佛山三水商業(yè)城可行性研究報告

PAGEPAGE36目錄一、項目概況 11.1三水經(jīng)濟概述 11.2三水房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 21.32006年三水房地產(chǎn)供應(yīng)量 4二、項目分析 72.1項目位置 72.2三水商業(yè)現(xiàn)狀 82.3項目的發(fā)展機遇 92.4本項目SWOT分析 102.5項目建議 12三、市場定位 143.1項目定位 143.2項目各區(qū)規(guī)劃 143.3項目建筑風(fēng)格建議 153.4配套設(shè)施建議 163.5租金定位 16四、項目經(jīng)營理念 174.1商場經(jīng)營理念 174.2經(jīng)營策略 19五、項目開發(fā)成本 215.1裝修標(biāo)準(zhǔn) 215.2項目改造成本 22六、總結(jié) 24附錄一：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 251、“MALL”的含義 252、中國MALL的模式 273、當(dāng)前制約我國MALL的關(guān)鍵要素 27附錄二：中國十大MALL排行榜（按建筑面積排序） 30一、項目概況1.1三水經(jīng)濟概述佛山市三水區(qū)位于廣東省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、綏江在境內(nèi)匯流，故名三水。全區(qū)總面積874平方公里，轄6個鎮(zhèn)，總?cè)丝?4萬。有海外華僑、港澳合計胞20多萬，是廣東著名的僑鄉(xiāng)。三水是佛山市“2+5”城市組團中5個30萬～50萬人口規(guī)模城區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域之一。2005年全國中小城市排名中，三水位列第八，同屬佛山的順德、南海也進入了前十名，由此可見三水的經(jīng)濟實力。從2003年8月到2005年8月，在兩年的時間里，《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》通過多次修改，目前已經(jīng)初步確定。三水區(qū)城市建設(shè)的目標(biāo)就是成為珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓(xùn)基地，三水區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。今后，三水區(qū)將抓住機遇，通過進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、整合過境交通、建設(shè)新行政中心、文娛中心，提升商業(yè)中心職能等舉措，改善生活居住環(huán)境，營造出親山近水的城市風(fēng)貌，體現(xiàn)良性互動的組團式發(fā)展局面。城市人口的規(guī)模不斷擴大，需要通過專項規(guī)劃來促進人口與經(jīng)濟、社會、環(huán)境、資源的協(xié)調(diào)發(fā)展。針對目前三水區(qū)市政以及環(huán)境建設(shè)相對滯后的局面，編制單位在專項規(guī)劃方面注重精雕細琢，對供水、排水、供電、電信、燃氣等方面都進行可新一輪的研究和規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，三水將建立占地約6.8公頃的文化中心，包括圖書館、文化館、展覽館等；三水區(qū)將不斷完善城市各類綠地系統(tǒng)，使各項指標(biāo)在規(guī)劃期間達到國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)，人均公共綠地大于7平方米，綠地率32％以上；預(yù)計用水指標(biāo)為每萬人0.7萬立方米～0.9萬立方米，人均建設(shè)用地控制在1.2三水房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r從2005年中到2006年初，三水樓市連續(xù)出現(xiàn)了三件大事，引起了佛山房地產(chǎn)界的強烈關(guān)注——第一件就是在2005年6月，三水7家本地的發(fā)展商聯(lián)合起來以3.23億元競得恒達花園227畝“地王”；第二件就是去年年底，麗日集團在云東海旅游經(jīng)濟區(qū)競得1400畝地塊，首次進入三水開發(fā)天鵝湖別墅項目；第三件就是佛山匯銀創(chuàng)展公司在三水江南新區(qū)拿下4306畝超級地塊，規(guī)模之大史無前例。與此同時，由三水區(qū)建設(shè)局房產(chǎn)業(yè)務(wù)股提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2004年，三水商品房成交81.87萬平方米，成交金額是16億元，平均樓價為1954.32元/平方米，創(chuàng)了三水成交量和成交金額“雙高”，三水樓市出現(xiàn)爆發(fā)性增長。而2005年，雖然三水商品房成交面積和成交金額同比都有所下降，但是平均樓價為2016元/平方米，創(chuàng)造了三水平均樓價的新高。自上世紀(jì)90年代以來，三水房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了兩個高潮和兩個低谷，1993年三水撤縣設(shè)市后，1995年三水樓市出現(xiàn)第一個高峰期。從1996年到1998年，三水樓市開始回落，當(dāng)時三水房地產(chǎn)市場處于無序和各自為陣的狀態(tài)，多數(shù)發(fā)展商開發(fā)的樓盤規(guī)模小，樓盤建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，行業(yè)發(fā)展水平低，當(dāng)時政府有關(guān)部門就開始整頓，將80多發(fā)展商精簡為30多家，并著手規(guī)范管理混亂的房地產(chǎn)市場。從1999年開始，三水樓市又開始上升，在2000年出現(xiàn)了一個小陽春，商品房成交面積超過了53萬平方米。很快，經(jīng)過2001年的小低潮之后。從2002年開始，在“2+5”組團式城市發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，加上三水城市總體規(guī)劃、江南新城規(guī)劃和一系列大規(guī)模的規(guī)劃建設(shè)的推進，三水樓市在2004年出現(xiàn)了一次大爆發(fā)。雖然2005年三水商品房交易量和交易金額同比下降不少，但是這只是暫時的，因為去年三水樓盤的供應(yīng)量少，而且今年三水會陸續(xù)推出一些地塊，加上去年底今年初推出的地塊，未來三水房地產(chǎn)還會有一定的增長。這兩年，三水房地產(chǎn)均價漲幅較大，特別是三水中心城區(qū)的樓價上漲得更快，去年大概每平方米比2004年上漲了500元左右?，F(xiàn)在三水西南中心旺地的花園式樓盤樓價已經(jīng)上漲到約3000元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，其中有樓盤的品質(zhì)提高的原因，也有土地、建設(shè)等成本在不斷上漲的原因。目前，三水一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了入戶花園、躍式等戶型，原來多層住宅主導(dǎo)的局面發(fā)生了變化，10多層的小高層電梯洋房有增加的趨勢。不少業(yè)內(nèi)人士認為，三水樓市起步低，上升空間還是大，禪城和外地發(fā)展商紛紛前來“涉水”，看中的還是三水未來房地產(chǎn)發(fā)展的前景。三水樓市目前最大的優(yōu)勢就是環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，三水是廣佛兩地的城市后花園，環(huán)境不可比擬，近年來一些有實力的品牌發(fā)展紛紛進駐三水，帶來了一些先進的開發(fā)理念和模式，改變了以往本地發(fā)展商小打小鬧的做法，提升了三水的房地產(chǎn)開發(fā)水平。不過也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，這兩年三水樓市出現(xiàn)了占地規(guī)模巨大的項目，而三水多數(shù)樓盤以本地客戶為主，市場容量有限，這些大盤項目貨量龐大，供應(yīng)量上升，勢必造成競爭壓力。1.32006年三水房地產(chǎn)供應(yīng)量據(jù)“2005年佛山房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)”顯示，2005年三水區(qū)累計的住宅銷售面積僅為41.4萬平方米，與2004年三水區(qū)的住宅銷售面積64.51萬平方米相比，三水樓市05年的供應(yīng)不足。除了三水千葉花園外，三水廣場的落成開業(yè)和海畔名苑10月份的發(fā)售成為去年三水樓市的兩大亮點。而今年三水的樓市貨量供應(yīng)充足，海畔名苑二期、恒達花園一期、綠茵·愛倫堡一期等幾大項目都將在今年推出市場，三水銷售市場將迎來一個小高潮。三水樓盤素質(zhì)越來越高三水海畔名苑自05年10月29日推出一期500套單位以來，截至目前，已經(jīng)銷售了300多套，主要是以套內(nèi)面積從100-而去年以3.25億元競得的恒達花園，也將在今年下半年推出市場。據(jù)介紹，恒達花園將規(guī)劃建設(shè)40棟17層-25層小高層及高層洋房，首期將興建1萬多平方米的人工湖，并圍繞湖區(qū)建設(shè)20棟17層-25層小高層及高層洋房，預(yù)計貨量為1500套左右。位于森林公園的新秀項目綠茵·愛倫堡一期也將在今年國慶推出。據(jù)介紹，綠茵·愛倫堡占地約1500畝，總貨量約1000多戶，分成3期開發(fā)，第一期的貨量包括300套洋房和60套別墅。而三水花園酒店也將在今年推出300多套酒店式公寓，加上三水千葉花園新產(chǎn)品；以及麗日·天鵝湖，三水樓市今年的供貨量有望超過3000套。除此之外，三水區(qū)國土部門還將在今年上半年推出西南涌右岸700畝用地。據(jù)了解，不少大品牌地產(chǎn)已經(jīng)對該地塊有極大的興趣，并進行調(diào)研考察，這塊地的拍賣將競爭激烈。伴隨著三水對西南涌進行了整治，拆遷違章建筑和污染工廠，并對生活污水的排放進行了治理，兩岸的綠化和環(huán)境逐漸得到改善。而在今年1月18日，佛山市華粵投資控股有限公司以1.38億元競得西南涌左岸總用地面積97392.6平方米的1、2號地塊。三水區(qū)規(guī)劃部門也談到，目前，規(guī)劃部門正在加緊對西南涌的治理，以及對兩岸進行規(guī)劃性的控規(guī)，有望近期內(nèi)推出該地塊。目前城區(qū)（不包括云東海片區(qū)）商住用地儲備大概有4800多畝,今年三水年中及下半年的土地供應(yīng)量將有所減少。二、項目分析2.1項目位置三水工業(yè)品專業(yè)市場位于廣海路，占地約2萬平方米，總建筑面積5.5萬平方米，樓齡已有10年。項目由A、B、C、D四個區(qū)組成，A、B區(qū)以及C區(qū)的首至三層為商鋪，C區(qū)四至六層為酒店客房，D區(qū)首層為農(nóng)貿(mào)市場，D區(qū)二至九層為多層住宅。A、B、C區(qū)面積合共3.4萬平方米，D區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場及多層住宅合共2萬平方米。多層住宅已全部售罄，D區(qū)農(nóng)貿(mào)市場也正在使用，其余A、B、C區(qū)商鋪及酒店客房則大部分空置。本項目的工作是如何將A、B、C區(qū)重新策劃、包裝，再推出市場。三水工業(yè)品專業(yè)市場所處的廣海路是三水的重要的商業(yè)區(qū)，周邊有目前三水最高級的四星級酒店——恒益酒店、在建五星級的產(chǎn)權(quán)式酒店――三水花園酒店、以及三水規(guī)模最大、種類最全的綜合性休閑娛樂購物廣場——三水廣場。周邊民居密集，人流較大，此地段已形成較成熟的消費環(huán)境。2.2三水商業(yè)現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟的發(fā)展，三水區(qū)城市化進程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城區(qū)人口（包括流動人口）驟增，可以說消費力是相當(dāng)可觀的，同時三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道，再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同樣有著巨大的消費力。但是，三水本地零售業(yè)界卻因資金、管理、觀念等問題未能及時捕捉商機，三水區(qū)目前的商業(yè)狀況應(yīng)該說是不能適應(yīng)其經(jīng)濟發(fā)展的需求。三水區(qū)的商業(yè)設(shè)施多沿路蔓延，缺乏統(tǒng)籌布局。目前三水商業(yè)中心區(qū)如新華路、文鋒東路、文鋒中路、紅衛(wèi)路兩側(cè)行成的商業(yè)街，基本為底層鋪面經(jīng)營，以滿足居民的日常生活消費為主，沒有形成真正意義上的商業(yè)街。雖然商業(yè)設(shè)施總量較多，但網(wǎng)點規(guī)模小、檔次低，超過300平方米營業(yè)面積的零售網(wǎng)點有19家，超過1500平方米的僅為7家，而最大的綜合型商場，其營業(yè)面積也不超過6000平方米。且目前商業(yè)機構(gòu)的硬件設(shè)施明顯落后，市場服務(wù)設(shè)施也不符合現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，制約了商業(yè)的發(fā)展。在這種情況下，不少三水人在周末開車或者乘車奔向廣州、佛山的超市、商場大采購一番，據(jù)估計“三水人日常消費的三成金額，流進了廣州、佛山市場”。2.3項目的發(fā)展機遇面對消費市場的日漸成熟，三水區(qū)政府已提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，以大流通促大發(fā)展”的工作思路，希望借助建設(shè)廣東第三大城市這一機遇給三水區(qū)的商業(yè)流通領(lǐng)域帶來發(fā)展動力，并引進了三水廣場這樣的大型綜合性商業(yè)零售商場落戶于三水。隨著三水廣場的建成和世界500強企業(yè)泰國正大集團下屬零售企業(yè)易初蓮花購物中心進駐，將有望帶動三水以及周邊地區(qū)的商業(yè)格局發(fā)生重大變革。大型商業(yè)項目助推城市品位。三水廣場整個項目投資近3億元人民幣，總體面積達8.6萬平方米，建成后將是三水乃至周邊地區(qū)近5年最大規(guī)模的SHOPPINGMALL，同時與近在咫尺的一個超過1.5萬平方米、兩個近萬平方米的超大型公園廣場組成三水區(qū)政府十大重點工程之一。三水廣場的建設(shè)，改寫了三水城區(qū)內(nèi)無大型商業(yè)項目的歷史，也將極大地提升三水的城市品位。而經(jīng)營面積過萬平方米的易初蓮花也已進駐三水廣場，由于大型知名零售商家和各種品牌店、功能店的結(jié)合方式，能有效組合各投資商家，并形成強大的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，對消費人群形成巨大的吸引力,同時還促進三水商業(yè)朝大型化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展，促使三水商業(yè)有一個質(zhì)的飛躍。隨著三水廣場、三水花園酒店的進入，再加原有的四星級恒益酒店，本項目所處的廣海路已成為三水商業(yè)新型業(yè)態(tài)的聚集地，廣海路有望成為三水較為成型的、消費層次較高的商業(yè)街，這將有力推動三水工業(yè)品市場的重新招商。2.4本項目SWOT分析SWOT因素含義優(yōu)勢地段優(yōu)勢地處廣海路與健力寶路中心地段，是三水城市中心商業(yè)圈。人流優(yōu)勢作為三水城市中心商業(yè)區(qū)，并且是三水城區(qū)兩條主干道的交叉地段，消費人流和交通人流為項目的消費帶來巨大的機遇。外形優(yōu)勢項目的外形相當(dāng)漂亮，其弧形的外立面設(shè)計在今天也不顯得落后，通過包裝將會顯得富有形象感。劣勢空置過久項目空置了已經(jīng)有10年，長期破爛形象在市民心中造成極為不良的影響，并且使得項目實際的使用權(quán)剩下30年。停車場不足項目除了正門外的少量空曠地方可以做停車場外，沒有其他地方可以滿足停車的需要，造成停車場配套嚴(yán)重不足。商鋪較零散項目在早期已經(jīng)銷售部分商鋪，使得項目在進行重新規(guī)劃時形成一定的困難。機會良好的商業(yè)環(huán)境項目處于一個成熟的商業(yè)環(huán)境中，本身已經(jīng)形成良好的商業(yè)氛圍，項目的發(fā)展將會基于良好成熟的商業(yè)環(huán)境。地段同類型商業(yè)項目的缺少除了三水廣場外，與項目相約規(guī)模的大型商業(yè)中心在項目地段范圍內(nèi)相對缺少，就整個三水的城市人口和消費力而論，其所支撐的大型商業(yè)項目還有很大的空間。高消費群體集中在項目周圍項目地段作為三水的中心城區(qū)，三水區(qū)的政府機關(guān)單位、企事業(yè)單位都較為集中在該地段，形成項目作為商業(yè)發(fā)展的強大消費基礎(chǔ)。項目區(qū)位商業(yè)地位進一步提升隨著三水五星級的花園酒店建成投入使用，項目周邊以眾多高檔商用物業(yè)組成的城市中心區(qū)商業(yè)地位進一步提升。威脅三水廣場的競爭本項目以3.5萬平方米的商業(yè)體量規(guī)模，在整個三水市場中僅處于三水廣場之后，三水工業(yè)品專業(yè)市場如經(jīng)營與三水廣場相類似的項目，將會明顯受到三水廣場的威脅。地段同類型商業(yè)的競爭（街鋪）三水商業(yè)長期處于街鋪形式的發(fā)展，居民的日常消費已經(jīng)習(xí)慣到這類商鋪消費，街鋪經(jīng)營成本相比較低，會對本項目形成威脅。項目長期進行低檔商業(yè)經(jīng)營的形象項目長期進行雜貨檔式經(jīng)營和肉菜市場經(jīng)營，對消費者形成臟亂差的市場形象，在爛尾的基礎(chǔ)上加深了項目形象的損害。2.5項目建議目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過江“猛龍”——來自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機構(gòu)陸續(xù)進入三水西南鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)受到了極大的沖擊。面對外來商家的行動，本地商家也開始積極應(yīng)對，例如月桂市場曾經(jīng)是三水城區(qū)最高檔的農(nóng)貿(mào)市場，現(xiàn)也投入七八百萬元對市場進行了內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電和電梯的升級和改造，其它本地商家也是如此。三水工業(yè)品專業(yè)市場與其它本地商業(yè)機構(gòu)一樣面臨重大變更，它是三水本地老商業(yè)機構(gòu)的縮影，目前該項目的經(jīng)營狀況與周邊的商業(yè)氛圍相差甚遠，在對本項目進行改造應(yīng)著重注意以下幾點：該項目的經(jīng)營模式已遠遠落后于現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營模式，現(xiàn)代商業(yè)正向著規(guī)模大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，并實行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理；早期的銷售定位有失誤，本項目面積較大，而全部商鋪是卻面向個體銷售，零散的個體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理；D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場的敞開式經(jīng)營，造成周邊環(huán)境臟亂差。建議整治農(nóng)貿(mào)市場，只留主要出入口，形成圍閉經(jīng)營，增加室內(nèi)通風(fēng)設(shè)施，提高農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營檔次，嚴(yán)管亂擺亂賣現(xiàn)象，各農(nóng)產(chǎn)品分類分區(qū)經(jīng)營，注意清潔衛(wèi)生；室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時間太長，需要花費巨資重新修葺；本項目的外墻以灰白色為主，缺乏商業(yè)色彩，因此建議外墻改為鮮艷奪目的色彩，如橙色、淺青、淺黃等。室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實用率較低，在A、B、C、D四個區(qū)中，以B區(qū)和C區(qū)比較嚴(yán)重，場內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒有設(shè)置停車場，使本項目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設(shè)施；以上七點缺陷中，除前五點可以通過重新包裝定位，可以解決之外，第六、第七點屬于原結(jié)構(gòu)上缺陷，是很難通過包裝策劃來解決得了的，這兩點缺陷是導(dǎo)致整個項目以前推動不了的根本原因，投資者要對此引起足夠的重視。三、市場定位3.1項目定位由項目分析所述，三水廣場在給本項目帶來機遇的同時，也可能給本項目帶來了沖擊。因此本項目的市場定位必須與三水廣場有所差別，不能經(jīng)營與三水廣場相沖突的項目。由三水區(qū)最新的城區(qū)規(guī)劃可知，文化設(shè)施是三水城建的重點，今后三水將陸續(xù)建成圖書館、展覽館、文化中心等設(shè)施占地6.5公頃，隨著三水的經(jīng)濟加強，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂設(shè)施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒有大型的購書中心，作為經(jīng)濟彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識需求被壓制了。由此本項目可定位為三水大型文化廣場。3.2項目各區(qū)規(guī)劃1、A區(qū)：首層為各式手機、數(shù)碼攝影器材專賣店；二至四層為家電專賣超市。2、B區(qū)：B區(qū)兩邊臨街首層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流，其余首層至三層其余商鋪為大型購書中心。3、C區(qū)：首至三層為購書中心和文化用品中心；四至六層酒店客房，并重新裝修，在C區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨立的出入口。4、D區(qū)：整治原有的D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場，改為封閉式無污染蔬果超市；3.3項目建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格偏向動感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過亮麗的色彩來表現(xiàn)。項目本身的體態(tài)不錯，外立面的整改主要是在色調(diào)方面要徹底脫離原有項目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩，如橙色、淺青、淺黃等，并以簡潔明快的建筑構(gòu)件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用淺色的暖色調(diào)組合搭配，以亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。3.4配套設(shè)施建議停車場——除了將項目門前的空地保留作為停車場外，還需增加部分車位，建議在項目附近100米范圍內(nèi)尋找其他地方作為停車場。電梯——本項目的電梯嚴(yán)重不足，建議在B區(qū)各層增設(shè)扶手電梯，并在C區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺。硬件配套——中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉庫等3.5租金定位整個商場的平均租金：100元/平方米四、項目經(jīng)營理念4.1商場經(jīng)營理念(1)導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國外的商品要進入中國，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來巨大的機會。國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營模式、服務(wù)水平、價格等方面對中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些運作較為成功的商業(yè)機構(gòu)已經(jīng)進入三水，過往占主流的出租個體攤位模式的商業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)。目前，出租個體攤位模式的商業(yè)市場，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負責(zé)經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠遠落后市場對商業(yè)形態(tài)的要求。我們對本項目的經(jīng)營定位，全部商鋪只租不賣，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營結(jié)合起來，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的“多贏”結(jié)構(gòu)。(2)選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進主力店和品牌店提升物業(yè)形象相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個突出的主題，不僅能夠建立項目的個性與特色，而且能夠使整個項目的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實處，整體效應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報相當(dāng)可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒人光顧。而比較成功的大型購物廣場的經(jīng)營情況來看，這些商場基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導(dǎo)消費者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設(shè)計，帶動了“高層”商場的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商品銷售。要使樓上的物業(yè)價值最大化，必須對整個商場進行整體規(guī)劃設(shè)計，引進主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設(shè)計符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動項目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營。以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭引進廣州購書中心、國美（蘇寧）、麥當(dāng)勞（肯德基）、真功夫等名店為本項目主力店。（3）招商項目的組合招商項目既要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財?shù)膶擂尉置妗１卷椖繋尤肆鞯捻椖渴琴彆行?、麥?dāng)勞、真功夫、手機專賣店，而電器超市因為是經(jīng)營高檔耐用商品，平常會很少人流，只有到了節(jié)假日會有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對購書中心作補充，另一方面是為了提高商場的檔次。招商項目應(yīng)遵循動靜結(jié)合，優(yōu)勢互補的原則。4.2經(jīng)營策略(1)贏利模式全部商鋪只租不賣，掌握整個商場的經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)，按照文化廣場為主題進行招商經(jīng)營，對各經(jīng)營區(qū)域進行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實現(xiàn)利潤的最大化；將全部商鋪向銀行抵押貸款，分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，并回籠部分資金。(2)市場前期的經(jīng)營管理：為了保證銷售與招商的順利進行，應(yīng)該注意：按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；統(tǒng)一形象（商場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；多功能公共區(qū)域的設(shè)計與活動組織：比如展示中心、活動廣場等。(3)市場后續(xù)的經(jīng)營管理：目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個項目打好基礎(chǔ)組建專業(yè)的管理公司，引入先進的管理理念；負責(zé)本項目進一步推廣，不斷加強本項目的市場形象和知名度；大型的公關(guān)活動，使本項目成為客戶注目的焦點；五、項目開發(fā)成本5.1裝修標(biāo)準(zhǔn)大廈外墻：部份鋁塑板，部份玻璃幕墻商場部份：墻身：批蕩后，刷高級乳膠漆；地面：鋪貼拋光磚；天花：入口大堂、各層電梯出入口處吊藝術(shù)天花，其余吊石膏板天花；電梯：首至三層配置扶手電梯，并設(shè)專用貨梯；空調(diào)：中央空調(diào)。酒店客房部份：公共走廊（大堂）：吊藝術(shù)天花，地面鋪拋光磚，墻身刷高級乳膠漆；客房：吊石膏板天花，地面鋪拋光磚，墻身刷高級乳膠漆；衛(wèi)生間：吊石膏板天花，地面鋪防滑磚，墻身貼高級瓷片，配置衛(wèi)生潔具、浴缸、室內(nèi)排氣系統(tǒng)；空調(diào)：中央空調(diào)。電梯：首層至酒店直達客梯；蔬果超市：墻身：貼高級瓷片；地面：鋪貼防滑磚；天花：吊石膏板天花；空調(diào)：中央空調(diào)。5.2項目改造成本1、外墻裝修：9000平方米×600元/平方米=540萬元2、室內(nèi)裝修：35000平方米×650元/平方米=2275萬元3、電梯：10臺×35萬元/臺=350萬元4、空調(diào)：35000平方米×300元/平方米=1050萬元以上合計：4215萬元六、總結(jié)三水房地產(chǎn)起步較低，總體發(fā)展水平不高，與佛山的順德、南海等發(fā)達的地區(qū)相比，存在著較大的差距，目前樓市均價僅為2000元/平方米左右，但正是由于三水房地產(chǎn)開發(fā)成本低，還存在較大的上升空間，在全國各地樓價居高的情況下，因此吸引了不少外地資金進入。三水工業(yè)品專業(yè)市場主要是由于硬件設(shè)施落后，沒有停車場，室內(nèi)布局零亂，實用率較低，再加上前期沒有效的營銷手段，致使該項目雖然地處三水重要的商業(yè)區(qū)，但始終無法有效地推動項目的發(fā)展。本建議書立足于三水區(qū)政府最新出臺的《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》，抓住三水對文化設(shè)施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭引進廣州購書中心、國美（蘇寧）、麥當(dāng)勞、真功夫等主力店為賣點，帶動樓盤的銷售。對于本項目的投資風(fēng)險主要來自于硬件上的缺陷，這將會削弱項目的競爭力，如周邊新建類似項目會對本項目打擊較大。附錄一：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢一個純粹的外來語“MALL”，引發(fā)了中國城市的一場商業(yè)地產(chǎn)運動；當(dāng)中國人還未明白MALL的準(zhǔn)確意義的時候，世界十大MALL排行榜上已經(jīng)有了5個中國MALL的身影；一個在西方發(fā)達國家代表中產(chǎn)階級生活方式的商業(yè)購物模式，其中國之路方向何在？1、“MALL”的含義Mall（音譯“摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心。Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會最近公布的調(diào)查結(jié)果顯示，目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。一時間，中國的“MALL”時代似乎已經(jīng)來臨。24萬平方米的上海正大廣場，55萬平方米的北京金源時代購物中心，42萬平方米的廣州正佳商業(yè)廣場相繼開業(yè)。這三座最具代表性的單體MALL以其巨大的體量和奪目的宣傳，似乎使中國人的“MALL”夢想一下變成了“MALL”現(xiàn)實。更可嘆為觀止的是，MALL剛拉開序幕，MALL集群又緊隨其后。在廣州正佳商業(yè)廣場周邊1.5公里內(nèi)，就有天河城、維多利廣場和太古匯廣場，構(gòu)成廣州第一商圈——天河商圈最耀眼的MALL集群。而與華南MALL幾乎同時開發(fā)的第一國際、地王廣場、星河傳說、世博廣場四大商業(yè)地產(chǎn)項目，合計面積達160萬平方米，也競相座落在東莞市。SHOPPINGMALL被譽為“商業(yè)業(yè)態(tài)最高形式”，在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在臺灣地區(qū)是9%，而在中國大陸尚未有專門統(tǒng)計。于是，MALL帶來的誘人贏利空間和幾乎空白的國內(nèi)市場所形成的巨大反差，對于精明的投資者而言，隱喻的是超額利潤。也正因為此，MALL幾乎成了MONEY（金錢）的替身，吸引著眾多逐利的資本。對于一個企業(yè)來說，Mall是創(chuàng)造最大值利潤的項目，而對于一個城市，Mall將可能改變一個城市的商業(yè)格局。業(yè)內(nèi)對于MALL的評價普遍認為，這是社會城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果，Mall的產(chǎn)生，必將對提升城市整體形象和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的促進作用。據(jù)悉，SHOPPINGMALL對資金需求巨大，平均需要10億元，投資周期長，通常15年才能收回初期投入，因涉及的因素眾多而風(fēng)險巨大。“沒有錢沒有把握就不要建大型商業(yè)購物中心”。這是業(yè)界最為通俗的一句提醒。由于巨額資金的需求，不少MALL的開發(fā)資金不得不依賴銀行貸款。目前對大型MALL的貸款已占據(jù)了全部房產(chǎn)投資的60%—80%。2、中國MALL的模式現(xiàn)實中，中國MALL走出了兩種模式。一種是以正佳為代表的城市中心派，而另一種是以華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是中國大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。2004年，國務(wù)院十四部委就中國購物中心分布進行調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示中國的購物中心70%-80%都在城市。城市中心區(qū)77%，城市邊緣區(qū)18%，郊區(qū)5%。郊區(qū)MALL是國外郊區(qū)化的產(chǎn)物，而城區(qū)MALL是中國城市化的產(chǎn)物。3、當(dāng)前制約我國MALL的關(guān)鍵要素(1)交通要素ShoppingMall源自美國，歐美國家道路四通八達，交通便利，私家車普及，MALL一般設(shè)在郊區(qū)，消費者往往需要開車購物，一次購物量大，購物次數(shù)不多。由于國內(nèi)不但交通道路設(shè)施比不上發(fā)達國家，而且私家車遠遠未能普及，而一個營業(yè)面積達數(shù)十萬平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20萬以上人流在這里聚集消費。如此勢必將給國內(nèi)已經(jīng)不堪重負的交通和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開辦大型MALL并不適合國情。(2)購買力要素中國是發(fā)展中國家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，2004年人均GDP僅有1000多美元（美國人均GDP為3.6萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入9422元，據(jù)有關(guān)資料顯示，全國上規(guī)模的ShoppingMall有200多個，面積超過3000萬m2，按每平方米保本銷售額8000元計算，要達到2400億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營，目前，國內(nèi)消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的MALL群體。(3)購物方式要素國內(nèi)城市人口密度高，私家車擁有量低，開車購物不切實際，而且中國人日常飲食習(xí)慣注重新鮮，喜歡每天購物買菜，因此消費者普遍習(xí)慣就近消費。如果MALL經(jīng)營雷同，不能做到多元化、差異化，那么消費者就不會舍近求遠去購物。因此，預(yù)計較長一段時間內(nèi)，國內(nèi)開發(fā)MALL的模式，仍然會以市區(qū)MALL為主。(4)開發(fā)資金及土地因素在商業(yè)地產(chǎn)方面，據(jù)了解，目前國外開發(fā)MALL的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進行開發(fā)。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請，然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟實力和專業(yè)技術(shù)的開發(fā)商對地塊進行競價，開發(fā)商獲得土地后即進行建設(shè)。購物中心建好后，開發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權(quán)糾紛影響經(jīng)營，其開發(fā)風(fēng)險全部由開發(fā)商承擔(dān)，其經(jīng)營狀況由開發(fā)商依據(jù)市場需要進行調(diào)節(jié)。而國內(nèi)開發(fā)MALL的資金基本上靠銀行貸款解決。目前，政府進一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進行商業(yè)立法，如此，將制約MALL混亂無序開發(fā)。但調(diào)控力度一旦過度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對此，不能不引起有關(guān)方面的重視。(5)中國缺乏復(fù)合型MALL開發(fā)人才團隊目前，MALL已進入了專業(yè)化開發(fā)時代，有道是“隔行如隔山”，開發(fā)MALL迫切需要專業(yè)人才、經(jīng)營管理團隊的參與。然而，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機構(gòu)或?qū)＜遥瓉矶际侵饕獜氖路康禺a(chǎn)策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)休會，應(yīng)變能力差，對搞MALL可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā)MALL。而開發(fā)MALL不僅需要理論，更要做到與實戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。MALL選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場規(guī)律，熟悉商業(yè)運作模式，而且又具有MALL成功操盤經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國內(nèi)MALL的健康有序發(fā)展。附錄二：中國十大MALL排行榜（按建筑面積排序）1、華南MALL號稱“全球最大MALL”的華南MALL位于廣東東莞郊區(qū)萬江，占地面積43萬平方米，建筑面積89萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司開發(fā)。華南MALL作為中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區(qū)。2005年5月1日正式營業(yè)。2、北京金源時代購物中心全球最大單體MALL——北京金源時代購物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠大路，由世紀(jì)金源投資集團有限公司開發(fā)完成。作為北京2003年60項重點工程之一，北京金源時代購物中心占地18.2公頃，建筑面積為68萬平方米，總投資38億元。一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層。一期55萬平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑，5至6家主力店，20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主題餐廳，十余家娛樂休閑娛樂場所。3、興力達商業(yè)廣場這座上海最大的mall落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達集團和新長征集團2002年共同投資建造?？偨ㄖ娣e約為43萬占地10萬平方米，建筑面積45萬平方米，總投資23億元，計劃2005年10月投入使用，號稱將成為未來上海普陀區(qū)商圈的核心建筑之一，預(yù)計每年將產(chǎn)生15億的現(xiàn)金流和2億元的租金。但是目前，四川興力達集團已撤出這一項目，其持有的興力達商業(yè)