超高層建筑管理與研究課件

超高層建筑的綜合管理2013年4月超高層建筑的綜合管理目錄:第一章超高層項目定義及特點第二章經(jīng)典超高層項目案例介紹第三章超高層的技術難點第四章常見業(yè)態(tài)組合方式第五章

高空寫字樓第六章高空酒店第七章高空住宅第八章物業(yè)管理的重點

目錄:第一章超高層項目定義及特點總結(jié)

超高層

建筑通過“豎向型”增長，對有限土地高效集約的利用，提高了規(guī)模效益，為城市發(fā)展創(chuàng)造了新的空間。而超高層的界定在不同國家也有所不同。日本建筑大辭典將15層以上定為超高層建筑。

theUnieNationJapanchina聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議上將40層以上即定超高層建筑在中國，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度,屬于超高層建筑。第一章超高層項目定義及特點總結(jié)超高層建筑通過超高層建筑的特點總結(jié)character4character3character2character1character5平均高度逐步增長豐富的景觀資源

黃金地段，業(yè)態(tài)豐富風險較大

超高層的特點城市經(jīng)濟發(fā)展支撐超高層建筑的開發(fā)超高層建筑的特點總結(jié)character4character3關于高度，我們通常所認為的上海金茂大廈420.5米的高度，其實指的是它的極點高度，如果按照屋頂高度計算，它的高度其實是370米;而上海環(huán)球金融中心，它的極點高度為492米，而當按照屋頂高度計算時，便得先去除那個倒梯形的門洞，從而使得高度降低到460米。所以，所謂的世界第一高樓，如果按照不同的評判標準，那么頭銜的歸屬也會是不同的。極點高度420.5米屋頂高度370米極點高度492米屋頂高度460米關于高度，我們通常所認為的上海金茂大廈420.5米的高度，其第二章經(jīng)典超高層項目案例介紹

超高層建筑，作為建筑大家庭中十分年輕的一員，發(fā)展到21世紀的今天也僅僅只有100多年的歷史。在這短短的一個多世紀里，超高層建筑在其結(jié)構形式、垂直交通、功能布局以及建筑形態(tài)等等各個方面都發(fā)展出了一套龐大而又豐富的科學與技術體系。第二章經(jīng)典超高層項目案例介紹

我們可以清楚地看到，隨著城市人口高度的集中，高層建筑的發(fā)展是自然的結(jié)果，它也是社會發(fā)展的產(chǎn)物，特別是近幾十年來，在技術上更取得了一系列顯著的成就。

高層建筑的發(fā)展，仍存在著不少矛盾，大量建造高層建筑不僅對城市交通、日照、城市藝術等方面造成令人厭惡的嚴重后果，而且就高層建筑本身也有不少非議。有些人指出，高層建筑的造價高，管理費用多，能量消耗大，使用不便等等。

盡管如此，目前由于社會需要的因素仍占主導地位，所以高層建筑還將繼續(xù)發(fā)展。附表:目前為止已結(jié)構封頂?shù)氖澜缒μ齑髽乔?0名排行榜我們可以清楚地看到，隨著城市人口高度的集中，高層建筑的世界摩天大樓前10名排行榜世界摩天大樓前10名排行榜國內(nèi)高層建筑的發(fā)展簡史以及發(fā)展現(xiàn)狀

由于歷史的原因，(超)高層建筑在國內(nèi)出現(xiàn)得較晚，直到1976年，國內(nèi)建成了第一幢超過100米的超高層建筑，它就是廣州的白云賓館，樓高112米。

2004年臺北101大樓的建成一舉以508米的高度奪得當時“世界第一高樓”的稱號，而2008年上海環(huán)球金融中心也以492米的高度奪得中國內(nèi)陸“第一高樓”的稱號?，F(xiàn)在已經(jīng)是世界摩天大樓的聚集地。超高層建筑管理與研究課件2.1哈利法塔（迪派塔）（1）簡介

哈利法塔（阿拉伯語），又稱迪拜大廈或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯聯(lián)合酋長國迪拜的一棟已經(jīng)建成的摩天大樓。有160層，總高828米，是目前世界上最高的建筑。迪拜塔由韓國三星公司負責營造，2004年9月21日開始動工，2010年1月4日竣工啟用，同時正式更名哈利法塔。

超高層建筑管理與研究課件（2）建筑現(xiàn)況【動土時間】2004年9月21日【封頂時間】2009年10月【使用時間】2010年1月4日【建筑高度】總高度：828米【建筑用途】綜合【建筑層數(shù)】162層【結(jié)構形式】鋼筋混凝土結(jié)構【抗震能力】6.3級地震【建筑造價】105億（RMB）【占地面積】34.4公頃【設計單位】SOM--阿德里安·史密斯【建筑溫差】底層-頂層：-10℃【開發(fā)單位】伊瑪爾地產(chǎn)【施工單位】中國南通六建、韓國三星工程、BESIX、Arabtec（2）建筑現(xiàn)況（3）建筑設計哈利法由美國SOM公司設計。塔的設計為伊斯蘭教建筑風格，樓面為“Y”字形，并由三個建筑部份逐漸連貫成一核心體，從沙漠上升，以上螺旋的模式，減少大樓的剖面使它更如直往天際，至頂上，中央核心逐轉(zhuǎn)化成尖塔，Y字形的樓面也使的哈利法塔有較大的視野享受。建筑設計采用了一種具有挑戰(zhàn)性的單式結(jié)構，由連為一體的管狀多塔組成，具有太空時代風格的外形，基座周圍采用了富有伊斯蘭建筑風格的幾何圖形——六瓣的沙漠之花。內(nèi)部設計由喬治·阿瑪尼設計，一個阿瑪尼飯店將坐落于37樓以下的樓層（3）建筑設計哈利法塔有世界最快電梯，速度達17.5米/秒（臺北101電梯速度達16.8米/秒）。大廈內(nèi)設有56部電梯，另外還有雙層的觀光升降機，每次最多可載42人。哈利法塔不但高度驚人，連建筑物料和設備也“份量十足”。哈利法塔總共使用33萬立方米混凝土、3.9萬公噸鋼材及14.2萬平方米玻璃。哈利法塔有世界最快電梯，速度達17.5米/秒（臺北101電梯（4）樓層規(guī)劃哈利法塔37層以下是世界上首家ARMANI酒店，45層至108層則作為公寓，共有1000套豪華公寓。第123層是一個觀景臺，站在上面可俯瞰整個迪拜市。（4）樓層規(guī)劃3.2臺北101大廈(1)簡介臺北101（Taipei101），在規(guī)劃階段初期原名臺北國際金融中心，地上101層，極點高度508米，是目前世界第二高樓（2010年）。位于臺灣臺北市，由建筑師李祖原設計，KTRT團隊建造，3.2臺北101大廈（2）建筑設計大樓地上有101層、地下5層，在大樓完工啟用時，其所打破的紀錄有：●含塔尖最高建筑結(jié)構高度：509米，取代馬來西亞吉隆坡雙峰塔的452米紀錄●不含塔尖頂層頂板高度：449.2米，取代美國芝加哥西爾斯大樓的442米紀錄（現(xiàn)已被上海環(huán)球金融中心取代）●最高使用樓層地面高度：439.2米，取代美國芝加哥西爾斯大樓的436米紀錄（現(xiàn)已被上海環(huán)球金融中心取代）●最高的建筑露天觀景臺：391.8米，第91樓

（2）建筑設計臺灣位于地震帶上，在臺北盆地的范圍內(nèi)，又有三條小斷層，臺北101的設計必須要能防止強震的破壞。為了增加大樓的彈性來避免強震所帶來的破壞，臺北101采用新式的“巨型結(jié)構”（megastructure），在大樓的四個外側(cè)分別各有兩支巨柱，共八支巨柱，每支截面長3米、寬2.4米，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。因此臺北101的中心是由一個外圍8根鋼筋的巨柱所組成。但是良好的彈性，卻也讓大樓面臨微風沖擊，即有搖晃的問題。抵銷風力所產(chǎn)生的搖晃主要設計是阻尼器，而大樓外形的鋸齒狀，經(jīng)由風洞測試，能減少30-40%風所產(chǎn)生的搖晃。工程結(jié)構為了因應高空強風及臺風吹拂造成的搖晃．大樓內(nèi)設置了“調(diào)諧質(zhì)塊阻尼器”（tunedmassdamper，又稱“調(diào)質(zhì)阻尼器”），是在88至92樓掛置一個重達660公噸的巨大鋼球，利用擺動來減緩建筑物的晃動幅度。據(jù)臺北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。臺灣位于地震帶上，在臺北盆地的范圍內(nèi)，又有三條小斷層，為了因應高空強風及臺風吹拂造成的搖晃．大樓內(nèi)設置了“調(diào)諧質(zhì)塊阻尼器”（tunedmassdamper，又稱“調(diào)質(zhì)阻尼器”），是在88至92樓掛置一個重達660公噸的巨大鋼球，利用擺動來減緩建筑物的晃動幅度。據(jù)臺北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。為了因應高空強風及臺風吹拂造成的搖晃．大樓內(nèi)設置了“調(diào)諧質(zhì)塊內(nèi)部從許多方面來說，臺北101大樓運用了許多當代摩天大樓中最先進的技術。大樓內(nèi)使用了光纖和衛(wèi)星網(wǎng)絡連線，每秒的傳輸速率最高可達1Gb。此外，日本東芝（TOSHIBA）公司制造了兩臺全世界最快的電梯，能夠在39秒之內(nèi)從5樓上升至觀景臺位在的89樓。而游客也能從樓梯上到位在91樓的室外觀景臺。臺北101打地基的工程總共進行了15個月，挖出70萬噸土，基樁由382根鋼筋混凝土構成。中心的巨柱為雙管結(jié)構，鋼外管，鋼加混凝土內(nèi)管，巨柱焊接花了約兩年的時間完成。臺北101所使用的鋼至少有5種，依不同部位所設計，特別調(diào)制的混凝土，比一般混疑土強度強60%。

內(nèi)部從許多方面來說，臺北101大樓運用了許多當代摩天大樓（3）設施辦公大樓臺北101的9至84樓為出租辦公室，其中35、36、59、60樓為“空中大廳”，將整棟大樓分為低、中、高樓段三個區(qū)域，大廳樓層提供便利商店、郵局、管理辦公室等設施，其中于2006年5月19日開幕的全家便利商店為世界最高樓層的便利商店。36樓設有國際會議中心，提供會議服務。84樓為“風云會”，為多功能活動場地。辦公大樓采用全球首創(chuàng)的“訪客發(fā)卡系統(tǒng)”（VAKS）。由德國西門子公司設計制作，訪客先利用訪客發(fā)卡機與租戶聯(lián)系，要求授權進入大樓。租戶攝影留下訪客影像檔后，即可授權發(fā)卡，訪客利用該臨時訪客卡即可進入大樓門禁，搭乘雙層電梯到達參訪樓層。訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應式（RFID）。（3）設施電梯在臺北101塔樓內(nèi)，設有34部的雙層電梯，大樓管理人員，會依照不同時段的乘客人數(shù)變換三種的不同運轉(zhuǎn)方式。其中10部大運量電梯是從1、2樓直達四個空中大廳樓層，讓乘客可在空中大廳轉(zhuǎn)搭其他運量較小的區(qū)域電梯。

此外也設計有“電梯預叫系統(tǒng)”，可于電梯未到達前，以大樓電梯外的按鈕指定欲到達的樓層，在電梯內(nèi)不必排隊按鍵。在非上班時間，承租單位之員工必須利用門禁卡感應啟動大樓電梯，電梯才得以運作，以維護大樓內(nèi)部安全。臺北101也有電梯導覽系統(tǒng)及電梯乘場顯示系統(tǒng)，以方便乘客查詢電梯相關資訊。電梯觀景臺臺北101的89樓為室內(nèi)觀景臺、91樓為室外觀景臺。觀景臺售票處、電梯入口設在5樓。共有2部電梯可直達觀景臺，其上行最高速率可達每分鐘1010米，相當于時速60公里，從1樓到89樓的室內(nèi)觀景臺，只需39秒；從5樓到89樓的室內(nèi)觀景臺，只需37秒。下行最高速率可達每分鐘600米，由89樓下行至5樓僅需46秒，至1樓僅需48秒。此電梯由美國電梯顧問公司Lerch,BatesandAssociates規(guī)劃，日本東芝與臺灣崇友公司合作制造。此臺電梯的模型在89樓的室內(nèi)觀景臺有展示。

旅客需至大樓購票后再乘電梯至89樓室內(nèi)觀景臺。若需至91樓室外觀景臺，則需抵達89樓后，再另行購票方能進入。觀景臺3.3上海環(huán)球金融中心（1)簡介上海環(huán)球金融中心位于上海陸家嘴，2008年8月29日竣工。是中國目前第一高樓、世界第三高樓、世界最高的平頂式大樓，樓高492米，地上101層，開發(fā)商為“上海環(huán)球金融中心公司”，由日本森大樓公司主導興建。3.3上海環(huán)球金融中心（2）建筑概況【開工日期】：1997年年初；2003年2月工程復工?！究⒐と掌凇浚?008年8月29日。【占地面積】：14,400m2。【建筑面積】：381,600m2?！窘ㄖ訑?shù)】：地上101層、地下3層?！窘ㄖ叨取浚?92米?！窘Y(jié)構形式】：鋼筋混凝土結(jié)構（SRC結(jié)構）、鋼結(jié)構（S結(jié)構）。【建筑造價】：1050億日元?！就顿Y單位】：森海外株式會社（ForestOverseasCo.,Ltd.）。【建筑設計】：KPF建筑師事務所?！窘Y(jié)構設計】：籟思理·羅伯遜聯(lián)合股份有限公司(LERA)。（2）建筑概況（3）樓層規(guī)劃大樓樓層規(guī)劃為地下2樓至地上3樓是商場，3～5樓是會議設施，7樓至77樓為辦公室，其中有兩個空中門廳，分別在28～29樓及52～53樓，79～93樓是酒店，將由凱悅集團負責管理，90樓設有兩臺風阻尼器，94至100樓為觀光、觀景設施，共有三個觀景臺，其中94樓為觀光大廳，是一個約700平方米的展覽場地及觀景臺，可舉行不同類型的展覽活動，97樓為觀光天橋，在第100層又設計了一個最高的觀光天閣，長約55米，地上高達472米，超越加拿大國家電視塔的觀景臺，超過杜迪拜的迪拜塔觀景臺（地上440米），成為世界最高的觀景臺。

（3）樓層規(guī)劃（3）建筑成就

◆塔樓核心筒和巨型柱施工世界先進.超高層建筑施工采用自行開發(fā)研制的整體提升鋼平臺模板體系和進口的液壓自動爬模體系，在上海環(huán)球金融中心塔樓核心筒和巨型柱結(jié)構施工中發(fā)揮了獨特作用。運用這些先進的工藝和技術，創(chuàng)出了塔樓核心筒和巨型柱施工的世界先進水平?！艋炷烈淮伪盟椭?92米.高強度、高耐久、高流態(tài)、高泵送混凝土技術在上海環(huán)球金融中心施工中見奇效，刷新了一次連續(xù)40個小時澆筑主樓底板3萬余立方混凝土的國內(nèi)房建領域新紀錄和混凝土一次泵送至492米高空的世界紀錄。◆

225.40噸可吊至500米高空.上海環(huán)球金融中心吊裝中采用的2臺M900D塔吊，是目前國內(nèi)房建領域中起重量最大、高度可達500米的巨型變臂塔吊，塔吊總重量達225.40噸。大廈封頂后，該塔吊將在500米高空拆卸，這在世界范圍內(nèi)尚無先例。（3）建筑成就

◆遭遇強臺風不會引起搖晃.為提高遭遇強風時大廈酒店和辦公人員使用環(huán)境的舒適性，上海環(huán)球金融中心在90層安裝了2臺用來抑制建筑物由于強風引起搖晃的風阻尼器，這是中國大陸地區(qū)首座使用風阻尼器裝置的超高層建筑。該裝置通過使用傳感器，能夠探測強風時建筑物的搖晃程度，抑制建筑物的搖晃?！羯虾－h(huán)球金融中心創(chuàng)出和將要創(chuàng)出的施工“之最”還有：國內(nèi)首次運用工程質(zhì)量遠程驗收系統(tǒng)，在辦公室輕點鼠標，小至鋼結(jié)構焊縫都能清晰可見；國內(nèi)首次采用預制組合立管技術，均在外加工成型后分段整體吊裝，在樓板鋼結(jié)構安裝完成后安裝預制組合立管，隨結(jié)構同步攀升；國內(nèi)首次在450米的垂直豎井內(nèi)進行電纜敷設；采用國內(nèi)少見的工廠拼裝、現(xiàn)場預留管口對接的整體衛(wèi)生間施工工藝，使安裝和拆卸非常方便；在85層建“世界最高的游泳池”，在78—93層建“世界最高檔次的酒店”，并在93層設置“世界最高的中餐廳”；在94層建室內(nèi)凈高8米、700平方米的觀光大廳和在100層、距地面472米處建觀光天閣，將成為以上海都市全景為背景的世界新的觀光景點；采用雙轎箱電梯?！粼庥鰪娕_風不會引起搖晃.雙層轎箱電梯，用一個剪刀似的裝置來連接兩個轎箱就可以保證兩個轎箱能同時上下移動，并可以停在兩個不同的樓層，這樣在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下，運載量可以增大一倍，從此摩天大樓的電梯間不再擁擠不堪，上下摩天大樓也成為人們生活工作的享受之一。雙層轎箱電梯，用一個剪刀似的裝置來連接兩個轎箱就可以保證兩個3.4吉隆坡石油雙子塔（1）簡介吉隆坡石油雙塔位于馬來西亞首都吉隆坡，地上88層，建筑高度452米，是目前世界最高的雙塔樓，也是世界第四高的大樓。由美國建筑設計師西薩·佩里（CesarPelli）所設計的大樓表面大量使用了不銹鋼與玻璃等材質(zhì)，并輔以伊斯蘭藝術風格的造型，反映出馬來西亞的伊斯蘭文化傳統(tǒng)。3.4吉隆坡石油雙子塔3.5金茂大廈（1）簡介金茂大廈（JinMaoTower），又稱金茂大樓，位于上海浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，樓高420.5米，目前是上海第2高的摩天大樓（截至2008年8月）、中國大陸第3高樓。3.5金茂大廈第三章超高層建筑技術難點超高層樓宇就像一條豎立起來的街道，存在著安全、內(nèi)部交通、環(huán)境、能源消耗等多種難以妥善解決的問題，越是向高處發(fā)展，安全性、耐久性及適用舒適等問題就愈多，對結(jié)構、建筑、機電、暖通、電梯等專業(yè)的要求就越高。

十大難點九大關注點第三章超高層建筑技術難點超高層樓宇就像一條豎10大難點：難點1——結(jié)構系統(tǒng)難點2——垂直交通設計難點3——電梯難點4——供電安全性和穩(wěn)定性難點5——消防難點6——測量難點7——側(cè)向風影響難點8——煙囪效應難點9——管理維護問題難點10——施工難點10大難點：難點1——結(jié)構系統(tǒng)難點1——結(jié)構系統(tǒng)由于超高層建筑結(jié)構的特殊性，建筑內(nèi)部的梁柱將會不可避免的存在，在結(jié)構設計中要考慮異型柱的使用，特別是在超高層住宅戶型設計中，充分全面考慮梁柱的影響、規(guī)避及利用是設計的難點對于結(jié)構設計來講，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及擬建場地的抗震設防烈度以經(jīng)濟、合理、安全、可靠的設計原則，選擇相應的結(jié)構體系，一般分為六大類：框架結(jié)構體系、剪力墻結(jié)構體系、框架—剪力墻結(jié)構體系、框—筒結(jié)構體系、筒中筒結(jié)構體系、束筒結(jié)構體系。七十年代以前，我國的高層建筑多采用鋼筋混凝土框架結(jié)構、框架—剪力墻結(jié)構和剪力墻結(jié)構。進入八十年代，由于建筑功能以及高度和層數(shù)等要求，筒中筒結(jié)構、筒體結(jié)構、底部大空間的框支剪力墻結(jié)構以及大底盤多塔樓結(jié)構在工程中逐漸采用。九十年代以來，除上述結(jié)構體系得到廣泛應用外，多筒體結(jié)構、帶加強層的框架—筒體結(jié)構、連體結(jié)構、巨型結(jié)構、懸挑結(jié)構、錯層結(jié)構等也逐漸在工程中采用。

難點1——結(jié)構系統(tǒng)一般鋼結(jié)構建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型鋼板加現(xiàn)澆鋼筋混凝土（簡稱鋼承混凝土）樓板和屋蓋，厚度一般不小于150mm.目前在設計鋼承混凝土樓板和屋蓋時沒有考慮鋼承混凝土樓板和屋蓋與鋼梁共同作用。主要是對于板底呈波形的計算原理不甚了解或認為計算繁瑣，就按平板計算，這樣既不安全又增加了鋼梁的用鋼量。

如果采用鋼梁與鋼承混凝土樓板共同作用，簡稱MST組合梁，只要計算正確，配筋合理，栓釘可靠，則可以節(jié)約樓層和屋蓋鋼梁的用鋼量20%左右，而且不需對鋼梁進行穩(wěn)定驗算。

一般鋼結(jié)構建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型難點2——垂直交通設計超高層建筑，核心筒的設計需平衡采光、節(jié)能、易于維護、減少公攤、不同業(yè)態(tài)核心通上下統(tǒng)一等多方要求，是建筑設計的難點之一。往往需通過多方案論證比較，找尋最優(yōu)化方案。高層建筑與其它建筑之間的最大區(qū)別，就在于它有一個垂直交通和管道設備集中在一起的、在結(jié)構體系中又起著重要作用的“核”（Core）。而這個“核”也恰恰在形態(tài)構成上舉足輕重，決定著高層建筑的空間構成模式。隨著高層建筑建設的發(fā)展、高度的增加和技術的進步，在高層建筑的設計過程中，逐漸演化出了中央核心筒式的“內(nèi)核”空間構成模式。在建筑處理上，為了爭取盡量寬敞的使用空間，希望將電梯、樓梯、設備用房及衛(wèi)生間、茶爐間等服務用房向平面的中央集中，使功能空間占據(jù)最佳的采光位置，力求視線良好、交通便捷。在結(jié)構方面，隨著筒體結(jié)構概念的出現(xiàn)、高度的增加，也希望能有一個剛度更強的筒來承受剪力和抗扭。在建筑的中央部分，有意識地利用那些功能較為固定的服務用房的圍護結(jié)構，形成中央核心筒，而筒體處于幾何位置中心，還可以使建筑的質(zhì)量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結(jié)構受力和抗震。

難點2——垂直交通設計這種“內(nèi)核”空間構成模式，經(jīng)過長期的實踐檢驗，以其結(jié)構合理、使用方便和造價相對低廉的優(yōu)勢，很快便成為高層建筑中最為流行的空間布局形式。當然，除了中央核心筒式的“內(nèi)核”布置方式之外，高層建筑還有其它的布局方式，如“外核式布局”和“多核式布局”等等。盡管中央核心筒式布局的筒體周圍的房間需要人工采光和機械通風，總會多少給人帶來不適感，但是一直以前，“內(nèi)核”式的布局形式一直占據(jù)著主導地位?！皟?nèi)核”式的布局形式及其變種不僅在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，而且，大多數(shù)著名的超高層寫字樓建筑也都采用這種形式。但是作為超高層住宅建筑，這種內(nèi)核式的布局存在著諸多不便利之處。隨著時代的發(fā)展、技術的進步，人們對建筑需求的變化和設計側(cè)重點的不同，以中央核心筒為主流的高層建筑“內(nèi)核”空間構成模式開始受到了挑戰(zhàn)。第一次變革主要還是出于造型上的需要和建筑設計理念的變化，如70年代前后出現(xiàn)的“雙核”構成模式。雙側(cè)外核心筒的布局，不僅有利于避難疏散，而且也使高層建筑的外觀造型產(chǎn)生了巨大的變化。貝聿銘設計的新加坡“華僑銀行中心”（OverseaChineseBankingCenter，1976）和日建設計設計的日本“IBM本社大樓”（IBMHeadofficeBuilding，1972）等等就是當年風行一時的雙側(cè)外核設計手法的代表。

這種“內(nèi)核”空間構成模式，經(jīng)過長期的實踐檢驗，以第二次變革最先對核心筒提出革命性建議的是設備專業(yè)，他們認為隨著建筑設備的日趨增多和越來越復雜，如果把設備用房和管道井從核心筒中分離出來，可能會更有利于管理和維修。而80年代以后，智能化建筑的普及和電信設施的不斷增加，導致了在高層建筑中大量應用計算機和電信通訊設備，甚至許多建筑在竣工之后，仍然頻繁地改造布線系統(tǒng)和增添新設備。智能化辦公樓中的光纜與電腦網(wǎng)絡管道井、配線箱以及中繼裝置等，每層都必須設置三處以上才算合理。這樣，建筑上為了滿足機電設備經(jīng)常變動的需要，便開始將“核”分散化，分置多處設備用房和管道井，以便于局部更改。

對于結(jié)構專業(yè)來說，加強建筑周邊的剛度也會有效地抵抗地震對高層建筑的破壞，所以如果將垂直交通和設備用房等分散地布置在周邊，則無疑也會對結(jié)構抗震有利。同時，這種分散的多個外核的空間構成模式，也正好適用于新興的巨型框架結(jié)構（SuperFrame），使這種結(jié)構體系中的巨型支撐柱具有了使用功能。其最典型的實例就是丹下健三設計的日本“東京都新都廳”（NewTokyoCityHall1991）。

第二次變革最先對核心筒提出革命性建議的是設備而從建筑設計的角度來看，核的移動、垂直交通、服務性房間和管道井分散到建筑的周邊，對于高層建筑的空間構成模式和立面造型上的變化也是極具革命性的。它不但適應了其它專業(yè)的需求，而且還有利于避難疏散，創(chuàng)造更大的使用空間和使高層建筑的底部獲得解放。這種空間構成模式所具有的靈活性和先進性，很快便被推崇技術表現(xiàn)的歐洲建筑師們所發(fā)現(xiàn)，并創(chuàng)造性地應用在他們的作品之中。福斯特（N.Foster）設計的“香港匯豐銀行”等即是分散式核心筒的杰作，它們從內(nèi)部的空間構成到外部立面，均與中央核心筒式的高層建筑大相經(jīng)庭。此處，在規(guī)模較小的高層建筑中，近年來還出現(xiàn)一種核與主要使用空間分離化的現(xiàn)象，垂直交通、服務性用房和設備管道井均分別獨立，與建筑主體分開。主要使用空間更加完整，四面對外，核與主要使用空間之間以連廊相接。從結(jié)構的角度來看，核的剛度較大，而主體較柔，兩部分各自分別工作，既受力合理又相對經(jīng)濟。當然，連接部分的設計是這類高層建筑設計的關鍵所在，不過這種設計方式給建筑外觀帶來的變化，已引起了建筑師們的觀注，并很快在歐洲和日本流行起來。德國的漢諾威建筑博覽會管理辦公樓而從建筑設計的角度來看，核的移動、垂直交通、服核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)生間等直接對外自然采光通風，既節(jié)約能源，又省去消防所需的加壓送風設備，更符合低能耗，可循環(huán)的現(xiàn)代設計原則。因此，近幾年強調(diào)生態(tài)、節(jié)能的高層建筑多采用這種布局方式。馬來西亞建筑師楊經(jīng)文設計的高層建筑，不但樓梯、衛(wèi)生間等全部對外，而且電梯筒壁還被刻意用來遮擋日曬，可謂“分散外核空間構成模式的生態(tài)設計方式”?！凹∑聫V場大廈”（PlazaAtrium，1986）及其最新設計的“新加坡展覽大廈”（ExhibitionTower1999）就都反映出這一設計特征。而另一位歐洲的建筑師赫爾佐格（T.Hetzag）設計的前述之德國漢諾威建筑博覽會管理辦公樓，也以其生態(tài)觀念贏得了眾口稱贊。核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)難點3——電梯在超高層建筑中，快速、高效、平穩(wěn)的垂直服務是難點之一。電梯作為垂直交通工具，對其數(shù)量的配置、控制方式及有關參數(shù)的選定將不僅直接影響建筑物的一次投資（一般電梯投資約占建筑物總投資的10％左右），而且還將影響建筑物的使用安全和經(jīng)營服務質(zhì)量。在建筑物內(nèi)，恰當?shù)剡x用電梯的臺數(shù)、容量、運行速度、控制方式非常重要，而建筑物內(nèi)的電梯一經(jīng)選定和安裝使用就幾乎成了永久的事實，以后若想增加或改型非常困難，甚至是不可能的了，因此，在設計中應該在設計開始時對電梯的配置應予以充分重視。現(xiàn)代超高層建筑大都超過60層，建筑內(nèi)人口流動大，縱向交通主要依賴電梯，有效設計超高層建筑的電梯的關鍵是運用各種局部電梯進行服務，并把局部區(qū)域電梯系統(tǒng)組織起來。通往這些局部區(qū)域，通過由地面始發(fā)站至局部區(qū)域的空中候梯廳之間的快速穿梭電梯進行服務，乘客到達空中候梯廳后再換乘區(qū)間電梯。為了能夠?qū)⒊丝鸵宰羁斓乃俣冗\送到達目的地，一般以建筑每30～35層為一局部區(qū)域。難點3——電梯由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使用效率，以最快的速度滿足乘客的需要，縮短乘客等候時間，為此應采用微機電梯控制系統(tǒng)，通過計算機控制系統(tǒng)及時地處理大量信息，判斷各站臺的呼叫信息和各電梯的位置、方向、開閉狀態(tài)、轎廂內(nèi)呼叫等各種狀態(tài)，以提高運送能力，改善服務質(zhì)量，提高超建筑的經(jīng)濟效益。電梯微機群控系統(tǒng)主要有以下幾個方面:1.轎廂到達各?？空九_前應減速，到達兩端站臺前強迫減速、停車，避免撞頂和沖底，以保證安全。2.對轎廂內(nèi)的乘客所要到達的站臺進行登記并通過指示燈作為應答信號，在到達指定站臺前減速停車、消號,對候梯的乘客的呼叫進行登記并作出應答信號。3.滿載直駛，只停轎廂內(nèi)乘客指定的站臺。4.當轎廂到達某一站臺而成空載時，另有站臺呼叫，該轎廂與另外行駛中同方向的轎廂比較各自至呼叫層的距離，近者抵達呼叫站并消號。5.端站臺乘客呼叫，調(diào)用抵端站臺轎廂與空載轎廂之近者服務。6.在各站臺設置轎廂位置顯示器，對站臺乘客進行預報，消除乘客的焦急情緒，同時可使乘客向應答電梯預先移動，縮短候梯時間。7.站臺呼叫被登記應答后，轎廂到達該站臺時應有聲音提醒候梯乘客。8.運行中的轎廂掃描各站臺的減速點，根據(jù)轎廂內(nèi)或站臺有無呼叫決定是否停由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使9.乘客站臺呼叫轎廂，同站臺能提供服務的所有電梯的應答器均作出應答。10.控制室將電梯群分類，分單數(shù)層站停和雙數(shù)層站停，所有電梯都以端站為終點，在中間層站，單數(shù)層站臺呼叫雙數(shù)層站臺的轎廂，控制室不登記，不作應答，反之也一樣。11.中間站臺呼叫直達電梯不登記，不作出應答。12.轎廂完成輸送任務，若無呼叫信號或被指示執(zhí)行其它服務，則電梯停留在該站臺，轎廂門打開，等待其它的呼叫信號。13.控制系統(tǒng)時刻監(jiān)視電梯的狀態(tài)，同時掃描各站臺的呼叫的狀態(tài)。超高層電梯的供電系統(tǒng)超高層電梯的供電系統(tǒng)一般都配置兩路獨立的供電電源，以保證電梯的用電，防止電梯的供電中斷而使乘客滯留在行駛的電梯內(nèi)。當一路電源發(fā)生故障或進行維修時，另一路電源自動投入。若發(fā)生意外事故或大范圍地區(qū)停電使第二電源也不能供電時，這時供電系統(tǒng)應轉(zhuǎn)換到第三電源，超高層的第三電源一般由柴油發(fā)電機供給。當?shù)谌娫匆舶l(fā)生故障時，只有依靠蓄電池供電，一般要求蓄電池能夠給各樓層的公共通道提供應急照明和應急電力，其余向電梯供電，并且能夠維持電梯繼續(xù)工作。9.乘客站臺呼叫轎廂，同站臺能提供服務的所有電梯的應答器均電梯的弱電系統(tǒng)電梯除了設備本身配有的各種弱電與監(jiān)視裝置外，一般還有在電梯轎廂內(nèi)設置與電梯機房和值班室都能對講的專線電話和應急鈴等弱電設備。在設有多臺電梯群控的建筑物里還設有事故運行操作盤，用以監(jiān)視電梯的異常情況和進行緊急操作?，F(xiàn)在在許多大廈采用諸多計算機系統(tǒng)，如樓宇自控系統(tǒng)(BAS)，火災報警聯(lián)動控制系統(tǒng)(FAS)，保安監(jiān)控系統(tǒng)(SAS)，在這些控制系統(tǒng)都要對電梯實現(xiàn)監(jiān)控，其目的就是為了加強對電梯的管理，提高電梯的使用率，降低能耗，為人們提供舒適、快捷、安全的環(huán)境。1.樓宇自控系統(tǒng)對電梯的監(jiān)控功能樓宇自控系統(tǒng)是計算機對建筑物內(nèi)的設備實施一體化管理和控制。其對電梯的監(jiān)控功能為:（1）電梯的運行臺數(shù)時間控制；（2）電梯的運行狀態(tài)監(jiān)控；（3）語音報告服務系統(tǒng)；（4）停電及緊急狀態(tài)的處理；（5）定期通知維護及開列保養(yǎng)單等。電梯的弱電系統(tǒng)2.火災報警聯(lián)動控制系統(tǒng)對電梯的監(jiān)控功能火災報警聯(lián)動控制系統(tǒng)是一獨立的子系統(tǒng)，其主要功能是對樓宇內(nèi)火情進行監(jiān)控，它對電梯的中斷和優(yōu)先識別高于其他系統(tǒng)?；馂膱缶?lián)動控制系統(tǒng)對電梯的監(jiān)控功能為:（1）普通電梯平時受樓宇自控系統(tǒng)監(jiān)控，當發(fā)生火災時，電梯將直駛首層，不應答任何內(nèi)外召換，返首層后開門，切斷電源，停止使用。（2）消防電梯在發(fā)生火災時，電梯將直駛首層待命，切斷普通電源，由應急電源供電。3．保安監(jiān)控系統(tǒng)對電梯的監(jiān)控功能保安監(jiān)控系統(tǒng)對電梯的監(jiān)控功能:在電梯轎廂和出入口監(jiān)控，安裝門禁系統(tǒng)，電梯根據(jù)IC卡記錄的保安級別自動運行至規(guī)定的樓層。2.火災報警聯(lián)動控制系統(tǒng)對電梯的監(jiān)控功能難點4——供電安全性和穩(wěn)定性作為超高層建筑，安全性必然是供電系統(tǒng)設計所需要格外注意的地方，其次是供電可靠性。配電系統(tǒng)的設計上，需考慮多回路供電及備用發(fā)電機組的配置。因超高建筑的高度，變配電房可以考慮設置在塔樓中部的樓層，以減少低壓配電的損耗。備用柴油發(fā)電機設置于地庫層，供電電壓采用10千伏輸出，再經(jīng)變壓器降壓至低壓配電，保證配電至塔樓的高層。在超高層建筑的配電系統(tǒng)上，供電距離、電纜的長度、電纜大小的適當調(diào)整以及安裝時的施工工藝也是難題之一。由于超高層面積大、樓層多，自然會出現(xiàn)遠距離供電的問題，因此后備電源可考慮采用高壓發(fā)電機來發(fā)電，從而解決了這個難題另外還需要特別注意的是，超高樓遇到強風時，可能會出現(xiàn)左右晃動。由于超高層建筑物會有一定的搖擺度，在上升主干線的設計上可以考慮將電纜連接銅母線槽配電，以減低超高層建筑物在搖擺時對銅母線槽接駁組件位置的拉扯壓力，減少發(fā)生故障及維修的機會，也相對地增加了主干系統(tǒng)的壽命。建成后業(yè)主的使用方便也是必須要考慮到的，在電氣設備的空間安排方面要有可調(diào)整的空間。作為超高樓，樓層多，機電方面的設備自然也多，而對于業(yè)主方面，他們肯定是希望擁有盡可能多的使用空間，這樣就會和我們的電氣設備所占用的空間形成一個矛盾，這也是很多高層建筑物都會碰到的一個問題。為了讓業(yè)主獲得更多的使用空間，在排布電纜和豎井方面要盡量減少轉(zhuǎn)換豎井和縮小豎井等所占用的空間，以便提供出更多的空間給業(yè)主使用。難點4——供電安全性和穩(wěn)定性難點5——消防消防難點：超高層建筑由于其特殊的構造和功能要求，致使其內(nèi)部火災荷載大，火勢蔓延迅速，人員疏散困難，救援難度大，形成重大火災的隱患大。如2009年2月中央電視臺新址的附屬文化中心大火，造成了人員傷亡及財產(chǎn)損失。消防設計要點：防火—控火—耐火

超高層建筑防火的主要技術措施。

防火，建筑工程中使用防火材料、防火構件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場所強化通風，設置防爆電氣，使用不發(fā)火地面等。

控火，一是把火災控制在初始階段，包括安裝火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)，進行早期探測和初期撲救；二是把火災控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū)，在建筑物之間留有適當防火安全距離，切斷火災蔓延途徑，減小成災面積，便于實施救援。耐火，加強建筑結(jié)構構件的耐火穩(wěn)定性，使其在火災中不致失效，難點5——消防難點6——測量超高層建筑，一般由超高層塔樓和多層地下室組成，工程測量難度大，施工測量如果失誤，造成的損失會非常嚴重，并且難以彌補和修復，因此工程測量是超高層建筑的重點、難點。難點7——側(cè)向風影響

高層、超高層建筑要承受側(cè)向的風力，一般說，在正常的風壓狀態(tài)下，距地面高度為10m處，如風速為5m／s，那么在90m的高空，風速可達到15m／s。若高達300-400m，風力將更加強大，即風速達到30m／s以上時，摩天大樓產(chǎn)生的晃動將十分劇烈。對大樓的這種晃動，首先要考慮它對電梯的影響，電梯被視為超高層建筑的“生命線”。當電梯高速運行的同時，如果大樓的晃動超過一定尺寸，電梯的鋼纜就會因時緊時松的受力不均受到傷害，并造成危險。難點6——測量難點7——側(cè)向風影響難點8——煙囪效應

冬天，在氣溫較低的情況下，會由于低層(特別是一層大堂)和地下室的冷空氣竄入電梯井，經(jīng)煙囪效應形成強大氣流，造成電梯關不上門。而且會將底層的一些氣味帶到高層，如廚房的氣味、油煙味等，此時如在底層或地下室有電焊操作或燃氣泄漏就可能將火源隨氣流帶到高層，極端危險。同時，由于電梯轎廂與井壁間的縫隙很小，在電梯移動時，氣流的摩擦會產(chǎn)生嘯叫。目前，這是個國際性難題，目前尚未找到很好的解決辦法。難點8——煙囪效應難點9——管理維護問題一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預案，防止事故發(fā)生和做好備用系統(tǒng)以外，一旦事故出現(xiàn)，如何搶救，是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切細枝末節(jié)的人十分重要。上海金茂大廈的管理層就曾對沒有一位掌握該建筑14000多個閥門的人感到十分遺憾。擦玻璃也成了管理這些龐然大物的一個麻煩。金茂大廈的幕墻有，10.l8萬平方米，據(jù)說兩架擦窗機連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達3m以上，擦玻璃相當困難。難點9——管理維護問題難點10——施工難點超高層施工特點：（1）超高層基礎采用深基礎。由于建筑高，體量大，支撐高層的地基必須達到足夠的強度，所以多采用深基礎，持力層嵌入微風化巖層。（2）超高層地下室深度大、層數(shù)多、面積大。一是要滿足建筑功能方面的要求，比如人防面積、停車位數(shù)量等；二是要解決在施工過程中的結(jié)構抗浮問題。（3）超高層結(jié)構形式多為混合型。如型鋼砼、鋼管砼、鋼鋼砼結(jié)構或全鋼結(jié)。它們的共同特點是：施工簡便、工期短、結(jié)構性能好且大大節(jié)約建筑材料，目前已成為超高層建筑群最為實用和主要的結(jié)構形式。（4）超高層裝飾工程裝飾富于變化，工程量大，技術含量高、要求高。超高層建筑的裝飾工程的安全性功能尤其重要，抗風壓，風、水、氣的密閉性要求高。（5）建筑功能復雜，子系統(tǒng)多，安裝工程工程量大，要求精度高。（6）新技術、新材料、新工藝大量采用。難點10——施工難點針對超高層建筑的特點，在施工中應當采取如下對策。1、

施工技術必須有新突破。超高層建筑絕不僅簡單是建筑樓層數(shù)量上的疊加、施工的延長，而在施工技術方面必須注入新的元素，必須有新突破。（1）深基礎施工技術。根據(jù)地質(zhì)條件，深礎一般采用大直徑人工挖孔樁，沖（鉆）孔灌注樁，預制混凝土管樁或預制鋼管樁，為一種或兩種同時采用。對于施工總承包來說，按照設計的樁類型進行施工，主要考慮的是技術能力、設備能力、安全和質(zhì)量控制能力。工程總承包項目就需要考慮成本因素以及獲得這些能力的難易程度。（2）大基坑土方開挖和支護技術。按照我國現(xiàn)行的政策和建筑本身的需要，超高層建筑必然有一個超大、超深的地下室結(jié)構部分，這部分工程施工的最大難點在于土方開挖和基坑支護。超高層建筑一般在城市的主要路段，場地狹窄，周圍環(huán)境復雜而且重要。土方開挖的方案至少應該解決以下幾個問題：①進出土路線的選擇。②挖運土方設備數(shù)量和性能的選擇以及進退場安排。③最后土方的挖、運的具體措施。④基坑支護技術的優(yōu)化和周圍環(huán)境建（構）筑物以及基坑邊坡的變形監(jiān)測。⑤土方開挖和基坑支護，乃至樁基礎施工的配合。

針對超高層建筑的特點，在施工中應當采取如下對策。2、

施工組織要有新思維超高層建筑的豎向跨度非常大，在施工組織中首要解決垂直運輸效率的問題。利用有限的機械設備解決龐大的人員、材料的上下，做到有序并且有效（1）合理配置大型機械設備。要核算現(xiàn)場人員流量，在施工高峰期有多少人需要乘電梯到達現(xiàn)場，全部輸送完需要多少時間。結(jié)合工期計劃，核算和分析需要使用人貨電梯運輸?shù)脑牧?、周轉(zhuǎn)材料、成品、半成品的總用量以及周轉(zhuǎn)率要求，核算工作時間。在此基礎上，合理確定塔吊、人2貨電梯的規(guī)格型號和數(shù)量；選擇混凝土輸送泵的性能和數(shù)量。在實際中，超過150m的建筑應考慮布置一臺高速施工電梯和一臺普通施工電梯，分別服務不同的施工區(qū)域。應選用一次泵送到位的混凝土輸送泵，油泵和電泵均要配備。塔吊的性能和布置不僅要滿足鋼筋、模板、鋼管等材料運輸，而且必須考慮鋼結(jié)構件的吊裝和安裝需要。慎密規(guī)劃，緊貼實際，科學統(tǒng)籌大型機械平面布置。分析現(xiàn)場條件和地理位置情況，按照最短運輸路徑和最大運輸能力的原則，進行大型機械平面布置。快速提升架和施工電梯首要考慮樓層內(nèi)的運輸路線；塔吊要考慮安裝和拆除的便利、覆蓋面積和附墻的可行性。2、

施工組織要有新思維（2）既要合理而不富余的配置機械，就必然存在機械使用的沖突問題，機械的使用計劃就顯得十分必要。對各工種、工序現(xiàn)場作業(yè)的先后順序要預先安排并強制執(zhí)行。體現(xiàn)在垂直運輸設備的使用安排計劃上，每個人、每一件物都要清楚自己的運輸時間、順序。有計劃有組織地調(diào)節(jié)設備的使用頻率，提高使用效率。（3）采取技術措施，減少對垂直運輸?shù)囊蕾?。鋼筋網(wǎng)片的使用，機械接頭的使用，大模板的使用，可以有效地提高現(xiàn)場作業(yè)人員的勞動生產(chǎn)率，減少對作業(yè)人員和操作設備的需求，從而減少垂直運輸?shù)膲毫Α?、施工質(zhì)量要求高以建筑總高度允許偏差值來說，超高層建筑的質(zhì)量要求已經(jīng)與普通建筑有了差別，特別體現(xiàn)在結(jié)構的安全性能和建筑功能要求上。超高層建筑承受的風壓非常大，對氣密性、水密性有很高要求，玻璃或幕墻的三性檢驗報告不可缺少。裝飾工程中，外墻粘貼磚的施工質(zhì)量關系到建筑的使用安全，必須引起足夠重視，應從技術、工藝上予以解決。外墻的防水工程應從材料的選用、工藝試驗、過程質(zhì)量監(jiān)督等方面嚴格把關。（2）既要合理而不富余的配置機械，就必然存在機械使用的沖突4

文明安全施工管理與普通建筑的不同超高層文明安全施工管理與普通建筑施工有許多的不同。裝飾工程、安裝工程的立體交叉施工。必須設立安全分隔區(qū)和防火分隔區(qū)。腳手架的搭設、拆除方案必須經(jīng)過審批、落實和檢查。另外，大型設備要有安全保護措施等等?？傊拿靼踩┕撟龅綑M向到邊，縱向到底，措施到位，責任到人。由于超高層建筑施工人員集中，

5、必須在樓層內(nèi)設置簡易廁所。生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)布置井然并保持日常檢查做到有效控制。超高層建筑管理與研究課件9大關注點：關注點1——入口門廳關注點2——立體綠化關注點3——中庭設計關注點4——交通體系關注點5——疏散樓梯間關注點6——避難層關注點7——廣場的設置

關注點8——休憩設施的設置關注點9——立面的裝飾9大關注點：關注點1——入口門廳1、入口門廳從街道進入門廳，再由門廳進入電梯廳，垂直電梯至各樓層，這是超高層建筑中最為普遍的空間流線組織方式。建筑空間與城市空間之間缺乏過渡，沒有“中間領域”的概念，在人流集散的高峰期，對城市交通環(huán)境的影響也較大。盡管許多超高層建筑都在門廳的藝術處理上頗費心機，設計得非常富麗壯觀，但門廳內(nèi)往往留不住人，形不成公共活動空間，而入口處也常出現(xiàn)人流擁塞的現(xiàn)象。在出入口界面的處理上，應考慮空間過渡的自然，利用立面虛實、材料質(zhì)感的變化與立面形象形成對比，形成富有活力的中介空間。所以在超高層建筑的入口門廳應注意的幾個問題:超高層建筑管理與研究課件（1）入口門廳，應作到主次分明、尺度得當。在超高層建筑的大型門廳中，設置幾個十分顯眼的標志，使門廳的巨大感被幾個相應的尺度給弱化，讓人們能準確的知道自己在空間中所處的位子。（2）門廳空間的光線、色彩、細部、材質(zhì)和家具、綠化等應結(jié)合人的尺度需要，提供舒適的休憩空間，便于人流的內(nèi)外轉(zhuǎn)移，同時也為人們提供了面對面的交流空間。（3）超高層建筑由于人流量大，容易產(chǎn)生擁擠，門廳空間高度不能底矮，否則會給人們產(chǎn)生壓抑的感覺。而層高較高的空間中，柱子一般都會顯得過于細長，比例不當。應采用了橫向線條劃分的方法，對建筑材質(zhì)進行色彩上的區(qū)分，使柱體細長的比例感得到改善。在門廳頂部造型處理時，利用相對空間尺度較大的燈具來統(tǒng)一空間高大帶來的失調(diào)感，在冷性的現(xiàn)代建筑中營造出人性化的活動空間。(圖4-5)（1）入口門廳，應作到主次分明、尺度得當。在超高層建筑的大型2、立體綠化

由于超高層建筑接地性差，使人們遠離地面居住和工作，在鋼筋混凝土堆砌的空間里，人們真正感受到環(huán)境中最為缺乏的就是綠色。福斯特設計的60多層法蘭克福銀行總部大樓，是把自然環(huán)境引入超高層局部塑造的典型例子。該建筑為60層，平面布局是一個三角形，帶弧度的三邊圍繞著一個通高的中庭，每一層樓都是兩邊辦公，一邊花園。花園有四層樓高，交錯而上，為中庭提供了自然通風，并使靠近中心的辦公區(qū)可以利用自然采光，視線可以透過中庭看到另一側(cè)的花園及花園后的城市景色。每個辦公區(qū)都有可開啟的窗，在氣候適宜的時候可以節(jié)約能源。該大廈設計突出了兩個主要特點，一是節(jié)省能源:二是辦公環(huán)境與樹叢為鄰。在大廈的平面構圖中采用了三角形布局，中間為貫通全樓的中庭空間。大廈的三邊輪流安排三層高的花園，為工作人員提供了舒適宜人的自然生態(tài)環(huán)境。其平面與立體造型的環(huán)境塑造，使其成為具有跨世紀意義的超高層建筑創(chuàng)作的典范。2、立體綠化3、中庭設計中庭對高層、超高層建筑內(nèi)部封閉空間的光線、空氣、溫度、濕度等方面有重要調(diào)節(jié)作用。SOM于1979年設計的沙特阿拉伯國家銀行大樓，采用三角形平面，服務核心與主體分離并設于西側(cè)，可以減弱西曬。為進一步防止曝曬和風沙，外墻除南立面和東北立面有三個巨大的洞口之外，均為實墻面，實墻的礦棉板和混凝土板之間還設了1英寸厚的空氣層，以加強隔熱效果。三個巨型洞口其實是三個具有戲劇性的三角形中庭，南側(cè)的兩個洞口七層高，朝著老城區(qū)和紅海方向，東北側(cè)的一個洞口九層高，面向大海。在大樓的中心有一個貫穿整個建筑物的中庭，將三個洞口中庭連為一體，它可促使空氣流動，從外墻洞口散熱。各層辦公室的窗戶全部朝向洞口中庭，這樣在大樓的辦公室與當?shù)匮谉岬臍夂蜷g就形成了一個微妙的緩沖地帶，體現(xiàn)了典型的伊斯蘭內(nèi)向型空間傳統(tǒng)。1982年SOM在巴林聯(lián)合海灣銀行繼續(xù)利用中庭來改善內(nèi)部空間的氣候條件，中庭每隔三層一個，綠化的布置和遠處海灣的景色為內(nèi)部辦公室提供了怡人的工作環(huán)境，中庭在外窗和地面形式上也著力于體現(xiàn)當?shù)氐奈幕瘋鹘y(tǒng)，取得了很好的效果。SOM的這兩個銀行為高層建筑利用中庭改善氣候條件，體現(xiàn)地域特色提供了優(yōu)秀的設計經(jīng)驗，也反映了建筑師對人性化尺度空間營造的思考。3、中庭設計4、交通體系

超高層建筑的交通體系可分為水平交通和垂直交通，但因超高層建筑的體量巨大，各種功能的立體疊加也使得垂直交通成為了超高層建筑的重要交通體系，電梯和樓梯成為其內(nèi)部空間中的主要運輸設備。當建筑達到一定層數(shù)時，需要對電梯進行分區(qū)設置，方能提高效率，將電梯劃為若干組，每組分擔某個層段的垂直運輸電梯，分區(qū)設置有分奇、偶層的，有低、中低、中中、中高、高區(qū)的。例如著名的芝加哥100層約翰·漢考克中心，是幢特大型、多功能綜合體摩天樓，地上面積約26萬平方米，其1—4層為門廳及商業(yè)用房，5—11層為車庫，12—15層和17—40層為辦公間，45--91層為公寓，92—93層為電視臺，94層為餐廳。電梯系統(tǒng)在42層處分為上下兩大區(qū)，高區(qū)為公寓區(qū)，電梯分設高低兩個區(qū)，每個分區(qū)約22層。低區(qū)電梯分四個區(qū)，每個分區(qū)高約10層。另設兩組高速直達電梯，一組由底層直達44層，另一組則直達%層。4、交通體系5、疏散樓梯間

在進行超高層建筑平面設計時，對疏散樓梯間的布置時應分析避難人員在火災時的行動方向，故疏散路線須布置至少兩個以上的疏散方向。因此樓梯間應設于平面的各個端部及轉(zhuǎn)折位置，力求充分構成雙向疏散盡可能避免袋形走道。人員緊急疏散時，首先考慮的是平時經(jīng)常使用的流線，故應在電梯廳旁布置疏散樓梯，使平時交通流線和緊急避難流線有機結(jié)合。以利于疏散者迅速到達第二安全區(qū)域。開敞型前室的防煙樓梯間具有很高的安全性及經(jīng)濟性，又利于消防隊用作撲救的輔助，故在設計時宜盡可能將樓梯間靠外墻設置。同時，可以向外開窗，增加自然采光，防止樓梯間內(nèi)昏暗的光線給人們心理帶來的恐懼和不安。5、疏散樓梯間6、避難層避難層是指在超高層建筑中發(fā)生火災時供受災人員臨時避難用的樓層，超高層建筑，如果每層高以3m計，一般都有35層以上，如每層居住人數(shù)以100人計，一幢超高層少則3-4千人，多則上萬人，這么多人要在火災時依靠幾個樓梯安全疏散至室外是很困難的。因此，在超高層建筑中必須設置一定數(shù)量的避難層。避難區(qū)面積亦經(jīng)計算確定，按我國要求每平方米容納5人計;有周密的引入措施，避難層的防煙樓梯應在避難層分隔，同層錯位或上下層斷開，但人員必須經(jīng)避難層方能上下。避難層一般每隔15層左右設置，通?？膳c設備層或多功能建筑中的空中大堂相結(jié)合而設置。在避難層中應設有通訊和照明系統(tǒng);同時也應設置室內(nèi)消防栓和自動噴水滅火器，以保護避難層不受火災侵害。避難層通透的設置也削弱了超高層建筑外立面巨大的尺度感，讓超高層建筑的體量更有層次感，在保證建筑內(nèi)人們生命安全的同時也豐富了建筑界面。6、避難層7、廣場的設置

下沉式廣場的標高比街面低，以踏步或坡道與街道聯(lián)系，易于獲得輕松、活潑的氣氛。下沉式廣場給人以環(huán)抱的、溫暖的、完整的感覺，是鬧市中的私密性空間，滿足了人們休息的要求，并提供了一個“人看人”的空間。高臺式廣場高于城市街道，標高差形成廣場邊界。人在高臺上的活動不受交通干擾，是解決人流與車流矛盾的有效形式，并能在喧鬧的環(huán)境中形成變化的空間，緩解步行的枯燥與單調(diào)。8、休憩設施的設置

底部空間同樣需要安排好服務設施與廣場景觀，同樣不能忽視休息與游憩空間的布置。另外，供行人使用的環(huán)境設施如座椅、雕塑、游樂設施等的形式和布局應符合使用者的多樣性要求，盡量創(chuàng)造親和感和溫馨感，以滿足人們的心理需求。因此，底部公共開敞空間并非尺度越大越好，那些貼近人、小而精致的公共空間，往往更能賦予人們安全感、舒適感、親切感和人情味。7、廣場的設置9、立面裝飾

超高層建筑整體的美感并非裝飾的堆積，而存在與立面上直線和曲線之間比例關系的有機結(jié)合。除線條比例外，投射在建筑上的幾何狀陰影，它賦予建筑立面完整的對比，使空間具有層次感，同時形成材質(zhì)之間的肌理，在檐柱、墻壁及臺階的細部上展現(xiàn)出新的比例。

如帝國大廈1931年落成之時，加上它頂部高聳入云的61m天線桿，總高達381m，大大超過了319m的克萊斯勒公司大樓。它象征著創(chuàng)造一種使百姓對未來感到樂觀的氣氛。帝國大廈和克萊斯勒公司大樓兩者都有的收頂華冠，采取華麗而有力的裝飾藝術派式樣，表現(xiàn)出升騰歡樂的效果，造成一種與當時國民經(jīng)濟嚴重蕭條局面強烈的對比。9、立面裝飾第四章常見業(yè)態(tài)組合方式酒店寫字樓綜合體居住性物業(yè)深圳幸福里上海.世茂濱江武漢.錦繡長江香港.貝沙灣香港.凱旋門香港.淺水灣新加坡.吉寶灣……上海金貿(mào)武漢.錦繡長江………很多CBD商務中心北京中央商務區(qū)上海陸家嘴深圳中心區(qū)北京中環(huán)世貿(mào)住宅＋酒店寫字樓＋公寓商業(yè)＋寫字樓＋公寓深圳華潤.萬象城深圳大中華廣場……第四章常見業(yè)態(tài)組合方式酒店寫字樓綜合體居住性物業(yè)深圳幸福65上海金茂大廈（８８層）業(yè)態(tài)組合:會展中心+商場+寫字樓+酒店項目定位:上海頂級國際化綜合體酒店、53-87層寫字樓、3-50層商業(yè)會展、商場上海金茂大廈（８８層）業(yè)態(tài)組合:酒店、53-87層寫字樓、香港國際金融中心（８８層）業(yè)態(tài)組合:甲級寫字樓+酒店式公寓+頂級購物中心+六星級酒店項目定位:香港最頂級的綜合體物業(yè)購物中心寫字樓酒店酒店式公寓香港國際金融中心（８８層）業(yè)態(tài)組合:購物中心寫字樓酒店酒店式南寧華潤中心總體規(guī)劃一期

購物中心華潤大廈A座一期華潤大廈B座高檔住宅華潤大廈C座南寧華潤中心總體規(guī)劃一期

購物中心華潤大廈A座一期高檔住宅華68第五章高空寫字樓本章重點討論以寫字樓為核心的城市綜合體的發(fā)展模式及案例第五章高空寫字樓超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件第八章高空酒店本章重點討論以酒店為核心的城市綜合體的發(fā)展模式及案例案例-上海商城第八章高空酒店案例-上海商城超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件超高層建筑管理與研究課件第九章高空住宅超高層的主要業(yè)態(tài)是以辦公、酒店為主，但隨著建筑技術及居住喜好的改變，超高層住宅項目越來越多的出現(xiàn)，超高層住宅與別墅一樣已成為財富人群權利和身份的象征。華潤幸福里

第九章高空住宅92超高層相比普通高層的變化100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設置避難層實用率多在60％左右成本比高層高出15%～25%對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化92超高層相比普通高層的變化100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成超高層住宅市場特點

特點一：在市場化的條件下，超高層住宅成功需要經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的支撐市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景：經(jīng)濟發(fā)展水平較高城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達到80％左右超高層大量出現(xiàn)超高層住宅市場特點

特點一：在市場化的條件下，超高層住宅成功94特點二：多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅(qū)動超高層多具有強勢水景資源擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔“城市運營商”角色開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結(jié)構上得以互補，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江94特點二：多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅(qū)動超高95特點三：市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層客戶共性經(jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟實力較強視野開闊，見多識廣大城市生活背景｛｝｛｝95特點三：市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超96特點四：面對客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶認知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，主要從居住感覺上加以引導，同時物管服務前置。階段初級階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風等優(yōu)點；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居?。粌?yōu)勢意識增強發(fā)展商作為相對保守的開發(fā)策略；挖掘關系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導：強化視野、通風、采光的特性；強化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設計：以景觀為導向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務升級：物管服務前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢超高層發(fā)展初級階段，開發(fā)商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式96特點四：面對客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設計階段就開特點五：所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。建安成本3000-5000元/㎡特點五：所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的98特點六：超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來的兩種開發(fā)模式：

S＞2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產(chǎn)品層級屬高端；S＜2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景），產(chǎn)品層級屬中高端98特點六：超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會99超高層市場成功實現(xiàn)共性總結(jié)城市因素特點1：城市GDP總量達到一定層級特點2：城市化率達到一定水平特點4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價格因素客戶因素特點3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強勢資源驅(qū)動特點6：S比的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同特點5：開發(fā)商從各個層面對客戶抗性進行引導99超高層市場成功實現(xiàn)共性總結(jié)城市因素特點1：城市GDP總量100超高層住宅開發(fā)模式分析

按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導模式

價值主體與形象主導兩種開發(fā)模式核心點對比定位客戶園林配套資源強度、項目規(guī)模、容積率規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實用率、平面組織、增值體系客戶關注點、解除抗性的共性綠化率功能定位、檔次定位城市價值會所、物管、商業(yè)自身屬性產(chǎn)品兩種開發(fā)模式核心點對比100超高層住宅開發(fā)模式分析

按S比值大小可以將樓盤分為兩種101形象主導模式及價值主體模式適應性KPI條件研究形象主導價值主體核心“S比”遠小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分攤?cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應一定的品牌效應較強的品牌效應政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力101形象主導模式及價值主體模式適應性KPI條件研究形102定位：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔“城市運營商”角色；形象主導型則定位中高檔、純住宅、首要關注項目利潤層面功能定位，價值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導型以純住宅為主，少量附有商業(yè)；檔次定位，價值主體模式定位全國或城市頂級，形象主導型為中高檔；城市價值，價值主體模式多位于城市政務新區(qū)，主動承擔“城市運營商”角色，綜合體運營考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益；形象主導型注重項目本身利潤層面102定位：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔“城103價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力價值主體規(guī)劃排布要點：注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結(jié)構設計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設世茂摩爾街外灘188號103價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低104復合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導規(guī)劃更多為分攤?cè)莘e率，超高層相對獨立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導模式規(guī)劃排布要點：以超高層分攤高容積率，利用項目的整體溢價，以時間換空間；超高層為整個項目樹立形象標桿，和高層等半圍合式布局形成組團；獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集104復合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導規(guī)劃更多為分攤?cè)莘e率，超高層相對105超高層與其他物業(yè)類型關系處理方面，價值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導，超高層與高層等隔離、分期分組團開發(fā)價值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀；形象主導超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團開發(fā)高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣珠海金域藍灣105超高層與其他物業(yè)類型關系處理方面，價值主體注重超高層江106產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象主導模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%～30%價值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導模式，超高層比例僅占20%～30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅等產(chǎn)品。如金域藍灣系列106產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象107戶型，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；形象主導模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯上海世茂濱江花園一梯二、一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京世茂濱江新城珠海金域藍灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶ABCCD深圳金域藍灣以四梯五戶為主107戶型，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務區(qū)分隔明確附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間；主臥區(qū)可設置獨立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍灣上海世茂濱江花園客房飄窗設計，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設計客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍灣南北通透，全海景陽臺每戶獨有兩層高陽臺主人房附超大凸窗形象主導模式戶型亮點滿足基本舒適性需求入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比價值主體模式戶型亮點功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等南京世茂濱江新城戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適109建筑風格，采用現(xiàn)代都市風格，價值主體模式項目更展現(xiàn)濱海建筑風情建筑風格均采用現(xiàn)代都市風格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉）部分項目展現(xiàn)濱海建筑風情。如珠海金域藍灣通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情蕪湖世茂濱江福州世茂外灘南京世茂濱江珠海金域藍灣109建筑風格，采用現(xiàn)代都市風格，價值主體模式項目更展現(xiàn)濱海110低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴大等有效解除低層無海景客戶抗性整個地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標架空層本身也不單調(diào)，而是設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍灣南京世茂濱江新城上海世茂濱江花園園林尺度擴大，提高綠化率，實現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風情景觀，進而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售110低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴111成本控制，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式基于城市運營戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制價值主體模式基于城市運營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制，而是大手筆投資；相比形象主導通過各種策略進行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。17層，33層為避難層（設計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復式），用足設計，控制成本超高層建筑有抗風要求，項目在29層以上開始設置抗風玻璃幕墻，控制成本世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運營商等因素，投資更有長遠意識，較少計較階段性成本控制111成本控制，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式112避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項目一大賣點；基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層南京世茂濱江新城僅做地下兩