房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化管控經(jīng)驗(yàn)分享課件

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化管控及龍湖經(jīng)驗(yàn)分享1房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化管控1第一部分（戰(zhàn)略部分）：龍湖在企業(yè)戰(zhàn)略上的成本控制2第一部分（戰(zhàn)略部分）：21、房地產(chǎn)市場(chǎng)的

新格局

新挑戰(zhàn)31、3

思考兩個(gè)問(wèn)題，求解一個(gè)答案龍湖思考兩個(gè)問(wèn)題——1、在同樣的政策環(huán)境下，為什么企業(yè)發(fā)展速度快慢差距很大？2、同等發(fā)展速度下，為什么企業(yè)的盈利能力差距很大？

？龍湖求解一個(gè)答案——如何彎道超車，實(shí)現(xiàn)逆市突破；既能脫穎而出，還能優(yōu)雅前行？4 思考兩個(gè)問(wèn)題，求解一個(gè)答案455資金問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)題、設(shè)計(jì)問(wèn)題、銷售問(wèn)題、管理問(wèn)題，企業(yè)所面臨的問(wèn)題有很多很多……面對(duì)諸多問(wèn)題，企業(yè)一定要有系統(tǒng)思維，善于運(yùn)用方法論（Discourse

on

the

Method），繪制出“問(wèn)題樹(shù)”

，采取一體化解決方案，切勿“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”。龍湖根本之道：采取業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案6資金問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)題、設(shè)計(jì)問(wèn)題、銷售問(wèn)題、管理問(wèn)題，企業(yè)所面臨龍湖清晰界定3個(gè)關(guān)系：

1、授權(quán)關(guān)系

2、邊界關(guān)系

3、接口關(guān)系

其中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程體系設(shè)計(jì)要全面兼顧三個(gè)主體：

總部→區(qū)域城市公司→項(xiàng)目

最終形成基于價(jià)值鏈的三級(jí)流程體系：

一級(jí)：主干流程或核心流程

二級(jí)：業(yè)務(wù)流程

三級(jí)：操作流程根本之道：采取業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案7龍湖清晰界定3個(gè)關(guān)系：根本之道：采取業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者

“龍湖的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)””龍湖產(chǎn)品線的《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》：◎城市選擇◎項(xiàng)目規(guī)模和項(xiàng)目選址◎項(xiàng)目獲取模式、投資模式及風(fēng)險(xiǎn)控制◎項(xiàng)目目標(biāo)體系和開(kāi)發(fā)計(jì)劃基準(zhǔn)◎項(xiàng)目啟動(dòng)◎規(guī)劃設(shè)計(jì)模式◎工程建設(shè)模式◎項(xiàng)目營(yíng)銷與招商模式◎物業(yè)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)模式◎項(xiàng)目后評(píng)估8蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 “龍湖的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)實(shí)

新挑戰(zhàn)：如何確保把房子賣出去？！原先——你只要獲得土地，無(wú)論做出什么產(chǎn)品（房子），幾乎都能賣出去，甚至客戶要托關(guān)系才

能買(mǎi)到！現(xiàn)在——你不能保證把房子賣出去。如此，就是積壓……如果積壓，就可能導(dǎo)致血本無(wú)歸，甚至

多年積累也會(huì)隨之歸零！所以——最現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)是：如何確保把房子賣出去！進(jìn)而——如何提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力是重中之重！9 新挑戰(zhàn)：如何確保把房子賣出去？！9-1-2：房產(chǎn)新格局下的龍湖的設(shè)計(jì)產(chǎn)品怎么做？

10-1-2：10

-12-1.

房企，要以什么為導(dǎo)向？◆

土地導(dǎo)向——顯然已經(jīng)過(guò)時(shí)！◆

資金導(dǎo)向——是先導(dǎo)條件，屬于企業(yè)戰(zhàn)略層面◆

營(yíng)銷導(dǎo)向——營(yíng)銷導(dǎo)向是什么？是滿足市場(chǎng)需求◆

市場(chǎng)導(dǎo)向——又是滿足誰(shuí)的需求？◆

客戶導(dǎo)向——是滿足客戶的需求◆

產(chǎn)品導(dǎo)向——必須做出滿足客戶需求的產(chǎn)品所以，房地產(chǎn)企業(yè)的導(dǎo)向是：戰(zhàn)略導(dǎo)向下的產(chǎn)品導(dǎo)向！11-12-1.房企，要以什么為導(dǎo)向？11房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化論是什么引致了房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生了如此巨大的變化？◎

首先是市場(chǎng)需求的變化。即使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)去開(kāi)發(fā)毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品?！?/p>

其次是開(kāi)發(fā)商所具有的作品觀念和創(chuàng)新精神。◎

促使房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷進(jìn)化的另一個(gè)重要因素是科技進(jìn)步，以及越來(lái)越深入人心的環(huán)保觀念?！?/p>

第四，也是最主要的，人們對(duì)和諧人際關(guān)系的追求房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展史，表現(xiàn)在產(chǎn)品上，就是一個(gè)不斷升級(jí)換代的歷史。確定無(wú)疑的是，這一趨勢(shì)還將持續(xù)下去。12房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化論12蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者房地產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)◆

市場(chǎng)：產(chǎn)業(yè)化、金融化、集中化◆

企業(yè)：專業(yè)協(xié)同化，管治透明化，運(yùn)營(yíng)高效化◆

產(chǎn)品：復(fù)合化、標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化、智能化13蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者房地產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)13小結(jié)——房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)向：龍湖地產(chǎn)的模式-戰(zhàn)略下的產(chǎn)品導(dǎo)向——龍湖的目標(biāo)：善于發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)需求，并研發(fā)出新的產(chǎn)品——如何在成本壓越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，將新產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為可獲得利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)

的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，是企業(yè)必須要解決的一大戰(zhàn)略問(wèn)題……

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)

品

戰(zhàn)

略

產(chǎn)品線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化連鎖開(kāi)發(fā)

標(biāo)準(zhǔn)化

產(chǎn)品線構(gòu)建步驟14小結(jié)——房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)向：龍湖地產(chǎn)的模式-戰(zhàn)略下的產(chǎn)品導(dǎo)向 產(chǎn)3：

龍湖產(chǎn)品規(guī)劃153：15產(chǎn)品戰(zhàn)略使命、愿景、目標(biāo)商業(yè)模式開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值鏈?zhǔn)袌?chǎng)戰(zhàn)略管控模式職能戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略

組織保障（組織結(jié)構(gòu)）法人治理內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)控制制度流程保障（制度建設(shè)）

資金保障計(jì)劃運(yùn)營(yíng)…

人力資源報(bào)紙（薪資考核等）戰(zhàn)

略

層

面策

略

層

面支

撐、保

障

體

系

運(yùn)

營(yíng)

層

面發(fā)展模式企業(yè)總體戰(zhàn)略與產(chǎn)品戰(zhàn)略的關(guān)系

戰(zhàn)

略

產(chǎn)品戰(zhàn)略是企業(yè)核心戰(zhàn)略之一。在很大程度上，企業(yè)商業(yè)模式依附于產(chǎn)品模式（如萬(wàn)達(dá)模式、恒大模式），市場(chǎng)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略也都體現(xiàn)在產(chǎn)品戰(zhàn)略上。

經(jīng)

營(yíng)

策

略16產(chǎn)品戰(zhàn)略使命、愿景、目標(biāo)商業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌?chǎng)管控職能產(chǎn)品 組織發(fā)展模式與產(chǎn)品模式的選擇企業(yè)發(fā)展模式的選擇：□

規(guī)模增長(zhǎng)模式&質(zhì)量效益

增長(zhǎng)模式□

重資產(chǎn)模式&輕資產(chǎn)模式

（快速周轉(zhuǎn)模式&現(xiàn)金流

滾資產(chǎn)模式）商業(yè)及開(kāi)發(fā)模式的選擇：——傳統(tǒng)劃分方式，可以分為五種：綜合開(kāi)發(fā)類、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)類、物業(yè)持有類和金融

投資類?？梢詤R總為四種：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，二級(jí)開(kāi)發(fā)模式、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式和一二

三級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式?！凑债a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度劃分，可以分為兩種：差異化開(kāi)發(fā)模式，標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式。資產(chǎn)擴(kuò)張的回報(bào)率貢獻(xiàn)土地升值速度升值速度高升值速度低效率改進(jìn)的回報(bào)率貢獻(xiàn)0負(fù)回報(bào)回報(bào)率貢獻(xiàn)

正

回

報(bào)資產(chǎn)擴(kuò)張的負(fù)價(jià)值貢獻(xiàn)區(qū)間17發(fā)展模式與產(chǎn)品模式的選擇企業(yè)發(fā)展模式的選擇：商業(yè)及開(kāi)發(fā)模式的0.2產(chǎn)品戰(zhàn)略基本內(nèi)容

不同企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略內(nèi)容有很大區(qū)別，但涉及的方面或要解決的問(wèn)題（即戰(zhàn)略架構(gòu)）

都差不多。其中后四部分是重點(diǎn)。《企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》之《產(chǎn)品戰(zhàn)略》：一、產(chǎn)品戰(zhàn)略（一）產(chǎn)品戰(zhàn)略總體指導(dǎo)思想（二）產(chǎn)品理念（三）產(chǎn)品定位（四）產(chǎn)品目標(biāo)（

五）產(chǎn)品體系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品

系列和產(chǎn)品品牌（

六）產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)創(chuàng)新（

七）產(chǎn)品線規(guī)劃與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（八）產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)二、戰(zhàn)略實(shí)施（一）保障措施（二）實(shí)施計(jì)劃及績(jī)效評(píng)價(jià)180.2產(chǎn)品戰(zhàn)略基本內(nèi)容 不同企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略內(nèi)容有很大區(qū)別，但

重中之重：產(chǎn)品體系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品系列與產(chǎn)品品牌房地產(chǎn)企業(yè)一定要構(gòu)筑好“項(xiàng)目池”！房地產(chǎn)企業(yè)有“兩池”——◆

資金池：是資金流入、流出的“容器”◆

項(xiàng)目池：共有多少項(xiàng)目，是由哪些項(xiàng)目組成的構(gòu)筑好“項(xiàng)目池”還不行，還要做好產(chǎn)品體系和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。即使只有幾個(gè)項(xiàng)

目，你可以不做產(chǎn)品系列和品牌規(guī)劃，但不能不做好產(chǎn)品體系和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)!資金

池資金

池

項(xiàng)目

池產(chǎn)品產(chǎn)品

項(xiàng)目

池產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)

產(chǎn)品

實(shí)現(xiàn)19 重中之重：產(chǎn)品體系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品系列與產(chǎn)品品牌資金 項(xiàng)示例：龍湖產(chǎn)品品牌體系…………別墅

商業(yè)

洋房公寓3大業(yè)務(wù)：地產(chǎn)/商業(yè)/物業(yè)；18年沉淀（1994－2012）440億元上市公司市值；383億元年銷售額，7374名員工；14個(gè)地區(qū)，79個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，9個(gè)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)；28萬(wàn)名業(yè)主；3376萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備面積；1047萬(wàn)平米物業(yè)管理面積。20示例：龍湖產(chǎn)品品牌體系………別墅3大業(yè)務(wù)：地產(chǎn)/商業(yè)/物業(yè)；

龍湖產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)創(chuàng)新◆

龍湖房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級(jí)換代速度很快

◆

龍湖不惜投入大量研發(fā)費(fèi)和人員，進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新工作◆

龍湖提倡要實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，最佳方式不是跟隨，而是創(chuàng)新在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略專項(xiàng)規(guī)劃”中：◆

研發(fā)與創(chuàng)新要設(shè)定目標(biāo)◆

研發(fā)與創(chuàng)新更要有保障：

1）組織保障

2）資金保障

3）績(jī)效保障及獎(jiǎng)懲21 龍?zhí)m德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略專項(xiàng)規(guī)劃”中，要明確：◆

龍湖重點(diǎn)做哪幾個(gè)產(chǎn)品線；別墅：滟瀾山；度假別墅：小院青城；商業(yè)：天街系列◆

每個(gè)產(chǎn)品線的盈利模式（財(cái)務(wù)模型）設(shè)計(jì)；◆

根據(jù)產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)，每個(gè)產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)的研究計(jì)劃和實(shí)施

計(jì)劃。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：實(shí)現(xiàn)復(fù)制開(kāi)發(fā)22蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略專項(xiàng)規(guī)蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者

一線房企產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)情況其實(shí)，不只是萬(wàn)科和恒大。據(jù)2011年底中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和蘭德咨詢聯(lián)合發(fā)布的《房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)》報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)業(yè)界的幾乎所有一線房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都已經(jīng)形成了多個(gè)產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市的不同項(xiàng)

目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)。例如：■

龍湖的滟瀾山系列、天街系列、大城小院系列，等等?！?/p>

萬(wàn)科的城市花園系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列；■

恒大的華府系列、綠洲系列、金碧天下系列；■

保利的花園系列、林語(yǔ)系列、山莊系列；■

綠城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御園系列；■

萬(wàn)達(dá)的廣場(chǎng)系列、華府系列；而且，不僅是一線房企，就連第二、第三梯隊(duì)的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，以及相對(duì)低調(diào)的

央企地產(chǎn)企業(yè)，近年來(lái)也逐漸形成了自己的產(chǎn)品系列，也開(kāi)始了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的

連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)。最新統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)共有，6個(gè)滟瀾山，18個(gè)橡樹(shù)灣,46個(gè)恒大綠洲，49個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，……23蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 一線房企產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)是戰(zhàn)略眼光問(wèn)題，不是能否問(wèn)題澄清對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識(shí)誤區(qū)——◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化并不排斥創(chuàng)新，而是具有競(jìng)爭(zhēng)力的成熟創(chuàng)新產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不是完全復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化藍(lán)圖，而是部分復(fù)制◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不是從一個(gè)項(xiàng)目復(fù)制到另一個(gè)項(xiàng)目，而是同一產(chǎn)品系列的復(fù)制◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不僅是產(chǎn)品研發(fā)部分的事◎產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率不是越高越好，也不可能達(dá)到100%，合理區(qū)間是30%－70%◎一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品線數(shù)量不是越多越好，有2-4個(gè)足矣◎總有部分項(xiàng)目難以歸類，可歸屬到企業(yè)產(chǎn)品體系

(xA＋yB＋N)中的N類項(xiàng)目推行產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)的主要意義是能夠提高項(xiàng)目的杠桿化率，能夠從根本上提高開(kāi)發(fā)效率和效益，還

可以降低管理的難度和復(fù)雜性，這也正式一線企業(yè)當(dāng)初推行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)的初始目的。中小企業(yè)可以先從建立一、兩個(gè)產(chǎn)品線開(kāi)始，標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)可以設(shè)定到30%（項(xiàng)目利潤(rùn)率可以提高

10%以上）。類似的成功案例已有很多。所有，產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)不是能否問(wèn)題，而是戰(zhàn)略眼光或思

維認(rèn)識(shí)問(wèn)題。24推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)是戰(zhàn)略眼光問(wèn)題，不是能否問(wèn)題澄清對(duì)產(chǎn)品標(biāo)蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目（Project）人員（People）流程（Process）產(chǎn)品（Product）

資金池

項(xiàng)目池規(guī)模（S）

產(chǎn)品創(chuàng)新

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化周轉(zhuǎn)率、杠桿率高效率流程標(biāo)準(zhǔn)化

有序、高效HR標(biāo)準(zhǔn)化

執(zhí)行到位1結(jié)論：“創(chuàng)新+標(biāo)準(zhǔn)化”是當(dāng)務(wù)之急、必由之路！

根據(jù)“戰(zhàn)略目標(biāo)保障四要素”，標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)從三個(gè)方面入手：

戰(zhàn)略目標(biāo)保障

23房企投資收益M=S

×

f；f=利潤(rùn)率×周轉(zhuǎn)率×杠桿率

標(biāo)準(zhǔn)化體系25蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目（Project）蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者

產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化工作的常見(jiàn)問(wèn)題1.認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，有些領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)重視程度不夠；2.營(yíng)銷策劃思維主導(dǎo)，有悖產(chǎn)品導(dǎo)向原則；3.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成不全面、不系統(tǒng)，邏輯關(guān)系凌亂；4.建模標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)、不合理——“白圖”與“藍(lán)圖”?；煜?；5.后期投入不足，標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)建設(shè)緩慢；6.一線公司的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維根本上企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變……26蘭德·中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化工作的常

第二部分（戰(zhàn)術(shù)部分）：

龍湖設(shè)計(jì)階段的成本控制27第二部分（戰(zhàn)術(shù)部分）：27

1.打破思維定勢(shì)、變不可能為可能

2.價(jià)值工程3.客戶敏感和關(guān)注的可以適當(dāng)提高成本

客戶不敏感和不關(guān)注的嚴(yán)格控制成本龍湖設(shè)計(jì)階段控制成本的總原則281.打破思維定勢(shì)、變不可能為可能龍湖設(shè)計(jì)階段控制成本的龍湖控制成本的總原則4.凡是控制成本的后果會(huì)帶來(lái)客戶抱怨的，累計(jì)疊加導(dǎo)致品牌美譽(yù)度降低的，都是失敗的成本控制。5.成本控制需要與時(shí)俱進(jìn)，針對(duì)不同的產(chǎn)品和不同的階段采取不同的策略。6.讓很多人想象不到的：龍湖高管超出業(yè)界人士想象的高薪恰恰是成本控制的一種體現(xiàn)。29龍湖控制成本的總原則4.凡是控制成本的后果會(huì)帶來(lái)客戶抱怨的，吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣1.精于計(jì)算、成本控制2.財(cái)務(wù)部門(mén)是公司計(jì)劃主導(dǎo)部門(mén)3.設(shè)計(jì)部門(mén)是成本控制的牽頭部門(mén)30吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣1.精于計(jì)算、成本控制304.高度關(guān)注設(shè)計(jì)、以及設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)交底是解決設(shè)計(jì)和成本平衡的必要保證5.長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性的最好的合作資源是成本控制的制勝法寶6.企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)才是最高端的競(jìng)爭(zhēng)7.景觀是龍湖最好的美容師和整容師，也是成本控制的重點(diǎn)吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣31吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣31

會(huì)所住宅樣板區(qū)32會(huì)所住宅樣板區(qū)323333物業(yè)是不容忽視的成本控制的環(huán)節(jié)34物業(yè)是不容忽視的成本控制的環(huán)節(jié)341、龍湖對(duì)成本的定義

成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生的價(jià)值投入。成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門(mén)控制成本的成本。成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。在龍湖，沒(méi)有成本意識(shí)的工程師是不稱職的工程師，全員成本意識(shí)和全員營(yíng)銷意識(shí)一樣重要。351、龍湖對(duì)成本的定義35以經(jīng)濟(jì)合理性最小的成本提升設(shè)計(jì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，注重成本和品質(zhì)之間的動(dòng)態(tài)平衡管理，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。

即保證成本的支出獲得最大的效益

建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

2、龍湖設(shè)計(jì)成本管理的宗旨362、龍湖設(shè)計(jì)成本管理的宗旨36龍湖對(duì)成本管理思維的定義3、項(xiàng)目成本管理思維

373、項(xiàng)目成本管理思維37管理思維

思維是一個(gè)分析、比較的過(guò)程：處理問(wèn)題的過(guò)程；

思維是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和探索問(wèn)題的過(guò)程：

思維是一個(gè)運(yùn)用頭腦推理的過(guò)程；

思維是一種理解、溝通、分析、創(chuàng)新等一系列活動(dòng)的總稱；

思維是一種智慧的活動(dòng)表現(xiàn)；

思維是一種邏輯能力；

思維就是想答案……

思維：圍繞既定重心，通過(guò)一系列方法和手段，獲取最優(yōu)結(jié)果38管理思維

思維是一個(gè)分析、比較的過(guò)程：處理問(wèn)題的過(guò)程；

思施工管理

動(dòng)態(tài)反饋合同結(jié)算

及時(shí)結(jié)算合約規(guī)劃 與招標(biāo)

事前定價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)

步步跟蹤拿地、新項(xiàng)目可研

準(zhǔn)確測(cè)算成本管理思維

數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存

工作的重心

準(zhǔn)確測(cè)算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算39施工管理合同結(jié)算合約規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)拿地、新項(xiàng)目可研成本管理思維動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程管理成本管理軟件結(jié)算成本控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)目標(biāo)成本管理鏈條成本、工程文件管理工具管理制度40動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程管理成本管理軟件結(jié)算成本控制系統(tǒng)造價(jià)管理方案優(yōu)化招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理成本體系成本信息化成本軟件信息月報(bào)成本數(shù)據(jù)庫(kù)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本綜合成本項(xiàng)目整體成本的控制風(fēng)險(xiǎn)精確管理41造價(jià)管理方案優(yōu)化招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理成本體系成本信萬(wàn)科成本管理模式－動(dòng)態(tài)成本1234及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況，為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化項(xiàng)目之間能夠有效對(duì)比動(dòng)態(tài)成本價(jià)值

動(dòng)態(tài)成本的管理價(jià)值產(chǎn)品分?jǐn)偅私饷糠N產(chǎn)品成本狀況42萬(wàn)科成本管理模式－動(dòng)態(tài)成本1234及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況，為經(jīng)動(dòng)態(tài)成本

=

未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本萬(wàn)科成本管理模式－動(dòng)態(tài)成本43動(dòng)態(tài)成本=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本成本管理貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，其中從目標(biāo)成本到結(jié)算成本之間的動(dòng)態(tài)成本管理尤為重要，規(guī)劃設(shè)計(jì)部要介入事前、事中、事后的成本決策。規(guī)劃設(shè)計(jì)部是成本控制的牽頭和重要決策部門(mén)。4、龍湖提倡的全過(guò)程的成本管理理念444、龍湖提倡的全過(guò)程的成本管理理念44

投資測(cè)算過(guò)程包括投資論證階段測(cè)算和設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。

是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。5、價(jià)值工程在設(shè)計(jì)成本管理的應(yīng)用45 5、價(jià)值工程在設(shè)計(jì)成本管理的應(yīng)用451、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值461、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加4、功能；FC

所以上表也表示為： 功能（或效用）

價(jià)值=

成本（或費(fèi)用） 用數(shù)學(xué)公式表示V=47；F 價(jià)值=47表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來(lái)理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；

成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。?如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值48表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來(lái)理解的，而是從功能角度出發(fā)理n價(jià)值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實(shí)現(xiàn)（1）推行價(jià)值工程管理，提升局部或樓盤(pán)的性價(jià)比

必要的功能，提高產(chǎn)品價(jià)值。功能品質(zhì)（銷售價(jià) 格）與成本的比值即性價(jià)比，從單個(gè)部品部件到整 個(gè)樓盤(pán)可提高性價(jià)比49n價(jià)值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實(shí)現(xiàn)（1）推行價(jià)值產(chǎn)品類型組合戶型面積組合產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)單體建筑高度、高寬比、建筑體型；地下室方案、埋深、面積、層數(shù)、層高地面及地下停車方式和車位數(shù)量、土建車庫(kù)與機(jī)械車庫(kù)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較電梯、空調(diào)的配置方式土方平衡、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式人防工程決策供水供電方式（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較50（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較50提高價(jià)值的方式分部分項(xiàng)工程功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低運(yùn)用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項(xiàng)目成本業(yè)主不能直接感知的工程項(xiàng)目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動(dòng)力設(shè)施等）√防水工程√√外墻保溫√√家居智能化設(shè)施√√√√景觀、裝修√√√門(mén)窗√√√戶型優(yōu)化√注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達(dá)到綠化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。51提高價(jià)值的方式功能不變成本不變成本略有增加降低一些次要功能運(yùn)成本管理未來(lái)的發(fā)展方向重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新52成本管理未來(lái)的發(fā)展方向重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新52（二）管理篇53（二）管理篇53

合理確定目標(biāo)成本與有效控制成本2.1龍湖設(shè)計(jì)成本管理的基本內(nèi)容542.1龍湖設(shè)計(jì)成本管理的基本內(nèi)容54目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走向，預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來(lái)成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門(mén)通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線55目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，結(jié)合目前市場(chǎng)產(chǎn)品的成本，產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量時(shí)間的成本生產(chǎn)的速度、進(jìn)度

人力的成本管理人員多少和水平資金的成本資金的利息管理的成本管理的程度、精細(xì)度報(bào)建的成本、銷售的成本

1 23 4

5

656產(chǎn)品的成本，產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量 156建筑產(chǎn)品的特殊性：①固定性③體積龐大

②多樣性④生產(chǎn)期長(zhǎng)

建筑產(chǎn)品造價(jià)的特點(diǎn)：

①單件性：相同的設(shè)計(jì)擺放的位置改變?cè)靸r(jià)不一樣 ②分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門(mén)窗…… ③多次性：投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、合 同價(jià)、結(jié)算價(jià)、決算價(jià)57建筑產(chǎn)品的特殊性：①固定性 ②多樣性 57影響設(shè)計(jì)成本的因素成本項(xiàng)目策劃銷售定位 合作 資源

項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位 資金 來(lái)源

經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

/盈利指標(biāo)自身管理能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏

/現(xiàn)場(chǎng)施工政策與市場(chǎng)環(huán)境58影響設(shè)計(jì)成本的因素成本項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)2.2、龍湖管理的方法592.2、龍湖管理的方法59成本管理的基本方法-------目標(biāo)管理目標(biāo)的確定與控制兩方面1、目標(biāo)確定的依據(jù)……經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握2、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段……高度的信息化和龍湖設(shè)計(jì)44個(gè)階段，精細(xì)化的管理糾偏3、目標(biāo)管理的過(guò)程—PDCA循環(huán)60成本管理的基本方法-------目標(biāo)管理目標(biāo)的確定與控制兩方成本動(dòng)態(tài)控制過(guò)程PDCA循環(huán)61成本動(dòng)態(tài)控制過(guò)程PDCA循環(huán)61目標(biāo)成本管理內(nèi)容編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本進(jìn)行檢查、修正對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)成本進(jìn)行后評(píng)估動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目各個(gè)時(shí)期實(shí)施過(guò)程中體現(xiàn)的實(shí)際成本與預(yù)期成本的控制結(jié)果62目標(biāo)成本管理內(nèi)容編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開(kāi)發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開(kāi)發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說(shuō)明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)成本”。幾個(gè)基本房地產(chǎn)成本概念63建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建客戶導(dǎo)向原則：成本配置的合理性及準(zhǔn)確性事前控制原則：及時(shí)性及指導(dǎo)性目標(biāo)成本的兩大原則64目標(biāo)成本的兩大原則64目標(biāo)成本管理原則客戶導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本編制應(yīng)以客戶價(jià)值為導(dǎo)向，科學(xué)權(quán)衡項(xiàng)目中各科目的成本分配，以求實(shí)現(xiàn)成本和客戶價(jià)值的對(duì)應(yīng)關(guān)系。成本配置的合理性及準(zhǔn)確性

事前控制原則：目標(biāo)成本是對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的綱領(lǐng)性的經(jīng)濟(jì)文件，將約束設(shè)計(jì)、采購(gòu)、項(xiàng)目管理、銷售等項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的成本支出。及時(shí)性及指導(dǎo)性65目標(biāo)成本管理原則65

設(shè)計(jì)階段的無(wú)效成本無(wú)效成本的管理原則和控制方法無(wú)效成本66無(wú)效成本66無(wú)效成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。

實(shí)質(zhì)：能否獲得補(bǔ)償67無(wú)效成本實(shí)質(zhì)：能否獲得補(bǔ)償67設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)涉及的無(wú)效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計(jì)失誤拆除和重建后期加固與補(bǔ)強(qiáng)某項(xiàng)目中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計(jì)量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無(wú)效成本。設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)拆除與重建某項(xiàng)目一期別墅外墻涂料更改顏色，費(fèi)用增加57.3萬(wàn)元。展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬(wàn)元。萬(wàn)成本管理模式－無(wú)效成本68設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)涉及的無(wú)效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計(jì)失誤拆除和重建某項(xiàng)目中管理原則

限額設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更；確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)；加強(qiáng)供應(yīng)商考察；加大集中采購(gòu)力度；嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證制度；提高專業(yè)能力；加強(qiáng)部門(mén)間信息溝通?？刂品椒?/p>

確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本以數(shù)據(jù)為語(yǔ)言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識(shí)清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)”推動(dòng)各部門(mén)提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理萬(wàn)科成本管理模式－無(wú)效成本效果：“無(wú)效成本”成為項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部的“口頭禪”；無(wú)效成本的總結(jié)深受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。69管理原則限額設(shè)計(jì)；控制方法萬(wàn)科成本管理模式－無(wú)效成本效果：管理思維作業(yè)過(guò)程的管理方法成本效果曲線

設(shè)計(jì)招標(biāo)施工SPEND曲線項(xiàng)目周期成本發(fā)生的成本形成的成本新項(xiàng)目發(fā)展成本控制重點(diǎn)放在那兒？70%～80%20%銷售及物管70管理思維作業(yè)過(guò)程的管理方法成本效果曲線目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線。目標(biāo)成本的作用71目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)=售價(jià)-成本72為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)=售價(jià)-成本72為開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷售價(jià)格加強(qiáng)成本的計(jì)劃性預(yù)測(cè)投資效益目標(biāo)成本：目標(biāo)成本的作用73為開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù)合理確定銷售價(jià)格目標(biāo)成本的作用73目標(biāo)成本測(cè)算的條件經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價(jià)的匹配關(guān)系相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)74目標(biāo)成本測(cè)算的條件經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程?正向測(cè)算：???測(cè)算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)情況）測(cè)算方式（估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作?反向倒逼：???確定銷售價(jià)格水平；確定利潤(rùn)要求；反推計(jì)算成本水平目標(biāo)成本測(cè)算的方法75?正向測(cè)算：?測(cè)算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)情況目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”76目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑1）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好80%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”；雖然會(huì)由于最終沒(méi)有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認(rèn)為值得。772.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑1）采取傳統(tǒng)工序前置:772）采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑782）采用工序并聯(lián)作業(yè)：2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑78

3）采取規(guī)模復(fù)制模式：采取“拿來(lái)主義”，再適當(dāng)調(diào)改。2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑793）采取規(guī)模復(fù)制模式：2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑794）重視長(zhǎng)期性工作：對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑802.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑80指標(biāo)控制和成本配置2.4設(shè)計(jì)階段的成本管理---用好兩大工具812.4設(shè)計(jì)階段的成本管理---用好兩大工具81指標(biāo)控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)

砼含量鋼筋含量地下室方案地下室層高鋼筋含量停車效率窗地比景觀軟硬景比例喬木、灌木、草皮比例石材、磚材、木材、水景比例地上住宅指標(biāo)，無(wú)地下室時(shí)，補(bǔ)充基礎(chǔ)指標(biāo)25％30％成本配置外立面外墻：石材、磚材、涂料的選擇及比例門(mén)窗：型材、玻璃、五金欄桿：型材、式樣大堂、電梯廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)景觀電梯配置精裝修單元門(mén)、入戶門(mén)賣場(chǎng)、樣板房：套數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)：數(shù)量、范圍、檔次管理思維作業(yè)過(guò)程的管理方法規(guī)劃設(shè)計(jì)82指標(biāo)控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)砼含量鋼筋含量地下室方案地下室層高鋼筋含量采購(gòu)執(zhí)行采購(gòu)策劃方案優(yōu)化目標(biāo)成本可控優(yōu)化創(chuàng)利優(yōu)化采購(gòu)計(jì)劃（事前可控）：季度、月度、周度采購(gòu)計(jì)劃清晰、可行估算、概算：供方資源83采購(gòu)執(zhí)行采購(gòu)策劃方案優(yōu)化目標(biāo)成本可控優(yōu)化創(chuàng)利優(yōu)化采購(gòu)計(jì)劃（事管理方法基礎(chǔ)工作預(yù)結(jié)算基礎(chǔ)工作招標(biāo)進(jìn)度控制合理性進(jìn)度控制準(zhǔn)確性總結(jié)分析付款額度控制進(jìn)度控制簽證變更真實(shí)性84管理方法基礎(chǔ)工作預(yù)結(jié)算基礎(chǔ)工作招標(biāo)進(jìn)度控制合理性進(jìn)度控1、提高全員成本意識(shí)（1）部門(mén)間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)2.5龍湖成本控制的管理因素852.5龍湖成本控制的管理因素852、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶意識(shí)（1）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的了解，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。2.5龍湖成本控制的管理因素862.5龍湖成本控制的管理因素863、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計(jì)招標(biāo)（2）做好合同管理（3）實(shí)行中期溝通、監(jiān)督（4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施2.5龍湖成本控制的管理因素873、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)2.5龍湖成本控制的管理因素84、建立管理程序與制度（1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（2）堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì)（3）專家會(huì)議評(píng)審制度（4）內(nèi)部審核制度化項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用2.5龍湖成本控制的管理因素884、建立管理程序與制度2.5龍湖成本控制的管理因素881、設(shè)計(jì)管理部門(mén)具備市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力---導(dǎo)演的能力。能準(zhǔn)確把握項(xiàng)目市場(chǎng)意圖，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向。2、設(shè)計(jì)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn);準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)，3、減少人為增加的工作復(fù)雜度：戶型種類適量為準(zhǔn)。4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開(kāi)展，使方案可高效實(shí)施；2.6龍湖對(duì)設(shè)計(jì)管理人員11條素質(zhì)的要求891、設(shè)計(jì)管理部門(mén)具備市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力---導(dǎo)演的能力。25、提高決策效率；公司內(nèi)部的決策機(jī)制項(xiàng)目公司、區(qū)域公司、集團(tuán)三者的關(guān)系；完美、效率、風(fēng)險(xiǎn)之間找平衡6、選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商選擇合適的人做合適的事可以事半功倍7、加強(qiáng)合作伙伴管理建立長(zhǎng)期合作伙伴：設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、模型制作等各個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位；在設(shè)計(jì)過(guò)程中,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本；2.6龍湖對(duì)設(shè)計(jì)管理人員11條素質(zhì)的要求905、提高決策效率；2.6龍湖對(duì)設(shè)計(jì)管理人員11條素質(zhì)的要求8、輸入條件多一些約束和意識(shí),少一些隨意;市場(chǎng)定位;成本目標(biāo);政府要求;9、計(jì)劃執(zhí)行力,隨時(shí)”拉警報(bào)”;10、標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新,循環(huán)式上升;11、不斷提高設(shè)計(jì)管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng);2.6龍湖對(duì)設(shè)計(jì)管理人員11條素質(zhì)的要求918、輸入條件多一些約束和意識(shí),少一些隨意;2.6龍湖對(duì)設(shè)計(jì)

（三）實(shí)戰(zhàn)篇92

92土地投資論證階段

完成土地投資論證階段《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》項(xiàng)目啟動(dòng)階段

完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）》方案設(shè)計(jì)階段

完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》初步設(shè)計(jì)階段

完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》如無(wú)初步設(shè)計(jì)，需在招標(biāo)圖紙完成后30個(gè)工作日內(nèi)完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊93土地投資論證階段完成土地投資論證階段《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地工程實(shí)施階段

《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，形成《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》。項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)

項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷費(fèi)用的數(shù)據(jù)，計(jì)財(cái)部負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和公司層面發(fā)生的營(yíng)銷費(fèi)用。最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理匯總形成《項(xiàng)目竣工成本》。龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊94工程實(shí)施階段《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后1項(xiàng)目竣工結(jié)算

項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后30個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，按規(guī)定格式形成《項(xiàng)目成本總結(jié)和分析》，并輸入成本系統(tǒng)。龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊95龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊95設(shè)計(jì)階段成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測(cè)算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)96設(shè)計(jì)階段成本管理三大工具3、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)96項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型97項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型97模型內(nèi)容包括

項(xiàng)目基礎(chǔ)資料工程分期成本測(cè)算建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃付款計(jì)劃銷售及回款資金來(lái)源運(yùn)用指標(biāo)計(jì)算98模型內(nèi)容包括工程分期建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃銷售及回款資金來(lái)源運(yùn)用98模型是什么模型就是模擬項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過(guò)程，通過(guò)數(shù)據(jù)之間的邏輯運(yùn)算，得出項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣可以通過(guò)模型進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)時(shí)跟蹤，從而了解項(xiàng)目收益的動(dòng)態(tài)變化情況。99模型是什么模型就是模擬項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過(guò)程，通過(guò)數(shù)據(jù)之間可以通過(guò)編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)模型可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目收益情況的實(shí)時(shí)跟蹤，從而為項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的決策提供依據(jù)；將公司所有項(xiàng)目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。100編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目參數(shù)的設(shè)置，模型的基本結(jié)構(gòu)影響模型評(píng)價(jià)指標(biāo)的主要因素項(xiàng)目的總投資、總銷售、投資支付時(shí)間和銷售實(shí) 現(xiàn)的時(shí)間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容，模型由以下幾個(gè) 模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項(xiàng)目分期情況、成本測(cè) 算、項(xiàng)目進(jìn)度及付款計(jì)劃、銷售及回款計(jì)劃、資 金來(lái)源及運(yùn)用表和現(xiàn)金流量表。101模型的基本結(jié)構(gòu)影響模型評(píng)價(jià)指標(biāo)的主要因素項(xiàng)目的總投資、總銷售模型中基本指標(biāo)凈現(xiàn)值

指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率

是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的報(bào)酬率，也是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高越好。102模型中基本指標(biāo)凈現(xiàn)值 指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其現(xiàn)金成本收益率

指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶來(lái)的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項(xiàng)目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項(xiàng)目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù)

指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。103現(xiàn)金成本收益率 指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶來(lái)的現(xiàn)金收入，該權(quán)項(xiàng)目指標(biāo)的衡量體系評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個(gè)指標(biāo)：項(xiàng)目的 內(nèi)部收益率；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率；項(xiàng)目的權(quán)益 資本乘數(shù)。從三個(gè)主要的方面衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率：從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益的角度；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率：從項(xiàng)目現(xiàn)金流的角度；項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度。104項(xiàng)目指標(biāo)的衡量體系評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個(gè)指標(biāo)：項(xiàng)目nnnn項(xiàng)目拿地階段――決策支持，風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目研發(fā)階段――經(jīng)濟(jì)控制，設(shè)計(jì)優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)階段――成本控制，銷售控制項(xiàng)目竣工階段――對(duì)比分析，指導(dǎo)新項(xiàng)目

模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段的作用

投資經(jīng)濟(jì)分析模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段所起的作用 不同105n項(xiàng)目拿地階段――決策支持，風(fēng)險(xiǎn)控制 105成都龍湖項(xiàng)目精彩成本控制案例.ppt106106節(jié)能措施建筑體形系數(shù)建筑體形系數(shù)在0.35之內(nèi)窗墻面積比窗墻比大于0.30的朝向應(yīng)采用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，玻璃為5+12+5中空玻璃。窗墻比小于0.30的朝向應(yīng)采用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，玻璃為5+6+5中空玻璃。外墻保溫外墻采用200厚頁(yè)巖空心磚外貼30厚ZL膠粉聚苯顆粒外墻外保溫隔熱材料。屋頂保溫采用珍珠巖保溫磚保溫節(jié)能屋面。107節(jié)能措施建筑體形系數(shù)107戶門(mén)保溫戶門(mén)采用雙面金屬門(mén)板加保溫、隔熱材料的隔層門(mén)，滿足防火、保溫、隔熱、防盜的功能。給排水節(jié)能設(shè)計(jì)所有衛(wèi)生潔具均采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)水型材料，節(jié)約用水。暖通節(jié)能設(shè)計(jì)所有設(shè)備均采用節(jié)能產(chǎn)品。合理進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)設(shè)計(jì)，降低管路阻力，從而降低設(shè)備功率。108戶門(mén)保溫108成本敏感點(diǎn)分析109成本敏感點(diǎn)分析109成都宏濟(jì)路項(xiàng)目成本測(cè)算

序號(hào)項(xiàng)目工作量

單價(jià)總投資

（萬(wàn)元）

估算說(shuō)明比重1土地費(fèi)用

30,381

41.12%2前期工程費(fèi)

1,362

1.84%3開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

3,257

4.41%4配套設(shè)施費(fèi)

676

0.92%5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

2,878

3.89%6建安及裝修工程費(fèi)

34,970

47.33%7工程其它費(fèi)用

363

0.49%

開(kāi)發(fā)成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理費(fèi)用73,887

3%2,217

9銷售費(fèi)用115,502

3%3,465

10財(cái)務(wù)費(fèi)用

2,335

11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

-

項(xiàng)目總成本

81,9031+2+……+11

110成都宏濟(jì)路項(xiàng)目成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目工作量建筑單體建安成本分解模板（宏濟(jì)路）建筑面積277,948平米

戶數(shù)214戶

費(fèi)用類別說(shuō)明參照項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)(元)單位平米單價(jià)（元）總價(jià)（元）比例基礎(chǔ)

不含主材價(jià)差參照紫都城1-11～1-12棟277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主體結(jié)構(gòu)

包括結(jié)構(gòu)、砌體、樓地面和室內(nèi)粗裝修參照水晶酈城結(jié)算資料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材價(jià)差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墻體防水及屋面防水參照紫都城1-11～1-12棟277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%設(shè)備及安裝

124.335,311,13010.0%外裝工程費(fèi)

參照水晶酈城暫估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂裝修

含天棚裝飾參照水晶酈城暫估1180,000.0元/個(gè)0.6180,0000.1%電梯前室及公共過(guò)道精裝修

包括樓梯的地磚、公共墻面等參照紫都城1-11～1-12棟277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%門(mén)及其他

24.5-2.0%合計(jì)

1,246340,122,138100%調(diào)整后合計(jì)

調(diào)整系數(shù)1.5%1,264

111建筑單體建安成本分解模板（宏濟(jì)路）建筑面積277,948成本敏感點(diǎn)分析

鋼材占項(xiàng)目投資的14.3%.

斷橋鋁合金占項(xiàng)目投資的10.64%.

混凝土含量占項(xiàng)目投資的9.14%.

外保溫材料（聚苯顆粒）占投資的7.98%.112成本敏感點(diǎn)分析112工程難點(diǎn)分析113工程難點(diǎn)分析113工程難點(diǎn)1、基坑護(hù)壁支護(hù)：

基坑開(kāi)挖臨銷售樣板區(qū)（即正式工程的幼兒園）和臨周邊市政道路均較近，可能需要做垂直支護(hù)；

2、地下室施工：

大面積無(wú)變形縫地下室的大體積混凝土澆注存在較大的抗裂防水隱患，需要從設(shè)計(jì)和施工方面重視；

3、施工場(chǎng)地管理：

地下室占地面積較大，現(xiàn)場(chǎng)布置受較大局限，需要分期分階段利用好現(xiàn)有場(chǎng)地；114工程難點(diǎn)1、基坑護(hù)壁支護(hù)：

基坑開(kāi)挖臨銷售樣板區(qū)（設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)措施115設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)措施115設(shè)計(jì)管控重點(diǎn)戶型面積及公攤率的控制成本與節(jié)能設(shè)計(jì)的控制建筑與景觀的關(guān)系的細(xì)致設(shè)計(jì)地下室頂板設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)的配合商業(yè)的深入設(shè)計(jì)調(diào)研與設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)（與建筑初步設(shè)計(jì)同步進(jìn)行）對(duì)各種敏感點(diǎn)進(jìn)一步研究116設(shè)計(jì)管控重點(diǎn)戶型面積及公攤率的控制116十三、美譽(yù)度分析117十三、美譽(yù)度分析1171、市中心超大中庭花園社區(qū)：通過(guò)精心規(guī)劃，使小區(qū)中心形成25000多平方米的超大共享景觀面積，樓間距短軸最長(zhǎng)約100米，長(zhǎng)軸方向間距250米，寬闊的視野，茂密的植物，創(chuàng)造出市中心稀缺的大型城市森林景觀社區(qū)。2、雙泳池配置：室外游泳池和室內(nèi)恒溫游泳館的人性化設(shè)計(jì)，讓不同需求的業(yè)主在不同的季節(jié)有其個(gè)性的選擇。3、住宅超低公灘率，公共交通面積設(shè)計(jì)緊湊，使公灘率控制在16%以下，帶給業(yè)主真正的實(shí)惠。4、入戶大堂與地下車庫(kù)挑空設(shè)計(jì)，配以自然景觀的引入，和精致的裝修，有效提升住宅的品質(zhì)。5、

6米挑高景觀花園，給住戶帶來(lái)經(jīng)濟(jì)與使用的實(shí)惠。6、首層戶型半下沉花園，送超大地下室，提高了首層戶型的品質(zhì)，增加了賣點(diǎn)。7、沿街二層（沿宏濟(jì)路為三層）戶型送底商屋頂花園，局部覆土300-500，可種植物，統(tǒng)一廊架，增加二層賣點(diǎn)。

1181、市中心超大中庭花園社區(qū)：通過(guò)精心規(guī)劃，使小區(qū)中心形成本案的成本控制的幾個(gè)亮點(diǎn)總結(jié)：1、沒(méi)有采用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，而是把剪力墻全部作為劃分鋪面的分隔墻，同樣保證鋪面空間的完成和使用。2、節(jié)能計(jì)算，外墻的展開(kāi)面積，使得窗墻比變小，進(jìn)而使窗的等級(jí)變低。3、窗型本身的設(shè)計(jì)尤為重要，同時(shí)引發(fā)設(shè)計(jì)流程的調(diào)整。4、景觀設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)成本增加（堆坡造景改變平地景觀），但因?yàn)槟軌驇?lái)品質(zhì)和銷售價(jià)格的提升，而得到實(shí)施和采納。5、會(huì)所面積嚴(yán)格控制，裝修標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制，裝修面積嚴(yán)格控制。

119本案的成本控制的幾個(gè)亮點(diǎn)總結(jié)：119lll4、設(shè)計(jì)主要階段的成本控制方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)）初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì)120l4、設(shè)計(jì)主要階段的成本控制120概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的阻力控制的成本控制的效果

主要控制價(jià)值區(qū)121概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的阻力控制的成本控制的效果121lll總平規(guī)劃階段通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)

施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以 內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高122l總平規(guī)劃階段通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比 施工方案的比較，本階段投4.1龍湖在總平規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制123123若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總投資的90%，那么總圖階段就已決定了總投資的80%。若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%?？倛D決定了產(chǎn)品的形態(tài)和空間的品質(zhì)?？倛D決定了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)124若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總投資的90%，那么總圖階段就已決定加強(qiáng)預(yù)控。在控制成本低的階段進(jìn)行控制這是全程設(shè)計(jì)的效益和核心價(jià)值1251254.1.1通過(guò)與政府的博弈，獲得最有利的規(guī)劃條件指標(biāo)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，從而降低開(kāi)發(fā)成本。1、重慶龍湖北城天街，用地性質(zhì)住宅由住宅變?yōu)樯虡I(yè)。（大幅增加銷售價(jià)值，節(jié)約成本）2、成都龍湖弗萊明戈首層車庫(kù)，不計(jì)入容積率。（增加開(kāi)發(fā)面積，節(jié)約成本）3、成都晶藍(lán)半島，不修人防，改為異地建設(shè)。（縮短開(kāi)發(fā)周期，節(jié)約成本）1264.1.1通過(guò)與政府的博弈，獲得最有利的規(guī)劃條件指標(biāo)，獲得最4.1.2用足建筑容積率和建筑密度，保證最大化效益從而控制成本。1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率

影響容積率有幾個(gè)客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個(gè)人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。1.2用足建筑密度建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界1274.1.2用足建筑容積率和建筑密度，保證最大化效益從而控制成

總用地面積：56640㎡代征道路：6225㎡代征綠地：1338㎡消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077㎡容積率：≤3.8地上總建筑面積：176000㎡公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：≥30%集中綠地：6000㎡建筑限高：80m

用地內(nèi)另含公交場(chǎng)站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)規(guī)劃條件規(guī)劃難點(diǎn)：建筑限高從80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐寧ONE128總用地面積：56640㎡用地內(nèi)另含公交場(chǎng)站一座，占--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。

1.2用足建筑密度129--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。1.

4.1.3不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，從而控制成本。不平衡使用容積率各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比1304.1.3不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，從運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間，相應(yīng)間接降低了低業(yè)態(tài)的成本。類聯(lián)排別墅洋房案例131運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間1.1不平衡使用容積率案例A--成都郫縣項(xiàng)目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%1321.1不平衡使用容積率案例A--成都郫縣項(xiàng)目建設(shè)用地建設(shè)用4.1.4盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積，相當(dāng)于間接增加容積率，從而增大銷售總價(jià)，進(jìn)而控制成本。1334.1.4盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面效果圖成都郫縣新城案例134效果圖成都郫縣新城案例134

凡是不能帶來(lái)銷售價(jià)值的用房盡量最小化，從而控制成本。晶藍(lán)半島的會(huì)所4.1.5盡量保證非銷售面積-----配套用房最小化1354.1.5盡量保證非銷售面積-----配套用房最小化135會(huì)所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層

網(wǎng)球場(chǎng)下沉，布置在地下室底板上

底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米地下泳池晶藍(lán)半島會(huì)所案例136會(huì)所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層

網(wǎng)球場(chǎng)下沉，布置在地下室北京半壁店會(huì)所案例室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂(lè)室、跳操房均布置在地下一層地上可作為臨時(shí)售樓處和商業(yè)，沿街布置地上面積：400平米左右137北京半壁店會(huì)所案例室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂(lè)室、1371.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家，從而減少公共景觀面積，進(jìn)而控制景觀總的成本。2.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量，增加銷售總價(jià)。4.1.6贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘，控制景觀總成本1384.1.6贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘，控制景觀總成本138

私家花園總計(jì)面積40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積65%私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案重慶睿城分綠案例139私家花園總計(jì)面積40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積大面積中戶型花園大于100平方米邊戶型花園大于250平方米

花園入戶

重慶睿城分綠案例140大面積中戶型花園大于100平方米在不占用容積率的前提下，盡量將車庫(kù)抬到地上一層或采用停車橋優(yōu)化車庫(kù)柱網(wǎng)，控制車庫(kù)面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫(kù)面積/車位數(shù)應(yīng)小于35平米4.1.7控制地下車庫(kù)的面積，控制成本造價(jià)1414.1.7控制地下車庫(kù)的面積，控制成本造價(jià)141

1、將車庫(kù)抬到地上一層案例成都郫縣新城案例1421、將車庫(kù)抬到地上一層案例成都郫縣新城案例142

每增加一個(gè)出入口，就至少增加6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安每月的費(fèi)用至少在2000-3000元，每年將增加144000—216000元.

所有物業(yè)管理用房要考慮到便于今后物業(yè)的使用。4.1.8減少小區(qū)入口，降低物業(yè)管理成本1434.1.8減少小區(qū)入口，降低物業(yè)管理成本143交通分析架空地下車庫(kù)消防通道社區(qū)主入口車庫(kù)出入口減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本底層架空，無(wú)坡道出入口景觀化車道、增加綠化面積負(fù)二層地下車庫(kù)成都郫縣項(xiàng)目案例144交通分析架空地下車庫(kù)消防通道社區(qū)主入口車庫(kù)出入口減少入口，4.1.9規(guī)劃階段注意要提前做好初勘，避免高層設(shè)置在地質(zhì)條件差的地段，增加基礎(chǔ)處理的成本；1454.1.9規(guī)劃階段注意要提前做好初勘，避免高層設(shè)置在地質(zhì)條件4.1.10規(guī)劃階段注意要提前了解市政基礎(chǔ)條件，盡量爭(zhēng)取靠近市政水電出口的設(shè)置節(jié)約管線，節(jié)約成本。1464.1.10規(guī)劃階段注意要提前了解市政基礎(chǔ)條件，盡量爭(zhēng)取靠近4.1.11有地勢(shì)高差的場(chǎng)地，要精確計(jì)算土方挖方和填方的工程量，盡量保持土方的平衡，控制土方的成本，降低造價(jià)。1474.1.11有地勢(shì)高差的場(chǎng)地，要精確計(jì)算土方挖方和填方的工程4.1.12人防工程與繳費(fèi)另建的決策。1484.1.12人防工程與繳費(fèi)另建的決策。148n討論

為什么在設(shè)計(jì)階段控制成本效果最好，它有哪些 控制重點(diǎn)149n討論 為什么在設(shè)計(jì)階段控制成本效果最好，它有哪些1494.2方案設(shè)計(jì)階段的成本管理1504.2方案設(shè)計(jì)階段的成本管理150137戶型組合，產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與功能定位豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對(duì)原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置交付標(biāo)準(zhǔn)，窗地比、平面周長(zhǎng)、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷151137戶型組合，產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與功能定位豎向標(biāo)高的確定，土石138重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式152138重點(diǎn)關(guān)注：1524.2.1戶型組合和戶型設(shè)計(jì)的管理。1534.2.1戶型組合和戶型設(shè)計(jì)的管理。153

在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層的成本154 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品155155總用地面積平方米45975.6容積率2.5建筑占地面積平方米10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%31.53%總建筑面積平方米150528.61）地上建筑面積平方米1149362）地下建筑面積平方米35592.6其中地下車庫(kù)面積平方米29403.4案例：某項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計(jì)階段沒(méi)有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤(rùn)貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個(gè)18層、4個(gè)33層156總用地面積平方米45975.6容積率2.5建筑占地面積平方米容積率密度

單體建造費(fèi)總成本銷售價(jià)格18～32層 高層不變小大優(yōu)、中、差中18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大小優(yōu)、中、差高高層與小高層、花園洋房的的成本比較157容積率密度 單體總成本銷售18～32層不變小大優(yōu)、中、差中1住宅戶型設(shè)計(jì)要降低公攤，控制成本158住宅戶型設(shè)計(jì)要降低公攤，控制成本158對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。159對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)，通過(guò)比較確定單體平159n影響公攤系數(shù)的因素

公攤系數(shù)＝公攤面積/套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài)

超高層住宅＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞ 聯(lián)排和獨(dú)棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積160n影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)＝公攤面積/套內(nèi)面積160電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析161電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析161n公攤面積與可售面積之間在建筑面積受容積率限制

時(shí)，相互之間也存在此長(zhǎng)彼消的關(guān)系，設(shè)計(jì)優(yōu)化就 是按價(jià)值大小進(jìn)行資源調(diào)整162n公攤面積與可售面積之間在建筑面積受容積率限制 時(shí)，相互之間nnn垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一；設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用

房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同 使用的面積163n垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng) 房，輔助或管理用nnnnn開(kāi)發(fā)商：花錢(qián)而不能直接變?yōu)殇N售收入，希望公攤小些好；業(yè)主：大堂、電梯間、公共走道等的空間大些，舒適度好和方便些，希望大些好。施工單位：管線安裝時(shí)，希望管井大些好；物業(yè)公司：抄水電表讀數(shù)、管道檢修、垃圾臨時(shí)存放、清潔用水處，希望大些好；政府：只要滿足規(guī)范最低要求就好164n開(kāi)發(fā)商：花錢(qián)而不能直接變?yōu)殇N售收入，希望公攤164nnn第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項(xiàng)目檔次定位和顧客價(jià)值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過(guò)各公攤部位的相對(duì)位置的

調(diào)整、對(duì)單個(gè)公攤部位的局部?jī)?yōu)化降低公攤。165n第一，要明確規(guī)范的剛性要求； 調(diào)整、對(duì)單個(gè)公攤部位的局部?jī)?yōu)166166建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓113218292726151831183131標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層410630603938586690626525720529785801350539510741471570546453614459678693

60 91 93197115120 80 72105 7010710817%17%18%27%20%21%15%16%17%15%16%16%167建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)花園洋房全部9001580905911011%花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房小商鋪小商鋪小商鋪小商鋪寫(xiě)字樓主力店

6 5 6 5 6 3 326 5

單元 單元 單元 單元 單元 棟標(biāo)準(zhǔn)層 單元 棟 棟 棟

5135 3516 4874 1183 1638 2664 652 1370134263102945236

4736 3053 4289 1043 1461 2468 575 1273118172244539949

399 463 585 139 177 196 76 97160985855286

8%15%14%13%12% 8%13%12%14%38%13%168建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)4.2.2窗地比、平面周長(zhǎng)、體型系數(shù)的控制1694.2.2窗地比、平面周長(zhǎng)、體型系數(shù)的控制169

控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門(mén)窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。170 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、1704.2.3外立面設(shè)計(jì)根據(jù)客戶的敏感點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，

控制成本。1714.2.3外立面設(shè)計(jì)根據(jù)客戶的敏感點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，1714.2.4門(mén)窗設(shè)計(jì)需單獨(dú)進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)，以控

制造價(jià)和成本。

門(mén)窗的數(shù)量，結(jié)構(gòu)形式，外觀

門(mén)窗的開(kāi)啟方式

門(mén)窗的合理尺寸

門(mén)窗的立面形式

門(mén)窗的低窗防護(hù)1724.2.4門(mén)窗設(shè)計(jì)需單獨(dú)進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)，以控1724.2.5交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)真核定1734.2.5交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)真核定1734.2.6地下車庫(kù)作為專題設(shè)計(jì)重點(diǎn)研究，控制

成本1744.2.6地下車庫(kù)作為專題設(shè)計(jì)重點(diǎn)研究，控制174

車位面積優(yōu)化

車位配比優(yōu)化

車庫(kù)層高優(yōu)化175175龍湖地下車庫(kù)控制成本方法和案例.ppt

176龍湖地下車庫(kù)控制成本方法和案例.ppt 176結(jié)論：1、覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿足綠地率計(jì)算規(guī)則的前提下，最佳厚度為1.0米。2、別墅集中車庫(kù)，應(yīng)盡量合理布置排煙井（口），實(shí)現(xiàn)自然排煙通風(fēng)。3、車庫(kù)必須做管線綜合，避免出現(xiàn)最不利點(diǎn)。177結(jié)論：1、覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿足綠地率計(jì)算規(guī)則的前提下，最佳4.2.7龍湖外立面成本控制和優(yōu)化1784.2.7龍湖外立面成本控制和優(yōu)化1784.3初步設(shè)計(jì)階段的成本控制

1794.3初步設(shè)計(jì)階段的成本控制 1794.3.1方法和原則：限額設(shè)計(jì)確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)

限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。1804.3.1方法和原則：限額設(shè)計(jì)確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)4.3.2初步設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)

1814.3.2初步設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn) 181建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計(jì)電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門(mén)窗開(kāi)啟方式及分隔設(shè)計(jì)182建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇電梯建筑：根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面

積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤

面積增大得房率。183建筑：根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面nnnn基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及