物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)課件

物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)課件1物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)課件2三字經(jīng)人之初性本善性相近習(xí)相遠(yuǎn)茍不教性乃遷

……謝謝三字經(jīng)人之初3物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)主講：黃篤敏物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)主講：黃篤敏4幾個觀念法律比利益更重要經(jīng)營比法律更重要道德比經(jīng)營更重要幾個觀念法律比利益更重要5第一講法律基礎(chǔ)知識第一講法律基礎(chǔ)知識6法是什么？法是一種規(guī)則法是一門科學(xué)法是一類文明法是什么？法是一種規(guī)則7法的體系憲法實體法程序法國際法法的體系憲法8法的淵源法律行政法規(guī)地方性法規(guī)部門規(guī)章、地方規(guī)章司法解釋特別行政區(qū)法律法的淵源法律9物業(yè)管理中的常用法律規(guī)范物業(yè)管理條例民法通則及司法解釋物權(quán)法合同法城市房地產(chǎn)管理法城市規(guī)劃法價格法住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法等部門規(guī)章民事訴訟法仲裁法行政訴訟法等等等等

物業(yè)管理中的常用法律規(guī)范物業(yè)管理條例住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備10民法基礎(chǔ)制度基本原則平等原則自愿原則公平原則誠實信用原則不得濫用權(quán)利原則民法基礎(chǔ)制度基本原則11民法基礎(chǔ)制度民事法律關(guān)系民事主體自然人法人合伙等其他組織民法基礎(chǔ)制度民事法律關(guān)系12民法基礎(chǔ)制度代理制度法定代理指定代理委托代理另：無權(quán)代理，表見代理民法基礎(chǔ)制度代理制度13民法基礎(chǔ)制度訴訟時效權(quán)利人超過法定期間喪失勝訴權(quán)訴訟時效期間法律后果民法基礎(chǔ)制度訴訟時效14民法基礎(chǔ)制度物權(quán)制度所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)共有權(quán)物權(quán)登記相鄰關(guān)系地役權(quán)建筑物區(qū)分所有民法基礎(chǔ)制度物權(quán)制度物權(quán)登記15民法基礎(chǔ)制度債權(quán)制度合同之債侵權(quán)之債無因管理之債不當(dāng)?shù)美畟渌麄穹ɑA(chǔ)制度債權(quán)制度16民法基礎(chǔ)制度民事責(zé)任歸責(zé)原則：過錯責(zé)任過錯推定責(zé)任無過錯責(zé)任公平責(zé)任責(zé)任方式：恢復(fù)原狀返還財產(chǎn)排除妨礙停止侵害消除影響賠禮道歉違約金賠償損失等等民法基礎(chǔ)制度民事責(zé)任責(zé)任方式：17第二講

物業(yè)管理條例第二講物業(yè)管理條例18幾個基本概念物業(yè)

已經(jīng)建成并投入使用的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

幾個基本概念物業(yè)19幾個基本概念物業(yè)管理

業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

幾個基本概念物業(yè)管理20幾個基本概念業(yè)主及物業(yè)使用人業(yè)主是房屋所有權(quán)人；物業(yè)使用人是物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的人。幾個基本概念業(yè)主及物業(yè)使用人21幾個基本概念業(yè)主委員會

經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。司法實踐一般認(rèn)為，其屬于享有獨立訴訟主體資格的非法人組織，其需要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案，接受該部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。幾個基本概念業(yè)主委員會22幾個基本概念物業(yè)管理企業(yè)

依照法定程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。（《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》）

幾個基本概念物業(yè)管理企業(yè)23幾個基本概念業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約

業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立，對全體業(yè)主具有拘束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的協(xié)議，是全體業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度；業(yè)主臨時公約是建設(shè)單位在銷售物業(yè)前制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等規(guī)定。

幾個基本概念業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約24物業(yè)管理的基本原則所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離原則公平競爭原則業(yè)主至上原則統(tǒng)一管理原則經(jīng)濟(jì)合理原則依法管理原則物業(yè)管理的基本原則所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離原則25業(yè)主大會制度業(yè)主大會業(yè)主委員會物業(yè)管理公司業(yè)主大會制度業(yè)主大會業(yè)主委員會物業(yè)管理公司26業(yè)主大會制度業(yè)主房屋所有權(quán)證書房屋共有權(quán)證書待領(lǐng)房產(chǎn)證的購房人自然人、法人或者其他組織業(yè)主大會制度業(yè)主27業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利：享受服務(wù)權(quán)建議權(quán)—臨時會議，業(yè)主公約，議事規(guī)則投票權(quán)選舉權(quán)與被選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)—針對物業(yè)管理的其他主體或財產(chǎn)其他權(quán)利業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利：28業(yè)主大會制度業(yè)主的義務(wù)遵守物業(yè)管理規(guī)則、制度交納資金或費用其他義務(wù)業(yè)主大會制度業(yè)主的義務(wù)29業(yè)主大會制度業(yè)主大會業(yè)主大會由全體業(yè)主組成一個物業(yè)管理區(qū)域一個業(yè)主大會也可以不組建業(yè)主大會業(yè)主大會制度業(yè)主大會30業(yè)主大會制度首次業(yè)主大會籌備成立：通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主公約》，選舉業(yè)委會委員投票權(quán)：以建筑面積或套數(shù)確定業(yè)主大會制度首次業(yè)主大會31業(yè)主大會制度業(yè)主大會職責(zé)對重要事項進(jìn)行決策活動規(guī)則定期會議與臨時會議業(yè)主代理人和業(yè)主代表人表決效力業(yè)主大會制度業(yè)主大會職責(zé)32業(yè)主大會制度業(yè)主委員會業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)職責(zé)：召集業(yè)主大會；簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主與物業(yè)公司的橋梁；監(jiān)督公約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)備案制度：選舉產(chǎn)生日起30日內(nèi)備案登記業(yè)主委員會會議：定期會議；臨時會議活動限制：不得進(jìn)行與物業(yè)管理無關(guān)的活動業(yè)主大會制度業(yè)主委員會33業(yè)主公約制度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約主要內(nèi)容法律效力：效力范圍遍及所有業(yè)主對物業(yè)使用人和繼受人發(fā)生效力業(yè)主公約制度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約34業(yè)主公約制度業(yè)主臨時公約：建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先擬定建設(shè)單位對業(yè)主臨時公約的說明義務(wù)物業(yè)買受人對臨時公約的承諾義務(wù)法律效力業(yè)主公約制度業(yè)主臨時公約：35前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度鼓勵建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)公司住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司協(xié)議方式選聘：規(guī)模較小的住宅物業(yè)；投標(biāo)人少于3個人；經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度鼓勵建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)公司36物業(yè)承接查驗制度建設(shè)單位→物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會→物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)容：資料移交現(xiàn)場驗收物業(yè)承接查驗制度建設(shè)單位→物業(yè)管理企業(yè)37物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度獨立法人資格市場準(zhǔn)入（行政許可）資質(zhì)等級：一、二、三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度獨立法人資格38物管從業(yè)人員職業(yè)資格制度職業(yè)素質(zhì)職業(yè)資格從業(yè)資格執(zhí)業(yè)資格物業(yè)管理師制度物管從業(yè)人員職業(yè)資格制度職業(yè)素質(zhì)39住宅專項維修資金制度專項用于住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金商品住宅專項維修資金出售公有住宅維修資金住宅專項維修資金的使用住宅專項維修資金制度專項用于住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期40物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理區(qū)域的維修、養(yǎng)護(hù)與管理環(huán)境衛(wèi)生和秩序特約服務(wù)管理的是物，服務(wù)的是人目的：業(yè)主和使用人的居住品質(zhì)提高物業(yè)的保值和增值物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)內(nèi)容41物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中國物業(yè)管理協(xié)會2004年《普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》：6個服務(wù)內(nèi)容3個等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)42物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費原則：合理；公開；質(zhì)價相符管理：政府指導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)形式：包干制；傭金制（支出＋報酬）2003年發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》＋物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費＋43物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)費的繳納非業(yè)主使用人：業(yè)主的連帶責(zé)任未交付房屋的交費主體：建設(shè)單位不得以違法措施脅迫交費代收費用的法律問題物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)費的繳納44物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同無名合同要式合同諾成性合同履行中的抗辯權(quán)問題合同力求內(nèi)容詳盡、表述精確物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同45物業(yè)管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同訂立主體格式合同（對于業(yè)主來說）時效物業(yè)承接查驗內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同46物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的合同義務(wù)和責(zé)任義務(wù)：維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序——告知；制止；報告物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助——應(yīng)急措施；及時報告；協(xié)助救助未盡上述義務(wù)，可能產(chǎn)生法律責(zé)任物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的合同義務(wù)和責(zé)任47物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)使用與維護(hù)1、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變；2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘；3、公共事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)履行管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任；物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)使用與維護(hù)48物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)使用與維護(hù)4、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范；5、利用物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)使用與維護(hù)49第三講物業(yè)管理糾紛案例評析第三講物業(yè)管理糾紛50糾紛類型1業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂為由拒絕履行合同引發(fā)的糾紛——前期物業(yè)服務(wù)合同對購房業(yè)主的約束力。糾紛類型1業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂為由拒絕履行合同51糾紛類型2因分擔(dān)前期物業(yè)管理費用而引發(fā)的糾紛——物業(yè)交付前建設(shè)單位支付，物業(yè)交付后購房業(yè)主支付。

糾紛類型2因分擔(dān)前期物業(yè)管理費用而引發(fā)的糾紛——物業(yè)交付前建52糾紛類型3物業(yè)使用人支付物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛——物業(yè)使用人不負(fù)物業(yè)管理費的支付義務(wù)，但是三方協(xié)議者除外。糾紛類型3物業(yè)使用人支付物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛——物業(yè)使用人53糾紛類型4因特定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)備、公用設(shè)施及其場地使用而引發(fā)的糾紛——物業(yè)公司可以基于物業(yè)管理服務(wù)的目的使用，否則構(gòu)成侵權(quán)。

糾紛類型4因特定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)備、公用設(shè)施及其場地使用而54糾紛類型5業(yè)主遭受財產(chǎn)損失或人身傷害而引發(fā)的糾紛1、小區(qū)業(yè)主室內(nèi)被盜，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償糾紛；2、業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受人身傷亡，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償糾紛；3、小區(qū)內(nèi)存放車輛等被盜或者受到損害，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償糾紛。

糾紛類型5業(yè)主遭受財產(chǎn)損失或人身傷害而引發(fā)的糾紛55三字經(jīng)人之初性本善性相近習(xí)相遠(yuǎn)茍不教性乃遷

……謝謝三字經(jīng)人之初56物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)課件57物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)課件58三字經(jīng)人之初性本善性相近習(xí)相遠(yuǎn)茍不教性乃遷

……謝謝三字經(jīng)人之初59物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)主講：黃篤敏物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)主講：黃篤敏60幾個觀念法律比利益更重要經(jīng)營比法律更重要道德比經(jīng)營更重要幾個觀念法律比利益更重要61第一講法律基礎(chǔ)知識第一講法律基礎(chǔ)知識62法是什么？法是一種規(guī)則法是一門科學(xué)法是一類文明法是什么？法是一種規(guī)則63法的體系憲法實體法程序法國際法法的體系憲法64法的淵源法律行政法規(guī)地方性法規(guī)部門規(guī)章、地方規(guī)章司法解釋特別行政區(qū)法律法的淵源法律65物業(yè)管理中的常用法律規(guī)范物業(yè)管理條例民法通則及司法解釋物權(quán)法合同法城市房地產(chǎn)管理法城市規(guī)劃法價格法住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法等部門規(guī)章民事訴訟法仲裁法行政訴訟法等等等等

物業(yè)管理中的常用法律規(guī)范物業(yè)管理條例住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備66民法基礎(chǔ)制度基本原則平等原則自愿原則公平原則誠實信用原則不得濫用權(quán)利原則民法基礎(chǔ)制度基本原則67民法基礎(chǔ)制度民事法律關(guān)系民事主體自然人法人合伙等其他組織民法基礎(chǔ)制度民事法律關(guān)系68民法基礎(chǔ)制度代理制度法定代理指定代理委托代理另：無權(quán)代理，表見代理民法基礎(chǔ)制度代理制度69民法基礎(chǔ)制度訴訟時效權(quán)利人超過法定期間喪失勝訴權(quán)訴訟時效期間法律后果民法基礎(chǔ)制度訴訟時效70民法基礎(chǔ)制度物權(quán)制度所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)共有權(quán)物權(quán)登記相鄰關(guān)系地役權(quán)建筑物區(qū)分所有民法基礎(chǔ)制度物權(quán)制度物權(quán)登記71民法基礎(chǔ)制度債權(quán)制度合同之債侵權(quán)之債無因管理之債不當(dāng)?shù)美畟渌麄穹ɑA(chǔ)制度債權(quán)制度72民法基礎(chǔ)制度民事責(zé)任歸責(zé)原則：過錯責(zé)任過錯推定責(zé)任無過錯責(zé)任公平責(zé)任責(zé)任方式：恢復(fù)原狀返還財產(chǎn)排除妨礙停止侵害消除影響賠禮道歉違約金賠償損失等等民法基礎(chǔ)制度民事責(zé)任責(zé)任方式：73第二講

物業(yè)管理條例第二講物業(yè)管理條例74幾個基本概念物業(yè)

已經(jīng)建成并投入使用的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

幾個基本概念物業(yè)75幾個基本概念物業(yè)管理

業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

幾個基本概念物業(yè)管理76幾個基本概念業(yè)主及物業(yè)使用人業(yè)主是房屋所有權(quán)人；物業(yè)使用人是物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的人。幾個基本概念業(yè)主及物業(yè)使用人77幾個基本概念業(yè)主委員會

經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。司法實踐一般認(rèn)為，其屬于享有獨立訴訟主體資格的非法人組織，其需要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案，接受該部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。幾個基本概念業(yè)主委員會78幾個基本概念物業(yè)管理企業(yè)

依照法定程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。（《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》）

幾個基本概念物業(yè)管理企業(yè)79幾個基本概念業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約

業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立，對全體業(yè)主具有拘束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的協(xié)議，是全體業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度；業(yè)主臨時公約是建設(shè)單位在銷售物業(yè)前制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等規(guī)定。

幾個基本概念業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約80物業(yè)管理的基本原則所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離原則公平競爭原則業(yè)主至上原則統(tǒng)一管理原則經(jīng)濟(jì)合理原則依法管理原則物業(yè)管理的基本原則所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離原則81業(yè)主大會制度業(yè)主大會業(yè)主委員會物業(yè)管理公司業(yè)主大會制度業(yè)主大會業(yè)主委員會物業(yè)管理公司82業(yè)主大會制度業(yè)主房屋所有權(quán)證書房屋共有權(quán)證書待領(lǐng)房產(chǎn)證的購房人自然人、法人或者其他組織業(yè)主大會制度業(yè)主83業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利：享受服務(wù)權(quán)建議權(quán)—臨時會議，業(yè)主公約，議事規(guī)則投票權(quán)選舉權(quán)與被選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)—針對物業(yè)管理的其他主體或財產(chǎn)其他權(quán)利業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利：84業(yè)主大會制度業(yè)主的義務(wù)遵守物業(yè)管理規(guī)則、制度交納資金或費用其他義務(wù)業(yè)主大會制度業(yè)主的義務(wù)85業(yè)主大會制度業(yè)主大會業(yè)主大會由全體業(yè)主組成一個物業(yè)管理區(qū)域一個業(yè)主大會也可以不組建業(yè)主大會業(yè)主大會制度業(yè)主大會86業(yè)主大會制度首次業(yè)主大會籌備成立：通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主公約》，選舉業(yè)委會委員投票權(quán)：以建筑面積或套數(shù)確定業(yè)主大會制度首次業(yè)主大會87業(yè)主大會制度業(yè)主大會職責(zé)對重要事項進(jìn)行決策活動規(guī)則定期會議與臨時會議業(yè)主代理人和業(yè)主代表人表決效力業(yè)主大會制度業(yè)主大會職責(zé)88業(yè)主大會制度業(yè)主委員會業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)職責(zé)：召集業(yè)主大會；簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主與物業(yè)公司的橋梁；監(jiān)督公約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)備案制度：選舉產(chǎn)生日起30日內(nèi)備案登記業(yè)主委員會會議：定期會議；臨時會議活動限制：不得進(jìn)行與物業(yè)管理無關(guān)的活動業(yè)主大會制度業(yè)主委員會89業(yè)主公約制度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約主要內(nèi)容法律效力：效力范圍遍及所有業(yè)主對物業(yè)使用人和繼受人發(fā)生效力業(yè)主公約制度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約90業(yè)主公約制度業(yè)主臨時公約：建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先擬定建設(shè)單位對業(yè)主臨時公約的說明義務(wù)物業(yè)買受人對臨時公約的承諾義務(wù)法律效力業(yè)主公約制度業(yè)主臨時公約：91前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度鼓勵建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)公司住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司協(xié)議方式選聘：規(guī)模較小的住宅物業(yè)；投標(biāo)人少于3個人；經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度鼓勵建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)公司92物業(yè)承接查驗制度建設(shè)單位→物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會→物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)容：資料移交現(xiàn)場驗收物業(yè)承接查驗制度建設(shè)單位→物業(yè)管理企業(yè)93物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度獨立法人資格市場準(zhǔn)入（行政許可）資質(zhì)等級：一、二、三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度獨立法人資格94物管從業(yè)人員職業(yè)資格制度職業(yè)素質(zhì)職業(yè)資格從業(yè)資格執(zhí)業(yè)資格物業(yè)管理師制度物管從業(yè)人員職業(yè)資格制度職業(yè)素質(zhì)95住宅專項維修資金制度專項用于住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金商品住宅專項維修資金出售公有住宅維修資金住宅專項維修資金的使用住宅專項維修資金制度專項用于住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期96物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理區(qū)域的維修、養(yǎng)護(hù)與管理環(huán)境衛(wèi)生和秩序特約服務(wù)管理的是物，服務(wù)的是人目的：業(yè)主和使用人的居住品質(zhì)提高物業(yè)的保值和增值物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)內(nèi)容97物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中國物業(yè)管理協(xié)會2004年《普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》：6個服務(wù)內(nèi)容3個等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)98物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費原則：合理；公開；質(zhì)價相符管理：政府指導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)形式：包干制；傭金制（支出＋報酬）2003年發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》＋物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費＋99物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)費的繳納非業(yè)主使用人：業(yè)主的連帶責(zé)任未交付房屋的交費主體：建設(shè)單位不得以違法措施脅迫交費代收費用的法律問題物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)費的繳納100物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同無名合同要式合同諾成性合同履行中的抗辯權(quán)問題合同力求內(nèi)容詳盡、表述精確物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同101物業(yè)管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同訂立主體格式合同（對于業(yè)主來說）時效物業(yè)承接查驗內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同102物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的合同義務(wù)和責(zé)任義務(wù)：維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序——告知；