海爾地產(chǎn)戰(zhàn)略診斷課件

海爾房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理咨詢項目

戰(zhàn)略管理診斷報告2007年6月北大縱橫管理咨詢公司海爾房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理咨詢項目

戰(zhàn)略管理診斷報告2007年6月北導(dǎo)讀房地產(chǎn)業(yè)外部分析房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)竿企業(yè)研究海爾房地產(chǎn)內(nèi)部分析與診斷導(dǎo)讀房地產(chǎn)業(yè)外部分析作為海爾集團(tuán)下屬專業(yè)從事房地產(chǎn)投資和開發(fā)的企業(yè)，海爾房地產(chǎn)擁有無可比擬的資源優(yōu)勢海爾集團(tuán)產(chǎn)業(yè)家電旅游…IT房地產(chǎn)生物/軟件/物流家居金融通訊品牌優(yōu)勢資金優(yōu)勢業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢土地、管理等資源優(yōu)勢…海爾集團(tuán)目前的產(chǎn)業(yè)群資料來源：海爾集團(tuán)網(wǎng)站作為海爾集團(tuán)下屬專業(yè)從事房地產(chǎn)投資和開發(fā)的企業(yè)，海爾房地產(chǎn)擁“海爾”品牌對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展，將起到巨大的推動作用“海爾”是中國最具價值的品牌，是中國惟一入選“世界最具影響力的100個品牌”，具有全球影響力海爾房地產(chǎn)有業(yè)務(wù)的各地政府海爾房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶：業(yè)主供應(yīng)商、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等合作伙伴海爾是品質(zhì)和服務(wù)的保證，值得信賴，愿意優(yōu)先購買海爾產(chǎn)品在“東城國際”項目中已經(jīng)得到證明海爾是國際知名企業(yè)，吸引海爾投資，對城市地位是一種提升依靠這種影響力，在重慶、合肥獲得土地與海爾合作是一種榮譽，可以借勢，值得信賴，投資風(fēng)險小，收益更有保障易于獲得建筑商、合作開發(fā)等伙伴的信任“海爾”品牌對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展，將起到巨大的推動作用“海爾”集團(tuán)雄厚的資金實力、豐富的融資渠道，成為海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張的堅實后盾海爾集團(tuán)所擁有的雄厚資金實力，能夠充分確保海爾房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的資金需求，也使得房地產(chǎn)投資、持有等業(yè)務(wù)的開展成為可能集團(tuán)財務(wù)公司集團(tuán)家電等業(yè)務(wù)產(chǎn)生的巨大現(xiàn)金流法國巴黎銀行等合作伙伴的資金銀行貸款：大量未用的授信額度…上市公司的融資平臺債券、基金等其他可用的融資渠道房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的金融屬性，業(yè)務(wù)發(fā)展需要充足的資金保障國家加強宏觀調(diào)控后，資金成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸集團(tuán)雄厚的資金實力、豐富的融資渠道，成為海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)從廣義的房地產(chǎn)業(yè)范疇來看，海爾集團(tuán)擁有許多可利用的房地產(chǎn)資源海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)基金住宅開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)持有業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)海爾工業(yè)園商業(yè)物業(yè)酒店對房地產(chǎn)項目/公司投資工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)園區(qū)／廠房的運營、管理工貿(mào)的運營、管理說明：從國內(nèi)外來看，住宅只是房地產(chǎn)業(yè)中的一部分，工業(yè)地產(chǎn)（廠房、園區(qū)等）、商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、寫字樓等）、旅游地產(chǎn)從廣義的房地產(chǎn)業(yè)范疇來看，海爾集團(tuán)擁有許多可利用的房地產(chǎn)資源這些沉淀的土地、商業(yè)物業(yè)等資產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)資源，也為海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的迅速擴(kuò)展提供了可能性海爾已擁有14個工業(yè)園，未來還可能進(jìn)一步擴(kuò)張，既能夠作為工業(yè)地產(chǎn)的雛形，也可以促進(jìn)住宅業(yè)務(wù)的拓展海爾工程監(jiān)理公司擁有較為豐富的工業(yè)園區(qū)開發(fā)、設(shè)計、建造經(jīng)驗酒店業(yè)務(wù)等旅游資源：海爾山莊，后又建了5個別墅，一個高檔會所國際培訓(xùn)中心，建于2000年。主要用于各種會議……根據(jù)對監(jiān)理公司等單位的訪談，初步估計集團(tuán)在各地所擁有：存量土地80余萬平米工貿(mào)30－40個其他資產(chǎn)……工業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)旅游地產(chǎn)這些沉淀的土地、商業(yè)物業(yè)等資產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)資源，也為海爾與海爾工業(yè)園、海爾家居、海爾智能家電等業(yè)務(wù)的協(xié)同，也將促進(jìn)海爾房地產(chǎn)競爭力的提升+++業(yè)務(wù)協(xié)同利于促進(jìn)各業(yè)務(wù)競爭力的提升，產(chǎn)生聚合效應(yīng)：工業(yè)園+住宅房地產(chǎn)，成為“復(fù)合地產(chǎn)”，利于獲得土地資源、增加整體收益、產(chǎn)生差異化智能家電、海爾家居可以增加房地產(chǎn)的附加值，適應(yīng)業(yè)主對品質(zhì)提升、便利性等的要求；而房地產(chǎn)也可以促進(jìn)家電和家居的銷售與海爾工業(yè)園、海爾家居、海爾智能家電等業(yè)務(wù)的協(xié)同，也將促進(jìn)海海爾集團(tuán)先進(jìn)的管理理念、經(jīng)驗、文化，也是海爾房地產(chǎn)可借用的優(yōu)勢資源管理理念：海爾在創(chuàng)新實踐中探索實施的“OEC”管理模式、“市場鏈”管理及“人單合一”發(fā)展模式均引起國際管理界高度關(guān)注，目前，已有美國哈佛大學(xué)等商學(xué)院專門對此進(jìn)行案例研究，海爾“市場鏈”管理還被納入歐盟案例庫。海爾“人單合一”發(fā)展模式為解決全球商業(yè)的庫存和逾期應(yīng)收提供創(chuàng)新思維，被國際管理界譽為“號準(zhǔn)全球商業(yè)脈搏”的管理模式企業(yè)文化：海爾確立全球化品牌戰(zhàn)略、啟動“創(chuàng)造資源、美譽全球”的企業(yè)精神和“人單合一、速決速勝”的工作作風(fēng)，海爾集團(tuán)的管理體系、文化建設(shè)在國內(nèi)企業(yè)中首屈一指，必然有許多的精華之處，盡管家電業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在較大差異，但海爾房地產(chǎn)還是可以選擇性地借鑒和吸收，促進(jìn)本公司管理等能力的迅速提升海爾集團(tuán)先進(jìn)的管理理念、經(jīng)驗、文化，也是海爾房地產(chǎn)可借用的優(yōu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對集團(tuán)的重要性日趨提升，集團(tuán)高層對海爾房地產(chǎn)的態(tài)度也更為積極，給予更多支持海爾集團(tuán)的持續(xù)健康發(fā)展戰(zhàn)略價值“U-home”的重要一環(huán)集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的重要一環(huán)新的業(yè)務(wù)增長點經(jīng)濟(jì)價值相比家電產(chǎn)品，房地產(chǎn)利潤較高，還具有迅速做大的可能，可能大幅增加集團(tuán)的產(chǎn)值和盈利水平協(xié)同價值對海爾家電、家居、智能家電等業(yè)務(wù)的帶動效應(yīng)……集團(tuán)高層對房地產(chǎn)業(yè)的前景看好，態(tài)度更為積極，要求給予充分的資金等支持對項目決策等環(huán)節(jié)的審批速度加快，并且有逐步放權(quán)的趨勢……房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對集團(tuán)的重要性日趨提升，集團(tuán)高層對海爾房地產(chǎn)的態(tài)度從海爾房地產(chǎn)公司來看，自2002年成立以來呈高速增長態(tài)勢，2006年成為青島十強第四名，占青島市場的份額超過3%數(shù)據(jù)來源：海爾房地產(chǎn)公司辦公室、北大縱橫分析海爾房地產(chǎn)保持了高速增長態(tài)勢：自2002年成立以來，5年間銷售收入達(dá)到近10億元，預(yù)計2007年還將超過20億元，近３年的平均增長率超過150％海爾房地產(chǎn)已進(jìn)入青島前四，2006年由市建委和市房地產(chǎn)開發(fā)管理局舉行的“青島房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強”評選活動中,海爾房地產(chǎn)公司進(jìn)入10強名單,并位列第四如果未來３年仍然保持此增速，海爾房地產(chǎn)將成為國內(nèi)房地產(chǎn)界第一陣營中的一員從海爾房地產(chǎn)公司來看，自2002年成立以來呈高速增長態(tài)勢，2在青島本地業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)擴(kuò)張到重慶、合肥兩地，未來還計劃到濟(jì)南、西安、武漢等地進(jìn)行戰(zhàn)略布局青島－海爾房地產(chǎn)大本營北京-戰(zhàn)略高點重慶-輻射西南區(qū)域，目前有一個待建項目合肥-輻射華中，將形成重要區(qū)域市場海爾房地產(chǎn)已經(jīng)開展業(yè)務(wù)的城市海爾房地產(chǎn)下階段可能開展業(yè)務(wù)的城市上海-戰(zhàn)略高點海爾房地產(chǎn)未來布點城市西安武漢大連成都濟(jì)南在青島本地業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)擴(kuò)張到重慶、合肥兩地，未來還計劃海爾房地產(chǎn)目前擁有250萬平米的土地儲備，為后續(xù)的持續(xù)增長奠定了一定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源：海爾房地產(chǎn)公司辦公室、北大縱橫分析海爾房地產(chǎn)目前擁有250萬平米的土地儲備，為后續(xù)的持續(xù)增長奠總的來看，海爾房地產(chǎn)目前是“產(chǎn)品型”特征較為突出企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，更為擅長和關(guān)注產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模海爾目前香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)特征地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)增量開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營/房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介地產(chǎn)開發(fā)/土地型房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)核心能力土地資源/政府關(guān)系銀行關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介策劃/創(chuàng)新能力質(zhì)量/成本控制土地獲取能力管控能力海爾現(xiàn)狀海爾房地產(chǎn)業(yè)的核心人員大多為產(chǎn)品和技術(shù)出身，擅長并主要關(guān)注項目定位、戶型、設(shè)計方案、質(zhì)量和成本控制等產(chǎn)品相關(guān)內(nèi)容，總的來看，屬于“產(chǎn)品型”特征較為突出的企業(yè)國內(nèi)一流房地產(chǎn)商總的來看，海爾房地產(chǎn)目前是“產(chǎn)品型”特征較為突出企業(yè)，主要從經(jīng)過５年的不懈努力，形成了一定的產(chǎn)品策劃、設(shè)計、建造和營銷等能力，對房地產(chǎn)行業(yè)也有較為深入的認(rèn)識已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)品能力：高層領(lǐng)導(dǎo)親自參與策劃、設(shè)計等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，每一個項目都力求研發(fā)和制造精品聘請國內(nèi)頂尖水平設(shè)計單位，規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)中選優(yōu)，考察國內(nèi)外經(jīng)驗，在戶型、外立面等方面優(yōu)于一些著名房地產(chǎn)企業(yè)視質(zhì)量為生命，遵循“精雕細(xì)琢，建造精品”的宗旨，選用高品質(zhì)材料；擁有一批懂技術(shù)、講質(zhì)量的高素質(zhì)人才；選擇優(yōu)質(zhì)施工單位開發(fā)樓盤，領(lǐng)導(dǎo)著青島樓市的新潮流，其中東城國際于2006年2月正式被列入國家康居示范工程實施項目

5年中積累了較為豐富的行業(yè)經(jīng)驗2002年正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，歷經(jīng)市場變化，能夠提前感知和準(zhǔn)確把握行業(yè)動向在青島等地積累了雄厚的政府、金融機(jī)構(gòu)和客戶資源，具有較好的品牌影響力培養(yǎng)了一支高素質(zhì)、熟悉業(yè)務(wù)的人才隊伍經(jīng)過５年的不懈努力，形成了一定的產(chǎn)品策劃、設(shè)計、建造和營銷等員工調(diào)查問卷也表明：海爾品牌、外部機(jī)遇、良好的政府關(guān)系、高層領(lǐng)導(dǎo)能力、資金保障，是海爾房地產(chǎn)獲得高速發(fā)展的關(guān)鍵數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查報告（全體員工）

6、您認(rèn)為海爾地產(chǎn)過去獲得發(fā)展的主要原因是？員工調(diào)查問卷也表明：海爾品牌、外部機(jī)遇、良好的政府關(guān)系、高層但是，著眼于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化等趨勢，以及集團(tuán)的跨域式發(fā)展要求……年均增長率125%缺口80億元數(shù)據(jù)來源：TOP10研究組數(shù)據(jù)來源：北大縱橫分析張首席對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了更高要求：做不到100個億是不行的！房地產(chǎn)業(yè)呈加速集中的趨勢，權(quán)威人士預(yù)測，房地產(chǎn)公司的生死線是年銷售收入不低于100億元。但是，著眼于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；I(yè)化等趨勢，以及集團(tuán)的跨域式海爾房地產(chǎn)還存在一些明顯不足……集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位不清晰，資源支持還不充分員工隊伍不能滿足發(fā)展要求，人力資源管理水平不足尚未形成一套規(guī)范、高效的制度和流程體系，管理效率不高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈上部分關(guān)鍵環(huán)節(jié)的能力還有明顯不足業(yè)務(wù)模式單一，不利于企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張……海爾房地產(chǎn)還存在一些明顯不足……集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位不清晰從集團(tuán)層面來看，對海爾房地產(chǎn)的定位并不清晰，資源注入還不充分，跨越式發(fā)展所需的房地產(chǎn)業(yè)是否作為未來的重要支柱產(chǎn)業(yè)？是否長期發(fā)展？還是作為新興業(yè)務(wù)，根據(jù)發(fā)展情況相機(jī)而定？對房地產(chǎn)業(yè)不同的戰(zhàn)略定位，相應(yīng)的發(fā)展策略、資源投入、發(fā)展速度都是不同的但目前集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)的定位并不清晰，還未形成明確的發(fā)展策略，更多地是依靠海爾房地產(chǎn)自身“隨機(jī)”發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不利的集團(tuán)原有及新增的土地資源還未充分注入海爾房地產(chǎn)房地產(chǎn)板塊還未作為一個整體考慮，目前集團(tuán)房地產(chǎn)資源分散在集團(tuán)戰(zhàn)略部、各事業(yè)部、監(jiān)理公司、旅游事業(yè)部等部門，不利于形成整合優(yōu)勢管理、文化、人才等優(yōu)勢資源還未能有效影響海爾房地產(chǎn)把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簡單與電器制造類比。這造成在資金管理上、法律審批上、考核周期上、甚至企業(yè)文化上定要與主流業(yè)務(wù)看齊的現(xiàn)象。其實要發(fā)展好這塊業(yè)務(wù)，確實要采取符合行業(yè)規(guī)律的一些做法，才能使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)順暢起來，實現(xiàn)跨越式發(fā)展！對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位還不清晰管理模式尚不明確資源注入還不充分從集團(tuán)層面來看，對海爾房地產(chǎn)的定位并不清晰，資源注入還不充分首先，對海爾房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位并不清晰，缺乏明確有效的發(fā)展戰(zhàn)略，隨機(jī)發(fā)展海爾產(chǎn)業(yè)家電通訊IT家居生物軟件物流金融旅游房地產(chǎn)

電器部品數(shù)字家庭生物醫(yī)療設(shè)備海爾網(wǎng)站上對集團(tuán)業(yè)務(wù)的排序集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位還不清晰，目前主要作為新興業(yè)務(wù)培育，首先，對海爾房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位并不清晰，缺乏明確有效的發(fā)展戰(zhàn)略目前海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)資源散落在各個“角落”，沒有形成合力海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)基金住宅開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不動產(chǎn)持有業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)海爾工業(yè)園商業(yè)物業(yè)酒店對房地產(chǎn)項目/公司投資說明：房地產(chǎn)資源的整合，不可能一步到位，需要逐步漸進(jìn)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)園區(qū)的運營、管理工貿(mào)的運營、管理目前海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)資源散落在各個“角落”，沒有形成合力海爾作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦，海爾房地產(chǎn)目前僅開發(fā)住宅房地產(chǎn)，產(chǎn)品類型、業(yè)務(wù)模式均顯單一，不利于規(guī)模的迅速擴(kuò)張作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦，海爾房地產(chǎn)目前僅開發(fā)住宅房地產(chǎn)，產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)、沉淀土地資源的充分利用還需要集團(tuán)的強有力推動2006年12月，華潤置地購入大股東華潤集團(tuán)位于成都和北京的兩幅土地，共耗資27.3億港元。華潤集團(tuán)手上還有相當(dāng)多的土地儲備，主要分布在杭州、無錫、大連、重慶、沈陽等城市，合共591.2萬平方米，這些土地儲備今后將在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，以適當(dāng)?shù)姆绞椒制谧⑷氲缴鲜泄?。華潤集團(tuán)向華潤置地注入土地資產(chǎn)的模式，是大股東對上市公司的扶持，也是華潤置地自身增長之外的重要補充向集團(tuán)收購工業(yè)地產(chǎn)、沉淀土地資源的充分利用還需要集團(tuán)的強有力推動200集團(tuán)還未形成適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)特點的管控機(jī)制戰(zhàn)略和操作管控的混合型目前集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)理解存在一定誤區(qū)：把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簡單與電器制造類比。這造成在資金管理上、法律審批上、考核周期上、甚至企業(yè)文化上定要與主流業(yè)務(wù)看齊的現(xiàn)象。其實要發(fā)展好這塊業(yè)務(wù)，確實要采取符合行業(yè)規(guī)律的一些做法，才能使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)順暢起來，實現(xiàn)跨越式發(fā)展！集團(tuán)還未形成適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)特點的管控機(jī)制戰(zhàn)略和操作管控的混合從海爾房地產(chǎn)自身來看，人員素質(zhì)不高、管理體系不完善、戰(zhàn)略不清晰、專業(yè)能力不足等是制約發(fā)展的主要因素7、您認(rèn)為制約海爾地產(chǎn)未來發(fā)展的主要因素是？數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查報告（中高層管理人員）

從海爾房地產(chǎn)自身來看，人員素質(zhì)不高、管理體系不完善、戰(zhàn)略不清組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略人力資源運營體系組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略人力資源運營體系戰(zhàn)略方面，公司對未來發(fā)展已經(jīng)有了很多思考，也有效地指導(dǎo)了過去業(yè)務(wù)的拓展使命、愿景戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略執(zhí)行方案使命：提供城鎮(zhèn)化優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，改善居民生活品質(zhì)愿景：成為“中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者”海爾房地產(chǎn)當(dāng)前的戰(zhàn)略體系戰(zhàn)略目標(biāo)：爭取3-5年內(nèi)發(fā)展成為上饒乃至江西省有一定實力和品牌的住宅開發(fā)企業(yè)開發(fā)面積目標(biāo)：2007年，開發(fā)建筑面積15萬平米；2008年20萬平米；2009年30萬平米；2010年42萬平米緊緊抓住中國城鎮(zhèn)化的大好機(jī)遇，整合人才、技術(shù)和資金等社會各方資源，以中小城市為重點，開發(fā)一系列具有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目產(chǎn)品定位：以住宅開發(fā)為主區(qū)域定位：立足余干、婺源等已有市場，盡快向湖北等目標(biāo)區(qū)域市場拓展業(yè)務(wù)模式定位：以產(chǎn)品銷售模式為主戰(zhàn)略方面，公司對未來發(fā)展已經(jīng)有了很多思考，也有效地指導(dǎo)了過去但系統(tǒng)性不足，缺乏對內(nèi)外部環(huán)境的充分分析，尤其缺少具體可行的實施計劃使命：提供城鎮(zhèn)化優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，改善居民生活品質(zhì)愿景：成為“中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者”海爾房地產(chǎn)當(dāng)前的戰(zhàn)略體系戰(zhàn)略目標(biāo)：爭取3-5年內(nèi)發(fā)展成為上饒乃至江西省有一定實力和品牌的住宅開發(fā)企業(yè)開發(fā)面積目標(biāo)：2007年，開發(fā)建筑面積15萬平米；2008年20萬平米；2009年30萬平米；2010年42萬平米緊緊抓住中國城鎮(zhèn)化的大好機(jī)遇，整合人才、技術(shù)和資金等社會各方資源，以中小城市為重點，開發(fā)一系列具有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目產(chǎn)品定位：以住宅開發(fā)為主區(qū)域定位：立足余干、婺源等已有市場，盡快向湖北等目標(biāo)區(qū)域市場拓展業(yè)務(wù)模式定位：以產(chǎn)品銷售模式為主但系統(tǒng)性不足，缺乏對內(nèi)外部環(huán)境的充分分析，尤其缺少具體可行的運營方面，公司在房地產(chǎn)開發(fā)各價值鏈上的專業(yè)能力仍然有明顯不足運營方面，公司在房地產(chǎn)開發(fā)各價值鏈上的專業(yè)能力仍然有明顯不足公司在房地產(chǎn)開發(fā)前后端環(huán)節(jié)的職能欠缺較大，而這是今后行業(yè)競爭的關(guān)鍵物業(yè)管理和客戶關(guān)系管理營銷策劃和銷售

規(guī)劃設(shè)計土地開發(fā)和前期策劃目前海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈上各環(huán)節(jié)能力的強弱呈橄欖型分布，工程管理職能相對較強，而價值鏈前后端環(huán)節(jié)的能力欠缺較大，主要依靠外包和高層領(lǐng)導(dǎo)，未來應(yīng)該重點強化業(yè)務(wù)鏈的兩頭，即強化前期項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和后期營銷策劃和售后服務(wù)職能，以充分適應(yīng)市場的變化營銷策劃主要依靠外包，物業(yè)管理的專業(yè)能力還有明顯不足工程管理工期成本質(zhì)量已具備一定能力相對薄弱相對薄弱前期策劃和規(guī)劃設(shè)計主要依靠外包，自己的專業(yè)策劃和技術(shù)人才較為缺乏已經(jīng)具備一定能力，但仍有明顯不足，存在質(zhì)量隱患公司在房地產(chǎn)開發(fā)前后端環(huán)節(jié)的職能欠缺較大，而這是今后行業(yè)競爭在項目前期拓展環(huán)節(jié)，公司專業(yè)人才不足，前期策劃滯后，決策速度也還受集團(tuán)審批影響，拿地數(shù)量、速度、質(zhì)量都有不足22、您如何看待公司目前的項目前期拓展？四川藍(lán)光在土地獲取前就完成策劃方案:請專業(yè)公司對地塊進(jìn)行市場研究和項目可行性分析，是否拿地，地價上限，盈利多少，運作方案都已經(jīng)成熟，甚至規(guī)劃方案都已經(jīng)做好，一旦競拍成功，可馬上開始操作金地認(rèn)真研究市場：仔細(xì)分析當(dāng)?shù)厥袌龉┣?、土地資源供應(yīng)、當(dāng)?shù)厥忻竦南M水平和消費結(jié)構(gòu)，分析拿地與施工過程中將要遇到的種種問題項目啟動前必須完成市場定位，做到定位不確定、項目不啟動，而根據(jù)市場變化所必須的調(diào)整，則在分期建設(shè)中調(diào)整隨著房地產(chǎn)業(yè)的競爭加劇、項目風(fēng)險提高，項目拓展成為房地產(chǎn)價值鏈中最重要的環(huán)節(jié)，投資決策質(zhì)量在很大程度上決定了項目盈利水平、后期操作的難易程度、是否有持續(xù)增長的動力；公司目前拿地更多地是機(jī)會導(dǎo)向和集團(tuán)支持，主動的規(guī)劃不足，負(fù)責(zé)前期拓展的專業(yè)人員不足，前期策劃滯后，為后續(xù)開發(fā)增加了難度，需要花費大量時間進(jìn)行論證而延長了開發(fā)時間順馳“以成本換時間”：在拿到土地之前，順馳總是要進(jìn)行長達(dá)數(shù)月甚至一年的調(diào)查并形成開發(fā)方案，大大縮短拿地到報送方案的時間實例：蘇州湖畔天城項目在獲得土地后的第二天就報送方案數(shù)據(jù)來源：《員工調(diào)查問卷分析報告》、北大縱橫分析現(xiàn)在就投資總監(jiān)一人做，就是舊城改造項目，還是遲總在跑的”、“超常規(guī)擴(kuò)張，光靠現(xiàn)在幾個人不行”現(xiàn)在都是跟在海爾集團(tuán)后面拿的地，很少有自己獨立拿過來的。流程復(fù)雜，喪失很多機(jī)會?！t總只能簽C類合同，其它都要集團(tuán)簽訪談?wù)浄治鲈陧椖壳捌谕卣弓h(huán)節(jié)，公司專業(yè)人才不足，前期策劃滯后，決策速度公司的研發(fā)職能較弱，對設(shè)計院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不利于把控設(shè)計質(zhì)量和形成企業(yè)的核心能力23、您如何看待公司目前的規(guī)劃設(shè)計？萬科建立了萬科建筑研究中心，進(jìn)行住區(qū)理論和住宅品質(zhì)提升研究；建立知識管理體系，總結(jié)/提煉項目經(jīng)驗，研發(fā)出具有萬科特征的產(chǎn)品模式，如城市花園等設(shè)立產(chǎn)品品類部，研究客戶需求，確定產(chǎn)品金地把產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)作為獨立工作和項目設(shè)計分離建立知識管理系統(tǒng)，歷時半年對以往項目進(jìn)行總結(jié)和升華，寫成《香蜜山方法》；建立了對人體工學(xué)、環(huán)保建筑等方面的研發(fā)體系設(shè)計精益求精：對每個投資項目的規(guī)劃設(shè)計方案，都要反復(fù)琢磨、比較、論證復(fù)地總部設(shè)立產(chǎn)品研發(fā)總工室、在北京還有建筑研究中心，總結(jié)本企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗；了解各地市場在建筑、景觀和人文方面的特點；考察國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新知識積累和研發(fā)能力是房地產(chǎn)企業(yè)長期競爭優(yōu)勢的來源，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量對最終銷售有極大影響，也決定了60-70%以上的建安成本支出公司目前對設(shè)計院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不能充分把控設(shè)計質(zhì)量；缺乏對已有項目經(jīng)驗的總結(jié)提煉，也還談不上研發(fā)形成企業(yè)自身的產(chǎn)品模式研發(fā)部不是一個純技術(shù)部門，應(yīng)該兼?zhèn)浼夹g(shù)和管理能力，基于對市場的理解，指導(dǎo)和管理設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計的數(shù)據(jù)來源：《員工調(diào)查問卷分析報告》、北大縱橫分析分析“設(shè)計院出來的，跟搞房地產(chǎn)出身的有所不同，考慮的角度不同，房地產(chǎn)不僅考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計，還要考慮成本”“前期曾經(jīng)有段時間，拖項目后腿。“外立面、戶型都可以，但一些細(xì)節(jié)不到位，對使用輕視，對觀感更重視。”“研發(fā)比較弱”……訪談?wù)浌镜难邪l(fā)職能較弱，對設(shè)計院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不利國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)均在努力形成具有自身特色的產(chǎn)品，以打造核心能力，提升品牌形象，降低成本萬科的產(chǎn)品模式用20%的精力復(fù)制80%的產(chǎn)品，就是用少量的精力將四季花城、金色家園等成熟項目類型大量地在各地克隆，以適應(yīng)快速的項目開發(fā)需求，加速擴(kuò)張和提高效益用80%的精力做20%的精品，就是用大量的精力進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)，引領(lǐng)市場潮流，確保萬科行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位

陽光100的模式陽光100形成了兩大主流產(chǎn)品———國際新城系列（即位于中心城市、新興地帶的以居住為主的都市大盤）和城市廣場系列（即城市中心大型建筑綜合體）將主流產(chǎn)品在各地復(fù)制：從2000年在北京開發(fā)了陽光100國際公寓后，先后進(jìn)入天津、重慶、沈陽等12個城市進(jìn)行跨區(qū)開發(fā)香港瑞安的產(chǎn)品模式將瑞安在上海的標(biāo)志性產(chǎn)品“新天地”順勢帶進(jìn)杭州和重慶

在杭州西湖開發(fā)“新天地”項目，瑞安負(fù)責(zé)建造、招商等，形式與上?！靶绿斓亍毕嗨圃谥貞c開發(fā)“重慶天地新城”，是一個與上海“新天地”類似的綜合性多功能項目華僑城的產(chǎn)品模式將旅游主題公園與房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，形成了“旅游地產(chǎn)”模式

加速異地復(fù)制：利用獨特的旅游主題公園優(yōu)勢，近兩年來，繼在北京、上海等一線城市擴(kuò)大品牌影響力的同時，開始把觸角伸向青島、煙臺、杭州、成都、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、旅游資源豐富的二三線城市打造產(chǎn)品模式國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)均在努力形成具有自身特色的產(chǎn)品，以打造核心能力，工程管理方面，公司目前還尚未建立完善規(guī)范的制度和流程體系，對施工隊伍的管理不足，還存在質(zhì)量等隱患24、您如何看待公司目前的工程管理？

金地通過競投的方式，選擇品牌監(jiān)理單位；支持監(jiān)理單位獨立自主地履行職責(zé)，及時發(fā)現(xiàn)和制止承建商違規(guī)操作、違規(guī)用料等現(xiàn)象；抽調(diào)骨干力量，配合工程監(jiān)理人員，深入施工現(xiàn)場加強巡查；如發(fā)現(xiàn)工程監(jiān)理人員與承建商聯(lián)手作秀，則限期整改，或通過法律途徑解決處理好與承建商、監(jiān)理單位和合作方的關(guān)系，確保各方與金地目標(biāo)一致復(fù)地全程質(zhì)量控制：在招投標(biāo)階段約定施工手段、方法和工序等，實現(xiàn)事前控制；工程竣工后的維修等工作，由物業(yè)公司配備專業(yè)人員與責(zé)任單位對接，并統(tǒng)一組織維修海爾房地產(chǎn)目前已形成了一定的工程管理能力，但仍存在漏洞，發(fā)生了一些質(zhì)量問題，主要原因在于：缺乏系統(tǒng)規(guī)范的工程管理制度和流程、已有制度執(zhí)行不利、項目公司對施工隊的監(jiān)管不利、所選的施工隊和監(jiān)理單位素質(zhì)不高、監(jiān)理公司作用發(fā)揮有限等海爾房地產(chǎn)的不足萬科通過“合金計劃”和“磐石行動”以規(guī)范工程管理；建立質(zhì)量缺陷統(tǒng)計分析制度，考核每月住宅質(zhì)量返修量；啟動“專業(yè)集成”計劃以優(yōu)化開發(fā)業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)來源：《員工調(diào)查問卷分析報告》、北大縱橫分析工程管理方面，公司目前還尚未建立完善規(guī)范的制度和流程體系，對營銷管理方面，問卷：如何看待公司目前的營銷管理？數(shù)據(jù)來源：2007年6月《海爾房地產(chǎn)員工調(diào)查問卷》其它沒有明顯不足專業(yè)人員不足總部對策劃支持不足對外借力不足訪談中看到的現(xiàn)象：營銷主要是靠自己的隊伍，形象還要提升，現(xiàn)場人的形象更應(yīng)該提升，我們的規(guī)模擴(kuò)張，宣傳勢頭要加大，海爾提出真誠到永遠(yuǎn)，銷售人員要說真話，避免后期麻煩。銷售定價去年不夠合理，今年做得還可以，主要是分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理來審核。不同項目間的交流不夠，不能把很多經(jīng)驗傳遞下去，知識積累不夠，沒有機(jī)會說出來。營銷手段和力度不足，我們老板相對比較保守，手段、方法都相對落后，也和高層的認(rèn)識有關(guān)。東城國際找了營銷策劃公司，在前期設(shè)計階段就引入，但溝通已開始不暢通，沒有吸收他們的意見，后來發(fā)現(xiàn)比較有價值。大的趨勢還比較樂觀，商品房銷售速度比以前慢了很多，均價也降了。但均價不能代表市場。分析：營銷管理的關(guān)鍵是在營銷策劃。通過對客戶的細(xì)分研究，爭取抓住某一特定客戶群，形成獨特的產(chǎn)品模式。如萬科的“城市花園”系列、“四季花城”系列、金地的“格林”系列等。目前海爾房地產(chǎn)在營銷管理方面還處于比較粗放的狀態(tài)?；旧鲜亲鲆粋€項目，賣一個項目。至于對客戶仔細(xì)研究、鎖定特定客戶群、形成自己特有的產(chǎn)品風(fēng)格，還沒有達(dá)到這個程度。問卷中反映最大的“總部對營銷策劃支持不足”，一是沒有一可勝任的部門支撐，二是相關(guān)部門沒有做總部市場應(yīng)該做的事。原因應(yīng)是缺乏專業(yè)人員，以及主要領(lǐng)導(dǎo)對營銷的理解與重視不夠。營銷管理方面，問卷：如何看待公司目前的營銷管理？數(shù)據(jù)來源：2物業(yè)管理環(huán)節(jié)上，海爾房地產(chǎn)目前的重視程度和資源投入還不足，物業(yè)管理的專業(yè)化能力還有較大欠缺50、您如何看待公司目前的物業(yè)管理？萬科將物業(yè)作為提升房地產(chǎn)價值的重要一環(huán)，定位于為房地產(chǎn)提供配套，不斷提升服務(wù)能力，在確?；痉?wù)（如維修、保安、供水、供電等）的基礎(chǔ)上，提供“個性化”增值服務(wù)金地從項目立項就介入，對小區(qū)的設(shè)計和施工等提供建議并進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督；推出“7ⅹ24ⅹ365無間斷服務(wù)”、“常規(guī)服務(wù)﹢個性化菜單服務(wù)”、“干擾極小化”、

“量身定做”等一系列特色服務(wù)模式海爾房地產(chǎn)目前的物業(yè)管理在當(dāng)?shù)厥袌鲆褜偾傲?，但相比較客戶需求，仍然存在明顯不足主要表現(xiàn)在：公司對物業(yè)管理的重視程度不足，僅作為“收尾”的環(huán)節(jié)，基本沒有介入項目前期規(guī)劃設(shè)計、工程驗收等階段，不利于提前發(fā)現(xiàn)問題，只能事后彌補；另外，投入資源有限，專業(yè)能力還有明顯不足，服務(wù)體系還需要標(biāo)準(zhǔn)化和提升；沒有自身的工程維修能力，出現(xiàn)問題只能協(xié)調(diào)工程部或施工單位，不能及時解決客戶的問題海爾房地產(chǎn)的不足物業(yè)管理環(huán)節(jié)上，海爾房地產(chǎn)目前的重視程度和資源投入還不足，物計劃管理缺乏科學(xué)性問卷：計劃管理有效性不足的主要原因？數(shù)據(jù)來源：2007年6月《海爾房地產(chǎn)員工調(diào)查問卷》訪談中看到的現(xiàn)象：對目標(biāo)的隨意性。計劃不準(zhǔn)，隨意性，湊一下就21億出來。有個部門半年前制訂的任務(wù)，半年后還沒完成，提出批評。目標(biāo)責(zé)任不細(xì)致：扯皮現(xiàn)象壓到項目上。如前面工期拖延，截止期不動；前面預(yù)算失誤，后面總成本不變等。項目的進(jìn)度情況不了解，10天巡查一次，找出問題，在會上講，強調(diào)目標(biāo)導(dǎo)向。目前的計劃管理太細(xì)了，總部應(yīng)該從可行性研究報告開始，就應(yīng)該有一個整體計劃，在中間過程中就應(yīng)該控制項目風(fēng)險。項目計劃很緊，在運作過程中有不可預(yù)測的因素，如天氣，對按成項目，有影響，對個人收入也有影響。想辦法，最后能把工期按最后的日期完成。其它計劃與考核關(guān)聯(lián)不大檢查控制不足不可控因素多計劃嚴(yán)肅性不夠缺乏充分思考很好比較好一般不明顯很不好問卷：計劃管理目前如何？分析：計劃一定是一個規(guī)劃、執(zhí)行、檢查、調(diào)整（PDCA法）的循環(huán)過程。從訪談和問卷調(diào)查的結(jié)果看，顯然4個環(huán)節(jié)都不夠。公司計劃在規(guī)劃階段一是隨意性很強，不是在認(rèn)真分析基礎(chǔ)上做的；二是對不可控因素考慮少，可操作性差；計劃執(zhí)行一定要分階段，每階段有唯一的負(fù)責(zé)人，誰沒完成誰負(fù)責(zé)，不能讓后面的為前面拖期負(fù)責(zé)。計劃一旦制定，就必須堅決執(zhí)行。如果沒得到結(jié)果，一定要有說法。計劃執(zhí)行過程中要按節(jié)點檢查，對完成不理想的要找真正原因，并及時做出調(diào)整。計劃管理缺乏科學(xué)性問卷：計劃管理有效性不足的主要原因？數(shù)據(jù)來尚未形成一套規(guī)范高效的管理體系，過于依靠高層領(lǐng)導(dǎo)的個人能力，也制約了海爾房地產(chǎn)的發(fā)展問卷：億達(dá)集團(tuán)過去獲得發(fā)展的主要原因？數(shù)據(jù)來源：2005年9月進(jìn)行的《億達(dá)集團(tuán)員工調(diào)查問卷》問卷您認(rèn)為目前公司領(lǐng)導(dǎo)的決策方式如何？尚未形成一套規(guī)范有效的管理體系，管理效率不高：在治理結(jié)構(gòu)、決策機(jī)制、激勵和考核、責(zé)權(quán)劃分、授權(quán)體系、制度化/流程化等方面還存在不足，需要進(jìn)一步優(yōu)化過于依靠高層領(lǐng)導(dǎo)的個人能力，缺乏職能體系支持，存在一定的決策風(fēng)險尚未形成一套規(guī)范高效的管理體系，過于依靠高層領(lǐng)導(dǎo)的個人能力，海爾地產(chǎn)戰(zhàn)略診斷課件組織結(jié)構(gòu)方面，部分關(guān)鍵職能薄弱，權(quán)責(zé)界定不清晰，項目公司管理模式尚未建立組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略人力資源運營體系組織結(jié)構(gòu)方面，部分關(guān)鍵職能薄弱，權(quán)責(zé)界定不清晰，項目公司管理海爾地產(chǎn)戰(zhàn)略診斷課件人力資源方面，人才缺乏、人力資源管理薄弱成為制約公司發(fā)展的主要瓶頸組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略人力資源運營體系人力資源方面，人才缺乏、人力資源管理薄弱成為制約公司發(fā)展的主海爾地產(chǎn)戰(zhàn)略診斷課件公司以上問題的出現(xiàn)，主要是由于外部和內(nèi)部兩方面的原因造成外部原因內(nèi)部原因公司以上問題的出現(xiàn)，主要是由于外部和內(nèi)部兩方面的原因造成外部從外部來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)快速發(fā)展和高利潤，造就了中國房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平普遍不高的現(xiàn)狀234重項目運營，輕企業(yè)管理，業(yè)績波動性大重視人情、關(guān)系，輕理性分析，市場研究、品牌行銷能力弱重土地、資金，輕人力資源，專業(yè)技術(shù)人員不足，且流動性大重收益，輕核心競爭力培育大多數(shù)開發(fā)公司并不是在做一個企業(yè)，而只是在運作一個個項目，就像是在運作一單單的生意，缺少完整的管理體系和規(guī)章制度，沒有長期戰(zhàn)略，也不研究企業(yè)的經(jīng)營模式、產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等重要問題，經(jīng)營業(yè)績也完全依賴于單個項目的運作情況，因此，波動性較大很大一部分成功的開發(fā)企業(yè)是經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時期雙軌制和制度不完善的既得利益者，這些企業(yè)曾經(jīng)利用所掌握的特殊資源取得了超額利潤，長于運營各種關(guān)系，卻不善理性分析，在專業(yè)上表現(xiàn)平平。由于習(xí)慣了以往的運作方式，在當(dāng)前市場不斷規(guī)范的情況下，這樣的企業(yè)搞市場研究仍是“拍腦袋”，也十分不注意維護(hù)自身的品牌形象。如某些知名的國有企業(yè)僅僅因為領(lǐng)導(dǎo)的私人感情，就十分輕易地將品牌“借給”根本沒有控制權(quán)的企業(yè)使用，于是，出現(xiàn)了許多掛著某某大公司的牌子，實則沒有太大聯(lián)系的企業(yè)當(dāng)前，房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人員短缺的問題十分嚴(yán)重。一方面是由于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展引起的，另一方面則是因為開發(fā)企業(yè)只重視土地和資金，不重視內(nèi)部專業(yè)技術(shù)人員的培養(yǎng)，沒有長期的人才戰(zhàn)略和人才儲備，需要什么樣的人臨時招什么樣的人，美其名曰“拿來主義”。試問大家都“拿來”，沒有企業(yè)愿意培養(yǎng)，那么又哪來專業(yè)技術(shù)人員？隨著國家宏觀調(diào)控日益規(guī)范化，房地產(chǎn)市場化程度逐步提高，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭逐步加劇，原有的高額利潤難以為繼，為了保持原有的收益許多開發(fā)商通過供應(yīng)鏈的有利地位進(jìn)行壓價，或者通過銷售環(huán)節(jié)的一些“手法”獲取了一定的即期利益，但隨著競爭的加劇這種殺雞取卵的做法很難維系企業(yè)的長久發(fā)展1從外部來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)快速發(fā)展和高利潤，造就了中國從內(nèi)部來看，業(yè)務(wù)的超高速增長、項目和人員數(shù)量的激增，都對原有管理體系形成了極大的挑戰(zhàn)從內(nèi)部來看，業(yè)務(wù)的超高速增長、項目和人員數(shù)量的激增，都對原有公司已從“創(chuàng)業(yè)”進(jìn)入快速“成長”階段，需要通過規(guī)范高效的管理機(jī)制，來確保業(yè)務(wù)的持續(xù)增長創(chuàng)業(yè)階段關(guān)鍵人物管理機(jī)制企業(yè)文化成長階段管理機(jī)制關(guān)鍵人物企業(yè)文化成熟階段企業(yè)文化管理機(jī)制關(guān)鍵人物個人經(jīng)驗隨機(jī)應(yīng)變直覺指揮理性管理關(guān)注計劃規(guī)范的規(guī)章制度嚴(yán)格的監(jiān)督和獎懲理性與非理性管理有機(jī)結(jié)合以人為本共同價值觀創(chuàng)業(yè)初期和初步成長期，需要企業(yè)關(guān)鍵人物的正確領(lǐng)導(dǎo)和領(lǐng)袖作用企業(yè)快速成長，需要對企業(yè)的管理機(jī)制進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，提升管理能力和水平，防范企業(yè)在發(fā)展中的風(fēng)險，從人治走向法治企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，則需要通過優(yōu)秀的企業(yè)文化，形成統(tǒng)一的理念和價值觀公司已從“創(chuàng)業(yè)”進(jìn)入快速“成長”階段，需要通過規(guī)范高效的管理未來，既要積極爭取集團(tuán)更強有力的支持，也需要著力建立規(guī)范高效的管理體系，打造高素質(zhì)的團(tuán)隊，迅速強化自身開發(fā)能力未來，既要積極爭取集團(tuán)更強有力的支持，也需要著力建立規(guī)范高效希望通過我們的共同努力，為海爾房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，提供有力的支持，謝謝！司北大橫詢管縱諮理公希望通過我們的共同努力，司北大橫詢管縱諮理公海爾房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理咨詢項目

戰(zhàn)略管理診斷報告2007年6月北大縱橫管理咨詢公司海爾房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理咨詢項目

戰(zhàn)略管理診斷報告2007年6月北導(dǎo)讀房地產(chǎn)業(yè)外部分析房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)竿企業(yè)研究海爾房地產(chǎn)內(nèi)部分析與診斷導(dǎo)讀房地產(chǎn)業(yè)外部分析作為海爾集團(tuán)下屬專業(yè)從事房地產(chǎn)投資和開發(fā)的企業(yè)，海爾房地產(chǎn)擁有無可比擬的資源優(yōu)勢海爾集團(tuán)產(chǎn)業(yè)家電旅游…IT房地產(chǎn)生物/軟件/物流家居金融通訊品牌優(yōu)勢資金優(yōu)勢業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢土地、管理等資源優(yōu)勢…海爾集團(tuán)目前的產(chǎn)業(yè)群資料來源：海爾集團(tuán)網(wǎng)站作為海爾集團(tuán)下屬專業(yè)從事房地產(chǎn)投資和開發(fā)的企業(yè)，海爾房地產(chǎn)擁“海爾”品牌對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展，將起到巨大的推動作用“海爾”是中國最具價值的品牌，是中國惟一入選“世界最具影響力的100個品牌”，具有全球影響力海爾房地產(chǎn)有業(yè)務(wù)的各地政府海爾房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶：業(yè)主供應(yīng)商、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等合作伙伴海爾是品質(zhì)和服務(wù)的保證，值得信賴，愿意優(yōu)先購買海爾產(chǎn)品在“東城國際”項目中已經(jīng)得到證明海爾是國際知名企業(yè)，吸引海爾投資，對城市地位是一種提升依靠這種影響力，在重慶、合肥獲得土地與海爾合作是一種榮譽，可以借勢，值得信賴，投資風(fēng)險小，收益更有保障易于獲得建筑商、合作開發(fā)等伙伴的信任“海爾”品牌對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展，將起到巨大的推動作用“海爾”集團(tuán)雄厚的資金實力、豐富的融資渠道，成為海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張的堅實后盾海爾集團(tuán)所擁有的雄厚資金實力，能夠充分確保海爾房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的資金需求，也使得房地產(chǎn)投資、持有等業(yè)務(wù)的開展成為可能集團(tuán)財務(wù)公司集團(tuán)家電等業(yè)務(wù)產(chǎn)生的巨大現(xiàn)金流法國巴黎銀行等合作伙伴的資金銀行貸款：大量未用的授信額度…上市公司的融資平臺債券、基金等其他可用的融資渠道房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的金融屬性，業(yè)務(wù)發(fā)展需要充足的資金保障國家加強宏觀調(diào)控后，資金成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸集團(tuán)雄厚的資金實力、豐富的融資渠道，成為海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)從廣義的房地產(chǎn)業(yè)范疇來看，海爾集團(tuán)擁有許多可利用的房地產(chǎn)資源海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)基金住宅開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)持有業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)海爾工業(yè)園商業(yè)物業(yè)酒店對房地產(chǎn)項目/公司投資工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)園區(qū)／廠房的運營、管理工貿(mào)的運營、管理說明：從國內(nèi)外來看，住宅只是房地產(chǎn)業(yè)中的一部分，工業(yè)地產(chǎn)（廠房、園區(qū)等）、商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、寫字樓等）、旅游地產(chǎn)從廣義的房地產(chǎn)業(yè)范疇來看，海爾集團(tuán)擁有許多可利用的房地產(chǎn)資源這些沉淀的土地、商業(yè)物業(yè)等資產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)資源，也為海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的迅速擴(kuò)展提供了可能性海爾已擁有14個工業(yè)園，未來還可能進(jìn)一步擴(kuò)張，既能夠作為工業(yè)地產(chǎn)的雛形，也可以促進(jìn)住宅業(yè)務(wù)的拓展海爾工程監(jiān)理公司擁有較為豐富的工業(yè)園區(qū)開發(fā)、設(shè)計、建造經(jīng)驗酒店業(yè)務(wù)等旅游資源：海爾山莊，后又建了5個別墅，一個高檔會所國際培訓(xùn)中心，建于2000年。主要用于各種會議……根據(jù)對監(jiān)理公司等單位的訪談，初步估計集團(tuán)在各地所擁有：存量土地80余萬平米工貿(mào)30－40個其他資產(chǎn)……工業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)旅游地產(chǎn)這些沉淀的土地、商業(yè)物業(yè)等資產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)資源，也為海爾與海爾工業(yè)園、海爾家居、海爾智能家電等業(yè)務(wù)的協(xié)同，也將促進(jìn)海爾房地產(chǎn)競爭力的提升+++業(yè)務(wù)協(xié)同利于促進(jìn)各業(yè)務(wù)競爭力的提升，產(chǎn)生聚合效應(yīng)：工業(yè)園+住宅房地產(chǎn)，成為“復(fù)合地產(chǎn)”，利于獲得土地資源、增加整體收益、產(chǎn)生差異化智能家電、海爾家居可以增加房地產(chǎn)的附加值，適應(yīng)業(yè)主對品質(zhì)提升、便利性等的要求；而房地產(chǎn)也可以促進(jìn)家電和家居的銷售與海爾工業(yè)園、海爾家居、海爾智能家電等業(yè)務(wù)的協(xié)同，也將促進(jìn)海海爾集團(tuán)先進(jìn)的管理理念、經(jīng)驗、文化，也是海爾房地產(chǎn)可借用的優(yōu)勢資源管理理念：海爾在創(chuàng)新實踐中探索實施的“OEC”管理模式、“市場鏈”管理及“人單合一”發(fā)展模式均引起國際管理界高度關(guān)注，目前，已有美國哈佛大學(xué)等商學(xué)院專門對此進(jìn)行案例研究，海爾“市場鏈”管理還被納入歐盟案例庫。海爾“人單合一”發(fā)展模式為解決全球商業(yè)的庫存和逾期應(yīng)收提供創(chuàng)新思維，被國際管理界譽為“號準(zhǔn)全球商業(yè)脈搏”的管理模式企業(yè)文化：海爾確立全球化品牌戰(zhàn)略、啟動“創(chuàng)造資源、美譽全球”的企業(yè)精神和“人單合一、速決速勝”的工作作風(fēng)，海爾集團(tuán)的管理體系、文化建設(shè)在國內(nèi)企業(yè)中首屈一指，必然有許多的精華之處，盡管家電業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在較大差異，但海爾房地產(chǎn)還是可以選擇性地借鑒和吸收，促進(jìn)本公司管理等能力的迅速提升海爾集團(tuán)先進(jìn)的管理理念、經(jīng)驗、文化，也是海爾房地產(chǎn)可借用的優(yōu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對集團(tuán)的重要性日趨提升，集團(tuán)高層對海爾房地產(chǎn)的態(tài)度也更為積極，給予更多支持海爾集團(tuán)的持續(xù)健康發(fā)展戰(zhàn)略價值“U-home”的重要一環(huán)集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的重要一環(huán)新的業(yè)務(wù)增長點經(jīng)濟(jì)價值相比家電產(chǎn)品，房地產(chǎn)利潤較高，還具有迅速做大的可能，可能大幅增加集團(tuán)的產(chǎn)值和盈利水平協(xié)同價值對海爾家電、家居、智能家電等業(yè)務(wù)的帶動效應(yīng)……集團(tuán)高層對房地產(chǎn)業(yè)的前景看好，態(tài)度更為積極，要求給予充分的資金等支持對項目決策等環(huán)節(jié)的審批速度加快，并且有逐步放權(quán)的趨勢……房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對集團(tuán)的重要性日趨提升，集團(tuán)高層對海爾房地產(chǎn)的態(tài)度從海爾房地產(chǎn)公司來看，自2002年成立以來呈高速增長態(tài)勢，2006年成為青島十強第四名，占青島市場的份額超過3%數(shù)據(jù)來源：海爾房地產(chǎn)公司辦公室、北大縱橫分析海爾房地產(chǎn)保持了高速增長態(tài)勢：自2002年成立以來，5年間銷售收入達(dá)到近10億元，預(yù)計2007年還將超過20億元，近３年的平均增長率超過150％海爾房地產(chǎn)已進(jìn)入青島前四，2006年由市建委和市房地產(chǎn)開發(fā)管理局舉行的“青島房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強”評選活動中,海爾房地產(chǎn)公司進(jìn)入10強名單,并位列第四如果未來３年仍然保持此增速，海爾房地產(chǎn)將成為國內(nèi)房地產(chǎn)界第一陣營中的一員從海爾房地產(chǎn)公司來看，自2002年成立以來呈高速增長態(tài)勢，2在青島本地業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)擴(kuò)張到重慶、合肥兩地，未來還計劃到濟(jì)南、西安、武漢等地進(jìn)行戰(zhàn)略布局青島－海爾房地產(chǎn)大本營北京-戰(zhàn)略高點重慶-輻射西南區(qū)域，目前有一個待建項目合肥-輻射華中，將形成重要區(qū)域市場海爾房地產(chǎn)已經(jīng)開展業(yè)務(wù)的城市海爾房地產(chǎn)下階段可能開展業(yè)務(wù)的城市上海-戰(zhàn)略高點海爾房地產(chǎn)未來布點城市西安武漢大連成都濟(jì)南在青島本地業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)擴(kuò)張到重慶、合肥兩地，未來還計劃海爾房地產(chǎn)目前擁有250萬平米的土地儲備，為后續(xù)的持續(xù)增長奠定了一定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源：海爾房地產(chǎn)公司辦公室、北大縱橫分析海爾房地產(chǎn)目前擁有250萬平米的土地儲備，為后續(xù)的持續(xù)增長奠總的來看，海爾房地產(chǎn)目前是“產(chǎn)品型”特征較為突出企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，更為擅長和關(guān)注產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模海爾目前香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)特征地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)增量開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營/房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介地產(chǎn)開發(fā)/土地型房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)核心能力土地資源/政府關(guān)系銀行關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介策劃/創(chuàng)新能力質(zhì)量/成本控制土地獲取能力管控能力海爾現(xiàn)狀海爾房地產(chǎn)業(yè)的核心人員大多為產(chǎn)品和技術(shù)出身，擅長并主要關(guān)注項目定位、戶型、設(shè)計方案、質(zhì)量和成本控制等產(chǎn)品相關(guān)內(nèi)容，總的來看，屬于“產(chǎn)品型”特征較為突出的企業(yè)國內(nèi)一流房地產(chǎn)商總的來看，海爾房地產(chǎn)目前是“產(chǎn)品型”特征較為突出企業(yè)，主要從經(jīng)過５年的不懈努力，形成了一定的產(chǎn)品策劃、設(shè)計、建造和營銷等能力，對房地產(chǎn)行業(yè)也有較為深入的認(rèn)識已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)品能力：高層領(lǐng)導(dǎo)親自參與策劃、設(shè)計等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，每一個項目都力求研發(fā)和制造精品聘請國內(nèi)頂尖水平設(shè)計單位，規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)中選優(yōu)，考察國內(nèi)外經(jīng)驗，在戶型、外立面等方面優(yōu)于一些著名房地產(chǎn)企業(yè)視質(zhì)量為生命，遵循“精雕細(xì)琢，建造精品”的宗旨，選用高品質(zhì)材料；擁有一批懂技術(shù)、講質(zhì)量的高素質(zhì)人才；選擇優(yōu)質(zhì)施工單位開發(fā)樓盤，領(lǐng)導(dǎo)著青島樓市的新潮流，其中東城國際于2006年2月正式被列入國家康居示范工程實施項目

5年中積累了較為豐富的行業(yè)經(jīng)驗2002年正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，歷經(jīng)市場變化，能夠提前感知和準(zhǔn)確把握行業(yè)動向在青島等地積累了雄厚的政府、金融機(jī)構(gòu)和客戶資源，具有較好的品牌影響力培養(yǎng)了一支高素質(zhì)、熟悉業(yè)務(wù)的人才隊伍經(jīng)過５年的不懈努力，形成了一定的產(chǎn)品策劃、設(shè)計、建造和營銷等員工調(diào)查問卷也表明：海爾品牌、外部機(jī)遇、良好的政府關(guān)系、高層領(lǐng)導(dǎo)能力、資金保障，是海爾房地產(chǎn)獲得高速發(fā)展的關(guān)鍵數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查報告（全體員工）

6、您認(rèn)為海爾地產(chǎn)過去獲得發(fā)展的主要原因是？員工調(diào)查問卷也表明：海爾品牌、外部機(jī)遇、良好的政府關(guān)系、高層但是，著眼于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化等趨勢，以及集團(tuán)的跨域式發(fā)展要求……年均增長率125%缺口80億元數(shù)據(jù)來源：TOP10研究組數(shù)據(jù)來源：北大縱橫分析張首席對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了更高要求：做不到100個億是不行的！房地產(chǎn)業(yè)呈加速集中的趨勢，權(quán)威人士預(yù)測，房地產(chǎn)公司的生死線是年銷售收入不低于100億元。但是，著眼于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化等趨勢，以及集團(tuán)的跨域式海爾房地產(chǎn)還存在一些明顯不足……集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位不清晰，資源支持還不充分員工隊伍不能滿足發(fā)展要求，人力資源管理水平不足尚未形成一套規(guī)范、高效的制度和流程體系，管理效率不高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈上部分關(guān)鍵環(huán)節(jié)的能力還有明顯不足業(yè)務(wù)模式單一，不利于企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張……海爾房地產(chǎn)還存在一些明顯不足……集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位不清晰從集團(tuán)層面來看，對海爾房地產(chǎn)的定位并不清晰，資源注入還不充分，跨越式發(fā)展所需的房地產(chǎn)業(yè)是否作為未來的重要支柱產(chǎn)業(yè)？是否長期發(fā)展？還是作為新興業(yè)務(wù)，根據(jù)發(fā)展情況相機(jī)而定？對房地產(chǎn)業(yè)不同的戰(zhàn)略定位，相應(yīng)的發(fā)展策略、資源投入、發(fā)展速度都是不同的但目前集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)的定位并不清晰，還未形成明確的發(fā)展策略，更多地是依靠海爾房地產(chǎn)自身“隨機(jī)”發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不利的集團(tuán)原有及新增的土地資源還未充分注入海爾房地產(chǎn)房地產(chǎn)板塊還未作為一個整體考慮，目前集團(tuán)房地產(chǎn)資源分散在集團(tuán)戰(zhàn)略部、各事業(yè)部、監(jiān)理公司、旅游事業(yè)部等部門，不利于形成整合優(yōu)勢管理、文化、人才等優(yōu)勢資源還未能有效影響海爾房地產(chǎn)把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簡單與電器制造類比。這造成在資金管理上、法律審批上、考核周期上、甚至企業(yè)文化上定要與主流業(yè)務(wù)看齊的現(xiàn)象。其實要發(fā)展好這塊業(yè)務(wù)，確實要采取符合行業(yè)規(guī)律的一些做法，才能使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)順暢起來，實現(xiàn)跨越式發(fā)展！對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位還不清晰管理模式尚不明確資源注入還不充分從集團(tuán)層面來看，對海爾房地產(chǎn)的定位并不清晰，資源注入還不充分首先，對海爾房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位并不清晰，缺乏明確有效的發(fā)展戰(zhàn)略，隨機(jī)發(fā)展海爾產(chǎn)業(yè)家電通訊IT家居生物軟件物流金融旅游房地產(chǎn)

電器部品數(shù)字家庭生物醫(yī)療設(shè)備海爾網(wǎng)站上對集團(tuán)業(yè)務(wù)的排序集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位還不清晰，目前主要作為新興業(yè)務(wù)培育，首先，對海爾房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位并不清晰，缺乏明確有效的發(fā)展戰(zhàn)略目前海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)資源散落在各個“角落”，沒有形成合力海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)基金住宅開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不動產(chǎn)持有業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)海爾工業(yè)園商業(yè)物業(yè)酒店對房地產(chǎn)項目/公司投資說明：房地產(chǎn)資源的整合，不可能一步到位，需要逐步漸進(jìn)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)園區(qū)的運營、管理工貿(mào)的運營、管理目前海爾集團(tuán)的房地產(chǎn)資源散落在各個“角落”，沒有形成合力海爾作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦，海爾房地產(chǎn)目前僅開發(fā)住宅房地產(chǎn)，產(chǎn)品類型、業(yè)務(wù)模式均顯單一，不利于規(guī)模的迅速擴(kuò)張作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦，海爾房地產(chǎn)目前僅開發(fā)住宅房地產(chǎn)，產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)、沉淀土地資源的充分利用還需要集團(tuán)的強有力推動2006年12月，華潤置地購入大股東華潤集團(tuán)位于成都和北京的兩幅土地，共耗資27.3億港元。華潤集團(tuán)手上還有相當(dāng)多的土地儲備，主要分布在杭州、無錫、大連、重慶、沈陽等城市，合共591.2萬平方米，這些土地儲備今后將在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，以適當(dāng)?shù)姆绞椒制谧⑷氲缴鲜泄尽ＨA潤集團(tuán)向華潤置地注入土地資產(chǎn)的模式，是大股東對上市公司的扶持，也是華潤置地自身增長之外的重要補充向集團(tuán)收購工業(yè)地產(chǎn)、沉淀土地資源的充分利用還需要集團(tuán)的強有力推動200集團(tuán)還未形成適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)特點的管控機(jī)制戰(zhàn)略和操作管控的混合型目前集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)理解存在一定誤區(qū)：把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簡單與電器制造類比。這造成在資金管理上、法律審批上、考核周期上、甚至企業(yè)文化上定要與主流業(yè)務(wù)看齊的現(xiàn)象。其實要發(fā)展好這塊業(yè)務(wù)，確實要采取符合行業(yè)規(guī)律的一些做法，才能使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)順暢起來，實現(xiàn)跨越式發(fā)展！集團(tuán)還未形成適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)特點的管控機(jī)制戰(zhàn)略和操作管控的混合從海爾房地產(chǎn)自身來看，人員素質(zhì)不高、管理體系不完善、戰(zhàn)略不清晰、專業(yè)能力不足等是制約發(fā)展的主要因素7、您認(rèn)為制約海爾地產(chǎn)未來發(fā)展的主要因素是？數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查報告（中高層管理人員）

從海爾房地產(chǎn)自身來看，人員素質(zhì)不高、管理體系不完善、戰(zhàn)略不清組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略人力資源運營體系組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略人力資源運營體系戰(zhàn)略方面，公司對未來發(fā)展已經(jīng)有了很多思考，也有效地指導(dǎo)了過去業(yè)務(wù)的拓展使命、愿景戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略執(zhí)行方案使命：提供城鎮(zhèn)化優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，改善居民生活品質(zhì)愿景：成為“中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者”海爾房地產(chǎn)當(dāng)前的戰(zhàn)略體系戰(zhàn)略目標(biāo)：爭取3-5年內(nèi)發(fā)展成為上饒乃至江西省有一定實力和品牌的住宅開發(fā)企業(yè)開發(fā)面積目標(biāo)：2007年，開發(fā)建筑面積15萬平米；2008年20萬平米；2009年30萬平米；2010年42萬平米緊緊抓住中國城鎮(zhèn)化的大好機(jī)遇，整合人才、技術(shù)和資金等社會各方資源，以中小城市為重點，開發(fā)一系列具有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目產(chǎn)品定位：以住宅開發(fā)為主區(qū)域定位：立足余干、婺源等已有市場，盡快向湖北等目標(biāo)區(qū)域市場拓展業(yè)務(wù)模式定位：以產(chǎn)品銷售模式為主戰(zhàn)略方面，公司對未來發(fā)展已經(jīng)有了很多思考，也有效地指導(dǎo)了過去但系統(tǒng)性不足，缺乏對內(nèi)外部環(huán)境的充分分析，尤其缺少具體可行的實施計劃使命：提供城鎮(zhèn)化優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，改善居民生活品質(zhì)愿景：成為“中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者”海爾房地產(chǎn)當(dāng)前的戰(zhàn)略體系戰(zhàn)略目標(biāo)：爭取3-5年內(nèi)發(fā)展成為上饒乃至江西省有一定實力和品牌的住宅開發(fā)企業(yè)開發(fā)面積目標(biāo)：2007年，開發(fā)建筑面積15萬平米；2008年20萬平米；2009年30萬平米；2010年42萬平米緊緊抓住中國城鎮(zhèn)化的大好機(jī)遇，整合人才、技術(shù)和資金等社會各方資源，以中小城市為重點，開發(fā)一系列具有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目產(chǎn)品定位：以住宅開發(fā)為主區(qū)域定位：立足余干、婺源等已有市場，盡快向湖北等目標(biāo)區(qū)域市場拓展業(yè)務(wù)模式定位：以產(chǎn)品銷售模式為主但系統(tǒng)性不足，缺乏對內(nèi)外部環(huán)境的充分分析，尤其缺少具體可行的運營方面，公司在房地產(chǎn)開發(fā)各價值鏈上的專業(yè)能力仍然有明顯不足運營方面，公司在房地產(chǎn)開發(fā)各價值鏈上的專業(yè)能力仍然有明顯不足公司在房地產(chǎn)開發(fā)前后端環(huán)節(jié)的職能欠缺較大，而這是今后行業(yè)競爭的關(guān)鍵物業(yè)管理和客戶關(guān)系管理營銷策劃和銷售

規(guī)劃設(shè)計土地開發(fā)和前期策劃目前海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈上各環(huán)節(jié)能力的強弱呈橄欖型分布，工程管理職能相對較強，而價值鏈前后端環(huán)節(jié)的能力欠缺較大，主要依靠外包和高層領(lǐng)導(dǎo)，未來應(yīng)該重點強化業(yè)務(wù)鏈的兩頭，即強化前期項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和后期營銷策劃和售后服務(wù)職能，以充分適應(yīng)市場的變化營銷策劃主要依靠外包，物業(yè)管理的專業(yè)能力還有明顯不足工程管理工期成本質(zhì)量已具備一定能力相對薄弱相對薄弱前期策劃和規(guī)劃設(shè)計主要依靠外包，自己的專業(yè)策劃和技術(shù)人才較為缺乏已經(jīng)具備一定能力，但仍有明顯不足，存在質(zhì)量隱患公司在房地產(chǎn)開發(fā)前后端環(huán)節(jié)的職能欠缺較大，而這是今后行業(yè)競爭在項目前期拓展環(huán)節(jié)，公司專業(yè)人才不足，前期策劃滯后，決策速度也還受集團(tuán)審批影響，拿地數(shù)量、速度、質(zhì)量都有不足22、您如何看待公司目前的項目前期拓展？四川藍(lán)光在土地獲取前就完成策劃方案:請專業(yè)公司對地塊進(jìn)行市場研究和項目可行性分析，是否拿地，地價上限，盈利多少，運作方案都已經(jīng)成熟，甚至規(guī)劃方案都已經(jīng)做好，一旦競拍成功，可馬上開始操作金地認(rèn)真研究市場：仔細(xì)分析當(dāng)?shù)厥袌龉┣?、土地資源供應(yīng)、當(dāng)?shù)厥忻竦南M水平和消費結(jié)構(gòu)，分析拿地與施工過程中將要遇到的種種問題項目啟動前必須完成市場定位，做到定位不確定、項目不啟動，而根據(jù)市場變化所必須的調(diào)整，則在分期建設(shè)中調(diào)整隨著房地產(chǎn)業(yè)的競爭加劇、項目風(fēng)險提高，項目拓展成為房地產(chǎn)價值鏈中最重要的環(huán)節(jié)，投資決策質(zhì)量在很大程度上決定了項目盈利水平、后期操作的難易程度、是否有持續(xù)增長的動力；公司目前拿地更多地是機(jī)會導(dǎo)向和集團(tuán)支持，主動的規(guī)劃不足，負(fù)責(zé)前期拓展的專業(yè)人員不足，前期策劃滯后，為后續(xù)開發(fā)增加了難度，需要花費大量時間進(jìn)行論證而延長了開發(fā)時間順馳“以成本換時間”：在拿到土地之前，順馳總是要進(jìn)行長達(dá)數(shù)月甚至一年的調(diào)查并形成開發(fā)方案，大大縮短拿地到報送方案的時間實例：蘇州湖畔天城項目在獲得土地后的第二天就報送方案數(shù)據(jù)來源：《員工調(diào)查問卷分析報告》、北大縱橫分析現(xiàn)在就投資總監(jiān)一人做，就是舊城改造項目，還是遲總在跑的”、“超常規(guī)擴(kuò)張，光靠現(xiàn)在幾個人不行”現(xiàn)在都是跟在海爾集團(tuán)后面拿的地，很少有自己獨立拿過來的。流程復(fù)雜，喪失很多機(jī)會?！t總只能簽C類合同，其它都要集團(tuán)簽訪談?wù)浄治鲈陧椖壳捌谕卣弓h(huán)節(jié)，公司專業(yè)人才不足，前期策劃滯后，決策速度公司的研發(fā)職能較弱，對設(shè)計院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不利于把控設(shè)計質(zhì)量和形成企業(yè)的核心能力23、您如何看待公司目前的規(guī)劃設(shè)計？萬科建立了萬科建筑研究中心，進(jìn)行住區(qū)理論和住宅品質(zhì)提升研究；建立知識管理體系，總結(jié)/提煉項目經(jīng)驗，研發(fā)出具有萬科特征的產(chǎn)品模式，如城市花園等設(shè)立產(chǎn)品品類部，研究客戶需求，確定產(chǎn)品金地把產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)作為獨立工作和項目設(shè)計分離建立知識管理系統(tǒng)，歷時半年對以往項目進(jìn)行總結(jié)和升華，寫成《香蜜山方法》；建立了對人體工學(xué)、環(huán)保建筑等方面的研發(fā)體系設(shè)計精益求精：對每個投資項目的規(guī)劃設(shè)計方案，都要反復(fù)琢磨、比較、論證復(fù)地總部設(shè)立產(chǎn)品研發(fā)總工室、在北京還有建筑研究中心，總結(jié)本企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗；了解各地市場在建筑、景觀和人文方面的特點；考察國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新知識積累和研發(fā)能力是房地產(chǎn)企業(yè)長期競爭優(yōu)勢的來源，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量對最終銷售有極大影響，也決定了60-70%以上的建安成本支出公司目前對設(shè)計院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不能充分把控設(shè)計質(zhì)量；缺乏對已有項目經(jīng)驗的總結(jié)提煉，也還談不上研發(fā)形成企業(yè)自身的產(chǎn)品模式研發(fā)部不是一個純技術(shù)部門，應(yīng)該兼?zhèn)浼夹g(shù)和管理能力，基于對市場的理解，指導(dǎo)和管理設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計的數(shù)據(jù)來源：《員工調(diào)查問卷分析報告》、北大縱橫分析分析“設(shè)計院出來的，跟搞房地產(chǎn)出身的有所不同，考慮的角度不同，房地產(chǎn)不僅考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計，還要考慮成本”“前期曾經(jīng)有段時間，拖項目后腿?！巴饬⒚妗粜投伎梢?，但一些細(xì)節(jié)不到位，對使用輕視，對觀感更重視?！薄把邪l(fā)比較弱”……訪談?wù)浌镜难邪l(fā)職能較弱，對設(shè)計院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不利國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)均在努力形成具有自身特色的產(chǎn)品，以打造核心能力，提升品牌形象，降低成本萬科的產(chǎn)品模式用20%的精力復(fù)制80%的產(chǎn)品，就是用少量的精力將四季花城、金色家園等成熟項目類型大量地在各地克隆，以適應(yīng)快速的項目開發(fā)需求，加速擴(kuò)張和提高效益用80%的精力做20%的精品，就是用大量的精力進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)，引領(lǐng)市場潮流，確保萬科行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位

陽光100的模式陽光100形成了兩大主流產(chǎn)品———國際新城系列（即位于中心城市、新興地帶的以居住為主的都市大盤）和城市廣場系列（即城市中心大型建筑綜合體）將主流產(chǎn)品在各地復(fù)制：從2000年在北京開發(fā)了陽光100國際公寓后，先后進(jìn)入天津、重慶、沈陽等12個城市進(jìn)行跨區(qū)開發(fā)香港瑞安的產(chǎn)品模式將瑞安在上海的標(biāo)志性產(chǎn)品“新天地”順勢帶進(jìn)杭州和重慶

在杭州西湖開發(fā)“新天地”項目，瑞安負(fù)責(zé)建造、招商等，形式與上?！靶绿斓亍毕嗨圃谥貞c開發(fā)“重慶天地新城”，是一個與上海“新天地”類似的綜合性多功能項目華僑城的產(chǎn)品模式將旅游主題公園與房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，形成了“旅游地產(chǎn)”模式

加速異地復(fù)制：利用獨特的旅游主題公園優(yōu)勢，近兩年來，繼在北京、上海等一線城市擴(kuò)大品牌影響力的同時，開始把觸角伸向青島、煙臺、杭州、成都、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、旅游資源豐富的二三線城市打造產(chǎn)品模式國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)均在努力形成具有自身特色的產(chǎn)品，以打造核心能力，工程管理方面，公司目前還尚未建立完善規(guī)范的制度和流程體系，對施工隊伍的管理不足，還存在質(zhì)量等隱患24、您如何看待公司目前的工程管理？

金地通過競投的方式，選擇品牌監(jiān)理單位；支持監(jiān)理單位獨立自主地履行職責(zé)，及時發(fā)現(xiàn)和制止承建商違規(guī)操作、違規(guī)用料等現(xiàn)象；抽調(diào)骨干力量，配合工程監(jiān)理人員，深入施工現(xiàn)場加強巡查；如發(fā)現(xiàn)工程監(jiān)理人員與承建商聯(lián)手作秀，則限期整改，或通過法律途徑解決處理好與承建商、監(jiān)理單位和合作方的關(guān)系，確保各方與金地目標(biāo)一致復(fù)地全程質(zhì)量控制：在招投標(biāo)階段約定施工手段、方法和工序等，實現(xiàn)事前控制；工程竣工后的維修等工作，由物業(yè)公司配備專業(yè)人員與責(zé)任單位對接，并統(tǒng)一組織維修海爾房地產(chǎn)目前已形成了一定的工程管理能力，但仍存在漏洞，發(fā)生了一些質(zhì)量問題，主要原因在于：缺乏系統(tǒng)規(guī)范的工程管理制度和流程、已有制度執(zhí)行不利、項目公司對施工隊的監(jiān)管不利、所選的施工隊和監(jiān)理單位素質(zhì)不高、監(jiān)理公司作用發(fā)揮有限等海爾房地產(chǎn)的不足萬科通過“合金計劃”和“磐石行動”以規(guī)范工程管理；建立質(zhì)量缺陷統(tǒng)計分析制度，考核每月住宅質(zhì)量返修量；啟動“專業(yè)集成”計劃以優(yōu)化開發(fā)業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)來源：《員工調(diào)查問卷分析報告》、北大縱橫分析工程管理方面，公司目前還尚未建立完善規(guī)范的制度和流程體系，對營銷管理方面，問卷：如何看待公司目前的營銷管理？數(shù)據(jù)來源：2007年6月《海爾房地產(chǎn)員工調(diào)查問卷》其它沒有明顯不足專業(yè)人員不足總部對策劃支持不足對外借力不足訪談中看到的現(xiàn)象：營銷主要是靠自己的隊伍，形象還要提升，現(xiàn)場人的形象更應(yīng)該提升，我們的規(guī)模擴(kuò)張，宣傳勢頭要加大，海爾提出真誠到永遠(yuǎn)，銷售人員要說真話，避免后期麻煩。銷售定價去年不夠合理，今年做得還可以，主要是分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理來審核。不同項目間的交流不夠，不能把很多經(jīng)驗傳遞下去，知識積累不夠，沒有機(jī)會說出來。營銷手段和力度不足，我們老板相對比較保守，手段、方法都相對落后，也和高層的認(rèn)識有關(guān)。東城國際找了營銷策劃公司，在前期設(shè)計階段就引入，但溝通已開始不暢通，沒有吸收他們的意見，后來發(fā)現(xiàn)比較有價值。大的趨勢還比較樂觀，商品房銷售速度比以前慢了很多，均價也降了。但均價不能代表市場。分析：營銷管理的關(guān)鍵是在營銷策劃。通過對客戶的細(xì)分研究，爭取抓住某一特定客戶群，形成獨特的產(chǎn)品模式。如萬科的“城市花園”系列、“四季花城”系列、金地的“格林”系列等。目前海爾房地產(chǎn)在營銷管理方面還處于比較粗放的狀態(tài)?；旧鲜亲鲆粋€項目，賣一個項目。至于對客戶仔細(xì)研究、鎖定特定客戶群、形成自己特有的產(chǎn)品風(fēng)格，還沒有達(dá)到這個程度。問卷中反映最大的“總部對營銷策劃支持不足”，一是沒有一可勝任的部門支撐，二是相關(guān)部門沒有做總部市場應(yīng)該做的事。原因應(yīng)是缺乏專業(yè)人員，以及主要領(lǐng)導(dǎo)對營銷的理解與重視不夠。營銷管理方面，問卷：如何看待公司目前的營銷管理？數(shù)據(jù)來源：2物業(yè)管理環(huán)節(jié)上，海爾房地產(chǎn)目前的重視程度和資源投入還不足，物業(yè)管理的專業(yè)化能力還有較大欠缺50、您如何看待公司目前的物業(yè)管理？萬科將物業(yè)作為提升房地產(chǎn)價值的重要一環(huán)，定位于為房地產(chǎn)提供配套，不斷提升服務(wù)能力，在確?；痉?wù)（如維修、保安、供水、供電等）的基礎(chǔ)上，提供“個性化”增值服務(wù)金地從項目立項就介入，對小區(qū)的設(shè)計和施工等提供建議并進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督；推出“7ⅹ24ⅹ365無間斷服務(wù)”、“常規(guī)服務(wù)﹢個性化菜單服務(wù)”、“干擾極小化”、

“量身定做”等一系列特色服務(wù)模式海爾房地產(chǎn)目前的物業(yè)管理在當(dāng)?shù)厥袌鲆褜偾傲?，但相比較客戶需求，仍然存在明顯不足主要表現(xiàn)在：公司對物業(yè)管理的重視程度不足，僅作為“收尾”的環(huán)節(jié)，基本沒有介入項目前期規(guī)劃設(shè)計、工程驗收等階段，不利于提前發(fā)現(xiàn)問題，只能事后彌補；另外，投入資源有限，專業(yè)能力還有明顯不足，服務(wù)體系還需要標(biāo)準(zhǔn)化和提升；沒有自身的工程維修能力，出現(xiàn)問題只能協(xié)調(diào)工程部或施工