的空間大些，舒適度好和方便些，希望大些好。施工單位：管線安裝時，希望管井大些好；物業(yè)公司：抄水電表讀數(shù)、管道檢修、垃圾臨時存放、清潔用水處，希望大些好；政府：只要滿足規(guī)范最低要求就好164n開發(fā)商：花錢而不能直接變?yōu)殇N售收入，希望公攤164nnn第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的

調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。165n第一，要明確規(guī)范的剛性要求； 調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)166166建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓113218292726151831183131標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層410630603938586690626525720529785801350539510741471570546453614459678693

60 91 93197115120 80 72105 7010710817%17%18%27%20%21%15%16%17%15%16%16%167建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)花園洋房全部9001580905911011%花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房小商鋪小商鋪小商鋪小商鋪寫字樓主力店

6 5 6 5 6 3 326 5

單元 單元 單元 單元 單元 棟標(biāo)準(zhǔn)層 單元 棟 棟 棟

5135 3516 4874 1183 1638 2664 652 1370134263102945236

4736 3053 4289 1043 1461 2468 575 1273118172244539949

399 463 585 139 177 196 76 97160985855286

8%15%14%13%12% 8%13%12%14%38%13%168建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)4.2.2窗地比、平面周長、體型系數(shù)的控制1694.2.2窗地比、平面周長、體型系數(shù)的控制169

控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響。170 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、1704.2.3外立面設(shè)計根據(jù)客戶的敏感點進(jìn)行設(shè)計，

控制成本。1714.2.3外立面設(shè)計根據(jù)客戶的敏感點進(jìn)行設(shè)計，1714.2.4門窗設(shè)計需單獨進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計，以控

制造價和成本。

門窗的數(shù)量，結(jié)構(gòu)形式，外觀

門窗的開啟方式

門窗的合理尺寸

門窗的立面形式

門窗的低窗防護(hù)1724.2.4門窗設(shè)計需單獨進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計，以控1724.2.5交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)真核定1734.2.5交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)真核定1734.2.6地下車庫作為專題設(shè)計重點研究，控制

成本1744.2.6地下車庫作為專題設(shè)計重點研究，控制174

車位面積優(yōu)化

車位配比優(yōu)化

車庫層高優(yōu)化175175龍湖地下車庫控制成本方法和案例.ppt

176龍湖地下車庫控制成本方法和案例.ppt 176結(jié)論：1、覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿足綠地率計算規(guī)則的前提下，最佳厚度為1.0米。2、別墅集中車庫，應(yīng)盡量合理布置排煙井（口），實現(xiàn)自然排煙通風(fēng)。3、車庫必須做管線綜合，避免出現(xiàn)最不利點。177結(jié)論：1、覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿足綠地率計算規(guī)則的前提下，最佳4.2.7龍湖外立面成本控制和優(yōu)化1784.2.7龍湖外立面成本控制和優(yōu)化1784.3初步設(shè)計階段的成本控制

1794.3初步設(shè)計階段的成本控制 1794.3.1方法和原則：限額設(shè)計確定限額設(shè)計控制指標(biāo)

限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。1804.3.1方法和原則：限額設(shè)計確定限額設(shè)計控制指標(biāo) 限額設(shè)計4.3.2初步設(shè)計成本控制要點

1814.3.2初步設(shè)計成本控制要點 181建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計182建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇電梯建筑：根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面

積、造價建筑面積進(jìn)行計算比較，盡量減少公攤

面積增大得房率。183建筑：根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面nnnn基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及