房地產(chǎn)企業(yè)成本核算2

主講胡勤勇

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述13二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象目錄2三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項目154四、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際成本。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。1、土地、土建、設(shè)備占有比例較大這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面地價)，以此來進(jìn)行項目的可行性評估。2、配套及其他收費支出標(biāo)準(zhǔn)不一主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長期占用資金。有些收費項目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。3、耗費的資金量大和籌資成本受益期限較長房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進(jìn)行成本管理根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。2、制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理(1)制定成本計劃。主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分。制定項目成本計劃具體包括：一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計劃目標(biāo)。(2)全過程成本控制。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨立的評估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評估，確定補償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機(jī)構(gòu)三方的相互制約;另一方面，要強(qiáng)化動遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細(xì)進(jìn)行工程計算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作。施工階段的設(shè)計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應(yīng)有一個嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機(jī)制。3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象

成本計算對象，就是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍，是被計算成本的客體。根據(jù)財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。（一）對單體開發(fā)項目一般以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。（二）對群體開發(fā)項目1、同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。2、對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計算對象。

3、對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。實務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。

成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項目

產(chǎn)品成本項目一般是指計入產(chǎn)品成本的費用按經(jīng)濟(jì)用途劃分的項目，是對產(chǎn)品成本構(gòu)成內(nèi)容所作的分類。設(shè)置成本項目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費用的經(jīng)濟(jì)用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計劃的執(zhí)行情況。根據(jù)財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等七個成本項目（一）土地征用及拆遷補償費是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。（二二））前前期期工工程程費費是指指項項目目開開發(fā)發(fā)前前期期發(fā)發(fā)生生的的政政府府許許可可規(guī)規(guī)費費、、招招標(biāo)標(biāo)代代理理費費、、臨臨時時設(shè)設(shè)施施費費以以及及水水文文地地質(zhì)質(zhì)勘勘察察、、測測繪繪、、規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計計、、可可行行性性研研究究、、咨咨詢詢論論證證費費、、籌籌建建、、場場地地通通平平等等前前期期費費用用。。1、勘勘察察設(shè)設(shè)計計費費。。包包括括勘勘測測丈丈量量費費、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計費費、、建建筑筑研研究究用用房房費費、、其其他他。?？笨睖y測丈丈量量費費：：包包括括初初勘勘、、詳詳勘勘等等。。主主要要有有：：水水文文、、地地質(zhì)質(zhì)、、文文物物和和地地基基勘勘察察費費，，沉沉降降觀觀測測費費，，日日照照測測試試費費、、撥撥地地釘釘樁樁驗驗線線費費、、復(fù)復(fù)線線費費、、定定線線費費、、施施工工放放線線費費、、建建筑筑面面積積丈丈量量費費等等。。規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計費費：：規(guī)規(guī)劃劃費費：：方方案案招招標(biāo)標(biāo)費費、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計模模型型制制作作費費、、方方案案評評審審費費、、效效果果圖圖設(shè)設(shè)計計費費、、總總體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計費費。。設(shè)設(shè)計計費費：：施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計費費、、修修改改設(shè)設(shè)計計費費、、環(huán)環(huán)境境景景觀觀設(shè)設(shè)計計費費等等。。其其他他：：可可行行性性研研究究費費、、制制圖圖、、曬曬圖圖、、趕趕圖圖費費、、樣樣品品制制作作費費等等。。建建筑筑研研究究用用房房費費：：包包括括材材料料及及施施工工費費。。2、報報批批報報建建增增容容費費。。報報批批報報建建增增容容費費包包括括報報批批報報建建費費、、項項目目整整體體性性報報批批報報建建費費、、增增容容費費。。報報批批報報建建費費：：包包括括安安檢檢費費、、質(zhì)質(zhì)檢檢費費、、標(biāo)標(biāo)底底編編制制費費、、交交易易中中心心手手續(xù)續(xù)費費、、人人防防報報建建費費消防防配配套套設(shè)設(shè)施施費費、、散散裝裝水水泥泥集集資資費費、、白白蟻蟻防防治治費費、、墻墻改改基基金金、、建建筑筑面面積積丈丈量量費費、、路路口口開開設(shè)設(shè)費費等等、、規(guī)規(guī)劃劃管管理理費費、、新新材材料料基基金金(或或墻墻改改專專項項基基金金)、、招招投投標(biāo)標(biāo)管管理理費費等等。。項項目目整整體體性性報報批批報報建建費費：：項項目目報報建建時時按按規(guī)規(guī)定定向向政政府府有有關(guān)關(guān)部部門門交交納納的的報報批批費費。。增增容容費費：：包包括括水水、、電電、、煤煤氣氣增增容容費費。。3、““三通通一平平”費費。三三通一一平費費主要要包括括臨時時通水水、通通電、、通路路，場場地平平整。。臨時時道路路：接接通紅紅線外外施工工用臨臨時道道路的的設(shè)計計、建建造費費用。。臨時時用電電：接接通紅紅線外外施工工用臨臨時用用電規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計費費、臨臨時管管線鋪鋪設(shè)、、改造造、遷遷移、、臨時時變壓壓器安安裝及及拆除除費用用。臨臨時用用水：：接通通紅線線外施施工用用臨時時給排排水設(shè)設(shè)施的的設(shè)計計、建建造、、管線線鋪設(shè)設(shè)、改改造、、遷移移等費費用。。場地地平整整：基基礎(chǔ)開開挖前前的場場地平平整、、場地地清運運、舊舊房拆拆除等等費用用。4、臨臨時設(shè)設(shè)施費費。臨臨時設(shè)設(shè)施費費包括括臨時時圍墻墻、臨臨時辦辦公室室、臨臨時場場地占占用費費、臨臨時圍圍擋。。臨時時圍墻墻：包包括圍圍墻、、圍欄欄設(shè)計計、建建造、、裝飾飾費用用。臨臨時辦辦公室室：租租金、、建造造及裝裝飾費費用。。臨時時場地地占用用費：：含施施工用用臨時時占道道費、、臨時時借用用空地地租費費。臨臨時圍圍板：：包括括設(shè)計計、建建造、、裝飾飾費用用。（三））建筑筑安裝裝工程程費是指開開發(fā)項項目開開發(fā)過過程中中發(fā)生生的各各項主主體建建筑的的建筑筑工程程費、、安裝裝工程程費及及精裝裝修費費等。。1、建建筑工工程費費指項目目開發(fā)發(fā)過程程中發(fā)發(fā)生的的主體體內(nèi)列列入土土建預(yù)預(yù)算內(nèi)內(nèi)的各各項費費用。。主要要包括括基礎(chǔ)礎(chǔ)造價價、結(jié)結(jié)構(gòu)及及粗裝裝修造造價、、門窗窗工程程、公公共部部位精精裝修修費、、戶內(nèi)內(nèi)精裝裝修費費。基基礎(chǔ)造造價：：包括括土石石方、、樁基基、護(hù)護(hù)壁（（坡））工程程費，，基礎(chǔ)礎(chǔ)處理理費、、樁基基咨詢詢及檢檢測費費、降降水。。結(jié)構(gòu)構(gòu)及粗粗裝修修造價價：主主要包包括砼砼框架架（含含獨立立柱基基和條條基等等淺基基礎(chǔ)））、砌砌體、、找平平及抹抹灰、、防水水、垂垂直運運輸、、腳手手架、、超高高補貼貼、散散水、、沉降降縫、、伸縮縮縫、、底層層花園園砌體體（高高層建建筑的的裙樓樓有架架空層層，原原則上上架空空層結(jié)結(jié)構(gòu)列列入裙裙樓、、有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層層結(jié)構(gòu)構(gòu)并入入塔樓樓）。。門窗窗工程程：主主要包包括單單元門門、入入戶門門、戶戶內(nèi)門門、外外墻門門窗、、防火火門的的費用用。公公共部部位精精裝修修費：：主要要包括括大堂堂、電電梯廳廳、樓樓梯間間、屋屋面、、外立立面及及雨蓬蓬的精精裝修修費用用。戶戶內(nèi)精精裝修修費：：主要要包括括廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間、廳廳房、、陽臺臺、露露臺的的精裝裝修費費用。。2、安安裝工工程費費安裝工工程費費包括括室內(nèi)內(nèi)水暖暖氣電電管線線設(shè)備備費、、室內(nèi)內(nèi)設(shè)備備及其其安裝裝費、、弱電電系統(tǒng)統(tǒng)費。。室內(nèi)內(nèi)水暖暖氣電電管線線設(shè)備備費主主要包包括：：室內(nèi)內(nèi)給排排水系系統(tǒng)費費（自自來水水、排排水、、直飲飲水、、熱水水）；；室內(nèi)內(nèi)采暖暖系統(tǒng)統(tǒng)費（（地板板熱、、電熱熱膜、、分戶戶燃?xì)鈿鉅t、、管道道系統(tǒng)統(tǒng)、暖暖氣片片）；；室內(nèi)內(nèi)燃?xì)鈿庀到y(tǒng)統(tǒng)費；；室內(nèi)內(nèi)電氣氣工程程費：：包括括樓棟棟及單單元配配電箱箱、電電表箱箱、戶戶配電電箱、、管線線敷設(shè)設(shè)、燈燈具、、開關(guān)關(guān)插座座、含含弱電電工程程管盒盒預(yù)埋埋。室室內(nèi)設(shè)設(shè)備及及其安安裝費費：通通風(fēng)空空調(diào)系系統(tǒng)費費：包包括空空調(diào)設(shè)設(shè)備及及安裝裝費用用、空空調(diào)管管道、、通風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)費用用；電電梯及及其安安裝費費；發(fā)發(fā)電機(jī)機(jī)及其其安裝裝費：：包括括發(fā)電電機(jī)供供貨、、安裝裝、機(jī)機(jī)房降降噪費費；消消防系系統(tǒng)費費：包包括水水消防防、電電消防防、氣氣體滅滅火、、防排排煙工工程費費；人人防設(shè)設(shè)備及及安裝裝費：：包括括密閉閉門、、氣體體過濾濾裝置置等。。弱電電系統(tǒng)統(tǒng)費：：居家家防盜盜系統(tǒng)統(tǒng)費用用：包包括陽陽臺及及室內(nèi)內(nèi)紅外外探測測防盜盜、門門磁、、緊急急按扭扭等；；對講講系統(tǒng)統(tǒng)費用用：包包括可可視及及非可可視對對講系系統(tǒng)費費用；；三表表遠(yuǎn)傳傳系統(tǒng)統(tǒng)費用用：包包括水水、電電、氣氣遠(yuǎn)程程抄表表系統(tǒng)統(tǒng)費用用；有有線電電視費費用：：包括括有線線電視視、衛(wèi)衛(wèi)星電電視主主體內(nèi)內(nèi)外布布線及及終端端插座座費用用；電電話系系統(tǒng)費費用：：包括括主體體內(nèi)外外布線線及終終端插插座費費用；；寬帶帶網(wǎng)：：包括括主體體內(nèi)外外布線線及終終端插插座費費用等等。（四））基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費是指開開發(fā)項項目在在開發(fā)發(fā)過程程中發(fā)發(fā)生的的道路路、供供水、、供電電、供供氣、、供暖暖、排排污、、排洪洪、消消防、、通訊訊、照照明、、有線線電視視、寬寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、智能能化等等社區(qū)區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程程費和和環(huán)境境衛(wèi)生生、園園林綠綠化等等園林林、景景觀環(huán)環(huán)境工工程費費用等等。1、室室外給給排水水系統(tǒng)統(tǒng)費。。主要要包括括小區(qū)區(qū)內(nèi)給給水管管道、、檢查查井、、水泵泵房設(shè)設(shè)備、、及外外接的的消火火栓等等費用用；雨雨污水水系統(tǒng)統(tǒng)費用用。2、室室外采采暖系系統(tǒng)費費。主主要包包括管管道系系統(tǒng)、、熱交交換站站、鍋鍋爐房房費用用。3、室室外燃燃?xì)庀迪到y(tǒng)費費：主主要包包括管管道系系統(tǒng)、、調(diào)壓壓站等等。4、室室外電電氣及及高低低壓設(shè)設(shè)備費費。包包括紅紅線到到配電電房的的高壓壓線、、高壓壓柜、、變壓壓器、、低壓壓柜及及箱式式變壓壓設(shè)備備費用用；室室外強(qiáng)強(qiáng)電管管道及及電纜纜敷設(shè)設(shè)：室室外強(qiáng)強(qiáng)電總總平線線路部部分費費用；；室外外弱電電管道道埋設(shè)設(shè)：包包括用用于電電視、、電話話、寬寬帶網(wǎng)網(wǎng)、智智能化化布線線的管管道預(yù)預(yù)埋、、檢查查井等等費用用。5、室室外智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)費。。停車車管理理系統(tǒng)統(tǒng)費用用：包包括露露天停停車場場管理理系統(tǒng)統(tǒng)、地地下室室或架架空層層停車車場管管理系系統(tǒng)的的費用用；小小區(qū)閉閉路監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)費費用：：包括括攝像像頭、、顯示示屏及及電氣氣系統(tǒng)統(tǒng)安裝裝等費費用；；周界界紅外外防越越系統(tǒng)統(tǒng)費用用：紅紅外對對掃等等；小小區(qū)門門禁系系統(tǒng)費費用；；電子子巡更更系統(tǒng)統(tǒng)費用用；電電子公公告屏屏費用用等。。6、園林環(huán)境境工程費。園園林環(huán)境工程程費指項目所所發(fā)生的園林林環(huán)境造價，，主要包括綠綠化建設(shè)費、、建筑小品、、道路、廣場場建造費、圍圍墻建造費、、室外照明、、室外背景音音樂、室外零零星設(shè)施。綠綠化建設(shè)費：：包括公共綠綠化、組團(tuán)宅宅間綠化、一一樓私家花園園、小區(qū)周邊邊綠化支出；；建筑小品：：雕塑、水景景、環(huán)廊、假假山等；道路路、廣場建造造費：道路廣廣場鋪設(shè)、開開設(shè)路口工程程及補償費等等；圍墻建造造費：包括永永久性圍墻、、圍欄及大門門；室外照明明：室外照明明電氣工程，，如路燈、草草坪燈；室外外背景音樂；；室外零星設(shè)設(shè)施：兒童游游樂設(shè)施、各各種指示牌、、標(biāo)識牌、示示意圖、垃圾圾桶、座椅、、陽傘等。（五）公共配配套設(shè)施費是指開發(fā)項目目內(nèi)發(fā)生的、、獨立的、非非營利性的且且產(chǎn)權(quán)屬于全全體業(yè)主的，，或無償贈與與地方政府、、政府公共事事業(yè)單位的公公共配套設(shè)施施費用等。配套設(shè)施費指指房屋開發(fā)過過程中，根據(jù)據(jù)有關(guān)法規(guī)，，產(chǎn)權(quán)及收益益權(quán)不屬于開開發(fā)商，開發(fā)發(fā)商不能有償償轉(zhuǎn)讓也不能能轉(zhuǎn)作自留固固定資產(chǎn)的公公共配套設(shè)施施支出。主要要包括以下幾幾類：1、在開發(fā)小小區(qū)內(nèi)發(fā)生的的不會產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營收入的不不可經(jīng)營性公公共配套設(shè)施施支出，包括括居委會、派派出所、崗?fù)ね?、兒童樂園園、自行車棚棚等；2、在開發(fā)小小區(qū)內(nèi)發(fā)生的的根據(jù)法規(guī)或或經(jīng)營慣例，，其經(jīng)營收入入歸于經(jīng)營者者或業(yè)委會的的可經(jīng)營性公公共配套設(shè)施施的支出，如如建造幼托、、郵局、圖書書館、閱覽室室、健身房、、游泳池、球球場等設(shè)施的的支出；3、開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃劃中規(guī)定的大大配套設(shè)施項項目不能有償償轉(zhuǎn)讓和取得得經(jīng)營收益權(quán)權(quán)時，發(fā)生的的沒有投資來來源的費用；；4、對于產(chǎn)權(quán)權(quán)、收入歸屬屬情況較為復(fù)復(fù)雜的地下室室、車位等設(shè)設(shè)施，應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)卣ǚㄒ?guī)、開發(fā)商商的銷售承諾諾等具體情況況確定是否攤攤?cè)氡境杀卷楉椖?。如開發(fā)發(fā)商通過補交交地價或人防防工程費等措措施，得到政政府部門認(rèn)可可，取得了該該配套設(shè)施的的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)應(yīng)作為經(jīng)營性性項目獨立核核算。該成本項目下下按各項配套套設(shè)施設(shè)立明明細(xì)科目進(jìn)行行核算，如：：游泳池：土土建、設(shè)備、、設(shè)施；業(yè)主主會所：設(shè)計計、裝修費、、資產(chǎn)購置、、單體會所結(jié)結(jié)構(gòu)；幼兒園園：建造成本本及配套資產(chǎn)產(chǎn)購置；學(xué)校校：建造成本本及配套資產(chǎn)產(chǎn)購置；球場場；設(shè)備用房房：配電房、、水泵房土建建及裝修費；；車站建造費費：土建、設(shè)設(shè)備、各項設(shè)設(shè)施。（六）開發(fā)間間接費指企業(yè)為直接接組織和管理理開發(fā)項目所所發(fā)生的，且且不能將其直直接歸屬于成成本核算對象象的工程監(jiān)理理費、造價審審核費、結(jié)算算審核費、工工程保險費等等。為業(yè)主代代扣代繳的公公共維修基金金等不得計入入產(chǎn)品成本。。1、工程管理理費。主要包包括工程監(jiān)理理費、預(yù)結(jié)算算編審費、行行政管理費、、施工合同外外獎金、工程程質(zhì)量監(jiān)督費費、安全監(jiān)督督費、工程保保險費。工程程監(jiān)理費：支支付給聘請的的項目或工程程監(jiān)理單位的的費用；預(yù)結(jié)結(jié)算編審費：：支付給造價價咨詢公司的的預(yù)結(jié)算的編編制、審核費費用；行政管管理費：直接接從事項目開開發(fā)的部門的的人員的工資資、獎金、補補貼等人工費費以及直接從從事項目開發(fā)發(fā)的部門的行行政費；施工工合同外獎金金：趕工獎、、進(jìn)度獎；工工程質(zhì)量監(jiān)督督費：建設(shè)主主管部門的質(zhì)質(zhì)監(jiān)費；安全全監(jiān)督費：建建設(shè)主管部門門的安監(jiān)費；；工程保險費費。2、營銷設(shè)施施建造費。廣廣告設(shè)施及發(fā)發(fā)布費、銷售售環(huán)境改造費費、售樓處裝裝修、裝飾費費、其他。廣廣告設(shè)施及發(fā)發(fā)布費：車站站廣告、路牌牌廣告；銷售售環(huán)境改造費費：會所、推推出銷售樓盤盤(含示范單單位)周圍等等銷售區(qū)域銷銷售期間的現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)計、工工程、裝飾費費；臨時銷售售通道的設(shè)計計、工程、裝裝飾等費用；；售樓處裝修修、裝飾費：：設(shè)計、工程程、裝飾等；；樣板間：包包括樣板間設(shè)設(shè)計、裝修、、家具、飾品品以及保潔、、保安、維修修費。主體外外搭設(shè)的樣板板間還包括建建造費用；主主體內(nèi)樣板間間銷售后回收收的設(shè)計、裝裝修、家具、、家私等費用用，在主營業(yè)業(yè)務(wù)收入中單單列或單獨記記錄，考核時時從總費用中中扣除；其他他。（七）借款費費用是指符合資本本化條件的借借款費用。資資本化借款費費用包括直接接用于項目開開發(fā)所借入資資金的利息支支出、折價或或溢價攤銷和和輔助費用，，以及因外幣幣借款而發(fā)生生匯兌差額。。因借款而發(fā)發(fā)生的輔助費費用包括手續(xù)續(xù)費等。開始資本化的的條件有三個個：資產(chǎn)支出出已經(jīng)發(fā)生；；借款費用已已經(jīng)發(fā)生；為為使資產(chǎn)達(dá)到到預(yù)定可使用用或者可銷售售狀態(tài)所必要要的構(gòu)建或者者生產(chǎn)活動已已經(jīng)開始。終終止資本化的的條件有三個個：符合資本本化條件的資資產(chǎn)的實體建建造(包括安安裝)或者生生產(chǎn)工作已經(jīng)經(jīng)全部完成或或者實質(zhì)上已已經(jīng)完成；所所購建或者生生產(chǎn)的符合資資本化條件的的資產(chǎn)與設(shè)計計要求、合同同規(guī)定或者生生產(chǎn)要求相符符或者基本相相符，即使有有極個別與設(shè)設(shè)計、合同或或者生產(chǎn)要求求不相符的地地方，也不影影響其正常使使用或者銷售售；繼續(xù)發(fā)生生在所購建或或生產(chǎn)的符合合資本化條件件的資產(chǎn)上的的支出金額很很少或者幾乎乎不再發(fā)生。。房地產(chǎn)企業(yè)自自行進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、建筑筑安裝等工程程建設(shè)的，可可以比照建筑筑企業(yè)設(shè)置有有關(guān)成本項目目。四、房地產(chǎn)企企業(yè)成本核算算歸集、分配配和結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成本費費用核算涉及及主要賬戶1、預(yù)付賬款。。核算在取得得發(fā)票前預(yù)先先支付給建筑筑商、供應(yīng)商商和其他勞務(wù)務(wù)提供者的款款項。為了便便于管理，其其明細(xì)科目應(yīng)應(yīng)與合同上對對方單位名稱稱一致。2、在建工程。。核算自建自自用項目的工工程成本。3、開發(fā)成本。。核算各種商商品房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、還還建房的在建建項目成本。。5、應(yīng)付賬款。。核算辦理進(jìn)進(jìn)度結(jié)算，已已經(jīng)取得發(fā)票票的應(yīng)付款。。6、開發(fā)產(chǎn)品。。核算各種商商品房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、還還建房的已經(jīng)經(jīng)完工可交付付客戶使用的的開發(fā)項目成成本。既要核核算總成本，，也要核算建建筑面積和單單位成本。7、主營業(yè)務(wù)成成本。核算納納入損益的已已經(jīng)銷售和視視同銷售種商商品房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、還還建房的的成成本。注意：納入成成本核算內(nèi)容容與期間費用用不能混淆。。如營銷設(shè)施建造造費不能與“銷售費用”混淆；總部管管理人員薪酬酬不能與項目目管理人員薪薪酬混淆；資資本化借款費費用不能與“財務(wù)費用”混淆。（二）開發(fā)成成本不用進(jìn)行行共同成本和和間接費用分分配的核算1、適用范圍（1）以獨立編制制概算或施工工圖預(yù)算的單單項開發(fā)項目目；（2）同一開發(fā)地點點、結(jié)構(gòu)類型型相同、開竣竣工時間相近近、由同一施施工單位施工工的群體開發(fā)項目目。2、開發(fā)成本明明細(xì)設(shè)置二級科目：某某開發(fā)項目三級科目：（（1）土地征用及及拆遷補償費費；（2）前期工程費費；（3）建筑安裝工工程費；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費；（5）公共配套設(shè)設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費費；（7）借款費用。。四級科目：按按成本項目具具體內(nèi)容設(shè)置置。五級科目：不不針對所有項項目，只對部部分成本項目目具體內(nèi)容再再細(xì)分類。如如“開發(fā)間接費--工程管理費”中的管理人員員薪酬等。對對外提供的主要目的是為了滿足稅稅收管理需要要。3、主要業(yè)務(wù)賬賬務(wù)處理（1）取得土地使使用權(quán)借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--土地征用及拆拆遷補償費--土地出讓金貸：銀行存款款（2）向政府支付付大市政配套套費借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--土地征用及拆拆遷補償費--大市政配套費費貸：銀行存款款（3）按合同支付付拆遷費借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--土地征用及拆拆遷補償費--拆遷補償費貸：銀行存款款（4）直接支付設(shè)設(shè)計費借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--前期工程費--設(shè)計費應(yīng)交稅費---待抵扣進(jìn)項稅稅額貸：銀行存款款（5）向某公司支支付場地平整整費借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--前期工程費--場地平整費應(yīng)交稅費---待抵扣進(jìn)項稅稅額貸：銀行存款款（6）開發(fā)商自行行采購室內(nèi)電電器借：庫存商品品應(yīng)交稅費---待抵扣進(jìn)項稅稅額貸：銀行存款款（7）采購電器投投入安裝并支支付安裝費借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--建筑安裝工程程費--某安裝工程應(yīng)交稅費---待抵扣進(jìn)項稅稅額（取得安安裝費發(fā)票內(nèi)內(nèi)進(jìn)項稅）貸：預(yù)付賬款款---某公司銀行存款（8）與某建筑公公司辦理工程程進(jìn)度結(jié)算，，取得增值稅稅專用發(fā)票借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--建筑安裝工程程費--某建筑工程應(yīng)交稅費---待抵扣進(jìn)項稅稅額貸：預(yù)付賬款款---某公司銀行存款（9）支付某公司司總承包室外外電氣及高低低壓設(shè)備費，，取得增值稅稅專用發(fā)票借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項目--基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費--室外電氣及高高低壓設(shè)備費費應(yīng)交稅費---待抵扣進(jìn)項稅稅額貸：預(yù)付賬款款---某公司銀行存款（10）支付工程監(jiān)監(jiān)理費，取得得增值稅專用用發(fā)票借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--開發(fā)間接費--工程管理費--工程監(jiān)理費應(yīng)交稅費---待抵扣進(jìn)項稅稅額貸：銀行存款款（11）計提項目管管理人員工資資借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--開發(fā)間接費--工程管理費—項目管理人員員工資貸：應(yīng)付付職工薪薪酬—項目管理理人員工工資（12）支付售售樓部裝裝修費，，取得增增值稅專專用發(fā)票票借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項項目--開發(fā)間接接費--營銷設(shè)施施建造費費—裝修費應(yīng)交稅費費---待抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額貸：銀行行存款（13）支付項項目管理理人員交交通費借：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--開發(fā)間接接費--工程管理理費—管理人員員交通費費貸：銀行行存款（14）應(yīng)付某某開發(fā)項項目專門門借款利利息（建建造期間間利息））借：開發(fā)成本本--某開發(fā)項項目—借款費用用貸：長期期借款—某銀行借借款（15）在開具具售房發(fā)發(fā)票，確確認(rèn)銷項項稅額同同時按比比例抵減減土地成成本借：應(yīng)交交稅費--應(yīng)交增值值稅--銷項稅額額抵減貸：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--土地及拆拆遷補償償費—土地出讓讓金（16）在開具具售房發(fā)發(fā)票，確確認(rèn)銷項項稅額同同時，確確認(rèn)進(jìn)項項稅額，，若進(jìn)項項稅額大大于銷售售稅額，，僅以銷銷項稅額額結(jié)轉(zhuǎn)待待抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額。借：應(yīng)交交稅費--應(yīng)交增值值稅—進(jìn)項稅額額貸：應(yīng)交交稅費--待抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額（17）開發(fā)項項目完工工，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)尚未支支付工程程成本借：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--（相關(guān)明明細(xì)）貸：應(yīng)付付賬款—某公司（（單位））（18）開發(fā)項項目完工工，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品總成成本借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品---某開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品貸：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--（各明細(xì)細(xì)賬金額額）（19）在確認(rèn)認(rèn)銷售收收入同時時確認(rèn)銷銷售成本本借：主營營業(yè)務(wù)成成本貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品---某開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（三）開開發(fā)成本本需要進(jìn)進(jìn)行共同同成本和和間接費費用分配配的核算算1、適用范范圍（1）群體開發(fā)發(fā)項目中中開工時時間相距距較大項項目（分分期數(shù)））（2）群體開開發(fā)項目目中房屋屋結(jié)構(gòu)和和功能不不同（如如住房和和商用））（3）同一項項目管理理部門管管理的不不同地理理環(huán)境開開發(fā)項目目2、“開發(fā)成本本”明細(xì)科目目設(shè)置主要是在在“某開發(fā)項項目”后設(shè)置具具體成本本計算對對象三級級科目，，而成本本項目則則為四級級科目，，再分細(xì)細(xì)五級科科目，甚甚至六級級科目可可設(shè)置多多欄式明明細(xì)賬核核算。3、具體成成本計算算對象三三級科目目設(shè)置（1）期數(shù)；；（2）住宅樓樓棟；；（3）商用樓樓棟；（（4）公益建建筑；（（5）樓棟名名稱。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)可根據(jù)據(jù)實際情情況確定定，如花花園二期期住宅樓樓，圣境境一期別別墅樓；；豪門寫寫字樓等等。根據(jù)據(jù)重要性性原則，，某個住住宅樓門門面房用用于商業(yè)業(yè)用途，，沒有必必要單獨獨作一個個具體成成本計算算對象。。共同成本本和間接接費用如果事先先未明確確具體成本本計算對對象，可在開開發(fā)成本本設(shè)置相相應(yīng)的共共同成本本和間接接費用明明細(xì)賬，，待明確確后轉(zhuǎn)入入具體成本本計算對對象。4、開發(fā)成成本的歸歸集與分分配開發(fā)成本本的歸集集與分配配原則：：能直接接計入直直接計入入具體成成本對象象，不能能直接計計入按受受益標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分配計計入具體成本本對象。。（1）土地征征用及拆拆遷補償償費的歸歸集與分分配土地征用用可按“占地面積積法”分配某具體成成本對象象應(yīng)分?jǐn)倲偼恋卣髡饔觅M=（具體成成本對象象建筑面面積/容積率））*單位面積積土地征征用費拆遷費一一般直接接計入安安置房成成本中。。大市政配配套費視視同土地征用用進(jìn)行分分配。賬務(wù)處理理：借：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--某期住宅宅-土地征用用及拆遷遷補償費費-土地出讓讓金開發(fā)成本本--某開發(fā)項項目--某期商業(yè)業(yè)-土地征用用及拆遷遷補償費費-土地出讓讓金貸：銀行行存款向稅務(wù)部部門申報報土地征征用抵減減稅額時時：借：應(yīng)交交稅費應(yīng)應(yīng)交稅費費——應(yīng)應(yīng)交增值值稅--銷項稅額額抵減貸：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--某期住宅宅-土地征用用及拆遷遷補償費費-土地出讓讓金開發(fā)成本本--某開發(fā)項項目--某期商業(yè)業(yè)-土地征用用及拆遷遷補償費費-土地出讓讓金（2）前期工程程費的歸歸集與分分配前期工程程費能直直接計入入某具體體成本計計算對象象的盡可可能直直接計入入，如勘勘察設(shè)計計費、報報批報建建增容費費等在一一個合同同內(nèi)統(tǒng)一一結(jié)算，，或者使使用同一一結(jié)算票票據(jù)的則則分配計計入具體成本本計算對對象，可可按“預(yù)算造價價法”分配。某具體成成本計算算對象應(yīng)應(yīng)分配成成本=該具體成成本計算算對象預(yù)預(yù)算金額額/總體預(yù)算算金額*總體實際際成本“三通一一平”費費、臨時時設(shè)施費費可按“占地面積積法”分配。需需要考慮慮的是某某個具體成本本計算對對象尚未未開工就就不要計計算其分分配額，，某個具具體成本本計算對對象已經(jīng)經(jīng)完工也也不要計計算其分分配額。。按其受受益期間間計算分分配額。。賬務(wù)處理理：借：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--某期住宅宅--前期工程程費--設(shè)計費開發(fā)成本本--某開發(fā)項項目--某期商業(yè)業(yè)--前期工程程費--設(shè)計費應(yīng)交稅費費---待抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額貸：銀行行存款（（或應(yīng)付付賬款或或預(yù)付賬賬款）（3）建筑安裝裝工程費費歸集與與分配建筑安裝裝工程費費主要是是對墻面面內(nèi)施工工，按實實際結(jié)算算發(fā)票歸歸集，一一般不用用分配。。萬一統(tǒng)統(tǒng)一開具具發(fā)票未未分清具具體成本本計算對對象，可可按“預(yù)算造價價法”進(jìn)行分配配。賬務(wù)處理理：借：開發(fā)發(fā)成本--某開發(fā)項項目--某期住宅宅----建筑安裝裝工程費費--某工程開發(fā)成本本--某開發(fā)項項目--某期商業(yè)業(yè)----建筑安裝裝工程費費--某工程應(yīng)交稅費費---待抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額貸：銀行行存款（（或應(yīng)付付賬款或或預(yù)付賬賬款）（4）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費歸集與與分配配基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費一般般是室室外工工程，，如果果合同同和結(jié)結(jié)算發(fā)發(fā)票不不能分分清是是某個個具體體成本本計算算對象象的，，需要要分配配計入入成本本。可可按“預(yù)算造造價法法”進(jìn)行分分配。。如果果判斷斷某個個具體體成本本計算算對象象與使使用土土地面面積關(guān)關(guān)聯(lián)度度很大大，也也可采采用“占地面面積法法”分配。。賬務(wù)處處理：：借：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目--某期住住宅---基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費---某工程程開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目--某期商商業(yè)---基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費---某工程程應(yīng)交稅稅費---待抵扣扣進(jìn)項項稅額額貸：銀銀行存存款（（或應(yīng)應(yīng)付賬賬款或或預(yù)付付賬款款）（5）公共配配套設(shè)設(shè)施費費歸集集與分分配公共配配套設(shè)設(shè)施費費屬于于公益益性質(zhì)質(zhì)，屬屬于售售后業(yè)業(yè)主共共有或或者交交由政政府管管理的的，應(yīng)應(yīng)納入入計稅稅成本本，在在計算算土地地增值值稅和和企業(yè)業(yè)所得得稅時時納入入售房房收入入的扣扣除項項目。。如果果屬于于開發(fā)發(fā)商所所有，，開發(fā)發(fā)商建建造后后能取取得額額外收收入（（如地地下車車庫））則應(yīng)應(yīng)作為為一個個單獨獨成本本計算算對象象進(jìn)行行核算算。公共配配套設(shè)設(shè)施費費屬于于公益益性質(zhì)質(zhì)的，，一般般不分分?jǐn)偼镣恋卣饔眉凹安疬w遷補償償費、、成本能能直接接計入入盡可可能直直接計計入，，不能能直接接計入入按“預(yù)算造造價法法”分配或或者“建筑面面積法法”分配。。賬務(wù)處處理:借：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目---某公益益項目目---建筑費費開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目---某公益益項目目---安裝費費開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目---某公益益項目目---基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費應(yīng)交稅稅費---待抵扣扣進(jìn)項項稅額額貸：銀銀行存存款（（或應(yīng)應(yīng)付賬賬款或或預(yù)付付賬款款）（6）開發(fā)發(fā)間接接費的的歸集集與分分配在一個個項目目部門門管理理群體體開發(fā)發(fā)項目目中，，雖然然費用用內(nèi)容容繁多多，也也并不不是所所有成成本都都需要要采用用分配配方法法。凡凡是結(jié)結(jié)算票票據(jù)和和相關(guān)關(guān)合同同能明明確分分清具具體成成本計計算對對象的的應(yīng)直直接計計入。。不能能直接接計入入的費費用（（如項項目行政管管理費費等））則分分配計計入成成本。。一般般按“預(yù)算造造價法法”或“建筑面面積法法”進(jìn)行分分配。。建筑面面積法法某具體體成本本計算算對象象應(yīng)分分配某某項間間接費費=該具體成成本計計算對對象/總建筑筑面積積*某項間間接費費總額額賬務(wù)處處理：：借：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目--某期住住宅----開發(fā)間間接費費--某費用用開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目--某期商商業(yè)----開發(fā)間間接費費--某費用用應(yīng)交稅稅費---待抵扣扣進(jìn)項項稅額額貸：銀銀行存存款（（或應(yīng)應(yīng)付賬賬款或或預(yù)付付賬款款）（7）借款費費用的的歸集集與分分配能明確確分清清具體體成本本計算算對象象的應(yīng)應(yīng)直接接計入入，不不能分分清一一般按按“預(yù)算造造價法法”分配。。賬務(wù)務(wù)處理理借：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目--某期住住宅----借款費費用--利息開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項目目--某期商商業(yè)----借款費費用--利息貸：長長期借借款---某銀行行借款款---應(yīng)付利利息（四））房地地產(chǎn)企企業(yè)成成本費費用核核算舉舉例1、某房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)拍得環(huán)環(huán)山土土地120.6畝（（80404平平方米米），，該地地塊已已七通通一平平，土土地出出讓金金546747336元，，出讓讓金含含城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施配套套費，，應(yīng)支支付契契稅16402420.08元元（546747336×3%）），印印花稅稅273374元（（546747336××0.5‰‰），，已支支付土土地出出讓金金首付付款273373668元元，現(xiàn)現(xiàn)支付付余款款。借：開開發(fā)成成本——環(huán)山山土地地—土土地征征用及及拆遷遷補償償費563149756.10稅金及及附加加—印印花稅稅273374.00貸：預(yù)預(yù)付賬賬款——市土土地資資源局局273373668.00銀行存存款290049462.102、收到到太平平路項項目勘勘察設(shè)設(shè)計院院設(shè)計計文件件，支支付余余款并并取得得勘察察費專專用發(fā)發(fā)票。。發(fā)票票載明明稅額額19201.28元，不不含稅稅價計計320021.3元，，已預(yù)預(yù)付96484.8元，，按小小區(qū)建建筑面面積126918.4㎡㎡分配配。借：開開發(fā)成成本——太平平路小小區(qū)——商務(wù)務(wù)寫字字樓——前期期工程程費——勘察察費102690.51—住宅宅樓——前期期工程程費——勘察察費217330.79應(yīng)交稅稅費--待抵扣扣進(jìn)項項稅額額19201.28貸：預(yù)預(yù)付賬賬款——某勘勘察設(shè)設(shè)計院院96484.80銀行存存款242737.783、市建建工總總公司司中標(biāo)標(biāo)商務(wù)務(wù)寫字字樓，，中標(biāo)標(biāo)價129873600元元，監(jiān)監(jiān)理工工程師師和合合同預(yù)預(yù)算部部審核核確認(rèn)認(rèn)市建建工總總公司司預(yù)付付款支支付申申請，，經(jīng)財財務(wù)部部復(fù)核核中標(biāo)標(biāo)單位位預(yù)付付款保保函和和預(yù)付付款支支付申申請同同意，，按中中標(biāo)價價的10%，支支付中中標(biāo)單單位預(yù)預(yù)付款款12987360元元，工工程完完成80%開始始抵扣扣。借：預(yù)付賬賬款—市建建工總公司司12987360貸：銀行存存款129873604、為太平莊莊路項目取取得工商銀銀行一年半半期貸款200000000元，貸貸款利率6.78%，利息每每季支付一一次，實際際利率7.35%，，因貸款發(fā)發(fā)生的各種種直接費用用2100000元。借：銀行存存款197900000長期借款——工商銀行行貸款利息息調(diào)整2100000貸：長期借借款—工商商銀行貸款款成本2000000005、市建工總總公司申請請支付商務(wù)務(wù)寫字樓已已完工程價價款。經(jīng)監(jiān)監(jiān)理工程師師簽字確認(rèn)認(rèn)，公司合合同預(yù)算部部審核簽字字確認(rèn)已完完工程量為為1200萬元。財財務(wù)部收到到工程價款款結(jié)算賬單單和已完工工程月報，，經(jīng)與中標(biāo)標(biāo)工程量清清單報價和和已完工程程量和工程程形象進(jìn)度度對比時，，認(rèn)為不符符，退回預(yù)預(yù)算合同部部要求復(fù)審審，經(jīng)與監(jiān)監(jiān)理部門，，施工單位位均測量復(fù)復(fù)核，施工工單位多報報已完工程程量100萬元，重重報工程價價款結(jié)算賬賬單和已完完工程量月月報，本期期已完工程程量為1100萬元元，財務(wù)部部予以確認(rèn)認(rèn)，并取得得增值稅專專用發(fā)票所所載稅額121萬元。借：開發(fā)成成本—太平路小區(qū)區(qū)—商務(wù)寫寫字樓—建筑安裝裝工程費—土建工程程費11000000應(yīng)交稅費—待抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額1210000貸：應(yīng)付賬賬款—市建建工總公司司122100006、收到經(jīng)監(jiān)監(jiān)理工程師師，預(yù)算合合同部簽字字確認(rèn)，朝朝陽一建公公司住宅樓樓工程價款款結(jié)算賬單單和已完工工程月報，，本期已完完工程量為為1650萬元，經(jīng)與與中標(biāo)工程程量清單比比對審核，，財務(wù)部確確認(rèn)，并取得增值值稅專用發(fā)發(fā)票所載稅稅額181.5萬元。借：開發(fā)成成本——太平路小小區(qū)—住宅宅樓—建筑筑安裝工程程費—土建建工程費16500000應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額1815000貸：應(yīng)付賬賬款—朝陽陽一建公司司183150007、分配本月月市政公共共配套設(shè)施施費借：開發(fā)成成本—太平路小區(qū)區(qū)—商務(wù)寫寫字樓—配套設(shè)施施費38185.49開發(fā)成本——太平路小區(qū)區(qū)—住宅樓樓—配套設(shè)設(shè)施費80814.51貸：開發(fā)成成本—太平平路小區(qū)——上水工程程16400開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—下水水工程15800開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—熱力力工程20400開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—煤氣氣工程13400開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—雨水水工程11200開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—道路路工程27200開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—電力力工程11000開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—綠化化工程3000開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—圍墻墻工程6008、分配本月月開發(fā)間接接費用（1）分配利息息費用（2）其他開發(fā)發(fā)間接費用用分配借：開發(fā)成成本—太平平路小區(qū)——商務(wù)寫字字樓—借款款費用3617887.37開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—商務(wù)務(wù)寫字樓——開發(fā)間接接費470402.91開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—住宅宅樓—借借款費費用7656776.63開發(fā)成本——太平路小小區(qū)—住宅宅樓—開開發(fā)發(fā)間接費995