房地產(chǎn)bccg：城市綜合體hosca

“視點(diǎn)”系列專題交流之一聊聊HOPSCA2007.9.17HOPSCA的起源——法國拉德方斯區(qū)內(nèi)的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個(gè)新區(qū)——一個(gè)在老城區(qū)里，進(jìn)行崛起開發(fā)形成的完全現(xiàn)代的巴黎HOPSCA，于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT什么是HOPSCA？功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性HOPSCA的特點(diǎn)－續(xù)空間連續(xù)性土地使用均衡性1、不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用；1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持HOPSCA內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力HOPSCA的開發(fā)條件不是任何地方都能采用HOPSCA地產(chǎn)模式，建成包含商務(wù)、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。HOPSCA的形成必需符合以下條件：規(guī)模要求區(qū)位要求必須位于城市中心區(qū)，市中心核心地段城市各種資源決定了它天生的優(yōu)越條件必須擁有大規(guī)模建筑體量只有大規(guī)模建筑體量才能完美演繹豐富的業(yè)態(tài)，繽紛萬象的生活只有中心區(qū)的大規(guī)模地塊才能成為演繹HOPSCA的舞臺(tái)HOPSCA典型案例——東京六本木東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施該項(xiàng)目是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合再開發(fā)項(xiàng)目。占地面積約11.5萬m2，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時(shí)17年此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國際性的信息前沿六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)六本木的軌道交通六本木在東京的位置十二個(gè)停車點(diǎn)分布HOPSCA典型案例——東京六本木東京六本木區(qū)位與交通美國捷得建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計(jì)捷得的設(shè)計(jì)思想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的完美融合，在項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)上更加注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場(chǎng)，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間HOPSCA典型案例——東京六本木東京六本木的規(guī)劃設(shè)計(jì)A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場(chǎng)組成B：中央?yún)^(qū)域?yàn)榈厣?4層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。B區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等C：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào)D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)HOPSCA典型案例——東京六本木東京六本木的商業(yè)設(shè)施（1）零售120區(qū)劃22,000m257.9%餐飲70區(qū)劃12,000m2（3200席）31.6%其他30區(qū)劃4,000m210.5%合計(jì)220區(qū)劃38,000m2100%商業(yè)構(gòu)成山邊——面向毛利庭院的“山邊”是半開放式的購物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差組成進(jìn)樓梯和斜坡，產(chǎn)生各種各樣的序列體驗(yàn)，既熱鬧又令人期待活力動(dòng)感的自由曲線，引導(dǎo)來訪者漫步其間，充分享受購物和美景主要商業(yè)設(shè)施山邊西街——鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業(yè)街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成高度22～25m，面積約1900m2的4層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產(chǎn)生了立體交叉流線，形成豐富的活動(dòng)空間櫸樹坂大道——六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風(fēng)格，舒緩的曲線，整個(gè)街道有一種高雅的氛圍300m長的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創(chuàng)造出立體復(fù)雜的路面空間，對(duì)來訪者產(chǎn)生吸引，并有意設(shè)置了迷路HOPSCA典型案例——東京六本木東京六本木的商業(yè)設(shè)施（2）西街東京屋頂甲板層面海拔270米，開放式的空中回廊森美術(shù)館52～54層可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種藝術(shù)形式東京展望臺(tái)52層海拔250m，可360。眺望東京大都市六本木俱樂部51層一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂部，聚集了活躍在各個(gè)領(lǐng)域中喜愛藝術(shù)的人們六本木學(xué)院49層針對(duì)所有年齡層次人們的特殊教育學(xué)院森藝術(shù)中中心：六本木木綜合開開發(fā)項(xiàng)目目的“文文化都心心”象征征，位于于六本木木山森大大廈49層至頂頂層，由由美術(shù)館館、展望望臺(tái)、會(huì)會(huì)員俱樂樂部、會(huì)會(huì)議論壇壇等組成成，在世世界范圍圍內(nèi)也是是獨(dú)一無無二的巨巨大的文文化綜合合體櫸樹坂綜綜合體與與露天劇劇場(chǎng)：這是一一個(gè)集聚聚了影像像（電影影）、流流行（時(shí)時(shí)尚商店店）、表表演（露露天劇場(chǎng)場(chǎng)）等商商業(yè)藝術(shù)術(shù)文化的的綜合空空間實(shí)體體美術(shù)館入入口HOPSCA典型案例例——東京六本本木東京六本本木的文文化設(shè)施施六本木森森大廈：作為六六本木中中心的超超高層辦辦公樓，，地上54層，，高238m，并實(shí)現(xiàn)了了日本國國內(nèi)最大大的單體體約4500m2的無柱空空間，并并引進(jìn)了了日本國國內(nèi)最高高水準(zhǔn)的的網(wǎng)絡(luò)和和安全設(shè)設(shè)施好萊塢美美容廣場(chǎng)場(chǎng)：綜合體體的地上上部分分分成地鐵鐵出入口口和好萊萊塢美容容廣場(chǎng)。。好萊塢塢美容廣廣場(chǎng)以美美容?？瓶茖W(xué)校、、公司辦辦公為主主體森大廈主入口HOPSCA典型案例例——東京六本本木東京六本本木的辦辦公設(shè)施施森大廈好萊塢美美容廣場(chǎng)場(chǎng)住宅樓共共4棟，，既有6層高的的底層，，也有43層高高的超高高層具備了日日本國國內(nèi)最高高水準(zhǔn)的的抗震性性能，平平面形式式多樣，，甚至有有以廚房房為主題題的設(shè)計(jì)計(jì)，滿足足了從工工作室到到五個(gè)臥臥房、帶帶全套家家具等多多種多樣樣的選擇擇HOPSCA典型案例例——東京六本本木東京六本本木的住住宅設(shè)施施六本木新新城的空空中花園園，從人人的最基基本生存存需要出出發(fā)，設(shè)設(shè)置了稻稻田、蔬蔬菜等田田園風(fēng)格格的景觀觀，強(qiáng)調(diào)調(diào)了可參參與性，，為大城城市帶來來清新的的田園景景觀春天是播播種希望望的季節(jié)節(jié)，六本本木新城城為學(xué)生生提供實(shí)實(shí)習(xí)勞動(dòng)動(dòng)的機(jī)會(huì)會(huì)，幫助助學(xué)生學(xué)學(xué)會(huì)在春春天播種種，通過過實(shí)際勞勞動(dòng)增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)生活活的認(rèn)識(shí)識(shí)，在勞勞動(dòng)中認(rèn)認(rèn)識(shí)自然然夏天，所所有的鮮鮮花開放放，青蛙蛙為繁華華的東京京帶來歡歡快的叫叫聲。鮮鮮花怒怒放，青青菜長勢(shì)勢(shì)喜人，，在六本本木新城城的空中中花園感感受夏天天斑斕的的色彩秋天，成成熟的水水稻在微微風(fēng)中搖搖曳。老老師帶著著小學(xué)生生來空中中花園勞勞動(dòng)，看看到成熟熟的水稻稻，感受受秋天收收獲的喜喜悅冬天到了了，周邊邊的樹葉葉開始飄飄落，六六本木新新城精心心選擇的的鮮花依依舊開放放，讓嚴(yán)嚴(yán)冬里的的人們看看到春天天的希望望HOPSCA典型案例例——東京六本本木東京六本本木的空空中花園園在最初開開業(yè)的五五天里，，訪問人人士超過過了200萬人人，而且且森株式式會(huì)社開開放六本本木新城城這一事事件，在在整個(gè)周周末，就就是2003年年4月26日、、27日日兩天幾幾乎占據(jù)據(jù)了所有有媒體的的主要版版面“東京國國際電影影節(jié)”是是舉世聞聞名的亞亞洲最大大規(guī)模的的電影節(jié)節(jié)。2004年年除了和和往年一一樣有澀澀谷會(huì)場(chǎng)場(chǎng)之外，，六本木木新城成成為主要要會(huì)場(chǎng)。。邀請(qǐng)名名人前來來，包括括日本皇皇室成員員來訪，，制造轟轟動(dòng)事件件開業(yè)前預(yù)預(yù)熱成功功電影節(jié)宣宣傳海報(bào)報(bào)與旅游業(yè)業(yè)合作六本木設(shè)設(shè)計(jì)新城城在設(shè)計(jì)計(jì)之初就就進(jìn)行了了周密的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研。利利用新城城的空中中庭院優(yōu)優(yōu)勢(shì)，專專門安排排學(xué)生修修學(xué)旅行行各個(gè)旅行行社將六六本木新新城列為為重要旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)。每年年有200多萬萬中國的的香港與與臺(tái)灣游游客要參參觀六本本木新城城，因此此中國口口味的餐餐館也較較多接待參觀觀考察團(tuán)團(tuán)六本木新新城管理理公司對(duì)對(duì)外接待待參觀團(tuán)團(tuán)，需要要提前預(yù)預(yù)約，六六本木新新城管理理公司負(fù)負(fù)責(zé)帶領(lǐng)領(lǐng)參觀商商業(yè)設(shè)施施，講解解開發(fā)過過程HOPSCA典型案例例——東京六本本木東京六本本木的經(jīng)經(jīng)營管理理城市發(fā)展展到現(xiàn)階階段，需需要一個(gè)個(gè)資源共共生、聚聚合增值值的地產(chǎn)產(chǎn)模式，，一個(gè)城城市的精精神引領(lǐng)領(lǐng)，將生生活資源源融入其其中。HOPSCA是城市發(fā)發(fā)展的必必然產(chǎn)物物工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力剖析HOPSCA成功的內(nèi)內(nèi)在因素素HOPSCA開開發(fā)模式式出現(xiàn)的的必然性性現(xiàn)代城市市的發(fā)展展與城市市化進(jìn)程程在經(jīng)歷歷多重曲曲折之后后，其發(fā)發(fā)展的軌軌跡愈來來愈清晰晰，其中中一個(gè)最最大的變變化是城城市發(fā)展展由粗放型型向集約約型方向向的轉(zhuǎn)化化從某種意意義上來來講，21世紀(jì)國際際競(jìng)爭的的基本單單位，既既不是企企業(yè)，也也不是國國家，而而是大城市圈圈。在做大大做強(qiáng)城城市的同同時(shí)，通通過城與與區(qū)域的的聯(lián)動(dòng)發(fā)發(fā)展，實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市與區(qū)域域的一體體化，將將成為現(xiàn)現(xiàn)代城市市的主要要努力方方向剖析HOPSCA成功的內(nèi)內(nèi)在因素素HOPSCA開開發(fā)模式式與現(xiàn)代代城市發(fā)發(fā)展的契契合性“城市——區(qū)域”一一體化城市空間間多中心心化城市功能能多樣化化城市形象象特色化化城市環(huán)境境生態(tài)化化城市資源源集約化化HOPSCA對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流HOPSCA地產(chǎn)模式式的價(jià)值值體現(xiàn)HOPSCA將為城市市帶來巨巨大的增增值價(jià)值值現(xiàn)代城市市中心區(qū)區(qū)的綜合合性開發(fā)發(fā)需要建建設(shè)全過過程的互互相配合合、協(xié)同同發(fā)展。。HOPSCA在這樣的的城市發(fā)發(fā)展背景景下成為為卓有成成效的開開發(fā)模式式。無論從業(yè)業(yè)態(tài)組合合還是資資源聚合合的本質(zhì)質(zhì)，HOPSCA對(duì)城市的的影響不不能單純純地看作作是傳統(tǒng)統(tǒng)地產(chǎn)模模式。HOPSCA是個(gè)開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；HOPSCA更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展HOPSCA是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，她融匯城市各種資源這就是HOPSCA特有的城城市精神神——“融匯、交交流、影影響”一個(gè)“資資源共生生、聚合合增值””的全新新地產(chǎn)模模式HOPSCA代表一種種新城市市時(shí)代的的生活方方式HOPSCA六大業(yè)態(tài)態(tài)集合了了城市的的商務(wù)辦辦公資源源、商業(yè)業(yè)資源、、景觀資資源、休休閑娛樂樂資源、、居住資資源，各各個(gè)業(yè)態(tài)態(tài)既相對(duì)對(duì)獨(dú)立又又相互影影響互補(bǔ)補(bǔ)HOPSCA不僅能滿滿足人們們?cè)谏罨钌细鞣椒矫娴男栊枨?，業(yè)業(yè)態(tài)與業(yè)業(yè)態(tài)之間間的互動(dòng)動(dòng)及依賴賴，更體體現(xiàn)出HOPSCA地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式的的科學(xué)性性及聯(lián)動(dòng)動(dòng)性使人們充充分體驗(yàn)驗(yàn)辦公、、購物、、娛樂、、休閑的的一