房地產(chǎn)投資成本

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析第五章房地產(chǎn)投資的成本分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的概念房地產(chǎn)籌資成本的概念投資成本的概念

房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價(jià)。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過(guò)程中所支付的有關(guān)費(fèi)用等。在籌措資金過(guò)程中所支付的有關(guān)費(fèi)用成為籌資成本，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。

籌資成本的直接費(fèi)用：

籌資成本的直接費(fèi)用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費(fèi)用，包括：1、借款利息及有關(guān)的手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、承諾費(fèi)等各種附加費(fèi)；2、股票、債券的發(fā)行費(fèi)用；3、其他直接費(fèi)用，如必要的印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、人工費(fèi)、差旅費(fèi)、代辦費(fèi)、郵費(fèi)和其它雜費(fèi)

籌資成本的間接費(fèi)用

籌資成本的間接費(fèi)用：指以某種方式籌資時(shí)非直接付出的費(fèi)用，包括：

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整和風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)費(fèi)2、由資金使用的某種限制條件引起的費(fèi)用3、籌資后企業(yè)負(fù)債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時(shí)籌資成本上升4、籌資的風(fēng)險(xiǎn)損失

房地產(chǎn)投資成本分析的目的

通過(guò)投資成本分析，來(lái)得到判斷和計(jì)算籌資成本的指標(biāo)和方法，選擇低成本的籌資方案房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析2、房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析3、房地產(chǎn)投資籌資成本分析第二節(jié)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析自有資金分析企業(yè)自有資金：生產(chǎn)發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金：上年地方財(cái)政預(yù)算的結(jié)余、當(dāng)年地方財(cái)政超收分成、地方預(yù)算預(yù)備費(fèi)用、地方財(cái)政掌握的預(yù)算外資金等

聯(lián)營(yíng)單位資金：設(shè)立獨(dú)立企業(yè)，可作自有資金規(guī)定：開(kāi)發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%銀行貸款分析1、房地產(chǎn)投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔(dān)保條件：借款企業(yè)在貸款銀行開(kāi)立帳戶、自由流動(dòng)資金占生產(chǎn)流動(dòng)資金得30%、健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)、具備有權(quán)部門下達(dá)的年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工前預(yù)收購(gòu)房款不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)的30%、有償還貸款本息的能力、提供相應(yīng)的開(kāi)發(fā)方案或可行性研究報(bào)告期限：≤2年，按流動(dòng)資金貸款利率或浮動(dòng)計(jì)息銀行貸款分析2、房地產(chǎn)抵押貸款：借款人以抵押房地產(chǎn)為條件，來(lái)獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開(kāi)發(fā)抵押、房屋開(kāi)發(fā)抵押、住房抵押貸款。抵押條件：貸款額不超過(guò)現(xiàn)行房地產(chǎn)作價(jià)70%利率：建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動(dòng)；國(guó)外可分固定、浮動(dòng)兩種結(jié)算：按季從帳戶中扣除強(qiáng)行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設(shè)項(xiàng)目、重大事件可能影響貸款人的利益集資分析

房地產(chǎn)投資的集資：指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項(xiàng)目的高附加值為吸引力，運(yùn)用各種籌資手段或方式籌集社會(huì)閑散資金，主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種。1、發(fā)行房地產(chǎn)股票分析發(fā)行股票的目的：房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報(bào)準(zhǔn)備工作、申報(bào)、股票發(fā)行3個(gè)階段股票籌資的好處：集資分析2、發(fā)行房地地產(chǎn)債券的分分析債券的分類：：記名式和無(wú)無(wú)記名式發(fā)行債券的種種類：短期債債券：1年中期債券：1—10年長(zhǎng)期債券：10年以上發(fā)行債券的好好處：靈活活、不存在中中途停貸的危危險(xiǎn)、對(duì)公司司進(jìn)行了宣傳傳、信譽(yù)好利用外資分析析利用政府貸款款：利率低、、期限長(zhǎng)國(guó)際金融組織織貸款：利率率低于商業(yè)銀銀行、期限也也較長(zhǎng)（25年），審查查嚴(yán)格外國(guó)商業(yè)銀行行：利率根據(jù)據(jù)國(guó)際金融市市場(chǎng)行情來(lái)決決定的，利率率較高，期限限較短與外資合營(yíng)：：中方投地、、外方投錢發(fā)行國(guó)際債券券：通過(guò)國(guó)內(nèi)內(nèi)大銀行和國(guó)國(guó)際信托投資資公司等金融融機(jī)構(gòu)，在國(guó)國(guó)際金融市場(chǎng)場(chǎng)上發(fā)行房地地產(chǎn)債券吸收收外資的方式式。利率略低低于銀行貸款款財(cái)政撥款分析析房地產(chǎn)的財(cái)政政撥款是指國(guó)國(guó)家各級(jí)政府府無(wú)償投入房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的土地和資金金。政府撥出一定定資金或地塊塊給國(guó)有房地地產(chǎn)公司（微微利房）政府撥出一定定資金給企事事業(yè)單位為其其職工建房（（本企業(yè)職工工居?。╊A(yù)售款分析房地產(chǎn)投資的的預(yù)售款是指指房地產(chǎn)投資資者在商品房房交付使用前前，預(yù)先向購(gòu)購(gòu)房者收取的的房款。好處：買主賣主條件：投資25%以上或或基礎(chǔ)工程完完工后比例：不得超超過(guò)房?jī)r(jià)70%，開(kāi)工時(shí)時(shí)40%，，建一半時(shí)30%承包商帶資承承包建設(shè)工程程房地產(chǎn)投資的的預(yù)售款是指指由承包商墊墊資進(jìn)行建設(shè)設(shè)工程施工的的籌資方式好處：合作：第三節(jié)房地地產(chǎn)投資資金金籌措

方案案分析資金籌措方案案的涵義籌措方案：是指房地產(chǎn)產(chǎn)投資者在籌籌措資金之前前所制定的計(jì)計(jì)劃方案。方案：幣種、、數(shù)量、期限限、成本方案的內(nèi)容：：資金籌措的的幣種和數(shù)額額資金籌措的流流量資金來(lái)源結(jié)構(gòu)構(gòu)資金籌措的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)資金籌措成本本資金籌措方式式資金籌措的步步驟投資籌措方案案的制定過(guò)程程確定籌資的最最終目標(biāo)調(diào)查資金需要要調(diào)查資金的來(lái)來(lái)源渠道設(shè)定所籌資金金的幣種、數(shù)數(shù)量、期限、、成本研究籌資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)確定籌資方式式提出籌資資金金的分階段工工作計(jì)劃準(zhǔn)備籌措資金金方案文件形成正式的資資金籌措方案案投資籌措方案案中的資金流流通模型：指房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目在何時(shí)時(shí)用多少資金金的表格或圖圖形1、資金投入入表資金投入表的的依據(jù)：項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)設(shè)備材料和勞勞動(dòng)力的投入入時(shí)間要求、、工程承包合合同中確定的的工程付款計(jì)計(jì)劃投入表的資金金分類：投資籌措方案案中的資金流流通模型2、資金回收收表資金回收表的的依據(jù)：房地地產(chǎn)租售量計(jì)計(jì)劃、房地產(chǎn)產(chǎn)租售價(jià)格估估算和初定結(jié)結(jié)果、房地產(chǎn)產(chǎn)租金或售價(jià)價(jià)的受款計(jì)劃劃回收表的資金金分類：投資籌措方案案中的資金流流通模型3、資金流通通表資金流通表的的依據(jù)：資金金投入表和資資金回收表流通表的資金金分類：兩種種，如圖投資籌措方案案中的評(píng)價(jià)選選擇兩種不同的觀觀點(diǎn)：利用籌籌資來(lái)解決所所需資金；房房地產(chǎn)投資成成功要利用自自有資金籌資的目的：：房地產(chǎn)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能順利完成成并做到成本本低廉分級(jí)評(píng)估方法法：安全性：籌資資風(fēng)險(xiǎn)盡可能能低經(jīng)濟(jì)性：籌資資成本盡可能能小可行性：籌資資渠道和籌資資方式盡可能能穩(wěn)妥不同籌資方案案比較安全性風(fēng)險(xiǎn)消除措施施金金融機(jī)構(gòu)資資信代代理資信意意外外事故A級(jí)基基本消除除等級(jí)高等等級(jí)高高可可能性小B級(jí)未未完全消除除較較高高較較好好可可能性較較小C級(jí)未未消除風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大不不高沒(méi)沒(méi)有有代理可可能D級(jí)沒(méi)沒(méi)有措措施較較低沒(méi)沒(méi)有有代理可能能性很大經(jīng)濟(jì)性綜合籌資成本本利用率：銀行同期貸款款利率：A級(jí)：成成本低B級(jí)：成成本較低低C級(jí)：成成本較較高D級(jí)：成成本高高可行性A級(jí)：完全落實(shí)實(shí)100%資金得得到承諾B級(jí)：基本落落實(shí)90%資金已已得到承諾C級(jí)：不太落實(shí)實(shí)80-90%資金已得到到承諾D級(jí)：沒(méi)有落實(shí)實(shí)80%資金得得到承諾分析：①若有一個(gè)D級(jí)，淘汰②都是A級(jí)——最優(yōu)③A——C級(jí)組合，具體體分析，按安安全、可可行性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順順序評(píng)價(jià)可行性安全經(jīng)經(jīng)濟(jì)可可行行甲方案：ABA乙方案：AAB“甲”優(yōu)于“乙乙”不同籌資方案案的投資收益益率比較融資杠桿：指指項(xiàng)目貸款對(duì)對(duì)投資收益率率的影響，即即使用貸款或或不是貸款在在投資收益率率上的差異。。收益率是是投資收收益（稅稅前收益益）與投投資額之之比；即：其中，R為投資收收益率；；F為稅前收收益；P為投資總總額不同籌資資方案的的投資收收益率比比較若項(xiàng)目投投資為自自有資金金，則當(dāng)項(xiàng)目為為若干可可能狀態(tài)態(tài)時(shí)，判判定每種種狀態(tài)的的發(fā)生概概率及其其相應(yīng)投投資收益益率：其中，E----投資收益益率期望望值R----狀態(tài)i的投資收收益率Pi----狀態(tài)i的發(fā)生概概率Fi----狀態(tài)i的稅前凈凈收益P----項(xiàng)目投資資額例：某物業(yè)投投資2500萬(wàn)萬(wàn)元，A方案全部部由公司司自有資資金投資資；B方案總投投資70%（1750萬(wàn)元））靠抵押押貸款解解決。貸貸款利率率6%。。貸款期期限20年。要要求在20年內(nèi)內(nèi)按年等等額償還還。假設(shè)設(shè)該項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)將將面臨三三種效益益狀態(tài)。。各狀態(tài)態(tài)的發(fā)生生概率及及每年的的經(jīng)營(yíng)收收益如表表。試據(jù)據(jù)此進(jìn)行行該項(xiàng)目目的投資資收益率率分析及及融資方方案決策策。狀態(tài)方案A方案B概率經(jīng)營(yíng)收益概率經(jīng)營(yíng)收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.1250第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的籌資成成本分析析籌資成本本的構(gòu)成成及估算算貸款成本本股息（或或債券利利息）自有資金金存款利利息籌資的直直接費(fèi)和和間接費(fèi)費(fèi)籌資成本本率的另另一種涵涵義基本定義義：籌資凈現(xiàn)現(xiàn)值n—期數(shù)——第t年投資者者付款—籌資成成本率籌資成本本率的另另一種涵涵義①令K=，，記為F（））②若F（））＞0，，減小，，令令，，代入求求。。③若＜＜0，＞＞0，則則幾種資金金來(lái)源籌籌資成本本率的計(jì)計(jì)算1、長(zhǎng)期期債券f—僅考慮費(fèi)費(fèi)用（））第t年本金——第t年利息種資金來(lái)來(lái)源籌資資成本率率的計(jì)算算1、長(zhǎng)期期債券成本率期末一次次還本幾種資金金來(lái)源籌籌資成本本率的計(jì)計(jì)算1、長(zhǎng)期期債券期末一次次還本付付息：幾種資金金來(lái)源籌籌資成本本率的計(jì)計(jì)算2、優(yōu)先股籌籌資成本本率稅息凈利利支付優(yōu)優(yōu)先股股股息，不不減少所所得稅股息利率率：高于于債券的的利息率率，因此此風(fēng)險(xiǎn)大大幾種資金金來(lái)源籌籌資成本本率的計(jì)計(jì)算3、普通股投投資成本本率：（1）固定定股息（2）固定定比例增長(zhǎng)長(zhǎng)股息幾種資金來(lái)來(lái)源籌資成成本率的計(jì)計(jì)算4、利潤(rùn)（自有有資金）成成本率綜合籌