房地產(chǎn)行業(yè)月報：下行拐點未現(xiàn)銷售不穩(wěn)政策不息

產(chǎn)業(yè)鏈下行壓力放大，尚未出現(xiàn)拐點22年4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅擴大，累計同比自0年6月以來首次轉(zhuǎn)負。拿地、開工、施工、竣工等指標表現(xiàn)均不理想，產(chǎn)業(yè)鏈下行尚未出現(xiàn)拐點。受市場下行房企資金鏈壓力等因素影響4月土地市場依然呈現(xiàn)供求雙向縮量的局面，在杭州、深圳等重點城市集中供地成交帶動下，溢價率、流拍率指標環(huán)比有所修復，但在歷史上依然處于較差水平。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，4月0城住宅類土地供應建面同比下滑（其中一線二線三四線分別同比-%-%-%成交建面同比下滑（其中一線二線三四線分別同比-%--%住宅類土地成交金額同比下滑%（其中一線、二線、三四線分別同比-%、-%、-%；住宅類土地成交溢價率為%，逐步走出1年1月的低（%但依然處在歷史偏低位（24年以來的%分位；住宅類土地流拍率為%環(huán)比有所改善但依然處于歷史偏高位（4年以來的分位。弱拿地冷銷售疫情干擾，新開工依然疲弱，拖累施工面積同比增速。2年4月新開工同比下滑%，環(huán)比亦大幅下滑%，這導致施工面積同比增速較3月繼續(xù)收窄8pct至%。房企資金鏈壓力疫情干擾竣工再次出現(xiàn)雙位數(shù)同比降幅2年4月竣工面積同比下滑1%，較3月收窄pct。開發(fā)投資累計同比轉(zhuǎn)負，當月同比降幅擴大2年-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為9萬億元累計同比下降%其中住宅開發(fā)投資累計完成額為30萬億元，累計同比下降%。2年4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額為1萬億元，同比下降%，環(huán)比下降%。其中住宅開發(fā)投資完成額為9萬億元，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額 圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當月值房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額萬億元，左軸)累計同比（右軸）8642007 08 09 00 01

2%0%2%4%

0,008,006,004,002,000,00,00,00,00,000

房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額億元，左軸)當月環(huán)比（右軸當月同比（右軸010501070109011102020204

0%0%0%0%0%1%2%3%4%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表：全國住宅開發(fā)投資累計完成額 圖表：全國住宅開發(fā)投資完成額當月值住宅開發(fā)投資當月完成額億元，左軸)當月環(huán)比（右住宅開發(fā)投資當月完成額億元，左軸)當月環(huán)比（右軸當月同比（右軸累計同比累計同比（右軸）8642007 08 09 00 01

6%4%2%0%2%4%

6004,002,000,00,00,00,00,000

01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，新開工和竣工依然疲弱22年-4月全國房屋新開工面積為0億平，累計同比下降3%。其中住宅新開工面積為.9億平，累計同比下降%。2年4月全國房屋新開工面積為0億平同比下降%環(huán)比下降%其中住宅新開工面積為7億平，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國房屋新開工面積累計值 圖表：全國房屋新開工面積當月值房屋新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比累計同比（右軸）5007 08 09 00 01

0%5%0%5%1%1%2%2%3%

0,005,000,005,000,00,000

當月新開工面積（萬平，左軸）比)當月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，圖表：全國住宅新開工面積累計值 圖表：全國住宅新開工面積當月值當月住宅新開工面積（萬平，左軸）住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比累計同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%0%0%1%2%3%4%

5,000,005,000,00,000

當月環(huán)比（右軸）當月同當月同比（右軸）01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，22年-4月，全國房屋施工面積為9億平，累計同比上升%。2年-4月全國房屋竣工面積為0億平，累計同比下降1%。圖表：全國房屋施工面積累計值 圖表：全國房屋竣工面積累計值20000

0%房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）% 86% 42% 0

房屋竣工面積累計值（億平，左軸）

累計同比（右軸）累計同比（右軸）0%5%1%1%0708090001-M020708090001-M02：國家統(tǒng)計局：國家統(tǒng)計局土地市場成交低迷22年-4月土地購置面積為6萬平，累計同比下降%。土地成交價款為5億元，累計同比下降%。2年4月土地購置面積為7萬平同比下降%環(huán)比下降%土地成交價款為3億元，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面累計值 圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面當月值本年土地購置面積累計值（億平，左軸累計同比（右本年土地購置面積累計值（億平，左軸累計同比（右軸）4 0%0%3 1%22%1 3%4%

,00,00,00,00,00,0000

比軸）

當月同比（右軸）當月同比（右軸）5%0%0%5%007 08 09 00 01

5%

001/05

01/07

01/09

01/11

02/02

02/04

10%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價累計值 圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價當月值1,008,005,002,00,00,00,000

本年土地成交價款累計值（億元，左軸）累計同比（右軸）07 08 09 00 01累計同比（右軸）

0%0%0%0%0%0%1%2%3%

,00,00,00,00,00,00000

土地成交價款當月額億元，左軸)當月環(huán)比右軸)當月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%5%0%0%5%10%10%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，銷售依然快速下行，需求不穩(wěn)、政策不息22年4月全國商品房銷售面積和金額同比下降%、%，降幅較3月擴大、4pct，銷售金額同比降幅甚至超過了疫情剛剛暴發(fā)的0年-2月。這與4月社融數(shù)據(jù)住房貸款減少5億元、同比少增2億元相互印證。高頻數(shù)據(jù)顯示5月銷售降幅仍在擴大根據(jù)Wnd的數(shù)據(jù)5月-2日0城新房成交面積同比下滑（4月同比下滑%，環(huán)比下滑%。本“因城施策寬松疊加房貸利率下調(diào)始于01Q4但市場恢復明顯低于預期除了疫情等影響之外，購買力下降及預期轉(zhuǎn)弱都嚴重影響供求兩端的信心。5月5日央行、銀監(jiān)會將首套房貸款利率下限下調(diào)p，是9年利率換軌以來首次調(diào)整貸款利率下限，也是26年住房信貸政策調(diào)整以來首次出現(xiàn)全國層面的放松凸顯呵護市場之意有望導房貸利率加速下行。同時，各地因城施策寬松頻次、力度、城市能級都在加速提升。據(jù)我們統(tǒng)計22Q1政策放松頻次高達2次22Q（截至5月4日放松頻次已經(jīng)達到2次，限購、限貸等方面的調(diào)整已經(jīng)頻繁出現(xiàn)，南京、蘇州、長沙等二線城市亦出臺放松政策。我們預計若銷售復蘇仍然較弱，后續(xù)政策力度或?qū)⑦M一步加大，例如“認房又認貸”等內(nèi)容的寬松，以及更高能級城市部分非核心區(qū)域的寬松。22年-4月全國商品房銷售面積為0億平，累計同比下降9%。其中，商品住宅銷售面積為4億平，累計同比下降4%。2年4月全國商品房銷售面積為9億平同比下降%環(huán)比下降%商品住宅銷售面積為7億平，同比下降4%，環(huán)比下降%。圖表：全國商品房銷售面積累計值 圖表：全國商品房銷售面積當月值商品房銷售面積累計值（億平，左商品房銷售面積累計值（億平，左軸累計同比（右軸）當月商品房銷售面積（萬平，左軸當月環(huán)比右軸)當月同比右軸)

0%8642007 08 09 00 01

0%5%1%1%2%2%

0,005,000,00,000

010501070109011102020204

0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，圖表：全國商品住宅銷售面積累計值 圖表：全國商品住宅銷售面積當月值商品住宅銷售面積累計值商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%5%1%1%2%2%3%

5,000005,000,00,000

當月商品住宅銷售面積當月商品住宅銷售面積（萬平，左軸）比)當月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，22年-4月全國商品房銷售金額為8萬億元，累計同比下降%。其中，商品住宅銷售金額為3萬億元，累計同比下降%。2年4月全國商品房銷售金額為8萬億元同比下降%環(huán)比下降%商品住宅銷售金額為7萬億元，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國商品房銷售金額累計值 圖表：全國商品房銷售金額當月值商品房銷售額累計值商品房銷售額累計值（萬億，左軸）累計同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%5%0%5%1%1%2%2%3%3%

5,000,005,000,00,000

商品房銷售額當月值商品房銷售額當月值億元，左軸)比)當月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，圖表：全國商品住宅銷售金額累計值 圖表：全國商品住宅銷售金額當月值商品住宅銷售額當月值億元，左軸)商品住宅銷售額當月值億元，左軸)當月環(huán)比右軸)當月同比右軸)累計同比累計同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%0%1%2%3%4%

5,000,005,000,00,000

01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，現(xiàn)金流難題仍待解，金融端支持在路上2年4月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降%，連續(xù)0個月同比下滑，房企銷售和融資現(xiàn)金流依然嚴峻具體來看4月定金及預收款個人按揭貸款同比下滑%、%降幅較3月擴大.3pct與銷售下行趨勢一致2國內(nèi)貸款自籌資金同比下滑%、%。我們認為需求端政策改善傳導至銷售回暖，進而再傳導至金融機構信心修復仍需時日，部分民營房企短期之內(nèi)仍需要更多的流動性支持。根據(jù)RDD，部分民營房企在監(jiān)管機構幫助下計劃通過信用違約掉期信用風險緩釋憑證等信用保護工具，為其發(fā)行債券提供額外保障。我們認為除了公開市場發(fā)債支持之外，市場化并購、集團層面引入戰(zhàn)投等方向仍可期待合作落地。22年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為9萬億元，累計同比下降%。4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為0萬億元，同比下降%，環(huán)比下降4%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金累計值萬億元，左軸)累計同比（右軸）5007 08 09 00 01

0%5%1%1%2%2%3%

0,005,000,005,000,00,000

房地產(chǎn)開發(fā)資金當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金當月值億元，左軸)當月環(huán)比右)比右)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，拆分到位資金的主要構成：2年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金國內(nèi)貸款為7萬億累計同比下降%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)款累計值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)款當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款累計值（萬億元，左軸）累計同比累計同比（右軸）21007 08 09 00 01

0%0%1%2%3%

,00,00,00,00,00,00,00,00000

國內(nèi)貸款當月值億元) 當月環(huán)比 當月同比0%5%0%0%5%10%01/0501/0701/0901/1102/0202/04：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，2年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為6萬億元，累計同比下降5.2%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金累計值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中自籌資金累計值（萬億元，左軸）比房地產(chǎn)開發(fā)資金中自籌資金累計值（萬億元，左軸）比軸）6 0%54 3 22%1 4%

,00,00,00,00,00,00,00,00,00

自籌資金當月額億元，左軸)當月環(huán)比右軸)比)

0%0%0%0%0%1%2%3%4%007 08 09 00 01

6%

0 5%01/0501/0701/0901/1102/0202/04：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，222年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預收款為.5萬億元，累計同比下降%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預收款累計值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預收款當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預收款累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）8累計同比（右軸）765432%210 4%07 08 09 00 01-M02

,00,00,00,00,00,00,00,00,000

定金及預收款當月額定金及預收款當月額億元，左軸)比)當月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，222年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款為.8萬億元，累計同比下降%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人揭貸款累計值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人揭貸款當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中個人按揭貸款累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）4累計同比（右軸）5%0%32 5%1%1%12%2%0 3%07 08 09 00 01-M02

,00,00,00,00,00,00,00,00000

個人按揭貸款當月額個人按揭貸款當月額億元，左軸)當月環(huán)比右軸)當月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%2%4%6%：國家統(tǒng)計局， ：國家統(tǒng)計局，銷售不穩(wěn)、政策不息，看好地產(chǎn)板塊機遇4月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)下行暫未出現(xiàn)拐點。5月5日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布調(diào)整貸政策的通知，進一步釋放行業(yè)托底信號，自上而下政策端進一步改善的定調(diào)，房貸額度和利率、需求端和供給端政策的持續(xù)改善，有望使得地產(chǎn)基本面加速企穩(wěn)，驅(qū)動開發(fā)和物管板塊行情從央企國企適度向部分民企擴散。A科、）。重點推薦標的金地集團（3CH，買入，目標價3元）4月9日公司發(fā)布一季報一季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入5億元同比8.1%歸母凈利3億元，同比1.8%；ES0.4元，我們維持-4年P2.2/2.0/260元的預測可比公司2年Wd一致預期E為高股息率充沛貨值穩(wěn)健的財務結構將進一步凸顯配置價值，給予公司2年5倍E；目標價3元；維持“買入”評級。(最新報告日期：2年5月3日）風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；股東減持風險。萬科（00002CH，買入，目標價0元）4月8日公司發(fā)布一季報一季度實現(xiàn)營收人民幣7億元同比0.%歸母凈利億元，同比1.6%；PS0.2元。我們維持22/202/204年PS為2.3/2.5/2.86元的預測A（0002CH參考可比公司2年E均值Wnd一致預期穩(wěn)健的財務強化公司龍頭地位，萬物云分拆上市加快多元化價值重估，我們予以2年1.xP，予以目標價0元（最新報告日期：2年5月4日）風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險招商蛇口（9CH，買入，目標價1元）4月7日公司發(fā)布2年一季報，一季度公司實現(xiàn)營收0億元，同比4.4%，歸母凈利4億元，同比-%，P0.01元。我們維持-2024年S為1.2/.3/1.50元的預判，可比公司2年平均E為4倍Wd一致預期，考慮到公司豐富的土地儲備以及央企背景對未來成長空間的加持我們認為公司合理22PE為4倍目價1元，維持買入評級（最新報告日期：2年4月8日）風險提示：行業(yè)銷售下行風險；園區(qū)開發(fā)業(yè)務周轉(zhuǎn)低于預期濱江集團（4CH，買入，目標價1.0元）公司4月9日披露年報和一季報1年實現(xiàn)營收7.8億元同比3%歸母凈利潤3億元，同比3%。2Q1實現(xiàn)營收8億元，同比-%；歸母凈利潤3億元，同比-%我們預計公司4年S至1.14元可比公司2年平均Wnd一致預期）為8倍，考慮到公司優(yōu)質(zhì)的項目布局和亮眼的銷售、拿地和財務表現(xiàn)我們認為公司2年合理E為0倍予以目標價1.0元維“買入評級（最新報告日期：2年5月1日）風險提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。建發(fā)股份（3CH，買入，目標價2元）4月9日公司發(fā)布一季報一季度公司實現(xiàn)營收6億元同比4.6%歸母凈利億元同比2.8%P0.33元融資優(yōu)勢充沛土儲以及周轉(zhuǎn)能力推動地產(chǎn)業(yè)務逆勢增長，供應鏈運營業(yè)務量價齊升，股權激勵強化成長動力。我們維持-2ES分別為/264/316元的預測大型房企和供應鏈企業(yè)對應2年Wnd一致預期E均值為84/0.7x；考慮多元折價，我們給予公司2年地產(chǎn)業(yè)務7.xE（折價%，供應鏈業(yè)務7.x，予以目標價2元，重申“買入”評級（最新報告日期：2年5月4日）風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險華發(fā)股份（5CH，買入，目標價3元）公司4月7日發(fā)布一季報，2Q1年實現(xiàn)營收9億元，同比2%；歸母凈利潤1億元同比2%盡管21毛利率承壓但公司通過結轉(zhuǎn)放量和少數(shù)股東損益占比減少實現(xiàn)業(yè)績較高增長；憑借充裕的貨值，銷售跑贏行業(yè)；融資渠道保持暢通。我們維持222/202/204年S為1.7/1.66/.91元的盈利預測可比公司2年平均E為倍Wnd一致預期，考慮到公司不俗的銷售和業(yè)績表現(xiàn)以及背靠珠海國資委帶來的融資和項目獲取優(yōu)勢我們認為公司2年合理E為62倍維持目標價3元維“買入”評級（最新報告日期：2年4月8日）風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風險。新城控股（615CH，買入，目標價2元）4月9日公司發(fā)布2年一季報一季度實現(xiàn)營收8億元同比5.%實現(xiàn)歸母凈利潤1億元，同比-%；S0.23元。我們維持-4年PS為5.6/5.7/6.6元的預測參考可比公司2年3倍E估值作為一家財務相對穩(wěn)健的民企公司商業(yè)外拓積極開發(fā)土儲充沛雙輪驅(qū)動路徑日益清晰我們認為公司2年合理E估值為7倍，目標價2元，維持“買入”評級（最新報告日期：2年5月3日）風險提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇。華潤置地（19H，買入，目標價6港元）公司3月1日發(fā)布年報1年實現(xiàn)營收1億元同比1%歸母凈利潤4億元，同比9%核心歸母凈利潤6億元同比1%考慮到行業(yè)利潤率的下行趨勢我們預計22/223/202EPS至5.0/.6/6.9元可比公司22EPE平均為75倍考慮到公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理22EPE為9倍，目標價6港幣，維持“買入”評級（最新報告日期：2年4月3日）。龍湖集團（060HK，買入，目標價6港元）公司公布1年報收入同比增長%至4億（投資性物業(yè)和物業(yè)管理收入同比增長%至8億元盡管毛利率同比下降4ct但核心凈利潤依然同比增長至4億元。公司派息率為%，處于行業(yè)高位。參考結轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)低公司營收和毛利率預計2224年S為4.8/4.89/.70元可比公司平均2年E為7倍Wnd一致預期，考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務布局，我們認為公司合理2年預測E為0倍目標價6港幣維“買入（最新報告日期：2年3月8日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務發(fā)展不及預期。中國海外發(fā)展（088HK，買入，目標價4港元）公司3月1日發(fā)布年報，1年營收同比增長3.4%至2億元，核心凈利潤同比下降%至4億元考慮到結轉(zhuǎn)情況我們預計22/223/2024EPS為3.9/4.1/4.93元可比公司22EPE平均為9倍考慮到公司聚焦核心城市的布局拿地精準出色的投融資和成本管控能力，我們認為公司合理22EE為8倍，目標價4港幣，維持“買入”評級（最新報告日期：2年4月1日）風險提示疫情影響業(yè)務開展尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務盈利能力和銷售增速不及預期旭輝控股集團（4HK，買入，目標價6港元）公司3月4日發(fā)布年報，01年實現(xiàn)營收4億元，同比5.2%；歸母凈利潤億元同比-%歸母核心凈利8億同比-%低于我們預（歸母凈利9.8億。因22H2以來行業(yè)景氣度下降我們調(diào)低公司開發(fā)結算量價預計公司22/202/204年歸母凈利為7.3億元對應S為0.7/0.9/1.01元可比公司平均02PE為xWnd一致預期，我們看好公司穩(wěn)健的財務表現(xiàn)以及中長期多元化布局，我們予以公司22E6.5x，目標價6港幣，維持“買入”評級（最新報告日期：2年3月7日）風險提示：銷售額增長慢于預期；市場份額收縮；利潤率明顯惡化碧桂園（7HK，買入，目標價8港元）碧桂園3月0日公布年報221年營收同比增長%毛利率同比下降4.pct至%，歸母凈利潤同比下降%至8億元，低于我們預期（4億元。公司派息率為%。公司當前財務穩(wěn)健未來有望穿越周期享受行業(yè)格局改善我們預計0304PS為1.6/1.1/1.34元可比公司22EE平均為1倍考慮到公司財務相對穩(wěn)健、銷售規(guī)模領跑行業(yè)我們認為公司合理22EE為6倍目標價8港幣維“買入”評級（最新報告日期：2年4月1日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；行業(yè)下行削弱公司資金鏈穩(wěn)健性；盈利能力和銷售增速不及預期。中海物業(yè)（269HK，買入，目標價3港元）司3月41收4潤8計222/04年S為4/./.72均02測E為6（Wd化理2測E為3價3（最新報告日期：1年8月8日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；利潤率、第三方項目拓展、社區(qū)增值服務發(fā)展不及預期保利物業(yè)（649HK，買入，目標價6港元）公司3月5日發(fā)布年報1年實現(xiàn)營收8億元同比3%歸母凈利潤85億元，同比2%公司三大業(yè)務齊頭并進管理規(guī)模持續(xù)擴張股權激勵正式落地行業(yè)變局之下央企優(yōu)勢更加突出。我們預計公司22/203/2024年S為2.00/.5/3.6元，可比公司平均2年預測E為4倍Wnd一致預期，考慮到公司穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)和在市拓非住宅布局和業(yè)主增值服務方面的優(yōu)秀能力我們認為公司合理2年預測E為倍，目標價6港幣，維持“買入（最新報告日期：2年3月7日）風險提示：公共服務項目拓展和盈利能力弱于預期，第三方項目拓展弱于預期，業(yè)主增值服務發(fā)展弱于預期。碧桂園服務（698HK，買入，目標價7港元）公司3月9日發(fā)布年報，1年實現(xiàn)營收4億元，同比8%；歸母凈利潤人民幣3億元同比5%公司堅持5年千億營收目標但考慮到利潤率壓力我們預計222/202/2024年PS為1.8/2.37/.21元可比公司平均2年預測E為2Wnd一致預期考慮到公司的領軍地位我們認為合理222年預測E為5倍目標價港幣，維持“買入”評級（最新報告日期：2年3月0日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；地產(chǎn)行業(yè)下行削弱關聯(lián)房企穩(wěn)健性，房企交付速度和應收賬款可回收性受到影響；收并購整合進度、整體利潤率、新業(yè)務發(fā)展速度不及預期。旭輝永升服務（195HK，買入，目標價90港元）司3月21收0潤2司222/04年S人幣507/02平均2測E為9Wd以理2測E為8價0（最新報告日期：22年3月3日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；房地產(chǎn)市場下行弱化母公司穩(wěn)健性；第三方項目拓展弱于預期；社區(qū)增值服務發(fā)展弱于預期。招商積余（4CH，買入，目標價0元）公司4月7日發(fā)布一季報，2Q1年實現(xiàn)營收4億元，同比%；歸母凈利潤5億元同比2%我們維持-4年S為0.612元的盈利預測可比公司年平均E為0Wnd一致預期考慮到公司央企背景優(yōu)勢以及在非住宅物管領域的競爭壁壘我們認為合理2E估值水平為0倍維持目標價0元維“買入評級（最新報告日期：2年4月8日）風險提示：疫情擾動、盈利能力下行、輕重資產(chǎn)分離不及預期、整合不及預期新大正（8CH，買入，目標價4元）公司4月8日發(fā)布一季報，2Q1實現(xiàn)營收1億元，同比4%；歸母凈利潤4億元，同比2%?？紤]到新項目拉低毛利率和股權激勵費用的增加，我們預計22/202/204年PS為1.41/.0/2.91元?？杀裙酒骄?2EPE為3倍Wnd一致預期，考慮到公司綜合實力的持續(xù)提升和較高的增速預期我們認為公司22EPE為4倍目標價4元，維持“買入”評級（最新報告日期：2年4月8日）風險提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預期；盈利能力下行風險華聯(lián)控股（6CH，增持，目標價8元）公司4月9日發(fā)布年報01年實現(xiàn)營收8億元同比-%實現(xiàn)歸母凈利潤1億元，同比-%，實現(xiàn)扣非歸母凈利潤8億元，同比-%?？紤]公司竣工可售貨值充裕，我們預計2年結轉(zhuǎn)保持平穩(wěn)，3年有望隨著市場回暖和存量項目潛力釋放，有進一步提升預計22/202/2024年S為0.8/.3/0.36元可比公司2年平均（Wnd一致預期為2倍考慮到恒裕系入主為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來新的助力我們認為公司年合理E為16倍，目標價4.48元，維持“增持”評級（最新報告日期：2年4月9日）風險提示：存量項目去化風險，轉(zhuǎn)型風險，舊改項目不確定性。魯商發(fā)展（3CH，買入，目標價7元）公司1年營收3億元/o-9.2%歸母凈利2億元/o-4.34%因地產(chǎn)業(yè)務拖累，低于此前預期的1億元公司化妝品業(yè)務4N戰(zhàn)略逐漸成型引入戰(zhàn)投后協(xié)同效應有望持續(xù)顯現(xiàn)；房地產(chǎn)市場若在政策等層面有邊際寬松，公司地產(chǎn)業(yè)務有望改善?？紤]房地產(chǎn)市場低迷風險，預計-4年S0.5/067/.98元。我們對公司采用分部估值法，測算公司各項業(yè)務合計合理估值在7億元，對應目標價1.57元。地產(chǎn)業(yè)務采取V估值法，考慮地產(chǎn)業(yè)務下行風險，將NV折價由%提升至%，估算地產(chǎn)業(yè)務合理價值為3億元。我們預計至2年化妝品業(yè)務貢獻歸母凈利潤3億元貢獻歸母凈利8億（引入戰(zhàn)投后上市公司持股比例下降至%可比公司W(wǎng)nd一致預期均值33倍引入戰(zhàn)投有望帶來產(chǎn)業(yè)鏈資源協(xié)同與賦能給予公司2年5倍，估值4億元；預計藥品業(yè)務2年貢獻歸母利潤5億元，可比公司W(wǎng)nd一致預期均值21倍考慮公司為地產(chǎn)醫(yī)藥化妝品等多元業(yè)務布局針對藥品業(yè)務我們均給予%的估值折價給予公司2年9倍估值7億元預計玻尿酸原料業(yè)（即焦點生物2年貢獻歸母利潤2萬元可比公司W(wǎng)nd一致預期均值41倍，公司此前產(chǎn)能主要為化妝品級和食品級，附加值相對較低，給予公司2年0倍維