房產(chǎn)金融講義3

《房地產(chǎn)金融》講義（2003）授課教師：聯(lián)系電話：電子郵箱：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫編著

《房地產(chǎn)金融》中國人民大學(xué)出版社2002.4.主要參考書：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財經(jīng)大學(xué)出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟出版社，2000.3第一章

緒論第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)業(yè)的特點房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)的特點

房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)等多種部門構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。一般認為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點包括如下幾個方面：1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險的角度考慮都會采取“合股”的形式，或采用一定的財務(wù)杠桿手段來開發(fā)經(jīng)營，借款是普遍和“標準”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營和資金的回收周期特別長。

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場影響較大

房地產(chǎn)的物理特點是不可移動和空間地點附著性，個體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只能滿足個別城市的市場需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價格在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認為不具可比性。同時，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。3.房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性

房地產(chǎn)是人類創(chuàng)造的重要物質(zhì)財富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類各種經(jīng)濟活動的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費雙重特征。4.房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會國民經(jīng)濟的重要組成，對生產(chǎn)、消費和社會經(jīng)濟的各個環(huán)節(jié)都有重大影響，各國、各地都極其重視其發(fā)展，國家的各種政策對其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市發(fā)展規(guī)劃必然對其產(chǎn)生非常嚴格的影響和制約，房地產(chǎn)各個方面的市場參與者都應(yīng)該深刻認識和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，規(guī)避風(fēng)險，提高效益。二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類社會中地位和作用越來越重要，其影響也越來越廣泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地產(chǎn)

是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)現(xiàn)代城市被稱為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)前提，沒有建筑物、沒有房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。Nothouse，notlive！

2.房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是家家庭庭重重要要財財富富和和政政府府財財政政收收入入的的重重要要來來源源Nothouse，，notlive?。壹彝ネ?、、對對個個人人同同樣樣是是十十分分對對應(yīng)應(yīng)的的。。資資料料表表明明，，在發(fā)發(fā)達達國國家家，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是人人們們的的重重要要財財富富，，特特別別是是家家庭庭的的重重要要財財富富；在在發(fā)發(fā)展展中中國國家家，，雖雖然然房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值可可能能較較低低，，但但無無疑疑也也是是人人們們的的重重要要財財富富，，是是家家庭庭的的重重要要財財富富。。由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的影影響響面面非非常常廣廣泛泛，，涉涉及及的的經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)復(fù)復(fù)雜雜多多樣樣，，使使得得房地地產(chǎn)產(chǎn)成成為為各各地地政政府府的的重重要要財財政政稅稅收收來來源源，房地產(chǎn)發(fā)展展景氣與否嚴嚴重影響了不不同政府的財財政收支，特特別是城市化水平越越高財政對房房地產(chǎn)的依賴賴就越強。3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶動性十十分突出房地產(chǎn)業(yè)雖然然是發(fā)展較晚晚，在國民經(jīng)經(jīng)濟中的作用用隨著城市化化的不斷深入入發(fā)展而逐步步增強，但其其重要作用是是毫無疑義的的，因為它具具有十分突出出的帶動性，是國民經(jīng)濟中中乘數(shù)效應(yīng)非常明顯的組組成。經(jīng)驗表明，，房地產(chǎn)的景氣周期對國民經(jīng)濟的的景氣周期影影響特別鮮明明，甚至可以以將其作為國民經(jīng)濟發(fā)展展周期的重要要指示指標。三、房地產(chǎn)金金融的作用由于房地產(chǎn)的的特點和重要要作用，決定定了房地產(chǎn)的發(fā)展展必須與金融融業(yè)緊密相連連，必然要依托托金融業(yè)才能能健康發(fā)展，，房地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)是相相輔相成的現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)濟的重重要支柱。1.房地產(chǎn)金金融是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保保障房地產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)和消費都是是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)務(wù)的大力支持持，沒有金融就就不可能有房房地產(chǎn)業(yè)的大大發(fā)展。更加加重要的是，，房地產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)和消費都需需要大量融資，金融業(yè)的融融資服務(wù)是房房地產(chǎn)發(fā)展的的保障，像所有的大額額交易一樣，，資金成為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的“血液””。房地產(chǎn)金融融是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要依賴賴。2.房地地產(chǎn)金融融政策是是房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控的的重要手手段房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與金融融業(yè)密切切關(guān)系使使得金融政策策成為對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進行宏宏觀調(diào)控控的重要要手段，可以通通過調(diào)控控金融方方面的一一些控制變量量如利率、保保證金率率等，來有有效控制制房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供給和和需求，，從而實實現(xiàn)房地地產(chǎn)業(yè)的的良性發(fā)發(fā)展，優(yōu)優(yōu)化資源源配置，，提高城城市和地地區(qū)的綜綜合競爭爭力。3.房地地產(chǎn)金融融是引導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)消費、、促進住住房制度度改革的的有效途途徑房地產(chǎn)金金融是引引導(dǎo)房地地產(chǎn)消費費，促進進住房制制度改革革的有效效途徑，，通過利率優(yōu)惠惠、稅收收優(yōu)惠、、住房公公積金、、鼓勵居居民自購購住房等措施，，一方面面可以滿滿足人民民群眾的的住房消消費需求求，另一一方面又又可以推推進社會會經(jīng)濟的的全面發(fā)發(fā)展，有有利于實實現(xiàn)全面面小康。。四、房地地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)業(yè)的關(guān)系系按照現(xiàn)代代經(jīng)濟理理論，金金融業(yè)是是符號經(jīng)濟濟的代表，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于于實體經(jīng)濟濟，但二者者的關(guān)系系非常密密切，相相互作用用、相互互聯(lián)系、、相互依依賴特別別突出。。1.房地地產(chǎn)業(yè)越越發(fā)達，，與銀行行業(yè)的關(guān)關(guān)系就越越密切，，依賴性性越強正如隨著著實體經(jīng)濟濟規(guī)模越來來越大，，符號經(jīng)濟濟（象征征經(jīng)濟））對所有的的實體經(jīng)經(jīng)濟的作作用越來來越重要要一樣，，隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，房地地產(chǎn)業(yè)的的規(guī)模越越來越大大，其與與金融業(yè)業(yè)的聯(lián)系系也必定定越來越越密切，，對金融業(yè)業(yè)的依賴賴性也越越來越強強。2.房地地產(chǎn)業(yè)與與銀行業(yè)業(yè)相互促促進同時，房房地產(chǎn)的的發(fā)展也也推進了了金融業(yè)業(yè)的改革革和發(fā)展展，使其其產(chǎn)品越來來越多樣樣化，服服務(wù)也越越來越個個性化，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為金金融業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造的機機會和利利潤越來來越多，金融業(yè)業(yè)對房地地產(chǎn)業(yè)的的景氣的的依賴也也越來越越強，二二者的相相互作用用、相互互促進成成為實體體經(jīng)濟與與符號經(jīng)經(jīng)濟相互互作用、、相互促促進的有有力證明明。3.房地地產(chǎn)業(yè)的的不良發(fā)發(fā)展會影影響金融融業(yè)的的正常運運行當(dāng)然，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的不良良發(fā)展，，對金融融業(yè)的影響也是是非常重重大的：市場場過熱，，造成投投資饑渴渴癥，需需求過度度，房地地產(chǎn)價格格猛漲，，形成地地產(chǎn)泡沫沫，增加加銀行風(fēng)風(fēng)險；市市場過冷冷，則造造成需求求減少，，成交減減少，價價格下跌跌，形成成實質(zhì)性性通縮，，使銀行行業(yè)務(wù)量量大大減減少，利利潤下降降，同樣樣也會大大量提高高風(fēng)險水水平。實實踐證明明，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的景景氣周期期中，受受影響最最突出最最深刻的的就是銀銀行金融融服務(wù)業(yè)業(yè)。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的發(fā)展金融業(yè)的發(fā)展歷歷史可以以追溯到到很久遠遠的年代代，但房地產(chǎn)金金融業(yè)的發(fā)展歷歷史并不不長，它它是與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和金融融業(yè)的發(fā)發(fā)展緊密密相關(guān)的的，而房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是城市市化的產(chǎn)產(chǎn)物，其其歷史與與工業(yè)化化同時。國外房地地產(chǎn)金融融的發(fā)展展我國房地地產(chǎn)金融融的發(fā)展展及存在在問題一、國外外房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的發(fā)展一般認為為，世界界房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷了三三個主要要階段，，分述如如下：建筑業(yè)協(xié)協(xié)會土地開發(fā)發(fā)銀行公積金制制度1.建筑筑業(yè)協(xié)會會BuildingSociety建筑業(yè)協(xié)協(xié)會是房地產(chǎn)產(chǎn)金融業(yè)業(yè)最初的的專門形形態(tài)，起起源于英英國。其其實質(zhì)是是“互助”和“集資建房房”，將參參與者的的分散資資金集中中起來形形成能夠夠規(guī)?；?jīng)營的的資金，，由協(xié)會會建好房房屋后通通過各種種較為公公平的辦辦法有償償分配給給協(xié)會成成員。建筑業(yè)協(xié)協(xié)會最初是地地方性組組織，其運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運作流流程如圖圖1—1。后來來逐漸發(fā)展展成為全全國性組組織，變成具具有銀行行儲蓄、、貸款功功能的金金融機構(gòu)構(gòu)，其運運作流程程也發(fā)生生了一定定的變化化，見圖圖1—2。建筑業(yè)協(xié)協(xié)會的運運轉(zhuǎn)運作作流程（（早期））本地購房房者協(xié)會房屋協(xié)會會員員資金流動動分配權(quán)益益建筑業(yè)協(xié)協(xié)會的運運轉(zhuǎn)運作作流程（（后期））全國儲蓄戶協(xié)會房屋購房者儲蓄購地建房房抵押貸款款購房住宅合作作社的規(guī)范定義義建筑業(yè)協(xié)協(xié)會在一些國國家又稱稱為“住宅合作作社”，200多年年來世界界各國廣廣泛發(fā)展展，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)融資的的重要方方式。它它有一個個普遍的的規(guī)范定義：住宅合作作社是一一種互相相幫助、、共同建建房的非營利性性團體，屬屬集體合作作性質(zhì)。它它是以建建房資金融通通及儲蓄、建建設(shè)和管管理一體化解決住房房問題的合作社社。2.土地地開發(fā)銀銀行LandDevelopmentBank與建筑筑業(yè)協(xié)協(xié)會不不同的的是，，土地地開發(fā)發(fā)銀行行是有有重要要的政政府參參與或或規(guī)制制的房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融服務(wù)務(wù)，起起源于于歐洲洲大陸陸，其其發(fā)展展經(jīng)歷歷了三三個階階段：：⑴早期期階段段（1769-1849）土地開開發(fā)銀銀行的的核心心是土地，最重重要的的主體是是地主主，政府強強制地地主加加入，同時時出資并并參與與管理理、監(jiān)監(jiān)督，地主主以其其土地地作抵抵押取取得貸貸款進進行土土地開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營，，服務(wù)務(wù)于一一定地地區(qū)的的民眾眾。其其運作作流程程如圖圖1——3。。地主合作社社社團入社貸款劃款購房⑵中期期階段段（1850-1873）1850年年開始始，土土地開開發(fā)銀銀行取消了了原來來只有有地主主才能能參加加的限限制，并發(fā)展了了抵押押土地地證券券化，經(jīng)營營更進進一步步市場場化，，但還還是主主要為本地地居民民服務(wù)務(wù)。其運運作流流程如如圖1—4。地主合作社社投資人人土地抵抵押抵押貸貸款證券發(fā)發(fā)行購買證證券⑶后期期階段段（1874——）1874年年后，，中央銀銀行的成立立和功功能的的充分分發(fā)揮揮，使使得土土地開開發(fā)銀銀行的的融資范范圍可可以擴擴大，地區(qū)區(qū)性的的土地地開發(fā)發(fā)銀行行也因因中央銀銀行中中的土土地開開發(fā)銀銀行功功能的體現(xiàn)現(xiàn)而得得以形形成鏈條式式的結(jié)結(jié)構(gòu)，開發(fā)發(fā)規(guī)模模和周周期都都有了了長足足的發(fā)發(fā)展。。其運運作流流程如如圖1—5。地主區(qū)域土地銀銀行中央土地銀銀行投資者抵押貸款抵押貸款證券資金小結(jié)土地開開發(fā)銀銀行在土地證證券化化、抵抵押貸貸款方面的發(fā)展為為現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)發(fā)展奠定了良良好基礎(chǔ)，也也是房地產(chǎn)市場化化、金融市場場化發(fā)展的重重要基礎(chǔ)。3.公積金制制度公積金制度最成功的是新加坡的中央央公積金制度度，它始于1955年，是是包含醫(yī)療、退休和和住房等各種社會保保障功能的制制度安排，也也是強制性的的社會制度。。新加坡的公公積金制度具具有非常嚴格格的法律地位，管理也非常常嚴格、專業(yè)業(yè)，是覆蓋面極為廣廣泛的社會保障制制度，既為政政府提供了便便利的資金，，也極大地保保障了所有雇雇員的利益，，對解決住房房問題更是成成就卓著，成成為爭相效仿仿的榜樣。公積金的特點是：普遍、強制、、集中、專業(yè)業(yè)二、我國房地地產(chǎn)金融的發(fā)發(fā)展及存在問問題我國的房地產(chǎn)產(chǎn)和房地產(chǎn)金金融是改革開開放以后的事事情，特別是是最近幾年發(fā)發(fā)展更加日新新月異。我國房地產(chǎn)金金融發(fā)展的幾幾個階段成熟的房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場的的主要標志我國房地產(chǎn)金金融市場存在在的主要問題題1.我國房地地產(chǎn)金融發(fā)展展的幾個階段段建國以來，我我國房地產(chǎn)和和房地產(chǎn)金融融的發(fā)展經(jīng)歷歷了三個特征征非常鮮明的的階段：⑴住房建設(shè)資資金管理階段段1978年以以前，我國實實行的是非常常正規(guī)的計劃劃經(jīng)濟，國家家的基本政策策是高積累低低消費，先生生產(chǎn)后生活，，住房基本上上屬于被遺忘忘的事情。住住房分配實行行福利住房制制度，單位分分房是諸多福福利中的一種種，住房建設(shè)設(shè)投入極其有有限，導(dǎo)致住住房非常緊張張和短缺。⑵房改金融階階段⑶市場化房地地產(chǎn)金融階段段⑵房改金融階階段1978年后后我國開始進進行住房制度度改革，經(jīng)歷歷了前期探索索、租金改革革、籌資模式式改革和房地地產(chǎn)金融市場場化改革等不不同改革階段段。前期探索階段段是指1978到1987年的10年年間以“全價賣房”為特征的改改革，但由于于當(dāng)時人民群群眾自身資金金非常有限，，全價賣房根根本就賣不了了，不是沒人人想買，而是是都買不起。。同時，企業(yè)單位和國國家、地方政政府都不堪重重負，改革成效非非常不滿意。。租金改革階段段，上世紀80年代中期試試行“提租”改革，企圖圖通過提高住住房租金來彌彌補住房建設(shè)設(shè)資金的不足足，成效也差差強人意，但但最終促成了了住房制度的的全面改革，，使房地產(chǎn)金融融進入到住房房建設(shè)、分配配、消費的各各個環(huán)節(jié)。這個時期房地地產(chǎn)金融主要要以房改金融為特點，一是信貸規(guī)規(guī)模迅猛擴張張，二是通過過政策性金融融措施推進房房改的深化，，三是建立了了房地產(chǎn)金融融機構(gòu)，初步步產(chǎn)生了房地地產(chǎn)金融產(chǎn)品品，為房地產(chǎn)產(chǎn)金融的全面面市場化創(chuàng)造造了條件。⑶市場化房地地產(chǎn)金融階段段90年代以后后，房地產(chǎn)市場化化逐漸成形，房房地產(chǎn)的大規(guī)規(guī)模發(fā)展有力力地促進了房地產(chǎn)金融的的發(fā)展成長，使我國的房地產(chǎn)金融進進入了市場化化階段。但與真正的的市場化的房房地產(chǎn)金融比比較，我國的的房地產(chǎn)金融融現(xiàn)狀還有很很大差距，還還有許多工作作要做。2.成熟的房房地產(chǎn)金融市市場的主要標標志一般認為，成成熟的房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場需需要滿足如下下條件，或者說成熟熟的房地產(chǎn)市市場具有如下下特征：完善的法律體體系完善的市場結(jié)結(jié)構(gòu)豐富的市場產(chǎn)產(chǎn)品大規(guī)模的交易易高效的市場效效率嚴格的風(fēng)險管管理⑴完善的法律律體系房地產(chǎn)經(jīng)營雖雖然是以房地地產(chǎn)本身作為為實體，但實實質(zhì)上它又是是一種權(quán)益經(jīng)濟，房地產(chǎn)交易實實質(zhì)上是權(quán)益益性交易，即房地產(chǎn)所所包含的權(quán)益益的交換，所所有交易都應(yīng)應(yīng)得到嚴格的的法律保護。。因此，完善的法律體體系是房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場的的基本保證，沒有一定的的法律安排，，就不可能很很好地保護市市場參與者的的權(quán)益，也就就不會有規(guī)模?；姆康禺a(chǎn)產(chǎn)金融市場的的形成和發(fā)展展。⑵完善的市場場結(jié)構(gòu)完善的市場結(jié)結(jié)構(gòu)包括市場的參與主體的多樣化化、分散化，市場產(chǎn)品的多樣化化、標準化、、個性化，市場風(fēng)險的可預(yù)見見化、分散化化，特別是要有有不同的經(jīng)營營者，要有大大量的買者和和賣者，離開開眾多的大規(guī)規(guī)模的市場參參與者就不存存在成熟的房房地產(chǎn)金融市市場。⑶豐富的市場場產(chǎn)品豐富的產(chǎn)品是是市場結(jié)構(gòu)完完善的體現(xiàn)，，成熟的房地地產(chǎn)金融市場場必定是以按揭（mortgage）為中心的多產(chǎn)產(chǎn)品、多服務(wù)務(wù)市場，融資渠道、形形式都非常多多樣，市場細細化也比較明明顯，不同風(fēng)險愛愛好者都能夠夠得到相應(yīng)的的滿足。⑷大規(guī)模的交交易成熟的房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場，，其交易數(shù)量也應(yīng)應(yīng)該是規(guī)模巨巨大，足以支撐市市場逐利者的的交易行為。。雖然因各種種因素的作用用，在某些特特定時期市場場的總體交易易量變化可能能較大，但在在一個較長時時期里，成熟熟的房地產(chǎn)金金融市場的交交易量一般都都可以占到該該國或該地區(qū)區(qū)金融產(chǎn)品交交易量的很大大份額，商業(yè)銀行的房房地產(chǎn)貸款占占其信貸比重重一般都在20%以上。⑸高效的市場場效率成熟的房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場的的運行非常高高效，對資源的優(yōu)化化配置、對風(fēng)風(fēng)險的分散和和預(yù)防、對國國民經(jīng)濟的促促進等，都表現(xiàn)出出相當(dāng)?shù)男事?，而且可以以作為國民?jīng)經(jīng)濟景氣周期期的指標性先先導(dǎo)信號，為為決策者提供供宏觀調(diào)控的的重要依據(jù)。。⑹嚴格的風(fēng)風(fēng)險管理成熟的房地地產(chǎn)金融市市場都有一一套嚴格的的風(fēng)險管理和和規(guī)避制度度，市場交易易的各種參參與者和市市場管理者者都不會對對明顯的風(fēng)風(fēng)險無動于于衷，都會會根據(jù)自己己的偏好和和能力采取取一定的保保護措施，，非周期性的的系統(tǒng)性風(fēng)風(fēng)險較難形成。。3.我國房房地產(chǎn)金融融市場存在在的主要問問題對比成熟的的房地產(chǎn)金金融市場的的特點，可可以看出，，目前我國國的房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場是極為不規(guī)范、不不成熟，存在許多多急需改進進的地方。。概括來講有有如下幾個個方面：⑴房地產(chǎn)金金融市場的的資金來源源單一目前，我國國房地產(chǎn)融融資主要還還是銀行融資，房地產(chǎn)金金融市場的的資金來源源單一，除除住房公積積金外，就就是銀行吸吸納的各種種儲蓄存款，債券、保保險基金、、按揭證券券等還只停停留在討論論探索階段段。資金來源單單一，必然然造成風(fēng)險險單一，非非常容易形形成非周期期性系統(tǒng)性性風(fēng)險。⑵房地產(chǎn)貸貸款品種可可選擇性差差我國的房地地產(chǎn)貸款品品種單一，，主要是擔(dān)保貸款（包括質(zhì)押），世界通行行的標志性性產(chǎn)品———按揭貸款在我國才剛剛剛開始，，市場發(fā)展展態(tài)勢雖然然很好，但但規(guī)模還不不大，法律律體系的支支撐還有待待改善，按揭的差異異性安排還需要不斷斷的發(fā)展和和完善。貸款品種種數(shù)量太少少，市場需需求者的選選擇極其有有限，表明明我國的房房地產(chǎn)金融融還處在非非常初步的的階段。⑶房地產(chǎn)金金融市場的的法律體系系不完善正如我國的的各個方面面的法律體體系都需要要建立和不不斷完善一一樣，我國國的房地產(chǎn)、金金融、物權(quán)權(quán)、產(chǎn)權(quán)等整體法律律體系建設(shè)設(shè)還非常初初步，法律律對房地產(chǎn)產(chǎn)金融的保保障還不夠夠有力、全全面，還有有許多規(guī)則需要建立完完善，房地產(chǎn)和資資金的安全全性、流動動性等等都都需要全面面和嚴格保保護，各種市場行為還還需要明確確的規(guī)范指指引。⑷房地產(chǎn)金金融市場發(fā)發(fā)育滯后市場發(fā)育滯滯后的表現(xiàn)現(xiàn)是：產(chǎn)品少、服服務(wù)水平低低、創(chuàng)新性性不強、市市場參與者者數(shù)量少、、風(fēng)險和經(jīng)經(jīng)營意識差差、市場的的地區(qū)分割割明顯而層層次分化不不突出。既滿足不不了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營的需要，，也滿足不不了房地產(chǎn)產(chǎn)消費者的的需求，更更滿足不了了資金供給給者的要求求，又制約約了市場經(jīng)經(jīng)營者的利利潤創(chuàng)造。。⑸銀行的經(jīng)經(jīng)營機制需需要改革房地產(chǎn)金融融最基本和和主要的經(jīng)經(jīng)營主體是是各種類型型的商業(yè)銀行，但目前我我國銀行業(yè)業(yè)發(fā)展水平平低，銀行行數(shù)量少，，壟斷現(xiàn)象象比較突出出，競爭極極不充分，，經(jīng)營能力力不強，抗抗風(fēng)險能力力極其有限限，其最主主要的制約約因素是銀行的經(jīng)營營機制陳舊舊、管理落落后，需要全面面改革，才才能應(yīng)對市市場變化，，形成核心心競爭力，，創(chuàng)造更多多效益。⑹房地產(chǎn)金金融風(fēng)險意意識有待提提高近些年，我我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場雖然有了了一定發(fā)展展，市場參參與者越來來越多，但但普遍存在在風(fēng)險意識識不強的問問題，容易易形成跟風(fēng)、過度度炒作等高風(fēng)險行為為，市場主體體的誠信水平也參差差不齊，大大提高高了市場產(chǎn)產(chǎn)生高的系系統(tǒng)性風(fēng)險險的可能性性。小結(jié)總之，由于于我國房地地產(chǎn)金融的的發(fā)展剛剛剛起步，市市場不成熟熟是必然的的，存在各各種問題也也是可以理理解的。第三節(jié)房房地產(chǎn)金金融的概念念和內(nèi)容一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的概概念二、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的主主要內(nèi)容三、本課程程的設(shè)想和和安排一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的概概念我們知道，，金融是指以銀行行為中心的的各種形式式的信用活活動以及在在信用基礎(chǔ)礎(chǔ)上組織起起來的貨幣幣流通。簡單來講講，房地產(chǎn)金融融就是與房房地產(chǎn)緊密密聯(lián)系的金金融活動，但其概念念需要嚴格格的定義。。1.廣義概概念房地產(chǎn)金融融的廣義概念是：指利用各種種可能的方方法、工具具為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各相關(guān)關(guān)部門籌集集、融通、、清算資金金，提供相相應(yīng)服務(wù)的的所有金融融活動。2.狹義概概念房地產(chǎn)金融融的狹義概念是：金融服務(wù)于于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的行為。3.本課程程的概念為了使課程程內(nèi)容涵蓋蓋既廣，又又中心突出出，我們這這里所講的的房地產(chǎn)金金融是指不包含清算算部分的廣廣義房地產(chǎn)產(chǎn)金融，特特別是與房房地產(chǎn)經(jīng)營營有關(guān)的金金融行為。二、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的主主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融融的內(nèi)容可可以根據(jù)不不同的目的的來劃分，，如根據(jù)服務(wù)對象和和市場主體體，可以劃分分為如下內(nèi)內(nèi)容：1.開發(fā)性性房地產(chǎn)金金融服務(wù)開發(fā)性房地地產(chǎn)金融服服務(wù)，是指指為房地產(chǎn)的的開發(fā)經(jīng)營營提供融資資、籌資、、結(jié)算等服服務(wù)的金融融活動，其服務(wù)對對象是經(jīng)營營者、建設(shè)設(shè)者2.消費性性房地產(chǎn)金金融服務(wù)消費性房地地產(chǎn)金融服服務(wù)，是指指為房地產(chǎn)的的消費者提提供各種金金融服務(wù)的的金融活動動，其服務(wù)對對主要是消消費者、房房地產(chǎn)的購購買者等，，最基本的的產(chǎn)品就是是按揭和保險。3.市場化化房地產(chǎn)金金融服務(wù)市場化房地地產(chǎn)金融服服務(wù)，是指指圍繞著房地地產(chǎn)市場、、為廣大的的金融市場場參與者提提供全方位位金融服務(wù)務(wù)的金融活活動，其服務(wù)對對象是形形形色色的市市場參與者者，提供的的產(chǎn)品是各式式各樣的標標準化和差差異化服務(wù)務(wù)，但這些產(chǎn)產(chǎn)品又都是是與房地產(chǎn)產(chǎn)緊密聯(lián)系系在一起的的、是以房地產(chǎn)為為標的或以以房地產(chǎn)為為媒介的金金融服務(wù)。三、本課程程的設(shè)想和和安排《房地產(chǎn)金金融》是房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)非常重要要的專業(yè)課程，內(nèi)容廣泛，，離日常生生活距離較較大，各種服務(wù)、產(chǎn)品品、基本原原理、計算算等都不容易理解解，相對其他他基礎(chǔ)課來來講是屬于于比較深的的課程。為為了減輕負負擔(dān)，學(xué)以以致用，我我們的講授授安排如下下：有關(guān)安排1.有關(guān)金金融的基本本知識即教材的第第二章，內(nèi)內(nèi)容較深，，計劃講二二個單位時時間，8課課時。2.消費性性房地產(chǎn)金金融消費性房地地產(chǎn)金融是是本教材的的重點，包包括第三章章、第四章章、第七章章、和第八八章的部分分內(nèi)容，既既有銀行業(yè)業(yè)務(wù)又有保保險業(yè)務(wù)，，我們將花花最多的時時間來完成成，大體一一半左右吧吧。3.開發(fā)性性房地產(chǎn)金金融開發(fā)性房地地產(chǎn)金融是是房地產(chǎn)從從業(yè)人員最最需要學(xué)習(xí)習(xí)的內(nèi)容，，我們也盡盡可能講得得細一些，，包括第五五章、第六六章，大體體用三周的的時間來完完成。4.市場場化的房房地產(chǎn)金金融市場化的的房地產(chǎn)產(chǎn)金融是是我們需需要作一一定了解解的內(nèi)容容，包括括第九章章和第八八章的部部分內(nèi)容容，我們們在大家家認為有有必要的的時候講講得深入入些，一一般情況況下我們們就講簡簡單點。。第二章房房地產(chǎn)金金融基本本知識引言：貨貨幣、信信用、金金融房地產(chǎn)金金融中的的資金流流及資本本來源影響房地地產(chǎn)金融融市場的的社會經(jīng)經(jīng)濟因素素利率、貼貼現(xiàn)率和和現(xiàn)值資產(chǎn)收益益率信貸、擔(dān)擔(dān)保貸款款和抵押押貸款引言：貨貨幣、信信用、金金融什么是貨貨幣什么是信信用什么是金金融一、什么么是貨幣幣？所謂貨幣，就是固固定地充充當(dāng)商品品交換中中的一般等價價物的特殊商商品?，F(xiàn)現(xiàn)代貨幣幣有5項項基本職能能：價值尺度度、流通通手段、、貯藏手手段、支支付手段段、世界界貨幣；而價值尺度度和流通通手段是是其最基基本的職職能，二二者的統(tǒng)統(tǒng)一就是是貨幣?，F(xiàn)代貨幣幣最主要的的是由國國家發(fā)行行并強制制流通的的符號式式象征物物——紙幣。因此，，國家的的權(quán)威是是現(xiàn)代貨貨幣的重重要基礎(chǔ)礎(chǔ)?，F(xiàn)代代社會，，貨幣是是分層次次的，如如在我國國，貨幣幣有4個個層次次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、、單位支支票存款款+基本本建設(shè)存存款M2=M1+儲蓄存存款+企企業(yè)、單單位定期期存款+財政金金庫存款款M3=M2+商業(yè)票票據(jù)+短短期融資資債券其中M1是通常所所說的狹義貨幣幣供應(yīng)量量，M2是廣義貨幣幣供應(yīng)量量二、什么么是信用用？信用是現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)濟的重重要基礎(chǔ)礎(chǔ)，體現(xiàn)現(xiàn)了權(quán)益益與貨幣幣交換的的一種關(guān)關(guān)系：借款方將將某種權(quán)權(quán)益———若干時時間后歸歸還借款款的承諾諾——給給予貸款款方，貸貸款方將將一定的的貨幣的的使用權(quán)權(quán)給予借借款人。。因此，信用體現(xiàn)現(xiàn)了借貸貸和權(quán)益益的雙向向運動。事實上上，信用就是是債權(quán)債債務(wù)的法法律關(guān)系系通過貨幣來體現(xiàn)或或?qū)崿F(xiàn)?！靶庞谩薄眻D式貸款人借款人資金（現(xiàn)現(xiàn)金或支支票）權(quán)益三、什么么是金融融？金融是提供信信用服務(wù)務(wù)的專門門領(lǐng)域。。市場經(jīng)經(jīng)濟條件件下，資金盈余余者與資金短缺缺者之間的債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系，，是通過過金融市市場和金金融機構(gòu)構(gòu)來確立立的。在一個發(fā)發(fā)達的信信用經(jīng)濟濟體系中中，中央銀行行、商業(yè)銀行行和非銀行金金融機構(gòu)構(gòu)組成了完完整的金融機構(gòu)構(gòu)體系。隨著社社會經(jīng)濟濟的發(fā)展展，金融融涉及的的經(jīng)濟活活動范圍圍越來越越廣闊，，金融服務(wù)務(wù)的種類類（所謂金融產(chǎn)品品）越來越多多，金融（所謂符號經(jīng)濟濟或象征經(jīng)濟濟）對實體經(jīng)濟濟（生產(chǎn)產(chǎn)和消費費）的影響越越來越大大、越來來越密切切、越來來越不可可捉摸。。第一節(jié)房地產(chǎn)金金融中的的資資金流及及資本來來源房地產(chǎn)金金融中的的資本流流資金來來源中國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金來源源及其其運作作一、房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融中的的資本本流隨著社社會經(jīng)經(jīng)濟的的發(fā)展展，房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易也由由簡單單變得得比較較復(fù)雜雜，形形成了了有多種主主體參與的的交易易體系系和過過程，，特別別是形形成了了復(fù)雜的的資本本流——現(xiàn)金與與信貸貸的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移過過程。（如如圖2—1）在在現(xiàn)現(xiàn)代房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易中，，資本本流通通包括括了3個方方面的的參與與者：：A.資本的的使用用者：開發(fā)發(fā)商、、房屋屋預(yù)購購者B.資本的的供應(yīng)應(yīng)者：家庭庭、銀銀行、、保險險公司司、政政府C.服務(wù)中中介組組織：銀行行、經(jīng)經(jīng)紀、、信托托公司司房地產(chǎn)產(chǎn)金融融中的的資本本流商業(yè)銀銀行保險公公司養(yǎng)老金金房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托政府家庭外國投投資者者投資銀銀行抵押貸貸款銀銀行房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀人資本——債務(wù)務(wù)開發(fā)商商家庭商業(yè)資資本家家土地所所有者者資本供供應(yīng)者者服務(wù)機機構(gòu)資本使使用者者權(quán)益資金權(quán)益資金二、資資金來來源資金來來源渠渠道的的多樣樣化是是建立立完善善和穩(wěn)穩(wěn)定的的房地地產(chǎn)金金融市市場的的關(guān)鍵鍵。目目前世世界各各國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場的資資金來來源有有各自自不同同的特特點，，一般般主要要有如如下來來源：：保險公公司商業(yè)銀銀行儲蓄貸貸款銀銀行互助儲儲蓄銀銀行抵押銀銀行房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托公司司三、我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金來源源及其其運作作目前，，我國國金融融業(yè)管管制比比較嚴嚴格，，籌資資、融融資都都有相相應(yīng)的的法規(guī)規(guī)規(guī)管管，但但渠道道在不不斷變變化和和擴大大。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金的來來源和和運作作的基基本模模式可可以圖圖2——2來來作簡簡單描描述。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金的來來源和和運作作的基基本模模式資金來來源政府撥撥款銀行貸貸款抵押貸貸款金融市市場企業(yè)自自籌（（資本本金））集體集集資預(yù)收款款國營公公司各類公公司證券股票股份公公司各類公公司各類公公司用戶住房公公積金金住宅合合作社社特定城城市政政府與與居民民第二節(jié)節(jié)影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場的社社會會經(jīng)濟濟因素素資金的的融通通是房地地產(chǎn)開開發(fā)與與交易易最基基本的的金融融保證證，房地產(chǎn)產(chǎn)金融融活動動對房地地產(chǎn)市市場的的活躍躍起著著至關(guān)關(guān)重要要的作作用，影響響房地地產(chǎn)金金融的的社會會經(jīng)濟濟因素素必然然影響響房地地產(chǎn)本本身。。一、通通貨膨膨脹的的變化化在市場場經(jīng)濟濟條件件下，，所謂謂通貨膨膨脹是指社社會整整體物物價水水平持持續(xù)上漲的過程程，而通貨緊緊縮則是指指社會會整體體物價價水平平持續(xù)續(xù)下降的過程程。社會會整體體物價價水平平的變變化必必然會會影響響到房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的變變化，，但一一般而而言，，房地產(chǎn)產(chǎn)的價價格水水平與與社會會整體體物價價水平平的運運行周周期可可能是是不同同步的的，二者者的關(guān)關(guān)系非非常復(fù)復(fù)雜。。描述房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的指示示性指指標除房地產(chǎn)產(chǎn)平均均價格格（一般般為指指數(shù)指指標））外，，還有有房屋空空置率率——空置房房屋占占房屋屋總量量的比比重。我國國還有有“房地產(chǎn)產(chǎn)景氣氣指數(shù)數(shù)”。。二、銀銀行利利率的的變化化利率是現(xiàn)代代經(jīng)濟濟體系系中進進行宏宏觀調(diào)調(diào)控最最主要要的控控制變變量，，利率變變化對對房地地產(chǎn)的的影響響一般般是反方向向作用：即銀行利利率下下降，，有利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展；銀銀行利利率上上升，，不利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展。三、所所得稅稅法的的變化化在成熟熟的市市場體體系中中，稅法和和稅率率的變變化對經(jīng)濟濟的影影響是是十分分明顯顯的。。在市市場經(jīng)經(jīng)濟國國家，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是最最重要要的減稅手手段和和避稅稅工具具，稅法稅稅率的的變化化必然然對其其產(chǎn)生生突出出影響響。一般而而言，，在房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易方面面減稅稅，降降低了了交易易成本本，有有利于于活躍躍市場場交易易，有有利于于投資資，有有利于于房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展；；加稅稅則加加重了了交易易成本本，不不利于于市場場交易易的增增加，，不利利于投投資，，不利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展。四、貨貨幣匯匯率的的變化化匯率就是一一國貨貨幣對對別國國貨幣幣的匯匯兌比比率。。匯率變變化的的運行行機制制非常常復(fù)雜雜，匯匯率的的變動動對實實體經(jīng)經(jīng)濟的的影響響也非非常復(fù)復(fù)雜。。一般而而言，，匯率對對房地地產(chǎn)的的影響響主要要體現(xiàn)現(xiàn)為在在一個個較長長的穩(wěn)穩(wěn)定變變動趨趨勢中中，匯匯率上上升產(chǎn)產(chǎn)生資資本流流出，，使國國內(nèi)的的房地地產(chǎn)價價格下下降；；匯率率下降降產(chǎn)生生資本本流入入，使使本國國房地地產(chǎn)價價格上上升。之所所以會會形成成這樣樣的規(guī)規(guī)律，，最主主要的的原因在于房房地產(chǎn)產(chǎn)是不不動產(chǎn)產(chǎn)，其其流動動性較較差，，變現(xiàn)現(xiàn)比較較困難難，當(dāng)資資金流流向發(fā)發(fā)生變變化時時，價價格的的變化化幅度度會很很大，，造成成的后后果也也令人人難于于接受受，甚甚至“崩盤盤”。五、日日用品品價格格的變變化日用品品價格格的變變化對對房地地產(chǎn)價價格的的變化化影響響相對對較小小，只只有形形成長期穩(wěn)穩(wěn)定的的變化化趨勢時，特特別是是與消費結(jié)結(jié)構(gòu)的變化化整合合起來來時，日用用品價價格變變化對對房地地產(chǎn)的的影響響才會會顯現(xiàn)現(xiàn)出來來。六、房房地產(chǎn)產(chǎn)證券券和其其他投投資工工具回回報率率的變變化當(dāng)房地地產(chǎn)成成為投投資工工具時時，其其回報率率與其他他各種種投資資工具具回報報率之之間的的比較較是影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的重重要因因素。流動性性較差的的特點點，使使得房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的回回報率率應(yīng)該該比其其他投投資工工具更更有吸吸引力力時，，才會會被更更多的的投資資者選選擇。。七、金金融政政策國家家的的金融融政政策策是宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的重重要要政政策策措措施施，，必必然然對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展形形成成重重大大影影響響，，而而房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場融融資資量量巨巨大大的的特特性性，，更更進進一一步步強強化化了了金金融融政政策策的的影影響響效效應(yīng)應(yīng)，，使使得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)對對金金融融政政策策的的變變動動特特別別敏敏感感。如如銀根根的的松松緊緊、、利利率率降降升升、、貨貨幣幣供供應(yīng)應(yīng)的的增增減減、、貸貸款款審審查查的的寬寬嚴嚴等，，都都對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展形形成成巨巨大大影影響響，，甚甚至至有有時時會會使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)也也成成為為所所謂謂的的““政策策市市”。。隨隨著著金金融融市市場場化化的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，國國家家對對金金融融的的管管制制逐逐漸漸放放松松，，直直接接的的政政策策影影響響也也會會逐逐步步下下降降，，但但其其間接接作作用用（（特特別別是是心理理影影響響）仍仍然然是是重重要要的的、、不不可可忽忽視視的的。。八、、社社會會福福利利制制度度社會會福福利利制制度度對房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的影影響響是是：：福福利利條條件件越越好好，，個個人人買買房房越越不不踴踴躍躍，，人人均均擁擁有有自自主主房房屋屋的的比比率率越越低低；；福福利利條條件件越越差差，，個個人人買買房房就就越越踴踴躍躍，，在在同同等等社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展水水平平條條件件下下人人均均擁擁有有的的自自主主房房屋屋比比率率越越高高。。我國國福福利利制制度度的的改改革革，，正正是是最最近近10多多年年我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)迅迅猛猛發(fā)發(fā)展展的的重重要要原原因因之之一一。。第三三節(jié)節(jié)利率率、、貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率和和現(xiàn)現(xiàn)值值金融融市市場場是是對對資金金的的使使用用和各種種權(quán)權(quán)益益的調(diào)調(diào)配配進進行行交交易易，，資金金使使用用的的價格格如何何，，是是人人們們最最關(guān)關(guān)心心的的問問題題之之一一。。利息息對借借款款人人來來說說就就是是資金金占占用用的的成成本本，而而對對放放款款人人來來講講就就是是借出出資資金金獲獲得得的的補補償償即即收收益益；利率率就是是資資金金占占用用的的單單位位成成本本即即價價格格。利利息息或或利利率率與與占占用用資資金金的的時時間間長長短短關(guān)關(guān)系系非非常常密密切切。。一、、利利率率1.名名義義利利率率和和現(xiàn)現(xiàn)值值名義義利利率率：名名義義利利率率也也就就是是票面面利利率率，即即借貸貸雙雙方方在在訂訂立立合合同同時時共共同同約約定定的的利利率率。從從借借出出資資金金一一方方而而言言，，利利率率反反映映了了資資金金的的時時間間價價值值，，實際際上上利利率率就就是是到到期期收收益益率率。例如如：甲甲向向乙乙借借款款100萬萬，，約約定定一一年年為為期期，，到到期期一一次次性性還還本本金金100萬萬并并付付利利息息10萬萬，，則則在在這這個個合合同同中中的的名名義義利利率率就就是是：：利率率i=利利息息/本本金金=10%/年年貼現(xiàn)現(xiàn)率率：由由于于資金金具具有有時間間價價值值，一一筆筆資資金金若若干干時時間間之之后后的的價價值值（（購購買買力力））與與現(xiàn)現(xiàn)在在的的價價值值（（購購買買力力））是是不不同同的的，，二者者的的比比值值就就是是貼現(xiàn)現(xiàn)率率。現(xiàn)值值：資金金的的未來來收收益益通過過貼現(xiàn)現(xiàn)的辦辦法法換換算算成成現(xiàn)現(xiàn)在在的的價價值值量量就就是是其其現(xiàn)現(xiàn)值值，即時間為零時的的價值量。2.利率集所謂利率集就是名義利率的組組成，即在名義利率中中到底包含了了哪些利率，從放款人的的角度來說，，也就是資金金收益到底由由哪些部分組組成；而從借借款人的角度度，則是其借借款成本到底底包含哪些。。所以，利率集事實上上就是資金使使用的成本來來源。一般來講包包括：⑴無風(fēng)險短期期實際利率⑵⑵通漲溢價價

⑶期限溢溢價

⑷差價價3.實際利率率⑴定義實際利率是名義利率經(jīng)經(jīng)實際或預(yù)測測的貨幣購買買力變化校正正后的利率，是借款人所所付利息率減減去通貨膨脹脹后的利息水水平，即貸款款人所取得的的利息（或利利潤）減去通通貨膨脹后的的利息率水平平。⑵物價指數(shù)校校正90年代前期期，我國的保值定期儲蓄蓄的保值利率就是是經(jīng)通貨膨脹脹校正之后的的利率，即所謂的保值率就是通通漲溢價。在個別的借貸貸合同中如何何確定雙方都都認同的校正正水平，通常常需要較多的的談判，達成成協(xié)議也需要要雙方較多的的理性判斷。。4.利率的期期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同同，利率水平平當(dāng)然就不同同，這種因期限差異造造成的利率差差異，可以叫叫做期限結(jié)構(gòu)溢價價。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下下解釋：⑴期限越長，貸貸款人失去的的其他投資機機會可能越多多，為了彌補補未來更高收收益投資機會的損失，貸款人會提提高長期貸款款利率；⑵借款人為了保保證自己在較較長期限內(nèi)穩(wěn)穩(wěn)定地使用資資金，愿意付付出較高的成成本；⑶期限越長，貸貸款人承擔(dān)的的風(fēng)險和心理理壓力越大，，要求更高的的利率水平是是一種適當(dāng)?shù)牡难a償；⑷期限越長，借借款人越有機機會在放款人人不愿意的時時候還款，從從而對放款人人不利，這種種損失需要借借款人作出適適當(dāng)?shù)难a償———期權(quán)溢價。5.利率和可可貸資金商品的市場價格是由由商品的供給給和需求共同同決定的，金融市場上資資金的供給與與需求相互作作用就決定了了借貸交易的的價格——利利率。因此，在平衡衡的金融市場場中，一定的利率水水平與一定的的資金供給和和資金需求緊緊密聯(lián)系?？梢酝ㄟ^圖圖2—3來解解釋。利率與可貸資資金數(shù)量關(guān)系系利率可貸資金數(shù)量量0I2I1F1F2D資金需求曲線線S2S1資金供給曲線線6.利率同風(fēng)風(fēng)險溢價本論題是利率風(fēng)險的概率解釋，涉及到較多多的數(shù)學(xué)知識識，實踐上對對金融產(chǎn)品的的設(shè)計意義較較重大，此處處從略。二、未來值未來值就是存款經(jīng)過過一段時間后后的價值，包包括本金和利息。利息計算通常常有兩種方法法：單利和復(fù)利。1.單利的計計算單利是指僅計算本金的的生息或時間間價值。例如：某筆貸款本本金為100萬，期限為為2年，年利利率為10%,以單利計計息，到期一一次還本付息息，則其計算算如下：本金=100萬，，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)應(yīng)還本付息共120萬。2.復(fù)利的計計算復(fù)利則是根據(jù)利息計算周期期，將每個周期期的利息都作作為下一期的的本金的組成成來計算下一一個生息周期期的利息。例如：某筆貸款本本金為100萬，期限為為2年，年利利率為10%，以復(fù)利計息，到期一次還還本付息，則則其計算如下下：本金=100萬，，第一年的利息息為100*10%=10萬，第二年的利息息為（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還本金金為100萬萬，付利息為為21萬，共共還本付息121萬。3.不同計息息周期的復(fù)利利計算一般地，某筆筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計息周期為為每年計息一一次，則其各各年的未來值值的計算公式式為：FVn=PV0（1+i）n在現(xiàn)實生活中中，貸款的計息周期經(jīng)?？梢杂胁徊煌陌才牛?，如年、半年、季季度、月、日日（即連續(xù)計計息）等，其未來來值的計算也也有不同的公公式。⑴粗算模型（（簡化計算））若貸款的年利率為i，一年按m個周周期計算復(fù)利利，則n年后其未來值值為：FVmn=PV0（1+i/m）mn表2—3是不同復(fù)利計計算周期下，，同樣數(shù)量的的貸款未來值值比較。不同復(fù)利周期期同樣數(shù)量（（100元））的貸款未來來值比較計算方法未來值及其比較1年10年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算模型（（復(fù)雜計算））粗算模型簡單單地把年利率分解解成為更小復(fù)復(fù)利周期利率率，影響了同樣樣一筆貸款在在不同復(fù)利計計算周期下的的等效性，在借款期限限較長的情況況下嚴重影響響借款人利益益。因此，實實際上在安排排還貸計劃時時，人們一般般采用精算型式來計算。其最最基本的思想想是利率等效性———同樣的貸貸款不會因復(fù)復(fù)利計算周期期的不同而影影響其未來值值。這樣，在在計算時時就要先先算出不不同復(fù)利利周期的的等效利率率，公式為為：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360這里，i為年利利率，isa為半年利利率，iq為季度利利率，imo為月利率率，id為連續(xù)（（日）利利率，這些利利率相互互之間都都是等效效利率。。三、未來來收益的的貼現(xiàn)未來值是資金未未來價值值的計算算，同樣樣地，我我們也可可以計算算未來某個個時候的的收益的的貼現(xiàn)，，也就是是將未來來的收益益價值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)現(xiàn)在的價價值，這種計計算稱為為未來收益益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)數(shù)是貼現(xiàn)率。1.一年年未來收收益的貼貼現(xiàn)一年期的的未來收收益的貼現(xiàn)公式式為：PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子子。事實上是是現(xiàn)值的的一年未未來值的的逆運算。。2.多年年未來收收益的貼貼現(xiàn)如果一筆筆收益是是在第n年年實現(xiàn)的，那么么其貼現(xiàn)值的的計算就是：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年份份都有不不同的收收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收益益的總的的貼現(xiàn)值值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i））n或（1+i）-n為各年的的貼現(xiàn)因子子。3.通過過未來收益益的貼現(xiàn)現(xiàn)值與投資初值值的比較判判斷房地地產(chǎn)的投投資價值值未來收益益的貼現(xiàn)現(xiàn)計算為為我們對對房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的決策提提供了便便利的分分析工具具，通過過比較在一定的的貼現(xiàn)水水平基礎(chǔ)礎(chǔ)上未來來收益的的貼現(xiàn)值值與初始始投資的的大小，我們就就能進行行簡單的的價值判判斷，從從而得到到某項投投資是否否合理的的結(jié)論。。各期未來來收益貼貼現(xiàn)值總總和與初初始投資資的差，，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值值為正，，就是未未來收益益的貼現(xiàn)現(xiàn)大于初初始投資資額，這這項投資資是可行行的；若若凈現(xiàn)值值為負數(shù)數(shù)，則可可以斷定定該項投投資無利利可圖，，是不可可行的；；若凈現(xiàn)現(xiàn)值為零零，說明明該項投投資在不不考慮風(fēng)風(fēng)險因素素時，還還是基本本可行的的。例子在計算未未來收益益的貼現(xiàn)現(xiàn)時，我我們有個個計算算參參數(shù)數(shù)———貼現(xiàn)現(xiàn)率率，不不同同的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率對對計計算算結(jié)結(jié)果果影影響響很很大大，，因因此此，，參參數(shù)數(shù)的的選選取取在在很很大大程程度度上上決決定定了了我我們們的的判判斷斷。。例如如：：有有所所房房子子第第一一年年有有1萬萬元元收收益益，，第第二二年年有有2萬萬元元收收益益，，第第三三年年有有2萬萬元元收收益益，，第第四四年年有有2萬萬元元收收益益，，第第四四年年還還可可以以按按12萬萬元元賣賣出出，，而而現(xiàn)現(xiàn)在在需需要要10萬萬元元買買這這所所房房子子。。問問現(xiàn)現(xiàn)在在買買下下房房子子合合不不合合算算？？在在什什么么樣樣的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率下下才才合合算算？？這個個問問題題實實際際上上就就是是比比較較在什什么么樣樣的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)水水平平上上，，未未來來收收益益的的凈現(xiàn)現(xiàn)值值是正正數(shù)數(shù)。計計算算過過程程是是這這樣樣的的：：因為為現(xiàn)現(xiàn)值值計計算算公公式式涉涉及及到到指數(shù)數(shù)運運算算，求求得得貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率的的運運算算相相對對較較復(fù)復(fù)雜雜，，我我們們不不妨妨先先假假設(shè)設(shè)幾幾個個貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率水水平平來來計計算算，，如如5%,10%,15%，，20%，，則則計計算算結(jié)結(jié)果果如如下下：：（（表表2——4））表2-4不不同同貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率水水平平下下的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)值值比比較較年份收益貼現(xiàn)因子1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論論計算算結(jié)結(jié)果果表表明明，，在在貼現(xiàn)現(xiàn)率率為為20%水平平，，該該項項投投資資仍仍然然是是合合理理的的。。由由此此可可見見，，可行行的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)水水平平事事實實上上就就是是可可行行的的內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率。第四四節(jié)節(jié)資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率是任任何何經(jīng)經(jīng)濟濟實實體體進進行行經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中必必須須十十分分注注重重的的財財務(wù)務(wù)指指標標之之一一，，而而以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營為為最最。?？伎紤]慮到到某某項項資資產(chǎn)產(chǎn)中中經(jīng)經(jīng)營營者者自自身身所所占占權(quán)權(quán)益益比比重重的的差差異異，，在在會會計計報報表表中中，，資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率有有不不同同的的概概念念和和計計算算方方法法。一、、資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率是指指該項項資資產(chǎn)產(chǎn)所所有有凈凈營營業(yè)業(yè)收收益益總總額額與與該該項項資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值總總額額的的比比值值，說說明明整整個個資資產(chǎn)產(chǎn)的的收收益益水水平平。。其計計算算公公式式為為：：資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率=凈凈營營業(yè)業(yè)收收益益/資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值=（（營營業(yè)業(yè)收收益益-經(jīng)經(jīng)營營費費用