房地產(chǎn)行業(yè)介紹

白宏煒2009年6月房地產(chǎn)行業(yè)介紹1基本內(nèi)容行業(yè)概述行業(yè)分析估值分析公司分析2行業(yè)概述3基本概念行業(yè)概述房地產(chǎn)：房地產(chǎn)系指通過人類勞動(dòng)建造的房屋和與房屋相關(guān)的土地。房地產(chǎn)大致分為生產(chǎn)用、住宅用、營業(yè)用、行政用和其他專業(yè)用房地產(chǎn)五大類。房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事以上活動(dòng)的單位（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)）所組成。

4行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、涉及業(yè)務(wù)多資本密集型；不可移動(dòng)性；開發(fā)周期長；供應(yīng)鏈長；政策作用強(qiáng)。行業(yè)概述5競爭結(jié)構(gòu)開發(fā)商核心是整合資源；需求總體不足，結(jié)構(gòu)飽和，消費(fèi)重心下移；進(jìn)入壁壘低，三外企業(yè)進(jìn)入加速；行業(yè)競爭從無序到有序；政府通過對土地和資金控制行業(yè)明顯。行業(yè)概述6市場細(xì)分行業(yè)概述行業(yè)趨勢：進(jìn)入壁壘提高、集中度加強(qiáng)、行業(yè)整體利潤提高；有資金、品牌、開發(fā)實(shí)力的公司將面臨較大機(jī)遇；各細(xì)分市場具有潛力的公司。7當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房價(jià)偏高；政策的實(shí)施不連續(xù)性；局部差異明顯；房地產(chǎn)融資渠道單一，對銀行依賴過大；土地價(jià)格上漲較快；土地供應(yīng)不科學(xué)；房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目多，規(guī)模小。行業(yè)概述8行業(yè)分析9行業(yè)供求行業(yè)分析10本報(bào)告中的的信息均來來源于已公公開的資料料，我公司司對這些信信息的準(zhǔn)確確性及完整整性不作任任何保證。。報(bào)告中的的信息或所所表達(dá)的意意見并不構(gòu)構(gòu)成所述證證券買賣的的出價(jià)或征征價(jià)。我公公司及其所所屬關(guān)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)可能會(huì)會(huì)持有報(bào)告告中提到的的公司所發(fā)發(fā)行的證券券頭寸并進(jìn)進(jìn)行交易，，還可能為為這些公司司提供或爭爭取提供投投資銀行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)。。本報(bào)告亦亦可由中國國國際金融融(香港)有限公司司和/或中中國國際金金融香港證證券有限公公司于香港港提供。本本報(bào)告的版版權(quán)僅為我我公司所有有，未經(jīng)書書面許可任任何機(jī)構(gòu)和和個(gè)人不得得以任何形形式翻版、、復(fù)制、刊刊登、發(fā)表表或引用。。行業(yè)供求行業(yè)展望來源:Soufun數(shù)據(jù)據(jù)庫;中中金公司研研究部11土地供應(yīng)緊緊縮是長期期的新增土地供供應(yīng)緊縮土地囤積不不利于供給給增加土地有效供供應(yīng)不足資料來源：：Soufun數(shù)據(jù)庫,CEIC行業(yè)供求行業(yè)分析12行業(yè)供求——經(jīng)濟(jì)增長長與房價(jià)走走勢正相關(guān)關(guān)來源:CEIC，，GlobalInsight，WDI;中中金公司司研究部行業(yè)展望13行業(yè)供求——房價(jià)的走走勢與貨幣幣供應(yīng)量正正相關(guān)行業(yè)展望來源:CEIC，，GlobalInsight，WDI;中中金公司司研究部14房價(jià)漲幅與與GDP增增幅、居民民收入增幅幅相輔相成成人民幣加速速升值提升升資產(chǎn)價(jià)格格來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫;中金公公司研究部部行業(yè)供求——需求依然形形成有效支支撐中國中國美國行業(yè)分析15中國人口紅紅利優(yōu)勢將將持續(xù)真實(shí)利率為為負(fù)支撐資資產(chǎn)價(jià)格來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫;中金公公司研究部部行業(yè)供求——需求依然形形成有效支支撐（續(xù)））中國香港日本行業(yè)分析16房價(jià)調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)結(jié)構(gòu)性問題題未來市場需需求增量主主要來自于于三四線城城市來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫;中金公公司研究部部全國來看潛潛在需求十十分巨大，，主要城市市市場將進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)期期17本報(bào)告中的的信息均來來源于已公公開的資料料，我公司司對這些信信息的準(zhǔn)確確性及完整整性不作任任何保證。。報(bào)告中的的信息或所所表達(dá)的意意見并不構(gòu)構(gòu)成所述證證券買賣的的出價(jià)或征征價(jià)。我公公司及其所所屬關(guān)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)可能會(huì)會(huì)持有報(bào)告告中提到的的公司所發(fā)發(fā)行的證券券頭寸并進(jìn)進(jìn)行交易，，還可能為為這些公司司提供或爭爭取提供投投資銀行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)。。本報(bào)告亦亦可由中國國國際金融融(香港)有限公司司和/或中中國國際金金融香港證證券有限公公司于香港港提供。本本報(bào)告的版版權(quán)僅為我我公司所有有，未經(jīng)書書面許可任任何機(jī)構(gòu)和和個(gè)人不得得以任何形形式翻版、、復(fù)制、刊刊登、發(fā)表表或引用。。來源源:調(diào)調(diào)研研數(shù)數(shù)據(jù)據(jù);中中金金公公司司研研究究部部08年年房房價(jià)價(jià)/租租金金跌跌幅幅調(diào)調(diào)研研中金金調(diào)調(diào)研研18庫存存分分析析本報(bào)報(bào)告告中中的的信信息息均均來來源源于于已已公公開開的的資資料料，，我我公公司司對對這這些些信信息息的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性及及完完整整性性不不作作任任何何保保證證。。報(bào)報(bào)告告中中的的信信息息或或所所表表達(dá)達(dá)的的意意見見并并不不構(gòu)構(gòu)成成所所述述證證券券買買賣賣的的出出價(jià)價(jià)或或征征價(jià)價(jià)。。我我公公司司及及其其所所屬屬關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)可可能能會(huì)會(huì)持持有有報(bào)報(bào)告告中中提提到到的的公公司司所所發(fā)發(fā)行行的的證證券券頭頭寸寸并并進(jìn)進(jìn)行行交交易易，，還還可可能能為為這這些些公公司司提提供供或或爭爭取取提提供供投投資資銀銀行行業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)。。本本報(bào)報(bào)告告亦亦可可由由中中國國國國際際金金融融(香香港港)有有限限公公司司和和/或或中中國國國國際際金金融融香香港港證證券券有有限限公公司司于于香香港港提提供供。。本本報(bào)報(bào)告告的的版版權(quán)權(quán)僅僅為為我我公公司司所所有有，，未未經(jīng)經(jīng)書書面面許許可可任任何何機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和個(gè)個(gè)人人不不得得以以任任何何形形式式翻翻版版、、復(fù)復(fù)制制、、刊刊登登、、發(fā)發(fā)表表或或引引用用。。來源源:中中國國指指數(shù)數(shù)研研究究院院,中中金金公公司司研研究究部部商品品房房/商商品品住住宅宅去去化化時(shí)時(shí)間間逐逐月月下下降降19本報(bào)報(bào)告告中中的的信信息息均均來來源源于于已已公公開開的的資資料料，，我我公公司司對對這這些些信信息息的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性及及完完整整性性不不作作任任何何保保證證。。報(bào)報(bào)告告中中的的信信息息或或所所表表達(dá)達(dá)的的意意見見并并不不構(gòu)構(gòu)成成所所述述證證券券買買賣賣的的出出價(jià)價(jià)或或征征價(jià)價(jià)。。我我公公司司及及其其所所屬屬關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)可可能能會(huì)會(huì)持持有有報(bào)報(bào)告告中中提提到到的的公公司司所所發(fā)發(fā)行行的的證證券券頭頭寸寸并并進(jìn)進(jìn)行行交交易易，，還還可可能能為為這這些些公公司司提提供供或或爭爭取取提提供供投投資資銀銀行行業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)。。本本報(bào)報(bào)告告亦亦可可由由中中國國國國際際金金融融(香香港港)有有限限公公司司和和/或或中中國國國國際際金金融融香香港港證證券券有有限限公公司司于于香香港港提提供供。。本本報(bào)報(bào)告告的的版版權(quán)權(quán)僅僅為為我我公公司司所所有有，，未未經(jīng)經(jīng)書書面面許許可可任任何何機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和個(gè)個(gè)人人不不得得以以任任何何形形式式翻翻版版、、復(fù)復(fù)制制、、刊刊登登、、發(fā)發(fā)表表或或引引用用。。房價(jià)價(jià)有有望望年年內(nèi)內(nèi)見見底底回回升升----潛在在庫庫存存較較大大供求求關(guān)關(guān)系系來源源:CEIC，，soufun數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫;中中金金公公司司研研究究部部在建建面面積積/銷銷售售比比例例有有望望下下行行20成交交量量分分析析本報(bào)報(bào)告告中中的的信信息息均均來來源源于于已已公公開開的的資資料料，，我我公公司司對對這這些些信信息息的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性及及完完整整性性不不作作任任何何保保證證。。報(bào)報(bào)告告中中的的信信息息或或所所表表達(dá)達(dá)的的意意見見并并不不構(gòu)構(gòu)成成所所述述證證券券買買賣賣的的出出價(jià)價(jià)或或征征價(jià)價(jià)。。我我公公司司及及其其所所屬屬關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)可可能能會(huì)會(huì)持持有有報(bào)報(bào)告告中中提提到到的的公公司司所所發(fā)發(fā)行行的的證證券券頭頭寸寸并并進(jìn)進(jìn)行行交交易易，，還還可可能能為為這這些些公公司司提提供供或或爭爭取取提提供供投投資資銀銀行行業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)。。本本報(bào)報(bào)告告亦亦可可由由中中國國國國際際金金融融(香香港港)有有限限公公司司和和/或或中中國國國國際際金金融融香香港港證證券券有有限限公公司司于于香香港港提提供供。。本本報(bào)報(bào)告告的的版版權(quán)權(quán)僅僅為為我我公公司司所所有有，，未未經(jīng)經(jīng)書書面面許許可可任任何何機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和個(gè)個(gè)人人不不得得以以任任何何形形式式翻翻版版、、復(fù)復(fù)制制、、刊刊登登、、發(fā)發(fā)表表或或引引用用。。新屋成成交量量來源:Soufun;中中金金公司司研究究部21房屋成成交量量將持持續(xù)銷售增增速十大城城市銷銷量/售價(jià)價(jià)增速速本報(bào)告告中的的信息息均來來源于于已公公開的的資料料，我我公司司對這這些信信息的的準(zhǔn)確確性及及完整整性不不作任任何保保證。。報(bào)告告中的的信息息或所所表達(dá)達(dá)的意意見并并不構(gòu)構(gòu)成所所述證證券買買賣的的出價(jià)價(jià)或征征價(jià)。。我公公司及及其所所屬關(guān)關(guān)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)可可能會(huì)會(huì)持有有報(bào)告告中提提到的的公司司所發(fā)發(fā)行的的證券券頭寸寸并進(jìn)進(jìn)行交交易，，還可可能為為這些些公司司提供供或爭爭取提提供投投資銀銀行業(yè)業(yè)務(wù)服服務(wù)。。本報(bào)報(bào)告亦亦可由由中國國國際際金融融(香香港)有限限公司司和/或中中國國國際金金融香香港證證券有有限公公司于于香港港提供供。本本報(bào)告告的版版權(quán)僅僅為我我公司司所有有，未未經(jīng)書書面許許可任任何機(jī)機(jī)構(gòu)和和個(gè)人人不得得以任任何形形式翻翻版、、復(fù)制制、刊刊登、、發(fā)表表或引引用。。來源:CEIC,中中金公公司研研究部部22市場真真實(shí)需需求各國家家或地地區(qū)新新房成成交量量占總總家庭庭戶數(shù)數(shù)本報(bào)告告中的的信息息均來來源于于已公公開的的資料料，我我公司司對這這些信信息的的準(zhǔn)確確性及及完整整性不不作任任何保保證。。報(bào)告告中的的信息息或所所表達(dá)達(dá)的意意見并并不構(gòu)構(gòu)成所所述證證券買買賣的的出價(jià)價(jià)或征征價(jià)。。我公公司及及其所所屬關(guān)關(guān)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)可可能會(huì)會(huì)持有有報(bào)告告中提提到的的公司司所發(fā)發(fā)行的的證券券頭寸寸并進(jìn)進(jìn)行交交易，，還可可能為為這些些公司司提供供或爭爭取提提供投投資銀銀行業(yè)業(yè)務(wù)服服務(wù)。。本報(bào)報(bào)告亦亦可由由中國國國際際金融融(香香港)有限限公司司和/或中中國國國際金金融香香港證證券有有限公公司于于香港港提供供。本本報(bào)告告的版版權(quán)僅僅為我我公司司所有有，未未經(jīng)書書面許許可任任何機(jī)機(jī)構(gòu)和和個(gè)人人不得得以任任何形形式翻翻版、、復(fù)制制、刊刊登、、發(fā)表表或引引用。。來源:CEIC,中中金公公司研研究部部香港美國房屋成成交量量將持持續(xù)（（續(xù)續(xù)）23本報(bào)告告中的的信息息均來來源于于已公公開的的資料料，我我公司司對這這些信信息的的準(zhǔn)確確性及及完整整性不不作任任何保保證。。報(bào)告告中的的信息息或所所表達(dá)達(dá)的意意見并并不構(gòu)構(gòu)成所所述證證券買買賣的的出價(jià)價(jià)或征征價(jià)。。我公公司及及其所所屬關(guān)關(guān)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)可可能會(huì)會(huì)持有有報(bào)告告中提提到的的公司司所發(fā)發(fā)行的的證券券頭寸寸并進(jìn)進(jìn)行交交易，，還可可能為為這些些公司司提供供或爭爭取提提供投投資銀銀行業(yè)業(yè)務(wù)服服務(wù)。。本報(bào)報(bào)告亦亦可由由中國國國際際金融融(香香港)有限限公司司和/或中中國國國際金金融香香港證證券有有限公公司于于香港港提供供。本本報(bào)告告的版版權(quán)僅僅為我我公司司所有有，未未經(jīng)書書面許許可任任何機(jī)機(jī)構(gòu)和和個(gè)人人不得得以任任何形形式翻翻版、、復(fù)制制、刊刊登、、發(fā)表表或引引用。。來源:CEIC,中中金公公司研研究部部各國家家或地地區(qū)新新房成成交量量占總總家庭庭戶數(shù)數(shù)房屋成成交量量將持持續(xù)（（續(xù)續(xù)）市場需需求24房價(jià)有有望年年內(nèi)見見底回回升-----一線城城市房房價(jià)泡泡沫將將維持持銷售增增速本報(bào)告告中的的信息息均來來源于于已公公開的的資料料，我我公司司對這這些信信息的的準(zhǔn)確確性及及完整整性不不作任任何保保證。。報(bào)告告中的的信息息或所所表達(dá)達(dá)的意意見并并不構(gòu)構(gòu)成所所述證證券買買賣的的出價(jià)價(jià)或征征價(jià)。。我公公司及及其所所屬關(guān)關(guān)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)可可能會(huì)會(huì)持有有報(bào)告告中提提到的的公司司所發(fā)發(fā)行的的證券券頭寸寸并進(jìn)進(jìn)行交交易，，還可可能為為這些些公司司提供供或爭爭取提提供投投資銀銀行業(yè)業(yè)務(wù)服服務(wù)。。本報(bào)報(bào)告亦亦可由由中國國國際際金融融(香香港)有限限公司司和/或中中國國國際金金融香香港證證券有有限公公司于于香港港提供供。本本報(bào)告告的版版權(quán)僅僅為我我公司司所有有，未未經(jīng)書書面許許可任任何機(jī)機(jī)構(gòu)和和個(gè)人人不得得以任任何形形式翻翻版、、復(fù)制制、刊刊登、、發(fā)表表或引引用。。來源:CEIC,中中金公公司研研究部部25區(qū)域市市場--上上海商品房房銷售售面積積增幅幅明顯顯供給小小于需需求；；房價(jià)價(jià)07年開開始上上揚(yáng)在建面面積低低位徘徘徊，，未來來供應(yīng)應(yīng)量仍仍將有有限來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫,中中金公公司研研究部部上海住住宅成成交量量近期期回暖暖明顯顯行業(yè)分分析26區(qū)域市市場--北北京需求增增長明明顯來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫庫,中中金金公司司研究究部先行指指標(biāo)預(yù)預(yù)示北北京未未來新新增供供應(yīng)量量將有有所下下降商品房房市場場萎縮縮力度度較大大商品房房期房房簽約約面積積從低低位反反彈明明顯行業(yè)分分析27區(qū)域市市場--深深圳竣工面面積增增幅高高于銷銷售面面積增增幅08年年房地地產(chǎn)市市場大大幅度度萎縮縮深圳市市住宅宅成交交量已已經(jīng)大大幅高高于07年年新開工工面積積低位位徘徊徊，未未來供供應(yīng)量量有限限來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫庫,中中金金公司司研究究部行業(yè)分分析28區(qū)域市市場--廣廣州供求差差距明明顯；；房價(jià)價(jià)持續(xù)續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)商品房房新開開工面面積走走低預(yù)預(yù)示后后續(xù)供供應(yīng)量量增加加有限限廣州周周均成成交量量達(dá)歷歷史高高位來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫,中中金公司司研究部竣工面積增增幅高于銷銷售面積增增幅行業(yè)分析29區(qū)域市場--南京、、成都、武武漢和天津津成交量來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫,中中金公司司研究部行業(yè)分析30區(qū)域市場--09年1-5月份周周成交量數(shù)數(shù)據(jù)行業(yè)分析31本報(bào)告中的的信息均來來源于已公公開的資料料，我公司司對這些信信息的準(zhǔn)確確性及完整整性不作任任何保證。。報(bào)告中的的信息或所所表達(dá)的意意見并不構(gòu)構(gòu)成所述證證券買賣的的出價(jià)或征征價(jià)。我公公司及其所所屬關(guān)聯(lián)機(jī)機(jī)構(gòu)可能會(huì)會(huì)持有報(bào)告告中提到的的公司所發(fā)發(fā)行的證券券頭寸并進(jìn)進(jìn)行交易，，還可能為為這些公司司提供或爭爭取提供投投資銀行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)。。本報(bào)告亦亦可由中國國國際金融融(香港)有限公司司和/或中中國國際金金融香港證證券有限公公司于香港港提供。本本報(bào)告的版版權(quán)僅為我我公司所有有，未經(jīng)書書面許可任任何機(jī)構(gòu)和和個(gè)人不得得以任何形形式翻版、、復(fù)制、刊刊登、發(fā)表表或引用。。政策導(dǎo)向——結(jié)構(gòu)性變化化來源:CEIC,Soufun數(shù)數(shù)據(jù)庫;中金公公司研究部部保障性住房房將有效的的改善住房房結(jié)構(gòu)，，但對商品品房市場沖沖擊有限行業(yè)展望08年11月12日日，建設(shè)部部公告2009至2011年年，將增加加200多多萬套的廉廉租住房、、400多多萬套的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房，另外外還有220多萬戶戶林業(yè)、農(nóng)農(nóng)墾、礦區(qū)區(qū)的棚戶區(qū)區(qū)的改造，，總投資9000億億，平均每每年3000億元。。其中，對對廉租房投投資2150億；棚棚戶區(qū)改造造投資1015億元元；經(jīng)濟(jì)適適用房投資資6000億元，綜綜合約9000億元元。32宏觀調(diào)控--還有何種后后續(xù)調(diào)控政政策？行業(yè)分析33估值分析34估值方法--市盈率+凈凈資產(chǎn)值1、市盈率率（P/E）：與其它公司司一樣，市市盈率是衡衡量公司價(jià)價(jià)值的主要要指標(biāo)之一一。市盈率率估值有兩兩個(gè)方面，，一是與國國內(nèi)及國際際公司之間間的比較價(jià)價(jià)值；二是是未來公司司潛在增長長的實(shí)現(xiàn)帶帶來的價(jià)值值。比較估值：：我們對內(nèi)地地房地產(chǎn)企企業(yè)之間及及內(nèi)地房地地產(chǎn)企業(yè)與與香港和國國際其他國國家房地產(chǎn)產(chǎn)公司進(jìn)行行比較，從從而找到內(nèi)內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的一一個(gè)合理的的估值區(qū)間間；增長潛力：：增長潛力是是中國內(nèi)地地的上市公公司的最大大價(jià)值所在在，增長潛潛力的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)將由公司司的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、競爭爭實(shí)力決定定的。2、凈資產(chǎn)產(chǎn)值(NAV)：：凈資產(chǎn)值估估值法（NAV）是是國際上較較為通用的的房地產(chǎn)企企業(yè)資產(chǎn)評評估計(jì)算方方法，其基基本方法是是通過對房房地產(chǎn)公司司項(xiàng)目進(jìn)行行現(xiàn)金流折折現(xiàn)后計(jì)算算出其凈資資產(chǎn)值，然然后折算出出每股凈資資產(chǎn)值，與與股票價(jià)格格相比較。。3、股息收收益率：股息收益率率在國際上上是一個(gè)比比較重要的的衡量企業(yè)業(yè)價(jià)值的工工具，但在在國內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)并不不適用，由由于內(nèi)地房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)正處于不不斷成長過過程中，需需要不斷的的資金的投投入，因而而普遍來說說，內(nèi)地上上市公司的的股息收益益率處于較較低的水平平。估值分析35估值方法--凈資產(chǎn)值NAV凈資產(chǎn)值(NAV)估估值原因：以項(xiàng)目為基基礎(chǔ)，開發(fā)發(fā)周期較長長導(dǎo)致公司司業(yè)績連續(xù)續(xù)性差，短短時(shí)期業(yè)績績波動(dòng)較大大；歷史業(yè)績與與未來收益益之間也并并沒有十分分必然的聯(lián)聯(lián)系；土地作為特特殊原材料料，通過過凈資產(chǎn)值值的計(jì)算能能夠把在建建、在售項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值和和土地價(jià)值值通過現(xiàn)金金流折現(xiàn)方方式體現(xiàn)出出來。NAV方法法的局限性性：房地產(chǎn)上市市公司的信信息披露不不充分，導(dǎo)導(dǎo)致在計(jì)算算公司凈資資產(chǎn)值上存存在難度；；開發(fā)物業(yè)價(jià)價(jià)格和土地地價(jià)格波動(dòng)動(dòng)性較大，，影響了NAV計(jì)算算結(jié)果的準(zhǔn)準(zhǔn)確性。由于在折現(xiàn)現(xiàn)率和資本本化率的選選擇不同將將帶來不同同的NAV計(jì)算結(jié)果果。我們不認(rèn)為為NAV方方法能夠完完美的反映映出公司的的真實(shí)價(jià)值值，但可以以有效的反反映出公司司的基本價(jià)價(jià)值。估值分析36估值方法——凈資產(chǎn)值NAV--NAV方法準(zhǔn)確確性不高估值分析37估值方法--凈資產(chǎn)值NAV估值分析我們認(rèn)為NAV結(jié)合合P/E仍仍是估值的的最有效辦辦法P/E偏短短期但確認(rèn)認(rèn)性強(qiáng)，NAV偏價(jià)價(jià)值但可比比性差二者結(jié)合判判斷公司更更準(zhǔn)確龍頭企業(yè)可可以享受NAV溢價(jià)價(jià)企業(yè)價(jià)值體體現(xiàn)不充分分調(diào)控有利于于龍頭企業(yè)業(yè)38估值方法——合理估值區(qū)區(qū)域估值分析39估值方法——NAV可以以溢價(jià)估值分析NAV是一一個(gè)估計(jì)值值，股價(jià)對對凈資產(chǎn)值值在一定范范圍內(nèi)有折折讓或溢價(jià)價(jià)都是合理理的；NAV沒有有考慮公司司未來后續(xù)續(xù)新增土地地及開發(fā)的的能力，也也就是沒有有考慮或較較少的反映映了公司本本身的價(jià)值值（包括品品牌、人才才、體系、、架構(gòu)等）），所以該該公司的實(shí)實(shí)際價(jià)值應(yīng)應(yīng)高于當(dāng)前前這一時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的估計(jì)值值，也就是是說股價(jià)應(yīng)應(yīng)與凈資產(chǎn)產(chǎn)值有一個(gè)個(gè)溢價(jià)；該估值假設(shè)設(shè)項(xiàng)目完全全按計(jì)劃順順利發(fā)展，，沒有考慮慮后續(xù)資金金獲得風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、市場銷銷售風(fēng)險(xiǎn)、、管理運(yùn)作作的風(fēng)險(xiǎn)等等，所以從從這個(gè)意義義上股價(jià)應(yīng)應(yīng)該對凈資資產(chǎn)值