房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)學(xué)2004中國(guó)城市房?jī)r(jià)：一個(gè)爬桿的頑皮孩子大中城市房?jī)r(jià)：持續(xù)走高(最高19.2%)房?jī)r(jià)爬升：拉響觸目驚心的“警報(bào)”房地產(chǎn)是政府的“寵兒”：最有權(quán)力撒嬌城市房屋空置率“神情”詭秘：白天狂熱銷售，夜晚不見燈火有關(guān)部門反駁“中國(guó)房產(chǎn)泡沫”說(建設(shè)部<怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》)相關(guān)資料我們關(guān)注:事件的實(shí)質(zhì)，背景。還有什么看到或者沒看到？教科書能給出什么樣的解釋？?jī)?nèi)容編排初步：房地產(chǎn)概論

房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)估價(jià)

物業(yè)管理

[參考文獻(xiàn)]（待續(xù)）曹振良等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社，2003王文群等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2003，4喬志敏，《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教程》，立信會(huì)計(jì)出版社，2002年8月呂萍等，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2002年7月簡(jiǎn)德三王洪衛(wèi)，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年1月第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概論

第一節(jié)

房地產(chǎn)的基本概念

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論與地租理論第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念一、房地產(chǎn)的幾個(gè)基本定義1、土地(land)（1）土地是大自然贈(zèng)予人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質(zhì)和力量。5（馬克思語）（2）土地是指地殼的固定部分（也有說僅指陸地部分或地球表面的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有體物、土地及其附加物中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

……土地的分類土地按照自然形態(tài)可分為山地、丘陵地、臺(tái)地、平原等；按用途可分為商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)及倉儲(chǔ)用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農(nóng)用地、水域用地、特殊（軍事、宗教等）用地、未利用空閑地、政府儲(chǔ)備用地等。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，又可分為生地、熟地、毛地。對(duì)于房地產(chǎn)而而言，土地有有生地、熟地地、毛地之分分……2、地產(chǎn)（estateinland）地產(chǎn)是土地財(cái)財(cái)產(chǎn)或土地資資產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。。財(cái)產(chǎn)既指實(shí)實(shí)物又指權(quán)利利，因而地產(chǎn)產(chǎn)是指土地及及其相關(guān)的財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。也也有人將土地地上的建筑改改良物也歸屬屬于土地，因因而地產(chǎn)一詞詞也被常用于于泛指房地產(chǎn)產(chǎn)，這也是有有些學(xué)者認(rèn)為為地產(chǎn)有廣義義與狹義的二二種理解的原原由。3、房地產(chǎn)(realestate)房地產(chǎn)是指房房屋及其附屬屬物（與房屋屋有關(guān)的建筑筑物如小區(qū)設(shè)設(shè)施、建筑附附著物、相關(guān)關(guān)林木等）和和承載房屋及及其附屬物的的土地，以及及與它們相應(yīng)應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利。4、不動(dòng)產(chǎn)

（realestateorimmovable）不動(dòng)產(chǎn)是指不不能移動(dòng)或移移動(dòng)后會(huì)引起起性質(zhì)、形狀狀改變，損失失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值值的物及財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利。它包包括土地、土土地改良物（（建筑物及建建筑附加物、、生長(zhǎng)著的樹樹木及農(nóng)作物物、已經(jīng)播撒撒于土地中的的種子等）、、與土地及其其改良物有關(guān)關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利利。廣義的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)還包括價(jià)值值昂貴的車輛輛、船舶、飛飛機(jī)等財(cái)產(chǎn)及及財(cái)產(chǎn)綜合體體。5、土地、地產(chǎn)產(chǎn)、房地產(chǎn)、、不動(dòng)產(chǎn)之間間的關(guān)系二、房地產(chǎn)屬屬性（一）房地產(chǎn)產(chǎn)的自然屬性性房地產(chǎn)位置的的固定性。房地產(chǎn)的耐久久性。房地產(chǎn)的異質(zhì)質(zhì)性（獨(dú)特性性）。土地的不可再再生性和土地地總面積的有有限性（二）房地產(chǎn)的的經(jīng)濟(jì)屬性1、房地產(chǎn)具具有高資本價(jià)價(jià)值的特性。。購買或建造房房地產(chǎn)都需要要大筆的貨幣幣支出，且在在房地產(chǎn)形成成或轉(zhuǎn)讓的過過程中還將產(chǎn)產(chǎn)生大量的費(fèi)費(fèi)用，如契稅稅（1.5%）、保險(xiǎn)費(fèi)、、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)費(fèi)等。以杭州當(dāng)前的的住房?jī)r(jià)格為為例，一套四四級(jí)地區(qū)的100平方的的商品房需60-70萬萬左右，若一一家庭年收入入為十萬元，，一套房屋的的購置費(fèi)即相相當(dāng)于家庭6-7年的總總收入。房地產(chǎn)的高價(jià)價(jià)值性使得其其開發(fā)或流通通高度依賴于于金融業(yè)。2、房地產(chǎn)利用用適應(yīng)物價(jià)變變動(dòng)的緩慢性性由于土地用途途的轉(zhuǎn)換需要要比較長(zhǎng)的周周期，如從農(nóng)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換換為商品房建建筑用地的過過程，建筑用用地轉(zhuǎn)換為適適用房產(chǎn)的開開發(fā)過程都需需要較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間，房地產(chǎn)產(chǎn)不可能靈活活地變動(dòng)價(jià)格格，對(duì)價(jià)格變變化的反應(yīng)呈呈鈍性。這種種鈍性使得房房地產(chǎn)業(yè)的周周期性波動(dòng)并并不等同于國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周周期性波動(dòng)。。3、房地產(chǎn)利用用的遞減性和和合理集約性性。房地產(chǎn)利用存存在報(bào)酬遞減減的現(xiàn)象。據(jù)美國(guó)的研究究者的資料，，在相同的土土地面積上，，建筑一座5層大樓的投資資利潤(rùn)率為4.63%，建筑一座10層大樓的投資資利潤(rùn)率為6%，建筑一座15層大樓的投資資利潤(rùn)率為7.05%，建筑一座20層大樓的投資資利潤(rùn)率為6.72%，建筑一座30層大樓的投資資利潤(rùn)率為5.65%。也就是說，，建筑物樓層層超過一定層層數(shù)或高度后后，投資利潤(rùn)潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)遞減減趨勢(shì)，甚至至為0。主要原因是高高層建筑成本本高于低層建建筑，而售價(jià)價(jià)卻往往低于于低層（容積積率低，使用用成本高，需需求量?。?，建筑容積率率提高造成的的建筑的成本本上升超過了了節(jié)約土地成成本的所得。。因此，房地地產(chǎn)利用存在在一個(gè)合理集集約和合理界界限的問題。。4、房地產(chǎn)權(quán)利利的可分割性性與權(quán)益的低低流動(dòng)性土地使用者在在獲得土地使使用權(quán)的同時(shí)時(shí)，也獲得了了該土地的部部分處分權(quán)。。土地使用者者通過行使這這種處分權(quán)又又可獲得經(jīng)濟(jì)濟(jì)或非經(jīng)濟(jì)的的利益，從而而享有了一定定的收益權(quán)。。房產(chǎn)使用權(quán)權(quán)也是如此。。房地產(chǎn)權(quán)益的的流動(dòng)性較差差，即難以迅迅速變現(xiàn)，原原因有：⑴房地產(chǎn)的高高價(jià)值性使得得交易雙方尤尤其是消費(fèi)者者在決策上持持謹(jǐn)慎小心的的態(tài)度；⑵房房地產(chǎn)商品的的異質(zhì)性和不不可移動(dòng)性決決定了每宗房房地產(chǎn)發(fā)生交交易的次數(shù)較較少，尋找到到合適的交易易對(duì)象較難。。一旦發(fā)生買買賣，交易完完成過程較長(zhǎng)長(zhǎng)；⑶如將房房地產(chǎn)進(jìn)行出出租，通過收收租金的方式式收回投資，，投資回收期期較長(zhǎng)。5、投資與消費(fèi)費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)可以作作為一種生產(chǎn)產(chǎn)要素用于生生產(chǎn)消費(fèi)（如如廠房），也也可以用于生生活消費(fèi)（如如住宅）。但但由于房地產(chǎn)產(chǎn)的固定性、、耐久性及不不可再生性，，使之成為一一種重要的投投資品，具較較強(qiáng)的保值增增值功能。⑴有效需求增增加致使房地地產(chǎn)供求矛盾盾加劇，從而而引發(fā)地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上升進(jìn)而而推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)價(jià)格上升。需需求增加的因因素有居民收收入增加、人人口增長(zhǎng)、居居住條件改善善、居住水平平提高等；⑵通貨膨脹的的影響；⑶外部經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境條件的改改善，如經(jīng)開開發(fā)建設(shè)使得得該房地產(chǎn)周周圍公用設(shè)施施更為齊全、、環(huán)境更為優(yōu)優(yōu)美等；⑷對(duì)建筑物進(jìn)進(jìn)行的投資改改造等，如室室內(nèi)外裝修改改造、更換功功增加設(shè)備等等。（四個(gè)原因中中，前三個(gè)原原因引起的價(jià)價(jià)值增加，稱稱為房地產(chǎn)的的自然增值））引起房地產(chǎn)保保值增值的主主要原因：6、房地產(chǎn)利用用的外部性房地產(chǎn)的利用用及價(jià)值常常常會(huì)受到周圍圍房地產(chǎn)利用用及環(huán)境變動(dòng)動(dòng)的影響，這這種特性稱為為相互影響性性、溢出效應(yīng)應(yīng)或外部性。。（如杭州城城西地區(qū)的房房地產(chǎn)發(fā)展路路徑,最近較較熱的三墩銘銘雅苑與親親親家園的價(jià)格格關(guān)系）另外，土地自自身的經(jīng)濟(jì)屬屬性耦合于房房地產(chǎn)，則有有土地供給的的稀缺性、土土地投資收益益的遞減性和和土地所有權(quán)權(quán)的壟斷性等等屬性。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)的社會(huì)屬性性1、房地產(chǎn)利用的的社會(huì)效應(yīng)。人類行為受受遺傳和環(huán)境境的影響，而而環(huán)境包括自自然環(huán)境和人人文環(huán)境。人人類的衣食住住行都是通過過土地和房屋屋來滿足的。。對(duì)土地的開開發(fā)利用會(huì)對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)匚锢憝h(huán)環(huán)境產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響。住住宅的質(zhì)量、、建筑密度、、城市結(jié)構(gòu)、、住址與工作作地點(diǎn)的通勤勤距離等因素素，都會(huì)對(duì)人人類的生活、、工作與娛樂樂產(chǎn)生有利或或有害的影響響。據(jù)有關(guān)資資料表明，設(shè)設(shè)計(jì)良好的居居住區(qū)，能起起到降低犯罪罪率，加強(qiáng)社社區(qū)溝通與凝凝聚力，激發(fā)發(fā)居民參與精精神的作用。。例子：美國(guó)波士頓地地區(qū)住宅價(jià)格格與學(xué)生測(cè)試試成績(jī)的相關(guān)關(guān)性住宅價(jià)格與測(cè)測(cè)試成績(jī)回歸歸結(jié)果2、房地產(chǎn)的美美學(xué)價(jià)值建筑是“凝固固的音樂”。。建筑作為人人類智慧、技技術(shù)與文化的的結(jié)晶，反映映了人們的倫倫理道德、審審美情趣、價(jià)價(jià)值觀念、宗宗教感情、民民族性格等。。房地產(chǎn)的美學(xué)學(xué)價(jià)值具體體體現(xiàn)在三個(gè)方方面：作為建建筑物背景的的自然環(huán)境所所形成的自然美；城市規(guī)劃、、建筑設(shè)計(jì)及及室內(nèi)裝飾所所表現(xiàn)出的藝術(shù)美；房地產(chǎn)、使使用者與社會(huì)會(huì)三個(gè)系統(tǒng)良良性運(yùn)行與通通暢互動(dòng)所表表現(xiàn)出來的社會(huì)美。綠城房產(chǎn)：紫紫桂花園范斯沃斯別墅墅，設(shè)計(jì)師路德維希密斯斯凡德羅同樣著名的：：流水別墅安徽黟縣：宏宏村3、房地產(chǎn)的心心理效應(yīng)房地產(chǎn)是人類類生存與活動(dòng)動(dòng)的空間，其其中所蘊(yùn)含的的信息對(duì)活動(dòng)動(dòng)者的心理與與精神狀態(tài)有有很大影響。。工作空間、、生活空間、、休閑空間都都能起到不同同的作用與影影響。中國(guó)古建筑小鎮(zhèn)風(fēng)情洋人的商業(yè)街街第二節(jié)房地地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的定義如果把房地產(chǎn)產(chǎn)作為一種產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就是這種種產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。。關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的有具體體的幾種定義義：1、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是從事房地地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管理、、服務(wù)的行業(yè)業(yè)（周誠，1997）。。這種觀點(diǎn)較較多見。與此此類似的有““房地產(chǎn)業(yè)是是從事房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)組織織、經(jīng)營(yíng)管理理、買賣和租租賃經(jīng)營(yíng)，以以及中介、咨咨詢、評(píng)估等等服務(wù)的行業(yè)業(yè)（喬志敏，，2002））?！?、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是從事房地地產(chǎn)投資、開開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、、管理和服務(wù)務(wù)，主要是流流通領(lǐng)域里活活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)部部門（王克忠忠，1995）。3、房地產(chǎn)業(yè)是是指從事房地地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)營(yíng)以及與此緊緊密相關(guān)的中中介服務(wù)如融融資、置換、、裝飾、維修修、物業(yè)管理理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)的行業(yè)，是是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中兼有生產(chǎn)與與服務(wù)兩種職職能的獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門。（（張永岳等，，1998））4、房地產(chǎn)業(yè)是是從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理和服服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)體所組成的的眾多行業(yè)的的產(chǎn)業(yè)部門。。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)包括房地產(chǎn)產(chǎn)持產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、消費(fèi)等各各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)經(jīng)紀(jì)人以及種種類專業(yè)技術(shù)術(shù)人員，他們們是互相依存存、互相聯(lián)系系、互相提供供服務(wù)的有機(jī)機(jī)整體（包亞亞鈞等，1998）。這種觀點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵除除了包括從事事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)外，還還應(yīng)加上從事事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的各種種法人單位。。二、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的分類對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)行再分類，，一般有四類類：1、房地產(chǎn)開開發(fā)組織業(yè)。。它是以組織織城市的開發(fā)發(fā)、再開發(fā)為為目的的大規(guī)規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。此此類業(yè)務(wù)的主主體是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司。。2、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)。包括括房地產(chǎn)的買買賣、交換、、租賃、抵押押、典當(dāng)?shù)然罨顒?dòng)。3、房地產(chǎn)中中介、咨詢及及評(píng)估服務(wù)業(yè)業(yè)。4、物業(yè)管理業(yè)業(yè)。包括樓宇宇管理、住宅宅小區(qū)綜合管管理等社會(huì)服服務(wù)活動(dòng)。三、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)作為為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的重要產(chǎn)業(yè)部部門，具有以以下的基本特特征：1、基礎(chǔ)性。房房地產(chǎn)是一種種重要的生產(chǎn)產(chǎn)生活資料，，不僅為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)業(yè)的發(fā)展提供供基地和蔽護(hù)護(hù)場(chǎng)所，也為為人們提供棲棲身之地，因因而房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在國(guó)計(jì)民生生中具有極為為基礎(chǔ)的地位位，是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性性產(chǎn)業(yè)。所謂謂基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)業(yè)，是指其在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中是社會(huì)再生生產(chǎn)和各種經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載載體，是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的不可可缺少的組成成部分。據(jù)有有關(guān)資料表明明，2001年全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)完完成投資總總額約占GDP的7%左右，房地地產(chǎn)業(yè)所增增加的產(chǎn)值值占GDP增長(zhǎng)量的12%以上，也就就是說，在在2001年全國(guó)GDP增長(zhǎng)的7個(gè)百分點(diǎn)中中，約有1個(gè)百分點(diǎn)是是由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的的。從地方方看，杭州州市2002年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)為12%左右。2、先導(dǎo)性由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)性，在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建建設(shè)中，首首先要有房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)來來提供生產(chǎn)產(chǎn)和生活空空間，也就就是說，房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展要超超前于國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。其依依據(jù)有二：：其一，在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的運(yùn)行周周期中，各各行各業(yè)的的簡(jiǎn)單再生生產(chǎn)和擴(kuò)大大再生產(chǎn)，，都是以房房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展為前提提條件的，，因此，相相對(duì)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行周期期各階段的的出現(xiàn)，房房地產(chǎn)業(yè)往往往有先行行半步的示示范作用；；其二，房房地產(chǎn)業(yè)是是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度度高的產(chǎn)業(yè)業(yè)，是提供供最終產(chǎn)品品的部門，，它既有一一定的前后后銜接性，，又有側(cè)向向關(guān)聯(lián)性，，從而形成成以其為中中心的產(chǎn)業(yè)業(yè)圈體系。。3、關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展十分分依賴于金金融業(yè)，同同時(shí)又能帶帶動(dòng)建筑、、建材、冶冶金、化工工、輕工、、設(shè)計(jì)、廣廣告等行業(yè)業(yè)的發(fā)展（（關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)的的流程在后后面的章節(jié)節(jié)將有介紹紹），尤其其是對(duì)建筑筑業(yè)，有極極強(qiáng)的帶動(dòng)動(dòng)作用。據(jù)據(jù)世界銀行行1994年的一項(xiàng)研研究表明，，100億元的住房房建設(shè)投資資將創(chuàng)造170~220億元的需求求，每銷售售100億元的住房房，將帶動(dòng)動(dòng)130~150億元其它商商品的銷售售。需求帶帶動(dòng)系數(shù)的的保守估計(jì)計(jì)值為3。4、地域性房地產(chǎn)的位位置固定性性，決定了了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從生產(chǎn)、、流通到消消費(fèi)的全過過程都具有有強(qiáng)烈的地地域性。具具體表現(xiàn)為為房地產(chǎn)市市場(chǎng)的地域域性、房地地產(chǎn)價(jià)格的的地域差異異性、房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)育育及發(fā)展因因素的地域域差異性、、房地產(chǎn)政政策法規(guī)的的地域差異異性等方面面。5、周期性房地產(chǎn)業(yè)在在長(zhǎng)期發(fā)展展過程中呈呈現(xiàn)出周期期性波動(dòng)的的特征。和和國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的周期一一樣，房地地產(chǎn)業(yè)的周周期性波動(dòng)動(dòng)也可分為為發(fā)展（復(fù)復(fù)蘇）、繁繁榮、危機(jī)機(jī)、衰退（（蕭條）四四個(gè)階段。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的性質(zhì)決決定了它的的周期受到到該國(guó)家或或者地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)周期期的引導(dǎo)，，同時(shí)也對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期期起到一定定的作用。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展相相對(duì)成熟的的國(guó)家或地地區(qū)的周期期性比較明明顯，如美美國(guó)二戰(zhàn)前前房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的波動(dòng)周周期大約為為18年，二戰(zhàn)后后約為3~6年。我國(guó)的的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)自上世紀(jì)紀(jì)80年代以來，，經(jīng)歷了幾幾個(gè)階段，，目前大約約處在周期期性的繁榮榮初期。我國(guó)住宅業(yè)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)個(gè)發(fā)展階段段6、高風(fēng)險(xiǎn)、、高回報(bào)性性人口的增加加，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展導(dǎo)致的的收入增加加，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷斷擴(kuò)大和細(xì)細(xì)化，導(dǎo)致致對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的需求持持續(xù)增加。。而房地產(chǎn)產(chǎn)的供給受受土地資源源有限性的的制約，并并不能同步步增加，房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求失衡衡使得價(jià)格格水平呈現(xiàn)現(xiàn)長(zhǎng)期上漲漲的趨勢(shì)。。因此，投投資房地產(chǎn)產(chǎn)往往具有有較高的回回報(bào)。但房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一旦投機(jī)機(jī)風(fēng)盛行，，過量的資資金涌入造造成房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫沫，一旦泡泡沫破滅，，價(jià)格快速速下跌，將將給投資投投機(jī)者造成成巨大損失失。7、對(duì)金融業(yè)業(yè)的依賴房地產(chǎn)的高高價(jià)值性，，使得房地地產(chǎn)開發(fā)、、購買都需需要大量的的資金，所所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸款款開發(fā)或分分期抵押付付款消費(fèi)是是最為常見見的方式（（如開發(fā)商商的打包式式籌資，消消費(fèi)者的按按揭買房））。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行運(yùn)運(yùn)行機(jī)制的的基本架構(gòu)構(gòu)和其它行業(yè)業(yè)一樣，房房地產(chǎn)業(yè)作作為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)業(yè)，其產(chǎn)品品運(yùn)行過程程也需要經(jīng)經(jīng)過生產(chǎn)、、流通、消消費(fèi)三個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)。生產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)過程程從購置土土地開始，，經(jīng)過房產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)建建設(shè)（包括括裝修）；；再進(jìn)入流流通領(lǐng)域，，或售或租租；然后進(jìn)進(jìn)入消費(fèi)過過程。在這這一過程中中涉及到一一系列交易易關(guān)系，形形成一個(gè)以以房地產(chǎn)交交易為中心心，旁及金金融、建材材、中介和和物業(yè)管理理服務(wù)內(nèi)外外兩層的市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體體系，即房房地產(chǎn)業(yè)賴賴以運(yùn)行的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體體系。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論論與地租理理論一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論論（一）房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的涵義。1、產(chǎn)權(quán)的定定義。關(guān)于于產(chǎn)權(quán)，也也有若干個(gè)個(gè)定義，其其中馬克思的經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)論著著中的“產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”概念念，是指一種種動(dòng)態(tài)的““生產(chǎn)關(guān)系系總和”含含義上的經(jīng)經(jīng)濟(jì)所有權(quán)權(quán)，有以下下特點(diǎn)：①①產(chǎn)權(quán)不僅僅是指人對(duì)對(duì)物的法定定權(quán)屬關(guān)系系，還是特特定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式式；②從““產(chǎn)權(quán)”界界定到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，其間要要經(jīng)歷生產(chǎn)產(chǎn)、流通、、分配、消消費(fèi)等一系系列再生產(chǎn)產(chǎn)環(huán)節(jié)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)本身是是伴隨物質(zhì)質(zhì)資料生產(chǎn)產(chǎn)而“再生生產(chǎn)”出來來的。這一一運(yùn)動(dòng)過程程在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的綜綜合表現(xiàn)為為價(jià)格運(yùn)動(dòng)動(dòng)；③動(dòng)態(tài)態(tài)發(fā)展的““產(chǎn)權(quán)”，，是一個(gè)隨隨生產(chǎn)和資資本社會(huì)化化而不斷豐豐富其內(nèi)涵涵、擴(kuò)展其其外延的人人與人的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的的體系。著名的產(chǎn)權(quán)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家家A.A.阿阿爾欽定義的產(chǎn)權(quán)權(quán)：“產(chǎn)權(quán)權(quán)是一個(gè)社社會(huì)所強(qiáng)制制實(shí)施的選選擇一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)品使用用的權(quán)利””。D?C?諾諾斯定義的產(chǎn)權(quán)權(quán)更為深刻刻，他認(rèn)為為“產(chǎn)權(quán)是是個(gè)人對(duì)他他們所擁有有的勞動(dòng)、、物品和服服務(wù)的占有有權(quán)利。占占有是法律律規(guī)則、組組織形式、、實(shí)施及其其行為規(guī)范范的函數(shù)，，……制度度框架的函函數(shù)?！?、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的定義義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行過程中各各種權(quán)利的的總和，即即權(quán)利束（（BundleofRights）,并由此形成成了相互間間密切關(guān)聯(lián)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括括房地產(chǎn)所所有權(quán)和其其它權(quán)利。。作為一種種不斷發(fā)展展的人與人人之間的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)會(huì)隨著著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和城市化化的發(fā)展以以及科學(xué)技技術(shù)的進(jìn)步步等其它因因素而增加加，處于動(dòng)動(dòng)態(tài)的狀況況。3、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度根據(jù)馬克思思關(guān)于產(chǎn)權(quán)權(quán)理論的論論述，房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制制度應(yīng)該包包括以下內(nèi)內(nèi)容：①房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系系，特別是是房地產(chǎn)所所有制關(guān)系系的法律表表現(xiàn)。②房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是以房地地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為為客體的各各種權(quán)利的的總和，從從產(chǎn)權(quán)權(quán)能能結(jié)構(gòu)角度度看，是一一種以復(fù)數(shù)數(shù)形式出現(xiàn)現(xiàn)的“權(quán)利利束”，包包括所有權(quán)權(quán)、占有權(quán)權(quán)、使用權(quán)權(quán)、處分權(quán)權(quán)、收益權(quán)權(quán)及“受損損受益權(quán)””等，其中的要害核核心是房地地產(chǎn)的所有有權(quán)；3、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度（（續(xù)）③房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割割、分解、、復(fù)合、重重組，并會(huì)會(huì)因技術(shù)進(jìn)進(jìn)步、供需需變化而不不斷設(shè)置新新的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)能；④房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)可進(jìn)入市市場(chǎng)按商品品化原則及及價(jià)值規(guī)律律進(jìn)行交易易、流通；；⑤房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以以法律、法法規(guī)形式加加以界定規(guī)規(guī)范、確認(rèn)認(rèn)和保障；；⑥房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人人格化，界界定要清晰晰。（二）房地地產(chǎn)權(quán)能1、所有權(quán)權(quán)。是指所所有人依法法對(duì)所有物物占有、使使用收益與與處分并排排除他人干干涉的權(quán)利利。房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)就就其范圍而而言，包括括土地所有有權(quán)和建筑筑物所有權(quán)權(quán)。土地所所有權(quán)除法法令限制外外，在行使使時(shí)及于土土地上下；；建筑物所所有權(quán)及于于構(gòu)造物或或工作物全全部。需要要說明的是是，在中國(guó)國(guó)，城市土土地歸國(guó)家家所有，而而在象日本本這樣的私私有制國(guó)家家，土地可可以為私人人所有。2、占有權(quán)指依法對(duì)房房地產(chǎn)進(jìn)行行事實(shí)上的的支配和控控制的權(quán)利利。房地產(chǎn)產(chǎn)占有權(quán)由由所有人行行使。凡由由非所有權(quán)權(quán)人行使的的房地產(chǎn)占占有權(quán)，若若屬合法占占有的，都都受法律保保護(hù)，所有有人不得請(qǐng)請(qǐng)求返還。。對(duì)非法占占有人，則則要根據(jù)其其是惡意還還是善意確確定是否應(yīng)應(yīng)向所有人人或合法占占有人返還還占有權(quán)和和賠償損失失。3、使用權(quán)權(quán)指按照房地地產(chǎn)的性能能進(jìn)行有效效利用以獲獲取經(jīng)濟(jì)利利益的權(quán)利利。房地產(chǎn)產(chǎn)使用必須須是：①按照房地地產(chǎn)本身的的自然性能能和經(jīng)濟(jì)性性能進(jìn)行利利用；②不不改變也無無損于房地地產(chǎn)的本質(zhì)質(zhì)；③不損損害公共利利益和他人人合法利益益。房地產(chǎn)產(chǎn)所有人對(duì)對(duì)所有房地地產(chǎn)有權(quán)加加以利用。。但是，非非所有人在在依法占有有房地產(chǎn)的的條件下，，可以根據(jù)據(jù)法律和合合同的規(guī)定定行使使用用權(quán)，并且且要按照指指定用途使使用。4、收益權(quán)權(quán)。指房地地產(chǎn)所有者者或非所有有者依法獲獲取房地產(chǎn)產(chǎn)所產(chǎn)生的的利益和權(quán)權(quán)利，這是是房地產(chǎn)所所有權(quán)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的實(shí)實(shí)現(xiàn)。5、處分權(quán)權(quán)。指房地地產(chǎn)所有者者或非所有有者依法處處置房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)利。。處置包括括出售、出出租、贈(zèng)予予、抵押等等。處分權(quán)權(quán)一般由所所有人行使使，也可由由所有人依依法授權(quán)，，讓使用者者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行使部分分處分權(quán)。。（如土地地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓，房房產(chǎn)三證中中的一證；；房屋的分分租轉(zhuǎn)租等等）6、地上上權(quán)指為建造造建筑物物、其它它工作物物或以植植樹為目目的而使使用他人人土地的的權(quán)利。。地上權(quán)權(quán)具有物物權(quán)的性性質(zhì)和物物權(quán)的一一切法律律特征。?？梢赞D(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓他人人，也可可以作為為抵押的的標(biāo)的物物。地上上權(quán)是否否需支付付地租，，則由當(dāng)當(dāng)事人自自行協(xié)定定。7、地役役權(quán)是指土地地所有者者或非土土地所有有者，根根據(jù)土地地現(xiàn)場(chǎng)的的自然情情況、法法律規(guī)定定的義務(wù)務(wù)或所有有權(quán)人之之間的契契約，依依法享有有敷設(shè)、、興建、、修筑為為公共利利益所必必需的各各種運(yùn)輸輸系統(tǒng)或或設(shè)施而而占有、、使用、、勘察他他人土地地的權(quán)利利。其中中，為他他人提供供便利的的土地稱稱為供役役地，利利用和享享有便利利的土地地稱為需需役地。。地役權(quán)權(quán)雙方當(dāng)當(dāng)事人分分別稱為為供地役役人和需需地役人人。地役役權(quán)因需需役地而而設(shè)，不不得與需需役地分分離而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，或或成為其其它權(quán)利利的標(biāo)的的物。8、租賃賃權(quán)指房地產(chǎn)產(chǎn)所有人人或非所所有人依依法作為為房地產(chǎn)產(chǎn)出租人人，將房房地產(chǎn)的的使用權(quán)權(quán)租賃給給承租人人使用，，由承租租人向出出租人支支付租金金的權(quán)利利。租賃賃權(quán)包括括土地使使用權(quán)隨隨同地上上或地下下建筑物物，其它它附著物物的租賃賃，以及及房產(chǎn)使使用權(quán)的的租賃。。9、典權(quán)權(quán)。指典典權(quán)人支支付典價(jià)價(jià)取得占占有出典典人的房房地產(chǎn)并并加以使使用和取取得收益益的權(quán)利利。典權(quán)有如如下特征征：①設(shè)設(shè)定典權(quán)權(quán)必須支支付典價(jià)價(jià)，作為為典權(quán)人人取得典典權(quán)的代代價(jià)。在在典權(quán)期期間，典典權(quán)人不不支付租租金，回回贖時(shí)，，出典人人也不支支付利息息；②典典權(quán)的標(biāo)標(biāo)的物是是土地、、房屋等等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，而不不是動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)；③典典權(quán)人占占有典物物，行使使使用權(quán)權(quán)和收益益權(quán)，并并享有物物上請(qǐng)求求權(quán)，還還可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)典、原原出租、、設(shè)定擔(dān)擔(dān)保和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓典權(quán)權(quán)；④出出典人有有回贖權(quán)權(quán)，即以以原典價(jià)價(jià)贖回典典物，贖贖回后典典權(quán)即消消失。如如雙方同同意，典典權(quán)人也也可付典典價(jià)與買買價(jià)之間間的差額額，從而而取得典典物的所所有權(quán)，，也可約約定到期期不贖即即視為絕絕贖。以以上特征征可以說說明，典典權(quán)不是是典當(dāng)，，典當(dāng)是是一種質(zhì)質(zhì)押借貸貸，是債債權(quán)，而而不是物物權(quán)；而而典權(quán)是是一種益益物權(quán)，，不是債債。10、抵抵押權(quán)。。指?jìng)鶆?wù)務(wù)人或第第三人向向債權(quán)人人提供不不動(dòng)產(chǎn)作作為清償償債務(wù)的的擔(dān)保，，而不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有債權(quán)人人由此取取得的擔(dān)擔(dān)保物權(quán)權(quán)。抵押權(quán)是是為了擔(dān)擔(dān)保債務(wù)務(wù)的履行行而設(shè)定定的一種種物權(quán)，，當(dāng)債務(wù)務(wù)人到期期不履行行債務(wù)時(shí)時(shí)，抵押押權(quán)人有有權(quán)就抵抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值優(yōu)先受受償，并并可請(qǐng)求求法院變變賣抵押押財(cái)產(chǎn)，，抵押其其債權(quán)。。在我國(guó)國(guó)，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵押押權(quán)包括括土地抵抵押權(quán)和和房產(chǎn)抵抵押權(quán)，，土地抵抵押權(quán)特特指土地地使用抵抵押（土土地使用用者以土土地使用用權(quán)和房房產(chǎn)向銀銀行抵押押取得貸貸款的行行為）。。土地使使用權(quán)抵抵押時(shí)，，其地上上建筑物物和其它它附著物物隨之抵抵押；地地上建筑筑物和其其它附著著物抵押押時(shí)，其其使用范范圍內(nèi)的的土地使使用權(quán)也也隨之抵抵押。抵押權(quán)不不同于典典權(quán)，所所有人仍仍能對(duì)財(cái)財(cái)產(chǎn)繼續(xù)續(xù)行使占占有、使使用、收收益與處處分的權(quán)權(quán)利。這這樣，對(duì)對(duì)債權(quán)人人而言，，取得了了對(duì)自己己債權(quán)的的擔(dān)保，，卻無保保管抵押押物的責(zé)責(zé)任，減減少了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)對(duì)社會(huì)而而言，抵抵押人能能夠繼續(xù)續(xù)利用和和改良抵抵押物，，不影響響社會(huì)財(cái)財(cái)富的增增加，而而且還增增加了商商品交換換的移動(dòng)動(dòng)性。（三）房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)意義義產(chǎn)權(quán)在房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的的作用主主要表現(xiàn)現(xiàn)在由于于土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)特性性，使得得房、地地、產(chǎn)（（產(chǎn)權(quán)））三者融融合為一一體，形形成房地地產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為表現(xiàn)⑴在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)中中，業(yè)主主有權(quán)利利用土地地參與社社會(huì)剩余余價(jià)值的的分配，，以地租租的形式式通過房房屋造價(jià)價(jià)得到實(shí)實(shí)現(xiàn)；⑵利用土土地區(qū)位位差的壟壟斷，形形成房地地產(chǎn)增溢溢互動(dòng)機(jī)機(jī)制，即即利用優(yōu)優(yōu)越的土土地區(qū)位位，帶來來房屋建建筑的增增溢，反反過來房房屋的精精良設(shè)計(jì)計(jì)建造，，物業(yè)管管理周到到規(guī)范，，小區(qū)組組團(tuán)布局局合理，，形成集集聚效應(yīng)應(yīng)，又會(huì)會(huì)提升土土地的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，增加加區(qū)位差差收益；；房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為表現(xiàn)(續(xù))⑶土地永永續(xù)利用用和自然然增值的的權(quán)能特特性，適適應(yīng)廣大大投資者者保值增增值的普普遍心理理要求，，促使更更多的投投資者（（也包括括家庭投投資者））投資房房地產(chǎn)；；⑷房地產(chǎn)產(chǎn)保值增增值的權(quán)權(quán)能特性性，使房房地產(chǎn)成成為金融融活動(dòng)，，特別是是房地產(chǎn)產(chǎn)金融活活動(dòng)中最最理想的的抵押物物，從而而會(huì)使房房地產(chǎn)獲獲得最有有力的金金融支持持。二、地租租地價(jià)理理論所謂地租租地價(jià)理理論，就就是關(guān)于于土地價(jià)價(jià)值及其其市場(chǎng)表表現(xiàn)形式式的理論論。地租地價(jià)價(jià)理論淵淵源很長(zhǎng)長(zhǎng)，代表表人物從從十七世世紀(jì)中葉葉的配第第、斯密密、李嘉嘉圖到十十九世紀(jì)紀(jì)上半葉葉的薩伊伊、馬爾爾薩斯，，下半葉葉的馬克克思，現(xiàn)現(xiàn)代的則則有馬歇歇爾、克克拉克、、薩繆爾爾森等經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)大大家。地租地價(jià)價(jià)理論可可歸納為為二大類類別：一一類為效效用價(jià)值值說（代代表人物物馬歇爾爾），另另一類為為勞動(dòng)價(jià)價(jià)值說（（代表人人物馬克克思）。。（一）城市地租租地價(jià)存存在的自自然、經(jīng)經(jīng)濟(jì)原因因1、一元效效用論。。這種觀觀點(diǎn)認(rèn)為為土地是是不可再再生的非非耗竭性性自然資資源。土土地具有有稀缺性性，數(shù)量量是有限限的。但但土地又又具有效效用性，，可以為為人類提提供巨大大的效用用，是人人類賴以以生存的的勞動(dòng)對(duì)對(duì)象和基基本的勞勞動(dòng)資料料。土地地資源具具有使用用價(jià)值是是土地自自然資源源轉(zhuǎn)化為為經(jīng)濟(jì)資資源從而而具有價(jià)價(jià)格的內(nèi)內(nèi)在依據(jù)據(jù)。同時(shí)時(shí)，對(duì)有有用且稀稀缺的土土地資源源的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性需求求，使得得地租（（價(jià)）成成為配置置土地資資源的有有效工具具。2、土地二二元論。。二元論論認(rèn)為未未經(jīng)人類類開發(fā)改改造的土土地是純純粹的自自然之物物，是一一元性的的土地；；已加入入人類勞勞動(dòng)的土土地則是是自然之之物與勞勞動(dòng)的產(chǎn)產(chǎn)物，即即土地物物質(zhì)與土土地資本本的“二二元復(fù)合合體”。。土地物物質(zhì)與土土地資本本在物質(zhì)質(zhì)上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上都都可以進(jìn)進(jìn)行單獨(dú)獨(dú)分析或或綜合分分析。對(duì)對(duì)土地物物質(zhì)的支支付稱為為地租，，對(duì)土地地資本的的支付稱稱為土地地資本的的租金（（包括土土地資本本的利息息和折舊舊）。（二）地租的來來源：兩兩種理論論觀點(diǎn)1、新古典典經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)地租論論。新古古典經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)的地地租理論論認(rèn)為各各種生產(chǎn)產(chǎn)要素都都能創(chuàng)造造價(jià)值，，勞動(dòng)、、資本、、土地各各要素分分別按各各自的貢貢獻(xiàn)取得得報(bào)酬，，即工資資、利息息與地租租。土地地的報(bào)酬酬有時(shí)又又稱為商商業(yè)租金金（commercialrent），它包包括兩個(gè)個(gè)部分，，轉(zhuǎn)移收收入（transferearnings）與經(jīng)濟(jì)濟(jì)租金。。轉(zhuǎn)移收收入是對(duì)對(duì)地力消消耗的補(bǔ)補(bǔ)償或土土地資本本的報(bào)酬酬，經(jīng)濟(jì)濟(jì)租金則則是反映映土地稀稀缺價(jià)值值的支付付。2、馬克思思主義地地租論馬克思的的地租理理論包括括了新古古典地租租理論中中未包含含的地租租形成與與維持的的社會(huì)關(guān)關(guān)系。馬馬克思認(rèn)認(rèn)為只有有工人的的勞動(dòng)才才創(chuàng)造價(jià)價(jià)值，工工人創(chuàng)造造的m是可變資資本（工工資V）的價(jià)值值增值，，它包含含了利息息、地租租與企業(yè)業(yè)純利潤(rùn)潤(rùn)；地主主是寄生生的，他他們不創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值值卻以地地租的形形式參與與對(duì)剩余余價(jià)值的的分割。。馬克思思定義的的三類地地租：級(jí)級(jí)差地租租、絕對(duì)對(duì)地租與與壟斷地地租，每每一類都都反映了了一種特特殊的社社會(huì)關(guān)系系。兩種地租租理論的的公式表表達(dá)：PQ=C+V+M（1.1）PQ=W*N+R*L+r*K+B（1.2）公式中PQ代表產(chǎn)品品價(jià)值。。（1.1）式是馬馬克思的的觀點(diǎn)表表達(dá)，產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值由生產(chǎn)產(chǎn)資料的的價(jià)值補(bǔ)補(bǔ)償C、工資V和勞動(dòng)者者創(chuàng)造價(jià)價(jià)值M構(gòu)成。（（1.2）是新古古典經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)派的的觀點(diǎn)表表達(dá)，W、L、r分別表示示勞動(dòng)、、土地、、資本的的單位報(bào)報(bào)酬，B是利潤(rùn)，，W*N、R*L、r*K、B分別代表表勞動(dòng)、、土地、、資本和和企業(yè)家家才能對(duì)對(duì)于產(chǎn)出出的貢獻(xiàn)獻(xiàn)，也是是四種要要素應(yīng)得得的報(bào)酬酬，一般般稱之為為工資、、地租、、利息和和利潤(rùn)。。（三）城市地租租地價(jià)種種類1、阿蘭索索競(jìng)投地地租模型型。競(jìng)投地租租（bidrent）或稱為為招標(biāo)地地租，是是指土地地使用者者愿意向向不同位位置的土土地支付付的最大大費(fèi)用。。從投標(biāo)標(biāo)者角度度看，是是為了某某種用途途而需利利用該土土地時(shí)，，愿意支支付的最最大地租租成本。。如果產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)是完全全競(jìng)爭(zhēng)的的，則土土地租金金就表現(xiàn)現(xiàn)為競(jìng)投投地租。。地租與距距離的關(guān)關(guān)系圖：：阿蘭索競(jìng)競(jìng)投地租租模型公式企業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)寫成：：(1.3)式中：d表示土地地位置到到中心商商業(yè)區(qū)（（centralbusinessdistrict,CBD）的距離離；C（d）表示企企業(yè)的生生產(chǎn)總費(fèi)費(fèi)用，包包括勞務(wù)務(wù)費(fèi)用、、機(jī)會(huì)成成本、資資本設(shè)施施的費(fèi)用用；r(d)是地租，，n(d)表示位于于位置處處的土地地?cái)?shù)量，，t(d)為單位運(yùn)運(yùn)費(fèi)；p,q分別表示示產(chǎn)品的的價(jià)格和和數(shù)量。。企業(yè)愿意意支付的的總地租租前提:市場(chǎng)充分分競(jìng)爭(zhēng)，，所有企企業(yè)的利利潤(rùn)是一一致的，，記為，總地租租為：(1.4)單位地租租為：(1.5)特殊形式式時(shí)時(shí)，此時(shí)，地地租的決決定因素素是運(yùn)輸輸費(fèi)用，，距離越越遠(yuǎn)，運(yùn)運(yùn)費(fèi)越高高，地租租越低。。這就是是杜能模模型中競(jìng)競(jìng)投租金金表達(dá)式式。2、級(jí)差地地租如果兩個(gè)個(gè)等量的的資本和和勞力作作用在不不同地點(diǎn)點(diǎn)的等量量土地上上，獲取取不同的的利潤(rùn)，，較優(yōu)等等的土地地所獲得得的超額額利潤(rùn)就就轉(zhuǎn)化為為級(jí)差地地租。在競(jìng)投租租金模型型中，這這種利潤(rùn)潤(rùn)差異由由距離造造成的運(yùn)運(yùn)費(fèi)節(jié)省省額不同同引起。。在現(xiàn)實(shí)實(shí)生活中中，除了了距離以以外，其其它因素素如土地地肥力、、氣候、、礦產(chǎn)豐豐度、稅稅負(fù)等也也是造成成級(jí)差地地租的重重要因素素。城市市中人口口密集度度，商業(yè)業(yè)和服務(wù)務(wù)業(yè)的繁繁華程度度，交通通、通訊訊、供熱熱、供水水、供電電等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完善度是是決定級(jí)級(jí)差地租租分布的的重要因因素。級(jí)差地租租Ⅰ和級(jí)差地租租Ⅱ由于位置置或其它它外部因因素產(chǎn)生生的超額額利潤(rùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化而來來的地租租稱為級(jí)級(jí)差地租租Ⅰ。劣劣等地沒沒有級(jí)差差地租ⅠⅠ。級(jí)差地租租Ⅱ是指指連續(xù)投投在同一一塊土地地上的各各個(gè)資本本，由于于生產(chǎn)效效率的不不同，由由資本效效率較高高的資本本產(chǎn)生的的超額利利潤(rùn)被土土地所有有者擁有有時(shí)所轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化而來來的級(jí)差差地租。。級(jí)差地租租Ⅰ是級(jí)級(jí)差地租租Ⅱ的基基礎(chǔ)和出出發(fā)點(diǎn)，，級(jí)差地地租Ⅱ的的變化最最終又必必然要以以級(jí)差地地租Ⅰ的的形式體體現(xiàn)。從從對(duì)土地地的長(zhǎng)期期利用過過程來看看，每一一次租約約的簽訂訂都應(yīng)是是級(jí)差地地租Ⅱ向向級(jí)差地地租Ⅰ轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的過過程。城市級(jí)差差地租ⅡⅡ是指在城城市一定定面積的的某一土土地上，，在投資資界限范范圍內(nèi)連連續(xù)追加加投資直直到建筑筑邊際，，建筑面面積由小小到大（（或者建建筑質(zhì)量量由低到到高），，建筑產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)價(jià)值增加加，由此此產(chǎn)生的的總價(jià)值值與總成成本之差差形成的的超額利利潤(rùn)，這這種超額額利潤(rùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化而成成的地租租即為城城市級(jí)差差地租ⅡⅡ。3、絕對(duì)對(duì)地租所謂絕對(duì)對(duì)地租是是指由土土地所有有權(quán)存在在決定的的，不論論使用什什么樣的的土地都都必須繳繳納的地地租。絕絕對(duì)地租租是土地地所有者者憑借對(duì)對(duì)土地私私有權(quán)的的壟斷所所獲得的的，它由由土地的的產(chǎn)品市市場(chǎng)價(jià)格格高于社社會(huì)生產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的差額利利潤(rùn)轉(zhuǎn)化化而來。。城市絕對(duì)地租租是在土地使用用權(quán)和土地所所有權(quán)分離的的條件下，所所有的土地使使用者都必須須繳納的地租租，即城市土土地使用者所所必須繳納的的最低限度的的地租。絕對(duì)對(duì)地租量是使使用