房地產開發(fā)與經營小組討論定價策劃報告

定價策劃報告東港花園報告總體說明一、項目概況二、定價目標三、基本定價策略四、定價過程五、定價結果東港花園一、項目概況項目名稱：東港花園位

置：廣州黃埔區(qū)文船路占地面積：23470平方米建筑面積：A區(qū)：22800平方米，B區(qū)：約5萬平方米項目現(xiàn)狀：目前正在進行A區(qū)建筑物的地下室施工，預計今年12月封頂。B區(qū)尚未辦理建設工程規(guī)劃和施工許可證招商方向：A區(qū)預計今年底封頂；B區(qū)建成時間待定，擬引進超市、百貨等商業(yè)項目。地理位置東港花園文船路具位位置二、定價目標1、2009全市十區(qū)九、十月銷量對比表2、2009全市十區(qū)住宅交易累計表3、2009年黃埔區(qū)新開樓盤對比表09全市十區(qū)銷量對比定價目標結論1：黃埔區(qū)的新住宅開發(fā)量小,增量也小,其市場開發(fā)屬較為初步。09全市十區(qū)住宅交易對比表定價目標結論2：天河區(qū)的購房人群向郊區(qū)擴張,黃埔區(qū)將有能力吸引這一部分人群。09年黃黃埔區(qū)樓樓盤對比比定價目標標結論3：黃埔埔區(qū)新開開發(fā)樓盤盤較少,而本案案為其中中一項切切占有一一定的份份額.而而下半年年的新開開樓盤只只有本案案。三、定價價策略1總體定定價策略略2全過程程定價策策略3不同單單元定價價策略1、總體定定價策略略本項目采采用高價價策略原因：2009年在廣州州黃浦區(qū)區(qū)新開盤盤的樓盤盤不多。。產品比比較適合合該區(qū)域域和現(xiàn)在在市場的的要求2、全過程程定價策策略采用穩(wěn)定定價格策策略原因：在黃浦區(qū)區(qū)這個區(qū)區(qū)域中，，房地產產市場沒沒有其他他各區(qū)成成熟和發(fā)發(fā)達，新新開發(fā)樓樓盤不多多，而且且鄰近的的天河區(qū)區(qū)樓盤多多，價格格高，且且市場趨趨于飽和和狀態(tài)。。3、不同單單元定價價策略采用RP值作樓層層調整原因：根據(jù)不同同單元存存在的差差異，可可以采用用垂直價價差和水水平價差差的定價價策略來來制定每每一單元元的價格格四、定價價過程1、項目目價格要要素分析析2、競爭爭樓盤要要素對照照表3、目標標樓盤單單元定價價（RP值）1、項目價價格要素素分析舒適要素素便利要素素健康衛(wèi)生生要素景觀要素素物業(yè)業(yè)管管理理要要素素品牌牌要要素素戶型型圖圖A區(qū)2棟A區(qū)5棟4棟04單元元2棟02單元元2、競競爭爭樓樓盤盤要要素素對對照照表表樓盤東港花園黃埔花園東城國際天倫東時區(qū)類型普通住宅,高層洋房普通住宅,小高層洋房,多層洋房(帶電梯高層商住住宅、普通住宅基本介紹東港花園位于黃埔區(qū)文沖機械市場以東，四海酒家以西。項目分A、B兩區(qū)開放，首推A區(qū)217套單位，主推80—90㎡的單位，同時還有40、60、110㎡單位。黃埔花園項目由十棟12-23層高樓宇組成焦點裝修家居網(wǎng)，是黃埔中心區(qū)域規(guī)模最大的生態(tài)水景園林社區(qū)。最后一期即四期的新貨F1、F2兩棟將于11月30日左右推出，約200套貨量。項目為單體樓，總建筑層數(shù)為地上30層，地下三層，共396戶。本項目用地為商住性質，1-4層為摩登百貨，高層為商住公寓，戶型以中小戶型為主，有單身公寓、一房一廳、二房一廳。項目總共有396戶，地下車庫車位140個。

總共分為A、B、C三個組團，均由18層高層洋房所組成項目位置文船路363號大院黃埔東路南側，豐東路東側黃埔區(qū)大沙地黃埔東路1號黃埔區(qū)中山大道以東荔香路38號大院均價均價9000元/㎡，帶1500元/平方米的裝修。均價8500元/㎡價格說明：以上為現(xiàn)大戶型均價，帶裝修

三期二房和三房單位均價7200元/平米，帶裝修9000元/平方米參考歷史價格8400元/平方米占地面積23470平方米160000平方米6120平方米45000平方米建筑面積72800平方米420000平方米53690平方米130000平方米容積率2.92.487.352.89開盤時間2009-10，2009年11月月底新一期：2009年年底

2008-092007-12-22

物業(yè)費1.5元/平方/月1.50元/平方米*月2.50元/平方米·月物業(yè)管理費:洋房1.95

元/平方/月開發(fā)商廣州市東潤房地產開發(fā)有限公司廣州黃埔花園房產開發(fā)公司廣州億方房地產開發(fā)有限公司

廣州黃埔金成房產開發(fā)有限公司

交通公交車：文沖村委站，途經線路包括433路、506路517路、566路、569路、570路、883路、夜46路●車站：黃埔公共汽車總站，黃埔長途汽車站

●地鐵：規(guī)劃中的地鐵五號線大沙東站，近在咫尺

●公共交通線路：505、506、507、50、240、43、227、292、233、245、516A、517路車等。位處黃埔東路與港灣路交匯處，是地鐵五、七號線大沙地站的交匯點，大沙地地鐵站地鐵5號線,公交線路有50路、240路、883路等多個公交線路綠化綠化率：33.4%綠化率：31.00％單體樓綠化率:32%2、競競爭爭樓樓盤盤要要素素對對照照表表（（續(xù)續(xù)））3、目目標標樓樓盤盤單單元元定定價價表表采用RP值計算方法整個樓盤均價價樓棟價格調整整樓層價格調整整同層價格調整整各單元價格A2棟樓層調整表樓盤整體均價9000樓棟均價8820樓層差160樓層010203040538580858085808580858048640864086408640864058700870087008700870068760876087608760876078820882088208820882088880888088808880888098940894089408940894010900090009000900090001190609060906090609060以A2棟為例例同層調整表朝向南北東東南同層調差0-100-5050100樓層1234538580848085308630868048640854085908690874058700860086508750880068760866087108810886078820872087708870892088880878088308930898098940884088908990904010900089008950905091001190608960901091109160RP值表樓層0102030405395.33%94.22%94.78%100.58%96.44%496.00%94.89%95.44%100.58%97.11%596.67%95.56%96.11%100.57%97.78%697.33%96.22%96.78%100.57%98.44%798.00%96.89%97.44%100.57%99.11%898.67%97.56%98.11%100.56%99.78%999.33%98.22%98.78%100.56%100.44%10100.00%98.89%99.44%100.56%101.11%11100.67%99.56%100.11%100.55%101.78%五、定價結果果整個樓盤均價價各棟均價各單元RP值值表endTheA1棟樓層調整表樓盤整體均價9000樓棟均價8730樓層差160樓層01020304050638490849084908490849084904855085508550855085508550586108610861086108610861068670867086708670867086707873087308730873087308730887908790879087908790879098850885088508850885088501089108910891089108910891011897089708970897089708970同層調整表朝向西西東東東東同層調差-50-100-505050100樓層12345638440839084408540854085904850084508500860086008650585608510856086608660871068620857086208720872087707868086308680878087808830887408690874088408840889098800875088008900890089501088608810886089608960901011892088708920902090209070RP值表樓層010203040506100.00%93.78%93.22%93.78%100.59%94.89%95.44%200.00%94.44%93.89%94.44%100.58%95.56%96.11%300.00%95.11%94.56%95.11%100.58%96.22%96.78%400.00%95.78%95.22%95.78%100.58%96.89%97.44%500.00%96.44%95.89%96.44%100.57%97.56%98.11%600.00%97.11%96.56%97.11%100.57%98.22%98.78%700.00%97.78%97.22%97.78%100.56%98.89%99.44%800.00%98.44%97.89%98.44%100.56%99.56%100.11%900.00%99.11%98.56%99.11%100.56%100.22%100.78%A2棟樓層調整表樓盤整體均價9000樓棟均價8820樓層差160樓層010203040538580858085808580858048640864086408640864058700870087008700870068760876087608760876078820882088208820882088880888088808880888098940894089408940894010900090009000900090001190609060906090609060同層調整表朝向南北東東南同層調差0-100-5050100樓層1234538580848085308630868048640854085908690874058700860086508750880068760866087108810886078820872087708870892088880878088308930898098940884088908990904010900089008950905091001190608960901091109160RP值表樓層0102030405100.00%95.33%94.22%94.78%100.58%96.44%200.00%96.00%94.89%95.44%100.58%97.11%300.00%96.67%95.56%96.11%100.57%97.78%400.00%97.33%96.22%96.78%100.57%98.44%500.00%98.00%96.89%97.44%100.57%99.11%600.00%98.67%97.56%98.11%100.56%99.78%700.00%99.33%98.22%98.78%100.56%100.44%800.00%100.00%98.89%99.44%100.56%101.11%900.00%100.67%99.56%100.11%100.55%101.78%A3棟樓層調整表樓盤整體均價9000樓棟均價8820樓層差1樓層0102030438580858085808580486408640864086405870087008700870068760876087608760788208820882088208888088808880888098940894089408940109000900090