物業(yè)管理接管驗收綜合方案

物業(yè)管理接管驗收綜合方案TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"物業(yè)管理接管驗收綜合方案1\o"CurrentDocument"第一節(jié)接管驗收的條件2\o"CurrentDocument"一、新建物業(yè)接管驗收的條件2\o"CurrentDocument"二、舊物業(yè)接管驗收的條件2\o"CurrentDocument"第二節(jié)驗收工作程序3\o"CurrentDocument"一、組建驗收小組3\o"CurrentDocument"二、接管驗收前的準備工作3\o"CurrentDocument"三、接管驗收工作程序3第三節(jié)技術(shù)資料接管驗收4一、土建工程資料、文件驗收4\o"CurrentDocument"（一）項目審批類文件4\o"CurrentDocument"（二）項目規(guī)劃類文件4\o"CurrentDocument"（三）施工資料、竣工驗收文件和圖紙5\o"CurrentDocument"（四）其他文件6\o"CurrentDocument"二、建筑電氣工程資料、文件驗收6\o"CurrentDocument"三、給|排水工程資料、文件驗收6\o"CurrentDocument"三、供熱工程資料、文件驗收7\o"CurrentDocument"四、電梯工程資料、文件驗收8\o"CurrentDocument"（一）電梯知道企業(yè)應(yīng)提供的資料和文件8\o"CurrentDocument"（二）安裝單位提供的資料和文件8\o"CurrentDocument"五、通風(fēng)與空調(diào)工程資料、文件驗收8\o"CurrentDocument"六、自動消防系統(tǒng)工程資料、文件驗收9\o"CurrentDocument"七、安全防范系統(tǒng)工程資料、文件驗收1。\o"CurrentDocument"八、智能停車場管理系統(tǒng)技術(shù)系統(tǒng)、文件驗收11\o"CurrentDocument"（一）設(shè)計文件與相關(guān)圖紙11\o"CurrentDocument"（二）相關(guān)文件11\o"CurrentDocument"九、資料、文件交接與歸檔11物業(yè)公司憑借自身多年服務(wù)管理的經(jīng)驗，應(yīng)從使用、管理、維護保養(yǎng)的角度對已竣工的項目進行再驗收。以往許多經(jīng)驗已證明，盡管項目大都竣工驗收，但在接管驗收階段仍然是質(zhì)量問題頻出，有得問題還相當(dāng)嚴重。為保障接管物業(yè)的各項建筑工程及設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量符合國家標準或行業(yè)標準，達到接管一個優(yōu)質(zhì)物業(yè)的目的，物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)相關(guān)標準制定接管驗收會犯和工作程序，依次進行接管驗收。過程驗收主要是指物業(yè)公司應(yīng)參與重點施工過程以及設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試和試運行過程及竣工驗收。因為過程驗收和接管驗收的某些內(nèi)容幾倍相同，所以本章將之結(jié)合在一起，后面的個專業(yè)驗收項目可供不同驗收階段參照，故不單獨敘述過程驗收，而主要講述接管驗收。第一節(jié)接管驗收的條件一、新建物業(yè)接管驗收的條件接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，接管驗收的基本條件如下。一個物業(yè)項目不論是全部接管驗收還是分歧接管驗收，都必須大道“七通一平”?！捌咄ā敝竿ㄋ?、通電、通氣、通暖、通路、通信、通電視；“一平”指樓前后場地平整、無雜物或建材堆積。電表、水表、燃氣表到戶。樓內(nèi)公共區(qū)域及戶內(nèi)干凈政界，門窗玻璃明亮，廚房、衛(wèi)生間各設(shè)施、管道清晰干凈，地漏不堵塞。生活用水符合衛(wèi)生標準，具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證明。安全防范系統(tǒng)無較大缺陷，能滿足基本需求（有缺陷部分，開發(fā)商應(yīng)作出修復(fù)時限的承諾）。自動火災(zāi)報警空置系統(tǒng)和聯(lián)動系統(tǒng)經(jīng)消防部門監(jiān)督部門驗收合格。所有電梯均能正常運行，每部電梯都應(yīng)有特種設(shè)備監(jiān)督部門核發(fā)的準用證。房屋設(shè)備、功能齊全，達到設(shè)計規(guī)定標準。有關(guān)房屋的各項手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)明確。二、舊物業(yè)接管驗收的條件首先要由業(yè)主委員會提交書面邀請，并確認原物業(yè)公司已完善了撤管手續(xù)。由業(yè)主委員會邀請原物業(yè)公司向新物業(yè)哦你公司提供物業(yè)管理資料及物業(yè)現(xiàn)況。新物業(yè)公司同業(yè)主委員會商定接管程序并以書面形式通知原物業(yè)公司。新物業(yè)公司代表業(yè)主委員會進行全面接管驗收，接管驗收內(nèi)容包括財務(wù)賬目、物業(yè)檔案、工程技術(shù)檔案、原物業(yè)公司與承包方簽訂的合同、各類房屋建筑、各類設(shè)備系統(tǒng)、園林綠化、道路等。對較易整改的問題，應(yīng)要求原物業(yè)公司在協(xié)商的期限內(nèi)進行整改；對遺留問題由交接雙方及業(yè)主委員會共同簽署解決問題的合同或協(xié)議，必要時進行法律公證。房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。土地使用范圍明確。第二節(jié)驗收工作程序一、組建驗收小組接管驗收小組組長一般由項目部經(jīng)歷（或公司領(lǐng)導(dǎo)）擔(dān)任，驗收小組成員由公司技術(shù)管理部門各專業(yè)工程師及項目部的工程、保安、物業(yè)等相關(guān)人員共同組成，在驗收小組組長的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。接管驗收小組的成員，基本是參與施工過程質(zhì)量檢查和過程驗收的人員。過程驗收工作可以根據(jù)實際情況選派相關(guān)人員參加，不一定組建驗收小組。二、接管驗收前的準備工作各項專業(yè)技術(shù)人員依據(jù)國家標準或行業(yè)標準制定驗收規(guī)范并以表格的形式逐項制定驗收細則，對要驗收的項目提出具體要求。表格的主要欄目包括“檢驗項目及合格標準”、“檢查方法”、“檢查數(shù)量”、“檢驗結(jié)果”等。制定各專業(yè)通用的《XX工程質(zhì)量（遺留）問題匯總表》，記錄和匯總質(zhì)量缺陷。制定《資料驗收交接表》和《欠缺資料登記表》。準備好各專業(yè)工程的竣工圖紙。三、接管驗收工作程序驗收小組應(yīng)提前2~3個月向開發(fā)商索取被驗收項目及設(shè)備的相關(guān)資料（如設(shè)計說明、設(shè)計更改、竣工圖、施工記錄、調(diào)試記錄、設(shè)備裝箱單、器材明細表、設(shè)備使用說明書及圖紙等），對相關(guān)資料、圖紙進行詳細研究。驗收小組成員應(yīng)提前進入現(xiàn)場，事先對現(xiàn)場進行實地察看，以熟悉情況。根據(jù)掌握的情況，驗收小組會同開發(fā)商制定出驗收工作計劃，經(jīng)雙防領(lǐng)導(dǎo)小組組長審批后實施、以保證驗收工作順利進行。驗收小組成員根據(jù)事先制定的各專業(yè)驗收細則，分類對工程項目的技術(shù)資料、相關(guān)文件、施工質(zhì)量、設(shè)備的技術(shù)和安全性能等逐項進行細致的驗收，對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細記錄，并經(jīng)雙方簽字確認。根據(jù)驗收工作的進度情況，及時召開三方（開發(fā)商、施工方、物業(yè)公司）聯(lián)席會議，對本階段的驗收工作進行總結(jié)協(xié)調(diào)，對不合格項的整改進行協(xié)商并制定出具體要求，三方共同簽字確認。對已完成整改的項目進行二次驗收，直至合格。針對遺留問題（必須是不影響安全使用的問題），雙方應(yīng)簽訂遺留問題解決協(xié)議。（1）對于一般的問題，應(yīng)要求對方在兩周之內(nèi)解決。（2）重大問題要求對方在一個月內(nèi)解決，必要時由公司領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)助解決。（3）對于短期內(nèi)難以解決的問題，應(yīng)以備忘錄形式通知對方，雙方確定解決的時限。第三節(jié)技術(shù)資料接管驗收一、土建工程資料、文件驗收（一）項目審批類文件國有禿頂使用證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證。施工、開工許可證。商品房銷售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)證。（二）項目規(guī)劃類文件1：10比例現(xiàn)狀圖。道路規(guī)劃圖豎向規(guī)劃圖。市政設(shè)施觀望規(guī)劃圖。規(guī)劃總平面圖。綠地規(guī)劃圖。居住小區(qū)詳細規(guī)劃說明書。環(huán)境預(yù)測評價書。（三）施工資料、竣工驗收文件和圖紙地質(zhì)勘察報告。工程合同及開、竣工報告。工程預(yù)決算。圖紙會審記錄。各種施工記錄、施工試驗記錄、預(yù)測記錄、隱蔽工程檢驗記錄及驗收簽證。設(shè)計變更洽談記錄，技術(shù)交底。沉降觀察記錄。砂漿、混凝土試塊施壓報告。施工組織設(shè)計。工程質(zhì)量檢驗評定。基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)驗收文件。竣工驗收文件?？⒐を炇赵O(shè)備安表。結(jié)構(gòu)竣工圖（不應(yīng)缺失設(shè)計首頁）。建筑竣工圖（不應(yīng)缺失設(shè)計首頁）。剛才、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。新材料、構(gòu)件鑒定合格證書。人防工程驗收文件，包括：（1）人防工程質(zhì)量監(jiān)督登記表。（2）人防工程認可文件。⑶人防工程驗收備案表。⑷防空地下室移交書。（四）其他文件房屋建筑工程質(zhì)量保修書、保修合同。室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢驗報告。房屋面積測繪報告書。有關(guān)司法、公證文書及協(xié)議。拆遷安置資料。二、建筑電氣工程資料、文件驗收設(shè)計變更|洽商記錄、技術(shù)交底。電氣施工組織設(shè)計。各種施工預(yù)檢記錄、隱蔽工程檢驗記錄、自檢|互檢記錄。電氣絕緣電阻測試記錄。防雷接地、綜合接地電阻測試記錄。施工質(zhì)量評定。通電檢查記錄。照明、動力試運行記錄。電氣材料、器材合格證、檢驗|試驗報告及進場檢驗記錄?？⒐D（不應(yīng)缺失設(shè)計首頁）。電氣設(shè)備，包括：（1）設(shè)備清單（裝箱單）。（2）設(shè)備安裝記錄；（3）設(shè)備調(diào)試記錄；（4）設(shè)備試運行記錄；（5）設(shè)備被使用說明書及原理圖、接線圖；（6）設(shè)備安裝圖；（7）竣工驗收文件。防雷安全檢測證三、給I排水工程資料、文件驗收設(shè)計變更、洽商記錄、技術(shù)交底。施工組織設(shè)計。各種施工預(yù)檢記錄、隱蔽工程檢驗記錄、自檢、互檢記錄。施工質(zhì)量評定。管道清洗記錄。管道試壓報告。重要閥門試壓記錄。通水檢查記錄。試運行記錄。材料、器材合格證、檢驗|試驗報告及進場檢驗記錄?？⒐D（不應(yīng)缺失設(shè)計首頁）。生活飲用水衛(wèi)生檢測報告書。三、供熱工程資料、文件驗收鍋爐房土建工程驗收文件基本同本節(jié)第一項“土建工程資料、文件驗收”的要求。鍋爐房電氣工程驗收文件基本同本節(jié)第二項“建筑電氣工程資料、文件驗收”的要求。采暖及熱水供回水管線工程驗收文件基本同本節(jié)第三項“給、排水工程資料、文件驗收”的要求。鍋爐及供熱系統(tǒng)調(diào)試記錄、試運行記錄。鍋爐及輔助設(shè)備驗收文件，包括：（1）鍋爐及輔助設(shè)備裝箱單；（2）鍋爐質(zhì)量證明書；（3）鍋爐強度計算書；（4）鍋爐安全閥流道直徑計算書；（5）國庫安裝使用說明書；（6）鍋爐前期控制原理圖；（7）燃氣鍋爐燃燒器資料（供貨方應(yīng)提供中文資料）；（8）煙風(fēng)阻力計算書：（9）鍋爐房安裝工程質(zhì)量證明書；（10）特種設(shè)備使用登記證；（11）鍋爐登記卡；（12）壓力容器登記卡；（13）壓力容器產(chǎn)品安全性能監(jiān)督檢驗證書；（14）壓力容器產(chǎn)品質(zhì)量證明書；（15）壓力容器全面檢驗（首次檢驗）報告；（16）水處理等各類輔助設(shè)備的使用說明書及空置原理圖。四、電梯工程資料、文件驗收（一）電梯知道企業(yè)應(yīng)提供的資料和文件裝箱單。產(chǎn)品出廠合格證。機房、井道布置圖。安裝使用維護說明書（應(yīng)含電梯潤滑匯總圖表和電梯標準功能表）。動力電路和安全電路的電氣示意圖及符號說明。電氣布線圖。部件安裝圖。用戶使用指南。安全部件，包括安全鉗、門鎖、緩沖器、限速器，必須要有試驗報告。（二）安裝單位提供的資料和文件電梯安裝過程的自檢記錄和自檢報告。電梯驗收檢驗報告書。電梯安全使用檢驗合格證。電梯準用證。安裝工程施工技術(shù)資料。安裝過程中事故記錄與處理記錄。五、通風(fēng)與空調(diào)工程資料、文件驗收系統(tǒng)竣工圖。圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知書。隱蔽工程施工和檢驗記錄。系統(tǒng)調(diào)試和試運行激勵。設(shè)備裝箱單。設(shè)備使用說明書。產(chǎn)品質(zhì)量合格證、產(chǎn)品性能檢測報告?？罩迷韴D、接線圖、安裝圖。六、自動消防系統(tǒng)工程資料、文件驗收技術(shù)文件驗收（1）公安消防監(jiān)督機構(gòu)的建審意見書。（2）圖紙會審記錄。（3）設(shè)計變更。（4）系統(tǒng)竣工圖。（5）系統(tǒng)竣工圖（包括各部分的竣工圖紙，含子系統(tǒng)及使用說明書、設(shè)備清單等）。（6）竣工驗收合格報告。（7）主要消防設(shè)備的型式檢驗報告。型式檢驗報告是國家或省級消防監(jiān)督機構(gòu)對該設(shè)備出具的產(chǎn)品質(zhì)量、性能達到國家標準，準許在我過使用的技術(shù)文件。無論是國內(nèi)產(chǎn)品還是進產(chǎn)品，均應(yīng)通過此類的檢測并獲得通過后方可用于工程中。同事，省外的產(chǎn)品還應(yīng)具備使用所在地消防部門頒發(fā)的“消防產(chǎn)品登記備案證”。需具備上述文件的主要設(shè)備有：火災(zāi)自動報警控制器、探測器等；室外消火；各種噴頭、報警閥、水流指示器等；氣壓穩(wěn)壓設(shè)備；消防水泵；水泵結(jié)合器；防火門、防火卷簾門；防火閥；疏散指示燈；其他滅火設(shè)備（如二氧化碳等）。主要設(shè)備及材料的合格證除上述設(shè)備外，各種管材、電線、電纜、難燃及不燃材料應(yīng)有相關(guān)檢測報告，鋼材應(yīng)有材質(zhì)化驗單等。隱蔽工程記錄隱蔽工程記錄應(yīng)有施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位的代表簽字及上述單位的公章方為有效。主要隱蔽工程記錄如下：（1）自動報警系統(tǒng)管理敷設(shè)隱蔽工程記錄；（2）消防供電、通信、廣播隱蔽工程記錄；（3）消防管網(wǎng)隱蔽工程記錄（包括水系統(tǒng)、氣體、泡沫等系統(tǒng)）；（4）接地裝置隱蔽工程激勵。系統(tǒng)調(diào)試報告（1）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。（2）自動噴水系統(tǒng)。（3）氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等。絕緣電阻測試記錄（1）接地電阻測試記錄。（2）接地裝置安裝記錄。消防管網(wǎng)水沖洗記錄（包括自動噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。管道系統(tǒng)試壓記錄（包括自動噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。電動門及防火卷簾安裝記錄。電動門及防火卷簾調(diào)試及聯(lián)動試驗運行記錄。消防廣播系統(tǒng)聯(lián)動調(diào)試記錄。風(fēng)機安裝記錄（包括正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機）。風(fēng)機調(diào)試及聯(lián)動試驗運行記錄（包括正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機）。防排煙系統(tǒng)調(diào)試及聯(lián)動試驗、試運行記錄。水泵安裝記錄。水泵調(diào)試及聯(lián)動試驗運行記錄。自動噴水滅火系統(tǒng)聯(lián)動試驗記錄。閥門的強度和嚴密性試驗記錄。消防電梯安裝記錄。消防電梯提啊是及聯(lián)動試驗運行記錄。