新城控股戰(zhàn)略規(guī)劃專題報告“后棚改”時期三四線城市機(jī)會課件

“后棚改”時期三四線城市機(jī)會

——農(nóng)民進(jìn)城購房意愿研究“后棚改”時期三四線城市機(jī)會

731新政影響正在梯次傳導(dǎo)，2019年初產(chǎn)生全國普遍性影響資料來源：戰(zhàn)略規(guī)劃中心8月宏觀月報政策分析綠色虛線為限制性政策時點；紅色虛線為鼓勵性政策時點；藍(lán)色實線為房地產(chǎn)銷售、價格、投資變量出現(xiàn)趨勢性變化時點；2016年9月“國慶新政”實質(zhì)是3月兩會精神的落實和延續(xù)，因此兩個時點合并討論對2005年來歷次調(diào)控政策影響時效分析表明：出臺1個月銷量出現(xiàn)趨勢性的反轉(zhuǎn)出臺5個月房價出現(xiàn)趨勢性的反轉(zhuǎn)出臺5-8個月開發(fā)投資完成額速度顯著變化（土地投資1個月）從區(qū)域傳遞來看，呈現(xiàn)出“熱點一二線城市→一二線城市周邊三四線、普通二線”，以及“東部沿海城市→中西部城市；市區(qū)→區(qū)縣→鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的輪動效應(yīng)目前三四線城市則基本上處在政策觀望的階段，預(yù)計2019年初產(chǎn)生全國普遍性影響2005年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策影響時效分析每當(dāng)房價下跌，銀行系統(tǒng)受影響最大（房產(chǎn)抵押物減值），從以往經(jīng)驗看，一旦房價持續(xù)環(huán)比下跌近1%，政府又會出臺利好政策731新政影響正在梯次傳導(dǎo)，2019年初產(chǎn)生全國普遍性影響資下半年如開發(fā)商持續(xù)收緊土地購置，將顯著影響GDP；年底可能出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向政策分析7月份社會零售總額、固定資產(chǎn)投資都出現(xiàn)較大幅度下跌。其中基建投資累計同比增速僅5.7%，為2012年以來最低點；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)上揚達(dá)到10.2%如果開發(fā)商減少土地購置→房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降→固定投資增速下降→GDP增速下降。房地產(chǎn)投資對GDP的拉動作用約10%，鑒于最近幾個月經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不理想，年底可能再次出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向資料來源：戰(zhàn)略規(guī)劃中心8月宏觀月報累計同比（%）固定資產(chǎn)投資增速分解1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分解下半年如開發(fā)商持續(xù)收緊土地購置，將顯著影響GDP；年底可能出經(jīng)測算，2018-2020年棚改貨幣化還將拉動商品房銷售3億方，但年貢獻(xiàn)率將降至5%資料來源：券商研報假定貨幣化安置套均去庫存85.1平、商品房購買率70%計算貨幣化安置比例（%）實際開工套數(shù)（萬套）（億方）2018-2020年棚改計劃1,500萬套，年度目標(biāo)自2017年后逐年下降2018年7月住建部明確收緊棚改貨幣化，貨幣化安置比例將從2017年60%降至2020年30%據(jù)測算，2018-2020年棚改貨幣化還將帶動銷售合計3億平，但拉動銷量比例將降至5%1未來3年全國棚改開工將下降，貨幣化安置比例大幅調(diào)低……造成對消化庫存量、拉動銷售比例大幅調(diào)低研究

背景2018-2020棚改開工1500套2018-2020拉動3億方銷售額經(jīng)測算，2018-2020年棚改貨幣化還將拉動商品房銷售3億棚改之后，農(nóng)民進(jìn)城將是支撐房地產(chǎn)未來十年穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵資料來源：券商研報“中國房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)是最重要的支撐因素。–朱中一

（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長）城鎮(zhèn)化加速，帶動新市民購房需求：我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入加速期，未來很長時間里，農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)、定居規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大農(nóng)民收入提高、城鄉(xiāng)差距收窄，也將釋放農(nóng)民購房需求家庭結(jié)構(gòu)變化，加快購房需求釋放：二胎政策放開單人家庭、單親家庭及“丁克”家庭比例提高城市更新改造、新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展：產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配送中心、文旅地產(chǎn)迎來發(fā)展機(jī)遇老年住區(qū)需求增加三四線城市：城鎮(zhèn)化推動需求持續(xù)旺盛一二線城市：新市民剛需和原市民改善型需求持續(xù)釋放123研究

背景棚改之后，農(nóng)民進(jìn)城將是支撐房地產(chǎn)未來十年穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵資料來70%60%58.2%從宏觀政策目標(biāo)看，到2030年還將有2億農(nóng)民進(jìn)城，年均逾

1,300萬人資料來源：國家統(tǒng)計局；聯(lián)合國《全球人口展望》數(shù)據(jù)庫根據(jù)國家相關(guān)規(guī)劃1，我國常住人口城鎮(zhèn)化率到2020年達(dá)到60%，2030年達(dá)到70%，2017年58.2%據(jù)此推算，到2030年間預(yù)計農(nóng)村向城鎮(zhèn)累計轉(zhuǎn)移2億人，城鎮(zhèn)人口從目前的8.1億增長到10.1億，年均超過1,300萬我國人口將在2030年左右達(dá)到峰值，14.4億人1950-2050年中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展趨勢及預(yù)測1950-2050年人口規(guī)模增長趨勢及預(yù)測+1.3億+0.7億農(nóng)村常住人口城鎮(zhèn)常住人口人口峰值14.4億人口億人常住人口城鎮(zhèn)化率%研究

背景1《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》、《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》70%60%58.2%從宏觀政策目標(biāo)看，到2030年還將有2事實上，超過60%的農(nóng)村戶籍人口是非務(wù)農(nóng)的“新農(nóng)民”，這部分人是未來的潛在購房群體資料來源：第六次人口普查常

州務(wù)農(nóng)比例非農(nóng)就業(yè)比例2010年第六次人口普查農(nóng)村戶籍人口的務(wù)農(nóng)就業(yè)比例研究

背景“老”農(nóng)民“新”農(nóng)民100%=農(nóng)村戶籍人口事實上，超過60%的農(nóng)村戶籍人口是非務(wù)農(nóng)的“新農(nóng)民”，這部分而在長三角區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)類項目，以常州洛陽鎮(zhèn)項目為例，農(nóng)村客戶已占到成交客戶的60%資料來源：明源系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)?shù)嘏沙鏊_認(rèn)，目前區(qū)分戶口的性質(zhì)是以戶口登記地判斷而不是是否從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，戶口登記地址在鎮(zhèn)上就是城鎮(zhèn)戶口，在農(nóng)村就是農(nóng)村戶口。因而實際統(tǒng)計中，戶口登記地址在洛陽、洛東、戴溪三個社區(qū)的主要就是城鎮(zhèn)戶口，在其余15村登記的就是農(nóng)村戶口常州市

中心區(qū)常州市政府洛陽鎮(zhèn)武進(jìn)區(qū)

中心區(qū)24km研究

背景洛陽鎮(zhèn)中心區(qū)“作為純內(nèi)生型市場項目，客戶為洛陽本地客戶或與洛陽有交叉客戶客戶的主要居住和工作區(qū)域均在洛陽和洛陽周邊村落首開去化率86%，項目預(yù)計全周期銷售凈利9.4%，均價11185/平–項目營銷后評估報告常州洛陽鎮(zhèn)新城明昱玖園項目成交客戶中農(nóng)村客戶占58%鎮(zhèn)區(qū)客戶農(nóng)村客戶市區(qū)及外地客戶而在長三角區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)類項目，以常州洛陽鎮(zhèn)項目為例，農(nóng)村客戶已占洛陽鎮(zhèn)這個項目賣的好的原因很大程度在于，洛陽鎮(zhèn)這個地方商品房，尤其是品牌商品房供給不足，上個商品房項目距今已有5年以上，因而沉淀了大量的住房需求–洛陽鎮(zhèn)項目策劃經(jīng)理通過洛陽鎮(zhèn)農(nóng)村人口比較富裕，首付比例高；以改善居住、支持家鄉(xiāng)建設(shè)為主要購房目的洛陽鎮(zhèn)農(nóng)村客群分析全款買房比例較高。洛陽鎮(zhèn)一次性付款的比例在25%左右，

40%以上首付比例能達(dá)到40%-50%，這也是其能達(dá)到0346要求的重要原因之一購房目的以首套房（改善）與家鄉(xiāng)情懷為主與縣城不同，鎮(zhèn)上購房基本沒有為了孩子教育的，40%以上購房是為了改善農(nóng)村居住條件此外這里的有錢人在外地雖然有買住房，但為了家鄉(xiāng)情懷也會在鎮(zhèn)上購房，這一部分群體的比例約為20%左右為了結(jié)婚買房的多數(shù)是外來務(wù)工，需要在洛陽鎮(zhèn)落戶定居的人員；而本地人基本要在武進(jìn)或者常州市里有了房子女孩才愿意嫁購房者基本沒有務(wù)農(nóng)人口。購房的“農(nóng)村人口”中以政府事業(yè)單位、個體戶、工廠上班等非農(nóng)就業(yè)為主農(nóng)民“帶地入城”現(xiàn)象普遍。大部分城鎮(zhèn)居民手中還有農(nóng)村的宅基地、承包地，因為現(xiàn)階段政策要求，“不以退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件”，只要買房了，就是城鎮(zhèn)人口潛在購買需求還有60%。據(jù)項目經(jīng)理根據(jù)實際觀察以及自己家庭的經(jīng)驗判斷（項目經(jīng)理是常州當(dāng)?shù)剞r(nóng)村家庭）判斷，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)有能力買房但還沒買房的約有60%“研究

背景洛陽鎮(zhèn)這個項目賣的好的原因很大程度在于，洛陽鎮(zhèn)這個地方商品房簡陽市政府簡陽市城區(qū)悅雋江山悅雋風(fēng)華2KM以簡陽2個項目為例，中西部縣級市城區(qū)項目，農(nóng)村客戶占成交客戶比例超過30%簡陽新城悅雋江山、悅雋風(fēng)華項目農(nóng)村成交客戶比例達(dá)到31%

城區(qū)客戶農(nóng)村客戶1外地客戶鎮(zhèn)區(qū)客戶根據(jù)公司明源系統(tǒng)提供的客戶地址數(shù)據(jù)，分成了四類，外地，簡陽城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、以及農(nóng)村客戶，其中農(nóng)村客戶是指地址登記為某某鄉(xiāng)某某村，或者某某鎮(zhèn)某某村的；鎮(zhèn)區(qū)客戶是指地址登記某某鎮(zhèn)某某街的資料來源：明源系統(tǒng)研究

背景“簡陽新城區(qū)、老城區(qū)改善型客戶為主；外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為次要客戶來源；少部分成都投資客戶；其中悅雋江山項目已售比達(dá)到67%；預(yù)計全周期銷售凈利11.4%，已售均價10113元/平方米–項目營銷后評估報告、公司財務(wù)數(shù)據(jù)簡陽市政府簡陽市城區(qū)悅雋江山悅雋風(fēng)華2KM以簡陽2個項目為例簡陽并入成都以及建設(shè)成都二機(jī)場以后，很多農(nóng)民房子被征地，買房需求被激發(fā)，簡陽房價兩年間已經(jīng)翻番。我司是目前簡陽唯一進(jìn)駐開盤的“雙上市公司”，產(chǎn)品定價在10000元以上，屬于簡陽最高端的項目?！嗞栱椖繝I銷經(jīng)理簡陽項目的購房農(nóng)民以外出打工者居多，主要是為了改善老家親人的生活條件，讓他們更有面子簡陽項目農(nóng)村客戶分析全款購房比例低，在10%左右，首付在50%的人群大概在40%左右農(nóng)村購房者以外出務(wù)工家庭為主簡陽地區(qū)農(nóng)民收入較低且本地非農(nóng)就業(yè)機(jī)會較少，外出務(wù)工家庭占村鎮(zhèn)購房人口比例超過50%，在城里購房主要是為了改善老家親人的生活條件，給家里在城里買套房子，才算在外面混的好、有面子此外是當(dāng)?shù)乇徽鞯夭疬w的農(nóng)民，集中在城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占村鎮(zhèn)客戶的比例為20%-30%此外在本地政府及事業(yè)單位上班的，占比在10%左右。購買需求仍然還有50%左右，但對于高價格有一定的抗性。簡陽這類城市，品牌開發(fā)商不多，且老城區(qū)居民住房條件較差，居民改善住房的意愿較強(qiáng)。居民目前對于成品房的接受程度還不高（主要覺得裝修費不值那么多錢）農(nóng)民“帶地入城”現(xiàn)象也比較普遍“研究

背景簡陽并入成都以及建設(shè)成都二機(jī)場以后，很多農(nóng)民房子被征地，買房專家認(rèn)為，鄉(xiāng)村振興會加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高進(jìn)城購房意愿資料來源：專家訪談專家訪談鄉(xiāng)村振興是一個總的戰(zhàn)略導(dǎo)向，其最終目標(biāo)是推動農(nóng)民收入提高，客觀上會加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程2014年啟動的33區(qū)縣“三塊地”改革試點取得成效，加速了農(nóng)民進(jìn)城，相關(guān)政策將在2019后全國推廣資源與要素配置分化將繼續(xù)加大，千強(qiáng)鎮(zhèn)將率先享受“農(nóng)村土地改革”的政策

紅利“黃漢權(quán)發(fā)改委宏觀院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所

所長魏后凱中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所所長喬潤令發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任專家認(rèn)為，鄉(xiāng)村振興會加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高進(jìn)城“三塊地”改革是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的基石，也是農(nóng)民最直接受益的政策資料來源：專家訪談農(nóng)民市民化規(guī)劃與政策開放落戶政策保留農(nóng)民權(quán)益鼓勵有償退出農(nóng)民身份鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)建城中村改造新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃與政策撤村建居合村并點建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)鼓勵土地流轉(zhuǎn)推動土地整治與產(chǎn)業(yè)

導(dǎo)入鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略導(dǎo)向（2018-2050）：十九大報告、2018年一號文件明確長期戰(zhàn)略中期實施路徑（2018-2022）：2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》2016年，國家啟動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化推進(jìn)

工作2018年《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022）》是上述兩項工作在戰(zhàn)略定位上的提升短期制度基石（2015-2018）：2015年底，國務(wù)院啟動33區(qū)縣“三塊地”改革試點提供土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民增收的渠道，為新型城鎮(zhèn)化、市民化的落地提供制度基石農(nóng)村土地征收集體經(jīng)營性建設(shè)

用地入市宅基地管理制度“三塊地”改革政策研究“三塊地”改革是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的基石，也是農(nóng)民最直接受益的政策從常州武進(jìn)的實踐來看，“三塊地”改革有效推動農(nóng)民進(jìn)城購房資料來源：專家訪談?wù)哐芯渴裁词寝r(nóng)村“三塊地”改革？2015年，中辦國辦聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，并在常州武進(jìn)等33個試點縣（市、區(qū)）開展改革試點工作，標(biāo)志著我國農(nóng)村土地制度改革進(jìn)入試點階段新一輪土地改革的到來，必將提高土地利用效率，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，調(diào)整政府征地行為，釋放巨大改革紅利農(nóng)村土地征收a集體經(jīng)營性

建設(shè)用地入市b宅基地制度改革c實現(xiàn)戶有所居保障率100%武進(jìn)試點以來…共實施有償使用宅基地118宗、面積4,686平方米，有償使用費51萬元共自愿有償退出327戶，綜合補(bǔ)償費平均40-80萬元/畝研究出臺農(nóng)房抵押貸款試點暫行辦法，目前共抵押農(nóng)房24宗，發(fā)放貸款559萬元從常州武進(jìn)的實踐來看，“三塊地”改革有效推動農(nóng)民進(jìn)城購房資料戶均補(bǔ)償總額$$武進(jìn)區(qū)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓更多農(nóng)民付得起首付資料來源：武進(jìn)國土資源征地信息公開平臺；武進(jìn)區(qū)人民政府征地僅適用于符合國家規(guī)定的公益性項目，適用范圍有限房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照磚混結(jié)構(gòu)房屋，加普通裝修計算青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)政策研究宅基地征收補(bǔ)償1宅基地有償退出耕地補(bǔ)償附著物

補(bǔ)償安置補(bǔ)償12345補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)戶均面積/

人口3.2萬/畝20-30萬/畝3.2萬/畝8002元/人×m2

0.163萬/畝3.5萬/人1畝1畝3畝3人×40m2

3畝3人~35萬/戶征收~55萬/戶有償退出新增購買力

（以洛陽鎮(zhèn)項目為參照）洛陽鎮(zhèn)新城商品房銷售均價11,200元/m2戶均居住面積100m2補(bǔ)償款可覆蓋購房款30%-50%，足夠支付首付a戶均補(bǔ)償總額$$武進(jìn)區(qū)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓更多農(nóng)民付得起村集體經(jīng)濟(jì)

組織（全村

農(nóng)民）鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)

組織（全鎮(zhèn)

農(nóng)民）農(nóng)民補(bǔ)償性

收益集體經(jīng)濟(jì)

組織入市

凈收益“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”入市制度讓農(nóng)民真正“富了起來”資料來源：政府官網(wǎng)政策研究農(nóng)村集體建設(shè)用地包括經(jīng)營性用地、公益性用地及宅基地；其中宅基地富余空間最為可觀宅基地“變相”入市的做法：農(nóng)民自愿退出宅基地—宅基地補(bǔ)償金給農(nóng)民（補(bǔ)償價格掛鉤當(dāng)?shù)厣唐贩科骄績r）—退出宅基地變成集體經(jīng)營性建設(shè)用地—集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市多途徑多類型實現(xiàn)3個月入市66宗地實現(xiàn)所有類型入市試點入市途徑：就地入市、調(diào)整入市、集中整治入市入市類型：集體工業(yè)用地、集體商業(yè)用地、小微企業(yè)、成功IPO的優(yōu)質(zhì)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)

組織農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益集體收益一次分配集體收益

二次分配b村集體經(jīng)濟(jì)

組織（全村

農(nóng)民）鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)

組織（全鎮(zhèn)

農(nóng)民）無論宅基地退出采用貨幣安置或?qū)嵨锇仓?，都可能增加農(nóng)民的購房意愿資料來源：政府官網(wǎng)政策研究武進(jìn)經(jīng)驗：“三塊地”改革有效地提高了農(nóng)民收入，釋放購房需求吸納就業(yè)、提供社會保障的能力，是“三塊地”改革落地的保障；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為改革的成功提供了重要保障描述舉例安置方式貨幣安置

轉(zhuǎn)為居民實物安置保留農(nóng)民貨幣安置，放棄所有農(nóng)民權(quán)益，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民一次性貨幣補(bǔ)償嘉澤鎮(zhèn)李臘明：自愿有償退出宅基地和住房，獲得住房拆遷補(bǔ)償34.6萬元、貨幣化安置費43萬元，

合計77.6萬元西湖街道張永偉：拆遷分得兩套農(nóng)民公寓，以其中一套房權(quán)入股集體企業(yè)，獲得分紅15,700元/年住進(jìn)農(nóng)民公寓，或批給新的宅基地，建造新居把多余的房子，入股集體經(jīng)濟(jì)，“房權(quán)換股權(quán)”武進(jìn)區(qū)提供多項補(bǔ)助籌資94.36億元，比照城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)提供社保，解決農(nóng)民后顧之憂常州市財政安排4,000萬元/年，用于失地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)，并對接當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)c無論宅基地退出采用貨幣安置或?qū)嵨锇仓?，都可能增加農(nóng)民的購房意為加強(qiáng)未進(jìn)入城市的研究，可通過分析淄博農(nóng)民購房意向調(diào)查數(shù)據(jù)，了解當(dāng)?shù)剞r(nóng)民購房需求資料來源：2017年淄博統(tǒng)計年鑒；山東省統(tǒng)計局；國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分析淄博樣本的代表意義淄博2017年常住人口470.84萬人，GDP4,781.32億元，位列山東第5位，是典型的三線城市，也是新城新進(jìn)入城市之一淄博位于山東這一人口大省、農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村人口總量多，承接三農(nóng)政策利好集中淄博市住建局開展了深入的農(nóng)村人口市民化研究（2017年《淄博市人口市民化規(guī)劃研究》基礎(chǔ)調(diào)研2,200多份有效問卷數(shù)據(jù)及研究報告），其設(shè)計的調(diào)研文件和報告研究的方法，可復(fù)制可推廣針對不同

農(nóng)村人群的調(diào)研問卷示例為加強(qiáng)未進(jìn)入城市的研究，可通過分析淄博農(nóng)民購房意向調(diào)查數(shù)據(jù)，淄博農(nóng)民購房群體可分成農(nóng)村居民，外來務(wù)工及城中村居民三類資料來源：一般農(nóng)村居民數(shù)據(jù)來自于2010年第六次讓你口普查數(shù)據(jù)；城鎮(zhèn)外來務(wù)工人員數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局《2017年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》一般農(nóng)村居民指常住農(nóng)村人口，包括農(nóng)業(yè)及非農(nóng)業(yè)勞動人口兩類。2017年統(tǒng)計公報顯示農(nóng)村常住人口5.8億。第六次人口普查顯示農(nóng)業(yè)勞動人口占農(nóng)村常住人口48%，據(jù)此推算2017農(nóng)業(yè)勞動人口數(shù)據(jù)分析城鎮(zhèn)外來務(wù)工人員一般農(nóng)村居民（農(nóng)村常住人口）1城中村居民農(nóng)業(yè)勞動人口非務(wù)農(nóng)勞動人口進(jìn)城購房意愿較強(qiáng)進(jìn)城購房意愿不強(qiáng)本地落戶購房意愿較強(qiáng)購房意愿一般農(nóng)村戶口且在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作，家庭非農(nóng)收入占70%以上：總數(shù)3億人普遍年齡較大以建筑業(yè)、零售業(yè)為主農(nóng)村戶口，且在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：總數(shù)約2.8億人普遍年齡較大受教育程度較低離開戶籍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在城市生活半年以上的農(nóng)村勞動力：總數(shù)約1.7億人80后占比近50%建筑與服務(wù)業(yè)為主，收入相對較高位于現(xiàn)狀城市（縣）建成區(qū)內(nèi)，或在建成區(qū)外，但納入城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍的村：中青年為主二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)為主44%，收入較高農(nóng)村鎮(zhèn)區(qū)農(nóng)村新型社區(qū)城市在城市居住

半年以上農(nóng)村鎮(zhèn)駐地鎮(zhèn)駐地鎮(zhèn)駐地城市

建成區(qū)城市

規(guī)劃區(qū)淄博農(nóng)民購房群體可分成農(nóng)村居民，外來務(wù)工及城中村居民三類資料擬5年后

城鎮(zhèn)購房擬5年內(nèi)

城鎮(zhèn)購房無城鎮(zhèn)

購房意愿已在城鎮(zhèn)

購房%%%%淄博市一般農(nóng)村居民（農(nóng)村常住人口）購房意向資料來源：2017年淄博市住建局《淄博市人口市民化規(guī)劃研究》數(shù)據(jù)分析一般農(nóng)村農(nóng)民（問卷樣本數(shù)709份）：在本地已購房占15%，有意向購房的占22%無購房意向人群中，56%因房價過高，隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民收入提高，這部分人群可能轉(zhuǎn)變農(nóng)民定居意向以縣城為主（占比66%）農(nóng)村居民購房意愿淄博市農(nóng)村居民無城鎮(zhèn)購房意愿原因農(nóng)民城鎮(zhèn)購房意向地區(qū)擬5年后

城鎮(zhèn)購房擬5年內(nèi)

城鎮(zhèn)購房無城鎮(zhèn)

購房意愿已在城鎮(zhèn)淄博市外來務(wù)工人員購房意向資料來源：2017年淄博市住建局《淄博市人口市民化規(guī)劃研究》數(shù)據(jù)分析外來務(wù)工人員（問卷樣本數(shù)886份）：在本地（淄博，地級市或縣域）已購房占30%有意愿定居本地的占43%，即有13%的潛在購房需求待釋放合計66%因戶口、生活成本和房價的問題而放棄本地定居，而隨著農(nóng)民市民化政策落地，這部分外來務(wù)工人員可能轉(zhuǎn)變淄博市外來務(wù)工人員居住狀況愿意定居

本地淄博市外來務(wù)工人員定居意愿不愿定居原因單位宿舍

或雇主家淄博市外來務(wù)工人員購房意向資料來源：2017年淄博市住建局淄博市城中村居民購房意向資料來源：2017年淄博市住建局《淄博市人口市民化規(guī)劃研究》數(shù)據(jù)分析城中村居民（問卷樣本數(shù)616份）：購房意愿較弱，在本地已購房占15%，有購房意愿的占19%在無購房意愿人群中，65%因房價過高而無定居意愿，可能受市民化和鄉(xiāng)村振興政策影響而轉(zhuǎn)變淄博市城中村居民住房情況淄博市城中村居民購房意愿不購房原因村建小區(qū)

式住宅自有宅基地

獨棟淄博市城中村居民購房意向資料來源：2017年淄博市住建局《已購房人群特征分析（淄博為例）資料來源：2017年淄博市住建局《淄博市人口市民化規(guī)劃研究》數(shù)據(jù)分析城鎮(zhèn)購房意愿強(qiáng)烈的農(nóng)民特征：年齡較?。?5歲以下人群購房意愿最高教育程度高：大專及以上學(xué)歷人群購房意愿顯著高于其他非農(nóng)就業(yè)：從事非農(nóng)就業(yè)的人群購房意愿明顯高于務(wù)農(nóng)人群年齡學(xué)歷就業(yè)情況已購房人群特征分析（淄博為例）資料來源：2017年淄博市住未來五年農(nóng)民購房需求將支撐淄博商品房銷售額的14%資料來源：戰(zhàn)規(guī)中心分析假定每戶購買一套住房，每套住房面積按120平方米計算；三類人群數(shù)量為《淄博市人口市民化規(guī)劃》設(shè)定的目標(biāo)值，外來農(nóng)民工數(shù)量根據(jù)城鎮(zhèn)外來務(wù)工人員總量按比例推算；已購房與5年內(nèi)購房比例來源于淄博市問卷結(jié)果2017年淄博一手商品房總銷量529萬平米數(shù)據(jù)分析淄博未來5年新增農(nóng)民購房需求合計373萬平米，折合年均75萬平米未來幾年，農(nóng)民新增購房需求將提升總銷量14%（對比2017年棚改支撐全國商品房銷量13%）人口（萬人）戶數(shù)（萬戶）已購房

占比（%）5年內(nèi)

購房比例（%）購買一手房

比例（%）5年銷售面積（萬平方米）占淄博比重（%）外來農(nóng)民工15.410.2730.03325%71.172.7%農(nóng)村就地轉(zhuǎn)移人員18.512.3315.316.890%180.016.8%城中村城邊村居民27.58.597.61680%121.914.6%總計61.431.19373.1014.1%未來五年農(nóng)民購房需求將支撐淄博商品房銷售額的14%資料來源：幾點建議資料來源：戰(zhàn)規(guī)分析希望各區(qū)域/城市公司：加快出貨速度加強(qiáng)對“新農(nóng)民”購房群體的客研工作爭取拿到政府內(nèi)部相關(guān)研究、統(tǒng)計數(shù)據(jù)或者以贊助研究的名義聯(lián)合政府共同開展研究，獲得獨家、一手?jǐn)?shù)據(jù)加強(qiáng)對所在地區(qū)“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”政策的研究如有需要，集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃中心愿意協(xié)助一線開展相關(guān)研究幾點建議資料來源：戰(zhàn)規(guī)分析希望各區(qū)域/城市公司：無奮斗，不青春謝謝ThankYou無奮斗，不青春謝謝“后棚改”時期三四線城市機(jī)會

——農(nóng)民進(jìn)城購房意愿研究“后棚改”時期三四線城市機(jī)會

731新政影響正在梯次傳導(dǎo)，2019年初產(chǎn)生全國普遍性影響資料來源：戰(zhàn)略規(guī)劃中心8月宏觀月報政策分析綠色虛線為限制性政策時點；紅色虛線為鼓勵性政策時點；藍(lán)色實線為房地產(chǎn)銷售、價格、投資變量出現(xiàn)趨勢性變化時點；2016年9月“國慶新政”實質(zhì)是3月兩會精神的落實和延續(xù)，因此兩個時點合并討論對2005年來歷次調(diào)控政策影響時效分析表明：出臺1個月銷量出現(xiàn)趨勢性的反轉(zhuǎn)出臺5個月房價出現(xiàn)趨勢性的反轉(zhuǎn)出臺5-8個月開發(fā)投資完成額速度顯著變化（土地投資1個月）從區(qū)域傳遞來看，呈現(xiàn)出“熱點一二線城市→一二線城市周邊三四線、普通二線”，以及“東部沿海城市→中西部城市；市區(qū)→區(qū)縣→鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的輪動效應(yīng)目前三四線城市則基本上處在政策觀望的階段，預(yù)計2019年初產(chǎn)生全國普遍性影響2005年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策影響時效分析每當(dāng)房價下跌，銀行系統(tǒng)受影響最大（房產(chǎn)抵押物減值），從以往經(jīng)驗看，一旦房價持續(xù)環(huán)比下跌近1%，政府又會出臺利好政策731新政影響正在梯次傳導(dǎo)，2019年初產(chǎn)生全國普遍性影響資下半年如開發(fā)商持續(xù)收緊土地購置，將顯著影響GDP；年底可能出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向政策分析7月份社會零售總額、固定資產(chǎn)投資都出現(xiàn)較大幅度下跌。其中基建投資累計同比增速僅5.7%，為2012年以來最低點；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)上揚達(dá)到10.2%如果開發(fā)商減少土地購置→房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降→固定投資增速下降→GDP增速下降。房地產(chǎn)投資對GDP的拉動作用約10%，鑒于最近幾個月經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不理想，年底可能再次出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向資料來源：戰(zhàn)略規(guī)劃中心8月宏觀月報累計同比（%）固定資產(chǎn)投資增速分解1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分解下半年如開發(fā)商持續(xù)收緊土地購置，將顯著影響GDP；年底可能出經(jīng)測算，2018-2020年棚改貨幣化還將拉動商品房銷售3億方，但年貢獻(xiàn)率將降至5%資料來源：券商研報假定貨幣化安置套均去庫存85.1平、商品房購買率70%計算貨幣化安置比例（%）實際開工套數(shù)（萬套）（億方）2018-2020年棚改計劃1,500萬套，年度目標(biāo)自2017年后逐年下降2018年7月住建部明確收緊棚改貨幣化，貨幣化安置比例將從2017年60%降至2020年30%據(jù)測算，2018-2020年棚改貨幣化還將帶動銷售合計3億平，但拉動銷量比例將降至5%1未來3年全國棚改開工將下降，貨幣化安置比例大幅調(diào)低……造成對消化庫存量、拉動銷售比例大幅調(diào)低研究

背景2018-2020棚改開工1500套2018-2020拉動3億方銷售額經(jīng)測算，2018-2020年棚改貨幣化還將拉動商品房銷售3億棚改之后，農(nóng)民進(jìn)城將是支撐房地產(chǎn)未來十年穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵資料來源：券商研報“中國房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)是最重要的支撐因素。–朱中一

（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長）城鎮(zhèn)化加速，帶動新市民購房需求：我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入加速期，未來很長時間里，農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)、定居規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大農(nóng)民收入提高、城鄉(xiāng)差距收窄，也將釋放農(nóng)民購房需求家庭結(jié)構(gòu)變化，加快購房需求釋放：二胎政策放開單人家庭、單親家庭及“丁克”家庭比例提高城市更新改造、新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展：產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配送中心、文旅地產(chǎn)迎來發(fā)展機(jī)遇老年住區(qū)需求增加三四線城市：城鎮(zhèn)化推動需求持續(xù)旺盛一二線城市：新市民剛需和原市民改善型需求持續(xù)釋放123研究

背景棚改之后，農(nóng)民進(jìn)城將是支撐房地產(chǎn)未來十年穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵資料來70%60%58.2%從宏觀政策目標(biāo)看，到2030年還將有2億農(nóng)民進(jìn)城，年均逾

1,300萬人資料來源：國家統(tǒng)計局；聯(lián)合國《全球人口展望》數(shù)據(jù)庫根據(jù)國家相關(guān)規(guī)劃1，我國常住人口城鎮(zhèn)化率到2020年達(dá)到60%，2030年達(dá)到70%，2017年58.2%據(jù)此推算，到2030年間預(yù)計農(nóng)村向城鎮(zhèn)累計轉(zhuǎn)移2億人，城鎮(zhèn)人口從目前的8.1億增長到10.1億，年均超過1,300萬我國人口將在2030年左右達(dá)到峰值，14.4億人1950-2050年中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展趨勢及預(yù)測1950-2050年人口規(guī)模增長趨勢及預(yù)測+1.3億+0.7億農(nóng)村常住人口城鎮(zhèn)常住人口人口峰值14.4億人口億人常住人口城鎮(zhèn)化率%研究

背景1《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》、《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》70%60%58.2%從宏觀政策目標(biāo)看，到2030年還將有2事實上，超過60%的農(nóng)村戶籍人口是非務(wù)農(nóng)的“新農(nóng)民”，這部分人是未來的潛在購房群體資料來源：第六次人口普查常

州務(wù)農(nóng)比例非農(nóng)就業(yè)比例2010年第六次人口普查農(nóng)村戶籍人口的務(wù)農(nóng)就業(yè)比例研究

背景“老”農(nóng)民“新”農(nóng)民100%=農(nóng)村戶籍人口事實上，超過60%的農(nóng)村戶籍人口是非務(wù)農(nóng)的“新農(nóng)民”，這部分而在長三角區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)類項目，以常州洛陽鎮(zhèn)項目為例，農(nóng)村客戶已占到成交客戶的60%資料來源：明源系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)?shù)嘏沙鏊_認(rèn)，目前區(qū)分戶口的性質(zhì)是以戶口登記地判斷而不是是否從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，戶口登記地址在鎮(zhèn)上就是城鎮(zhèn)戶口，在農(nóng)村就是農(nóng)村戶口。因而實際統(tǒng)計中，戶口登記地址在洛陽、洛東、戴溪三個社區(qū)的主要就是城鎮(zhèn)戶口，在其余15村登記的就是農(nóng)村戶口常州市

中心區(qū)常州市政府洛陽鎮(zhèn)武進(jìn)區(qū)

中心區(qū)24km研究

背景洛陽鎮(zhèn)中心區(qū)“作為純內(nèi)生型市場項目，客戶為洛陽本地客戶或與洛陽有交叉客戶客戶的主要居住和工作區(qū)域均在洛陽和洛陽周邊村落首開去化率86%，項目預(yù)計全周期銷售凈利9.4%，均價11185/平–項目營銷后評估報告常州洛陽鎮(zhèn)新城明昱玖園項目成交客戶中農(nóng)村客戶占58%鎮(zhèn)區(qū)客戶農(nóng)村客戶市區(qū)及外地客戶而在長三角區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)類項目，以常州洛陽鎮(zhèn)項目為例，農(nóng)村客戶已占洛陽鎮(zhèn)這個項目賣的好的原因很大程度在于，洛陽鎮(zhèn)這個地方商品房，尤其是品牌商品房供給不足，上個商品房項目距今已有5年以上，因而沉淀了大量的住房需求–洛陽鎮(zhèn)項目策劃經(jīng)理通過洛陽鎮(zhèn)農(nóng)村人口比較富裕，首付比例高；以改善居住、支持家鄉(xiāng)建設(shè)為主要購房目的洛陽鎮(zhèn)農(nóng)村客群分析全款買房比例較高。洛陽鎮(zhèn)一次性付款的比例在25%左右，

40%以上首付比例能達(dá)到40%-50%，這也是其能達(dá)到0346要求的重要原因之一購房目的以首套房（改善）與家鄉(xiāng)情懷為主與縣城不同，鎮(zhèn)上購房基本沒有為了孩子教育的，40%以上購房是為了改善農(nóng)村居住條件此外這里的有錢人在外地雖然有買住房，但為了家鄉(xiāng)情懷也會在鎮(zhèn)上購房，這一部分群體的比例約為20%左右為了結(jié)婚買房的多數(shù)是外來務(wù)工，需要在洛陽鎮(zhèn)落戶定居的人員；而本地人基本要在武進(jìn)或者常州市里有了房子女孩才愿意嫁購房者基本沒有務(wù)農(nóng)人口。購房的“農(nóng)村人口”中以政府事業(yè)單位、個體戶、工廠上班等非農(nóng)就業(yè)為主農(nóng)民“帶地入城”現(xiàn)象普遍。大部分城鎮(zhèn)居民手中還有農(nóng)村的宅基地、承包地，因為現(xiàn)階段政策要求，“不以退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件”，只要買房了，就是城鎮(zhèn)人口潛在購買需求還有60%。據(jù)項目經(jīng)理根據(jù)實際觀察以及自己家庭的經(jīng)驗判斷（項目經(jīng)理是常州當(dāng)?shù)剞r(nóng)村家庭）判斷，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)有能力買房但還沒買房的約有60%“研究

背景洛陽鎮(zhèn)這個項目賣的好的原因很大程度在于，洛陽鎮(zhèn)這個地方商品房簡陽市政府簡陽市城區(qū)悅雋江山悅雋風(fēng)華2KM以簡陽2個項目為例，中西部縣級市城區(qū)項目，農(nóng)村客戶占成交客戶比例超過30%簡陽新城悅雋江山、悅雋風(fēng)華項目農(nóng)村成交客戶比例達(dá)到31%

城區(qū)客戶農(nóng)村客戶1外地客戶鎮(zhèn)區(qū)客戶根據(jù)公司明源系統(tǒng)提供的客戶地址數(shù)據(jù)，分成了四類，外地，簡陽城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、以及農(nóng)村客戶，其中農(nóng)村客戶是指地址登記為某某鄉(xiāng)某某村，或者某某鎮(zhèn)某某村的；鎮(zhèn)區(qū)客戶是指地址登記某某鎮(zhèn)某某街的資料來源：明源系統(tǒng)研究

背景“簡陽新城區(qū)、老城區(qū)改善型客戶為主；外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為次要客戶來源；少部分成都投資客戶；其中悅雋江山項目已售比達(dá)到67%；預(yù)計全周期銷售凈利11.4%，已售均價10113元/平方米–項目營銷后評估報告、公司財務(wù)數(shù)據(jù)簡陽市政府簡陽市城區(qū)悅雋江山悅雋風(fēng)華2KM以簡陽2個項目為例簡陽并入成都以及建設(shè)成都二機(jī)場以后，很多農(nóng)民房子被征地，買房需求被激發(fā)，簡陽房價兩年間已經(jīng)翻番。我司是目前簡陽唯一進(jìn)駐開盤的“雙上市公司”，產(chǎn)品定價在10000元以上，屬于簡陽最高端的項目?！嗞栱椖繝I銷經(jīng)理簡陽項目的購房農(nóng)民以外出打工者居多，主要是為了改善老家親人的生活條件，讓他們更有面子簡陽項目農(nóng)村客戶分析全款購房比例低，在10%左右，首付在50%的人群大概在40%左右農(nóng)村購房者以外出務(wù)工家庭為主簡陽地區(qū)農(nóng)民收入較低且本地非農(nóng)就業(yè)機(jī)會較少，外出務(wù)工家庭占村鎮(zhèn)購房人口比例超過50%，在城里購房主要是為了改善老家親人的生活條件，給家里在城里買套房子，才算在外面混的好、有面子此外是當(dāng)?shù)乇徽鞯夭疬w的農(nóng)民，集中在城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占村鎮(zhèn)客戶的比例為20%-30%此外在本地政府及事業(yè)單位上班的，占比在10%左右。購買需求仍然還有50%左右，但對于高價格有一定的抗性。簡陽這類城市，品牌開發(fā)商不多，且老城區(qū)居民住房條件較差，居民改善住房的意愿較強(qiáng)。居民目前對于成品房的接受程度還不高（主要覺得裝修費不值那么多錢）農(nóng)民“帶地入城”現(xiàn)象也比較普遍“研究

背景簡陽并入成都以及建設(shè)成都二機(jī)場以后，很多農(nóng)民房子被征地，買房專家認(rèn)為，鄉(xiāng)村振興會加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高進(jìn)城購房意愿資料來源：專家訪談專家訪談鄉(xiāng)村振興是一個總的戰(zhàn)略導(dǎo)向，其最終目標(biāo)是推動農(nóng)民收入提高，客觀上會加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程2014年啟動的33區(qū)縣“三塊地”改革試點取得成效，加速了農(nóng)民進(jìn)城，相關(guān)政策將在2019后全國推廣資源與要素配置分化將繼續(xù)加大，千強(qiáng)鎮(zhèn)將率先享受“農(nóng)村土地改革”的政策

紅利“黃漢權(quán)發(fā)改委宏觀院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所

所長魏后凱中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所所長喬潤令發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任專家認(rèn)為，鄉(xiāng)村振興會加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高進(jìn)城“三塊地”改革是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的基石，也是農(nóng)民最直接受益的政策資料來源：專家訪談農(nóng)民市民化規(guī)劃與政策開放落戶政策保留農(nóng)民權(quán)益鼓勵有償退出農(nóng)民身份鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)建城中村改造新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃與政策撤村建居合村并點建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)鼓勵土地流轉(zhuǎn)推動土地整治與產(chǎn)業(yè)

導(dǎo)入鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略導(dǎo)向（2018-2050）：十九大報告、2018年一號文件明確長期戰(zhàn)略中期實施路徑（2018-2022）：2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》2016年，國家啟動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化推進(jìn)

工作2018年《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022）》是上述兩項工作在戰(zhàn)略定位上的提升短期制度基石（2015-2018）：2015年底，國務(wù)院啟動33區(qū)縣“三塊地”改革試點提供土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民增收的渠道，為新型城鎮(zhèn)化、市民化的落地提供制度基石農(nóng)村土地征收集體經(jīng)營性建設(shè)

用地入市宅基地管理制度“三塊地”改革政策研究“三塊地”改革是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的基石，也是農(nóng)民最直接受益的政策從常州武進(jìn)的實踐來看，“三塊地”改革有效推動農(nóng)民進(jìn)城購房資料來源：專家訪談?wù)哐芯渴裁词寝r(nóng)村“三塊地”改革？2015年，中辦國辦聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，并在常州武進(jìn)等33個試點縣（市、區(qū)）開展改革試點工作，標(biāo)志著我國農(nóng)村土地制度改革進(jìn)入試點階段新一輪土地改革的到來，必將提高土地利用效率，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，調(diào)整政府征地行為，釋放巨大改革紅利農(nóng)村土地征收a集體經(jīng)營性

建設(shè)用地入市b宅基地制度改革c實現(xiàn)戶有所居保障率100%武進(jìn)試點以來…共實施有償使用宅基地118宗、面積4,686平方米，有償使用費51萬元共自愿有償退出327戶，綜合補(bǔ)償費平均40-80萬元/畝研究出臺農(nóng)房抵押貸款試點暫行辦法，目前共抵押農(nóng)房24宗，發(fā)放貸款559萬元從常州武進(jìn)的實踐來看，“三塊地”改革有效推動農(nóng)民進(jìn)城購房資料戶均補(bǔ)償總額$$武進(jìn)區(qū)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓更多農(nóng)民付得起首付資料來源：武進(jìn)國土資源征地信息公開平臺；武進(jìn)區(qū)人民政府征地僅適用于符合國家規(guī)定的公益性項目，適用范圍有限房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照磚混結(jié)構(gòu)房屋，加普通裝修計算青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)政策研究宅基地征收補(bǔ)償1宅基地有償退出耕地補(bǔ)償附著物

補(bǔ)償安置補(bǔ)償12345補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)戶均面積/

人口3.2萬/畝20-30萬/畝3.2萬/畝8002元/人×m2

0.163萬/畝3.5萬/人1畝1畝3畝3人×40m2

3畝3人~35萬/戶征收~55萬/戶有償退出新增購買力

（以洛陽鎮(zhèn)項目為參照）洛陽鎮(zhèn)新城商品房銷售均價11,200元/m2戶均居住面積100m2補(bǔ)償款可覆蓋購房款30%-50%，足夠支付首付a戶均補(bǔ)償總額$$武進(jìn)區(qū)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓更多農(nóng)民付得起村集體經(jīng)濟(jì)

組織（全村

農(nóng)民）鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)

組織（全鎮(zhèn)

農(nóng)民）農(nóng)民補(bǔ)償性

收益集體經(jīng)濟(jì)

組織入市

凈收益“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”入市制度讓農(nóng)民真正“富了起來”資料來源：政府官網(wǎng)政策研究農(nóng)村集體建設(shè)用地包括經(jīng)營性用地、公益性用地及宅基地；其中宅基地富余空間最為可觀宅基地“變相”入市的做法：農(nóng)民自愿退出宅基地—宅基地補(bǔ)償金給農(nóng)民（補(bǔ)償價格掛鉤當(dāng)?shù)厣唐贩科骄績r）—退出宅基地變成集體經(jīng)營性建設(shè)用地—集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市多途徑多類型實現(xiàn)3個月入市66宗地實現(xiàn)所有類型入市試點入市途徑：就地入市、調(diào)整入市、集中整治入市入市類型：集體工業(yè)用地、集體商業(yè)用地、小微企業(yè)、成功IPO的優(yōu)質(zhì)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)

組織農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益集體收益一次分配集體收益

二次分配b村集體經(jīng)濟(jì)

組織（全村

農(nóng)民）鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)

組織（全鎮(zhèn)

農(nóng)民）無論宅基地退出采用貨幣安置或?qū)嵨锇仓?，都可能增加農(nóng)民的購房意愿資料來源：政府官網(wǎng)政策研究武進(jìn)經(jīng)驗：“三塊地”改革有效地提高了農(nóng)民收入，釋放購房需求吸納就業(yè)、提供社會保障的能力，是“三塊地”改革落地的保障；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為改革的成功提供了重要保障描述舉例安置方式貨幣安置

轉(zhuǎn)為居民實物安置保留農(nóng)民貨幣安置，放棄所有農(nóng)民權(quán)益，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民一次性貨幣補(bǔ)償嘉澤鎮(zhèn)李臘明：自愿有償退出宅基地和住房，獲得住房拆遷補(bǔ)償34.6萬元、貨幣化安置費43萬元，

合計77.6萬元西湖街道張永偉：拆遷分得兩套農(nóng)民公寓，以其中一套房權(quán)入股集體企業(yè)，獲得分紅15,700元/年住進(jìn)農(nóng)民公寓，或批給新的宅基地，建造新居把多余的房子，入股集體經(jīng)濟(jì)，“房權(quán)換股權(quán)”武進(jìn)區(qū)提供多項補(bǔ)助籌資94.36億元，比照城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)提供社保，解決農(nóng)民后顧之憂常州市財政安排4,000萬元/年，用于失地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)，并對接當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)c無論宅基地退出采用貨幣安置或?qū)嵨锇仓?，都可能增加農(nóng)民的購房意為加強(qiáng)未進(jìn)入城市的研究，可通過分析淄博農(nóng)民購房意向調(diào)查數(shù)據(jù)，了解當(dāng)?shù)剞r(nóng)民購房需求資料來源：2017年淄博統(tǒng)計年鑒；山東省統(tǒng)計局；國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分析淄博樣本的代表意義淄博2017年常住人口470.84萬人，GDP4,781.32億元，位列山東第5位，是典型的三線城市，也是新城新進(jìn)入城市之一淄博位于山東這一人口大省、農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村人口總量多，承接三農(nóng)政策利好集中淄博市住建局開展了深入的農(nóng)村人口市民化研究（2017年《淄博市人口市民化規(guī)劃研究》基礎(chǔ)調(diào)研2,200多份有效問卷數(shù)據(jù)及研究報告），其設(shè)計的調(diào)研文件和報告研究的方法，可復(fù)制可推廣針對不同

農(nóng)村人群的調(diào)研問卷示例為加強(qiáng)未進(jìn)入城市的研究，可通過分析淄博農(nóng)民購房意向調(diào)查數(shù)據(jù)，淄博農(nóng)民購房群體可分成農(nóng)村居民，外來務(wù)工及城中村居民三類資料來源：一般農(nóng)村居民數(shù)據(jù)來自于2010年第六次讓你口普查數(shù)據(jù)；城鎮(zhèn)外來務(wù)工人員數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局《2017年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》一般農(nóng)村居民指常住農(nóng)村人口，包括農(nóng)業(yè)及非農(nóng)業(yè)勞動人口兩類。2017年統(tǒng)計公報顯示農(nóng)村常住人口5.8億。第六次人口普查顯示農(nóng)業(yè)勞動人口占農(nóng)村常住人口48%，據(jù)此推算2017農(nóng)業(yè)勞動人口數(shù)據(jù)分析城鎮(zhèn)外來務(wù)工人員一般農(nóng)村居民（農(nóng)村常住人口）1城中村居民農(nóng)業(yè)勞動人口非務(wù)農(nóng)勞動人口進(jìn)城購房意愿較強(qiáng)進(jìn)城購房意愿不強(qiáng)本地落戶購房意愿較強(qiáng)購房意愿一般農(nóng)村戶口且在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作，家庭非農(nóng)收入占70%以上：總數(shù)3億人普遍年齡較大以建筑業(yè)、零售業(yè)為主農(nóng)村戶口，且在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：總數(shù)約2.8億人普遍年齡較大受教育程度較低離開戶籍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在城市生活半年以上的農(nóng)村勞動力：總數(shù)約1.7億人80后占比近50%建筑與服務(wù)業(yè)為主，收入相對較高位于現(xiàn)狀城市（縣）建成區(qū)內(nèi)，