國(guó)瑞都江堰項(xiàng)目總體策劃方案課件

國(guó)瑞都江堰項(xiàng)目總體策劃王志綱工作室四川國(guó)瑞置業(yè)2008年1月國(guó)瑞都江堰項(xiàng)目總體策劃王志綱工作室目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析第二部分總體定位第三部分項(xiàng)目構(gòu)建第四部分開發(fā)策略目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析

三個(gè)成都在空間上并存、時(shí)間上繼起，代表了成都的歷史演進(jìn)路徑。目前，第一個(gè)成都作為老城區(qū)，已被完全填滿，第二個(gè)成都即現(xiàn)在的主城區(qū)也已得到充分發(fā)展，并已進(jìn)入第三個(gè)成都階段。經(jīng)濟(jì)全球化背景下，成都作為西部地區(qū)領(lǐng)袖城市的地位日益突出，已經(jīng)成為“西部之心，休閑之都”。隨著成都的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)，對(duì)四川、西部、全國(guó)乃至世界的吸引力越來(lái)越強(qiáng)，“第三個(gè)成都”應(yīng)運(yùn)而生。123第一個(gè)成都：低端，市民化,成都人的成都第二個(gè)成都：中端，逐漸外向化，四川、西部的成都第三個(gè)成都：高端，外向化、國(guó)際化，世界、中國(guó)的成都一、發(fā)現(xiàn)成都：外向化和高端化的成都第一部分態(tài)勢(shì)分析1、三個(gè)成都三個(gè)成都在空間上并存、時(shí)間上繼起，代表了成都的歷史演

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)尤其是奢侈置業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段。目前奢侈品市場(chǎng)年銷售額已達(dá)20多億美元，占全球銷售額的12%，已經(jīng)成為世界第三大奢侈品消費(fèi)國(guó)。大到別墅、汽車，小到香水、珠寶，奢侈品的消費(fèi)量呈急速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2005年安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所研究報(bào)告預(yù)測(cè)，至2008年中國(guó)奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)年增長(zhǎng)率達(dá)20%，至2015年，中國(guó)將成為僅次于日本的世界第二大奢侈品消費(fèi)國(guó)，年銷售額達(dá)115億美元，占全球總量的29%。2006年全球管理咨詢機(jī)構(gòu)BCG發(fā)布《2006年全球財(cái)富報(bào)告》顯示，2005年中國(guó)富有家庭財(cái)富增長(zhǎng)18%，成為新興市場(chǎng)家庭財(cái)富增長(zhǎng)最為突出的地區(qū)之一。中國(guó)共有百萬(wàn)富翁家庭25萬(wàn)戶，排名全球第六。2、中國(guó)“奢侈置業(yè)”快速發(fā)展全國(guó)層面成都層面

從2005年開始，外向化消費(fèi)需求帶動(dòng)了成都房地產(chǎn)價(jià)值的釋放。世邦魏理仕《2006年成都樓市研究報(bào)告》顯示，2003-2006年間成都商品住宅價(jià)格年均增長(zhǎng)11.4%，2006年商品住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)12.9%，高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，別墅增長(zhǎng)幅度達(dá)到23.8%，中高檔公寓平均售價(jià)增幅為12.5%。當(dāng)前高檔住宅市場(chǎng)仍處于起步階段，隨著成都不斷走向全國(guó)、走向世界，高端物業(yè)的價(jià)值將進(jìn)一步得到釋放。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)尤其是奢侈置業(yè)[鏈接]：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)高端物業(yè)發(fā)展迅猛

隨著近兩年成都房地產(chǎn)價(jià)值的不斷釋放，高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，不但別墅市場(chǎng)行情火爆，而且出現(xiàn)了迎賓大道一號(hào)、高山流水等千萬(wàn)級(jí)的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。市區(qū)別墅土地資源稀缺，地價(jià)高昂，以浣花區(qū)域最集中，獨(dú)棟售價(jià)從8千元到1.3萬(wàn)元每平方米再到1.8萬(wàn)元、2.4萬(wàn)元節(jié)節(jié)攀生，影響并拉升了整個(gè)別墅市場(chǎng)售價(jià)。目前浣花區(qū)在售別墅只有錦宏·流水山莊，售價(jià)在380-1000萬(wàn)元/棟，1.5-2.5萬(wàn)元/平方米。有成都第一豪宅之稱的迎賓大道1號(hào)一期早在2004年10月底開盤，2005年5月底該項(xiàng)目1期31套獨(dú)棟豪宅就已售罄。2006年二期16棟豪宅上市，戶均占地2.5畝，均價(jià)700萬(wàn)元一棟的超級(jí)別墅吸引了眾多富豪關(guān)注，其中推出兩棟高達(dá)2500萬(wàn)的豪宅，創(chuàng)下了成都住宅價(jià)格的歷史新高。青城山板塊的高山流水項(xiàng)目中也出現(xiàn)了面積1000平米以上，總價(jià)達(dá)1500萬(wàn)的頂級(jí)別墅，價(jià)格比周邊同類項(xiàng)目高出一倍，但銷售情況良好。春天大道依靠社區(qū)良好的景觀環(huán)境取勝，60套單價(jià)在7000—10000的聯(lián)排和雙拼別墅開盤不久就已售罄。物業(yè)名稱05年單價(jià)06年單價(jià)增幅高山流水8000-100009000-1100010%麓山國(guó)際12000—16000鷺島國(guó)際5000550010%迎賓大道一號(hào)110001300018.2%成都房地產(chǎn)市場(chǎng)代表性高端物業(yè)價(jià)格變化[鏈接]：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)高端物業(yè)發(fā)展迅猛隨著近兩年成3、都江堰對(duì)高端市場(chǎng)具有強(qiáng)大吸引力都江堰“因水成堰，依堰建市”，已有二千余年的歷史，文化底蘊(yùn)深厚，與臨近的青城山一起于2000年被評(píng)為世界自然與文化遺產(chǎn)。余秋雨說(shuō)過(guò)“我以為，中國(guó)歷史上最激動(dòng)人心的工程不是長(zhǎng)城，而是都江堰。”（1）中國(guó)文化吸引世界眼光（2）城市綜合環(huán)境基礎(chǔ)良好

一方面，都江堰生態(tài)環(huán)境絕佳，“山、水、堰”自然景觀獨(dú)特，積累了深厚的歷史文化底蘊(yùn)，地域特色突出，另一方面城市配套設(shè)施較為完善，擁有高爾夫球場(chǎng)等高端休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，形成了具有魅力的旅游環(huán)境、休閑度假環(huán)境和生態(tài)人居環(huán)境，著名IT企業(yè)東軟集團(tuán)也選擇了青城山作為在國(guó)內(nèi)的第三家軟件教育基地，并出現(xiàn)了高山流水等一批受到市場(chǎng)追捧的高端物業(yè)。青城山高爾夫東軟IT教育基地3、都江堰對(duì)高端市場(chǎng)具有強(qiáng)大吸引力都江堰“因水成堰，

高端項(xiàng)目的集中高調(diào)亮相，預(yù)示著高端的都江堰正浮出水面，城市的價(jià)值未來(lái)將得到無(wú)限釋放。（3）都江堰未來(lái)價(jià)值釋放無(wú)限

青城山－都江堰正在打造世界級(jí)休閑度假旅游區(qū)，形成水文化、道文化展示與體驗(yàn)之地，當(dāng)前主要有三個(gè)重點(diǎn)方向。一是重點(diǎn)品牌，把都江堰、青城山建成國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，虹口、翠月湖建成國(guó)家4A級(jí)景區(qū)；二是重大文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，修建都江堰水文化博物館、青城山道文化博物館和中國(guó)道教學(xué)院成都分院，攝制電視連續(xù)劇《千秋偉業(yè)——蜀郡守李冰》，包裝開發(fā)青城洞經(jīng)音樂(lè)，策劃運(yùn)作“道解都江堰”大型實(shí)景演出；三是重要文化節(jié)事活動(dòng)，李冰文化節(jié)、中國(guó)文化遺產(chǎn)日·都江堰文化遺產(chǎn)周、2006中國(guó)（都江堰）首屆網(wǎng)絡(luò)音樂(lè)節(jié)、道教文化節(jié)等活動(dòng)層出不窮。此外，正在推進(jìn)的項(xiàng)目還有市區(qū)的特色太平水街、700畝侏羅紀(jì)溫泉公園；堰區(qū)1500畝旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目（中海）、青城山的東軟學(xué)院、北大青鳥軟件基地、中唱公司影視基地；玉堂新區(qū)4平方公里高檔旅游休閑區(qū)（中信公司）。高端項(xiàng)目的集中高調(diào)亮相，預(yù)示著高端的都江堰正浮出水面1、養(yǎng)生時(shí)代到來(lái)改革開放30年來(lái)，中國(guó)老板階層一直處于高速發(fā)展時(shí)期，但環(huán)境污染、工作壓力過(guò)大、競(jìng)爭(zhēng)加劇同時(shí)帶來(lái)生理、心理的亞健康，明顯影響工作效能和生活質(zhì)量，極易導(dǎo)致精神心理疾患，嚴(yán)重亞健康可造成英年早逝，這就是造成王均瑤現(xiàn)象的禍?zhǔn)?。亞健康已成為全社?huì)共同面對(duì)的課題，老板們?cè)趯?shí)現(xiàn)原始積累之后開始尋求可待續(xù)發(fā)展，休閑越來(lái)越朝著“養(yǎng)生”功能升級(jí)，“身體”和“心靈”的雙重養(yǎng)生越來(lái)越被高端化人群追捧，養(yǎng)生時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。2、高端養(yǎng)生市場(chǎng)龐大我國(guó)亞健康人群發(fā)生率在45％—70％，發(fā)生年齡主要在35—60歲。其中中年知識(shí)分子和從事腦力勞動(dòng)為主的白領(lǐng)人士、領(lǐng)導(dǎo)干部、企業(yè)家、影視明星是亞健康高發(fā)的人群。因此高端養(yǎng)生市場(chǎng)非常龐大，特別是高端市場(chǎng)需求亟待去滿足。3、養(yǎng)生時(shí)代呼喚養(yǎng)生城市隨著養(yǎng)生時(shí)代的到來(lái)，高端消費(fèi)群體已經(jīng)不滿足于傳統(tǒng)、零散的養(yǎng)生設(shè)施，追求一種養(yǎng)生生活方式，渴望全面系統(tǒng)的養(yǎng)生。在此背景下，養(yǎng)生城市呼之欲出，三亞、珠海等擁有優(yōu)良自然環(huán)境以及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展較完善的城市已經(jīng)脫穎而出。二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級(jí)“養(yǎng)生城市”1、養(yǎng)生時(shí)代到來(lái)二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級(jí)“養(yǎng)生城市”4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)都江堰市健在100歲以上的老人54位，最高年齡114歲，人均壽命77.1歲，比全國(guó)平均壽命高5.7歲，比“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高出了18.3％；比我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)高出了195.7％。氣候環(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰地處川西平原與川西北高原結(jié)合部，屬于亞熱帶濕潤(rùn)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，全年平均氣溫15.2℃，常年濕度80%左右，人體的生理機(jī)能和新陳代謝均處于最佳的狀態(tài)。空氣環(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰市區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量80%天數(shù)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。是岷江的出山口，又是青藏高原和四川盆地交界處，空氣中含有大量負(fù)氧離子，具有松弛、催眠、祛臭、殺菌和延遲衰老特性。水文資源最宜養(yǎng)生

都江堰水的活性高，對(duì)人體有益的元素如偏硅酸鹽、鍶、CO2、鋅、硒等元素的含量較高，可以有效防止消化道疾病、咽喉炎、氣管炎和結(jié)石病，同時(shí)對(duì)兒童的發(fā)育及軟化血管有利。歷史文化最宜養(yǎng)生都江堰是道文化發(fā)祥地，養(yǎng)生是道家文化核心。道教高度重視通過(guò)調(diào)節(jié)飲食來(lái)養(yǎng)生，很多具有醫(yī)藥保健的野菜和果實(shí)被引入膳食，達(dá)到了食療養(yǎng)生的效果。4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城板塊新區(qū)板塊玉堂板塊本案板塊都江堰市區(qū)（不含青城山）大體可以分為四大板塊：老城板塊：以堰為核心的老城區(qū)，包括楊柳河風(fēng)情街、夜啤酒廣場(chǎng)等，走的是歷史文化保護(hù)的道路。以觀光旅游功能為主，是大眾化的城市客廳。新區(qū)板塊：都江堰城市發(fā)展過(guò)程中拓展的新區(qū)，包括為城市本身服務(wù)的行政功能、現(xiàn)代化居住區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，以內(nèi)向化城市服務(wù)功能為主。玉堂板塊：中信介入的大規(guī)模綜合性開發(fā)，未來(lái)有可能成為集休閑、旅游、度假、居住等功能為一體的城市組團(tuán)。本案板塊：必須實(shí)現(xiàn)與其他板塊的差異化經(jīng)營(yíng)，如果堅(jiān)持走國(guó)際化、外向化道路，有望成為都江堰的城市客廳，擔(dān)負(fù)起第三個(gè)成都的國(guó)際化、高端化使命。三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城新區(qū)玉堂本案都江堰市區(qū)（一、戰(zhàn)略定位國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項(xiàng)目將面向國(guó)際化養(yǎng)生消費(fèi)市場(chǎng)，體現(xiàn)國(guó)際化的養(yǎng)生功能體系，兼收并蓄、融會(huì)貫通打造國(guó)際頂級(jí)水準(zhǔn)的養(yǎng)生系統(tǒng)，傳播“科學(xué)養(yǎng)生、健康生活”的理念。一、戰(zhàn)略定位國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項(xiàng)目將二、市場(chǎng)定位以休閑度假為主導(dǎo)的市場(chǎng)以高帶低，以外帶內(nèi)以休閑度假為先導(dǎo)，逐步吸引中高端商務(wù)市場(chǎng)、外來(lái)居住市場(chǎng)、以及本地市場(chǎng)的集聚。根據(jù)本案高端化、外向化的定位，目標(biāo)市場(chǎng)大體可以分為三級(jí)：高端市場(chǎng)：面向全國(guó)及世界的高端化、外向化、國(guó)際化市場(chǎng)的“第三居所”市場(chǎng)和休閑養(yǎng)生市場(chǎng)。中端市場(chǎng)：面向成都及西部的“第二居所”市場(chǎng)、休閑度假市場(chǎng)與會(huì)議培訓(xùn)市場(chǎng)。低端市場(chǎng)：面向都江堰本地及周邊區(qū)域的“第一居所”市場(chǎng)和集團(tuán)消費(fèi)市場(chǎng)。二、市場(chǎng)定位以休閑度假為主導(dǎo)的市場(chǎng)1、個(gè)人客戶A.主要消費(fèi)群國(guó)內(nèi)及海外知名企業(yè)領(lǐng)袖（金融、證券、貿(mào)易、房地產(chǎn)、能源、礦業(yè)等行業(yè)），有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高社會(huì)地位與聲望；體育、演藝界知名成功人士。B.購(gòu)買用途與成都有密切的工作或商務(wù)往來(lái)，或用作第三居所、退休養(yǎng)老等用途。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡大約在40—60歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況：個(gè)人可自由支配千萬(wàn)乃至數(shù)千萬(wàn)以上的資金；居住狀況：一般擁有三次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，目前居住環(huán)境已經(jīng)非常舒適；生活狀況：受過(guò)良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，經(jīng)常出入能顯示自己身份的與地位的場(chǎng)所：如五星級(jí)酒店、高爾夫球俱樂(lè)部等；慣用一流品質(zhì)的國(guó)際名品；回歸健康生活方式，偏愛綠色食品和休閑度假。2、企業(yè)客戶A.主要消費(fèi)者：省內(nèi)的大型企業(yè)；B.夠買用途：用作接待客戶、度假和培訓(xùn)基地使用。高端市場(chǎng)需求產(chǎn)品類型：為其度身定做的個(gè)性化的五星級(jí)會(huì)所酒店、私人/名流會(huì)所、頂級(jí)養(yǎng)生大宅以及“國(guó)瑞會(huì)”高端服務(wù)等。高端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶高端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶A.主要消費(fèi)群體企業(yè)私營(yíng)業(yè)主；外資企業(yè)高層管理階層；高購(gòu)買力的政府公務(wù)員；體育、演藝界人士、自由職業(yè)者（律師、設(shè)計(jì)師、廣告人、畫家等）；專業(yè)房地產(chǎn)投資者。B.購(gòu)買用途

作為度假型第二居所；酒店式公寓和養(yǎng)老公寓集度假養(yǎng)生功能和投資功能于一身，是一種享受型的投資方式，在充分了解這種屬性后會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買欲望。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在30—55歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入10萬(wàn)元以上，可自由支配30萬(wàn)元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套或第三套住房，擁有兩次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；生活狀況：客戶具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)常參與各種社會(huì)活動(dòng)；為有車一族；有時(shí)間就會(huì)出去度假、旅游，追求休閑養(yǎng)生的生活方式。2、企業(yè)客戶A.主要消費(fèi)群體與成都有密切商務(wù)關(guān)系的公司；發(fā)達(dá)地區(qū)外資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)或政府機(jī)關(guān)。B.購(gòu)買用途企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)療養(yǎng)度假、企業(yè)高端培訓(xùn)。中端市場(chǎng)需求產(chǎn)品類型：度假村、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、酒店式公寓、雙拼、聯(lián)排等。中端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶中端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶A.主要消費(fèi)群體都江堰及周邊地區(qū)的企業(yè)私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)高管；都江堰及周邊地區(qū)的高級(jí)政府公務(wù)員；其他。B.購(gòu)買用途主要作為第一居所。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在28—55歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入10萬(wàn)元以上，可自由支配30萬(wàn)元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套住房，擁有一次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；生活狀況：事業(yè)平穩(wěn)，收入殷實(shí)，注重性價(jià)比，追求生活品質(zhì)，向往大都市國(guó)際化生活方式，緊跟時(shí)代潮流。低端市場(chǎng)需求產(chǎn)品類型：多層/高層住宅、餐館娛樂(lè)設(shè)施、社區(qū)商業(yè)、教育配套等。低端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶低端市場(chǎng)三、檔次定位

總體上定位為高端項(xiàng)目。以高檔產(chǎn)品為主，中檔產(chǎn)品為輔。在都江堰和成都是頂級(jí)項(xiàng)目，在全國(guó)是高端項(xiàng)目，在世界是較高端項(xiàng)目。

面向高端客戶：五星級(jí)會(huì)所酒店、獨(dú)立別墅、雙拼、大戶型公寓、“國(guó)瑞會(huì)”VIP服務(wù)等。面向中端客戶：度假村、普通公寓、酒店式公寓、“國(guó)瑞會(huì)”一般服務(wù)等。三、檔次定位總體上定位為高端項(xiàng)目。四、主題定位

養(yǎng)生主題建議本案以養(yǎng)生文化為核心主題，融合水文化、道文化、堰文化，通過(guò)養(yǎng)生主題酒店、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、山地公園、生態(tài)農(nóng)莊等設(shè)施，以及“國(guó)瑞會(huì)”等服務(wù)平臺(tái)，營(yíng)造本案高端化的休閑養(yǎng)生的獨(dú)特氛圍。四、主題定位養(yǎng)生主題堰鎮(zhèn)訴求：“堰鎮(zhèn)——國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)”備選案名:堰郡、都江堰壹號(hào)建議案名堰鎮(zhèn)建議案名五、功能定位

本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務(wù)、高尚人居等功能于一體的國(guó)際養(yǎng)生休閑小鎮(zhèn)。本案高尚人居養(yǎng)生保健休閑商務(wù)運(yùn)動(dòng)康體醫(yī)療保健休閑會(huì)議休閑辦公高尚居住社區(qū)商業(yè)文化教育食療保健休閑培訓(xùn)心理健康五、功能定位本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務(wù)、高尚人六、產(chǎn)品定位銷售型：住宅（獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪經(jīng)營(yíng)型：酒店（五星級(jí)）、度假村（經(jīng)濟(jì)型鄉(xiāng)村酒店、美食街、運(yùn)動(dòng)會(huì)館）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪公益性配套：公園、幼兒園、學(xué)校；項(xiàng)目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農(nóng)莊等從企業(yè)角度來(lái)分：度假型產(chǎn)品：獨(dú)立別墅、酒店、度假村、酒店式公寓、項(xiàng)目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農(nóng)莊等日常型產(chǎn)品：住宅（雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、老年公寓、商鋪、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)公園投資型產(chǎn)品：酒店式公寓/老年公寓、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店以及少量高檔住宅產(chǎn)品等自用型產(chǎn)品：各種住宅從客戶角度來(lái)分：六、產(chǎn)品定位銷售型：住宅（獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分別為52KM和6KM。規(guī)劃總用地為59.21公頃，基本呈矩形，東西寬730米，南北長(zhǎng)900米，用地平整，整體為南北高，東南低，平均坡度0.3%。東臨100米寬二環(huán)路，南、西、北分別為15米，20米，18米寬的規(guī)劃道路。北部有一條蒲陽(yáng)河由東向西流過(guò)，內(nèi)河道寬度約30米，水流較急；有多條溪流在平坦的土地上穿流；基地內(nèi)有多處成片林地，自然景觀良好?；貎?nèi)有三條高壓走廊斜穿?；匾?、基地現(xiàn)狀第三部分項(xiàng)目構(gòu)建基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設(shè)水質(zhì)純凈，景觀絕佳“小都江堰”，景觀獨(dú)特環(huán)境私密，氛圍靜謐地勢(shì)平坦，開發(fā)便利天然成林，植被養(yǎng)生資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設(shè)水質(zhì)純凈，景觀絕佳“小都總體上，基地可以分為A、B兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)。A區(qū)：休閑度假區(qū)，約214畝，包括主題酒店、度假村、市級(jí)公園等，將成為都江堰新的高端休閑度假平臺(tái)。B區(qū)：居住生活區(qū)，約900畝，包括各類別墅、多層與小高層住宅，酒店式公寓、老年公寓，以及社區(qū)商業(yè)、教育等設(shè)施。（一）功能分區(qū)AB二、具體構(gòu)建總體上，基地可以分為A、B兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)。（一）功能分（二）A區(qū)構(gòu)建A區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)：Ⅰ：主題酒店組團(tuán)：面積約114畝，國(guó)際化，面向高端/頂級(jí)休閑養(yǎng)生市場(chǎng)。Ⅱ：度假村組團(tuán)：面積約100畝，面向中端休閑度假市場(chǎng)（集團(tuán)、家庭）。ⅡⅠ（二）A區(qū)構(gòu)建A區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)：ⅡⅠⅠ主題酒店組團(tuán)主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主題別墅式酒店，五星級(jí)超級(jí)會(huì)所休閑公園別墅客房獨(dú)棟別墅式酒店，共66棟Ⅰ主題酒店組團(tuán)主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題導(dǎo)入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)私人管家式服務(wù)按超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造半島式休閑度假酒店都江堰、成都、四川的新名片、新客廳國(guó)內(nèi)外高端休閑度假人群四川省、成都市、都江堰市領(lǐng)導(dǎo)高端接待基地和會(huì)議中心成都高端休閑商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所培訓(xùn)市場(chǎng)，書院、EMBA、講壇、私人酒會(huì)、私人Party其他（1）總體定位成都首家別墅式酒店（2）市場(chǎng)定位1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題國(guó)內(nèi)外高端休閑度集休閑度假、商務(wù)會(huì)議、餐飲娛樂(lè)等于一體的主題酒店。（3）功能定位（4）構(gòu)成共包括主體酒店、餐飲、別墅（客房）、園林和休閑設(shè)施四部分。構(gòu)成占地面積建筑面積內(nèi)容主體酒店10畝10000平米養(yǎng)生主題別墅式酒店、水主題景觀休閑餐廳、洗浴中心、KTV、超市等別墅80畝25000平米獨(dú)棟別墅式酒店休閑公園24畝水岸休閑和園林為主的公園

建筑以低密度的獨(dú)棟別墅主，形成一個(gè)中心酒店+若干散點(diǎn)分布的獨(dú)棟別墅（主題酒店群）的形式,注重園林、水體等自然要素的結(jié)合應(yīng)用，制造生態(tài)、綠色的人性空間。（5）產(chǎn)品形態(tài)集休閑度假、商務(wù)會(huì)議、餐飲娛樂(lè)等于一體的主題酒店。（3）功能A、主體酒店占地面積：10畝建筑面積：5000平米建筑風(fēng)格：體現(xiàn)巴蜀風(fēng)情，凝固都江堰的歷史厚重感，結(jié)合現(xiàn)代時(shí)尚元素經(jīng)營(yíng)定位：尊貴、私密、自然、專屬投資額:6000萬(wàn)構(gòu)成面積備注大堂500平米大堂吧大會(huì)議室500平米會(huì)客廳，可舉辦大型論壇小會(huì)議室1000平米私人俱樂(lè)部300平米專屬私人空間，雪茄、紅酒、收藏客房900平米共30間客房西餐廳200平米茶室300平米康體設(shè)施100平米健身和美容新派川菜1000平米養(yǎng)生餐素食宴頂級(jí)粵菜1000平米洗浴中心800平米SPA、深度睡眠系統(tǒng)KTV500平米康復(fù)中心200平米體式能測(cè)試100平米保健用品50平米兒童天地50平米超市200平米其他2300平米合計(jì)10000平米功能構(gòu)成：A、主體酒店占地面積：10畝構(gòu)成面積備注大堂500平米大堂吧養(yǎng)生食療康樂(lè)中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人介紹飲食健康方面的有關(guān)知識(shí)。傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)學(xué)，和現(xiàn)代高科技的體檢保健技術(shù)結(jié)合起來(lái)，借助現(xiàn)代化療養(yǎng)設(shè)施和得天獨(dú)厚的自然環(huán)境資源，建設(shè)一個(gè)純生態(tài)化的高端休閑療養(yǎng)地，為高端人士提供生命維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)。將整合傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與民間專家，以按摩、水療、氣功、香草、藥膳等手段來(lái)治療現(xiàn)代人常發(fā)的各種工作病、慢性病。特別針對(duì)女性美容、整容、水療Spa、泥浴、保養(yǎng)系列；女性氣質(zhì)教程包括女子健美、舞蹈、瑜伽。

養(yǎng)生保健養(yǎng)生食療康樂(lè)中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人占地面積：80畝總建筑面積：25000平米（66棟）建筑風(fēng)格：休閑、低調(diào)、典雅、尊貴、大氣、私密投資額：15000萬(wàn)（含精裝修家電）

類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700平米2500—3000平米全部精裝修帶家電免費(fèi)寬帶私人管家服務(wù)可產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)行政別墅3500平米1800—2200平米河景別墅13400平米1000—1500平米湖景別墅36350平米1000—1800平米園景別墅13300平米420—550平米C、別墅產(chǎn)品構(gòu)成占地面積：80畝類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700對(duì)于主題建筑的經(jīng)營(yíng)，根據(jù)國(guó)瑞會(huì)資金運(yùn)作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈活彈性選擇不出售而自己經(jīng)營(yíng)的別墅數(shù)量，建議至少留10套別墅。對(duì)于對(duì)外出售的別墅，建議采取委托經(jīng)營(yíng)的模式進(jìn)行管理：

——［全權(quán)委托型］

業(yè)主全權(quán)委托酒店方經(jīng)營(yíng)管理，委托期間免繳物業(yè)管理費(fèi)；業(yè)主入住期間享受酒店客人所受禮遇及服務(wù)項(xiàng)目；業(yè)主免費(fèi)入住采用積分制，每年有一定免費(fèi)入住權(quán)。

——［定期委托型］

業(yè)主定期委托期間免繳物業(yè)管理費(fèi)；業(yè)主定期委托經(jīng)營(yíng)時(shí)段最少不低于一定天數(shù)；業(yè)主定期委托期間經(jīng)營(yíng)收益按約定比例分配。

——［業(yè)主自用型］

只需按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。餐飲、娛樂(lè)、SPA、KTV等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目進(jìn)行招租、招商或整合資源合作經(jīng)營(yíng)，少量留作自營(yíng)，但在整體風(fēng)貌要求統(tǒng)一。運(yùn)營(yíng)建議對(duì)于主題建筑的經(jīng)營(yíng)，根據(jù)國(guó)瑞會(huì)資金運(yùn)作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈建筑造型充分考慮與地形地勢(shì)相互協(xié)調(diào)，運(yùn)用借景的手法，將河景引入地塊內(nèi)部，呈現(xiàn)自然為主，建筑為輔的環(huán)境特征。在立面造型上，充分順應(yīng)地勢(shì)，采用屋頂平臺(tái)出挑、錯(cuò)層、舉架等手法，增加了住戶室內(nèi)活動(dòng)及觀賞戶外景色的趣味性。建筑運(yùn)用傳統(tǒng)和現(xiàn)代建筑符號(hào)，形體和立面和諧搭配、富有個(gè)性，區(qū)別于常見川西風(fēng)情。別墅、園林、小品力求體現(xiàn)蜀文化、道文化、堰文化的精華和意境。全裝修別墅酒店選擇的裝修材料和電器設(shè)備突出生活的個(gè)性和品味。建議室內(nèi)配備豪華廚衛(wèi)、中央空調(diào)系統(tǒng)（帶新風(fēng)）、中央吸塵系統(tǒng)、中央熱水爐、地?zé)岵膳到y(tǒng)、雙聯(lián)雙控開關(guān)的電源系統(tǒng)、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)供水系統(tǒng)、無(wú)噪音排水系統(tǒng)、直引水系統(tǒng)等。別墅引入先進(jìn)的智能管理模式，安裝全自動(dòng)燈光系統(tǒng)、全自動(dòng)窗簾、背景音樂(lè)系統(tǒng)、電源防雷保護(hù)等，私家庭院設(shè)置景觀照明系統(tǒng)、自動(dòng)噴灌系統(tǒng)等智能化設(shè)施，讓居者享有多樣化的室內(nèi)和戶外空間。裝修建議：設(shè)計(jì)建議：由專業(yè)酒店管理公司提供五星級(jí)物管服務(wù)，客戶可根據(jù)個(gè)人需要，選擇居家、房產(chǎn)委托、商務(wù)、休閑娛樂(lè)等菜單式服務(wù)。提供私人管家的人性化服務(wù)，以受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的私人管家為酒店的主要服務(wù)單元，對(duì)客實(shí)行全天候、一站式、一對(duì)一的個(gè)性化服務(wù)，最大限度地滿足客戶的個(gè)性化需求。私人管家式服務(wù)：建筑造型充分考慮與地形地勢(shì)相互協(xié)調(diào)，運(yùn)用借景的手法，將河景引[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁的束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山之下2006年10月28正式開業(yè)。由新加坡悅榕集團(tuán)投資2500萬(wàn)美元興建，已成為目前中國(guó)最昂貴的度假酒店。悅榕莊核心是“養(yǎng)生體驗(yàn)的奢侈”，是身體、心理、靈魂的完整體驗(yàn)，包括浪漫的度假環(huán)境、地域文化體驗(yàn)、居于房間觀雪山的環(huán)境體驗(yàn)、獨(dú)特的SPA體驗(yàn)、無(wú)微不至的服務(wù)體驗(yàn)等。

“悅榕莊”營(yíng)業(yè)半年，入住率達(dá)到了65%，客房的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了380美元，主要面向國(guó)內(nèi)高端客以及國(guó)外的度假客源，6成來(lái)自國(guó)內(nèi)，入住天數(shù)從兩晚到五天或一周不等。建筑體現(xiàn)地域文化悅榕莊酒店由

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棟納西風(fēng)格別墅組成，40

棟花園及豪華花園別墅、13

棟泳池和豪華泳池別墅、1

棟雙房式泳池別墅和1棟總統(tǒng)別墅，均采用當(dāng)?shù)靥赜薪ú?、遵照?dāng)?shù)匚幕d建而成,

例如五彩石及納西灰磚，納西彎屋頂?shù)?。朝東北向的別墅使每位客人在房間內(nèi)即可欣賞到位于海拔

5600

米的玉龍雪山山頂。悅榕莊的頂級(jí)SPA悅榕莊是花園SPA理念的倡導(dǎo)者，形成了自己獨(dú)特的SPA文化。古老的傳統(tǒng)方法和天然療效結(jié)合在一起，身體在舒適的環(huán)境中享受專業(yè)的按摩，從身體到神經(jīng)都能夠得到徹底地放松。[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁D、休閑公園占地面積：24畝總體定位：水岸休閑和園林為主的公園設(shè)計(jì)建議：以大片景觀喬木、草坪和水體為背景，增設(shè)休閑、游憩設(shè)施，充分利用高壓走廊不可建設(shè)用地。投資額：1500萬(wàn)園林景觀（整個(gè)半島）A、B、C、D總投資共25500萬(wàn)元（不含土地等成本）D、休閑公園占地面積：24畝A、B、C、D總投資共25500Ⅱ度假村組團(tuán)D、運(yùn)動(dòng)會(huì)所A、度假村酒店C、運(yùn)動(dòng)公園B、水岸公社2000平米，室內(nèi)游泳、健身、羽毛球、桌球、乒乓球等1.5萬(wàn)平米，100間客房、餐飲、康樂(lè)、會(huì)議、培訓(xùn)、旅游集散40畝，拓展運(yùn)動(dòng)、兒童游樂(lè)3000平米，水岸休閑餐飲、酒吧、娛樂(lè)等Ⅱ度假村組團(tuán)D、運(yùn)動(dòng)會(huì)所A、度假村酒店C、運(yùn)動(dòng)公園B、水岸公A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛規(guī)模：1.5萬(wàn)平米，100間客房（套房5%、大床房30%、標(biāo)間65%），另外，2棟酒店式公寓還可提供300間左右客房功能構(gòu)成：常規(guī)酒店大堂、大堂吧、餐飲、茶樓、會(huì)議、商務(wù)中心、美容美發(fā)、洗浴、KTV、網(wǎng)球場(chǎng)，培訓(xùn)、度假、接待為主投資額：4000萬(wàn)構(gòu)成面積備注大堂500平米會(huì)議室500平米會(huì)客廳，可舉辦大型論壇餐廳300平米溫泉卡拉ok300平米康體設(shè)施100平米健身和美容其它1200平米合計(jì)5000平米A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛構(gòu)B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。內(nèi)容描述：依托濱水環(huán)境打造的集餐飲、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物、酒店等于一體的休閑商業(yè)區(qū)，包括濱水休閑餐廳、酒吧、咖啡廳、茶吧等?？蛻籼卣鳎撼啥几叨松虅?wù)、休閑人士；高端度假游客。注重餐飲、娛樂(lè)等活動(dòng)的環(huán)境和氛圍；注重能夠體現(xiàn)個(gè)人身份和價(jià)值的圈子文化。產(chǎn)品形態(tài)：以綠化、水體等為素材，制造頂級(jí)的休閑環(huán)境，建筑形態(tài)上建議采用低層濱水建筑，注重空間上的開放性及與蒲陽(yáng)河的互動(dòng)性。項(xiàng)目?jī)?nèi)容上以餐飲、娛樂(lè)、表演為主，配合少量的酒店住宿及購(gòu)物等。投資額：600萬(wàn)B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。C、運(yùn)動(dòng)公園性質(zhì)：集生態(tài)、綠色、休閑、健康等功能于一體的大型運(yùn)動(dòng)主題公園。規(guī)模：占地40畝市場(chǎng)定位：面向企業(yè)、學(xué)校、機(jī)關(guān)等的拓展訓(xùn)練；面向成都及其周邊市民和都江堰本地民眾的休閑運(yùn)動(dòng)。構(gòu)成：A、戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；B、企業(yè)拓展訓(xùn)練基地；C、兒童游戲場(chǎng)地投資額：500萬(wàn)D、運(yùn)動(dòng)會(huì)所定位：會(huì)所以服務(wù)于本項(xiàng)目客戶為主，兼顧周邊地區(qū)運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)需求。建議大力吸引運(yùn)動(dòng)健身品牌商家入駐，按其需求采用訂單式開發(fā)模式，提高會(huì)所的可經(jīng)營(yíng)性。規(guī)模：總建面3500㎡。構(gòu)成：健身房、球類館、游泳池、兒童活動(dòng)、配套設(shè)施、戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等投資額：1000萬(wàn)元。C、運(yùn)動(dòng)公園性質(zhì)：集生態(tài)、綠色、休閑、健康等功能于一體的大型分類占組團(tuán)面積比例面積（單位：㎡）戶型面積（單位：㎡）占組團(tuán)面積比套數(shù)（套）主題酒店—35000———度假村—21500———合計(jì)—56500———A區(qū)產(chǎn)品配比分類占組團(tuán)面積比例面積戶型面積占組團(tuán)面積比套數(shù)主題酒店—35（三）B區(qū)構(gòu)建B區(qū)為居住區(qū)，共約900畝。分三個(gè)組團(tuán)：組團(tuán)Ⅰ：頂級(jí)獨(dú)立別墅，面向高端化、外向化、國(guó)際化頂級(jí)消費(fèi)人群。組團(tuán)Ⅱ：度假型居住組團(tuán)，包括各種別墅與公寓，面向中高端度假人群，以第二居所為主。組團(tuán)Ⅲ：普通居住組團(tuán)，包括多層與小高層，面向中端人群，以地緣市場(chǎng)為主，以第一居所為主。ⅠⅡⅢ（三）B區(qū)構(gòu)建B區(qū)為居住區(qū)，共約900畝。分三個(gè)組團(tuán)：ⅠⅡⅢ組團(tuán)Ⅰ100畝，容積率約0.3建筑面積：22500平米約45套獨(dú)立別墅（500平米/套）外向化、高端化私密、精典養(yǎng)生大宅，頂級(jí)別墅投資：10000萬(wàn)（土地、建安、園林）均價(jià)：15000元/平米總銷售額：34000萬(wàn)總價(jià)：500萬(wàn)以上，800萬(wàn)為主，最高3000萬(wàn)Ⅰ組團(tuán)Ⅰ100畝，容積率約0.3Ⅰ定位：以療養(yǎng)概念為基礎(chǔ)，以建筑為特色，利用幽靜醇和的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨(dú)厚的療養(yǎng)條件，營(yíng)造養(yǎng)生保健、延年益壽的世外桃源。戶型設(shè)計(jì)：（1）小的：350—450平米，占地1.5畝，占20%（2）中等：500—700平米，占地2畝，占78%（3）樓王：1500平米，占地10畝，1棟，占2%頂級(jí)別墅區(qū)定位：頂級(jí)別墅區(qū)占地600畝，容積率約1.2總建筑面積：約40萬(wàn)平米度假型居住組團(tuán)，主要面向以大成都和周邊地區(qū)為主的中高端度假人群，以第二居所為主以多層度假公寓為主，包括各種獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼、多層與小高公寓，以及酒店式公寓、老年公寓等多種產(chǎn)品類型，突出水景觀單價(jià)：約5000元/平米（公寓）總價(jià)：30萬(wàn)以上，50萬(wàn)為主（公寓）酒店式公寓別墅普通度假公寓老年公寓普通公寓組團(tuán)Ⅱ配套商業(yè)占地600畝，容積率約1.2酒店式公寓別墅普通度假公寓老年公國(guó)瑞都江堰項(xiàng)目總體策劃方案課件組團(tuán)Ⅲ占地200畝，容積率約1.5總建筑面積：約20萬(wàn)平米面向都江堰本地市場(chǎng)及阿壩洲等周邊市場(chǎng)，以第一居所為主，產(chǎn)品高度迎合市場(chǎng)。以多層公寓為主，注重社區(qū)景觀營(yíng)造，達(dá)到都江堰本地最高品質(zhì)，同時(shí)配置鄰里中心、學(xué)校等配套設(shè)施。單價(jià)：約5000元/平米（公寓）總價(jià)：30萬(wàn)以上，50萬(wàn)為主（公寓）組團(tuán)Ⅲ占地200畝，容積率約1.5鄰里中心定位：鄰里中心型商業(yè)中心，服務(wù)周邊人群。功能：集商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體的鄰里中心。功能設(shè)置上以人為本，具備超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、藥店、書店等12項(xiàng)必備功能。將商業(yè)和公益有機(jī)結(jié)合，完善和優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)組合。規(guī)模：占地10畝，建筑面積5000平方米。配套教育設(shè)施：國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué)、幼兒園采用國(guó)際雙語(yǔ)教學(xué)、互動(dòng)實(shí)驗(yàn)教學(xué)等小學(xué)、幼兒園教育作為住區(qū)教育配套特色。引入成都知名教育資源如川大附小等建設(shè)分校，進(jìn)行合作辦學(xué)。鄰里中心面積及戶型配比總表戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占總戶型比30-55271027%55-90333433%90-120161616%456336%604755%901582%120-1505746%150-1801772%180-2201461%200-3502122%400280.3%600160.2%150010.01%合計(jì)10080100%分區(qū)分類建筑面積（㎡）占地面積容積率A區(qū)主題酒店35000114畝0.46度假村21500100畝0.32B區(qū)組團(tuán)一獨(dú)立別墅22500100畝0.34B區(qū)組團(tuán)二別墅116698200畝0.86公寓474904400畝1.78小計(jì)614102914畝1.1B區(qū)組團(tuán)三公寓200100200畝1.5合計(jì)8706571114畝1.18產(chǎn)品配比總表面積及戶型配比總表戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占總戶型比30-51、以高帶低、以外帶內(nèi)通過(guò)高端產(chǎn)品的開發(fā)帶動(dòng)中低端產(chǎn)品的升值和快速銷售；通過(guò)外向型產(chǎn)品的開發(fā)帶動(dòng)地緣性產(chǎn)品的升值及快速銷售。2、彈性開發(fā)、成長(zhǎng)管理項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，預(yù)留管線，根據(jù)市場(chǎng)情況的變化進(jìn)行彈性開發(fā)，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；對(duì)于價(jià)值可能增值的功能分區(qū)做好峰值預(yù)留、成長(zhǎng)管理。3、長(zhǎng)短相濟(jì)、滾動(dòng)發(fā)展

保證現(xiàn)金流的持續(xù)性和通暢性，做好短線的普通公寓開發(fā)與長(zhǎng)線的主題酒店組團(tuán)及獨(dú)立別墅組團(tuán)等的統(tǒng)籌調(diào)控，滾動(dòng)開發(fā)，以短線解決生存問(wèn)題，以長(zhǎng)線實(shí)現(xiàn)發(fā)展和價(jià)值最大化的問(wèn)題。一、開發(fā)策略第四部分開發(fā)策略1、以高帶低、以外帶內(nèi)一、開發(fā)策略第四部分開發(fā)策略二、開發(fā)分期一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)二、開發(fā)分期一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)第一期：2007-2008年底橫空出世、勢(shì)如破竹地推出主題酒店組團(tuán)，形成轟動(dòng)效應(yīng)。純獨(dú)立別墅形式的五星級(jí)酒店尤為高端，將成為四川酒店中的“頭等艙”，確立本項(xiàng)目的高品質(zhì)形象；“養(yǎng)生主題”將以鮮明的特色，在全國(guó)甚至海外迅速形成強(qiáng)勢(shì)的品牌效應(yīng)。主題酒店所開發(fā)的60多套別墅，有相當(dāng)部分考慮以產(chǎn)權(quán)酒店方式出售和經(jīng)營(yíng)，投資壓力并不大。明修棧道、暗渡陳倉(cāng)，應(yīng)與主題酒店組團(tuán)同時(shí)推出200畝的普通公寓板塊。面向都江堰及阿壩洲等地緣性市場(chǎng)，以第一居所為主。容積率盡量做到最高，產(chǎn)品高度迎合市場(chǎng)，以快速銷售、快速回籠資金為最大目標(biāo)，減輕避免酒店開發(fā)的資金壓力，其次考慮合理的利潤(rùn)空間。為確立高端的品牌形象，面向成都及全國(guó)市場(chǎng)的推廣以主題酒店組團(tuán)為主，普通公寓組團(tuán)獨(dú)立進(jìn)行宣傳推廣。第二期：2009-2010年以度假村組團(tuán)酒店和運(yùn)動(dòng)會(huì)館的開發(fā)，帶動(dòng)酒店式度假公寓、普通度假公寓的銷售，同時(shí)推出一定量面向都江堰本地市場(chǎng)的普通公寓，以實(shí)現(xiàn)資金平衡、提高市場(chǎng)覆蓋率。第三期：2011-2012年峰值階段，推出頂級(jí)獨(dú)立別墅組團(tuán)、度假別墅組團(tuán)及老年公寓組團(tuán)等本項(xiàng)目最為高端的峰值產(chǎn)品，在一期、二期的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三期產(chǎn)品價(jià)值最大化。第一期：2007-2008年底世界只有一個(gè)都江堰，天府只有一個(gè)生命源。——王志綱世界只有一個(gè)都江堰，謝謝！謝謝！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！國(guó)瑞都江堰項(xiàng)目總體策劃王志綱工作室四川國(guó)瑞置業(yè)2008年1月國(guó)瑞都江堰項(xiàng)目總體策劃王志綱工作室目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析第二部分總體定位第三部分項(xiàng)目構(gòu)建第四部分開發(fā)策略目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析

三個(gè)成都在空間上并存、時(shí)間上繼起，代表了成都的歷史演進(jìn)路徑。目前，第一個(gè)成都作為老城區(qū)，已被完全填滿，第二個(gè)成都即現(xiàn)在的主城區(qū)也已得到充分發(fā)展，并已進(jìn)入第三個(gè)成都階段。經(jīng)濟(jì)全球化背景下，成都作為西部地區(qū)領(lǐng)袖城市的地位日益突出，已經(jīng)成為“西部之心，休閑之都”。隨著成都的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)，對(duì)四川、西部、全國(guó)乃至世界的吸引力越來(lái)越強(qiáng)，“第三個(gè)成都”應(yīng)運(yùn)而生。123第一個(gè)成都：低端，市民化,成都人的成都第二個(gè)成都：中端，逐漸外向化，四川、西部的成都第三個(gè)成都：高端，外向化、國(guó)際化，世界、中國(guó)的成都一、發(fā)現(xiàn)成都：外向化和高端化的成都第一部分態(tài)勢(shì)分析1、三個(gè)成都三個(gè)成都在空間上并存、時(shí)間上繼起，代表了成都的歷史演

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)尤其是奢侈置業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段。目前奢侈品市場(chǎng)年銷售額已達(dá)20多億美元，占全球銷售額的12%，已經(jīng)成為世界第三大奢侈品消費(fèi)國(guó)。大到別墅、汽車，小到香水、珠寶，奢侈品的消費(fèi)量呈急速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2005年安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所研究報(bào)告預(yù)測(cè)，至2008年中國(guó)奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)年增長(zhǎng)率達(dá)20%，至2015年，中國(guó)將成為僅次于日本的世界第二大奢侈品消費(fèi)國(guó)，年銷售額達(dá)115億美元，占全球總量的29%。2006年全球管理咨詢機(jī)構(gòu)BCG發(fā)布《2006年全球財(cái)富報(bào)告》顯示，2005年中國(guó)富有家庭財(cái)富增長(zhǎng)18%，成為新興市場(chǎng)家庭財(cái)富增長(zhǎng)最為突出的地區(qū)之一。中國(guó)共有百萬(wàn)富翁家庭25萬(wàn)戶，排名全球第六。2、中國(guó)“奢侈置業(yè)”快速發(fā)展全國(guó)層面成都層面

從2005年開始，外向化消費(fèi)需求帶動(dòng)了成都房地產(chǎn)價(jià)值的釋放。世邦魏理仕《2006年成都樓市研究報(bào)告》顯示，2003-2006年間成都商品住宅價(jià)格年均增長(zhǎng)11.4%，2006年商品住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)12.9%，高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，別墅增長(zhǎng)幅度達(dá)到23.8%，中高檔公寓平均售價(jià)增幅為12.5%。當(dāng)前高檔住宅市場(chǎng)仍處于起步階段，隨著成都不斷走向全國(guó)、走向世界，高端物業(yè)的價(jià)值將進(jìn)一步得到釋放。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)尤其是奢侈置業(yè)[鏈接]：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)高端物業(yè)發(fā)展迅猛

隨著近兩年成都房地產(chǎn)價(jià)值的不斷釋放，高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，不但別墅市場(chǎng)行情火爆，而且出現(xiàn)了迎賓大道一號(hào)、高山流水等千萬(wàn)級(jí)的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。市區(qū)別墅土地資源稀缺，地價(jià)高昂，以浣花區(qū)域最集中，獨(dú)棟售價(jià)從8千元到1.3萬(wàn)元每平方米再到1.8萬(wàn)元、2.4萬(wàn)元節(jié)節(jié)攀生，影響并拉升了整個(gè)別墅市場(chǎng)售價(jià)。目前浣花區(qū)在售別墅只有錦宏·流水山莊，售價(jià)在380-1000萬(wàn)元/棟，1.5-2.5萬(wàn)元/平方米。有成都第一豪宅之稱的迎賓大道1號(hào)一期早在2004年10月底開盤，2005年5月底該項(xiàng)目1期31套獨(dú)棟豪宅就已售罄。2006年二期16棟豪宅上市，戶均占地2.5畝，均價(jià)700萬(wàn)元一棟的超級(jí)別墅吸引了眾多富豪關(guān)注，其中推出兩棟高達(dá)2500萬(wàn)的豪宅，創(chuàng)下了成都住宅價(jià)格的歷史新高。青城山板塊的高山流水項(xiàng)目中也出現(xiàn)了面積1000平米以上，總價(jià)達(dá)1500萬(wàn)的頂級(jí)別墅，價(jià)格比周邊同類項(xiàng)目高出一倍，但銷售情況良好。春天大道依靠社區(qū)良好的景觀環(huán)境取勝，60套單價(jià)在7000—10000的聯(lián)排和雙拼別墅開盤不久就已售罄。物業(yè)名稱05年單價(jià)06年單價(jià)增幅高山流水8000-100009000-1100010%麓山國(guó)際12000—16000鷺島國(guó)際5000550010%迎賓大道一號(hào)110001300018.2%成都房地產(chǎn)市場(chǎng)代表性高端物業(yè)價(jià)格變化[鏈接]：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)高端物業(yè)發(fā)展迅猛隨著近兩年成3、都江堰對(duì)高端市場(chǎng)具有強(qiáng)大吸引力都江堰“因水成堰，依堰建市”，已有二千余年的歷史，文化底蘊(yùn)深厚，與臨近的青城山一起于2000年被評(píng)為世界自然與文化遺產(chǎn)。余秋雨說(shuō)過(guò)“我以為，中國(guó)歷史上最激動(dòng)人心的工程不是長(zhǎng)城，而是都江堰。”（1）中國(guó)文化吸引世界眼光（2）城市綜合環(huán)境基礎(chǔ)良好

一方面，都江堰生態(tài)環(huán)境絕佳，“山、水、堰”自然景觀獨(dú)特，積累了深厚的歷史文化底蘊(yùn)，地域特色突出，另一方面城市配套設(shè)施較為完善，擁有高爾夫球場(chǎng)等高端休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，形成了具有魅力的旅游環(huán)境、休閑度假環(huán)境和生態(tài)人居環(huán)境，著名IT企業(yè)東軟集團(tuán)也選擇了青城山作為在國(guó)內(nèi)的第三家軟件教育基地，并出現(xiàn)了高山流水等一批受到市場(chǎng)追捧的高端物業(yè)。青城山高爾夫東軟IT教育基地3、都江堰對(duì)高端市場(chǎng)具有強(qiáng)大吸引力都江堰“因水成堰，

高端項(xiàng)目的集中高調(diào)亮相，預(yù)示著高端的都江堰正浮出水面，城市的價(jià)值未來(lái)將得到無(wú)限釋放。（3）都江堰未來(lái)價(jià)值釋放無(wú)限

青城山－都江堰正在打造世界級(jí)休閑度假旅游區(qū)，形成水文化、道文化展示與體驗(yàn)之地，當(dāng)前主要有三個(gè)重點(diǎn)方向。一是重點(diǎn)品牌，把都江堰、青城山建成國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，虹口、翠月湖建成國(guó)家4A級(jí)景區(qū)；二是重大文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，修建都江堰水文化博物館、青城山道文化博物館和中國(guó)道教學(xué)院成都分院，攝制電視連續(xù)劇《千秋偉業(yè)——蜀郡守李冰》，包裝開發(fā)青城洞經(jīng)音樂(lè)，策劃運(yùn)作“道解都江堰”大型實(shí)景演出；三是重要文化節(jié)事活動(dòng)，李冰文化節(jié)、中國(guó)文化遺產(chǎn)日·都江堰文化遺產(chǎn)周、2006中國(guó)（都江堰）首屆網(wǎng)絡(luò)音樂(lè)節(jié)、道教文化節(jié)等活動(dòng)層出不窮。此外，正在推進(jìn)的項(xiàng)目還有市區(qū)的特色太平水街、700畝侏羅紀(jì)溫泉公園；堰區(qū)1500畝旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目（中海）、青城山的東軟學(xué)院、北大青鳥軟件基地、中唱公司影視基地；玉堂新區(qū)4平方公里高檔旅游休閑區(qū)（中信公司）。高端項(xiàng)目的集中高調(diào)亮相，預(yù)示著高端的都江堰正浮出水面1、養(yǎng)生時(shí)代到來(lái)改革開放30年來(lái)，中國(guó)老板階層一直處于高速發(fā)展時(shí)期，但環(huán)境污染、工作壓力過(guò)大、競(jìng)爭(zhēng)加劇同時(shí)帶來(lái)生理、心理的亞健康，明顯影響工作效能和生活質(zhì)量，極易導(dǎo)致精神心理疾患，嚴(yán)重亞健康可造成英年早逝，這就是造成王均瑤現(xiàn)象的禍?zhǔn)?。亞健康已成為全社?huì)共同面對(duì)的課題，老板們?cè)趯?shí)現(xiàn)原始積累之后開始尋求可待續(xù)發(fā)展，休閑越來(lái)越朝著“養(yǎng)生”功能升級(jí)，“身體”和“心靈”的雙重養(yǎng)生越來(lái)越被高端化人群追捧，養(yǎng)生時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。2、高端養(yǎng)生市場(chǎng)龐大我國(guó)亞健康人群發(fā)生率在45％—70％，發(fā)生年齡主要在35—60歲。其中中年知識(shí)分子和從事腦力勞動(dòng)為主的白領(lǐng)人士、領(lǐng)導(dǎo)干部、企業(yè)家、影視明星是亞健康高發(fā)的人群。因此高端養(yǎng)生市場(chǎng)非常龐大，特別是高端市場(chǎng)需求亟待去滿足。3、養(yǎng)生時(shí)代呼喚養(yǎng)生城市隨著養(yǎng)生時(shí)代的到來(lái)，高端消費(fèi)群體已經(jīng)不滿足于傳統(tǒng)、零散的養(yǎng)生設(shè)施，追求一種養(yǎng)生生活方式，渴望全面系統(tǒng)的養(yǎng)生。在此背景下，養(yǎng)生城市呼之欲出，三亞、珠海等擁有優(yōu)良自然環(huán)境以及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展較完善的城市已經(jīng)脫穎而出。二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級(jí)“養(yǎng)生城市”1、養(yǎng)生時(shí)代到來(lái)二、發(fā)現(xiàn)都江堰：世界級(jí)“養(yǎng)生城市”4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)都江堰市健在100歲以上的老人54位，最高年齡114歲，人均壽命77.1歲，比全國(guó)平均壽命高5.7歲，比“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高出了18.3％；比我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)高出了195.7％。氣候環(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰地處川西平原與川西北高原結(jié)合部，屬于亞熱帶濕潤(rùn)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，全年平均氣溫15.2℃，常年濕度80%左右，人體的生理機(jī)能和新陳代謝均處于最佳的狀態(tài)?？諝猸h(huán)境最宜養(yǎng)生

都江堰市區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量80%天數(shù)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。是岷江的出山口，又是青藏高原和四川盆地交界處，空氣中含有大量負(fù)氧離子，具有松弛、催眠、祛臭、殺菌和延遲衰老特性。水文資源最宜養(yǎng)生

都江堰水的活性高，對(duì)人體有益的元素如偏硅酸鹽、鍶、CO2、鋅、硒等元素的含量較高，可以有效防止消化道疾病、咽喉炎、氣管炎和結(jié)石病，同時(shí)對(duì)兒童的發(fā)育及軟化血管有利。歷史文化最宜養(yǎng)生都江堰是道文化發(fā)祥地，養(yǎng)生是道家文化核心。道教高度重視通過(guò)調(diào)節(jié)飲食來(lái)養(yǎng)生，很多具有醫(yī)藥保健的野菜和果實(shí)被引入膳食，達(dá)到了食療養(yǎng)生的效果。4、都江堰是最適合養(yǎng)生的城市都江堰是全國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城板塊新區(qū)板塊玉堂板塊本案板塊都江堰市區(qū)（不含青城山）大體可以分為四大板塊：老城板塊：以堰為核心的老城區(qū)，包括楊柳河風(fēng)情街、夜啤酒廣場(chǎng)等，走的是歷史文化保護(hù)的道路。以觀光旅游功能為主，是大眾化的城市客廳。新區(qū)板塊：都江堰城市發(fā)展過(guò)程中拓展的新區(qū)，包括為城市本身服務(wù)的行政功能、現(xiàn)代化居住區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，以內(nèi)向化城市服務(wù)功能為主。玉堂板塊：中信介入的大規(guī)模綜合性開發(fā)，未來(lái)有可能成為集休閑、旅游、度假、居住等功能為一體的城市組團(tuán)。本案板塊：必須實(shí)現(xiàn)與其他板塊的差異化經(jīng)營(yíng)，如果堅(jiān)持走國(guó)際化、外向化道路，有望成為都江堰的城市客廳，擔(dān)負(fù)起第三個(gè)成都的國(guó)際化、高端化使命。三、發(fā)現(xiàn)本案：都江堰的城市新客廳老城新區(qū)玉堂本案都江堰市區(qū)（一、戰(zhàn)略定位國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項(xiàng)目將面向國(guó)際化養(yǎng)生消費(fèi)市場(chǎng)，體現(xiàn)國(guó)際化的養(yǎng)生功能體系，兼收并蓄、融會(huì)貫通打造國(guó)際頂級(jí)水準(zhǔn)的養(yǎng)生系統(tǒng)，傳播“科學(xué)養(yǎng)生、健康生活”的理念。一、戰(zhàn)略定位國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)第二部分總體定位本項(xiàng)目將二、市場(chǎng)定位以休閑度假為主導(dǎo)的市場(chǎng)以高帶低，以外帶內(nèi)以休閑度假為先導(dǎo)，逐步吸引中高端商務(wù)市場(chǎng)、外來(lái)居住市場(chǎng)、以及本地市場(chǎng)的集聚。根據(jù)本案高端化、外向化的定位，目標(biāo)市場(chǎng)大體可以分為三級(jí)：高端市場(chǎng)：面向全國(guó)及世界的高端化、外向化、國(guó)際化市場(chǎng)的“第三居所”市場(chǎng)和休閑養(yǎng)生市場(chǎng)。中端市場(chǎng)：面向成都及西部的“第二居所”市場(chǎng)、休閑度假市場(chǎng)與會(huì)議培訓(xùn)市場(chǎng)。低端市場(chǎng)：面向都江堰本地及周邊區(qū)域的“第一居所”市場(chǎng)和集團(tuán)消費(fèi)市場(chǎng)。二、市場(chǎng)定位以休閑度假為主導(dǎo)的市場(chǎng)1、個(gè)人客戶A.主要消費(fèi)群國(guó)內(nèi)及海外知名企業(yè)領(lǐng)袖（金融、證券、貿(mào)易、房地產(chǎn)、能源、礦業(yè)等行業(yè)），有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高社會(huì)地位與聲望；體育、演藝界知名成功人士。B.購(gòu)買用途與成都有密切的工作或商務(wù)往來(lái)，或用作第三居所、退休養(yǎng)老等用途。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡大約在40—60歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況：個(gè)人可自由支配千萬(wàn)乃至數(shù)千萬(wàn)以上的資金；居住狀況：一般擁有三次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，目前居住環(huán)境已經(jīng)非常舒適；生活狀況：受過(guò)良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，經(jīng)常出入能顯示自己身份的與地位的場(chǎng)所：如五星級(jí)酒店、高爾夫球俱樂(lè)部等；慣用一流品質(zhì)的國(guó)際名品；回歸健康生活方式，偏愛綠色食品和休閑度假。2、企業(yè)客戶A.主要消費(fèi)者：省內(nèi)的大型企業(yè)；B.夠買用途：用作接待客戶、度假和培訓(xùn)基地使用。高端市場(chǎng)需求產(chǎn)品類型：為其度身定做的個(gè)性化的五星級(jí)會(huì)所酒店、私人/名流會(huì)所、頂級(jí)養(yǎng)生大宅以及“國(guó)瑞會(huì)”高端服務(wù)等。高端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶高端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶A.主要消費(fèi)群體企業(yè)私營(yíng)業(yè)主；外資企業(yè)高層管理階層；高購(gòu)買力的政府公務(wù)員；體育、演藝界人士、自由職業(yè)者（律師、設(shè)計(jì)師、廣告人、畫家等）；專業(yè)房地產(chǎn)投資者。B.購(gòu)買用途

作為度假型第二居所；酒店式公寓和養(yǎng)老公寓集度假養(yǎng)生功能和投資功能于一身，是一種享受型的投資方式，在充分了解這種屬性后會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買欲望。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在30—55歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入10萬(wàn)元以上，可自由支配30萬(wàn)元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套或第三套住房，擁有兩次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；生活狀況：客戶具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)常參與各種社會(huì)活動(dòng)；為有車一族；有時(shí)間就會(huì)出去度假、旅游，追求休閑養(yǎng)生的生活方式。2、企業(yè)客戶A.主要消費(fèi)群體與成都有密切商務(wù)關(guān)系的公司；發(fā)達(dá)地區(qū)外資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)或政府機(jī)關(guān)。B.購(gòu)買用途企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)療養(yǎng)度假、企業(yè)高端培訓(xùn)。中端市場(chǎng)需求產(chǎn)品類型：度假村、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、酒店式公寓、雙拼、聯(lián)排等。中端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶中端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶A.主要消費(fèi)群體都江堰及周邊地區(qū)的企業(yè)私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)高管；都江堰及周邊地區(qū)的高級(jí)政府公務(wù)員；其他。B.購(gòu)買用途主要作為第一居所。C.客戶特征年齡層次：客戶年齡在28—55歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入10萬(wàn)元以上，可自由支配30萬(wàn)元以上的資金；居住狀況：一般擁有第二套住房，擁有一次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；生活狀況：事業(yè)平穩(wěn)，收入殷實(shí)，注重性價(jià)比，追求生活品質(zhì)，向往大都市國(guó)際化生活方式，緊跟時(shí)代潮流。低端市場(chǎng)需求產(chǎn)品類型：多層/高層住宅、餐館娛樂(lè)設(shè)施、社區(qū)商業(yè)、教育配套等。低端市場(chǎng)1、個(gè)人客戶低端市場(chǎng)三、檔次定位

總體上定位為高端項(xiàng)目。以高檔產(chǎn)品為主，中檔產(chǎn)品為輔。在都江堰和成都是頂級(jí)項(xiàng)目，在全國(guó)是高端項(xiàng)目，在世界是較高端項(xiàng)目。

面向高端客戶：五星級(jí)會(huì)所酒店、獨(dú)立別墅、雙拼、大戶型公寓、“國(guó)瑞會(huì)”VIP服務(wù)等。面向中端客戶：度假村、普通公寓、酒店式公寓、“國(guó)瑞會(huì)”一般服務(wù)等。三、檔次定位總體上定位為高端項(xiàng)目。四、主題定位

養(yǎng)生主題建議本案以養(yǎng)生文化為核心主題，融合水文化、道文化、堰文化，通過(guò)養(yǎng)生主題酒店、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、山地公園、生態(tài)農(nóng)莊等設(shè)施，以及“國(guó)瑞會(huì)”等服務(wù)平臺(tái)，營(yíng)造本案高端化的休閑養(yǎng)生的獨(dú)特氛圍。四、主題定位養(yǎng)生主題堰鎮(zhèn)訴求：“堰鎮(zhèn)——國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)”備選案名:堰郡、都江堰壹號(hào)建議案名堰鎮(zhèn)建議案名五、功能定位

本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務(wù)、高尚人居等功能于一體的國(guó)際養(yǎng)生休閑小鎮(zhèn)。本案高尚人居養(yǎng)生保健休閑商務(wù)運(yùn)動(dòng)康體醫(yī)療保健休閑會(huì)議休閑辦公高尚居住社區(qū)商業(yè)文化教育食療保健休閑培訓(xùn)心理健康五、功能定位本案是集養(yǎng)生保健、休閑商務(wù)、高尚人六、產(chǎn)品定位銷售型：住宅（獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪經(jīng)營(yíng)型：酒店（五星級(jí)）、度假村（經(jīng)濟(jì)型鄉(xiāng)村酒店、美食街、運(yùn)動(dòng)會(huì)館）、酒店式公寓/老年公寓、商鋪公益性配套：公園、幼兒園、學(xué)校；項(xiàng)目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農(nóng)莊等從企業(yè)角度來(lái)分：度假型產(chǎn)品：獨(dú)立別墅、酒店、度假村、酒店式公寓、項(xiàng)目之外整合周邊資源打造的山地公園、生態(tài)農(nóng)莊等日常型產(chǎn)品：住宅（雙拼、聯(lián)排、多層、小高層）、老年公寓、商鋪、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)公園投資型產(chǎn)品：酒店式公寓/老年公寓、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店以及少量高檔住宅產(chǎn)品等自用型產(chǎn)品：各種住宅從客戶角度來(lái)分：六、產(chǎn)品定位銷售型：住宅（獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分別為52KM和6KM。規(guī)劃總用地為59.21公頃，基本呈矩形，東西寬730米，南北長(zhǎng)900米，用地平整，整體為南北高，東南低，平均坡度0.3%。東臨100米寬二環(huán)路，南、西、北分別為15米，20米，18米寬的規(guī)劃道路。北部有一條蒲陽(yáng)河由東向西流過(guò)，內(nèi)河道寬度約30米，水流較急；有多條溪流在平坦的土地上穿流；基地內(nèi)有多處成片林地，自然景觀良好?；貎?nèi)有三條高壓走廊斜穿。基地一、基地現(xiàn)狀第三部分項(xiàng)目構(gòu)建基地位于都江堰市以東，東柏河的上游，至成都市和都江堰市距離分資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設(shè)水質(zhì)純凈，景觀絕佳“小都江堰”，景觀獨(dú)特環(huán)境私密，氛圍靜謐地勢(shì)平坦，開發(fā)便利天然成林，植被養(yǎng)生資源和用地條件分析高壓走廊，限制建設(shè)水質(zhì)純凈，景觀絕佳“小都總體上，基地可以分為A、B兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)。A區(qū)：休閑度假區(qū)，約214畝，包括主題酒店、度假村、市級(jí)公園等，將成為都江堰新的高端休閑度假平臺(tái)。B區(qū)：居住生活區(qū)，約900畝，包括各類別墅、多層與小高層住宅，酒店式公寓、老年公寓，以及社區(qū)商業(yè)、教育等設(shè)施。（一）功能分區(qū)AB二、具體構(gòu)建總體上，基地可以分為A、B兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)。（一）功能分（二）A區(qū)構(gòu)建A區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)：Ⅰ：主題酒店組團(tuán)：面積約114畝，國(guó)際化，面向高端/頂級(jí)休閑養(yǎng)生市場(chǎng)。Ⅱ：度假村組團(tuán)：面積約100畝，面向中端休閑度假市場(chǎng)（集團(tuán)、家庭）。ⅡⅠ（二）A區(qū)構(gòu)建A區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)：ⅡⅠⅠ主題酒店組團(tuán)主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主題別墅式酒店，五星級(jí)超級(jí)會(huì)所休閑公園別墅客房獨(dú)棟別墅式酒店，共66棟Ⅰ主題酒店組團(tuán)主體酒店水岸休閑、園林等10000平米，養(yǎng)生主1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題導(dǎo)入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)私人管家式服務(wù)按超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造半島式休閑度假酒店都江堰、成都、四川的新名片、新客廳國(guó)內(nèi)外高端休閑度假人群四川省、成都市、都江堰市領(lǐng)導(dǎo)高端接待基地和會(huì)議中心成都高端休閑商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所培訓(xùn)市場(chǎng)，書院、EMBA、講壇、私人酒會(huì)、私人Party其他（1）總體定位成都首家別墅式酒店（2）市場(chǎng)定位1、主題酒店以蜀文化、水文化為特色的養(yǎng)生主題國(guó)內(nèi)外高端休閑度集休閑度假、商務(wù)會(huì)議、餐飲娛樂(lè)等于一體的主題酒店。（3）功能定位（4）構(gòu)成共包括主體酒店、餐飲、別墅（客房）、園林和休閑設(shè)施四部分。構(gòu)成占地面積建筑面積內(nèi)容主體酒店10畝10000平米養(yǎng)生主題別墅式酒店、水主題景觀休閑餐廳、洗浴中心、KTV、超市等別墅80畝25000平米獨(dú)棟別墅式酒店休閑公園24畝水岸休閑和園林為主的公園

建筑以低密度的獨(dú)棟別墅主，形成一個(gè)中心酒店+若干散點(diǎn)分布的獨(dú)棟別墅（主題酒店群）的形式,注重園林、水體等自然要素的結(jié)合應(yīng)用，制造生態(tài)、綠色的人性空間。（5）產(chǎn)品形態(tài)集休閑度假、商務(wù)會(huì)議、餐飲娛樂(lè)等于一體的主題酒店。（3）功能A、主體酒店占地面積：10畝建筑面積：5000平米建筑風(fēng)格：體現(xiàn)巴蜀風(fēng)情，凝固都江堰的歷史厚重感，結(jié)合現(xiàn)代時(shí)尚元素經(jīng)營(yíng)定位：尊貴、私密、自然、專屬投資額:6000萬(wàn)構(gòu)成面積備注大堂500平米大堂吧大會(huì)議室500平米會(huì)客廳，可舉辦大型論壇小會(huì)議室1000平米私人俱樂(lè)部300平米專屬私人空間，雪茄、紅酒、收藏客房900平米共30間客房西餐廳200平米茶室300平米康體設(shè)施100平米健身和美容新派川菜1000平米養(yǎng)生餐素食宴頂級(jí)粵菜1000平米洗浴中心800平米SPA、深度睡眠系統(tǒng)KTV500平米康復(fù)中心200平米體式能測(cè)試100平米保健用品50平米兒童天地50平米超市200平米其他2300平米合計(jì)10000平米功能構(gòu)成：A、主體酒店占地面積：10畝構(gòu)成面積備注大堂500平米大堂吧養(yǎng)生食療康樂(lè)中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人介紹飲食健康方面的有關(guān)知識(shí)。傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)學(xué)，和現(xiàn)代高科技的體檢保健技術(shù)結(jié)合起來(lái)，借助現(xiàn)代化療養(yǎng)設(shè)施和得天獨(dú)厚的自然環(huán)境資源，建設(shè)一個(gè)純生態(tài)化的高端休閑療養(yǎng)地，為高端人士提供生命維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)。將整合傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與民間專家，以按摩、水療、氣功、香草、藥膳等手段來(lái)治療現(xiàn)代人常發(fā)的各種工作病、慢性病。特別針對(duì)女性美容、整容、水療Spa、泥浴、保養(yǎng)系列；女性氣質(zhì)教程包括女子健美、舞蹈、瑜伽。

養(yǎng)生保健養(yǎng)生食療康樂(lè)中心餐廳提供豐富的各類食療套餐，并配專人占地面積：80畝總建筑面積：25000平米（66棟）建筑風(fēng)格：休閑、低調(diào)、典雅、尊貴、大氣、私密投資額：15000萬(wàn)（含精裝修家電）

類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700平米2500—3000平米全部精裝修帶家電免費(fèi)寬帶私人管家服務(wù)可產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)行政別墅3500平米1800—2200平米河景別墅13400平米1000—1500平米湖景別墅36350平米1000—1800平米園景別墅13300平米420—550平米C、別墅產(chǎn)品構(gòu)成占地面積：80畝類型數(shù)量建筑面積占地面積備注總統(tǒng)別墅1700對(duì)于主題建筑的經(jīng)營(yíng)，根據(jù)國(guó)瑞會(huì)資金運(yùn)作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈活彈性選擇不出售而自己經(jīng)營(yíng)的別墅數(shù)量，建議至少留10套別墅。對(duì)于對(duì)外出售的別墅，建議采取委托經(jīng)營(yíng)的模式進(jìn)行管理：

——［全權(quán)委托型］

業(yè)主全權(quán)委托酒店方經(jīng)營(yíng)管理，委托期間免繳物業(yè)管理費(fèi)；業(yè)主入住期間享受酒店客人所受禮遇及服務(wù)項(xiàng)目；業(yè)主免費(fèi)入住采用積分制，每年有一定免費(fèi)入住權(quán)。

——［定期委托型］

業(yè)主定期委托期間免繳物業(yè)管理費(fèi)；業(yè)主定期委托經(jīng)營(yíng)時(shí)段最少不低于一定天數(shù)；業(yè)主定期委托期間經(jīng)營(yíng)收益按約定比例分配。

——［業(yè)主自用型］

只需按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。餐飲、娛樂(lè)、SPA、KTV等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目進(jìn)行招租、招商或整合資源合作經(jīng)營(yíng)，少量留作自營(yíng)，但在整體風(fēng)貌要求統(tǒng)一。運(yùn)營(yíng)建議對(duì)于主題建筑的經(jīng)營(yíng)，根據(jù)國(guó)瑞會(huì)資金運(yùn)作情況（現(xiàn)金流壓力）可靈建筑造型充分考慮與地形地勢(shì)相互協(xié)調(diào)，運(yùn)用借景的手法，將河景引入地塊內(nèi)部，呈現(xiàn)自然為主，建筑為輔的環(huán)境特征。在立面造型上，充分順應(yīng)地勢(shì)，采用屋頂平臺(tái)出挑、錯(cuò)層、舉架等手法，增加了住戶室內(nèi)活動(dòng)及觀賞戶外景色的趣味性。建筑運(yùn)用傳統(tǒng)和現(xiàn)代建筑符號(hào)，形體和立面和諧搭配、富有個(gè)性，區(qū)別于常見川西風(fēng)情。別墅、園林、小品力求體現(xiàn)蜀文化、道文化、堰文化的精華和意境。全裝修別墅酒店選擇的裝修材料和電器設(shè)備突出生活的個(gè)性和品味。建議室內(nèi)配備豪華廚衛(wèi)、中央空調(diào)系統(tǒng)（帶新風(fēng)）、中央吸塵系統(tǒng)、中央熱水爐、地?zé)岵膳到y(tǒng)、雙聯(lián)雙控開關(guān)的電源系統(tǒng)、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)供水系統(tǒng)、無(wú)噪音排水系統(tǒng)、直引水系統(tǒng)等。別墅引入先進(jìn)的智能管理模式，安裝全自動(dòng)燈光系統(tǒng)、全自動(dòng)窗簾、背景音樂(lè)系統(tǒng)、電源防雷保護(hù)等，私家庭院設(shè)置景觀照明系統(tǒng)、自動(dòng)噴灌系統(tǒng)等智能化設(shè)施，讓居者享有多樣化的室內(nèi)和戶外空間。裝修建議：設(shè)計(jì)建議：由專業(yè)酒店管理公司提供五星級(jí)物管服務(wù)，客戶可根據(jù)個(gè)人需要，選擇居家、房產(chǎn)委托、商務(wù)、休閑娛樂(lè)等菜單式服務(wù)。提供私人管家的人性化服務(wù)，以受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的私人管家為酒店的主要服務(wù)單元，對(duì)客實(shí)行全天候、一站式、一對(duì)一的個(gè)性化服務(wù)，最大限度地滿足客戶的個(gè)性化需求。私人管家式服務(wù)：建筑造型充分考慮與地形地勢(shì)相互協(xié)調(diào)，運(yùn)用借景的手法，將河景引[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁的束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山之下2006年10月28正式開業(yè)。由新加坡悅榕集團(tuán)投資2500萬(wàn)美元興建，已成為目前中國(guó)最昂貴的度假酒店。悅榕莊核心是“養(yǎng)生體驗(yàn)的奢侈”，是身體、心理、靈魂的完整體驗(yàn)，包括浪漫的度假環(huán)境、地域文化體驗(yàn)、居于房間觀雪山的環(huán)境體驗(yàn)、獨(dú)特的SPA體驗(yàn)、無(wú)微不至的服務(wù)體驗(yàn)等。

“悅榕莊”營(yíng)業(yè)半年，入住率達(dá)到了65%，客房的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了380美元，主要面向國(guó)內(nèi)高端客以及國(guó)外的度假客源，6成來(lái)自國(guó)內(nèi)，入住天數(shù)從兩晚到五天或一周不等。建筑體現(xiàn)地域文化悅榕莊酒店由

55

棟納西風(fēng)格別墅組成，40

棟花園及豪華花園別墅、13

棟泳池和豪華泳池別墅、1

棟雙房式泳池別墅和1棟總統(tǒng)別墅，均采用當(dāng)?shù)靥赜薪ú?、遵照?dāng)?shù)匚幕d建而成,

例如五彩石及納西灰磚，納西彎屋頂?shù)?。朝東北向的別墅使每位客人在房間內(nèi)即可欣賞到位于海拔

5600

米的玉龍雪山山頂。悅榕莊的頂級(jí)SPA悅榕莊是花園SPA理念的倡導(dǎo)者，形成了自己獨(dú)特的SPA文化。古老的傳統(tǒng)方法和天然療效結(jié)合在一起，身體在舒適的環(huán)境中享受專業(yè)的按摩，從身體到神經(jīng)都能夠得到徹底地放松。[鏈接]：麗江悅榕莊酒店麗江悅榕莊酒店位于大研古城旁D、休閑公園占地面積：24畝總體定位：水岸休閑和園林為主的公園設(shè)計(jì)建議：以大片景觀喬木、草坪和水體為背景，增設(shè)休閑、游憩設(shè)施，充分利用高壓走廊不可建設(shè)用地。投資額：1500萬(wàn)園林景觀（整個(gè)半島）A、B、C、D總投資共25500萬(wàn)元（不含土地等成本）D、休閑公園占地面積：24畝A、B、C、D總投資共25500Ⅱ度假村組團(tuán)D、運(yùn)動(dòng)會(huì)所A、度假村酒店C、運(yùn)動(dòng)公園B、水岸公社2000平米，室內(nèi)游泳、健身、羽毛球、桌球、乒乓球等1.5萬(wàn)平米，100間客房、餐飲、康樂(lè)、會(huì)議、培訓(xùn)、旅游集散40畝，拓展運(yùn)動(dòng)、兒童游樂(lè)3000平米，水岸休閑餐飲、酒吧、娛樂(lè)等Ⅱ度假村組團(tuán)D、運(yùn)動(dòng)會(huì)所A、度假村酒店C、運(yùn)動(dòng)公園B、水岸公A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛規(guī)模：1.5萬(wàn)平米，100間客房（套房5%、大床房30%、標(biāo)間65%），另外，2棟酒店式公寓還可提供300間左右客房功能構(gòu)成：常規(guī)酒店大堂、大堂吧、餐飲、茶樓、會(huì)議、商務(wù)中心、美容美發(fā)、洗浴、KTV、網(wǎng)球場(chǎng)，培訓(xùn)、度假、接待為主投資額：4000萬(wàn)構(gòu)成面積備注大堂500平米會(huì)議室500平米會(huì)客廳，可舉辦大型論壇餐廳300平米溫泉卡拉ok300平米康體設(shè)施100平米健身和美容其它1200平米合計(jì)5000平米A、度假村酒店總體定位：3星，休閑度假型酒店，突出休閑氣氛構(gòu)B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。內(nèi)容描述：依托濱水環(huán)境打造的集餐飲、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物、酒店等于一體的休閑商業(yè)區(qū)，包括濱水休閑餐廳、酒吧、咖啡廳、茶吧等?？蛻籼卣鳎撼啥几叨松虅?wù)、休閑人士；高端度假游客。注重餐飲、娛樂(lè)等活動(dòng)的環(huán)境和氛圍；注重能夠體現(xiàn)個(gè)人身份和價(jià)值的圈子文化。產(chǎn)品形態(tài)：以綠化、水體等為素材，制造頂級(jí)的休閑環(huán)境，建筑形態(tài)上建議采用低層濱水建筑，注重空間上的開放性及與蒲陽(yáng)河的互動(dòng)性。項(xiàng)目?jī)?nèi)容上以餐飲、娛樂(lè)、表演為主，配合少量的酒店住宿及購(gòu)物等。投資額：600萬(wàn)B、水岸公社規(guī)模：總建筑面積3000平米。C、運(yùn)動(dòng)公園性質(zhì)：集生態(tài)、綠色、休閑、健康等功能于一體的大型運(yùn)動(dòng)主題公園。規(guī)模：占地40畝市場(chǎng)定位：面向企業(yè)、學(xué)校、機(jī)關(guān)等的拓展訓(xùn)練；面向成都及其周邊市民和都江堰本地民眾的休閑運(yùn)動(dòng)。構(gòu)成：A、戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；B、企業(yè)拓展訓(xùn)練基地；C、兒童游戲場(chǎng)地投資額：500萬(wàn)D、運(yùn)動(dòng)會(huì)所定位：會(huì)所以服務(wù)于本項(xiàng)目客戶為主，兼顧周邊地區(qū)運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)需求。建議大力吸引運(yùn)動(dòng)健身品牌商家入駐，按其需求采用訂單式開發(fā)模式，提高會(huì)所的可經(jīng)營(yíng)性。規(guī)模：總建面3500㎡。構(gòu)成：健身房、球類館、游泳池、兒童活動(dòng)、配套設(shè)施、