南京歐式風(fēng)格項目市場及產(chǎn)品設(shè)想報告-90p-2012年-前期策劃課件

南京項目市場及產(chǎn)品設(shè)想報告2012年3月19日目錄第一篇：南京市場剖析第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析

第三篇：市場分析1、南京城市屬性2、南京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀3、南京交通條件簡析4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策5、南京房地產(chǎn)板塊劃分6、南京別墅市場銷售分析1、湯山區(qū)域概述2、湯山區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃3、項目地塊概述4、項目地塊目前規(guī)劃條件5、項目地塊交通及配套分析1、別墅各板塊市場分析2、競品項目分析3、南京別墅項目全方位分析4、本項目SWOT分析5、南京別墅項目客群分析6、高端客群訴求分析7、產(chǎn)品初步設(shè)想方向8、產(chǎn)品組合及經(jīng)濟(jì)預(yù)算

第一篇：南京市場剖析1、南京城市屬性2、南京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀3、南京交通條件簡析4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策5、南京房地產(chǎn)板塊劃分6、南京別墅類市場銷售情況分析2、南京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2005年至2010年期間,南京地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長率16%,但2010年的人均地區(qū)生產(chǎn)總值同比2009年下降了3%。2010年,南京工業(yè)附加產(chǎn)值首次突破人民幣兩千億元的大關(guān),較上年增長了22%。2005年至2010年期間,南京固定資產(chǎn)投資年均增長率19%,而社會消費(fèi)品零售總額翻了一番,年均增長率18%。地區(qū)生產(chǎn)總值下圖顯示了按產(chǎn)業(yè)劃分的南京2010年地區(qū)生產(chǎn)總值構(gòu)成:2010年,第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)在南京地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重分別為51%和46%。同期,包括農(nóng)、林、漁在內(nèi)的第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅占地區(qū)生產(chǎn)總值的3%。第一篇：南京市場剖析南京市和江蘇省其它四大城市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較（2010年)資料來源:江蘇省統(tǒng)計局總體而言,雖然南京的經(jīng)濟(jì)實力不如蘇州,但南京的絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都超過了江蘇省的其他城市。2、南京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀第一篇：南京市場剖析3、南京交通條件簡析南京是一個區(qū)域樞紐中心,通過多條國道和省道與中國各個地區(qū)緊密相連。其中最重要的公路包括滬寧高速公路、寧杭高速公路和寧合高速公路等等。下圖顯示了南京的公路網(wǎng)絡(luò):資料來源:中國城市地圖網(wǎng)第一篇：南京市場剖析3、南京交通條件簡析地鐵南京市的第一條公共交通地鐵1號線于2005年開始運(yùn)營。于2005年11月開始建造的2號線已于2010年通車。下圖顯示了南京目前運(yùn)營中的地鐵線路:

南京地鐵運(yùn)營線路圖除了目前運(yùn)營中的兩條地鐵線路之外,南京的第三條地鐵線已于2010年1月開始建造,預(yù)計于2014年底投入運(yùn)營,如下圖所示。根據(jù)南京市的長期規(guī)劃,到2050年南京市計劃建成總里程長433公里的17條地鐵線和輕軌線。

南京地鐵線路規(guī)劃圖第一篇：南京市場剖析政策目標(biāo)——繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，通脹壓力減小釋放政策微調(diào)空間目標(biāo)1：平抑房價、優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn)“居者有其屋”對社會和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行有具有舉足輕重的作用；目標(biāo)2：打擊投資、投機(jī)性需求從成因來看，高房價在很大程度上是由供需夭衡的矛盾造成的，在供給有限的前提下，打擊投資、投機(jī)性需求，緩解市場中尖銳的供需矛盾是平衡房價的重要手段；目標(biāo)3：政策掛帥、取信于民面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的耽務(wù)之急，可以說“4.15新政”對樓市調(diào)控在很大程度上是一個政治問題。由于2009年救市政策“用力過猛”房地產(chǎn)行業(yè)一路飆升，經(jīng)過近兩年的調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)成，房價增長勢央成功遏制，甚至出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)投資、投機(jī)被擠壓出市場，保障房建設(shè)取得重大進(jìn)展?？紤]當(dāng)前海外經(jīng)濟(jì)存在較大不確定性，透過影響出口增長回落而對經(jīng)濟(jì)近一步放緩產(chǎn)生一定影響，加上緊縮政策的作用不效果已逐步體現(xiàn)，未來政策存在放松的轉(zhuǎn)向可能，但預(yù)計在新一屆政策產(chǎn)生之前，從緊從嚴(yán)調(diào)控的力度不會改變。房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢已經(jīng)確立，調(diào)整的時間將持續(xù)多年。未來政策的關(guān)注點依然是信貸、稅收、土地等方面。隨著通脹壓力減小，房價下行趨勢已立，為未來政策放松釋放部分空間。近期，央行已經(jīng)開始逐步微調(diào)貨幣政策。央票利率連續(xù)三期下降，10月信貸投放環(huán)比大幅上漲20%，資金面緊張局面得以緩解。調(diào)控政策的關(guān)注點開始出現(xiàn)。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析部分政策解讀——2011年上半年貨幣政策從緊3、年內(nèi)央行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金時間：2011年1月20日——2011年6月20日效應(yīng)分枂：1、央行年內(nèi)六度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率表明了抑制通脹的堅定決心2、短期內(nèi)連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，有利于堅定市場對貨幣政策回調(diào)的阻斷，推勱通脹預(yù)期回落；3、投資投機(jī)型購房者受到遏制。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析部分政策解讀——年末顯調(diào)控放松跡象，高層頻繁表態(tài)“辟謠”9、李克強(qiáng)“吹風(fēng)”明年繼續(xù)實行抑制房價快漲政策時間：2011年12月15日主要內(nèi)容：1、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日在河北召開保障房建設(shè)現(xiàn)場座談會。2、調(diào)控高壓“姿態(tài)”開發(fā)，他提出，在房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效的關(guān)鍵時期，要堅持實行遏制房價過快上漲的政策措施，迕一步鞏固調(diào)控成果。3、李克強(qiáng)同時強(qiáng)調(diào)，建設(shè)保障房，有利于遏制房價過快上漲，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，釋放出巨大的消費(fèi)和投資潛力，鼓勵相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、2012年開始要大力完成保障房結(jié)轉(zhuǎn)項目，各地區(qū)要新開工相當(dāng)數(shù)量的保障房。同時繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給。效應(yīng)分析：1、最近一段時間，高層頻頻就推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行表態(tài)，表明中夬繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控的決心很大。2、同時繼續(xù)大力推進(jìn)保障房建設(shè)，確保低收入人群的住房需求，未來將一定程度上對商品房市場造成沖擊。3、而隨著調(diào)控的穩(wěn)步推進(jìn)，房價下行壓力將進(jìn)一步加大，未來房價很可能出現(xiàn)全國普降的局面。7、三年來首次央行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%時間：2011年12月5日主要內(nèi)容：1、從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)極人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2、此次調(diào)整后，我國大型金融機(jī)極存款準(zhǔn)備金率為21%，中小型金融機(jī)極存款準(zhǔn)備金率為17.5%。效應(yīng)分析：1、為了控制經(jīng)濟(jì)過熱及較大的通脹壓力，國家出臺了緊縮的貨幣政策。2、準(zhǔn)備金率的下調(diào)表明，政策拐點已經(jīng)到來，當(dāng)前的宏觀調(diào)控應(yīng)以保增長、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)減速勢頭為主。準(zhǔn)備金率下調(diào)有利于在當(dāng)前復(fù)雜形勢下穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，但對于樓市而言，返而非放松房地產(chǎn)調(diào)控的信號。對于股市來說，具有一定利好作用。8、南京公積金個人最高可貸30萬時間：2011年10月24日主要內(nèi)容：1、恢復(fù)最高可貸額度。將最高貸款額度由20萬元/人、40萬元/戶，恢復(fù)為30萬元/人、60萬元/戶。夫妻雙方及未成年子女賣掉名下唯一房產(chǎn)，再次購買住房的，若提供房產(chǎn)部門出具的首套住房購房證明，可以再次申請住房公積金貸款。2、夫妻雙方及未成年子女原人均住房建筑面積小于南京市人均住房建筑面積的（人均住房建筑面積以統(tǒng)計部門提供的上一年度全市人均住房建筑面積為準(zhǔn)），在原住房公積金貸款結(jié)清的情況下，新購住房可以再次申請住房公積金貸款。效應(yīng)分析：1、返種調(diào)整無疑是個利好消息，這意味有更多的剛需提高了可承受總價的上限，刺激出手。2、可以出手購房的剛需數(shù)量會有一定程度的增加，但目前對南京樓市的影響有多大，仍需觀察。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析2011南京樓市十大政策NO.1----新國八條出臺新“國八條”政策解讀二套房首付比例提至六成國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議確定八項政策措施：一是各地一季度要公布房價控制目標(biāo)，二是增加公共租賃住房供應(yīng)，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問責(zé)，八是散布虛假消息要追責(zé)。NO.2----京15條落地京版國八條細(xì)則15條落地新盤銷售遭急凍2011年2月16日，北京市召開關(guān)于宏觀調(diào)控座談會，會議中宣布了以“國八條”為精神，在北京落地的“京十五條”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，外地人購房須提供五年納稅證明，限購以認(rèn)房為標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商定價與成本差異過大將追責(zé)，暫不公布北京調(diào)控目標(biāo)。此次北京限購細(xì)則的出臺與車市限購政策如出一轍，甚至更加嚴(yán)厲，可能目的也為了控制北京市過快增長的人口。NO.3----一房一價執(zhí)行發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析NO.4----房產(chǎn)稅試點樓市調(diào)控利器再出：聚焦重慶存量房房產(chǎn)稅2011年1月27日，上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點。其中重慶房產(chǎn)稅征收方案5大要點為：其中征稅對象是獨(dú)棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員(無工作無戶口無投資)購買的第二套房。個人新購高檔住房征稅稅率為0.5%起。而從10月1日起重慶對主城區(qū)內(nèi)符合要求的存量獨(dú)棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅。重慶因此成為國內(nèi)首個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。NO.5----多地推限購令解讀調(diào)控政策關(guān)注城市發(fā)展聚焦多城市出臺限購令限購令作為本輪最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策之一，對于已經(jīng)取得初步效果的調(diào)控功不可沒。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，限購令已經(jīng)在全國46個城市中執(zhí)行，但目前包括福州、廈門、?？?、濟(jì)南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州等在內(nèi)的11個城市的限購令即將于年底到期。從各個地區(qū)的表態(tài)來看，目前11個限購即將到期城市中還沒有一個主動表示將延長限購令。NO.6----普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬調(diào)整最低交易價格自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8。2011南京樓市十大政策4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析NO.7----央行貨幣政策年內(nèi)三次加息及存款準(zhǔn)備金率波動對調(diào)控具有累加效應(yīng)央行自2011年12月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.5個百分點。這是2008年12月以來首次下調(diào)。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是從整個宏觀經(jīng)濟(jì)的需求出發(fā)，緩解當(dāng)前貨幣市場資金偏緊的舉措。這種微調(diào)并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的，更不意味著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的放松，也難以改變房價下降的趨勢。NO.8----公租房新規(guī)北京發(fā)布公租房審核新規(guī)外來人員設(shè)收入限制為做好公共租賃住房申請、審核、配租和租后管理等工作，加快解決中低收入家庭群眾住房困難，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委經(jīng)過向社會公開征求意見，于近日下發(fā)了《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》（以下簡稱《辦法》），并自2011年12月1日起正式實施。與此前公示的征求意見稿相比，最終出臺的《辦法》中，對外省市來京人員申請公租房增設(shè)了家庭收入限制。NO.9----房價控制目標(biāo)北京公布房價控制目標(biāo)：新房價格同比穩(wěn)中有降3月29日，北京市人民政府今天公布了2011年度新建住房價格控制目標(biāo)。目標(biāo)顯示，北京市2011年新建普通住房價格要與2010年相比穩(wěn)中有降，同時要加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，并要求各地區(qū)、各部門和各單位要認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院和本市各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。NO.10----婚姻法新解釋婚姻法最新司法解釋：父母給兒子買房兒媳沒份最高人民法院于8月12日上午10時發(fā)布《婚姻法》司法解釋(三)，共19條。8月13日起正式實施。重點對結(jié)婚登記瑕疵的救濟(jì)手段，親子關(guān)系訴訟拒絕親子鑒定后果，父母為子女結(jié)婚購買不動產(chǎn)的認(rèn)定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規(guī)定。新司法解釋公布后，爭論之余不少人開始討論起應(yīng)對方法。要求男方將女方的名字寫上房產(chǎn)證，成了很多人認(rèn)為的最佳解決之道。2011南京樓市十大政策4、南京房地產(chǎn)宏觀發(fā)展政策第一篇：南京市場剖析5、南京房地產(chǎn)板塊劃分環(huán)紫金山江北城中東郊江寧遠(yuǎn)郊南京別墅市場分為六個板塊城中、環(huán)紫金山、東郊、江北、江寧、遠(yuǎn)郊。城中別墅地塊資源緊張，項目分布比較分散，上市量較少。紫金山板塊憑借紫金山風(fēng)景和歷史文脈成為城市的頂級別墅區(qū)。東郊板塊憑借仙林大學(xué)城人文資源、軌道交通成為城市的經(jīng)濟(jì)型別墅。江北板塊憑借老山、湯泉、珍珠泉等自然資源形成城郊別墅區(qū)。江寧板塊憑借三山、百家湖和方山、九龍湖板塊形成城市邊緣型別墅。遠(yuǎn)郊別墅主要依托周邊良好的自然景觀而建，集中分布在句容、溧水，多為旅游度假別墅，產(chǎn)品高中檔都有。第一篇：南京市場剖析2011年別墅成交片區(qū)分布占比2011年南京別墅成交按片區(qū)來分，第一是傳統(tǒng)別墅區(qū)江寧，江寧2011年總成交207套別墅，成交占比49%接近2011年全年成交一半。其次是溧水板塊，成交套數(shù)高達(dá)135套，占比32%。溧水板塊由亍丌在限販范圍之內(nèi)，2011年表現(xiàn)良好，大有趕超江寧板塊之勢。6、南京別墅市場銷售分析第一篇：南京市場剖析2011年別墅成交均價前十排行項目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(元/M2)成交金額(元)鐘山高爾夫玄武城東板塊3,520451,156180,090,700美仕別墅江寧江寧板塊2,285433,62076,822,330愛濤漪水園江寧江寧板塊1,365330,48841,619,720金基匯錦建鄴河西板塊4,4071730,157132,908,200綠城玫瑰園浦口江北板塊6,464828,828186,344,400陽明山莊江寧江寧板塊4,290728,021120,204,000鋒尚國際公寓下關(guān)城北板塊3,267627,54989,991,260五礦御江金城建鄴河西板塊4,4401227,444121,839,900建發(fā)紫廬玄武城東板塊190126,1184,953,591鐘山美廬棲霞仙林板塊2,278524,48255,767,2402011年別墅成交金額前十排行項目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(元/M2)成交金額(元)保利紫晶山棲霞仙林板塊22,8715219,167438,382,800頤和南園江寧江寧板塊12,0324916,519198,753,800綠城玫瑰園浦口江北板塊6,464828,828186,344,400鐘山高爾夫玄武城東板塊3,520451,156180,090,700加州城江寧江寧板塊10,9273114,898162,787,200臥龍湖風(fēng)情小鎮(zhèn)溧水縣溧水板塊9,4473314,262134,734,500萬裕龍庭水岸江寧江寧板塊21,548956,215133,927,900金基匯錦建鄴河西板塊4,4071730,157132,908,200五礦御江金城建鄴河西板塊4,4401227,444121,839,900陽明山莊江寧江寧板塊4,290728,021120,204,0006、南京別墅市場銷售分析第一篇：南京市場剖析2011年別墅成交量下降成交均價上漲2011南京別墅成交同比下降4成，價格不降反升。2011年全市別墅共成交1070套，同比下降37.9%。2011年1-11月別墅成交均價為15800元/平方米，與去年14523元/平方米的別墅成交均價相比，上漲8.79%。6、南京別墅市場銷售分析第一篇：南京市場剖析月份新增套數(shù)成交套數(shù)月份新增套數(shù)成交套數(shù)月份新增套數(shù)成交套數(shù)2009年1月961642010年1月3062402011年1月2531702009年2月25562010年2月2171062011年2月21802009年3月1281802010年3月471222011年3月126452009年4月1272322010年4月513832011年4月310392009年5月4314252010年5月3391972011年5月170572009年6月5414302010年6月703882011年6月85562009年7月595912010年7月96512011年7月55642009年8月2216402010年8月-782011年8月40382009年9月215432010年9月1021112011年9月536552009年10月2304202010年10月601982011年10月133282009年11月1166332010年11月2131332011年11月113372009年12月1285612010年12月1981902011年12月22172

2012年1月140436、南京別墅市場銷售分析第一篇：南京市場剖析1、湯山區(qū)域概述2、湯山區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃3、項目地塊概述4、項目地塊規(guī)劃條件5、項目地塊交通及配套分析第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析1、湯山區(qū)域概述第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析湯山位于南京市東郊,因溫泉而揚(yáng)名,已有1,500多年歷史,許多帝王貴族和文人雅士都到過湯山泡湯。目前,湯山名列中國四大溫泉之都(另外三個是廣東從化、北京小湯山和遼寧湯崗子)之首,也是中國唯一獲得歐洲和日本溫泉專業(yè)機(jī)構(gòu)的水質(zhì)雙認(rèn)證的溫泉目的地。湯山的溫泉水溫在攝氏55度至60度之間,含30多種礦物質(zhì),如鈣和鎂,對多種疾病有療效。湯山現(xiàn)有的酒店,如:圣泉酒店、頤尚溫泉酒店、香樟華蘋溫泉別墅、湯山一號溫泉度假區(qū)、東湖酒店、御豪酒店和御庭精品酒店是游客體驗湯山溫泉的主要場所。除了溫泉,湯山的其它主要景點包括:蔣介石湯山溫泉別墅曾經(jīng)是蔣介石夫婦的私人別墅,由地下部分和地上部分組成。地上部分包括大門、會客室、臥室和棋牌室,地下部分包括蔣氏夫婦溫泉浴池、伺衛(wèi)官浴池和隨員浴池。湯山古溶洞位于雷公山區(qū)域,現(xiàn)已探明溶洞總面積近1萬平方米。目前對游人開放的有雷公洞和葫蘆洞。湯山古溶洞的景點包括溶洞內(nèi)的紅色和白色鐘乳石。此外,湯山古溶洞自從出土了古人類和各種動物的化石后,便成為考古學(xué)、古人類學(xué)和地質(zhì)學(xué)的科學(xué)教育基地。陽山碑材是15世紀(jì)利用山體中完整性好又極為龐大的棲霞灰?guī)r開鑿而成,由碑座、碑額和碑身三部分組成,高78米,重達(dá)31,167噸。明文化村展現(xiàn)了明代的世俗文化。村內(nèi)有諸如成記鐵鋪、張石匠屋、商鋪、茶館、劇場等地方可供游客體驗當(dāng)年軍民打造陽山碑材時的生活與勞作。明文化村也有藝術(shù)表演。鎖石生態(tài)旅游村為國家級農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū),游客們在這里可以體驗當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活,如采摘果蔬。湯山新城總體規(guī)劃制訂湯山新城總體規(guī)劃是為了進(jìn)一步利用湯山的自然與文化資源,將該區(qū)域開發(fā)成長三角地區(qū)一個重要的旅游目的地。另外,據(jù)我們了解,此總體規(guī)劃的另一主要目的就是,通過提供更多的夏季(毫無疑問是溫泉目的地的淡季)休閑旅游活動,以減輕其旅游業(yè)突出的季節(jié)性。眾多的專家團(tuán)隊,比如澳大利亞的GHD、新加坡國立大學(xué)以及美國EDAW參與了湯山新城的總體規(guī)劃。按照總體規(guī)劃,湯山新城總占地面積60.1平方公里。一期工程是湯山新城的核心區(qū),占地18.14平方公里,預(yù)期在2015年建成;其余區(qū)域?qū)儆诙诠こ?預(yù)計將于2030年建成。以下重點介紹了一期工程區(qū)域內(nèi)的主要開發(fā)項目除了上述一期工程區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項目之外,湯山政府正考慮在二期工程中建設(shè)更多的休閑旅游設(shè)施,如野生動物園和動漫主題樂園等。大體上,應(yīng)當(dāng)注意的是,與國內(nèi)許多其它城市常見的“新城”項目相比,湯山新城,特別是核心區(qū)(一期工程)更側(cè)重于開發(fā)休閑旅游設(shè)施和商業(yè)設(shè)施,而住宅設(shè)施相對有限。這被認(rèn)為是有利于整個區(qū)域發(fā)展成為真正的休閑旅游目的地的因素。2、湯山區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃圖中表明現(xiàn)有交通道路設(shè)施及規(guī)劃道路設(shè)施第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析3、項目地塊概述項目地點位置項目地點位于江寧區(qū)湯山新城以西,距離南京市區(qū)約30分鐘車程。第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析地塊現(xiàn)狀項目地點狀況整體而言,項目地點擁有濃郁的度假氛圍。項目地點區(qū)域的特點總結(jié)如下:項目地點顯得非常安靜且隱蔽,擁有良好的自然資源,包括水域和茂盛的植被。特別是項目地點上一些古樹(如百年古松)的存在,使項目地點區(qū)域顯得更加有趣。項目地點有一些自然的地勢起伏,總體上項目地點北部的地勢高于南部,最高點的海拔約60米。項目地點周邊區(qū)域沒有高層建筑,其南面緊鄰農(nóng)田,北面緊鄰山丘。項目地點曾經(jīng)是民國時期的蔣介石衛(wèi)戍部隊軍官俱樂部所在地。但是,這些歷史建筑已被拆除。項目地點內(nèi)部已有道路。。項目地點周邊區(qū)域內(nèi)有天然溫泉資源,因此項目地點上未來的產(chǎn)品可以使用到溫泉水。3、項目地塊概述第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析4、項目地塊目前規(guī)劃條件項目地點總占地面積358,561平方米(其中建設(shè)用地面積328,799平方米),由地塊A、地塊B1和地塊B2組成。預(yù)計擬建酒店的主要部分將建在地塊B1上,但是如果地塊B1面積不夠的話,擬建酒店剩余的一小部分也可建在地塊B2上。擬建酒店的最大總建筑面積為48,000平方米(包括地塊B1與地塊B2上的建筑面積)。第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析地塊A地塊B1地塊B2土地面積（㎡）93,34780,147155,305容積率0.80.60.1-0.2高度限制12米12米12米組成設(shè)施住宅別墅酒店酒店及其他設(shè)施（如會所）5、項目地塊交通及配套分析交通：目前項目緊鄰S122省道與滬寧高速，交通條件相對便利，在受到湯山整體規(guī)劃發(fā)展的影響下，在建公路與軌道交通正在進(jìn)行，對本案今后運(yùn)營起到利好的推動作用；配套：目前項目周邊配套資源較為匱乏，大部分生活配套均在位于項目3公里左右的鎮(zhèn)中，但從長遠(yuǎn)角度考慮，南京市政府致力于將湯山打造新城概念，勢必會在今后的實際發(fā)展中大力開陣生活配套設(shè)施建設(shè)與市政設(shè)施建設(shè)。第二篇：湯山區(qū)域及本案地塊剖析1、別墅各板塊市場分析2、競品項目分析3、南京別墅項目全方位分析4、本項目SWOT分析5、南京別墅項目客群分析6、高端客群訴求分析7、產(chǎn)品設(shè)計初步設(shè)想方向8、產(chǎn)品組合及經(jīng)濟(jì)預(yù)算

第三篇：市場分析區(qū)域主力戶型銷售均價建筑形態(tài)客群結(jié)構(gòu)區(qū)域特征江寧500—700㎡25000—35000元/㎡前二后三獨(dú)棟別墅為主，花園面積400—1200㎡，帶私家泳池。歐式、美式風(fēng)格建筑。客群來源：以南京本地客群為主；交通：交通發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)已形成集空運(yùn)、水路、鐵路、公路交通于一體的快速立體交通網(wǎng)絡(luò)。南京祿口國際機(jī)場，以及主要為京滬高鐵等高速鐵路和城際鐵路配套的南京南站座落在江寧境內(nèi)。配套：由產(chǎn)業(yè)中心向人居中心，商業(yè)中心轉(zhuǎn)變。大連萬達(dá)將在江寧投資50億元、用2年時間興建南京江寧萬達(dá)廣場即城市綜合體。置業(yè)目的：第二居所、會所功能為主；置業(yè)方向：環(huán)境、開發(fā)商品牌、建筑，交通相對的便捷性及配套玄武860㎡52000元/㎡前二后三獨(dú)棟別墅為主，合院式布局?；▓@面積1800—3000㎡。歐式、美式風(fēng)格建筑?？腿簛碓矗阂阅暇┍镜乜腿簽橹?；交通：南京火車站、南京長途汽車站、漢府街長途汽車站均在境內(nèi)，滬寧高速公路、312國道、寧杭公路等穿境而過。公路干線16條，支線呈輻射狀貫穿全區(qū)。配套：聞名世界的中山陵、芳菲四季的玄武湖、歷經(jīng)風(fēng)霜的古城墻，以及眾多高校區(qū)、餐飲街、購物商場盡在其中。置業(yè)目的：第一居所為主；置業(yè)方向：區(qū)位、環(huán)境、建筑、中心城區(qū)的交通便捷性及配套棲霞268㎡18500元/㎡疊加、聯(lián)排別墅為主，地上三層。客群來源：以南京本地客群為主，部分蘇北客群；交通：滬寧鐵路橫穿東西，與堯新路、紅山路、和燕路、棲霞大道等區(qū)域性重點骨干道路構(gòu)成了暢達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。配套：屬于江南八區(qū)之一，南京的東大門，以科技園、景區(qū)為主。置業(yè)目的：第一居所為主；置業(yè)方向：交通、配套、性價比、交通相對的便捷性浦口400—1000㎡15000—30000元/㎡前二后三獨(dú)棟別墅為主。800㎡以上超大花園庭院。私家泳池。北美、歐式建筑風(fēng)格。客群來源：以南京本地客群為主，主要為河西板塊客群；交通：東南臨長江，與南京主城隔江相望，有南京長江大橋和過江隧道相連，但當(dāng)?shù)厝擞小皩幏蛔剑贿^一條河”之說，有區(qū)域抗性。配套：老山風(fēng)景區(qū)湖光山色，但生活配套缺乏，尚處于發(fā)展階段。置業(yè)目的：第二居所為主；置業(yè)方向：環(huán)境、建筑、開發(fā)商品牌1、別墅各版塊市場分析第三篇：市場分析江寧玄武棲霞浦口小結(jié)：玄武區(qū)和棲霞區(qū)為南京“江南八區(qū)”的主城區(qū)，別墅的區(qū)位價值明顯，具有不可再生的資源優(yōu)勢。產(chǎn)品類型以獨(dú)棟大宅和聯(lián)排為主?？腿嘿徺I目的以自住為主。江寧區(qū)是南京的下一步重點發(fā)展區(qū)域，別墅價值主要分為兩個板塊：西北區(qū)臨近雨花臺區(qū)的近城別墅，其價值以區(qū)域優(yōu)勢和三山板塊景觀優(yōu)勢為主。產(chǎn)品類型以疊加、聯(lián)排為主?？腿嘿徺I目的以自住為主；東南部別墅，其價值以湖光山色的景觀優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢為主。產(chǎn)品類型以精裝花園庭院和大宅為主?？腿嘿徺I目的以第二居所和會所需求為主。浦口區(qū)為南京的江北板塊，其別墅依托老山國家公園的景觀優(yōu)勢和產(chǎn)品自身高性價比為主要價值。產(chǎn)品類型以大宅、超大花園庭院為主?？腿嘿徺I目的以自住和會所需求為主。1、別墅各版塊市場分析第三篇：市場分析區(qū)域地址項目名稱建筑面積容積率主力戶型銷售均價建筑形態(tài)客群結(jié)構(gòu)江寧江寧湯山街古泉村（陽山碑材公園入口進(jìn)去）陽明山莊96272m2

0.67流水別墅組團(tuán)500m2-700m2

獨(dú)棟別墅400m2-600m2，贈送花園面積400m2-500m2

聯(lián)排別墅450m2，贈送250-300m2的花園流水組團(tuán)30000元/m2

獨(dú)棟別墅，均價35000元/m2

聯(lián)排別墅均價25000元/m280%為獨(dú)棟，20%為聯(lián)排。獨(dú)棟別墅前二后三結(jié)構(gòu)。聯(lián)排別墅地上二層。地下一層260㎡，不計入銷售面積?；▓@面積400-1200㎡，帶50米泳池。中式民國建筑風(fēng)格?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹?。少數(shù)上海人；置業(yè)目的：自主、投資；置業(yè)方向：環(huán)境、交通、周邊配套、開發(fā)商品牌江寧區(qū)上坊天云湖（橫山水庫）東側(cè)云深處10000m2

0.2

獨(dú)棟別墅600m2-1000m2

花園面積：1500-3000m2均價約45000元/套。沿湖別墅2000萬以上/套；內(nèi)湖別墅1500萬—2000萬/套；其中8畝大院樣板房，815㎡樓王別墅約售1.5億/棟三灣四島。全部純現(xiàn)房。前二后三結(jié)構(gòu)。精裝修花園，1000㎡，四層錯落格局。私家泳池。北美建筑風(fēng)格?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹?，老客戶；置業(yè)目的：自主、會所；置業(yè)方向：環(huán)境、開發(fā)商品牌、建筑玄武玄武區(qū)環(huán)陵路7號（紫金山東麓）鐘山國際高爾夫799920m20.13

獨(dú)棟別墅860m2主力戶型

花園面積：2000-2500m2

4500萬/套起售全部為獨(dú)棟別墅前二后三結(jié)構(gòu)。合院式布局。地下一層450㎡，花園面積1800-3000m2，與高爾夫會所相連。內(nèi)部有索菲特酒店。客群來源：南京本地客群為主；置業(yè)目的：自主；置業(yè)方向：區(qū)位、高爾夫、建筑棲霞棲霞仙林大道北側(cè)，學(xué)子路東側(cè)棲園157751m2

0.7疊加別墅、聯(lián)排別墅268m2

花園面積：150-220m2疊加別墅單價19000元/m2

聯(lián)排別墅18500元/m2

均價20000元/m2地上三層，268㎡享受550㎡，贈送282㎡面積（半地下室半車庫贈送產(chǎn)權(quán)面積90㎡；門廳客廳90㎡；邊戶型三個露臺100余㎡）客群來源：南京本地客群為主，部分徐州客群；置業(yè)目的：自主；置業(yè)方向：配套、地鐵、贈送面積浦口浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路8號山河水花園100000㎡0.3

獨(dú)棟別墅400-800m2

花園面積：400-1000m2均價15000元/m2全部為獨(dú)棟別墅，前二后三結(jié)構(gòu)。地下一層100-200㎡?；▓@三層錯落格局，面積約1300㎡。北美建筑風(fēng)格?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹鳎饕獮楹游鲄^(qū)客群：第二居所；置業(yè)方向：環(huán)境、建筑、開發(fā)商品牌浦口珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路88號（緊鄰珍珠泉公園）綠城玫瑰園90000㎡0.3

獨(dú)棟別墅700-1000m2

花園面積：650-1500m2

均價30000/m2

總價1800萬起全部為獨(dú)棟別墅，地上二層，地下一層200-300㎡。下沉式庭院和敞開式庭院兩種，花園面積800-4000m2不等。私家泳池。地中海風(fēng)格，西班牙風(fēng)格，意大利風(fēng)格，英式風(fēng)格，法式風(fēng)格?？腿簛碓矗耗暇┍镜乜腿簽橹?，部分上海客群；置業(yè)目的：第二居所；置業(yè)方向：環(huán)境、建筑、開發(fā)商品牌1、別墅各版塊市場分析第三篇：市場分析陽明山莊位置江寧湯山街古泉村開發(fā)商元通置業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理高力國際規(guī)模15萬平、142套建筑形式聯(lián)排、獨(dú)棟容積率0.65綠化率45%開盤時間2009.11銷售狀態(tài)在售銷售單價35000元/平米建筑及立面風(fēng)格民國式建筑、灰色石磚立面花園面積獨(dú)棟：400-500平米

聯(lián)排：250-300平米主力戶型400-600平米獨(dú)棟2、競品項目分析第三篇：市場分析陽明山莊銷售情況分析結(jié)論：該項目自限購政策出臺后，整體銷售情況較為平緩，每月銷售速度為2套左右，成交價格變化較大，為20000—30000元/平米區(qū)間。主力銷售戶型為400—600平米的獨(dú)棟別墅?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻?，置業(yè)目的多為投資性客群，自主需求較少。其中也包括極小部分外阜置業(yè)客群，同時有企業(yè)購買用于企業(yè)會所用途。主要賣點：較為優(yōu)秀的自然景觀資源，背山、臨近知名景區(qū)、享有湯山的溫泉資源。建筑形式：民國風(fēng)格改良建筑，坡地型別墅，前二后三式建筑。園林：整體園林效果較好，項目內(nèi)人工流水水景，但各戶之間綠籬進(jìn)行圍合，私密性較差?；▓@：贈送花園面積與戶型面積基本達(dá)到1:1，交付時不做花園精裝。不利影響：交通條件相對較差，周邊生活及市政配套條件較差。2、競品項目分析第三篇：市場分析位置江寧東山街道神鳳路1169號開發(fā)商南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理南京鴻信物業(yè)管理有限公司規(guī)模17萬平、99套建筑形式獨(dú)棟容積率0.2綠化率80%開盤時間目前可認(rèn)購銷售狀態(tài)在售銷售單價45000元/平米建筑及立面風(fēng)格美式風(fēng)格、石材立面花園面積獨(dú)棟：1500—3000平米

主力戶型600-1000平米獨(dú)棟云深處2、競品項目分析第三篇：市場分析結(jié)論：目前該項目為進(jìn)入實質(zhì)開盤銷售階段，但以內(nèi)部認(rèn)購6套，整體成交價格突破2000萬/套，預(yù)計整體銷售均價達(dá)45000元/平米?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻?，置業(yè)目的大部分主要訴求為自主，同時有本分客戶作為企業(yè)會所需求。主要賣點：極致的自然景觀資源，背山面湖，一線親水、充分利用超大私人花園進(jìn)行分層式花園設(shè)計。建筑形式：美式風(fēng)格建筑，坡地型別墅，前二后三式建筑。園林：整體園林效果出眾，由于大部分戶型一線親水，因此均設(shè)有親水平臺，平均每戶花園進(jìn)行三層式空間精裝，戶與戶之間通過實體墻進(jìn)行圍合，充分保證私密性，各戶型均配有超大面積私人花園。不利影響：交通條件相對較差，周邊生活及市政配套條件較差。優(yōu)秀的自然景觀自然及產(chǎn)品設(shè)計理念注定成為南京市場標(biāo)桿類產(chǎn)品，同時實體樣板間高達(dá)8畝的占地面積對體驗式情景營銷給人以絕對震撼的感官感受沖擊。云深處2、競品項目分析第三篇：市場分析位置玄武區(qū)環(huán)陵路7號開發(fā)商南京鐘山國際高爾夫置業(yè)有限公司物業(yè)管理高力國際規(guī)模245萬平、約300套建筑形式獨(dú)棟容積率0.14綠化率60.28%開盤時間2007.11.8銷售狀態(tài)在售銷售單價4500萬/套起售建筑及立面風(fēng)格歐式風(fēng)格、石材立面花園面積獨(dú)棟：1800—2500平米

主力戶型800-1000平米獨(dú)棟鐘山國際高爾夫2、競品項目分析第三篇：市場分析銷售情況分析結(jié)論：該項目屬于南京別墅市場的標(biāo)桿類項目，在面市之初既保持著高售價及慢去化速度的特性，因此，此類產(chǎn)品受到宏觀市場限購政策影響較小，一直維持著較為平緩的銷售均價。主要賣點：位于南京市中心最為出名的紫金山中，坐落在鐘山高爾夫之間，擁有極優(yōu)的自然景觀資源與高端配套，位于市中心，但紫金山自然條件充分彌補(bǔ)私密性不強(qiáng)的概念，交通通達(dá)性絕對利好，區(qū)域的不可復(fù)制性。建筑形式：歐式風(fēng)格建筑，坡地型別墅，前二后三式建筑。園林：整體園林效果一般，但借助于鐘山高爾夫的零距離接壤，可充分彌補(bǔ)項目內(nèi)部園林效果的缺陷。不利影響：產(chǎn)品整體設(shè)計較差，缺乏質(zhì)感。占據(jù)市中心的紫金山稀缺資源，在滿足私密性的同時顧忌風(fēng)水、交通、配套、高爾夫等無法復(fù)制資源，項目內(nèi)，業(yè)主可充分享受鐘山高爾夫的免費(fèi)資源及索菲特酒店的高端配套。鐘山國際高爾夫銷售情況分析2、競品項目分析第三篇：市場分析棲園位置霞仙林大道北側(cè)，學(xué)子路東側(cè)開發(fā)商南京棲霞建設(shè)股份有限公司物業(yè)管理南京棲霞建設(shè)集團(tuán)物業(yè)有限公司規(guī)模29萬平、672套（最新在售）建筑形式聯(lián)排、疊加容積率0.7綠化率40%開盤時間2010.09銷售狀態(tài)在售銷售單價18500元/平米建筑及立面風(fēng)格現(xiàn)代建筑、紅磚和白色真石漆立面花園面積聯(lián)排：150-220平米主力戶型268平米聯(lián)排2、競品項目分析第三篇：市場分析棲園銷售情況分析結(jié)論：該項目自限購政策出臺后，整體銷售情況較為平緩，每月銷售速度為2套左右，成交價格變化不大，為20000元/平米區(qū)間。主力銷售戶型為268平米的聯(lián)排別墅?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻簦胁糠中熘菘腿?，置業(yè)目的多為自住。主要賣點：與地鐵2號線隔路相鄰，增送282平米面積（半地下室半車庫贈送產(chǎn)權(quán)面積90㎡；門廳客廳90㎡；邊戶型三個露臺100余㎡），以及江南八區(qū)的城市屬性，周邊完善生活配套。建筑形式：現(xiàn)代簡歐建筑，地上三層聯(lián)排別墅。園林：整體園林效果一般，樓間距較窄，缺乏私密性?；▓@：贈送花園面積150-220平米。不利影響：內(nèi)部空間狹窄，樓體陡峭，居住舒適度欠缺，缺乏依山傍水的景觀優(yōu)勢。2、競品項目分析第三篇：市場分析山河水花園位置浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路8號開發(fā)商南京瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理南京鴻信物業(yè)管理有限公司規(guī)模42萬平、300余套建筑形式純獨(dú)棟容積率0.3綠化率63%開盤時間2006.12.30銷售狀態(tài)在售銷售單價15000元/平米建筑及立面風(fēng)格北美風(fēng)格，石材立面花園面積1300平米主力戶型400-800平米2、競品項目分析第三篇：市場分析山河水花園銷售情況分析結(jié)論：該項目自限購政策出臺后，整體銷售情況較為平緩，每月銷售速度為1套左右，成交價格變化基本穩(wěn)定，為17000元/平米區(qū)間。主力銷售戶型為500平米的獨(dú)棟別墅?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻?，以河西板塊人群為主。置業(yè)目的多為工作需求和第二居所。主要賣點：較為優(yōu)秀的老山自然景觀資源，依山傍水、享有冷溫泉資源。建筑形式：北美風(fēng)格建筑，坡地型別墅，前二后三式建筑。園林：整體園林效果較好，項目內(nèi)人工湖水域較大，各戶之間墻體進(jìn)行圍合，私密性較好。花園：贈送花園面積1300平米，三層錯落格局，超大泳池。不利影響：交通條件相對較差，周邊生活及市政配套條件較差。同為鴻信麾下作品，為云深處的上一代別墅物業(yè)，三層花園庭院現(xiàn)場效果震撼。依托老山國家森林公園的山水景觀，獨(dú)有的冷溫泉資源，硫含量較高，更具養(yǎng)生效果。2、競品項目分析第三篇：市場分析綠城玫瑰園位置浦口珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路88號（緊鄰珍珠泉公園）開發(fā)商綠城集團(tuán)物業(yè)管理綠城物業(yè)規(guī)模30萬平、200余套建筑形式純獨(dú)棟容積率0.3綠化率70%開盤時間2007.10銷售狀態(tài)在售銷售單價30000元/平米建筑及立面風(fēng)格地中海、西班牙、意大利、英式、法式風(fēng)格，石材立面花園面積800-4000平米主力戶型700-1000平米2、競品項目分析第三篇：市場分析銷售情況分析結(jié)論：該項目自限購政策出臺后，整體銷售情況較為平緩，每月銷售速度為2套左右，成交價格變化較大，為24000—36000元/平米區(qū)間。主力銷售戶型為700—800平米的獨(dú)棟別墅?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻簦脴I(yè)目的多為投資性客群，自主需求較少。其中也包括極小部分外阜置業(yè)客群，同時有企業(yè)購買用于企業(yè)會所用途。主要賣點：較為優(yōu)秀的老山自然景觀資源，依山傍水、享有冷溫泉資源。建筑形式：地中海、西班牙、意大利、英式、法式建筑，地上二層地下一層。園林：高爾夫、公園、山、水、林多重立體景觀?；▓@：贈送花園面積800-4000平米不等。有下沉式庭院和敞開式庭院兩種。不利影響：交通條件相對較差，周邊生活及市政配套條件較差。綠城玫瑰園最后一期定制型湖景別墅，根據(jù)客群需求進(jìn)行定制，充分滿足不同客群的獨(dú)特需求。2、競品項目分析第三篇：市場分析瑪斯蘭德位置江寧將軍大道8號開發(fā)商南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理南京金陵飯店物業(yè)管理公司規(guī)模48萬平、520套建筑形式獨(dú)棟別墅雙拼別墅容積率0.39綠化率60%開盤時間2010.12銷售狀態(tài)在售銷售單價35000元/平米建筑及立面風(fēng)格地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國草原式、法國鄉(xiāng)村式，涂料+石材花園面積200平米主力戶型460-560平米2、競品項目分析第三篇：市場分析銷售情況分析結(jié)論：該項目自限購政策出臺后，整體銷售情況較為平緩，每月銷售速度為1套左右，成交價格變化較大，為28000—35000元/平米區(qū)間。主力銷售戶型為557平米的獨(dú)棟別墅?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻簦脴I(yè)目的多為自住客群，自主需求較少。其中也包括極小部分外阜置業(yè)客群。主要賣點：較為優(yōu)越的地段，近鄰雨花區(qū)，與江南主城區(qū)一路之隔；地源熱泵；北靠將軍山美式商街。配套優(yōu)勢明顯。建筑形式：地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國草原式、法國鄉(xiāng)村式，地上二層，半地下結(jié)構(gòu)。園林：蜿蜒而下的溪流自然分割成5個花冠狀的半島街區(qū)?；▓@：贈送花園面積200平米。不利影響：園林景觀無亮點，庭院較小。瑪斯蘭德近鄰主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，完善生活配套，和以獨(dú)棟別墅為主力，地源熱泵的舒適享受，成為繁華與悠然的兼得產(chǎn)品。2、競品項目分析第三篇：市場分析愛濤漪水園位置江寧愛濤路18號（愛濤路與佛城路交匯處）開發(fā)商江蘇愛濤置業(yè)有限公司物業(yè)管理江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司規(guī)模31萬平、170套建筑形式獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅以及精品躍層公寓容積率0.41綠化率62%開盤時間2010.5銷售狀態(tài)在售銷售單價沿湖獨(dú)棟均價18400元/平米；聯(lián)排均價8500元/平米建筑及立面風(fēng)格英倫風(fēng)格，北美風(fēng)格，涂料、石材、木屋花園面積300-1000平米主力戶型270-330平米聯(lián)排；450-530平米獨(dú)棟2、競品項目分析第三篇：市場分析銷售情況分析結(jié)論：該項目自限購政策出臺后，整體銷售情況較為平緩，每月銷售速度為3套左右，獨(dú)棟成交價格變化較大，為23000—31000元/平米區(qū)間。主力銷售戶型為430平米的獨(dú)棟別墅?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻簦脴I(yè)目的多為自住客群。其中也包括極小部分外阜置業(yè)客群。主要賣點：位于江寧第二大湖，面積約270畝的高湖南側(cè)，被列為南京市十大水景住宅之一。建筑形式：北美風(fēng)格，地上二層。園林：湖岸，坡地，島中島花園：贈送花園面積300-1000平米。不利影響：園林景觀無亮點，庭院較小。愛濤漪水園2、競品項目分析第三篇：市場分析鋒尚國際公寓位置下關(guān)小桃園1號開發(fā)商南京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理-規(guī)模19萬平、247套建筑形式住宅、公寓，板塔結(jié)合，多層，裝修容積率0.9綠化率36%開盤時間2007.7銷售狀態(tài)在售銷售單價28000元/平米建筑及立面風(fēng)格建筑風(fēng)格是先鋒、時尚，簡約中透出酷的痕跡，建筑外觀為淺米色花崗巖點綴深灰黑色金屬組合干掛花園面積--主力戶型二居191㎡-206㎡三居191㎡-262㎡2、競品項目分析第三篇：市場分析銷售情況分析結(jié)論：該項目自限購政策出臺后，整體銷售情況較為平緩，每月銷售速度為2套左右，成交價格欺負(fù)不大，為26000—29000元/平米區(qū)間。主力銷售戶型為420-700平米?？腿海捍蟛糠譃槟暇┦斜镜乜蛻簦脴I(yè)目的多為自住客群。其中也包括極小部分外阜置業(yè)客群。主要賣點：明城墻下、護(hù)墻河畔的小桃園公園內(nèi)，環(huán)境優(yōu)雅。核心區(qū)成熟的酒店、醫(yī)院、銀行、學(xué)校生活配套齊全。高效節(jié)能采暖制冷，室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵等，高科技、高居住舒適度。建筑形式：時尚現(xiàn)代。園林：大湖，坡地景觀。不利影響：容積率高，園林景觀缺乏開闊性。鋒尚國際公寓2、競品項目分析第三篇：市場分析3、南京別墅項目全方位分析南京別墅市場整體處于正在發(fā)展階段，市場供量不高，由于受到政策影響，銷售速度先階段較慢。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為該狀況會在2013年下半年開始好轉(zhuǎn)，市場逐漸回暖，政策解禁。但從南京別墅市場來看，產(chǎn)品的整體品質(zhì)較高，大部分高端類產(chǎn)品均以獨(dú)棟為主，根據(jù)各項目定位不同，戶型配比也存在著一定的區(qū)別，大體分為四類產(chǎn)品：產(chǎn)品面積區(qū)間花園面積建筑類型市場供應(yīng)量去化速度獨(dú)棟類500-1000平米500-3000平米前二后三型坡地產(chǎn)品較多較大較慢雙拼類300-450平米250-400平米三層建筑較少一般聯(lián)排類250-320平米150-250平米三層建筑較大較快疊拼類200-300下層200平米左右六層疊拼、五層疊拼較少一般市場整體售價方面目前趨于穩(wěn)定，各項目售價主要受到交通、配套、景觀資源的影響，高端類獨(dú)棟別墅整體銷售均價在30000—40000元區(qū)間，類獨(dú)棟及雙拼、聯(lián)排價格在15000—25000區(qū)間，根據(jù)區(qū)域不同，價格會有些許變化。第三篇：市場分析從目前南京整體別墅市場來看，市面上并不缺少高品質(zhì)的產(chǎn)品類型與組合。同時在南京市場，優(yōu)秀的自然景觀資源并不是客群主要看中的賣點，南京市場上所謂的高品質(zhì)項目均具備一定的山、水、溫泉等優(yōu)質(zhì)的先天條件。這些只是在本案有效客群眼中應(yīng)具備的條件，并非是主要賣點?？腿悍矫妫耗暇﹦e墅市場極大部分受眾客群皆為南京本地資本階層，但這部分客群不屬于地緣性客群，對南京各個板塊并無明顯的向往傾向，大部分客戶對別墅置業(yè)較為理智，根據(jù)各項目的不同定位、總價控制、實際購買需求、交通、配套等因素決定最終購買的產(chǎn)品。同時，此類客群對風(fēng)水均極為看重，部分高端項目客戶在看房時都有風(fēng)水師陪同，可能風(fēng)水師的一句話就影響到最終是否購買。

目前南京高端客群分為兩類：一為老南京人，在這類人心中有著寧翻一座山，不過一條江的心理，因此此類客群基本不會選擇江北一帶的物業(yè)；二為新南京人，此類客群在別墅方面置業(yè)更為理智，雖為財富階層，對只會選擇吻合自身訴求的項目。

南京別墅產(chǎn)品置業(yè)客群存在一部分上海、長三角及周邊城市的外地客戶，但比例相對較小，置業(yè)目的大部分為跨區(qū)域辦企業(yè)需要，此類客群比較注重交通的便利性和居住的私密性；也有一小部分選擇湯山區(qū)域經(jīng)濟(jì)性別墅為了旅游度假使用。3、南京別墅項目全方位分析第三篇：市場分析

另一類客群為選擇面積較大、自然景觀較好、私密性較好的別墅產(chǎn)品為企業(yè)會所所用，根據(jù)本次市調(diào)結(jié)果表明，此類置業(yè)訴求的客群比例可見一斑，由此可以看出，南京目前高端企業(yè)對別墅類企業(yè)會所需求正處在一個上升階段。

目前南京有會所需求的企業(yè)在選擇企業(yè)會所方面基本方向為：1、私密性較高；2、面積在1000平米左右，園林景觀及花園景觀效果佳；3、有著良好的自然景觀資源，靠山、親水或自然植被豐富；4、如像綠城玫瑰園那種可定制產(chǎn)品則更優(yōu)；5、項目整體感覺高端，知名度較高，對企業(yè)品牌同時有提升作用；6、私家花園面積最少為1500平米以上，滿足企業(yè)各類招待需求；3、南京別墅項目全方位分析第三篇：市場分析南京大部分別墅項目建筑風(fēng)格均以歐式為主，少量美式及極少量民國風(fēng)格為輔，基本不存在中式風(fēng)格產(chǎn)品。因為客群覺得主流產(chǎn)品走向，南京別墅類型客群對中式產(chǎn)品沒有向往度，僅對歐式及美式建筑鐘情度較高。園林方面：根據(jù)不用產(chǎn)品定位展現(xiàn)出的品質(zhì)也不相同，在園林成本投入上基本達(dá)到700元/平米，私家花園精裝修、并且為了保證私密性進(jìn)行實墻圍合。此種形式及細(xì)節(jié)均是高端職業(yè)群體所看重的。戶型需求方面：南京客群對戶型及功能分區(qū)上沒有絕對訴求，能夠基本滿足家庭需要及居住舒適度即可，同時南京大部分別墅項目為毛坯交房，采用框架結(jié)構(gòu)，客戶可以根據(jù)自身具體需要自行進(jìn)行重新隔斷處理。目前在南京面市的絕大多數(shù)別墅項目中，在項目園林方面沒有一家將內(nèi)部水景極致打造的項目，更沒有利用大部分項目都有的內(nèi)部坡地落差打造流水的獨(dú)特景觀項目。因此可見，南京目前大部分別墅項目均在建筑本身下文章，而沒有合理的利用可用到的一切資源打造稀缺性賣點，延伸產(chǎn)品價值、提升產(chǎn)品品質(zhì)。同時結(jié)合市場來看，高端的、高品質(zhì)獨(dú)棟物業(yè)類型在南京市場存在的極大的溢價空間，而低總價、小面積的聯(lián)排及雙拼物業(yè)類型可以覆蓋更廣的客戶群，給甲方提供更快的去化速度、縮短銷售周期及回款速度，同時企業(yè)品牌及項目口碑并不拘泥于產(chǎn)品形式。綜上所述，南京的別墅市場還是存在極大的機(jī)會的。3、南京別墅項目全方位分析第三篇：市場分析4、本項目SWOT分析競品項目各項參考權(quán)重關(guān)系評分分析項目區(qū)位地段交通配套自然景觀錯落坡地產(chǎn)品園林溫泉資源客戶地緣感開發(fā)商品牌總評排除溫泉優(yōu)勢陽明山莊776766710766959云深處665106980686464鐘山國際高爾夫1010995550966868棲園89950650875757山河水55486888586557玫瑰園676878706106565本案項目77788？？107761+？51+？客觀分析各競品項目與本案的重要賣點羅列，單項總分為10分通過客觀分析不難看出，本案在產(chǎn)品及園林為進(jìn)行實質(zhì)設(shè)計階段的情況下，其他各項總分為51分，可以通過有效的SOWT分析來規(guī)避風(fēng)險、解決難點，同時將產(chǎn)品設(shè)計深耕，以確立標(biāo)桿類產(chǎn)品定義。第三篇：市場分析W：劣勢O：機(jī)遇S：優(yōu)勢SWOT區(qū)位優(yōu)勢：湯山優(yōu)秀的自然溫泉資源及區(qū)域知名度；區(qū)域未來發(fā)展的利好條件，國際溫泉

城帶動區(qū)域配套的快速提升；交通條件：S122省道的即將通車及滬寧

高速的利好條件；自然景觀：獨(dú)占小丘，坡地與水資源交

融，大隱于市；高端酒店配套：國際頂級酒店項目配套，

享受相應(yīng)品質(zhì)物業(yè)管理。地塊距主城區(qū)30公里，相對較遠(yuǎn)；周邊目前生活配套條件較差。南京市場別墅客群對高端、高品質(zhì)產(chǎn)品的需

求度；政府大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)及配套設(shè)施；業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計2013年下半年政策放開，市

場回暖；區(qū)域內(nèi)沒有高品質(zhì)項目先例；目前區(qū)域內(nèi)競品項目基本為零；自然坡地景觀條件對打造高品質(zhì)產(chǎn)品的利

好作用；水晶打造及落差水系的市場空白；南京高端別墅客群并有地緣性需求；市場競爭范圍并非區(qū)域內(nèi)項目，而是南京整體高端別墅市場；售價潛在威脅，部分競品高端別墅項目存在售價較低，性價比高的潛在威脅。T：威脅4、本項目SWOT分析第三篇：市場分析聚合效應(yīng)產(chǎn)生質(zhì)變S優(yōu)勢StrengthW劣勢WeakO機(jī)會OpportunitySO結(jié)合，發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會WO結(jié)合，利用機(jī)會，克服劣勢充分發(fā)揮地塊先天優(yōu)勢，打造高品質(zhì)產(chǎn)品與溫泉相結(jié)合的產(chǎn)品形式；填補(bǔ)時空空白，引領(lǐng)高端別墅市場；打造稀缺水景資源，同時利用利好的自然景觀資源闡述唯一性產(chǎn)品定義；利用未來南京對湯山區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展路線淡化距離感，打造高端品質(zhì)生活、休閑、度假區(qū)概念T威脅ThreatenST結(jié)合，發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅WT結(jié)合，減小劣勢，避免威脅定位清晰，瞄準(zhǔn)高端職業(yè)群體，打造定制性產(chǎn)品；提升高度，將產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為大隱于市的生活方式；產(chǎn)品創(chuàng)新，市場標(biāo)桿的別墅類項目；將稀缺及唯一性發(fā)揮到淋漓盡致；區(qū)位優(yōu)勢：湯山優(yōu)秀的自然溫泉資源及區(qū)域知名度區(qū)域未來發(fā)展的利好條件，國際溫泉城帶動區(qū)域配

套的快速提升；交通條件：S122省道的即將通車及滬寧高速的利好

條件；自然景觀：獨(dú)占小丘，坡地與水資源交融，大隱于市高端酒店配套：國際頂級酒店項目配套，享受相應(yīng)品質(zhì)物業(yè)管理。地塊距主城區(qū)40公里，相對較遠(yuǎn)；周邊目前生活配套條件較差；南京市場別墅客群對高端、高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度；政府大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)及配套設(shè)施業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計2013年下半年政策放開，市

場回暖；區(qū)域內(nèi)沒有高品質(zhì)項目先例；目前區(qū)域內(nèi)競品項目基本為零；自然坡地景觀條件對打造高品質(zhì)產(chǎn)品的利好作用；水景打造及落差水系的市場空白；南京高端別墅客群并有地緣性需求；市場競爭范圍并非區(qū)域內(nèi)項目，而是南京整體高端

別墅市場；售價潛在威脅，部分競品高端別墅項目存在售價較低，性價比高的潛在威脅；南京別墅客群階層劃分（GDP）億元富豪階層富裕階層中產(chǎn)階層行業(yè)特征：大型企業(yè)老板，上市公司CEO行業(yè)特征：金融界高管，私營業(yè)主及老板、外企高管，政府官員行業(yè)特征：科技園員工、大學(xué)城教師、醫(yī)療、IT從業(yè)者第三產(chǎn)業(yè)上升階段，第二產(chǎn)業(yè)為主：南京市是以石化、鋼鐵、汽車為代表的重化工行業(yè)城市，其產(chǎn)值占南京地區(qū)生產(chǎn)總值的46%。這主要是由江北的南京化學(xué)工業(yè)園、南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、浦口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以及仙林的南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，江寧的南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，五大市郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)推動所致。雖然金融、倉儲、運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度近年來猛超上海、蘇杭，但仍然相對滯后。經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比蘇州、杭州較為滯后：南京自古便是江南著名的魚米之鄉(xiāng)，優(yōu)越的氣候和自然環(huán)境使得這里的人們不必為生計發(fā)愁，加之曾為“六朝古都”，故而南京人有很強(qiáng)的“皇城根文化”優(yōu)越感，死要面子的心態(tài)很大程度上阻礙了他們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的沖動。沙漏型別墅客群，兩級分化嚴(yán)重：由于服務(wù)行業(yè)發(fā)展相對滯后，第二產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使得南京以生產(chǎn)業(yè)為主的富豪階層與人文科技產(chǎn)業(yè)為主的中產(chǎn)階層成為別墅客群的高端與入門級上下兩個主導(dǎo)，而以創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)為主的富裕階層相對較少。5、南京別墅客群分析第三篇：市場分析南京別墅客群階層劃分客群階層客群特征客群需求富豪階層行業(yè)特征：大型企業(yè)老板，上市公司CEO家庭結(jié)構(gòu)：五口之家，子女普遍可住校學(xué)歷特征：高中及大學(xué)文化消費(fèi)習(xí)慣：勤儉樸素，但出手闊綽面積需求：600㎡以上風(fēng)格需求：歐美簡約風(fēng)格，石材立面總價承受：主觀意識強(qiáng)烈，價格不是決定因素環(huán)境需求：占參考因素80%配套需求：不作為主要參考因素，約占10%交通需求：不作為主要參考因素，約占10%富裕階層行業(yè)特征：金融界高管，私營業(yè)主及老板、外企高管，政府官員家庭結(jié)構(gòu)：五口之家，子女普遍可住校學(xué)歷特征：大學(xué)及以上文化消費(fèi)習(xí)慣：追求高品位享受，考究品質(zhì)面積需求：400-600㎡風(fēng)格需求：歐美簡約風(fēng)格，石材立面總價承受：1000萬以內(nèi)環(huán)境需求：占參考因素80%配套需求：不作為主要參考因素，約占10%交通需求：不作為主要參考因素，約占10%中產(chǎn)階層行業(yè)特征：科技園員工、大學(xué)城教師、醫(yī)療、IT從業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：三口之家，子女需照顧學(xué)歷特征：大學(xué)及以上文化消費(fèi)習(xí)慣：小資情調(diào)，精打細(xì)算面積需求：280-350㎡風(fēng)格需求：歐美簡約風(fēng)格，石材立面總價承受：450萬以內(nèi)環(huán)境需求：占參考因素50%配套需求：主要參考因素，約占30%交通需求：主要參考因素，約占20%5、南京別墅客群分析第三篇：市場分析別墅板塊分布和客源特征仙林板塊老山板塊三山板塊方山板塊溧水板塊★市中心大南京別墅板塊地圖板塊分布別墅市場特征客群來源代表項目三山南京近郊高端別墅區(qū)，景觀資源豐富，片區(qū)發(fā)展成熟，認(rèn)可度高主城區(qū)美之國花園；瑪斯蘭德仙林人文底蘊(yùn)深厚，板塊認(rèn)可度較高主城區(qū)依云溪谷、仙林翠谷、山水風(fēng)華。老山依托老山國家公園，尚處于發(fā)展階段客源主要來自主城區(qū)、項目周邊、河西板塊，安徽、蘇北綠城玫瑰園、山河水方山文化氛圍濃郁，尚處于發(fā)展階段客源主要來自主城區(qū)、江寧大學(xué)城、科技園羅托魯拉、加州城溧水起步階段的新興板塊客源主要來自主城區(qū)、周邊、安徽、蘇北恒大金碧天下、臥龍湖國際社區(qū)、森湖溪谷5、南京別墅客群分析第三篇：市場分析截至2009年末，南京全市總戶籍人口629.77萬人，其中江南八區(qū)戶籍人口309.61萬人，約占全市總?cè)丝诘?0%。從現(xiàn)有別墅成交客群比例來看，主城區(qū)約占80%；江寧、浙江、鎮(zhèn)江、蘇北約占10%，為主要輔助成交客群；上海、安徽客群約占5%，為次要輔助成交客群。別墅成交客群特征成交客群區(qū)域成交客群比例客群發(fā)展趨勢成交客群職業(yè)置業(yè)目的置業(yè)需求主城區(qū)79.45%客群主要來自于主城區(qū)，隨著分布的外延，主城客戶比例降低、本地客戶比重增加，而且多為開發(fā)商的跟隨客戶，但均不超過20％私企老板占主體，公務(wù)員、企事業(yè)單位高層、教育、金融、外貿(mào)等行業(yè)是輔助客群的來源以自住需求為主，但隨著分布的外延，自住比例下降，投資比例上升購買別墅客戶重視自然資源的占有和獨(dú)享性，重視居住感受，同時注重后續(xù)服務(wù)，關(guān)心價格及品牌，尋求最高性價比江寧3.42%浦口1.20%鎮(zhèn)江2.05%常州0.51%上海1.88%浙江3.08%安徽1.71%蘇北2.40%港澳臺0.51%其它外埠3.77%5、南京別墅客群分析第三篇：市場分析代表別墅項目客群分析名稱客戶來源構(gòu)成年齡特征職業(yè)特征購買目的購買心理分析綠城玫瑰園主城區(qū)：86％，其中70％來自于城中上海：7％浙江：3％蘇南、蘇北、安徽及其它區(qū)域合計：4％江北板塊內(nèi)部：無25－35：7％36－45：28％46－55：56％55以上：9％私企老板：65％金融業(yè)：12％外貿(mào)、流通業(yè)：10％房地產(chǎn)業(yè)：13％自住：70％投資：19％兼有：11％自然環(huán)境：80％人文環(huán)境：15%品牌：90％山河水主城區(qū)：81％，項目所在地浦口：7％安徽：5％蘇北：7％其它：7％25－35：9％36－45：55％46－55：27％55以上：9％公務(wù)員：11％私企老板：38％金融業(yè)：20％教育文藝界：10％外貿(mào)：21％自?。?0％投資：12％兼有：28％自然環(huán)境：85％人文環(huán)境：45%品牌：40％陽明山莊主城區(qū)：70%項目所在地江寧：20％上海以及蘇北：10%25－35：7％36－45：28％46－55：56％55以上：9％公務(wù)員、事業(yè)單位10％私企老板：45％金融業(yè)、證券：11％外貿(mào)、流通業(yè)：11％文教、體育：16％房地產(chǎn)業(yè)：7％自?。?2％投資：15％兼有：13％自然與人文環(huán)境：80％子女教育、工作就近20％價格：27％品牌：30％云深處主城區(qū)：87％，其中23％來自于項目地周邊江寧：3％上海浙江等外地合計：3％港、澳、臺合計：3％25－35：24％36－45：63％46－55：8％55以上：3％公務(wù)員：19％私企老板：38％金融業(yè)：23％教育：13％其它：7％自住：75％投資：10％渡假：10％兼有：5％購買影響因素排序價格、品牌、人文環(huán)境、子女教育、工作就近5、南京別墅客群分析第三篇：市場分析客群突破：前面闡述過，南京目前大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集能源、生物、IT、軟件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。同時政府會給予相應(yīng)企業(yè)絕大的利好政策支持，以吸引更多的500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐南京。因此，本案在客群的定位上要跳出以往南京高端別墅項目在客群上的定位，此類500強(qiáng)企業(yè)高管及高新產(chǎn)業(yè)私有業(yè)主成為本案客群的重中之重。同時此類客群由于商務(wù)、交際原因?qū)e墅產(chǎn)品整體品質(zhì)訴求較高，且存在相當(dāng)高的消費(fèi)潛力，可以有效的成為本案的直接鎖定客群。此類客群白天忙于工作及各類交際、應(yīng)酬，對家的歸屬感及概念性極為清晰，同時迫切追求鬧中取靜的居住環(huán)境，因此本案在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)充分考慮此類客群的需求特點與最直接訴求。5、南京別墅客群分析第三篇：市場分析高端別墅項目客群細(xì)分區(qū)域來源主城區(qū)為主，約占80%；項目所在地約占10%；蘇北、安徽以及其他外阜客群約占10%年齡區(qū)間40-55歲為主，約占50%；36-40歲為輔，約占30%家庭結(jié)構(gòu)4-5口之家，由于子女年齡平均約在12歲以上，可在學(xué)校住宿，故咱不考慮周邊學(xué)校教育資源問題職業(yè)構(gòu)成企業(yè)老板為主，約占50%以上；金融、證券、外貿(mào)、物流行業(yè)高管為輔，約占30%;教育、文藝、事業(yè)單位約占10%學(xué)歷特征高中或大學(xué)學(xué)歷為主，部分海歸和碩士學(xué)歷置業(yè)目的自住需求為主，約占70%；會所、度假、投資需求約占20%由于南京的行政、文化、商務(wù)資源集中在市區(qū)，并且50%的人口集中在主城區(qū)，所以，南京高端別墅客群集中分布在主城區(qū)范圍內(nèi)。以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)制造業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)相對滯后的產(chǎn)業(yè)格局，導(dǎo)致兩極分化嚴(yán)重，高端別墅客群主要來自于大型企業(yè)主，經(jīng)過多年的打拼創(chuàng)業(yè)而取得輝煌成就的中年客群。6、高端客群訴求分析第三篇：市場分析南京別墅自05年開始發(fā)展，至09年進(jìn)入高峰期，高端別墅客群普遍處于處于“事業(yè)已經(jīng)登峰，生活何時造極”的追尋狀態(tài)傳承——他們一生引導(dǎo)潮流，難得隨波逐流，在取得事業(yè)成就之后，渴望有一處歸隱大境，沒有高樓林立的壓抑，只有滿目蒼翠和愜意，希望犒賞人生，為福澤永祚之地，世代傳承。人本——他們普遍追求人生歸隱境界，最初的喧囂與躁動已歸于平靜。他們對周邊配套要求并不十分苛刻，但也離不開都市繁華；不屑于一覽眾山小的豪情，而是要在悠然山水中尋找一份自然。唯城市非凡處，兩全境地，方為人生終極居所。總體需求特征傳承+人本6、高端客群訴求分析第三篇：市場分析區(qū)域