百貨類業(yè)態(tài)專題報告-課件

百貨類業(yè)態(tài)專題報告商業(yè)部百貨類業(yè)態(tài)專題報告商業(yè)部1目錄11一百貨的概念及分類（詳見附件）1.1百貨的概念1.2百貨的檔次分類1.3百貨的經(jīng)營方式分類二中國百貨的發(fā)展及市場前景（詳見附件）2.12006-2011年百貨業(yè)概況2.2百貨行業(yè)發(fā)展歷程2.3鄭州百貨經(jīng)營信息明細三百貨行業(yè)未來發(fā)展方向3.1百貨的主題化3.2百貨的購物中心化3.3百貨的結合化四百貨與我項目的結合4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢4.2百貨與購物中心結合的分類4.3目前已洽談的百貨概況4.4百貨與我項目結合的設想目11一百貨的概念及分類（詳見附件）二中國百貨的發(fā)展及市2概念：

百貨公司是一種大規(guī)模的經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性的零售商業(yè)企業(yè)，經(jīng)營的商品類別(系列)多，同時每類商品(每條商品線)的花色、品種、規(guī)格齊全(項目多)，也可視為許多專業(yè)商店的綜合體.世界知名百貨公司GALLERIES

LAFAYETTE（法國老佛爺）

PRINTEMPS

de

PARIS（法國巴黎春天）SELFRIDGES&CO（英國塞爾夫萊杰）BERGDORFGOODMAN（美國波道夫·古德曼）LOTTOMAIN

（韓國樂天）SEIBU（日本西武）1.1百貨的概念概念：1.1百貨的概念31.2百貨的分類超高端百貨。此類百貨一般為一定區(qū)域內(nèi)單店或少店經(jīng)營，由于檔次極高，鮮少多地區(qū)復制的情況，左圖中前5名均可認定為超高端百貨。此類商場中世界一流品牌如“LV”、“Prada”“Cartier”、“Gucci”、“Versace”二線品牌“EmprioArmnai”、“HogoBoss”“Givenchy”等均有進駐。

劃分標準：國際一線品牌15個以上。排序商場名稱2011年2010年1長春歐亞46402沈陽中興39303石家莊北國37304成都王府井35315長春卓展34316北京百盛購物中心27257鄭州丹尼斯26218南京中央商場26259深圳茂業(yè)百貨華強北店252710杭州銀泰武林店22202011年全國主要百貨店銷售額排名1.2百貨的分類超高端百貨。劃分標準：國際一線品牌15個以41.2精品百貨此類百貨中大多為單店經(jīng)營，或擁有少量分店，并只在一省或一市出現(xiàn)，在一定范圍內(nèi)較高的影響力。如鄭州丹尼斯（人民路店）、南京德基廣場、北京燕莎友誼商城。這些商場因為在一定區(qū)域內(nèi)較有影響力，一般也會有部分國際一流品牌，但是這些品牌的貨品和店鋪級次與超高端百貨店中的國際一線品牌還有差距。如鄭州丹尼斯店的“Cartier”僅有包類和手表并無珠寶品類。劃分標準：國際一線品牌8個以上，15個以下單店經(jīng)營擁有“愛馬仕”、“LV”的南京德基鄭州丹尼斯店內(nèi)的“菲拉格慕”和“古馳”1.2精品百貨此類百貨中大多為單店經(jīng)營，或擁有51.2高端百貨

此類百貨大多為連鎖百貨中的形象店，如王府井系統(tǒng)中的成都春熙路店，百盛百貨中的北京復興門店，銀泰百貨中的杭州武林銀泰店等。這類店面因為需要成為全國連鎖集團的名片或招牌，因此一般會有1-2個品牌相對較好，營業(yè)額較高，所處城市及地理位置較核心的分店。一般開店時間較長，在所在城市內(nèi)及全國有一定影響但單店不能代表其所在百貨集團的整體級次，各店發(fā)展規(guī)模、速度相差較大，分店開發(fā)模式也不同，并隨著市場的變化，會有股權變更、關店等情況出現(xiàn)。劃分標準：國際一線品牌8個以下“百盛百貨”全國布圖“成都王府井”化妝品部分品牌1.2高端百貨此類百貨大多為連鎖百貨中的形象店61.2時尚、流行百貨此類一般服務的客層為當?shù)啬贻p，或購買力相對有限的群體。店內(nèi)品牌大多以流行、時尚跑量的品牌為主，客單價相對較低，會以打折促銷、降價特賣等形式吸引消費者。此類店鋪一般為營業(yè)期3年以上，外立面和廣場較凌亂，內(nèi)部管理和模式一般沿用傳統(tǒng)方式方法。劃分標準：國內(nèi)一線品牌為主，或少量化妝品類國際二線品牌。鄭州百盛凌亂的外立面以特賣形式吸引人氣的流行類百貨1.2時尚、流行百貨此類一般服務的客層為當?shù)啬贻p71.3經(jīng)營模式分類1.3經(jīng)營模式分類82006-2011年百貨店毛利率和凈利率走勢。200620072008200920102011該圖中可以看到，百貨行業(yè)的在毛利率持續(xù)增高的前提下，凈利率增幅并不明顯。主要原因為租金、各類耗材、人力等成本不斷增加，稀釋利潤所至。20062007200820062007200920082006200720102009200820062007201120102009200820062007201120102009201120102008200920112010200720082009201120102006200720082009201120102.12006-2011年百貨業(yè)概況(以下6P中所體現(xiàn)數(shù)據(jù)均來自“華威集團”（CID）投資事業(yè)部于2011年制作的“百貨行業(yè)報告”)2006-2011年百貨店毛利率和凈利率走勢。20062009國內(nèi)主要連鎖百貨銷售額占比（數(shù)據(jù)取自2011年）從此餅狀圖中可以看出與歐美國家不同，我國的大型百貨連鎖很難占據(jù)全國百貨銷售額的多數(shù)，主要原因是我國幅員遼闊，如形成全國性的連鎖百貨，對資金和資源要求均較高。各地大多也有區(qū)域性的百貨店分走各大百貨連鎖門店的銷售額。2.12006-2011年百貨業(yè)概況國內(nèi)主要連鎖百貨銷售額占比（數(shù)據(jù)取自2011年）從此餅狀圖10百貨中各品類倒扣率數(shù)值分布。目前我國百貨絕大多數(shù)以銷售額分成形式盈利，圖1為“合同扣率”

圖2為不同級別商場，品牌倒扣率會產(chǎn)生差別。并逢節(jié)假日促銷活動時扣率會隨活動方式上下浮動。

百貨中各品類倒扣率數(shù)值分布。目前我國百貨絕大多數(shù)以銷售額分成11百貨店平均單店面積20112007201020092008此圖可以看到百貨店面積以緩步上升的狀態(tài)，而隨著近三年收房地產(chǎn)市場升溫和整體金融環(huán)境的影響，百貨店受成本的制約，門店面積略有下降。200920082010200920082011201020092008200720082009200720082010200920072008百貨店平均單店面積20112007201020092008此12

201020092007200820062005-2010國內(nèi)百貨單店數(shù)量百貨行業(yè)銷售額的較大增長受門店迅速擴張，各集團搶占市場份額影響20102009201320062007200820092010200520042004-2010年中國零售業(yè)銷售額

2011年入圍百強的百貨企業(yè)分布在16個城市，其中東部地區(qū)共分布在10個城市78家企業(yè)（上海21家，天津14家、北京和蘇州各11家），共實現(xiàn)年銷售額957.7億元，占百強企業(yè)年銷售額的86.6%；中部地區(qū)共分布在2個城市11家企業(yè)（其中武漢10家），共實現(xiàn)年銷售額99.5億元，占百強企業(yè)年銷售額的9.0%；西部地區(qū)共分布在4個城市11家企業(yè)（其中蘭州5家），共實現(xiàn)年銷售額48.9億元，占百強企業(yè)年銷售額的4.4%。20062007200820092010200520042014百貨行業(yè)發(fā)展歷程

百貨行業(yè)發(fā)展歷程（北京地區(qū)為例）百貨行業(yè)發(fā)展歷程15現(xiàn)階段鄭州主要百貨商場均分布在二七和花園商圈現(xiàn)階段鄭州主要百貨商場均分布在二七和花園商圈16因二七商圈臨近火車站，并城市基礎設施規(guī)劃落后，包括花園路（右圖）、鄭東新區(qū)CBD、碧沙崗等商圈正逐漸成熟?；▓@路商圈主要商業(yè)店分布因二七商圈臨近火車站，并城市基礎設施規(guī)劃落后，包括花園路（右17三、百貨行業(yè)未來發(fā)展方向

傳統(tǒng)百貨主題化MALL化結合化三、百貨行業(yè)未來發(fā)展方向

傳統(tǒng)百貨主題化MALL化結合化183.1主題化“小而專”將是小體量百貨（10000㎡左右）的發(fā)展方向。他們將主打女士百貨、禮品百貨、家居百貨，或者將大牌特賣“奧特萊斯”引入場內(nèi)。擁有眾多大牌的北京“賽特奧萊”俱樂部式、男性導購居多的崇文門新世界女子百貨3.1主題化“小而?！睂⑹切◇w量百貨（10000㎡左右193.2MALL化

大體量百貨（10000㎡以上）會將餐飲、健身、娛樂等方面各引進1-2個當?shù)赜兄龋瑑r位適中的品牌，以此聚集人氣，帶動百貨，實現(xiàn)功能的多元化，成為一個微縮版的MALL。

“洛陽王府井”2010年調(diào)整后新增加餐飲品類，已經(jīng)不限于KFC等快餐餐廳。并逐漸提高場內(nèi)租賃商戶面積占比。3.2MALL化大體量百貨（10000㎡以上）會將203.3結合化知名連鎖百貨依附城市綜合體或大型購物中心的綜合資源，實現(xiàn)共贏。如“深圳中信廣場”的“西武百貨”和“佳世客百貨”及多地“華潤萬象城”（南寧、青島、鄭州等）的主力百貨店均為百盛百貨等。依托萬達廣場的“萬達百貨”和深圳中信廣場的“西武”百貨3.3結合化知名連鎖百貨依附城市綜合體或大型購物21四、百貨與我項目的結合

4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢4.2百貨與購物中心結合的分類4.3目前已洽談的百貨概況4.4百貨與我項目的結合四、百貨與我項目的結合

4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢224.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢

1、百貨店所擁有的相對專業(yè)的招商團隊和提前進行的招商工作能使購物中心其他位置的招商工作有更多優(yōu)化的空間，這對于所處新商圈的購物中心尤為重要；2、百貨店自身的經(jīng)營特色和富有節(jié)奏的促銷活動，將為整個購物中心養(yǎng)店期提供持續(xù)的客流；3、在區(qū)域內(nèi)有影響力或特征鮮明的百貨品牌對提升購物中心的定位，輔助商鋪的招商有較大的推動作用；4、提供相對長期的穩(wěn)定的租金收益。4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢1、百貨店所擁有的相234.2百貨與購物中心的結合分類1、擁有百貨店的購物中心；（詳見表1）2、無百貨店的購物中心；（詳見表2）3、階段性與主力百貨店合作的購物中心。（詳見表3）4.2百貨與購物中心的結合分類1、擁有百貨店的購物中心；24購物中心與百貨店的結合案例（萬象城為例）購物中心開業(yè)時間面積（萬平方米）百貨店面積（萬平方米）占比類型杭州萬象城2010.424尚泰百貨3.515%外資買手類深圳萬象城1997.112芮歐百貨1.613%女士精品類鄭州萬象城2013.127百盛百貨1.521%外資時尚類主力百貨占購物中心面積15%左右，品牌定位、檔次均低于購物中心，能吸引部分流行時尚類消費者。表1購物中心與百貨店的結合案例（萬象城為例）購物中心開業(yè)時25定位及功能，購物中心與百貨店均有錯位。

以“LV，Cartier，F(xiàn)erragamo，Coach”等國際一線品牌為代表的杭州萬象城，配置的是以“EsteeLauder,Lancome,Staccato,Lacoste,adidas”等時尚、流行男女、化妝品牌為主導的尚泰百貨。并且尚泰通過節(jié)假日的打折、返券等活動吸引了相對較多的顧客，提升了整個購物中心的人氣。定位及功能，購物中心與百貨店均有錯位。以“LV，Carti26此類購物中心所處位置均為城市核心位置，商圈成熟度及整體氛圍無法復制，購物中心體量偏小，整體定位高端。表2購物中心開業(yè)時間面積（萬平方米）層數(shù)品牌數(shù)定位南京德基（二期）2012.51513（B5F-8F）370高檔廣州太古匯2011.113.85（B2F-3F）220高檔沈陽恒隆2010.6117（B3F-4F）300中高檔深圳COCOPARK2006.98.45（BIF-4F）200中高檔標志性品牌國內(nèi)知名購物中心案例（無百貨類）LV、Chanel、Prada、Tiffany、Piaget、新街口影城（IMAX）、桃園酒家、香港太興茶餐廳、順電等Dunhill、都彭、Blackgateone、卓雅、雅瑩、俏江南、星巴克、EMOI基本生活、Harborhouse等JUSCO、MANGO、優(yōu)衣庫、施華洛世奇、EMOI、特力屋、吉野家、滿記甜品、百老匯影院、酒吧街等LV、Prada、Chanel、CD、Burberry、Ole'、新元素、太平洋咖啡等此類購物中心所處位置均為城市核心位置，商圈成熟度及整體氛圍無27“廣州天河CBD”與“北京朝陽CBD”、“上海陸家嘴CBD”一起，是經(jīng)國務院批準的三大CBD之一，這里集中了近50家世界500強企業(yè)，以及廣州市70%的金融機構，廣州市大部分的企業(yè)總部和高端服務業(yè)也聚集于此。位于廣州天河CBD核心位置的太古匯廣場“廣州天河CBD”與“北京朝陽CBD”、“上海陸家嘴CBD”28

在購物中心度過了養(yǎng)店期，所在商圈逐漸成熟后，百貨對于租金貢獻、客流貢獻等方面的缺陷和差距逐漸加大等原因，購物中心去百貨化逐漸成為了一種選擇。表3在購物中心度過了養(yǎng)店期，所在商圈逐漸成熟后，百貨對于租金貢29像“北京朝陽大悅城”或“上海港匯廣場”這種先與百貨共享資源后轉(zhuǎn)而自己經(jīng)營不失為一種長期穩(wěn)妥的選擇。像“北京朝陽大悅城”或“上海港匯廣場”這種先與百貨共享資源后304.3目前已洽談百貨店概況已洽談百貨品牌信息明細（表1）品牌類型特色門店數(shù)量標志性門店鄭州有否拓展計劃洽談情況伊勢丹流行百貨自營5梅隴鎮(zhèn)伊勢丹否天津市場為主未來希望尋求更靈活的合作模式，表示對其進鄭后市場狀況會能擔心，但會關注我項目的進度狀態(tài)。SOGO中端百貨化妝、高端4（含天津利福）上?；春Ｂ肪霉鉄o合作意向西武流行百貨自營3深圳中信廣場店入駐省會城市有開店意向，前期與萬象城有過會面，對項目較為觀注太平洋流行百貨中端，流行、時尚為主。13（含遠東2家）上海徐匯店以天津市場為主無開店意向，以沿海及一線城市為開發(fā)目標尚泰流行百貨自營3杭州萬象城店入駐省會城市有開店意向，但希望甲乙兩方共同出資成立百貨公司巴黎春天中高端女裝

廈門中山店上海無開店意向，只在上海南京金鷹中高端百貨區(qū)域性經(jīng)營、個別門店高端14南京新街口店/對鄭州市場有意向，但首家門店希望會以自建的形式伊藤洋華堂流行百貨自營11成都春熙店以成都市場為主無開店意向，資金壓力較大瑪莎流行百貨自營6上海金鐘廣場店上海地區(qū)無開店意向4.3目前已洽談百貨店概況已洽談百貨品牌信息明細（表1）31已洽談百貨品牌信息明細（表2）品牌類型特色門店數(shù)量標志性門店鄭州有否拓展計劃洽談情況新世界流行百貨中端，流行、時尚為主。37武漢新世界有/有開店意向，但對東區(qū)觀望態(tài)度，合作租金不會太高大商流行百貨營銷170（含千盛、新瑪特、麥凱樂）哈爾濱麥凱樂總店/有開店意向，等待概念方案的產(chǎn)出后詳談丹尼斯中高端百貨女裝、高端6丹尼斯人民路店電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。百盛流行百貨流行百貨52北京崇文門百盛電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。卓展中高端百貨高端4長春店否電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。銀座流行百貨地域性63濟南銀座電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。目前我項目計劃合作的百貨類型有如下兩類：1“尚泰、西武”類百貨定位中高端，經(jīng)營方式極具特色，全國范圍內(nèi)與購物中心結合有教成功經(jīng)驗的連鎖百貨。此類百貨自身擁有一定的品牌資源，經(jīng)營手法新鮮感十足。但作為鄭州第一家門店，完全融入本地尚需時間。2“百盛、大商、丹尼斯”等本地已合作商場，此類商場相對熟悉本地市場，并且充分的全國連鎖經(jīng)驗，可一定程度上提升我項目目前單店經(jīng)營較弱的市場影響力。已洽談百貨品牌信息明細（表2）品牌類型特色門店數(shù)量標志性門32分析：1、從體量、商圈和知名度上來看，我項目與“錦藝城”“寶龍城市廣場”類似；2、“二七萬達”、“華潤萬象城”作為全國范圍內(nèi)“連鎖復制”模式的成功代表，均配備有各自的百貨店，也因各自知名度較高，或所處商圈成熟，其百貨店面積并不大；3、“寶龍城市廣場”、“丹尼斯七天地”為鄭東新區(qū)兩個購物中心（商業(yè)街），經(jīng)營2年多以來場內(nèi)客流量較小，區(qū)域影響力有限；4、無論單體或者與購物中心結合，鄭東新區(qū)目前均無規(guī)模較大的百貨店。鄭州大型購物中心與百貨結合現(xiàn)狀分析：鄭州大型購物中心與百貨結合現(xiàn)狀33綜上：鑒于目前鄭東新區(qū)商業(yè)情況及我項目自身優(yōu)劣勢，建議我項目配置一個面積在5-6萬㎡（22%-26%）、定位中等偏上（定位錯開）、在本地或國內(nèi)有一定知名度（提升整個項目知名度）的百貨店。綜上：34項目名稱百貨店商業(yè)體量（㎡）百貨體量商業(yè)體量（㎡）租金（元/月/平方）國貿(mào)360大商新瑪特鄭州總店11萬6.4萬31二七萬達廣場萬千百貨18.8萬3萬40華潤萬象城百盛8萬2.4萬30鄭州的百貨與購物中心的結合案例中，一般采取的收益模式為租金加銷售額提成形成。4.4鄭州百貨與購物中心的結合租金收益項目名稱百貨店商業(yè)體量（㎡）百貨體量商業(yè)體量（㎡）租金（元/35謝謝！謝謝！36演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！37百貨類業(yè)態(tài)專題報告商業(yè)部百貨類業(yè)態(tài)專題報告商業(yè)部38目錄11一百貨的概念及分類（詳見附件）1.1百貨的概念1.2百貨的檔次分類1.3百貨的經(jīng)營方式分類二中國百貨的發(fā)展及市場前景（詳見附件）2.12006-2011年百貨業(yè)概況2.2百貨行業(yè)發(fā)展歷程2.3鄭州百貨經(jīng)營信息明細三百貨行業(yè)未來發(fā)展方向3.1百貨的主題化3.2百貨的購物中心化3.3百貨的結合化四百貨與我項目的結合4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢4.2百貨與購物中心結合的分類4.3目前已洽談的百貨概況4.4百貨與我項目結合的設想目11一百貨的概念及分類（詳見附件）二中國百貨的發(fā)展及市39概念：

百貨公司是一種大規(guī)模的經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性的零售商業(yè)企業(yè)，經(jīng)營的商品類別(系列)多，同時每類商品(每條商品線)的花色、品種、規(guī)格齊全(項目多)，也可視為許多專業(yè)商店的綜合體.世界知名百貨公司GALLERIES

LAFAYETTE（法國老佛爺）

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PARIS（法國巴黎春天）SELFRIDGES&CO（英國塞爾夫萊杰）BERGDORFGOODMAN（美國波道夫·古德曼）LOTTOMAIN

（韓國樂天）SEIBU（日本西武）1.1百貨的概念概念：1.1百貨的概念401.2百貨的分類超高端百貨。此類百貨一般為一定區(qū)域內(nèi)單店或少店經(jīng)營，由于檔次極高，鮮少多地區(qū)復制的情況，左圖中前5名均可認定為超高端百貨。此類商場中世界一流品牌如“LV”、“Prada”“Cartier”、“Gucci”、“Versace”二線品牌“EmprioArmnai”、“HogoBoss”“Givenchy”等均有進駐。

劃分標準：國際一線品牌15個以上。排序商場名稱2011年2010年1長春歐亞46402沈陽中興39303石家莊北國37304成都王府井35315長春卓展34316北京百盛購物中心27257鄭州丹尼斯26218南京中央商場26259深圳茂業(yè)百貨華強北店252710杭州銀泰武林店22202011年全國主要百貨店銷售額排名1.2百貨的分類超高端百貨。劃分標準：國際一線品牌15個以411.2精品百貨此類百貨中大多為單店經(jīng)營，或擁有少量分店，并只在一省或一市出現(xiàn)，在一定范圍內(nèi)較高的影響力。如鄭州丹尼斯（人民路店）、南京德基廣場、北京燕莎友誼商城。這些商場因為在一定區(qū)域內(nèi)較有影響力，一般也會有部分國際一流品牌，但是這些品牌的貨品和店鋪級次與超高端百貨店中的國際一線品牌還有差距。如鄭州丹尼斯店的“Cartier”僅有包類和手表并無珠寶品類。劃分標準：國際一線品牌8個以上，15個以下單店經(jīng)營擁有“愛馬仕”、“LV”的南京德基鄭州丹尼斯店內(nèi)的“菲拉格慕”和“古馳”1.2精品百貨此類百貨中大多為單店經(jīng)營，或擁有421.2高端百貨

此類百貨大多為連鎖百貨中的形象店，如王府井系統(tǒng)中的成都春熙路店，百盛百貨中的北京復興門店，銀泰百貨中的杭州武林銀泰店等。這類店面因為需要成為全國連鎖集團的名片或招牌，因此一般會有1-2個品牌相對較好，營業(yè)額較高，所處城市及地理位置較核心的分店。一般開店時間較長，在所在城市內(nèi)及全國有一定影響但單店不能代表其所在百貨集團的整體級次，各店發(fā)展規(guī)模、速度相差較大，分店開發(fā)模式也不同，并隨著市場的變化，會有股權變更、關店等情況出現(xiàn)。劃分標準：國際一線品牌8個以下“百盛百貨”全國布圖“成都王府井”化妝品部分品牌1.2高端百貨此類百貨大多為連鎖百貨中的形象店431.2時尚、流行百貨此類一般服務的客層為當?shù)啬贻p，或購買力相對有限的群體。店內(nèi)品牌大多以流行、時尚跑量的品牌為主，客單價相對較低，會以打折促銷、降價特賣等形式吸引消費者。此類店鋪一般為營業(yè)期3年以上，外立面和廣場較凌亂，內(nèi)部管理和模式一般沿用傳統(tǒng)方式方法。劃分標準：國內(nèi)一線品牌為主，或少量化妝品類國際二線品牌。鄭州百盛凌亂的外立面以特賣形式吸引人氣的流行類百貨1.2時尚、流行百貨此類一般服務的客層為當?shù)啬贻p441.3經(jīng)營模式分類1.3經(jīng)營模式分類452006-2011年百貨店毛利率和凈利率走勢。200620072008200920102011該圖中可以看到，百貨行業(yè)的在毛利率持續(xù)增高的前提下，凈利率增幅并不明顯。主要原因為租金、各類耗材、人力等成本不斷增加，稀釋利潤所至。20062007200820062007200920082006200720102009200820062007201120102009200820062007201120102009201120102008200920112010200720082009201120102006200720082009201120102.12006-2011年百貨業(yè)概況(以下6P中所體現(xiàn)數(shù)據(jù)均來自“華威集團”（CID）投資事業(yè)部于2011年制作的“百貨行業(yè)報告”)2006-2011年百貨店毛利率和凈利率走勢。200620046國內(nèi)主要連鎖百貨銷售額占比（數(shù)據(jù)取自2011年）從此餅狀圖中可以看出與歐美國家不同，我國的大型百貨連鎖很難占據(jù)全國百貨銷售額的多數(shù)，主要原因是我國幅員遼闊，如形成全國性的連鎖百貨，對資金和資源要求均較高。各地大多也有區(qū)域性的百貨店分走各大百貨連鎖門店的銷售額。2.12006-2011年百貨業(yè)概況國內(nèi)主要連鎖百貨銷售額占比（數(shù)據(jù)取自2011年）從此餅狀圖47百貨中各品類倒扣率數(shù)值分布。目前我國百貨絕大多數(shù)以銷售額分成形式盈利，圖1為“合同扣率”

圖2為不同級別商場，品牌倒扣率會產(chǎn)生差別。并逢節(jié)假日促銷活動時扣率會隨活動方式上下浮動。

百貨中各品類倒扣率數(shù)值分布。目前我國百貨絕大多數(shù)以銷售額分成48百貨店平均單店面積20112007201020092008此圖可以看到百貨店面積以緩步上升的狀態(tài)，而隨著近三年收房地產(chǎn)市場升溫和整體金融環(huán)境的影響，百貨店受成本的制約，門店面積略有下降。200920082010200920082011201020092008200720082009200720082010200920072008百貨店平均單店面積20112007201020092008此49

201020092007200820062005-2010國內(nèi)百貨單店數(shù)量百貨行業(yè)銷售額的較大增長受門店迅速擴張，各集團搶占市場份額影響20102009205020062007200820092010200520042004-2010年中國零售業(yè)銷售額

2011年入圍百強的百貨企業(yè)分布在16個城市，其中東部地區(qū)共分布在10個城市78家企業(yè)（上海21家，天津14家、北京和蘇州各11家），共實現(xiàn)年銷售額957.7億元，占百強企業(yè)年銷售額的86.6%；中部地區(qū)共分布在2個城市11家企業(yè)（其中武漢10家），共實現(xiàn)年銷售額99.5億元，占百強企業(yè)年銷售額的9.0%；西部地區(qū)共分布在4個城市11家企業(yè)（其中蘭州5家），共實現(xiàn)年銷售額48.9億元，占百強企業(yè)年銷售額的4.4%。20062007200820092010200520042051百貨行業(yè)發(fā)展歷程

百貨行業(yè)發(fā)展歷程（北京地區(qū)為例）百貨行業(yè)發(fā)展歷程52現(xiàn)階段鄭州主要百貨商場均分布在二七和花園商圈現(xiàn)階段鄭州主要百貨商場均分布在二七和花園商圈53因二七商圈臨近火車站，并城市基礎設施規(guī)劃落后，包括花園路（右圖）、鄭東新區(qū)CBD、碧沙崗等商圈正逐漸成熟。花園路商圈主要商業(yè)店分布因二七商圈臨近火車站，并城市基礎設施規(guī)劃落后，包括花園路（右54三、百貨行業(yè)未來發(fā)展方向

傳統(tǒng)百貨主題化MALL化結合化三、百貨行業(yè)未來發(fā)展方向

傳統(tǒng)百貨主題化MALL化結合化553.1主題化“小而專”將是小體量百貨（10000㎡左右）的發(fā)展方向。他們將主打女士百貨、禮品百貨、家居百貨，或者將大牌特賣“奧特萊斯”引入場內(nèi)。擁有眾多大牌的北京“賽特奧萊”俱樂部式、男性導購居多的崇文門新世界女子百貨3.1主題化“小而?！睂⑹切◇w量百貨（10000㎡左右563.2MALL化

大體量百貨（10000㎡以上）會將餐飲、健身、娛樂等方面各引進1-2個當?shù)赜兄?，價位適中的品牌，以此聚集人氣，帶動百貨，實現(xiàn)功能的多元化，成為一個微縮版的MALL。

“洛陽王府井”2010年調(diào)整后新增加餐飲品類，已經(jīng)不限于KFC等快餐餐廳。并逐漸提高場內(nèi)租賃商戶面積占比。3.2MALL化大體量百貨（10000㎡以上）會將573.3結合化知名連鎖百貨依附城市綜合體或大型購物中心的綜合資源，實現(xiàn)共贏。如“深圳中信廣場”的“西武百貨”和“佳世客百貨”及多地“華潤萬象城”（南寧、青島、鄭州等）的主力百貨店均為百盛百貨等。依托萬達廣場的“萬達百貨”和深圳中信廣場的“西武”百貨3.3結合化知名連鎖百貨依附城市綜合體或大型購物58四、百貨與我項目的結合

4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢4.2百貨與購物中心結合的分類4.3目前已洽談的百貨概況4.4百貨與我項目的結合四、百貨與我項目的結合

4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢594.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢

1、百貨店所擁有的相對專業(yè)的招商團隊和提前進行的招商工作能使購物中心其他位置的招商工作有更多優(yōu)化的空間，這對于所處新商圈的購物中心尤為重要；2、百貨店自身的經(jīng)營特色和富有節(jié)奏的促銷活動，將為整個購物中心養(yǎng)店期提供持續(xù)的客流；3、在區(qū)域內(nèi)有影響力或特征鮮明的百貨品牌對提升購物中心的定位，輔助商鋪的招商有較大的推動作用；4、提供相對長期的穩(wěn)定的租金收益。4.1百貨與購物中心結合的優(yōu)勢1、百貨店所擁有的相604.2百貨與購物中心的結合分類1、擁有百貨店的購物中心；（詳見表1）2、無百貨店的購物中心；（詳見表2）3、階段性與主力百貨店合作的購物中心。（詳見表3）4.2百貨與購物中心的結合分類1、擁有百貨店的購物中心；61購物中心與百貨店的結合案例（萬象城為例）購物中心開業(yè)時間面積（萬平方米）百貨店面積（萬平方米）占比類型杭州萬象城2010.424尚泰百貨3.515%外資買手類深圳萬象城1997.112芮歐百貨1.613%女士精品類鄭州萬象城2013.127百盛百貨1.521%外資時尚類主力百貨占購物中心面積15%左右，品牌定位、檔次均低于購物中心，能吸引部分流行時尚類消費者。表1購物中心與百貨店的結合案例（萬象城為例）購物中心開業(yè)時62定位及功能，購物中心與百貨店均有錯位。

以“LV，Cartier，F(xiàn)erragamo，Coach”等國際一線品牌為代表的杭州萬象城，配置的是以“EsteeLauder,Lancome,Staccato,Lacoste,adidas”等時尚、流行男女、化妝品牌為主導的尚泰百貨。并且尚泰通過節(jié)假日的打折、返券等活動吸引了相對較多的顧客，提升了整個購物中心的人氣。定位及功能，購物中心與百貨店均有錯位。以“LV，Carti63此類購物中心所處位置均為城市核心位置，商圈成熟度及整體氛圍無法復制，購物中心體量偏小，整體定位高端。表2購物中心開業(yè)時間面積（萬平方米）層數(shù)品牌數(shù)定位南京德基（二期）2012.51513（B5F-8F）370高檔廣州太古匯2011.113.85（B2F-3F）220高檔沈陽恒隆2010.6117（B3F-4F）300中高檔深圳COCOPARK2006.98.45（BIF-4F）200中高檔標志性品牌國內(nèi)知名購物中心案例（無百貨類）LV、Chanel、Prada、Tiffany、Piaget、新街口影城（IMAX）、桃園酒家、香港太興茶餐廳、順電等Dunhill、都彭、Blackgateone、卓雅、雅瑩、俏江南、星巴克、EMOI基本生活、Harborhouse等JUSCO、MANGO、優(yōu)衣庫、施華洛世奇、EMOI、特力屋、吉野家、滿記甜品、百老匯影院、酒吧街等LV、Prada、Chanel、CD、Burberry、Ole'、新元素、太平洋咖啡等此類購物中心所處位置均為城市核心位置，商圈成熟度及整體氛圍無64“廣州天河CBD”與“北京朝陽CBD”、“上海陸家嘴CBD”一起，是經(jīng)國務院批準的三大CBD之一，這里集中了近50家世界500強企業(yè)，以及廣州市70%的金融機構，廣州市大部分的企業(yè)總部和高端服務業(yè)也聚集于此。位于廣州天河CBD核心位置的太古匯廣場“廣州天河CBD”與“北京朝陽CBD”、“上海陸家嘴CBD”65

在購物中心度過了養(yǎng)店期，所在商圈逐漸成熟后，百貨對于租金貢獻、客流貢獻等方面的缺陷和差距逐漸加大等原因，購物中心去百貨化逐漸成為了一種選擇。表3在購物中心度過了養(yǎng)店期，所在商圈逐漸成熟后，百貨對于租金貢66像“北京朝陽大悅城”或“上海港匯廣場”這種先與百貨共享資源后轉(zhuǎn)而自己經(jīng)營不失為一種長期穩(wěn)妥的選擇。像“北京朝陽大悅城”或“上海港匯廣場”這種先與百貨共享資源后674.3目前已洽談百貨店概況已洽談百貨品牌信息明細（表1）品牌類型特色門店數(shù)量標志性門店鄭州有否拓展計劃洽談情況伊勢丹流行百貨自營5梅隴鎮(zhèn)伊勢丹否天津市場為主未來希望尋求更靈活的合作模式，表示對其進鄭后市場狀況會能擔心，但會關注我項目的進度狀態(tài)。SOGO中端百貨化妝、