成都國際金融中心IFS案例

成都IFS案例分析目錄一、項目概況二、商業(yè)定位三、動線分析四、業(yè)態(tài)分布及配比五、項目特色六、SWOT分析一、項目概況項目概況項目名稱成都國際金融中心開發(fā)商香港九龍倉集團開業(yè)時間2014.01.14地理位置錦江區(qū)紅星路步行街口所處商圈春熙路-紅星路商圈總建筑面積76萬㎡購物中心面積20萬㎡寫字樓面積26萬㎡酒店房間數(shù)230間住宅面積7.2萬㎡總投資160億人民幣成都國際金融中心項目位于大慈路以南，紅星路以東，江南館街以北，紗帽街以西，為香港九龍倉投資的西部地標性建筑。成都國際金融中心集旗艦購物中心、超五星級酒店、高端寫字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅于一身。購物中心擁有近300家商鋪，其中90個為首駐成都品牌。20萬㎡購物中心甲級寫字樓甲級寫字樓高端酒店高端住宅二、商業(yè)定位商業(yè)定位IFS是成都最高端、最國際化的購物中心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、藝術(shù)于一身的一站式消費目的地。三、動線分析外部動線IFSIFS大慈寺路江南館路紅星路東大街紗帽街地鐵2號線地鐵3號線（在建）春熙路站紗帽街站紗帽街北站紅星路口站紅星路廣場北站地面交通地鐵IFS交通四通八達，十分便捷，通過紅星路、紗帽街可進入東大街和大慈寺路等快速通道；公交線路：周邊有4個公交站臺，19條公交路線，通達成都各地區(qū)；地鐵：2、3號線出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地鐵人群也可通過地下通道直達IFS。外部動線人流動線車流動線主入口，此處不僅可到達1樓，還可通過跨層電梯直通3樓，通過下沉式廣場到達負1樓和負2樓地鐵2.3號線地面出入口，人群可通過地下通道無縫連接購物中心負1、2樓此入口位于紅星路和大慈寺路的交叉口此入口正對大慈寺路，可通過跨層電梯到達3樓此入口正對紗帽街，離停車場出入口很近，乘客可在此下車進入購物中心此入口正對江南館街停車場出入口停車場出口卸貨區(qū)、停車場入口紅色區(qū)域內(nèi)為3樓，車輛可通過位于紗帽街的高架到達上3樓這兩處為購物中心3樓入口IFS一樓共有5個出入口，紅星路、江南館街和紗帽街各一個，大慈寺路兩個。3層停車場，1700個停車位，設(shè)有1個出口，1個入口和1個出入口。內(nèi)部水平動線出入口主出入口出入口出入口出入口IFS1樓共有5個出入口，紅星路、江南館街和紗帽街各一個，大慈寺路兩個；3樓有3個出入口。采用“回”字型動線，圍繞中間商鋪形成單一動線，簡單清晰，形成人流回路，可有效地避免商業(yè)死角。出入口出入口1層2層3層4層內(nèi)部部水平平動線線負1層有有1個地地鐵鐵出出入入口口；；負負2層1個地地鐵鐵出出入入口口，，并并設(shè)設(shè)有有專專門門的的落落客客區(qū)區(qū)，，乘乘客客可可直直接接乘乘車車至至此此。。采用用“回回””字字型型動動線線，圍繞繞中中間間商商鋪鋪形形成成單一一動動線線，，簡簡單單清清晰晰，，形形成成人人流流回回路路，可可有有效效避避免免商商業(yè)業(yè)死角角。地鐵鐵出入入口口地鐵鐵出入入口口5層6層負1層負2層乘客客落落客客區(qū)區(qū)內(nèi)部部垂直直動線跨層式電梯跨層式電梯內(nèi)部設(shè)有6個中庭，每層至少少有5部扶梯、3部觀光電梯梯，保障樓層層間的通達達性；并設(shè)設(shè)有跨層電梯，連接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，讓客戶能能夠快速到到達目的地地。觀光電梯手扶電梯小結(jié)小結(jié)：地面交通便便捷，四通通八達。公交：19條公交線路路途徑本項項目，能便便捷通向成成都各地區(qū)區(qū)，出行便便利。地鐵：地鐵上蓋物業(yè)，，與地鐵2、3號線實現(xiàn)無無縫對接，，為IFS帶來大量人人流。水平動線：：采用“回”字型型動線，人人流動線較較簡單。垂直動線：商場內(nèi)設(shè)置眾多扶扶梯和觀光電電梯，保障商商場垂直通達達性。四、業(yè)態(tài)分布及配比1.總體配比總體業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝12648%餐飲2811%鞋、箱包2911%珠寶、鐘表、配飾2710%家居用品73%電子數(shù)碼73%個護化妝41%其他3313%樓層分布圖L7餐飲&雕塑花園L6UA影院L5時尚服飾L4連卡佛&時尚服飾L3連卡佛&珠寶、鐘表L2國際服裝L1國際服裝LG1大食代&服裝LG2溜冰場&兒童業(yè)態(tài)IFS主要以服飾為主，比例達到48%，多數(shù)為國際一線品牌牌；同時配備備了餐飲、娛娛樂等業(yè)態(tài)吸吸引和留住人人群，達到刺刺激消費的目目的。2.LG2業(yè)態(tài)配比LG2業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝1237%兒童用品、玩具515%餐飲618%甜品39%個護化妝13%藥店39%超市26%滑冰場13%負二樓業(yè)態(tài)主主要以服飾和餐飲飲為主，服飾中有50%為童裝；該層層的冰悅滑冰場吸引了眾多人人群，為整個個商場聚集了了人氣。主力店：冰悅滑冰場——面積約3000㎡，采用了歐歐洲第一的制制冷科技及設(shè)設(shè)施，提供高高質(zhì)量冰面，，保障顧客安安全。Great頂級超市——面積4000㎡以上，為內(nèi)地首店。主要出售進進口食材和現(xiàn)現(xiàn)烹食品，為為消費者搜羅羅世界頂級的的佳肴及新鮮鮮食品，包括括空運過來的的澳大利亞新新鮮牛肉、加加拿大豬肉、、美國時令水水果等。H&M——面積約2500㎡，首次售賣H&M家居系列產(chǎn)品。LG1業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝1951%鞋、箱包719%餐飲514%甜品25%個護化妝13%珠寶38%3.LG1業(yè)態(tài)配比負一樓業(yè)態(tài)主主要以服飾和鞋、、箱包為主；該層的大食食代美食廣場場提供各式美美食，可起到到留住客群的的作用。主力店：大食代美食廣廣場——目前里面只要要少部分商家家開業(yè)。H&M——面積約2500㎡，首次售賣H&M家居系列產(chǎn)品品。L1業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝3079%鞋、箱包718%電子數(shù)碼13%4.L1業(yè)態(tài)配比一樓主要為國際奢侈品牌牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨層旗艦店店。主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier、三星L2業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝2880%鞋、箱包720%二樓主要為國際奢侈品牌牌，以鞋、箱包為輔；云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨層旗艦店店。主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier5.L2業(yè)態(tài)配比L3業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比珠寶、鐘表、配飾1995%連卡佛百貨15%6.L3業(yè)態(tài)配比三樓95%是奢侈珠寶、鐘表、、配飾店，該層的國際精品百貨LaneCrawford(連卡佛)是其繼香港、、北京、上海海之后開始的的全新門店。。主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的的高檔百貨店店。目前該店店只有化妝品品區(qū)開始營業(yè)業(yè)。L4業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝2077%鞋、箱包312%家居用品211%7.L4業(yè)態(tài)配比四樓以時尚服飾為主。主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的的高檔百貨店店。目前該層層LaneCrawford尚未營業(yè)。L5業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝1348%鞋、箱包518%珠寶、鐘表、配飾415%餐飲415%書店14%8.L5業(yè)態(tài)配比五樓以時尚服飾為主。主力店：上井精致料理理——未開業(yè)優(yōu)衣庫——面積近2000㎡，是成都最大門店店。L6業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比服裝414%電子數(shù)碼621%個護化妝27%餐飲518%家居用品518%珠寶、鐘表、配飾13%健身用品311%辦公用品14%影院14%9.L6業(yè)態(tài)配比六樓以電子數(shù)碼產(chǎn)品為主，并并開設(shè)UA(IMAX)影院。主力店：UA(IMAX)——是目前成都地地區(qū)規(guī)模最大大、設(shè)備最先先進的室內(nèi)影影院之一，隸隸屬香港UA國際院線集團團。優(yōu)衣庫——面積近2000㎡，是成都最大門店店。L7業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分類數(shù)量百分比餐飲8100%10.L7業(yè)態(tài)配比七樓為雕塑花園及餐餐飲店。11.小結(jié)小結(jié)：IFS業(yè)態(tài)以服飾為主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超過100家全國/成都旗艦店。。冰悅滑冰場、、Great頂級超市、大大食代美食廣廣場、連卡佛佛、UA(IMAX)影院等主力店店能夠吸引人人群，為商場場聚集人氣，，從而帶動整整個商場的消消費。餐飲業(yè)態(tài)比重重太小，不利于留住住客群。開業(yè)較倉促，，眾多店鋪尚尚處裝修階段段，還未開業(yè)業(yè)。五、項目特色項目特色亮點一：熊貓元素與本本土土元元素素熊貓貓結(jié)結(jié)合合，邀請請美國國專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計師師勞勞倫倫斯斯打打造造的的高高達達15米的的戶戶外外熊熊貓貓““Iamhere”，，憨憨態(tài)態(tài)可可掬掬的的形象象給人人留留下下深深刻刻印印象象。1月14日至至2月15日舉舉辦辦的的““大大熊熊貓貓藝藝術(shù)術(shù)及及慈慈善善公公益益項項目目””給給IFS帶來來更更多多藝藝術(shù)術(shù)氣氣息息，，也也吸吸引引了了大大量量人人流流至至此此。。亮點點二：空空中中花花園園坐落落在在商商場場七七層層的的空中中花花園園、、雕雕塑塑庭庭院院和和藝藝術(shù)術(shù)展展覽覽館館，給給顧顧客客帶帶來來愉愉悅悅的的購購物物體體驗驗和和生生活活享享受受，，藝藝術(shù)術(shù)展展覽覽館館將將展展覽覽全全球球知知名名藝藝術(shù)術(shù)家家最最前前沿沿及及最最有有感感染染力力的的藝藝術(shù)術(shù)作作品品。。項目目特色色亮點點三三：跨跨層層電電梯梯主入口口設(shè)置置跨跨層式式電電梯梯，，直直接接將將客客流流帶帶上上3F，下下沉沉廣廣場場連通通-1F，左左側(cè)側(cè)大大門門可可以以直直接接進進入入1F。從入口口處處便便將將客客流流引入3F和-1F，一方面面實現(xiàn)現(xiàn)客流流的最最大化化集中中，另另一方方面也也滿足足了消消費者者的喜喜好需需求。。商場內(nèi)內(nèi)部，設(shè)有多部手扶電梯和觀光光電梯梯可快速實現(xiàn)上下樓層的需要要，并設(shè)置置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨層層式電電梯，，方便便客戶戶快速速達到到目的的地?？鐚邮诫娞菘鐚邮诫娞菘鐚邮诫娞萦^光電電梯下沉廣廣場項目特色亮點四四：動線線設(shè)計計采用“回””字型型動線線，圍繞中中間商商鋪形形成單一動動線，，簡單單清晰晰，形形成人人流回回路，避免免商業(yè)業(yè)死角。。連廊的的設(shè)置置，每每隔一一段距距離（（約5米左右右）設(shè)設(shè)有連連廊，，連接接兩邊邊的商商鋪，，方便便顧客客來回回購物物。出入口出入口出入口出入口出入口出入口項目特色亮點五五：中庭庭設(shè)置6個挑空空式的的中庭，給人人很強強的空空間感感和舒舒適感感；多個中中庭設(shè)設(shè)有手手扶電電梯，，能夠夠有效效地疏疏導人人流；；采用室內(nèi)燈燈光與與自然然采光光相結(jié)結(jié)合的方式式，既既能節(jié)節(jié)約能能源又又能給給人貼貼近自自然的的感受受。項目特色亮點六六：真冰冰場約3000平米的的冰悅真真冰場場，能夠夠聚集集人氣氣，提提高商商場的的知名名度。。項目特色亮點七七：兒兒童業(yè)業(yè)態(tài)負二樓樓的兒兒童業(yè)業(yè)態(tài)可可以聚聚集人人氣，，兒童童是家家庭的的核心心，抓抓住了了兒童童，就就等于于抓住住了整整個家家庭，，商場場的人人氣自自然就就上來來了。。項目特色亮點八八：細細節(jié)處處理各樓層層入口口處設(shè)設(shè)有禮賓臺，方便便顧客客咨詢詢。人性化化的購物指指南服務(wù)，，每一一樓層層都設(shè)設(shè)有購購物指指南。。欄桿邊邊角進進行了了包邊處理，，防止止戳傷傷顧客客。項目特色包邊處理理六、SWOT分析SWOT開發(fā)商商實力雄雄厚：九龍龍倉集集團是是香港港十大大地產(chǎn)產(chǎn)商之之一，，總資資產(chǎn)上上千億億，公公司業(yè)業(yè)務(wù)包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)、傳傳媒、、酒店店、港港口、、百貨貨公司司等。。差異化戰(zhàn)略略：IFS所處商商圈內(nèi)內(nèi)多為為中低低端產(chǎn)產(chǎn)品，，而IFS定位于于該商商圈最最高端端的購購物中中心。。設(shè)計上，在在主入入口設(shè)設(shè)有直直達3樓的手手扶電電