美城置業(yè)-陜西西安涇渭半島財富中心項目前期策劃定位報告課件

香江環(huán)球涇渭半島財富中心項目前期策劃定位報告榮譽出品香江環(huán)球榮譽出品項目研究工作的階段劃分第一階段（初中期）項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第一階段（終期）提交終稿2009/03/122009/06/01第二階段啟動區(qū)策略第三階段營銷戰(zhàn)略工作內容最終成果區(qū)域（涇渭半島及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟背景研究西安市、涇渭半島房地產(chǎn)市場調研對政府官員、工業(yè)園職工及消費者深度訪談目標消費者問卷調查項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷項目的經(jīng)濟測算西安市、區(qū)域房地產(chǎn)市場調查分析結果項目的市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略（初稿）提交整體報告（終稿）根據(jù)香江集團建議深化研究，完善報告2009/06/26至今工作2項目研究工作的階段劃分第一階段（初中期）第一階段（終期）20項目前期基礎調研工作工作內容項目和地區(qū)背景分析鎖定部分市場的集中分析假設和量化進行的訪談5位政府官員具體分屬機構：涇渭工業(yè)園管委會高陵縣招商局經(jīng)開區(qū)管委會地產(chǎn)專業(yè)人士5位房產(chǎn)銷售主管4位目標消費者深度訪談20位調查區(qū)域重點樓盤10個收集的數(shù)據(jù)項目周邊及地塊勘察西安市宏觀經(jīng)濟情況西安城市發(fā)展現(xiàn)狀西安城市總體規(guī)劃西安市、涇渭半島房地產(chǎn)市場狀況涇渭工業(yè)園企業(yè)情況300份目標消費者問卷調查區(qū)域住宅市場情況區(qū)域商業(yè)/辦公/酒店市場情況案例借鑒地塊價值分析的結果經(jīng)濟效益分析進行的分析地塊解析和界定宏觀經(jīng)濟背景分析區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析消費者支付能力分析消費者投資趨勢分析目標市場的競爭性供給分析終端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析項目整體實現(xiàn)的機會點分析最優(yōu)容積率與物業(yè)配比定價的市場支撐條件發(fā)展戰(zhàn)略與定位3項目前期基礎調研工作工作內容項目和地區(qū)背景分析鎖定部分市場的本報告的研究思維導圖大盤成功開發(fā)模式研究市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位啟動/開發(fā)策略項目解析提出問題客戶構成消費特征

商業(yè)定位研究社區(qū)商業(yè)對外經(jīng)營性商業(yè)

商務辦公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心競爭力物業(yè)類型、功能配比項目界定4本報告的研究思維導圖大盤成功開市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率項目界定5項目界定5項目所在地西安，處在關中都市圈核心部位西安，處于關中都市圈核心部位。在全國區(qū)域經(jīng)濟布局上，西安具有承東啟西，東聯(lián)西進的區(qū)位優(yōu)勢，在西部大開發(fā)中占有重要的戰(zhàn)略地位。6項目所在地西安，處在關中都市圈核心部位西安，處于關中都市圈核關中都市圈是西部大開發(fā)的橋頭堡關中都市圈的發(fā)展目標是，將西安都市圈打造一個中國北方和黃.河中上游地區(qū)的中心大都市，成為關中——天水經(jīng)濟區(qū)的核心。按照規(guī)劃預期，到2020年西安都市圈城鎮(zhèn)人口擬達到1100萬人，其范圍包括西安市和楊凌示范區(qū)整個行政區(qū)域，以及咸陽市秦都渭城兩區(qū)、興平市和乾縣、禮泉、涇陽、三原、武功五縣；總體布局為“一核五區(qū)十衛(wèi)星城”。

——西安市總體規(guī)劃2008-2020年7關中都市圈是西部大開發(fā)的橋頭堡關中都市圈的發(fā)展目標是，將西安西安未來城市發(fā)展的主方向是向北發(fā)展最新一版的城市規(guī)劃，確定城市東擴北移，依托城市行政中心北遷，鐵路北客站建設、向北涇渭兩河流域將成為重點發(fā)展方向。而項目所在地涇渭工業(yè)園，隸屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及空港區(qū)，具有極大的發(fā)展?jié)摿Γ?西安未來城市發(fā)展的主方向是向北發(fā)展最新一版的城市規(guī)劃，確定城城市向北發(fā)展為本項目的開發(fā)建設指明了方向9城市向北發(fā)展為本項目的開發(fā)建設指明了方向9涇渭半島定位為未來西安城市北部新興的居住中心雖然西安市東擴北移，為項目帶來千載難逢的機遇不過，還有三點不能忽視——兩河、兩點、兩線兩河：涇河&渭河兩點：漢陽陵博物館&涇渭分明點兩線：西銅高速&陜汽大道10涇渭半島定位為未來西安城市北部新興的居住中心雖然西安市東擴北2008年10月29日投資85.67億元的涇渭兩河流域綜合治理工程，治理后的渭河將形成1.5萬畝生態(tài)水面，4.5萬畝濕地，3萬畝林帶，形成集防洪、生態(tài)、景觀、休閑、游覽、人居、文化、經(jīng)濟和交通等功能于一體的渭濱生態(tài)景觀區(qū)。渭河將徹底改變數(shù)千年來的面貌，成為“一河清波、兩岸綠色、魚翔淺底、鳥語花香”的城市河流。112008年10月29日投資85.67億元的涇渭兩河流域綜合治渭河綜合治理之后的咸陽段12渭河綜合治理之后的咸陽段12渭河綜合治理之后的寶雞段13渭河綜合治理之后的寶雞段13項目位于經(jīng)開區(qū)涇渭半島，距中心城區(qū)較遠，但交通在快速改善走西銅高速，自項目地到新行政中心，僅15分鐘車程走東二環(huán)延伸線，從項目地至北二環(huán)，僅20分鐘車程除非您親自駕車，否則無法感受涇渭工業(yè)園距離西安市區(qū)居然如此之近！14項目位于經(jīng)開區(qū)涇渭半島，距中心城區(qū)較遠，但交通在快速改善走西涇渭半島定位為未來西安城市北部新興的居住中心自古北塬為皇室龍脈，而漢景帝劉啟及其皇后王氏同塋異穴的漢陽陵，就位于項目西側越2000米的咸陽塬上,地跨咸陽市渭城區(qū)、涇陽縣、高陵縣三縣區(qū)，穿梭古今感受帝王尊崇項目所在地漢陽陵博物館.15涇渭半島定位為未來西安城市北部新興的居住中心自古北塬為皇室龍涇渭半島定位為未來西安城市北部新興的居住中心最后，占據(jù)涇渭兩河流域形成的涇渭工業(yè)園區(qū)具有極佳的原生態(tài)自然資源工業(yè)園區(qū)規(guī)劃所示，將形成東晉桃園般的高尚生態(tài)新興居住中心16涇渭半島定位為未來西安城市北部新興的居住中心最后，占據(jù)涇渭兩區(qū)域屬性和項目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法屬性詮釋區(qū)位屬性關中城市圈核心層位于涇渭工業(yè)園關中城市圈核心層“大西安中心城區(qū)”西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管轄下重點工業(yè)園區(qū)距離城中區(qū)較遠距離市中心25公里、30分鐘車程從屬經(jīng)濟相對落后的城鎮(zhèn)西安市高陵縣項目屬性當?shù)爻墙汲笠?guī)模的開發(fā)項目占地267公頃，約4005畝可達性好、交通便捷周邊生活配套檔次較低緊鄰工業(yè)園內主干道長慶東路周邊連接快速干道和高速公路較為成熟的工業(yè)園區(qū)、配套較完善具有稀缺性自然景觀資源1500畝濕地公園涇渭分明點同時擁有涇河與渭河自然水景資源17區(qū)域屬性和項目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法屬性大盤成功開發(fā)模式研究市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位啟動/開發(fā)策略客戶構成消費特征

商業(yè)定位研究社區(qū)商業(yè)對外經(jīng)營性商業(yè)

商務辦公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心競爭力物業(yè)類型、功能配比項目界定住宅市場商業(yè)/商務辦公/酒店市場本報告的研究思維導圖18大盤成功開市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位市場分析19市場分析19住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店/寫字樓市場分析20住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店/寫字樓市場分析20（1）福利房、分房階段時間區(qū)段：80年代中期－90年代初期（2）房改房、商品房并存階段時間區(qū)段：90年代初期－90年代中期代表樓盤：雅荷花園（3）拿來階段關鍵詞：導入概念、品牌、戶型、綠地等時間區(qū)段：90年代中期－90年代后期代表樓盤：紫薇花園、錦園小區(qū)（4）學習消化階段關鍵詞：大盤、景觀、政策調控、外來房企時間區(qū)段：2000年－2004年代表樓盤：紫薇田園都市、綠地世紀城、中海華庭（5）創(chuàng)新及快速發(fā)展階段關鍵詞：新政、新產(chǎn)品主義、產(chǎn)品附加值、雙節(jié)住宅時間區(qū)段：2005年—2007年代表樓盤：中新浐灞半島、華鑫學府城（6）市場調整階段關鍵詞：政策打壓、成交低迷、多方觀望、金融危機、政府救市時間區(qū)段：2007—2009年代表樓盤：恒大系列、華城系列總體來看：市場起步較晚，發(fā)展較慢、健康平穩(wěn)、競爭加劇，前景無限西安房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程21（1）福利房、分房階段（2）房改房、商品房并存階段（3）拿來樓市供應狀況——西安房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀從供應層面看，自2000年以來供應量一路攀升，至2008年有所下降，開工、施工、竣工三項指標表現(xiàn)一致：2009年的供應量將明顯下降，這在未來可能引起新的供不應求埋下伏筆。22樓市供應狀況——西安房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀從供應層面看，自200樓市需求狀況——西安房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀受政策調控及金融危機影響，08年下半年市場深陷周期性的調整，成交量跌入谷底。到09年，受剛需釋放及經(jīng)濟層面的好轉，樓市又一路高歌猛進，成交量價齊升。由上圖可見，09年的量價上升的態(tài)勢明顯，市場進入相持期。23樓市需求狀況——西安房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀受政策調控及金融危機影樓市需求狀況——西安房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀從需求層面看，受政策調控及金融危機影響，08年下半年市場深陷周期性的調整。到09年，受剛需釋放及經(jīng)濟層面的好轉，樓市一路高歌猛進，成交量價齊升。不過由上圖可見，09年的量價上升的態(tài)勢已經(jīng)明顯趨緩，市場進入相持期。24樓市需求狀況——西安房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀從需求層面看，受政策調西安房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢1、從供應層面看，短期空置面積明顯增加供大于求，長期看開、竣工面積減小，市場將歸于平衡；2、從需求層面看，購房群體正逐漸走出08年經(jīng)濟危機的心理陰影，持幣待購的觀望情緒明顯好轉；3、政策性保障住房供應量進一步增加，將對現(xiàn)有商品房市場價格體系必將產(chǎn)生較大沖擊。（2009年西安經(jīng)濟適用住房建設新開工180萬平方米，新竣工150萬平方米，完成投資21億元）25西安房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢1、從供應層面看，短期空置面積明顯增加涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程高陵縣委提出建工業(yè)園的戰(zhàn)略1997年初陜汽一期項目破土動工高陵縣馬家灣鄉(xiāng)尚處在住窯洞吃窖水，年人均純收入620元水平,涇渭三角洲區(qū)域成為高陵縣最窮的一個鄉(xiāng)。陜重汽入園，奠定汽車產(chǎn)業(yè)集群涇渭大橋貫通市政配套漸完善高陵縣馬家灣鄉(xiāng)從該年撤鄉(xiāng)換鎮(zhèn)，更名為涇渭鎮(zhèn)。涇渭工業(yè)園于年初全面正式啟動，,入駐項目越來越多。西安市行政中心北遷&地鐵二號線皇城復興所涉及的城內企業(yè)外遷截至2007年底，累計引進項目178個,投產(chǎn)運營企業(yè)154家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值28億元，上繳稅金2.04億元。地上輕軌延伸線&西銅高速免費承接自東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移及投資十一五期間，實施“1151工程”，將實現(xiàn)工業(yè)總值

400億元、工業(yè)增加值

150億元的目標。遠景達到31平方公里。工業(yè)園迎來二次創(chuàng)業(yè)，重點發(fā)展商用汽車、重型機械、新材料三大產(chǎn)業(yè)，全力打造中國西部裝備制造業(yè)基地。財富中心水岸花城長慶龍鳳苑車城溫泉花園天正花園龍江秀水園鼎正慶化苑1996年之前2003年2007年2009年2012年第一階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于萌芽階段。隨著工業(yè)園的建設，實力企業(yè)都紛紛圈地造房，以解決自己企業(yè)員工住宿為目的福利房登場。涇渭半島房地產(chǎn)市場的發(fā)展正式拉開了帷幕。建筑形式：多層第二階段隨著進入園區(qū)的企業(yè)數(shù)量的增多和人居觀念的轉變，加之自建福利房供應不足，原有的區(qū)域內的住房市場出現(xiàn)變化，聞風而動的中小開發(fā)商紛紛上馬，提供產(chǎn)品類型較為豐富的改善型住房。建筑形式：多層、小高層第三階段此時的樓市明顯處于人居觀念轉變和品質提升階段，而房價的猛漲也吸引了來自西安市區(qū)投資者的眼光，同時迫于高房價的壓力，部分經(jīng)開及浐灞區(qū)置業(yè)需求北移工業(yè)園。建筑形式：類別墅、花園洋房、小高層第四階段市政規(guī)劃為地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇，而區(qū)域市場的需求也將呈現(xiàn)多元化。建筑形式：別墅、洋房、酒店、寫字樓、小高層26涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程高陵縣委提出1997年初陜汽一期涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場特征1、園區(qū)房價相對還處在較低水平，從園區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展及人口遷入情況，尚有較大上升空間；2、目前園區(qū)開發(fā)項目物業(yè)類型大部分都是以多層為主，小高層特別是高層還處在市場適應階段；3、大部分項目品質一般，同質化現(xiàn)象比較嚴重；4、大部分開發(fā)商理念較為落后，從對產(chǎn)品的把握、市場的研究和營銷推廣手法上，都處在較弱水平；5、從供應產(chǎn)品分析來看，由于園區(qū)房價相對較低，大部分置業(yè)需求對于大戶型比較偏愛；6、購房者多為二次置業(yè)，他們對產(chǎn)品舒適性的期待與目前園區(qū)供應產(chǎn)品中低配套之間存在較大矛盾；在對園區(qū)房地產(chǎn)市場的研究我們發(fā)現(xiàn)：對應本項目價格采取低開高走目前高層面臨風險走產(chǎn)品差異化路線與專業(yè)營銷公司合作前期以兩室、三室為主提升項目品質及配套27涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場特征1、園區(qū)房價相對還處在較低水平，從園涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場項目個案分析項目名稱泉順·北岸生活水岸花城·花半里龍江秀水園天正花園項目概況開發(fā)商陜西泉順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陜西世紀綠園置業(yè)有限公司龍江地產(chǎn)陜西森綱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位涇渭四路中段長慶東路與涇渭五路交匯處長慶大道與涇渭三路交叉處長慶西路中段建筑面積12萬平方米50萬平方米12萬平方米70萬平方米戶數(shù)450戶700戶700戶5000戶容積率2.4一期0.81；二期2.373.01.46項目規(guī)模共15棟樓，一期和二期為多層一期為8棟聯(lián)排別墅和9棟多層復式（及錯層）；二期為2棟高層，分別為18層和26層。由7棟多層和5棟小高層組成。一期由2棟小高層，5棟多層組成，各樓頂層為復式。項目包括100余棟多層、小高層、高層、花園洋房等物業(yè)類型項目分析項目配套小區(qū)燃氣鍋爐集中供暖、地輻熱采暖、分戶計量，24小時視頻監(jiān)控系統(tǒng)、半封閉式物業(yè)管理。小區(qū)幼兒園、自建高新涇河學校、中心綠地花園、運動場所等。一期1-8號樓獨立供暖,9號樓集中供暖；二期地輻熱式集中供暖，分戶計量地溫中央空調，前三年按面積收費，冬季4.2元/平米，夏季2.7元/平米，三年以后分戶計量，24小時熱水，5元/噸；2000平米自有商業(yè)配套，1000平米水景廣場，1000平米運動休閑廣場社區(qū)內有幼兒園、休閑會所、購物超市；一萬多平方米的特色景觀中心花園；四萬平方米生態(tài)水岸公園等。天然氣采暖、分戶計量，二期會在小區(qū)內打溫泉井，溫泉入戶，優(yōu)勢1、交通較便利2、多層居住舒適度較高3、生態(tài)環(huán)境較好1、項目品質較高且自帶學校，業(yè)主子女就學便利2、購房送車位、頂層送露臺、產(chǎn)品附加值較高1、小區(qū)采用地溫中央空調分戶采暖，節(jié)能性和環(huán)保性較強2、多層全配有電梯，彌補了多層無電梯的空白3、小區(qū)綜合性價比較高1、開發(fā)商知名度較高、客戶認可程度強2、多層已入住，人氣和商業(yè)氛圍都已形成3、售價適中，對潛在客戶有吸引劣勢1、對于無車族來說，交通出行不便；2、項目周邊配套較匱乏1、交通、娛樂、餐飲配套不完善2、樓盤售價較高，吸引力較差1、周邊公交線路少，出行不便2、基本生活配套匱乏1、一期在售為高層、可選戶型有限且臨街噪音較大2、小區(qū)外觀較平淡物業(yè)費0.35—0.45元/平米1元/平米，電梯費0.13元/平米/月，每上一層加0.01元/平米多層0.4元/平米，小高層0.5元/平米1元/平米戶型配比一期主推110—140平米三室—四室戶型；二期主推80—123平米二室—四室戶型一期主推140—180平米三室—五室戶型；二期主推86—145平米二室—四室戶型主推80—125平米二室—三室戶型一期主推110—140平米二室—四室戶型，二期主推110—128平米二室—三室戶型銷售情況一期銷售率80%；二期銷售率15%一期銷售率60%；二期銷售率20%一期銷售率60%多層銷售率90%；高層銷售率70%28涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場項目個案分析項目名稱泉順·北岸生活水岸花涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場項目個案分析項目名稱鼎正慶化苑渭水茗居唐品A+車城溫泉花園水榭花都項目概況開發(fā)商陜西省路易實業(yè)有限公司陜西豪信地產(chǎn)陜西唐品房地產(chǎn)有限公司榮華地產(chǎn)西安福田科技有限責任公司所處區(qū)位長慶西路中段涇渭四路涇渭北路與涇渭一路交匯處經(jīng)開區(qū)涇渭工業(yè)園區(qū)涇河工業(yè)園涇河大橋旁建筑面積12萬平方米10萬平方米8萬平方米50萬平方米9.8萬平方米戶數(shù)780戶1028戶593戶5000余戶1600戶容積率2.12.483.561.293.6項目規(guī)模共8棟樓，其中6棟小高層，2棟高層項目由12棟小高層組成項目由8棟小高層和1棟多層組成項目由119棟多層，5棟小高層組成項目共12棟樓，其中8棟多層，1棟小高層，3棟高層項目分析項目配套8000㎡商業(yè)，小區(qū)大巴，小區(qū)壁掛鍋爐供暖，戶內地輻熱采暖，分戶計量小區(qū)配有休閑長廊及運動場所，小區(qū)壁掛鍋爐供暖，戶內暖氣片采暖私人豪華會所、室內泳池、健身房、閱覽室、KTV、豪華餐廳商業(yè)步行街、景觀游泳池、酒店、書吧、多功能會所、健身廣場、醫(yī)務診所、銀行、郵局、雙語幼兒園、兒童樂園、小學以小區(qū)綠化、停車場為主，無其他小區(qū)配套優(yōu)勢1、項目對面為龍鳳園，周邊業(yè)態(tài)相對成熟，居住氛圍較濃2、生活配套便利，入住率較高1、項目為準現(xiàn)房銷售，整個小區(qū)規(guī)劃整齊有序2、周邊為大型企業(yè)駐地，居住相對安靜1、樓盤品質較高2、項目自身配套較全面3、公開建安成本并推出09年保值計劃，對價格實行透明化4、戶型設計合理，利用率大1、項目開發(fā)較早，且入住率達70%以上，配套成熟，居住氛圍較濃2、隨著未來規(guī)劃，出行更加便利1、項目緊鄰涇渭園，人氣較旺2、項目以小戶型為主，房屋總價低，月供少3、項目高層以躍式為主，買一層送一層，性價比較高劣勢1、尾盤銷售，可選房源較少2、項目周邊公交線路設置較少目前項目二站路以內，基本生活配套設施較為稀少，生活便利度不高1、項目周邊目前配套匱乏，人氣較差2、項目定價較高3、項目容積率大，對居住舒適度會有所影響項目自身品質和檔次不高，定位在中低端客戶群1、小區(qū)配套較單一2、項目接近尾盤銷售，可選戶型和樓層有限3、躍層設計，層高較小，居住舒適度不理想物業(yè)費0.7元/平米，電梯費0.2元/平米1元/平米，電梯費平均0.3元/平米1元/平米0.7元/平米1元/平米戶型配比主推85—93平米二室戶型主推90—132平米二室—三室戶型主推90—120平米三室—四室戶型主推110—130平米三室戶型主推55—65平米二室戶型銷售情況高層銷售率95%；小高層銷售率90%銷售率60%一期銷售率40%一期售完，二期銷售率95%，三期銷售率20%一期銷售率95%29涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場項目個案分析項目名稱鼎正慶化苑渭水茗居唐涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場項目個案調研總結研究論點項目研究結論項目應對策略項目分布大部分項目都分布在涇渭半島中東部，長慶大道兩側；地段市場認可度不高，需通過服務園區(qū)的配套等樹立和培養(yǎng)對區(qū)域的價值熟知和認可開發(fā)體量從項目個案看，體量都不是很大，以上的數(shù)據(jù)顯示每期的開發(fā)量基本在5-6萬左右；首期建面在8-10萬，其中住宅在6-8萬，測試市場接受度物業(yè)類型目前園區(qū)已開發(fā)項目物業(yè)類型大部分都是以多層為主，小高層特別是高層還處在市場適應階段；目前高層面臨風險，建議前期產(chǎn)品以洋房及小高層為主景觀目前園區(qū)內各項目景觀較差，一方面表現(xiàn)在開發(fā)商開發(fā)水平較低，對景觀重視程度不高，景觀之間呼應少，不成體系，植物單一，缺乏細節(jié)小品。另一方面由于房屋售價不高，項目規(guī)模有限，為了控制成本，對社區(qū)景觀投入不夠。以先進的景觀理念，打造項目超越競爭對手的賣點，臺地、假山、植被等大力運用，同時輔以點狀分布的水景襯托戶型目前銷售項目以舒適型兩室和三室為主，戶型通透和采光相對較好，但是在戶型的功能設置以及個性化需求方面稍顯欠缺，對消費者真實需求挖掘不足。戶型面積區(qū)間以及戶型分布較為接近，競爭激烈。一室的市場需求還未成熟，兩室、三室是目前的主力戶型，一室及四室產(chǎn)品的考慮根據(jù)市場成熟度后期跟進配套由于區(qū)域正處于快速發(fā)展時期，基礎配套欠缺，生活相對不便，除了天正花園、車城花園、水岸花城項目有相關教育配套，區(qū)域內社區(qū)配套普遍不足。完善和加強本項目商業(yè)、教育等綜合服務配套，服務項目自身的同時提升加強區(qū)域價值營銷區(qū)域內個別項目在產(chǎn)品上有一定的突破，在宣傳、包裝、銷售層面運作較好，目前采用的推廣方式一般為板塊內主干道的戶外廣告牌，市內設銷售網(wǎng)點，戶外派單等。多數(shù)項目銷售中心配置檔次不夠，置業(yè)顧問水平參差不齊。尋找專業(yè)設計、策劃、營銷代理、推廣公司，降低運作大盤風險的同時，也為打造項目良好的市場形象奠定堅實基礎30涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場項目個案調研總結研究論點項目研究結論項目住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店/寫字樓市場分析31住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店/寫字樓市場分析31涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況陜汽大道北長慶東路陜汽大道南長慶西路園區(qū)商業(yè)目前尚處在發(fā)展階段，主要分布在陜汽大道及長慶路上，以沿街一層商鋪為主，形成四個商業(yè)帶32涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況陜汽大道北長慶東路陜汽大道南涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（一）長慶東路商業(yè)狀況名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注同盛堂大藥房100㎡中檔藥店1全為金陵大酒店底商中國郵局100㎡金融1騰達商店80㎡中低檔社區(qū)配套1理發(fā)店50㎡低檔社區(qū)配套1中國連通50㎡社區(qū)配套1貓貓酒業(yè)80㎡中低檔社區(qū)配套1全為金長城酒店底商，租金50元/平米·月中國移動通訊90低檔服務配套1移動服務廳90低檔服務配套1拉面館80中低檔餐飲1物業(yè)形式：一層街鋪，檔次定位：中低檔次為主面積范圍：50-100平米業(yè)態(tài)類型：以社區(qū)型配套為主33涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（一）長慶東路商業(yè)狀況名稱涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（二）涇渭四路商業(yè)狀況物業(yè)形式：一層街鋪檔次定位：中低檔次為主面積范圍：90-150平米(一托一)業(yè)態(tài)類型：以社區(qū)型配套為主名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注李杰口腔醫(yī)院150㎡醫(yī)藥2為路西商業(yè)，租金為10元/平米·月咖啡茶館150㎡中檔休閑2廣告公司150㎡中檔印刷2面館200㎡中低檔餐飲2泡饃館180㎡中低檔餐飲2網(wǎng)吧250㎡休閑2泡饃館500㎡中檔餐飲2為路東商業(yè)，租金為10元/平米·月面館120㎡中低檔餐飲2糧油店90㎡低檔社區(qū)配套2網(wǎng)吧500㎡低檔休閑2飯館100㎡低檔餐飲2肉夾饃店120㎡低檔餐飲2商店90㎡低檔配套234涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（二）涇渭四路商業(yè)狀況物業(yè)涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（三）陜汽大道北段商業(yè)狀況名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注煙酒店50㎡低檔煙酒1分三層租金為一層75-80元/平米·月，二層30-40元/平米·月，三層15-20元/平米·月臘汁肉夾膜80㎡低檔餐飲1西門子家電120㎡中檔家電1美的80㎡中檔家電1東方手機商場800㎡中低檔家電1藥房60㎡中低檔藥店1精品家居（2樓）1000㎡中低檔家居2

物業(yè)形式：三層街鋪檔次定位：中低檔次為主面積范圍：80-120平米為主業(yè)態(tài)類型：家具、家電、娛樂為主35涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（三）陜汽大道北段商業(yè)狀況涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（四）陜汽大道南段商業(yè)狀況

名稱面積（㎡）檔次業(yè)態(tài)樓層備注招待所620低檔住宿3租價：一層8.5元/平米·月，二層4.2元/平米·月大眾汽車服務192中低檔汽修1會賓樓食府144低檔餐飲2百車匯汽車美容160中低檔汽修1匯豐汽車修理180中低檔汽修1渭賓旅館288低檔住宿3車之佳汽車美容144中低檔汽修1龍騰電腦維修80低檔電腦維修1靚車汽車美容150中低檔汽修1雅軒居足浴206低檔洗浴1駿達物流48低檔物流2韓記生汆丸子90中低檔餐飲1物探駕校85中低檔教育2錦彩汽車修理150中低檔汽修1方強酒店800中低檔餐飲、住宿4

物業(yè)形式：三層街鋪檔次定位：中低檔次為主面積范圍：80-120平米為主業(yè)態(tài)類型：家具、家電、娛樂為主36涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（四）陜汽大道南段商業(yè)狀況涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注新華龍酒家480中檔餐飲29元/平·月西營菜市場——低檔菜場1中國移動150中檔通信130元/平米·月NOKIA專賣店100中檔手機賣場1工行涇河分行200中檔金融1頂頂香煎餅150中低檔餐飲1中國聯(lián)通100中低檔通信135元/平米·月數(shù)碼通訊250中檔通信1海爾專賣店150中檔家電1陜西信合150中檔金融125元/平米·月芭娜酒城KTV900中低檔娛樂210元/平米·月明牌首飾160中檔飾品120元/平米·月名源煙酒80中檔煙酒120元/平米·月嬌蘭美妝80中低檔美容120元/平米·月（五）長慶西路段商業(yè)狀況

名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注星光網(wǎng)吧1000中低檔娛樂212元/平米·月康輝藥房160中檔醫(yī)藥120元/平米·月鼎正慶化苑底商3360中檔30元/平米·月聯(lián)通150中檔通信120元/平米·月建行120中檔金融1服裝40中低檔服裝1美容院80中低檔美容1數(shù)碼城80中低檔數(shù)碼1秋水伊人40中檔服裝1廚衛(wèi)電器80中檔家電1佳匯超市14000中檔超市1明視眼鏡80中低檔眼鏡行118元/平米·月大盤雞100中低檔餐飲1美容院70中檔美容1瑪蓮露服裝150中檔服裝112元/平米·月37涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注新涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（五）長慶西路段商業(yè)狀況物業(yè)形式：一層街鋪為主檔次定位：中低檔次為主面積范圍：80-250平米為主業(yè)態(tài)類型：以服務型生活配套為主

名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注金三角綜合市場26000低檔百貨、建材110元/平米·月江海肥牛2400中檔餐飲611元/平米·月小太郎童裝150中低檔服裝28—10元/平米·月夢舒雅褲裝150中低檔服裝2過橋米線150中低檔餐飲2便民商店150中低檔便利店2貴人鳥體育300中檔服裝2圓圓商店150中低檔便利店2移動150中低檔通信2牙科診所150中低檔醫(yī)療2ATP咖啡茶藝300中低檔娛樂2藥房150中低檔醫(yī)藥2衣褲吧150中低檔服裝2明珠酒店2000中檔酒店410元/平米·月新城餐廳4000中高檔餐飲412元/平米·月

38涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（五）長慶西路段商業(yè)狀況物涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（六）涇渭三路段商業(yè)狀況物業(yè)形式：一層街鋪為主檔次定位：偏中檔定位面積范圍：150-300平米為主業(yè)態(tài)類型：以綜合型生活配套為主

名稱面積㎡檔次業(yè)態(tài)樓層備注廣電網(wǎng)絡營業(yè)廳300中檔通信1租價：11元/平米·月康輝大藥店300中檔醫(yī)療1高陵匯通貸款公司150中檔金融2金康綜合商店150中檔便利店1童裝大世界150中檔服裝1奧威特時尚洗衣150中檔干洗店1中草藥護扶中心150中低檔美容1芭莎時尚造型150中檔美發(fā)1清真伊佳宴148中檔餐飲1老成都炒菜館300中檔餐飲1晶晶平價酒樓150中低檔餐飲1湖南土菜館300中低檔餐飲1海貝音樂培訓中心148中低檔教育1英格英語培訓300中低檔教育1興興中醫(yī)館148中低檔醫(yī)療1

39涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況（六）涇渭三路段商業(yè)狀況物涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況園區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀狀況總結——目前園區(qū)商業(yè)尚處在發(fā)展起步階段，從各個路段來看無明顯的主力店帶動和示范，區(qū)規(guī)劃分布呈現(xiàn)雜亂狀態(tài)，目前分布區(qū)域以長慶大道西段最為密集；——經(jīng)營的面積以50-200平方米為主，長慶西路部分商超面積較大；——大多數(shù)定位檔次都以滿足園區(qū)日常生活消費的中低端檔次為主；——從租金水平看，長慶大道主干道租金水平在50-70元/月·平方米，經(jīng)緯三、四路的次干道租金水平在15-20元/平方米；——從對多家商戶經(jīng)營狀況的訪談中，其經(jīng)營狀況都很一般，可見就目前的商業(yè)供應相對園區(qū)的常駐人口數(shù)量，供需基本平衡呈現(xiàn)；40涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——商業(yè)概況園區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀狀況總結——目前住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店/寫字樓市場分析41住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店/寫字樓市場分析41涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——酒店概況金長城酒店金陵大酒店佳匯酒店明珠酒店42涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——酒店概況金長城酒店金陵大酒店佳匯酒店涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——酒店概況名稱金陵大酒店金長城酒店佳匯酒店明珠酒店位置涇渭東路長慶東路E都廣場北渭水茗居對面星級標準3星級涉外無星級無星級無星級主營住宿、餐飲、會議、KTV、桑拿、棋牌室住宿、KTV包間、棋牌室、足浴、茶秀還未投入使用，不詳住宿、餐飲規(guī)模5層，建筑面積約1.5萬平方米四層，建面約3000㎡4-6層，約9900平米2000平米接待能力標準客房76間，餐廳及包間21個約30間客房70間客戶25間客房客戶來源園區(qū)企業(yè)商務接待為主園區(qū)企業(yè)商務接待為主園區(qū)企業(yè)商務接待為主園區(qū)企業(yè)商務接待為主經(jīng)營狀況良好一般未開業(yè)一般43涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——酒店概況名稱金陵大酒店金長城酒店佳匯涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——酒店概況園區(qū)酒店狀況總結——目前園區(qū)現(xiàn)有酒店4家，其中佳匯酒店正在裝修中開未開業(yè)，數(shù)量少，規(guī)模小，檔次低是最明顯的三個特征；——就現(xiàn)有的幾家來看，東路的兩家偏重住宿、餐飲、娛樂一體，而西路的僅偏重餐飲；——大多數(shù)酒店經(jīng)營狀況不甚樂觀，客源不足，除過金陵大酒店超過50%之外，其他幾家經(jīng)營狀況一般，客房出租率較差；——從消費客群來說，都是針對工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)的商務接待，主要為園區(qū)目前企業(yè)的會議、培訓，辦事處/分公司的考察等；——類型比較單一，定位重復。目前就酒店一個類型，公寓式酒店和便攜型酒店沒有；44涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——酒店概況園區(qū)酒店狀況總結——目前園區(qū)涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——寫字樓概況郵電大廈中鋼西重長建大廈車城花園從目前來看，園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)的辦公/研發(fā)需求都是自給自足，對外部的需求很少。45涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場——寫字樓概況郵電大廈中鋼西重長建大廈車本報告的研究思維導圖大盤成功開發(fā)模式研究市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位啟動/開發(fā)策略客戶構成消費特征

商業(yè)定位研究社區(qū)商業(yè)對外經(jīng)營性商業(yè)

商務辦公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心競爭力物業(yè)類型、功能配比項目界定住宅市場商業(yè)/商務辦公/酒店市場46本報告的研究思維導圖大盤成功開市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率客戶分析47客戶分析47在經(jīng)過兩次對已售項目及客戶的訪談我們發(fā)現(xiàn)在涇渭半島進行房地產(chǎn)開發(fā)不研究和了解工業(yè)園房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及變化項目注定是不會成功！因為單憑涇渭鎮(zhèn)1萬余的原住居民，要消化未來250萬的供應量，需要三代人才能完成……所以，借各位點時間，請看我們對涇渭半島房地產(chǎn)市場以及相對應的客群發(fā)展變化的研究48在經(jīng)過兩次對已售項目及客戶的訪談我們發(fā)現(xiàn)48涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶演變高陵縣委提出建工業(yè)園的戰(zhàn)略1997年初陜汽一期項目破土動工高陵縣馬家灣鄉(xiāng)尚處在住窯洞吃窖水，年人均純收入620元水平,涇渭三角洲區(qū)域成為高陵縣最窮的一個鄉(xiāng)。陜重汽入園，奠定汽車產(chǎn)業(yè)集群涇渭大橋貫通市政配套漸完善高陵縣馬家灣鄉(xiāng)從該年撤鄉(xiāng)換鎮(zhèn)，更名為涇渭鎮(zhèn)。涇渭工業(yè)園于年初全面正式啟動，,入駐項目越來越多。西安市行政中心北遷&地鐵二號線皇城復興所涉及的城內企業(yè)外遷截至2007年底，累計引進項目178個,投產(chǎn)運營企業(yè)154家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值28億元，上繳稅金2.04億元。地上輕軌延伸線&西銅高速免費承接自東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移及投資十一五期間，實施“1151工程”，將實現(xiàn)工業(yè)總值

400億元、工業(yè)增加值

150億元的目標。遠景達到31平方公里。工業(yè)園迎來二次創(chuàng)業(yè)，重點發(fā)展商用汽車、重型機械、新材料三大產(chǎn)業(yè)，全力打造中國西部裝備制造業(yè)基地。財富中心水岸花城長慶龍鳳苑車城溫泉花園天正花園龍江秀水園鼎正慶化苑1996年之前2003年2007年2009年2012年第一階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于萌芽階段。隨著工業(yè)園的建設，實力企業(yè)都紛紛圈地造房，以解決自己企業(yè)員工住宿為目的福利房登場。涇渭半島房地產(chǎn)市場的發(fā)展正式拉開了帷幕。建筑形式：多層主力客群：園區(qū)內遷入企業(yè)的普通員工以及企業(yè)中高層。第二階段隨著進入園區(qū)的企業(yè)數(shù)量的增多和人居觀念的轉變，加之自建福利房供應不足，原有的區(qū)域內的住房市場出現(xiàn)變化，聞風而動的中小開發(fā)商紛紛上馬，提供產(chǎn)品類型較為豐富的改善型住房。建筑形式：多層、小高層主力客群：園區(qū)企業(yè)普通員工、退休養(yǎng)老的油田職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層的個體戶。第三階段此時的樓市明顯處于人居觀念轉變和品質提升階段，而房價的猛漲也吸引了來自西安市區(qū)投資者的眼光，同時迫于高房價的壓力，部分經(jīng)開及浐灞區(qū)置業(yè)需求北移工業(yè)園。建筑形式：類別墅、花園洋房、小高層主力客群：園區(qū)企業(yè)中高層，普通員工、經(jīng)開及浐灞投資及養(yǎng)老、外地投資型客戶。第四階段市政規(guī)劃為地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇，而區(qū)域市場的需求也將呈現(xiàn)多元化。建筑形式：別墅、洋房、酒店、寫字樓、小高層主力客群：經(jīng)開企業(yè)中高層、職員及市區(qū)多元需求。49涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶演變高陵縣委提出1997年初陜汽涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶演變分類第一階段第二階段第三階段第四階段客戶基本特征年齡構成30-50歲的遷入企業(yè)員工25-50歲及涇渭鎮(zhèn)事業(yè)小成個體25歲以下占32%，26-35歲占到45%年齡向兩端集中趨勢更明顯職業(yè)構成長慶、陜汽等遷入企業(yè)的員工、涇渭鎮(zhèn)先富階層的個體戶、政府公務員為主企業(yè)普通員工、縣城富裕階層的個體戶、退休養(yǎng)老的油田職工園區(qū)企業(yè)中高層，普通員工、經(jīng)開及建材城投資及養(yǎng)老、外地投資客戶城北企業(yè)中高層、職員及市區(qū)多元需求，外地投資客戶文化水平初中、高中及中專為主高中、中專及大專為主高中專、大專及本科為主高中、大專及本科、研究生、博士生現(xiàn)居住地工業(yè)園區(qū)、高陵縣城工業(yè)園區(qū)、周邊縣區(qū)工業(yè)園區(qū)、周邊縣區(qū)、經(jīng)開區(qū)、大明宮建材城工業(yè)園區(qū)、西安市區(qū)、關中帶區(qū)域收入水平年收入3萬以下年收入4萬左右年收入5萬占42%，6-10萬占到29%年收入5萬占50%，6-10萬占到35%置業(yè)性質自住自住自住，自住兼投資自住兼投資，自住，投資客戶需求特征購房誘因距工作/生活地近距工作地近，同家人一起，區(qū)別老縣區(qū)距工作地近，同家人一起，房價便宜看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γh(huán)境優(yōu)美意向戶型兩室一廳為主兩室兩廳兩室、三室兩廳一室、兩室、三室及四室建筑面積65-100㎡75-120㎡60-130㎡60-150㎡、300㎡物業(yè)類型多層（三層）多層（6+1）多層、花園洋房、小高層、高層花園洋房、小高層、高層、類別墅總價區(qū)間10萬以下10-20萬20-30萬25-40萬關注配套商店、衛(wèi)生院、菜市場天然氣、暖氣、小區(qū)綠化、學校、商場、醫(yī)院等基本配套之外的精神層面的配套，如圖書館基礎配套齊全，節(jié)能、科技元素的應用50涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶演變分類第一階段第二階段第三階涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征年齡構成職業(yè)構成文化水平目前居住地收入水平置業(yè)性質51涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征年齡構成職業(yè)構成涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征訪談結果顯示，目前的購房客群明顯趨于年輕化，市場上的購房主力客群以35歲以下的年輕人為主，占到77%。年齡構成目前園區(qū)內的購房者，還是以企業(yè)職員為主，占到52%，其次為離退休人員的居住需求，企業(yè)管理層以及園區(qū)和縣城的個體私營老板的需求排在第三位。職業(yè)構成52涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征訪談結果顯示，目涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征訪談結果顯示，目前園區(qū)內的主力構成群體的受教育層次整體明顯較高，主要表現(xiàn)在遷入企業(yè)人員對人口素質的提升。目前園區(qū)內的置業(yè)者絕大部分還是以常住涇渭工業(yè)園的客戶為主，其次為居住在高陵縣城的客戶，排在第三位的客群為經(jīng)開區(qū)。目前居住地文化水平53涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征訪談結果顯示，目涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征在對被訪者家庭年收入的訪談中，可以看到大多數(shù)有購房意向的被訪者對于園區(qū)目前的房價表現(xiàn)為能夠承受。在對客戶置業(yè)目的訪談，可以看到絕大多數(shù)的購房者還是以自住為目的，自住兼投資為目的的被訪者也占到相當比例。收入水平置業(yè)目的54涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶基本特征在對被訪者家庭年涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征購房驅動因素意向戶型意向面積意向物業(yè)類型意向總價區(qū)間關注配套55涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征購房驅動因素意向涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征在對客戶置業(yè)驅動因素的訪談，可以看到絕大多數(shù)的購房者還是以距工作地近為購房誘因，因家人都在園區(qū)而購房也占到相當比例。因工業(yè)園區(qū)房價尚處在相對低洼階段，加之大多數(shù)都是以團購形式購買，在總價及首付都相對較低的情況下，大多數(shù)被訪者都往往選擇85平米以上的寬闊兩室及三室為主。驅動因素意向戶型56涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征在對客戶置業(yè)驅動涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征85-100平方米的面積區(qū)間為首選，其次為101-120平米。購房者因房價較低的原因，相對選擇較西安市區(qū)稍大的面積。受目前園區(qū)房屋供應結構的限制，大多數(shù)人還是偏好多層，同時對于小高層和高層的認可也較之前有所增加。意向面積意向物業(yè)類型57涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征85-100平方?jīng)芪脊I(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征85-100平方米的面積區(qū)間為首選，其次為101-120平米。購房者因房價較低的原因，相對選擇較西安市區(qū)稍大的面積。受目前工業(yè)園區(qū)生活配套的限制，目前購房者比較期待和改善的配套依次是學校、大型超市商場、醫(yī)院以及餐飲酒店。意向總價區(qū)間關注配套58涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征客戶需求特征85-100平方?jīng)芪脊I(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征小結客戶基本特征——主力客戶群體集中在26-35歲之間；——52%的客戶為園區(qū)內企業(yè)職員、退休養(yǎng)老占到12%；——絕大多的購房者受教育程度較高；——家庭結構為兩口之家和三口之家的占到將近七成；——大部分置業(yè)者都是以自住為目的；客戶需求特征——置業(yè)者以常住涇渭工業(yè)園的客戶為主；——大部分置業(yè)者都偏向于總價在25萬以內的85-110平米的兩室及總價在35萬以內的90-130平米的三室；——在對物業(yè)類型的選擇上，以選擇多層居多；——購房者比較期待配套依次是學校、大型超市商場、醫(yī)院以及餐飲酒店。59涇渭工業(yè)園房地產(chǎn)市場購房客戶特征小結客戶基本特征——主力客戶大盤成功開發(fā)模式研究市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位啟動/開發(fā)策略客戶構成消費特征

商業(yè)定位研究社區(qū)商業(yè)對外經(jīng)營性商業(yè)

商務辦公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心競爭力物業(yè)類型、功能配比項目界定住宅市場商業(yè)/商務辦公/酒店市場本報告的研究思維導圖60大盤成功開市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位大盤成功開發(fā)模式研究61大盤成功開發(fā)模式研究61霸柳生態(tài)家園紫薇田園都市中新浐灞半島62霸柳生態(tài)家園紫薇田園都市中新浐灞半島62灞柳生態(tài)園位于灞渭三角洲東南，與涇渭半島隔河相望，項目地段偏僻，建筑體量大，開發(fā)周期長，目前仍在建設之中，對本項目有一定借鑒作用。項目定位大盤成功開發(fā)研究之——霸柳生態(tài)家園灞柳生態(tài)園規(guī)劃為高尚住宅區(qū)、旅游休閑度假區(qū)、科技文化區(qū)、體育健身活動區(qū)、工業(yè)商貿(mào)金融區(qū)、集中綠化生態(tài)區(qū)、人工水系綜合治理開發(fā)區(qū)等的七個功能組合的區(qū)域。占地面積：1200畝；建筑面積：80萬平方米；綠化率：65%；容積率：1.2；總棟數(shù)：600棟；總戶數(shù)：10000戶；戶型面積范圍：60-200平米；主力戶型：二室二廳、三室二廳、小復式；建筑類型：多層、小高層、高層；項目主要指標63灞柳生態(tài)園位于灞渭三角洲東南，與涇渭半島隔河相望，項目地段偏項目配套大盤成功開發(fā)研究之——霸柳生態(tài)家園社區(qū)配套：超市、餐廳、幼兒園、醫(yī)療中心以及休閑娛樂廣場；周邊配套：農(nóng)貿(mào)市場、西港花園學校（幼兒園至高中）、西港溫泉度假村、西港生態(tài)餐廳；公交線路：336、719、509、小區(qū)三線班車；銷售進度：西航花園住宅部分已經(jīng)售完，灞柳生態(tài)家園騫柳小區(qū)一期售罄，二期在銷中；當前均價：3200元/平米；項目地塊特征項目地塊巨大，總占地面積達1200畝。位于灞河東岸，交通配套不足，主要通過草臨路跨灞河連接至未央湖區(qū)域。灞河水系是西安市區(qū)周邊綠化條件優(yōu)秀的景觀資源。項目地塊原屬于河灘和農(nóng)業(yè)用地，周邊基本沒有生活配套。新筑鎮(zhèn)是西安遠郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，行政區(qū)域內經(jīng)濟條件相對落后，居民收入低。64項目配套大盤成功開發(fā)研究之——霸柳生態(tài)家園社區(qū)配套：超市、餐項目功能構成與布局大盤成功開發(fā)研究之——霸柳生態(tài)家園由于早期開發(fā)水平較低，社區(qū)規(guī)劃差強人意。西航花園社區(qū)內以多層為主，社區(qū)內部建有環(huán)形中心廣場，在廣場內集中了購物、休憩、銀行、幼兒園、衛(wèi)生所、健身器械等基本配套。西港花園學校和西港花園高位于社區(qū)以南，西航花園社區(qū)主入口對面。社區(qū)內景觀規(guī)劃較差，檔次低，相互沒有呼應，不能形成有機的整體，基本沒有地下車位，地面車位不足，主要以路面車位為主。65項目功能構成與布局大盤成功開發(fā)研究之——霸柳生態(tài)家園由于早項目持續(xù)發(fā)展策略大盤成功開發(fā)研究之——霸柳生態(tài)家園低價入市從項目發(fā)展至今歷經(jīng)8年，為了讓項目開發(fā)成功運轉，早期以單位團購形式為主，最初價格僅為1700元/平方米，吸引對總價敏感置業(yè)者，為下一步開發(fā)打下基礎。

抓緊社區(qū)配套在項目初具規(guī)模后，項目周邊配套缺乏，成為項目銷售的最大抗性。通過加速社區(qū)配套建設，組建幼兒園、小學、中學的教育配套，解決配套缺乏的問題，同時為居民配置市區(qū)通勤巴士，與政府合作設立數(shù)條公交線路，解決交通配套問題。做足綠色生態(tài)文章隨著浐灞區(qū)生態(tài)區(qū)規(guī)劃建設日趨明朗，配合大水大綠工程，出資在灞河下游修筑堤壩，增加綠化投入，打造綠色人居環(huán)境，實現(xiàn)效益更大化。

強有力的銷售保障加強銷售隊伍，擴大宣傳影響，由于項目早期對西安市民吸引力低很低，項目強化銷售隊伍，通過在全省各地以及相鄰省區(qū)廠礦擴大宣傳，吸納外地置業(yè)人群。66項目持續(xù)發(fā)展策略大盤成功開發(fā)研究之——霸柳生態(tài)家園低價入市霸柳生態(tài)家園紫薇田園都市中新浐灞半島67霸柳生態(tài)家園紫薇田園都市中新浐灞半島67紫薇田園都市位于西高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)，西灃公路路西，繞城高速以南，目前項目開發(fā)基本完成，作為西安乃至西北第一個城市運營的大盤，成為西安房地產(chǎn)開發(fā)進程中一個里程碑式的項目。項目發(fā)展背景大盤成功開發(fā)研究之——紫薇田園都市紫薇田園都市位于西高新二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)——長安科技產(chǎn)業(yè)園內，距西安市中心12公里，北臨即將建成的高新新區(qū)管委會。新區(qū)經(jīng)過幾年發(fā)展，紫薇田園都市所處的西高新繞城高速以南區(qū)域項目林立，住宅項目主要有綠地世紀城、逸翠園西安、長征365、田園國際公寓、融發(fā)心園等。占地面積：2200畝；建筑面積：180萬平方米；綠化率：40%；容積率：1.6；總戶數(shù)：14000戶；建筑類型：多層、小高層、高層；車庫比：1：0.8；主力戶型：二室二廳、三室二廳；項目主要指標68紫薇田園都市位于西高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)，西灃公路路西，繞城高速以南項目配套大盤成功開發(fā)研究之——紫薇田園都市社區(qū)配套：中心綠地公園、高新國際學校（小學至初中）、高新一中國際部（高中）、高新幼兒園、蒙特索利幼兒園、商業(yè)廣場、商業(yè)步行街、大型會所、大型康體醫(yī)療中心、超市、銀行、郵局等；周邊配套：西部大學城高新小學、西安高新國家級示范高中、職業(yè)培訓學校；公交線路：311路、210區(qū)間、204路、312路、901路、411路、608路（區(qū)間）、716路、525路、906路、324路、322路；項目地塊特征項目地塊面積巨大，占地2200畝。項目位于長安區(qū)郭杜長安科技產(chǎn)業(yè)園，未來發(fā)展空間巨大。產(chǎn)業(yè)園內周邊沒有特殊景觀資源。項目初期周邊基本沒有配套，在項目成功運作以后帶動產(chǎn)業(yè)園快速發(fā)展。西高新發(fā)展勢頭迅猛，是西安市內住宅市場的主力區(qū)域。69項目配套大盤成功開發(fā)研究之——紫薇田園都市社區(qū)配套：中心綠地項目功能構成與布局大盤成功開發(fā)研究之——紫薇田園都市住宅分為10個組團，以中心公園為中心，呈橢圓分布，組成兩個同心橢圓，內園環(huán)形組團建筑結構南側為townhouse、北側為多層，外側環(huán)形組團建筑結構南側為小高層、北側為高層?？傮w來看，每組環(huán)形組團南低北高，兩個同心圓環(huán)形組團之間建筑高度外環(huán)高于內環(huán)，形成以中心公園為圓心內低外高、南低北高的建筑層高分布，使社區(qū)景觀設計由內向外有序延伸。社區(qū)商鋪和商業(yè)步行街分布在中心公園四周，會所位于在內環(huán)組團商業(yè)步行街南側，聚集社區(qū)內部人氣。社區(qū)內有大型運動休閑主題廣場、西安第一家歌劇院、影劇院、圖書館、美術館、公交總站、大型購物超市、國家甲級醫(yī)院、國際示范學校、國家級示范高中等配套一應俱全。70項目功能構成與布局大盤成功開發(fā)研究之——紫薇田園都市住宅分為項目持續(xù)發(fā)展策略大盤成功開發(fā)研究之——紫薇田園都市配套先行，以后天努力補先天不足在項目住宅部分方案修訂過程中，教育配套就已經(jīng)開工，西安高新國際學校、高新一中于2003年9月即正式開學，成為紫薇田園都市首批投入使用的工程項目（目前高新一中是陜西省最好的幾所重點高中之一）。

社區(qū)巴士，拉近與市區(qū)的距離開通社區(qū)巴士，針對郊區(qū)項目開通數(shù)條公交線路，目前周邊有十多條公交線路。占地80畝的中心文化廣場在當時獨具特色，名貴花木，雕塑小品，小溪流水與健身設施完美結合，園林與建筑相映成趣，形成西安最大的社區(qū)景觀廣場，通過這些配套先行為首期業(yè)主入住創(chuàng)造條件。貼心物業(yè)服務，解決后顧之憂社區(qū)越做越大，人們的出行、購物、休閑娛樂跟進不及時問題成了購房者對超級大盤最大的意見，努力做好項目管理、客戶服務、物業(yè)服務，降低首期業(yè)主生活成本，在項目首期入住后，通過市場的良好反饋化解遠郊項目面臨的巨大口碑風險。71項目持續(xù)發(fā)展策略大盤成功開發(fā)研究之——紫薇田園都市配套先行，霸柳生態(tài)家園紫薇田園都市中新浐灞半島72霸柳生態(tài)家園紫薇田園都市中新浐灞半島72中新?浐灞半島位于西安市東北部，浐河與灞河交匯處的三角洲內，其規(guī)模是西安目前規(guī)模最大且連片開發(fā)的新型生態(tài)社區(qū)。中新?浐灞半島的定位以集合型生態(tài)居住為主，并綜合商業(yè)、辦公、酒店、旅游，公寓等多元化功能，形成一個全新的的城市新區(qū)，臨水的自然條件將得到最大限度的發(fā)揮。項目發(fā)展背景大盤成功開發(fā)研究之——中新浐灞半島浐灞生態(tài)區(qū)規(guī)劃總面積129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里。整個生態(tài)區(qū)區(qū)域呈“一心三翼”的布局。一心是指：以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域，總面積約為50平方公里。三翼包括：繞城高速以北至灞河入渭口，.總面積約34平方公里。占地面積：3854畝；建筑面積：310萬平方米；綠化率：45%；容積率：2.02；總戶數(shù)：14000戶；建筑類型：多層、小高層、高層、別墅；主力戶型：二室二廳、三室二廳；項目主要指標73中新?浐灞半島位于西安市東北部，浐河與灞河交匯處的三角洲內，項目配套大盤成功開發(fā)研究之——中新浐灞半島社區(qū)配套：；4所幼兒園、2所小學、1所中學，高級會所、風情商業(yè)街周邊配套：學校、會展中心、酒店、醫(yī)院、餐飲。公交線路：262，社區(qū)免費巴士項目地塊特征項目地塊巨大，總占地面積達3854畝。距鐘樓10公里，區(qū)域交通相對方便。位于灞河西岸，浐河東岸，半島型地塊，自然景觀非常豐富。項目地塊原屬于河灘和農(nóng)業(yè)用地，周邊基本沒配套很少。浐灞歐亞經(jīng)濟論壇會議中心酒店——凱濱斯基74項目配套大盤成功開發(fā)研究之——中新浐灞半島社區(qū)配套：；4所幼項目功能構成與布局大盤成功開發(fā)研究之——中新浐灞半島項目分5期開發(fā)。一期開發(fā)自然景觀最好的半島尖端，建成凱賓斯基大酒店和歐亞經(jīng)濟論壇會址；二期開發(fā)項高層住宅區(qū)域，此區(qū)域景觀較差，交通相對方便；三期開發(fā)配套景觀較好的區(qū)域，建筑形式有多層、小高層和高層，四期開發(fā)交通最便利的部分，以商場、寫字樓、醫(yī)院、公寓等為主；五期開發(fā)自然景觀非常好的部分，主要以多層和別墅為主?？偣矂澐譃?0個組團，其中有14個組團以住宅為主，其余個組團中，3個為商業(yè)公建組團，剩余三個組團分別為文體組團、酒店組團、其他功能用地。75項目功能構成與布局大盤成功開發(fā)研究之——中新浐灞半島項目分5項目持續(xù)發(fā)展策略大盤成功開發(fā)研究之——中新浐灞半島擁有極其優(yōu)秀的景觀資源項目西臨浐河，東接灞河，城市最美兩河東西環(huán)繞，浐河桃花島近在咫尺，2萬畝國家級濕地公園廣運潭毗鄰而居，優(yōu)越生態(tài)環(huán)境實屬西安罕有。項目面市初期造勢非常成功項目面市初期以事件營銷為主，配合常規(guī)推廣手段，將知名度深入到每一個西安市民。如被譽為“內陸博鰲”的歐亞經(jīng)濟論壇永久會址（歐亞論壇國際會議中心）坐落于中新?浐灞半島項目地塊內、對來自歐洲的世界知名酒店品牌凱賓斯基酒店的宣傳、以及“F1摩托艇2007年世界錦標賽的舉行。76項目持續(xù)發(fā)展策略大盤成功開發(fā)研究之——中新浐灞半島擁有極其優(yōu)大盤成功開發(fā)案例研究小結——地塊面積較大，大多數(shù)大盤項目多分布在郊區(qū)；——低容積率、高綠化率、多物業(yè)類型組合是慣常手法；——項目周邊交通、生活、教育配套普遍匱乏，開通社區(qū)巴士、引進知名高校合作辦學是各項目必選；——社區(qū)配套先行是大盤以后天努力彌補先天不足的通常做法；——隨著區(qū)域的成熟度的提高及項目前期的運作，大多都采取整體價格低開高走策略；——與相關服務機構的合作，形成強強聯(lián)合幾乎是每個大盤成功的關鍵。案例研究小結77大盤成功開發(fā)案例研究小結——地塊面積較大，大多數(shù)大盤項目多分大盤成功開發(fā)模式研究市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位啟動/開發(fā)策略客戶構成消費特征

商業(yè)定位研究社區(qū)商業(yè)對外經(jīng)營性商業(yè)

商務辦公定位研究

酒店定位研究

住宅定位核心競爭力物業(yè)類型、功能配比項目界定住宅市場商業(yè)/商務辦公/酒店市場本報告的研究思維導圖78大盤成功開市場分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定客戶分析項目定位項目定位——賣點整合涇渭開發(fā)區(qū)領袖型項目；享有涇渭三角洲核心資源；靠近區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場需求的直接輻射地；超大規(guī)模的城市生態(tài)型大盤，開發(fā)物業(yè)功能涵蓋住宅、公寓、別墅、商業(yè)、酒店、寫字樓、會議中心等；地標性的建筑群；國際級五星級酒店；國際級會議中心休閑旅游勝地；規(guī)劃超前，內部配套齊全，自成一體；盡享城市生態(tài)資源；綜合來看，本項目是位于未來新城市區(qū)域的生態(tài)型、綜合型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目具備良好的先天條件，具備區(qū)域內部先行開發(fā)的優(yōu)勢，有利于營造區(qū)域城市以及項目的消費、居住、休閑度假氛圍。79項目定位——賣點整合涇渭開發(fā)區(qū)領袖型項目；綜合來看，本項目是項目定位——城市功能定位項目城市功能定位基本思路影響因素影響體現(xiàn)區(qū)域城市功能發(fā)展需求依托產(chǎn)業(yè)化城市化的發(fā)展規(guī)律，涇渭開發(fā)區(qū)區(qū)域以重型汽車制造、現(xiàn)代制造、其他工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域城市發(fā)展帶來巨大的機會，也對區(qū)域的房地產(chǎn)提出了現(xiàn)實需求；經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對區(qū)域城市功能的要求主要體現(xiàn)在服務產(chǎn)業(yè)的完善、居住配套的完善、商業(yè)、酒店等服務功能的完善、城市辦公環(huán)境的改善、休閑度假功能的完善等各個方面。區(qū)域城市功能發(fā)展現(xiàn)狀目前區(qū)域城市發(fā)展水平較低，無法提供完備的城市綜合服務功能，在功能服務檔次上也顯得不足，無法提供高檔的居住、商業(yè)消費、金融服務、酒店服務、辦公等功能；區(qū)域城市功能的發(fā)展需求以及區(qū)域城市功能發(fā)展現(xiàn)狀之間存在的巨大差異，為本項目城市功能的定位以及項目城市的發(fā)展提供了空間。項目在城市中的定位項目的地理位置、項目的規(guī)模、項目在涇渭開發(fā)區(qū)的城市建設時間序列中的位置，使得項目具備發(fā)展成為綜合性項目，滿足區(qū)域城市功能發(fā)展需求的條件。項目城市功能所具備的發(fā)展機會項目在以下城市功能具備發(fā)展機會：居住功能：商業(yè)消費功能；酒店服務功能；辦公功能；休閑度假功能。項目城市功能定位由區(qū)域城市功能發(fā)展需求、區(qū)域城市功能發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)域城市中的地位等因素綜合決定：80項目定位——城市功能定位項目城市功能定位基本思路影響因素影響項目定位——城市功能定位項目城市功能競爭分析項目城市功能發(fā)展所面臨的競爭主要來自：周邊區(qū)域帶來的城市功能的競爭，區(qū)域內項目的城市功能競爭：競爭來源競爭分析對項目的影響周邊區(qū)域的城市競爭在涇渭開發(fā)區(qū)目前的城市發(fā)展不成熟的現(xiàn)狀下，周邊城市的競爭涵蓋在項目城市功能的各個方面；待項目開發(fā)完成后，周邊區(qū)域在高檔居住功能、商業(yè)服務等方面依舊具備較強的競爭影響力。對項目的影響主要體現(xiàn)在在項目開發(fā)的中前期階段，周邊區(qū)域對本項目的消費群分流效應明顯；高檔居住功能物業(yè)以及商業(yè)服務領域競爭明顯。區(qū)域的內部競爭從區(qū)域的城市發(fā)展現(xiàn)狀以及未來幾年發(fā)展走勢、各大開發(fā)商對區(qū)域的關注程度來看，居住功能和商業(yè)服務功能是區(qū)域內部其他項目與本項目競爭較為激烈的領域。未來幾年內隨著區(qū)域的開發(fā)成熟，項目在區(qū)域內部將面臨較大的競爭壓力；但項目利用其地塊優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、以及先行開發(fā)的優(yōu)勢，能夠在區(qū)域的市場競爭中處于領先優(yōu)勢。區(qū)域外的競爭在項目發(fā)展過程中會一直存在，在項目發(fā)展初期明顯，主要體現(xiàn)在高檔居住功能以及商業(yè)消費功能等方面的競爭；區(qū)域內部競爭在項目發(fā)展初期較弱，項目發(fā)展中后期會面臨區(qū)域內部的競爭，但項目發(fā)展過程中積累的優(yōu)勢會化解內部競爭壓力。綜合來看，本項目面臨著區(qū)域內外的競爭壓力：81項目定位——城市功能定位項目城市功能競爭分析項目城市功能發(fā)展項目定位——城市功能定位項目城市功能定位大型生態(tài)休閑度假居住社群+特色商業(yè)休閑街+休閑酒店+商務辦公+會議中心結合對項目整體的分析，美城認為本項目的發(fā)展方向及城市功能應集中在住宅、商業(yè)和商務和休閑功能上，這樣可以促進涇渭開發(fā)區(qū)的城市服務功能的快速發(fā)展，符合涇渭開發(fā)區(qū)的城市化發(fā)展戰(zhàn)略。項目城市功能實現(xiàn)機會從項目城市功能定位以及項目面臨的城市功能競爭分析來看，本項目城市功能的發(fā)展機會在于居住功能、商業(yè)功能、酒店功能、辦公功能和休閑度假功能；82項目定位——城市功能定位項目城市功能定位大型生態(tài)休閑度假居住項目定位——城市功能定位項目整體形象定位半島——項目地塊實際是一個半島、島的自然環(huán)境優(yōu)美、島上的Resort項目、半島酒店的尊貴第一章——代表項目的地位、猶如樂曲章節(jié)的優(yōu)雅旋律半島第一章水岸.高爾夫.溫泉.酒店.會議島83項目定位——城市功能定位項目整體形象定位半島——項目地塊實際項目定位——城市功能定位項目整體形象定位半島第一章是區(qū)域城市建設的起點，標志著涇渭開發(fā)區(qū)的城市功能的開始完善！半島第一章是涇渭三角洲的核心價值地段，是財富的增長點！半島第一章生活工作和休閑的人群是區(qū)域乃至西安的金字塔尖人群，是社會的中堅力量！半島第一章將匯集高尚的生活娛樂、休閑度假和商務空間等，盡享尊榮！84項目定位——城市功能定位項目整體形象定位半島第一章是區(qū)域城項目定位——城市功能定位項目商業(yè)形象定位西安北部?休閑商業(yè)王國“西安北部”——項目引領西安北部商業(yè)發(fā)展版圖“商業(yè)王國”——擁有購物、休閑、娛樂、旅游等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)王國85項目定位——城市功能定位項目商業(yè)形象定位西安北部?休閑商業(yè)王項目定位——城市功能定位項目其他業(yè)態(tài)形象定位商業(yè)中心：快速、便捷SHOPPING新體驗餐飲：國際+民族風情高檔餐飲品嘗休閑娛樂：動感與樂趣的雙重體驗86項目定位——城市功能定位項目其他業(yè)態(tài)形象定位商業(yè)中心：快速、項目定位——城市功能定位項目其他業(yè)態(tài)形象定位酒店形象定位城市北部首席休閑度價酒店“城市北部”——為酒店提供廣闊的市場空間“首席”——酒店的高檔次、高定位、高規(guī)格“休閑度假”——與商業(yè)綜合體結合，打造涇渭開發(fā)區(qū)休閑度假娛樂王國寫字樓形象定位涇渭開發(fā)區(qū)?城市地標“涇渭開發(fā)區(qū)”——結合區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展涇渭商務中央?yún)^(qū)；“城市地標”——項目發(fā)展成涇渭開發(fā)區(qū)城市地標性建筑87項目定位——城市功能定位項目其他業(yè)態(tài)形象定位酒店形象定位寫字項目定位——產(chǎn)品開發(fā)定位項目整體檔次定位涇渭開發(fā)區(qū)·城市領袖型·生態(tài)休閑度假綜合體從功能上看：本項目屬于城市綜合體的范疇，項目涵蓋住宅、酒店、公寓、商業(yè)、辦公、會議以及教育設施等多種物業(yè)類型，作為涇渭開發(fā)區(qū)的建設開發(fā)的第一個綜合體項目，本項目對區(qū)域的城市建設的發(fā)展起到領袖型的帶動作用。從物業(yè)檔次上看：根據(jù)城市發(fā)展的需要，本項目的整體檔次定位為中高檔，既有生活型的小高層住宅、生活消費性的商業(yè)設施、基商務居住為一體的辦公公寓，還有高檔的休閑酒店、高檔休閑商業(yè)以及高端的TOWNHOUSE住宅物業(yè)。88項目定位——產(chǎn)品開發(fā)定位項目整體檔次定位涇渭開發(fā)區(qū)·城市領袖項目定位——產(chǎn)品開發(fā)定位項目物業(yè)檔次定位物業(yè)類型檔次定位住宅小高層住宅：中高檔低密度住宅：高檔（TOWNHOUSE）公寓公寓：中高檔休閑度假酒店式公寓商業(yè)商業(yè)：高檔、中檔高檔：高檔休閑商業(yè)，以高檔休閑酒吧、咖啡廳、餐飲、演藝等為主，與酒店相結合，形成特色休閑娛樂街；中檔：生活消費型商業(yè)，包括社區(qū)商業(yè)街、大型綜合生活購物中心、業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、社區(qū)配套商業(yè)、生活超市等。酒店及會議酒店：定位于高檔商務休閑酒店會議：定位高檔的國際會議中心辦公辦公：中高檔開發(fā)區(qū)形象提升和產(chǎn)業(yè)商務服務功能提升項目綜合定位涇渭開發(fā)區(qū)?城市領袖型?生態(tài)休閑度假綜合體89項目定位——產(chǎn)品開發(fā)定位項目物業(yè)檔次定位物業(yè)類型檔次定位住宅最優(yōu)容積率的確定90最優(yōu)容積率的確定90通過構建模型，計算不同容積率下的合理物業(yè)類型配比純獨棟別墅容積率0.4純聯(lián)排別墅容積率0.8純多層容積率1.2純小高層容積率1.7純高層容積率2.5整體容積率R設獨棟、聯(lián)排、多層、小高層和高層建筑面積比例為X,Y,Z,K,LX/0.4+Y/0.8+Z/1.2+K/1.7+L/2.5=1/RX+Y+Z+K+L=10<X,Y,Z,K,L<1已知條件：控制方程：邊界條件：91通過構建模型，計算不同容積率下的合理物業(yè)類型配比已知條件：控根據(jù)模型計算結果，在1.4～1.5之間的容積率下凈利潤總額達到最高。最佳容積率測算0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.00.60.70.80.91.01.11.21.31.41.51.61.71.81.92.0容積率0%10%20%30%40%50%60%70%凈成本利潤率凈利潤(億元)平均成本（千元/平米）92根據(jù)模型計算結果，在1.4～1.5之間的容積率下凈利潤總額達項目定位——開發(fā)面積定位項目開發(fā)面積定位經(jīng)過對地塊布局條件、影響開發(fā)規(guī)模的總體因素等進行綜合分析，美城建議本項目總體開發(fā)規(guī)模如下：項目占地面積容積率項目開發(fā)規(guī)模財富中心項目約166萬平方米1.4約232萬平方米物業(yè)類型面積（㎡）酒店（含會議中心）120000商業(yè)中心30000社區(qū)街鋪20000休閑特色商業(yè)500009年一貫制學校及幼兒園60000會所及社區(qū)中心10000多層/小高層洋房1680000別墅及類別墅200000公寓100000辦公50000總計232000093項目定位——開發(fā)面積定位項目開發(fā)面積定位經(jīng)過對地塊布局條件、項目定位——功能分區(qū)建議94項目定位——功能分區(qū)建議94項目定位——物業(yè)組合分布建議95項目定位——物業(yè)組合分布建議95項目開發(fā)周期建議96項目開發(fā)周期建議96項目開發(fā)周期建議涇渭工業(yè)園企業(yè)分布示意圖在走訪座談中我們發(fā)現(xiàn)，涇渭半島上現(xiàn)有企業(yè)，在未來規(guī)劃中將有大半遷往北邊工業(yè)園而整個半島將逐步實現(xiàn)以居住、休閑、渡假為一體的新興居住中心97項目開發(fā)周期建議涇渭工業(yè)園企業(yè)分布示意圖在走訪座談中我們發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)周期建議涇渭半島人口數(shù)量現(xiàn)狀及未來發(fā)展從未來園區(qū)遷入企業(yè)及人口變化，對比所供應項目的體量可以看到，人口的增長與市場供應基本呈現(xiàn)出一致的增長，市場發(fā)展和可挖掘的潛力還很大，房地產(chǎn)市場有足夠的發(fā)展空間。人口增長摘自《西咸一體化涇渭工業(yè)園區(qū)規(guī)劃》歷年銷售及未來供應由園區(qū)項目統(tǒng)計而來98項目開發(fā)周期建議涇渭半島人口數(shù)量現(xiàn)狀及未來發(fā)展從未來園區(qū)遷入項目開發(fā)周期建議項目地塊開發(fā)次序依上圖所示，項目共分八期開發(fā)：5期4期7期8期6期1期3期2期99項目開發(fā)周期建議項目地塊開發(fā)次序依上圖所示，項目共分八期開發(fā)項目開發(fā)周期建議項目物業(yè)類型、檔次及分期開發(fā)計劃：項目分期物業(yè)類型物業(yè)檔次開發(fā)主要內容開發(fā)規(guī)模Ⅰ期住宅、社區(qū)商業(yè)、學校等配套住宅主要是多層/小高層洋房，住宅定位為中高檔；一期商業(yè)為社區(qū)服務商業(yè)，街鋪控制在2層。商鋪20000㎡、住宅400000㎡，學校60000㎡480000Ⅱ期社區(qū)商業(yè)中心、住宅、Townhouse社區(qū)中心建設成為涇渭開發(fā)區(qū)的購物中心，