世聯(lián)-戰(zhàn)略顧問舊城改造方向服務(wù)模塊簡(jiǎn)介課件

戰(zhàn)略顧問舊城改造方向服務(wù)模塊簡(jiǎn)介版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。戰(zhàn)略顧問舊城改造方向服務(wù)模塊簡(jiǎn)介版權(quán)聲明：目錄世聯(lián)對(duì)舊城改造項(xiàng)目的思考世聯(lián)重點(diǎn)研究案例及客戶簡(jiǎn)介工作模塊及質(zhì)量保證體系2目錄世聯(lián)對(duì)舊城改造項(xiàng)目的思考世聯(lián)重點(diǎn)研究案例及客戶世聯(lián)對(duì)舊城改造的思考3世聯(lián)對(duì)舊城改造的思考3對(duì)舊城改造的思考從城市發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，舊城改造不僅僅是城市局部地區(qū)物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)形態(tài)的改變，更是一個(gè)關(guān)乎城市未來可持續(xù)發(fā)展的重要手段和關(guān)鍵舉措……4對(duì)舊城改造的思考從城市發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，舊城改造不僅僅是城局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損）環(huán)境的改善和城市美化多個(gè)城市項(xiàng)目的組合世聯(lián)對(duì)舊城改造的重新詮釋舊城改造城市更新涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動(dòng)因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損）著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計(jì)劃”5局限于物質(zhì)性改造為主世聯(lián)對(duì)舊城改造的重新詮釋舊城改造城市更新因此從不同角度及層面看待舊城改造項(xiàng)目有利于找到正確的方向舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）6因此從不同角度及層面看待舊城改造項(xiàng)目有利于找到正確的方向舊城技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）建筑質(zhì)量配套承載力水電容量交通建筑風(fēng)格負(fù)面影響（消防、治安）資源占用……7技術(shù)角度建筑質(zhì)量7技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）拆遷補(bǔ)償代價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境政策談判的難易程度開發(fā)模式啟動(dòng)策略資金運(yùn)作問題開發(fā)商意愿各方主體利益平衡等……8技術(shù)角度拆遷補(bǔ)償代價(jià)8技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局原住民的利益風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會(huì)、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機(jī)遇……9技術(shù)角度產(chǎn)業(yè)9對(duì)未來的預(yù)見力是我們“立意”的基礎(chǔ)城市現(xiàn)所處階段對(duì)未來發(fā)展指標(biāo)判定GDP人口產(chǎn)業(yè)城市化房地產(chǎn)國內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo)通過對(duì)比國內(nèi)外城市相同階段各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見改造對(duì)城市未來發(fā)展影響預(yù)見人口要素文化要素資本要素產(chǎn)業(yè)土地要素市場(chǎng)城市環(huán)境法制與政策10對(duì)未來的預(yù)見力是我們“立意”的基礎(chǔ)城市現(xiàn)所處階段對(duì)未來發(fā)展指找到實(shí)現(xiàn)我們“立意”的最佳途徑我們的立意對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見城市優(yōu)化城市競(jìng)爭(zhēng)力城市管理站在“城市”和區(qū)域的視角而非“項(xiàng)目”對(duì)城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對(duì)城市未來的影響對(duì)未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ)舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略實(shí)施應(yīng)具備的條件實(shí)現(xiàn)條件的策略11找到實(shí)現(xiàn)我們“立意”的最佳途徑我們的立意對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見城“高度決定視野，視野決定追求”城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未來發(fā)展找到關(guān)聯(lián)城市更新帶來的機(jī)遇及對(duì)城市未來發(fā)展的影響城市更新能為城市貢獻(xiàn)什么？改造對(duì)未來城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來發(fā)展的瓶頸判斷城市更新對(duì)城市未來的意義建立指標(biāo)體系活力競(jìng)爭(zhēng)力土地利用稅收城市管理……成為城市發(fā)展的引擎對(duì)未來的預(yù)見力12“高度決定視野，視野決定追求”城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針世聯(lián)觀點(diǎn)根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問經(jīng)驗(yàn)，我們城市更新的認(rèn)識(shí)有如下觀點(diǎn)：觀點(diǎn)一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更新的計(jì)劃觀點(diǎn)二：良好的城市更新不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系統(tǒng)工程觀點(diǎn)三：城市更新必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳,區(qū)域處于衰退期是改造的最佳時(shí)機(jī)觀點(diǎn)四：城市更新的政府有意識(shí)的干預(yù)行為，通過更新使衰退的區(qū)域機(jī)能重生、活力再現(xiàn)觀點(diǎn)五：城市更新的關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)的更新，是城市價(jià)值的增值，所有政策和規(guī)劃必須以此為中心觀點(diǎn)六：區(qū)域更新中的規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的，并通過綜合系統(tǒng)的規(guī)劃達(dá)到土地增值的目的觀點(diǎn)七：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，及早制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施至關(guān)重要觀點(diǎn)八：在改造中應(yīng)有明確的目標(biāo)和清晰的工作步驟13世聯(lián)觀點(diǎn)根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問經(jīng)驗(yàn)，我們城市更新的認(rèn)識(shí)有成功的城市更新是對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的綜合考慮，是多元角色的互動(dòng)是否處于衰退期城中村整體出租率租金水平走勢(shì)租住人口構(gòu)成存在主要問題產(chǎn)權(quán)人改造意愿股份公司對(duì)改造看法村民對(duì)改造的看法村民普遍可接受的拆賠方式及標(biāo)準(zhǔn)城市更新的空間市場(chǎng)需求改造的余地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)功能布局社會(huì)認(rèn)知與影響政府對(duì)改造看法專家學(xué)者對(duì)改造的看法公眾對(duì)改造的看法政府對(duì)更新的支持政府對(duì)改造的態(tài)度政府的財(cái)力對(duì)改造所做準(zhǔn)備成功舊城改造的五大關(guān)鍵因素世聯(lián)模型14成功的城市更新是對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的綜合考慮，是多元角城市更新是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)系統(tǒng)工程，背后還有太多的東西需要去思考，不管從技術(shù)層面、經(jīng)濟(jì)層面還是社會(huì)層面他都是一個(gè)“復(fù)雜系統(tǒng)”，需要我們更深的思考和更謹(jǐn)慎的行動(dòng)……15城市更新是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)系統(tǒng)工程，背后還有太多的東西需要去世聯(lián)主要舊改案例簡(jiǎn)介（摘錄）16世聯(lián)主要舊改案例簡(jiǎn)介（摘錄）161.深圳崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)崗廈河園村改造項(xiàng)目所在區(qū)位深圳中心區(qū)項(xiàng)目用地20.2公頃委托客戶福田區(qū)政府項(xiàng)目類型CBD內(nèi)的大型城中村改造工作階段四階段歷時(shí)時(shí)間2003年1月至2003年8月171.深圳崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)崗廈世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—整體定位與規(guī)劃研究18世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—整體定位與規(guī)劃研究181、拆賠政策研究？2、現(xiàn)狀建設(shè)分析？3、拆賠的途徑和思路？4、可能的拆賠模式和方案？5、方案論證與推薦核心目標(biāo)世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—拆賠模式研究191、拆賠政策研究？2、現(xiàn)狀建設(shè)分析？3、拆賠的途徑和思路？4世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—開發(fā)模式研究1：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位2：建立項(xiàng)目目標(biāo)體系3：構(gòu)建項(xiàng)目發(fā)展愿景4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計(jì)劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計(jì)6：擬訂項(xiàng)目整體發(fā)展預(yù)算案7：完成項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)分析8：完成項(xiàng)目整體階段發(fā)展計(jì)劃9：分別完成公共/私營部門經(jīng)濟(jì)分析10：分別制定公共/私營部門的投資、發(fā)展及運(yùn)營計(jì)劃11：規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批12：組建公私合營組織架構(gòu)14：報(bào)請(qǐng)政府批準(zhǔn)成立PPP公司15：完成項(xiàng)目的整體立項(xiàng)審批16：資金到位，開始施工13：協(xié)商并簽定公私合營合作協(xié)議聯(lián)合開發(fā)的執(zhí)行操作程序項(xiàng)目界定開發(fā)條件分析關(guān)鍵因素分析案例研究經(jīng)濟(jì)分析風(fēng)險(xiǎn)控制分析20世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—開發(fā)模式研究2：建立項(xiàng)目3：構(gòu)建項(xiàng)目4：擬訂土世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—運(yùn)作方案前期準(zhǔn)備拆遷談判招商拆遷實(shí)施拆賠模式研究研究方案報(bào)批拆遷實(shí)施準(zhǔn)備規(guī)劃研究做什么？運(yùn)作方法注意問題實(shí)施主體怎么做？做到什么程度？現(xiàn)狀核查清楚劃定紅線、完成宗地圖免地價(jià)批復(fù)文件取得規(guī)劃要?jiǎng)t批復(fù)優(yōu)惠政策文件做什么？怎么做？做到什么程度？公證發(fā)布信息項(xiàng)目列入?yún)^(qū)土地年度供應(yīng)計(jì)劃股份公司與村民草簽拆賠協(xié)議做什么？怎么做？做到什么程度？項(xiàng)目立項(xiàng)簽定土地出讓協(xié)議，辦理《房地產(chǎn)證》完成相關(guān)手續(xù)辦理完成規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)細(xì)簽拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議做什么？怎么做？做到什么程度？還建房辦理《施工許可證》資金監(jiān)管協(xié)議簽定監(jiān)管資金到位《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理業(yè)主確認(rèn)與村民溝通修改完善方案現(xiàn)狀房屋公告開動(dòng)員會(huì)宣布方案談判政府主導(dǎo)措施談判策略保證機(jī)制實(shí)施主體協(xié)議內(nèi)容注意問題詳細(xì)藍(lán)圖招標(biāo)編制招商任務(wù)書招商編制詳細(xì)規(guī)劃藍(lán)圖任務(wù)書手續(xù)辦理細(xì)簽補(bǔ)償安置協(xié)議招商模式分析招商時(shí)機(jī)判定操作要點(diǎn)實(shí)施主體資金預(yù)算注意問題騰退房屋房屋拆除場(chǎng)地平整發(fā)布拆遷信息開工手續(xù)辦理辦理程序風(fēng)險(xiǎn)控制資金監(jiān)管實(shí)施主體21世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—運(yùn)作方案前期準(zhǔn)備拆遷談判招商拆遷實(shí)施拆賠模式研2.福田區(qū)15個(gè)城中村改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)城中村改造調(diào)研所在區(qū)位深圳福田區(qū)項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉?.83平方KM2，建筑面積960萬M2委托客戶福田區(qū)政府項(xiàng)目類型大型城市更新項(xiàng)目工作階段三個(gè)階段歷時(shí)時(shí)間已完成前兩階段，歷時(shí)4個(gè)月222.福田區(qū)15個(gè)城中村改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)城中村以普通居住為主，兼有廉租居住功能的：“大型鄰里社區(qū)”

以商務(wù)公寓、休閑商業(yè)為主的：“商務(wù)游憩區(qū)（RBD）”具有開放街區(qū)、完善配套、便捷交通、豐富商業(yè)的成熟生活平臺(tái)，是商業(yè)與居住并重的：“商貿(mào)居住綜合區(qū)”世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—功能定位以人為本可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略23以普通居住為主，以商務(wù)公寓、休閑商業(yè)為主的：“商務(wù)游憩區(qū)（世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—實(shí)施策略策略一：流動(dòng)人口本地化策略 操作層面的策略策略二：土地和房屋產(chǎn)權(quán)策略 策略三：低門檻置業(yè)策略 策略四：城市管理策略 策略五：股份公司改制策略 策略六：環(huán)境改造與更新策略策略七：城中村改造投資策略策略八：市場(chǎng)運(yùn)作策略 策略九：城中村及其改造宣傳策略宏觀層面的策略24世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—實(shí)施策略策略一：流動(dòng)人口本地世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—改造模式整體拆建局部拆建，環(huán)境整治整體保留，環(huán)境整治25世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—改造模式整體拆建局部拆建，環(huán)境整治整體保留，環(huán)物質(zhì)環(huán)境現(xiàn)狀A(yù)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀B區(qū)位條件C股份公司管理能力D產(chǎn)權(quán)人改造意愿E特殊機(jī)遇F綜合評(píng)價(jià)G權(quán)重系數(shù)234242上梅林1.5311.519下梅林2.52110.519上步221.52.521福田村1223126田面村0.512114崗廈村323126石廈321.5120新洲2.521219水圍111.5317沙嘴110.5313沙尾330.51121上沙220.5216下沙1.510.5314皇崗0.512318世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—改造時(shí)序26物質(zhì)環(huán)境現(xiàn)狀A(yù)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀B區(qū)位條件股份公司管理能力產(chǎn)權(quán)人改造意基準(zhǔn)容積率修正容積率1修正容積率3容積率區(qū)間政策和經(jīng)濟(jì)平衡修正其他因素修正空間驗(yàn)證修正容積率2策略修正世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—開發(fā)強(qiáng)度27基準(zhǔn)容積率修正容積率1修正容積率3容積率區(qū)間政策和經(jīng)濟(jì)平衡修3.羅湖區(qū)插花地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：羅湖區(qū)插花地及周邊區(qū)域城市更新策略研究項(xiàng)目規(guī)模：占地1.5平方公里項(xiàng)目類型：城市更新與改造我們解決的問題：改造發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位改造模式改造時(shí)序開發(fā)強(qiáng)度具體實(shí)施方案拆賠模式開發(fā)模式283.羅湖區(qū)插花地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：284.南山區(qū)大沖村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：南山區(qū)大沖村改造具體實(shí)施方案項(xiàng)目規(guī)模：占地68公頃，拆除面積130萬平方米項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目我們解決的問題：改造前提條件研究實(shí)施階段劃分拆賠方案開發(fā)方案招商方案風(fēng)險(xiǎn)控制措施實(shí)施細(xì)則294.南山區(qū)大沖村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：295.水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：深圳水貝地區(qū)珠寶產(chǎn)業(yè)聚集基地定位研究項(xiàng)目規(guī)模：占地8.3平方公里，核心區(qū)0.56平方公里項(xiàng)目類型：舊城改造和產(chǎn)業(yè)研究我們解決的問題：通過本項(xiàng)目的規(guī)劃達(dá)到產(chǎn)業(yè)提升、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域整體功能定位區(qū)域功能比例分配區(qū)域容積率建議經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算305.水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：306.羅湖區(qū)七個(gè)村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：羅湖區(qū)7個(gè)村改造經(jīng)濟(jì)方案評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)模：拆除約68萬平方米項(xiàng)目類型：舊城改造項(xiàng)目我們解決的問題：確定改造范圍經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案比較和選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)規(guī)劃建議建設(shè)強(qiáng)度測(cè)定316.羅湖區(qū)七個(gè)村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：317.寶安25區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：深圳寶安25區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：占地1平方公里項(xiàng)目類型：大規(guī)模工業(yè)區(qū)改造我們解決的問題：市場(chǎng)化的整體定位改造模式招商模式管理模式改造實(shí)施策略政府收益327.寶安25區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：328.沙河五村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：沙河片區(qū)舊村改造實(shí)施方案及經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)模：占地44.5公頃，拆除面積181萬平方米項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目我們解決的問題：改造模式開發(fā)模式改造實(shí)施方案資金缺口測(cè)算改造強(qiáng)度測(cè)算運(yùn)作流程深圳●沙河338.沙河五村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：深圳●沙河339.鹽田三、四村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：鹽田三村、四村及西山嚇村整體搬遷開發(fā)模式及實(shí)施策略項(xiàng)目規(guī)模：占地27公頃，拆除約45萬平方米項(xiàng)目類型：城中村整體搬遷項(xiàng)目我們解決的問題：開發(fā)模式拆賠策略開發(fā)強(qiáng)度分析政策分析風(fēng)險(xiǎn)分析實(shí)施策略349.鹽田三、四村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：3410.三亞陽光海岸項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：三亞陽光海岸開發(fā)模式與實(shí)施策略研究項(xiàng)目規(guī)模：用地148萬平方米項(xiàng)目類型：舊城改造項(xiàng)目我們解決的問題：盈利模式取地模式開發(fā)計(jì)劃開發(fā)模式拆賠策略管理模式投融資策略3510.三亞陽光海岸項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：3511.?？诤５橄卑俄?xiàng)目項(xiàng)目名稱：海口市海甸溪北岸城市更新定位及行動(dòng)綱領(lǐng)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積1538畝，拆除面積106萬平方米項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目我們解決的問題：功能定位規(guī)劃建議開發(fā)模式融資策略實(shí)施策略招商營銷策略3611.海口海甸溪北岸項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：3612.合肥壩上街項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：合肥壩上街舊城改造整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)模：占地230畝，拆除面積19萬平方米項(xiàng)目類型：舊城改造項(xiàng)目我們解決的問題：功能定位建設(shè)規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)建議物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展戰(zhàn)略3712.合肥壩上街項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：37世聯(lián)在中國的戰(zhàn)略顧問項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（摘錄）客戶例舉區(qū)域發(fā)展城市重建土地運(yùn)營主題地產(chǎn)政策研究首規(guī)委西安高科北京京泰鴻海口城投三浦威特香港地鐵天津海順置業(yè)西安紫薇實(shí)業(yè)金地集團(tuán)金融街置業(yè)西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)中規(guī)院深圳市規(guī)劃局福田區(qū)重建局羅湖區(qū)建設(shè)局鹽田區(qū)重建局三亞城投?？诔前l(fā)?？谑姓鄭u城陽區(qū)政府南?？萍脊芪瘯?huì)鹽田區(qū)國土局廣東建設(shè)廳深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)業(yè)???????????????????????????38世聯(lián)在中國的戰(zhàn)略顧問項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（摘錄）客戶例舉區(qū)域發(fā)展城市重建工作模塊及質(zhì)量保證體系39工作模塊及質(zhì)量保證體系39世聯(lián)顧問服務(wù)方法

——根據(jù)客戶的需求界定服務(wù)的范圍和內(nèi)容1價(jià)值咨詢4實(shí)施咨詢3策略咨詢2戰(zhàn)略咨詢Step1A土地資源盤點(diǎn)及價(jià)值評(píng)估Step1B拆遷補(bǔ)償安置成本分析Step1C項(xiàng)目（土地）獲取研判Step2A改造目標(biāo)體系設(shè)計(jì)Step2B項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略Step2C項(xiàng)目整體發(fā)展定位Step2D管理組織模式設(shè)計(jì)Step2E規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書Step2F啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位Step2G政策研究Step3A規(guī)劃的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)Step3B開發(fā)模式研究Step3C拆賠模式研究Step3D投融資策略Step3E地塊劃分與開發(fā)方案Step3F啟動(dòng)策略Step3G運(yùn)作控制研究Step4A土地營銷推廣計(jì)劃Step4B招商方案Step4C拆賠方案Step4D駐場(chǎng)顧問服務(wù)四個(gè)層面21個(gè)模塊服務(wù)內(nèi)容40世聯(lián)顧問服務(wù)方法

——根據(jù)客戶的需求界定服務(wù)的范圍和內(nèi)容1價(jià)模塊3A規(guī)劃的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

研究前提：規(guī)劃尚有調(diào)整彈性判斷規(guī)劃的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性測(cè)算規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)可行性為確定最終規(guī)劃方案提供具有指導(dǎo)性的建議協(xié)助通過規(guī)劃專家評(píng)審會(huì)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析規(guī)劃、建筑、房地產(chǎn)營銷等專家訪談開發(fā)企業(yè)訪談內(nèi)部研討會(huì)參與規(guī)劃研討會(huì)項(xiàng)目規(guī)劃的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及規(guī)劃調(diào)整建議書階段主要任務(wù)工作方法工作成果12343A41模塊3A規(guī)劃的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

研究前提：規(guī)劃尚有調(diào)整彈性模塊3B開發(fā)模式研究多種開發(fā)模式對(duì)比分析尋找可行的改造主體及合作方式尋找項(xiàng)目的盈利模式形成土地市場(chǎng)運(yùn)作方案城市重建（舊城改造）開發(fā)模式國內(nèi)外案例借鑒客戶目標(biāo)討論擁有舊改經(jīng)驗(yàn)（意向）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訪談制度研究項(xiàng)目改造開發(fā)模式及盈利模式確定階段主要任務(wù)工作方法工作成果12343B42模塊3B開發(fā)模式研究多種開發(fā)模式對(duì)比分析城市重建（舊城改開發(fā)企業(yè)參與改造動(dòng)力分析模型利潤率市場(chǎng)動(dòng)力0暴利區(qū)無利區(qū)資金量20%10%E允許利潤區(qū)不允許利潤區(qū)政策限制常利區(qū)微利區(qū)收入支出市場(chǎng)動(dòng)力盈虧平衡點(diǎn)項(xiàng)目界定開發(fā)條件分析關(guān)鍵因素分析案例研究經(jīng)濟(jì)分析風(fēng)險(xiǎn)控制分析43開發(fā)企業(yè)參與改造動(dòng)力分析模型利潤率市場(chǎng)動(dòng)力0暴利區(qū)無利區(qū)資金模塊3G運(yùn)作控制研究階段主要任務(wù)工作方法工作成果12343G獲取影響項(xiàng)目開發(fā)過程關(guān)鍵性因素保證項(xiàng)目順利實(shí)施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與客戶及政府高層管理人員交流和溝通訪談國土、規(guī)劃、建設(shè)等專家制度研究收集分析過程管理控制關(guān)鍵因素與客戶小組討論項(xiàng)目開發(fā)執(zhí)行過程控制關(guān)鍵要素及策略44模塊3G運(yùn)作控制研究階段主要任務(wù)工作方法工作成果1234模塊4A土地營銷推廣計(jì)劃項(xiàng)目策劃包裝宣傳營銷制造并擴(kuò)大影響力階段主要任務(wù)工作方法工作成果12344A聯(lián)系并配合廣告公司營銷、媒體等專家訪談市場(chǎng)調(diào)查：項(xiàng)目認(rèn)知度、意向開發(fā)商需求、營銷資源內(nèi)外部專家頭腦風(fēng)暴營銷模式及成功要素分析項(xiàng)目營銷推廣方案推介冊(cè)45模塊4A土地營銷推廣計(jì)劃項(xiàng)目策劃包裝階段主要任務(wù)工作方法世聯(lián)認(rèn)為，應(yīng)該是這樣工作借助于客戶的資源和世聯(lián)內(nèi)部平臺(tái)迅速取得市場(chǎng)數(shù)據(jù)，提高工作效率經(jīng)?？蛻舻念I(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和溝通項(xiàng)目進(jìn)展，以獲取及時(shí)指導(dǎo)和支持從客戶的真正需求出發(fā)，切實(shí)為解決客戶的問題來提供解決方案保證以事實(shí)為基礎(chǔ)，以成果為驅(qū)動(dòng)力的工作方法重視分析過程，重視事實(shí)依據(jù)，幫助客戶理清思路世聯(lián)是如何開展工作的

－－我們與客戶共同工作一起解決項(xiàng)目問題世聯(lián)認(rèn)為，不應(yīng)該這樣工作不利用外部及內(nèi)部資源，完全依靠項(xiàng)目組自已埋頭苦干，到項(xiàng)目結(jié)束前才向客戶領(lǐng)導(dǎo)遞交報(bào)告無視客戶的要求，就問題解決問題，針對(duì)性不強(qiáng)采用理論性的，以研究為驅(qū)動(dòng)力的工作方法只給最終結(jié)果46世聯(lián)認(rèn)為，應(yīng)該是這樣工作世聯(lián)是如何開展工作的

－－我們與客戶項(xiàng)目的順利完成需要顧問小組和客戶之間的緊密合作與配合行業(yè)/公司內(nèi)部知識(shí)安排內(nèi)部訪談初始結(jié)論建議項(xiàng)目執(zhí)行行業(yè)/客戶訪談其他調(diào)研數(shù)據(jù)分析評(píng)估與結(jié)論培訓(xùn)/支持發(fā)展方向建議XX投資公司世聯(lián)項(xiàng)目小組確定工作計(jì)劃，時(shí)間安排訪談對(duì)象、訪談時(shí)間、訪談?dòng)?jì)劃確定策略方案選擇專項(xiàng)議題討論會(huì)議安排47項(xiàng)目的順利完成需要顧問小組和客戶之間的緊密合作與配合行業(yè)/公世聯(lián)顧問工作流程首次溝通會(huì)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)資料整理討論擬定初步解決方案核心成果形成專案團(tuán)隊(duì)、部門、公司三級(jí)評(píng)審核心成果修正核心成果中期匯報(bào)調(diào)整修改專案團(tuán)隊(duì)、部門、公司三級(jí)評(píng)審終稿提交報(bào)告分工撰寫48世聯(lián)顧問工作流程首次溝通會(huì)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)資料整理討論擬定初步解世聯(lián)顧問服務(wù)品質(zhì)管理三次三級(jí)評(píng)審制度三次評(píng)審

市場(chǎng)調(diào)研評(píng)審核心成果評(píng)審最終報(bào)告評(píng)審三級(jí)評(píng)審

專案團(tuán)隊(duì)自評(píng)顧問部執(zhí)委會(huì)評(píng)審世聯(lián)中國評(píng)審委員會(huì)評(píng)審成果鑒定

三次三級(jí)評(píng)審?fù)ㄟ^技術(shù)總監(jiān)簽字認(rèn)可行政部門加蓋公章提交成果客戶反饋49世聯(lián)顧問服務(wù)品質(zhì)管理三次三級(jí)評(píng)審制度49全國視野＋本地化經(jīng)驗(yàn)＋方法論是我們的核心能力我們不僅提供報(bào)告文本，還將在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，與客戶共同協(xié)商，對(duì)方案的實(shí)施提供建設(shè)性的指導(dǎo)和建議，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大化實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)。50全國視野＋本地化經(jīng)驗(yàn)＋方法論是我們的核心能力我們不僅提供報(bào)告預(yù)祝合作成功！謝謝！51預(yù)祝合作成功！謝謝！51戰(zhàn)略顧問舊城改造方向服務(wù)模塊簡(jiǎn)介版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。戰(zhàn)略顧問舊城改造方向服務(wù)模塊簡(jiǎn)介版權(quán)聲明：目錄世聯(lián)對(duì)舊城改造項(xiàng)目的思考世聯(lián)重點(diǎn)研究案例及客戶簡(jiǎn)介工作模塊及質(zhì)量保證體系53目錄世聯(lián)對(duì)舊城改造項(xiàng)目的思考世聯(lián)重點(diǎn)研究案例及客戶世聯(lián)對(duì)舊城改造的思考54世聯(lián)對(duì)舊城改造的思考3對(duì)舊城改造的思考從城市發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，舊城改造不僅僅是城市局部地區(qū)物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)形態(tài)的改變，更是一個(gè)關(guān)乎城市未來可持續(xù)發(fā)展的重要手段和關(guān)鍵舉措……55對(duì)舊城改造的思考從城市發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，舊城改造不僅僅是城局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損）環(huán)境的改善和城市美化多個(gè)城市項(xiàng)目的組合世聯(lián)對(duì)舊城改造的重新詮釋舊城改造城市更新涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動(dòng)因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損）著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計(jì)劃”56局限于物質(zhì)性改造為主世聯(lián)對(duì)舊城改造的重新詮釋舊城改造城市更新因此從不同角度及層面看待舊城改造項(xiàng)目有利于找到正確的方向舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）57因此從不同角度及層面看待舊城改造項(xiàng)目有利于找到正確的方向舊城技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）建筑質(zhì)量配套承載力水電容量交通建筑風(fēng)格負(fù)面影響（消防、治安）資源占用……58技術(shù)角度建筑質(zhì)量7技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）拆遷補(bǔ)償代價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境政策談判的難易程度開發(fā)模式啟動(dòng)策略資金運(yùn)作問題開發(fā)商意愿各方主體利益平衡等……59技術(shù)角度拆遷補(bǔ)償代價(jià)8技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局原住民的利益風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會(huì)、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機(jī)遇……60技術(shù)角度產(chǎn)業(yè)9對(duì)未來的預(yù)見力是我們“立意”的基礎(chǔ)城市現(xiàn)所處階段對(duì)未來發(fā)展指標(biāo)判定GDP人口產(chǎn)業(yè)城市化房地產(chǎn)國內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo)通過對(duì)比國內(nèi)外城市相同階段各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見改造對(duì)城市未來發(fā)展影響預(yù)見人口要素文化要素資本要素產(chǎn)業(yè)土地要素市場(chǎng)城市環(huán)境法制與政策61對(duì)未來的預(yù)見力是我們“立意”的基礎(chǔ)城市現(xiàn)所處階段對(duì)未來發(fā)展指找到實(shí)現(xiàn)我們“立意”的最佳途徑我們的立意對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見城市優(yōu)化城市競(jìng)爭(zhēng)力城市管理站在“城市”和區(qū)域的視角而非“項(xiàng)目”對(duì)城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對(duì)城市未來的影響對(duì)未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ)舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略實(shí)施應(yīng)具備的條件實(shí)現(xiàn)條件的策略62找到實(shí)現(xiàn)我們“立意”的最佳途徑我們的立意對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見城“高度決定視野，視野決定追求”城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未來發(fā)展找到關(guān)聯(lián)城市更新帶來的機(jī)遇及對(duì)城市未來發(fā)展的影響城市更新能為城市貢獻(xiàn)什么？改造對(duì)未來城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來發(fā)展的瓶頸判斷城市更新對(duì)城市未來的意義建立指標(biāo)體系活力競(jìng)爭(zhēng)力土地利用稅收城市管理……成為城市發(fā)展的引擎對(duì)未來的預(yù)見力63“高度決定視野，視野決定追求”城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針世聯(lián)觀點(diǎn)根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問經(jīng)驗(yàn)，我們城市更新的認(rèn)識(shí)有如下觀點(diǎn)：觀點(diǎn)一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更新的計(jì)劃觀點(diǎn)二：良好的城市更新不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系統(tǒng)工程觀點(diǎn)三：城市更新必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳,區(qū)域處于衰退期是改造的最佳時(shí)機(jī)觀點(diǎn)四：城市更新的政府有意識(shí)的干預(yù)行為，通過更新使衰退的區(qū)域機(jī)能重生、活力再現(xiàn)觀點(diǎn)五：城市更新的關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)的更新，是城市價(jià)值的增值，所有政策和規(guī)劃必須以此為中心觀點(diǎn)六：區(qū)域更新中的規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的，并通過綜合系統(tǒng)的規(guī)劃達(dá)到土地增值的目的觀點(diǎn)七：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，及早制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施至關(guān)重要觀點(diǎn)八：在改造中應(yīng)有明確的目標(biāo)和清晰的工作步驟64世聯(lián)觀點(diǎn)根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問經(jīng)驗(yàn)，我們城市更新的認(rèn)識(shí)有成功的城市更新是對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的綜合考慮，是多元角色的互動(dòng)是否處于衰退期城中村整體出租率租金水平走勢(shì)租住人口構(gòu)成存在主要問題產(chǎn)權(quán)人改造意愿股份公司對(duì)改造看法村民對(duì)改造的看法村民普遍可接受的拆賠方式及標(biāo)準(zhǔn)城市更新的空間市場(chǎng)需求改造的余地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)功能布局社會(huì)認(rèn)知與影響政府對(duì)改造看法專家學(xué)者對(duì)改造的看法公眾對(duì)改造的看法政府對(duì)更新的支持政府對(duì)改造的態(tài)度政府的財(cái)力對(duì)改造所做準(zhǔn)備成功舊城改造的五大關(guān)鍵因素世聯(lián)模型65成功的城市更新是對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的綜合考慮，是多元角城市更新是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)系統(tǒng)工程，背后還有太多的東西需要去思考，不管從技術(shù)層面、經(jīng)濟(jì)層面還是社會(huì)層面他都是一個(gè)“復(fù)雜系統(tǒng)”，需要我們更深的思考和更謹(jǐn)慎的行動(dòng)……66城市更新是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)系統(tǒng)工程，背后還有太多的東西需要去世聯(lián)主要舊改案例簡(jiǎn)介（摘錄）67世聯(lián)主要舊改案例簡(jiǎn)介（摘錄）161.深圳崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)崗廈河園村改造項(xiàng)目所在區(qū)位深圳中心區(qū)項(xiàng)目用地20.2公頃委托客戶福田區(qū)政府項(xiàng)目類型CBD內(nèi)的大型城中村改造工作階段四階段歷時(shí)時(shí)間2003年1月至2003年8月681.深圳崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)崗廈世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—整體定位與規(guī)劃研究69世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—整體定位與規(guī)劃研究181、拆賠政策研究？2、現(xiàn)狀建設(shè)分析？3、拆賠的途徑和思路？4、可能的拆賠模式和方案？5、方案論證與推薦核心目標(biāo)世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—拆賠模式研究701、拆賠政策研究？2、現(xiàn)狀建設(shè)分析？3、拆賠的途徑和思路？4世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—開發(fā)模式研究1：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位2：建立項(xiàng)目目標(biāo)體系3：構(gòu)建項(xiàng)目發(fā)展愿景4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計(jì)劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計(jì)6：擬訂項(xiàng)目整體發(fā)展預(yù)算案7：完成項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)分析8：完成項(xiàng)目整體階段發(fā)展計(jì)劃9：分別完成公共/私營部門經(jīng)濟(jì)分析10：分別制定公共/私營部門的投資、發(fā)展及運(yùn)營計(jì)劃11：規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批12：組建公私合營組織架構(gòu)14：報(bào)請(qǐng)政府批準(zhǔn)成立PPP公司15：完成項(xiàng)目的整體立項(xiàng)審批16：資金到位，開始施工13：協(xié)商并簽定公私合營合作協(xié)議聯(lián)合開發(fā)的執(zhí)行操作程序項(xiàng)目界定開發(fā)條件分析關(guān)鍵因素分析案例研究經(jīng)濟(jì)分析風(fēng)險(xiǎn)控制分析71世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—開發(fā)模式研究2：建立項(xiàng)目3：構(gòu)建項(xiàng)目4：擬訂土世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—運(yùn)作方案前期準(zhǔn)備拆遷談判招商拆遷實(shí)施拆賠模式研究研究方案報(bào)批拆遷實(shí)施準(zhǔn)備規(guī)劃研究做什么？運(yùn)作方法注意問題實(shí)施主體怎么做？做到什么程度？現(xiàn)狀核查清楚劃定紅線、完成宗地圖免地價(jià)批復(fù)文件取得規(guī)劃要?jiǎng)t批復(fù)優(yōu)惠政策文件做什么？怎么做？做到什么程度？公證發(fā)布信息項(xiàng)目列入?yún)^(qū)土地年度供應(yīng)計(jì)劃股份公司與村民草簽拆賠協(xié)議做什么？怎么做？做到什么程度？項(xiàng)目立項(xiàng)簽定土地出讓協(xié)議，辦理《房地產(chǎn)證》完成相關(guān)手續(xù)辦理完成規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)細(xì)簽拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議做什么？怎么做？做到什么程度？還建房辦理《施工許可證》資金監(jiān)管協(xié)議簽定監(jiān)管資金到位《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理業(yè)主確認(rèn)與村民溝通修改完善方案現(xiàn)狀房屋公告開動(dòng)員會(huì)宣布方案談判政府主導(dǎo)措施談判策略保證機(jī)制實(shí)施主體協(xié)議內(nèi)容注意問題詳細(xì)藍(lán)圖招標(biāo)編制招商任務(wù)書招商編制詳細(xì)規(guī)劃藍(lán)圖任務(wù)書手續(xù)辦理細(xì)簽補(bǔ)償安置協(xié)議招商模式分析招商時(shí)機(jī)判定操作要點(diǎn)實(shí)施主體資金預(yù)算注意問題騰退房屋房屋拆除場(chǎng)地平整發(fā)布拆遷信息開工手續(xù)辦理辦理程序風(fēng)險(xiǎn)控制資金監(jiān)管實(shí)施主體72世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—運(yùn)作方案前期準(zhǔn)備拆遷談判招商拆遷實(shí)施拆賠模式研2.福田區(qū)15個(gè)城中村改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)城中村改造調(diào)研所在區(qū)位深圳福田區(qū)項(xiàng)目規(guī)模總占地3.83平方KM2，建筑面積960萬M2委托客戶福田區(qū)政府項(xiàng)目類型大型城市更新項(xiàng)目工作階段三個(gè)階段歷時(shí)時(shí)間已完成前兩階段，歷時(shí)4個(gè)月732.福田區(qū)15個(gè)城中村改造項(xiàng)目項(xiàng)目名稱深圳市福田區(qū)城中村以普通居住為主，兼有廉租居住功能的：“大型鄰里社區(qū)”

以商務(wù)公寓、休閑商業(yè)為主的：“商務(wù)游憩區(qū)（RBD）”具有開放街區(qū)、完善配套、便捷交通、豐富商業(yè)的成熟生活平臺(tái)，是商業(yè)與居住并重的：“商貿(mào)居住綜合區(qū)”世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—功能定位以人為本可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略74以普通居住為主，以商務(wù)公寓、休閑商業(yè)為主的：“商務(wù)游憩區(qū)（世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—實(shí)施策略策略一：流動(dòng)人口本地化策略 操作層面的策略策略二：土地和房屋產(chǎn)權(quán)策略 策略三：低門檻置業(yè)策略 策略四：城市管理策略 策略五：股份公司改制策略 策略六：環(huán)境改造與更新策略策略七：城中村改造投資策略策略八：市場(chǎng)運(yùn)作策略 策略九：城中村及其改造宣傳策略宏觀層面的策略75世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—實(shí)施策略策略一：流動(dòng)人口本地世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—改造模式整體拆建局部拆建，環(huán)境整治整體保留，環(huán)境整治76世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—改造模式整體拆建局部拆建，環(huán)境整治整體保留，環(huán)物質(zhì)環(huán)境現(xiàn)狀A(yù)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀B區(qū)位條件C股份公司管理能力D產(chǎn)權(quán)人改造意愿E特殊機(jī)遇F綜合評(píng)價(jià)G權(quán)重系數(shù)234242上梅林1.5311.519下梅林2.52110.519上步221.52.521福田村1223126田面村0.512114崗廈村323126石廈321.5120新洲2.521219水圍111.5317沙嘴110.5313沙尾330.51121上沙220.5216下沙1.510.5314皇崗0.512318世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—改造時(shí)序77物質(zhì)環(huán)境現(xiàn)狀A(yù)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀B區(qū)位條件股份公司管理能力產(chǎn)權(quán)人改造意基準(zhǔn)容積率修正容積率1修正容積率3容積率區(qū)間政策和經(jīng)濟(jì)平衡修正其他因素修正空間驗(yàn)證修正容積率2策略修正世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容—開發(fā)強(qiáng)度78基準(zhǔn)容積率修正容積率1修正容積率3容積率區(qū)間政策和經(jīng)濟(jì)平衡修3.羅湖區(qū)插花地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：羅湖區(qū)插花地及周邊區(qū)域城市更新策略研究項(xiàng)目規(guī)模：占地1.5平方公里項(xiàng)目類型：城市更新與改造我們解決的問題：改造發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位改造模式改造時(shí)序開發(fā)強(qiáng)度具體實(shí)施方案拆賠模式開發(fā)模式793.羅湖區(qū)插花地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：284.南山區(qū)大沖村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：南山區(qū)大沖村改造具體實(shí)施方案項(xiàng)目規(guī)模：占地68公頃，拆除面積130萬平方米項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目我們解決的問題：改造前提條件研究實(shí)施階段劃分拆賠方案開發(fā)方案招商方案風(fēng)險(xiǎn)控制措施實(shí)施細(xì)則804.南山區(qū)大沖村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：295.水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：深圳水貝地區(qū)珠寶產(chǎn)業(yè)聚集基地定位研究項(xiàng)目規(guī)模：占地8.3平方公里，核心區(qū)0.56平方公里項(xiàng)目類型：舊城改造和產(chǎn)業(yè)研究我們解決的問題：通過本項(xiàng)目的規(guī)劃達(dá)到產(chǎn)業(yè)提升、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域整體功能定位區(qū)域功能比例分配區(qū)域容積率建議經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算815.水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：306.羅湖區(qū)七個(gè)村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：羅湖區(qū)7個(gè)村改造經(jīng)濟(jì)方案評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)模：拆除約68萬平方米項(xiàng)目類型：舊城改造項(xiàng)目我們解決的問題：確定改造范圍經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案比較和選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)規(guī)劃建議建設(shè)強(qiáng)度測(cè)定826.羅湖區(qū)七個(gè)村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：317.寶安25區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：深圳寶安25區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：占地1平方公里項(xiàng)目類型：大規(guī)模工業(yè)區(qū)改造我們解決的問題：市場(chǎng)化的整體定位改造模式招商模式管理模式改造實(shí)施策略政府收益837.寶安25區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：328.沙河五村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：沙河片區(qū)舊村改造實(shí)施方案及經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)模：占地44.5公頃，拆除面積181萬平方米項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目我們解決的問題：改造模式開發(fā)模式改造實(shí)施方案資金缺口測(cè)算改造強(qiáng)度測(cè)算運(yùn)作流程深圳●沙河848.沙河五村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：深圳●沙河339.鹽田三、四村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：鹽田三村、四村及西山嚇村整體搬遷開發(fā)模式及實(shí)施策略項(xiàng)目規(guī)模：占地27公頃，拆除約45萬平方米項(xiàng)目類型：城中村整體搬遷項(xiàng)目我們解決的問題：開發(fā)模式拆賠策略開發(fā)強(qiáng)度分析政策分析風(fēng)險(xiǎn)分析實(shí)施策略859.鹽田三、四村項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：3410.三亞陽光海岸項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：三亞陽光海岸開發(fā)模式與實(shí)施策略研究項(xiàng)目規(guī)模：用地148萬平方米項(xiàng)目類型：舊城改造項(xiàng)目我們解決的問題：盈利模式取地模式開發(fā)計(jì)劃開發(fā)模式拆賠策略管理模式投融資策略8610.三亞陽光海岸項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：3511.?？诤５橄卑俄?xiàng)目項(xiàng)目名稱：?？谑泻５橄卑冻鞘懈露ㄎ患靶袆?dòng)綱領(lǐng)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積1538畝，拆除面積106萬平方米項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目我們解決的問題：功能定位規(guī)劃建議開發(fā)模式融資策略實(shí)施策略招商營銷策略8711.?？诤５橄卑俄?xiàng)目項(xiàng)目名稱：3612.合肥壩上街項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：合肥壩上街舊城改造整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)模：占地230畝，拆除面積19萬平方米項(xiàng)目類型：舊城改造項(xiàng)目我們解決的問題：功能定位建設(shè)規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)建議物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展戰(zhàn)略8812.合肥壩上街項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：37世聯(lián)在中國的戰(zhàn)略顧問項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（摘錄）客戶例舉區(qū)域發(fā)展城市重建土地運(yùn)營主題地產(chǎn)政策研究首規(guī)委西安高科北京京泰鴻?？诔峭度滞叵愀鄣罔F天津海順置業(yè)西安紫薇實(shí)業(yè)金地集團(tuán)金融街置業(yè)西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)中規(guī)院深圳市規(guī)劃局福田區(qū)重建局羅湖區(qū)建設(shè)局鹽田區(qū)重建局三亞城投?？诔前l(fā)?？谑姓鄭u城陽區(qū)政府南海科技管委會(huì)鹽田區(qū)國土局廣東建設(shè)廳深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)業(yè)???????????????????????????89世聯(lián)在中國的戰(zhàn)略顧問項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（摘錄）客戶例舉區(qū)域發(fā)展城市重建工作模塊及質(zhì)量保證體系90工作模塊及質(zhì)量保證體系39世聯(lián)顧問服務(wù)方法

——根據(jù)客戶的需求界定服務(wù)的范圍和內(nèi)容1價(jià)值咨詢4實(shí)施咨詢3策略咨詢2戰(zhàn)略咨詢Step1A土地資源盤點(diǎn)及價(jià)值評(píng)估Step1B拆遷補(bǔ)償安置成本分析Step1C項(xiàng)目（土地）獲取研判Step2A改造目標(biāo)體系設(shè)計(jì)Step2B項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略Step2C項(xiàng)目整體發(fā)展定位Step2D管理組織模式設(shè)計(jì)Step2E規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書Step2F啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位Step2G政策研究Step3A規(guī)劃的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)Step3B開發(fā)模式研究Step3C拆賠模式研究Step3D投融資策略Step3E地塊劃分與開發(fā)方案Step3F啟動(dòng)策略Step3G運(yùn)作控制研究Step4A土地營銷推廣計(jì)劃Step4B招商方案Step4C拆賠方案Step4D駐場(chǎng)顧問服務(wù)四個(gè)層面21個(gè)模塊服務(wù)內(nèi)容91世聯(lián)顧問服務(wù)方法

——根據(jù)客戶的需求界定服務(wù)的范圍和內(nèi)容1價(jià)模塊3A規(guī)劃的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

研究前提：規(guī)劃尚有調(diào)整彈性判斷規(guī)劃的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性測(cè)算規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)可行性為確定最終規(guī)劃方案提供具有指導(dǎo)性的