2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理題庫精選題庫含答案【考試直接用】

2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理題庫精選題庫含答案【考試直接用】第一部分單選題(50題)1、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。

A.公共使用的排水溝

B.市政道路

C.權屬不明的巷道

D.房屋占地面積

【答案】：D

2、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現在應該存入銀行()。

A.12000元

B.10000元

C.9250元

D.9929元

【答案】：B

3、某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產投資（）的特性。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.變現性差

C.需要適時的更新改造

D.存在效益外溢和轉移

【答案】：D

4、某房地產投資項目要求的目標收益率為10%，當通貨膨脹為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資風險分析結果的影響，分析中采用的名義目標收益率應為（）。

A.6.8%

B.10.0%

C.13.0%

D.13.3%

【答案】：D

5、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。

A.時間類參數

B.融資相關參數

C.評價標準類參數

D.收益相關參數

【答案】：D

6、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（）子市場。

A.租賃

B.銷售

C.保險

D.抵押

【答案】：C

7、與其他投資相比，房地產投資的優(yōu)點不包括()。

A.能夠得到稅收方面的好處

B.能夠抵消通貨膨脹的影響

C.提高投資者的資信等級

D.變現容易

【答案】：D

8、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。

A.80%

B.120%

C.171%

D.200%

【答案】：A

9、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

【答案】：D

10、制定會計核算制度的依據是（）。

A.基本準則

B.《中華人民共和國會計法》

C.具體準則

D.國家統(tǒng)一的會計制度

【答案】：A

11、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

【答案】：C

12、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。

A.服務市場

B.合格有效市場

C.有效市場

D.潛在市場

【答案】：D

13、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。

A.利潤表

B.資金來源與運用表

C.資本金現金流量表

D.項目投資現金流量表

【答案】：D

14、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。

A.市場營銷空間

B.市場營銷總量

C.市場營銷敏感性

D.市場營銷需求量

【答案】：C

15、當宏觀經濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。

A.擴張

B.適度擴張

C.緊縮

D.穩(wěn)健

【答案】：A

16、債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現了債務融資具有（）特點。

A.短期性

B.可逆性

C.負擔性

D.流通性

【答案】：A

17、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為()。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】：B

18、按存量增量細分通常將房地產市場劃分為三級市場，一級市場是指()。

A.土地使用權出讓市場

B.土地轉讓市場

C.新建商品房租售市場

D.存量房地產交易市場

【答案】：A

19、某市去年住宅的實際銷售量為600萬平方米，預測銷售量為500萬平方米，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。

A.450

B.475

C.520

D.580

【答案】：D

20、下列民用建筑中，屬于主體結構部分的是（）。

A.地基

B.門窗

C.樓板

D.樓面

【答案】：C

21、、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。

A.設計壽命

B.經濟壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

【答案】：B

22、進行可行性研究時，財務評價和綜合評價的前一步驟是（）。

A.接受委托

B.調查研究

C.方案選擇和優(yōu)化

D.編制可行性研究報告

【答案】：C

23、以下屬于房地產資產管理范圍的是（）。

A.制定物業(yè)策略計劃

B.設備更新財務預測

C.室內布局與空間規(guī)劃

D.建筑設計與工程規(guī)劃

【答案】：A

24、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。

A.詳細研究

B.粗略研究

C.特定項目的投資機會研究

D.建設項目的投資機會研究

【答案】：C

25、運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。

A.毛租金收入

B.潛在租金收入

C.經營收入

D.凈收益

【答案】：A

26、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

【答案】：D

27、存量房地產交易市場屬于房地產()。

A.一級市場

B.二級市場

C.三級市場

D.一手房市場

【答案】：C

28、房地產投資項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值。

A.利潤為零

B.容許的最低經濟效益指標

C.期望的最高經濟效益指標

D.最可能實現的經濟效益指標

【答案】：B

29、某房地產開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。

A.挑戰(zhàn)定價法

B.價值定價法

C.成本加成定價發(fā)

D.認知價值定價法

【答案】：A

30、個人住房抵押貸款屬于（）。

A.權益融資

B.債務融資

C.開發(fā)投資

D.置業(yè)投資

【答案】：B

31、采用貨幣作為計量單位、記錄和反映企業(yè)的生產經營活動，是指（）。

A.會計主體

B.貨幣計量

C.會計分期

D.持續(xù)經營

【答案】：B

32、下列關于會計主體，表述錯誤的是（）。

A.會計主體是指會計工作為之服務的特定單位或組織

B.會計主體也稱為會計實體、會計個體

C.會計主體等同于法律主體

D.會計主體不一定是法律主體

【答案】：C

33、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。

A.5.00%

B.7.50%

C.18.36%

D.28.85%

【答案】：C

34、假設某段時間內房地產業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數是()。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

【答案】：B

35、房地產投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。

A.投資風險

B.投資利率

C.投資現值

D.投資回報

【答案】：D

36、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。

A.流動比率

B.償債備付率

C.利息備付率

D.資產負債率

【答案】：D

37、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（）。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法

【答案】：A

38、房地產開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。

A.出租

B.自營

C.經營

D.銷售

【答案】：D

39、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為－870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%

【答案】：C

40、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。

A.沒有租賃條件下的正常市場價格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值

D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格

【答案】：C

41、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。

A.2277.4

B.2281.9

C.2728.8

D.2741.95

【答案】：A

42、小區(qū)內停車場建設費屬于（）。

A.公共配套設施建設費

B.建筑安裝工程費

C.基礎設施建設費

D.物業(yè)管理維修資金

【答案】：A

43、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況，經濟政策、勞動力狀況、()等。

A.規(guī)劃設計方案

B.投資估算

C.資源條件

D.投資權益

【答案】：C

44、開發(fā)商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

【答案】：D

45、下列市場監(jiān)測與預警指標中，反映房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協(xié)調發(fā)展總體狀況的是（）。

A.開發(fā)強度系數

B.土地轉化率

C.住房可支付性指數

D.住房市場指數

【答案】：A

46、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規(guī)模

C.銷售量

D.房地產價格

【答案】：A

47、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

【答案】：D

48、下列的會計恒等式，不正確的是（）。

A.資產＝權益＝債權人權益＋所有者權益

B.資產＝負債＋所有者權益

C.所有者權益＝資產＋負債

D.收入－費用＝利潤

【答案】：C

49、某城市2015年初家庭總數為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。

A.600

B.48

C.144

D.4320

【答案】：B

50、在進行市場調查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。

A.科學

B.客觀

C.準確

D.全面

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、物業(yè)資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包括（）。

A.物業(yè)管理

B.運營管理

C.設施管理

D.房地產資產管理

E.房地產組合投資管理

【答案】：ACD

2、下列關于國產設備原價的構成，表述正確的是（）。

A.國產設備原價分為國產標準設備原價和國產非標準設備原價

B.在計算國產標準設備原價時，一般采用不帶有備件的原價

C.國產標準設備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價

D.國產設備原價一般是指設備制造廠的交貨價或訂貨合同價

E.可通過查詢相關交易市場價格或向設備生產廠家詢價得到國產標準設備原價

【答案】：ACD

3、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.概預算定額法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.單位指標估算法

【答案】：ABC

4、開發(fā)項目選址、定點審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目。

A.無償劃撥

B.協(xié)議出讓

C.掛牌

D.拍賣

E.招標

【答案】：AB

5、具體準則是根據基本準則制定的，有關企業(yè)會計核算的具體要求。會計具體準則根據規(guī)范的對象不同，分為（）。

A.關于共同業(yè)務的具體準則

B.關于特殊業(yè)務的具體準則

C.特殊行業(yè)基本業(yè)務的具體準則

D.有關對外披露的具體準則

E.有關資產處置的具體準則

【答案】：ACD

6、房地產間接投資包括（）。

A.置業(yè)投資

B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開發(fā)投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

【答案】：BD

7、下列關于柱、梁、板，說法正確的是（）。

A.柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現制

B.梁是跨過空間的橫向構件

C.板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件

D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載

E.柱子是獨立支承結構的豎向構件

【答案】：BCD

8、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】：AD

9、下列房地產開發(fā)項目成本費用中，屬于房屋開發(fā)費的有（）。

A.土地出讓價款

B.土地購置稅費

C.建筑安裝工程費

D.基礎設施建設費

E.公共配套設施建設費

【答案】：CD

10、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】：ABCD

11、國內生產總值有三種表現形態(tài)，即（）。

A.價值形態(tài)

B.收入形態(tài)

C.產品形態(tài)

D.支出形態(tài)

E.生產形態(tài)

【答案】：ABC

12、現代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查

【答案】：BCD

13、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的（）。

A.社會的認同性

B.技術先進性和適用性

C.經濟合理性

D.建設的可能性

E.政策的導向性

【答案】：BCD

14、管理費是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用，包括()。

A.管理人員工資

B.房屋開發(fā)費

C.財務費用

D.辦公費E勘察費用

【答案】：AD

15、通過資產負債表，可以了解企業(yè)的（）。

A.償債能力

B.經營能力

C.經濟實力

D.現金流量情況

E.經營成果

【答案】：ABC

16、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指標估算法

B.根據類似工程經驗估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法

【答案】：ABC

17、下列房地產開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。

A.土地出讓價款

B.土地購置稅費

C.基礎設施建設費

D.水文地質勘測費

E.土地開發(fā)工程費

【答案】：AB

18、在借貸記賬法下，期末結賬后，一般有余額的賬戶有（）。

A.資產類賬戶

B.負債類賬戶

C.期間成本費用賬戶

D.期間收入賬戶

E.所有者權益賬戶

【答案】：AB

19、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業(yè)管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

20、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（）。

A.建筑安裝工程費

B.國有土地使用權出讓金

C.土地開發(fā)成本

D.公共配套設施建設費

E.土地增值收益或溢價

【答案】：BC

21、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。

A.現金流量表

B.損益表

C.資金使用計劃

D.資金籌措計劃

E.資金來源與運用表

【答案】：CD

22、物業(yè)資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包括（）。

A.物業(yè)管理

B.運營管理

C.設施管理

D.房地產資產管理

E.房地產組合投資管理

【答案】：ACD

23、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10%，但該投資第一年末出現了風險損失，該物業(yè)第一年的實際收益可能為（）萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

24、關于現金回報率的說法，正確的有（）。

A.現金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率

B.現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率

C.現金回報率考慮了還本付息的影響

D.現金回報率中的現金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

E.現金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力

【答案】：BC

25、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。

A.米

B.平方米

C.立方米

D.噸

E.樘

【答案】：ABCD

26、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.施工周期

E.市場營銷

【答案】：BD

27、房地產投資的可行性研究工作階段包括（）。

A.接受委托

B.投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

E.項目評估與決策

【答案】：BCD

28、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為（）分析。

A.區(qū)域房地產市場

B.全國性房地產市場

C.專業(yè)房地產市場

D.細分房地產市場

E.項目房地產市場

【答案】：AC

29、投資的特性有（）。

A.投資是一種經濟行為

B.投資有穩(wěn)定長期的收益性

C.投資具有時間性

D.投資目的在于取得收益

E.投資具有風險性

【答案】：ACD

30、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房

【答案】：ABD

31、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業(yè)投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉讓

【答案】：BCD

32、房地產項目敏感性分析的主要步驟包括（）。

A.確定用于敏感性分析的財務評價指標

B.確定不確定性因素可能的變動范圍

C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值

D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析

E.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

【答案】：ABCD

33、基礎按其構造特點可分為（）、箱形基礎、樁基礎等。

A.條形基礎

B.單獨基礎

C.聯(lián)合基礎

D.一般基礎

E.特殊基礎

【答案】：ABC

34、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指標估算法

B.根據類似工程經驗估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法

【答案】：ABC

35、房屋施工面積包括（）幾項。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積

D.上期已經停建本期未恢復施工的面積

E.上期開始施工跨入本期未施工的面積

【答案】：ABC

36、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。

A.收入水平變化

B.政府稅收政策的影響

C.消費品位變化

D.獲得金融機構融資的難易程度

E.未來預期收益變化

【答案】：ABC

37、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經營費用

【答案】：BD

38、在編制房地產開發(fā)項目的可行性研究報告過程中，可行性研究中定量分析的基礎包括（）。

A.項目策劃

B.構造可供評價比較的開發(fā)經營方案

C.選擇相關基礎參數

D.投資估算

E.經濟效益評價

【答案】：ABC

39、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內容包括（）。

A.會計信息流通系統(tǒng)

B.會計信息控制系統(tǒng)

C.會計信息解釋系統(tǒng)

D.會計信息處理系統(tǒng)

E.會計信息調節(jié)系統(tǒng)

【答案】：ACD

40、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。

A.耐水性

B.抗?jié)B性

C.抗凍性

D.導熱性

E.熱容量

【答案】：D

41、企業(yè)不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。

A.可衡量性

B.可實現性

C.可整合性

D.可盈利性

E.可區(qū)分性

【答案】：ABD

42、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。

A.導致企業(yè)資產增加

B.導致企業(yè)資產減少

C.導致企業(yè)負債增